Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 53/2010. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(1506/2009)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A III-A CIVILA
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ nr.53
Ședința publică de la 19.01.2010
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Bianca Elena Țăndărescu
JUDECĂTOR 2: Simona Gina Pietreanu
JUDECĂTOR - - -
GREFIER - -
Pe rol fiind soluționarea recursului formulat de recurenții - pârâți și, împotriva deciziei civile nr. 464 din data de 31.03.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata - reclamantă I - și cu intimații - pârâți, PRIMĂRIA MUNICIPIULUI B PRIN PRIMARUL GENERAL.
Obiectul pricinii - evacuare.
La apelul nominal făcut în ședință publică, se prezintă avocat, în calitate de reprezentant al recurenților - pârâți și, în baza împuternicirii avocațiale nr. -/10.11.2009, emisă de Baroul București - Cabinet Individual (fila 32), avocat, în calitate de reprezentant al intimatei - reclamante I -, în baza împuterniciri avocațiale nr.-/10.11.2009, emisă de Baroul București - Cabinet Individual (pe care o depune), consilier juridic, în calitate de reprezentant al intimatei - pârâte PRIMĂRIA MUNICIPIULUI B PRIN PRIMARUL GENERAL, intimata - pârâtă personal, lipsind intimații - pârâți, și .
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Avocat face dovada calității de reprezentant al intimatei-reclamante, prin depunerea împuternicirii avocațiale nr. -/10.11.2009, emisă de Baroul București - Cabinet Individual, astfel cum i s-a pus în vedere prin încheierea de ședință anterioară - 10.11.2009.
Reprezentanții părților învederează că nu mai au cereri de formulat, probe de administrat.
Nemaifiind cereri de formulat, probe de administrat, ori excepții de invocat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în susținerea și combaterea recursului.
Recurenții - pârâți și, prin avocat, având cuvântul, solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat, având în vedere următoarele argumente:
În mod neîntemeiat instanțele au respins cererea reconvențională, prin care a solicitat anularea Dispoziției nr.1081din 23.06.2003, emisă de Primarul Municipiului B, în temeiul Legii nr. 10/2001, precum și nulitatea tuturor actelor care au stat la baza emiterii acestei dispoziții, respectiv certificatul de moștenitor nr. 46/2001 și un testament, față de prevederile art. 907 Cod Civil.
Instanțele de fond au reținut lipsa calității procesuale active a pârâților în ceea ce privește acțiunea având ca obiect anularea dispoziției emisă de Primarul Municipiului
Din punctul său de vedere, consideră că a limita posibilitatea chiriașilor de a solicita cercetarea legalității titlului de proprietate al reclamantei ar reprezentare o restrângere, fără temei, a accesului în justiție, astfel cum acesta este garantat de prevederile art. 21din Constituția României.
Or, dispoziția primarului, la momentul la care aceasta a fost emisă, reprezintă un veritabil titlu de proprietate, care poate formula obiectul controlului de legalitate în ceea ce privește îndeplinirea condițiilor esențiale care orice titlu de proprietate. Depune practică judiciară în acest sens, respectiv o cauză similară, care vizează același tip de speță, în care s-a recunoscut calitatea procesuală activă pentru chiriași, existând contract de închiriere valabil.
Susține că a fost dovedită și condiția interesului, atâta vreme cât, prin eventuala constatare a nulității Dispoziției nr.1081/2003, emisă de Primarul General al Municipiului B, s-ar ajunge la redobândirea calității de chiriaș al imobilului, invocând și aplicarea art. 9 din Legea nr.112/1995.
În subsidiar, solicită a se avea în vedere că acțiunea în evacuare este neîntemeiată, întrucât pârâții au titlu locativ. Totodată, solicită a se avea în vedere existența contractului de închiriere nr.39941/06.05.2004, contract care, la momentul expirării termenului de valabilitate, s-a prelungit ca efect al tacitei relocațiuni, în temeiul dispozițiilor art.1437 Cod Civil. Față de acest contract, nu s-a formulat niciodată un denunț. S-a apreciat, în mod neîntemeiat, că acțiunea în evacuare, ce a format obiectul dosarului nr-, soluționat prin respingerea acțiunii reclamantei, a fost interpretat[ ca fiind un denunț al contractului de închiriere, prelungit fără termen. Această apreciere este neîntemeiată, atâta vreme cât instanța a fost sesizată cu o acțiune în răspundere contractuală și capătul subsidiar de cerere a fost evacuarea. Atâta vreme cât acțiunea principală a fost respinsă, a fost apreciată ca lipsită fără temei și acțiunea în evacuare, întrucât nu s-a angajat și răspunderea contractuală, în sensul desființării titlului locativ.
Față de această situație nu se poate interpreta manifestarea de voință a reclamantei din primul dosar, în sensul denunțării contractului. În actuala acțiune, nu s-a cerut denunțarea contractului prelungit fără termen, în temeiul art. 1437 Cod Civil.
Consideră că nu există o cerere specială de denunțare, astfel nu se poate prezuma denunțul, câtă vreme nu există o manifestare expresă de voință, din partea reclamantului, de a solicita acest lucru, ci, dimpotrivă, s-a solicitat a se constata că nu mai există acest titlu locativ.
În privința locațiunii, consideră că a operat tacita relocațiune, întrucât, prin hotărârea judecătorească din primul dosar, s-a reținut că s-a plătit chiria după expirarea termenului de un an de zile, iar chiriașii nu au fost tulburați, chirie ce a fost expediată prin mandat poștal. Or, în opinia sa, atâta vreme cât nu s-a interzis tacita relocațiune, aceasta operează.
În consecință, apreciază că pârâții au un titlu locativ, iar acțiunea în evacuare, pentru lipsa titlului locativ, este neîntemeiată, nu solicită cheltuieli de judecată
Intimata - reclamantă I -, prin avocat, având cuvântul, solicită respingerea recursului, ca neîntemeiat, față de următoarele considerente:
În ceea ce privește primul motiv de recurs, acesta se referă la calitatea procesuală activă a părții potrivnice în a ataca dispoziția primarului emisă în temeiul Legii nr.10/2001.
Arată că Legea nr.10/2001 derogă de la dreptul comun, astfel prevede, în mod expres, că sunt rezolvate, pe cale dreptului special, raporturile juridice dintre foștii proprietari și stat. În acest sens, consideră că nu există o prevedere care să reglementeze raporturile dintre chiriașii din imobilele preluate abuziv și foștii proprietari ce au primit dispoziție de restituire, în sensul posibilității atacării dispoziției de restituire de către chiriași.
În Legea nr.10/2001, se prevede că dispoziția emisă de primar poate fi atacată numai de către persoane îndreptățite, respectiv de către notificatorul care a formulat notificare și este nemulțumit de această dispoziție.
Dacă partea adversă se prevalează de acest titlu de proprietate, în condițiile art.948 Cod Civil, trebuia să fi făcut, până în acest moment, dovada existenței unei condiții prevăzute în cele patru puncte ale acestui articol., din poziția în care se află, nu își pot justifica un interes și nu au calitate să atace dispoziția de restituire.
Consideră că excepția lipsei de interes nu este reglementată legal și există lipsa calității procesuale active. Calitatea procesuală activă poate să o dețină acea parte care justifică un interes legitim în formularea unei acțiuni prin care pretinde un lucru de la pârât. Lipsa de interes face parte din legitimarea legală, în această situație, chiriașul nu are legitimare legală, pentru că nu poate pretinde un drept de proprietate, ca și vechiul proprietar. În situația în care ar fi pretins un drept de proprietate legitim, legal, dovedit, ca și vechiul proprietar, în aceleași condiții, atunci avea posibilitatea să conteste. Instanțele, în mod corect, au reținut că nu are calitate procesuală, în temeiul Legii nr.10/2001, și nici în baza art. 948 din Codul Civil, și, ca atare, nu poate formula o astfel de cerere.
O altă situație de reținut este faptul dacă pârâții dețin sau nu un titlu locativ. S-a făcut referire la operarea tacitei relocațiuni, motiv pentru care invocă dispozițiile art.1436 din Codul Civil, care, potrivit celor două situații prevăzute, locațiunea se termină de drept, pe de o parte, de la data trecută în contractul de vânzare - cumpărare, ca dată terminus a locațiunii (și, potrivit datei menționate pe contract, această dată a fost depășită), iar, pe de altă parte, de la data încetării aplicațiunii legii, prin care s-a dispus prelungirea de drept a contractelor de închiriere.
Potrivit Ordonanței nr.40/1999, care fost validată de Legea nr.241/2001 și a avut aplicabilitate o perioadă de 5 ani, respectiv din 07.04.1999, până la 08.04.2004, ulterior, a apărut Ordonanța nr.8/31.03.2004, care a fost validată prin Legea nr. 119/2004, care prevede că nu se mai prelungesc contractele de închiriere ale chiriașilor din imobilele preluate abuziv.
În această situație, Legea nr.241/2001, care oferea protecție chiriașilor, și-a încetat aplicabilitatea, la 08.04.2004, dată de la care nu mai există nici un text de lege care să reprezinte temeiul legal al locațiunii. Ulterior, a intervenit Ordonanța nr. 44/10.04.2009, care a dispus prelungirea contractelor de închiriere numai pentru imobilele proprietatea statului sau ale instituțiilor statului, deci chiriașii, din imobilele preluate în mod abuziv, nu mai au titlul locativ. În această situație, singura posibilitate de a avea un titlu rămâne la latitudinea vechiului proprietar, pentru că face parte din dreptul său de dispoziție.
Cu privire la îmbunătățiri, solicită instanței a reține că, fără acordul proprietarilor, chiriașii nu au voie să aducă îmbunătățiri imobilului, nu solicită cheltuieli de judecată.
Intimata - pârâtă PRIMĂRIA MUNICIPIULUI B prin PRIMARUL GENERAL, prin consilier juridic, având cuvântul, solicită respingerea recursului, ca nefondat, întrucât instanța de apel a achiesat la concluziile instanței de fond.
În data de 23.07.2003, a fost emisă Dispoziția nr.1081, prin care a fost restituit în natură imobilul în cauză, moment de la care imobilul a ieșit din patrimoniul primăriei, iar, ulterior, raporturile locative au încetat.
CURTEA,
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 4 B, la data de 04.03.2008, sub nr-, reclamanta Ias olicitat instanței evacuarea pârâților, și din apartamentul nr.3, situat în B,-, corp A, parter, pentru lipsa titlului locativ.
Pârâții au depus cerere reconvențională la data de 9.05.2008, prin care au solicitat, în principal, în contradictoriu cu reclamanta I și pârâta Primăria Municipiului B, desființarea dispoziției nr.1081/2003, și, în subsidiar, obligarea reclamantei la încheierea unui nou contract de închiriere, precum și la plata contravalorii investițiilor făcute în apartament, în sumă de 1.000 lei, și instituirea unui drept de retenție până la plata sumei respective.
Prin încheierea de ședință din data de 26.09.2008, instanța a respins excepția lipsei calității procesul active a reclamantei pârâte și excepția autorității de lucru judecat, în raport de sentința civilă nr.1532/2007, a admis excepția lipsei calității procesual active a pârâților reclamanți, pe capătul de cerere privind anularea dispoziției nr.1081/2003, și a unit cu fondul excepția lipsei calității procesual pasive a reclamantei pârâte, pe capătul de cerere privind contravaloarea investițiilor.
Prin sentința civilă nr. 6005/17.11.2008, Judecătoria sectorului 4 Baa dmis excepția lipsei calității procesuale pasive a reclamantei pârâte, invocată de aceasta, în ceea ce privește capătul de cerere reconvențională, având ca obiect obligarea sa la plata sumei de 1000 lei, cu titlu de contravaloare investiții, a respins acest capăt de cerere reconvențională, ca fiind formulat împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă; a respins, ca neîntemeiate, celelalte capete de cerere reconvențională, având ca obiect și obligarea reclamantei pârâte la încheierea unui contract de închiriere pentru imobil și instituirea unui drept de retenție asupra acestuia; a admis cererea principală formulată de reclamanta pârâtă I și a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în B,-, corp A,.3, sector 4.
Împotriva acestei sentințe, au declarat apel pârâții și, fiind înregistrat la Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, sub nr-, la data de 16.01.2009.
Prin decizia civilă nr.464/A/31.03.2009, Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă a respins apelul, ca nefondat.
Pentru a pronunța această decizie, tribunalul a reținut următoarele:
Primul motiv de apel a fost găsit neîntemeiat, instanța de fond soluționând corect excepția lipsei calității procesual active a reclamanților pârâți, pe capătul din cererea reconvențională, prin care s-a solicitat constatarea nulității absolute și desființarea Dispoziției nr.1081/2003.
Se observă ca apelanții pârâți reclamanți sunt terți față de dispoziția menționată, nefăcând dovada faptului că fac parte din categoria menționată în art. 26 din 10/2001, pentru a putea ataca în justiție o dispoziție emisă în baza Legii nr.10/2001.
Potrivit acestui articol, alin. 3, dispoziția emisă în baza Legii nr. 10/2001 poate fi atacată de persoana care se pretinde îndreptățită. Or, în speță, apelanții pârâți reclamanți nu au făcut dovada interesului personal în desființarea dispoziției nr. 1081/2003, imobilul ce face obiectul dispoziției a fost ocupat de apelanții pârâți reclamanți, în calitate de chiriași, nefiind deținut de aceștia în baza vreunui titlu de proprietate.
Chiar dacă dispoziția nr.1081/2003 ar fi desființată, imobilul nu ar reveni în patrimoniul apelanților, ci în patrimoniul Primăriei Municipiului B, care ar putea dispune cum dorește de acest bun. Revenirea în patrimoniul primăriei nu îndreptățește în mod automat pe apelanții pârâți reclamanți la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare asupra imobilului, întrucât unitatea deținătoare îl poate vinde oricărei alte persoane decât apelanților.
Tribunalul nu poate primi susținerea apelanților pârâți reclamanți, în sensul că aceștia prezintă interes în constatarea nulității și desființării dispoziției nr.1081/2003, întrucât ar putea cumpăra apartamentul, în condițiile art.9 din Legea nr.112/1995, potrivit căruia chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut de art.14, pentru cumpărarea acestor apartamente, cu plata integrală sau în rate a prețului, întrucât opțiunea de a cumpăra apartamentul nu reprezintă și o obligație pentru vânzător, contractul de vânzare-cumpărare încheindu-se prin acordul de voință al contractanților.
Al doilea motiv de apel, prin care se susține greșita soluționare a excepției autorității de lucru judecat, a fost înlăturat, ca neîntemeiat, de tribunal, întrucât instanța de fond, în mod corect, a respins această excepție.
Tribunalul a observat că nu sunt întrunite cumulativ elementele autorității de lucru judecat, astfel cum sunt reținute în art.1201 cod civil și art.166 Cod de procedură civilă, între litigiul de față și litigiul soluționat definitiv și irevocabil prin sentința civilă nr.1532/2007, pronunțată de Judecătoria sectorului 4 B, nu există identitate de cauză, întrucât, în litigiul de față, s-a solicitat evacuarea pentru lipsa titlului, iar, în procesul anterior, s-a solicitat evacuarea pentru neplata chiriei.
Motivul trei de apel, în care s-a susținut că cererea de evacuare a fost admisă în mod greșit, a fost găsit ca neîntemeiat de tribunal.
S-a reținut că instanța de fond a admis cererea de evacuare, prin prisma faptului că pârâții nu dețin un titlu locativ valabil. Având în vedere că, la data de 08.05.2005, a expirat contractul de închiriere, încheiat între intimată și apelantul, acesta din urmă împreună cu ceilalți pârâți nu mai au nici un drept locativ asupra imobilului pe care îl ocupa. Constatând că apelanții ocupă fără titlu imobilul proprietatea intimatei, instanța de fond a aplicat corespunzător dispozițiile art.480 Cod civil și a dispus evacuarea acestora.
Tribunalul a aplicat și art.1 din Protocolul nr.1 al, prin care se garantează dreptul de proprietate, o garanție similară regăsindu-se și în dispozițiile constituționale.
Astfel, s-a apreciat că existența foștilor chiriași, în spațiul proprietatea sa, o îmE. pe intimata reclamantă să dispună de bunul său, așa cum Curtea Europeană a Drepturilor Omului a statuat în cauzele contra României, că proprietarului, ce a redobândit proprietatea locuinței sale, i-a fost impusă, de legiuitor, o sarcină deosebit de împovărătoare, vădit disproporționată față de scopul legitim urmărit, și anume protejarea unei categorii sociale a chiriașilor imobilelor preluate abuziv după 1945 de Statul Român.
Față de împrejurarea că dreptul de proprietate constituie un drept fundamental, instanța de fond a dispus în mod corect evacuarea apelanților pârâți, ca singură modalitate prin care intimata reclamantă își poate exercita toate prerogativele dreptului de proprietate, garantat de Constituție, în condițiile în care apelanții pârâții nu dețin un titlu valabil asupra locuinței în litigiu.
Tribunalul a apreciat că se impune evacuarea apelanților pârâți, aceștia continuând să ocupe imobilul, fără a mai avea vreun titlu locativ, lipsind intimata reclamantă de atributul conferit de dreptul său de proprietate asupra obiectului locațiunii, acela de usus.
Față de cele reținute, tribunalul a apreciat neîntemeiat și motivul patru de apel, ce se referă la soluția dată cererii pârâților reclamanți, de obligare a reclamantei pârâte la încheierea unui contract de închiriere.
A impune intimatei reclamante obligația să încheie contract de închiriere cu foștii chiriași înseamnă aop riva, în fapt și în drept, de prerogativa cea mai importantă a dreptului de proprietate, și anume folosința.
Nu în ultimul rând, este de subliniat, din aceeași perspectivă a privării de dreptul de proprietate, că și prerogativa dreptului de a de dispune de bunul proprietate este în egală măsură afectată, fiind previzibil că nici o persoană nu va cumpăra (sau dacă o va face, tranzacția se va face la un preț mult mai mic) un imobil, pe care știe că este foarte posibil să nu-l poată folosi niciodată, din cauza ocupării acestuia de chiriași, care pot solicita prelungiri succesive ale termenelor închirierii.
Interesul legitim de protejare a unei categorii sociale nu se poate realiza exclusiv prin grevarea dreptului de proprietate al particularilor. Deși este indiscutabil o modalitate facilă de rezolvare a unor situații locative urgente, o asemenea măsură încalcă, în mod evident, dreptul de proprietate, depășind limitele la care fac referire alin.2 al art.1 din Protocolul nr.1 al
Tribunalul nu a reținut susținerile apelanților pârâți, pe aspectul cererii reconvenționale, în sensul că se solicită încheierea unui nou contract de închiriere, întrucât, în prezent, nu mai sunt aplicabile dispozițiile OUG40/1999, ci sunt aplicabile prevederile din materia locațiunii, prevăzute în Codul civil și Legea nr.114/1996, iar cuantumul chiriei se stabilește în urma negocierii dintre părțile contractante ale contractului de închiriere, proprietarul neputând fi obligat să accepte o chirie minimă și să tolereze, la nesfârșit, un chiriaș, întrucât nu persoanele fizice se ocupă de protecția socială a persoanelor, ci statul.
Mai mult, se observă că apelantul pârât, la momentul încheierii contractului de închiriere, pe o durată de un an, a renunțat la beneficiul acordat prin nr.OUG40/1999, de a încheia un contract de închiriere pe o durată de 5 ani, astfel că, după expirarea termenului de un an, nu se mai poate prevala de faptul că este îndreptățit la încheierea unui contract de închiriere, pentru o perioadă de 4 ani, restul rămas din 5 ani.
Tribunalul a apreciat că instanța de judecată nu se poate substitui, în mod valabil, voinței proprietarului, în ceea ce privește încheierea unui contract de închiriere cu stabilirea chiriei datorate, o ipoteză contrară echivalând cu încălcarea libertății recunoscute părților de a încheia sau nu un act juridic.
Motivul al cincilea de apel, referitor la respingerea cererii privind contravaloarea investițiilor, în sumă de 1.000 lei, a fost apreciat, ca neîntemeiat, și, în consecință, înlăturat.
Tribunalul a apreciat că instanța de fond a făcut în mod corect aplicarea prevederilor art.48 din Legea nr.10/2001, potrivit cu care, în cazul în care imobilul care se restituie a fost preluat fără titlu valabil, obligația de despăgubire revine statului sau unității deținătoare, acest articol fiind în vigoare la data pronunțării hotărârii judecătorești.
Tribunalul a apreciat că, în speță, nu devin aplicabile dispozițiile art.48 alin.2 din Legea nr.10/2001, astfel cum a fost modificat prin Legea nr.1/2009 publicată în Of. nr.63/03.02.2009, conform cărora, indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligația despăgubirii revine persoanei îndreptățite, având în vedere principiul neretroactivității legii, consacrat în art.1 Cod civil, potrivit căruia legea dispune numai pentru viitor, ea nu are putere retroactivă, adică pentru trecut; legea se aplică numai faptelor petrecute în intervalul de timp de la intrarea sa în vigoare și până la ieșirea sa din vigoare, nu faptelor petrecute anterior intrării ei în vigoare, și principiul aplicării imediate a legii civile noi, potrivit căruia legea civilă nouă se aplică tuturor situațiilor ivite după intrarea ei în vigoare, legea veche nefiind aplicabilă din acest moment.
Tribunalul a considerat că este injust ca fostul proprietar, căruia i s-a preluat abuziv o locuință și, apoi, i s-a restituit, prin procedura prevăzută de Legea nr.10/2001, să fie supus la obligația de a suporta costul îmbunătățirilor aduse de foștii chiriași, îmbunătățiri asupra căruia fostul proprietar nu și-a dat acordul și care, poate, nu vor fi folosite de acesta în viitor, întrucât nu corespund cerințelor de calitate, utilizate și frumusețe, etc.
Împotriva acestei decizii, au declarat recurs pârâții - reclamanți și.
Un prim motiv de recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, s-a raportat la faptul că instanța de apel a înlăturat, ca neîntemeiată, critica formulată în apel, cu privire la soluționarea excepției lipsei calității procesuale active a pârâților, pe capătul de cerere având ca obiect desființarea dispoziției Primarului General al Municipiului B nr. 1081/23.06.2003.
În susținerea acestui motiv, recurenții au arătat că dispoziția nr. 1081/23.06.2003 reprezintă un veritabil titlu de proprietate al intimatei și, ca orice înscris, poate face obiectul controlului de legalitate din partea instanțelor judecătorești de drept comun, aceasta fiind și practica Înaltei Curți de Casație și Justiție, interesul pe care-l pot invoca în promovarea acestei cereri fiind acela reglementat de prevederile Legii nr. 112/1995, potrivit cărora, în eventualitatea desființării dispoziției, ar avea acces la procedura reglementată de art.9 al Legii nr.112/1995.
Un al doilea motiv de recurs, întemeiat, de asemenea, pe dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, s-a raportat la respingerea, ca neîntemeiată, a excepției autorității de lucru judecat.
Astfel, recurenții au arătat că aveau un titlu locativ valabil, la data introducerii cererii de chemare în judecată, întemeiat pe existența unui raport locativ născut în virtutea art.14 din nr.OUG40/1999, republicată, aspect care a intrat în autoritate de lucru judecat, conform sentinței civile nr. 1532/2007, definitivă și irevocabilă, și care este obligatorie și pentru reclamanta din prezenta cauză, ceea ce determină concluzia că recurenții ar mai avea titlu locativ, cel puțin până la data de 09.05.2009.
Un alt motiv de recurs s-a raportat la soluția admiterii cererii de evacuare a recurenților, pe care aceștia o consideră nelegală, pentru mai multe argumente.
Un prim argument l-ar constitui faptul că recurenții sunt îndreptățiți la un contract de închiriere pe minimum 5 ani, începând cu data la care locatoarea, beneficiara dispoziției nr.1081/23.06.2003, a solicitat încheierea unui nou contract de închiriere, aceasta fiind obligată să respecte, în raport cu chiriașii actuali, dispozițiile nr.OUG40/1999, modificată prin Legea nr.241/2001, iar un al doilea argument se întemeiază pe împrejurarea că, și în ipoteza în care s-ar accepta că recurenții nu mai au un titlu locativ, în temeiul art.14 din nr.OUG40/1999, acest titlu locativ este reprezentat de contractul de închiriere, înregistrat la Administrația Finanțelor Publice, sub nr. 39941/06.05.2004.
Astfel, chiar dacă termenul contractual a expirat la data de 09.05.2005, totuși, după această dată, recurenții au rămas netulburați în folosința imobilului închiriat, iar reclamanta s-ar prevala de calitatea de locatoare, din moment ce a încasat în continuare chiria ce se cuvenea acesteia, contractul de închiriere fiind prelungit, prin tacita relocațiune, conform art.1437 Cod civil.
Un argument suplimentar al acestei teze a fost acela că, în dosarul civil nr-, reclamanta a solicitat rezilierea contractului de închiriere, deci încetarea numai pentru viitor a acestui contract, ceea ce înseamnă că reclamanta a avut în vedere un contract valabil și actual, la data introducerii cererii, contract ce nu poate înceta prin denunțare, așa cum a apreciat prima instanță, care nu a luat în considerare că, în dosarul menționat, nu s-a cerut denunțarea contractului, ci s-a formulat acțiunea în "rezoluțiune", încercându-se angajarea răspunderii contractuale, acțiune care a fost respinsă, ca neîntemeiată.
O altă critică, întemeiată pe dispozițiile art.304 pct.9 Cod procedură civilă, s-a raportat la respingerea, ca neîntemeiată, a cererii pârâților - reclamanți de obligare a reclamantei - pârâte la încheierea unui nou contract de închiriere, pentru o perioadă de 4 ani, în considerarea faptului că, la data de 06.05.2004, au încheiat cu reclamanta un contract numai pentru o perioadă de un an, iar, la solicitarea formulată în anul 2007, de a încheia un nou contract de închiriere, nu au primit nici un răspuns.
Ultimul motiv de recurs a criticat respingerea ca neîntemeiată a cererii recurenților de obligare a reclamantei la achitarea contravalorii investițiilor aduse imobilului, în valoare de 1.000 lei, precum și cererii de instituire a unui drept de retenție asupra imobilului, până la data plății valorii solicitate anterior.
În acest sens, recurenții au susținut că, la imobilul în litigiu, au realizat investiții cu privire la instalația de gaze și de apă curentă, ce nu fac parte din categoria cheltuielilor locative, ce ar cădea, în temeiul art.1447 Cod civil, numai în sarcina locatarului, instanța neluând act de faptul că reclamanta a recunoscut pretențiile lor, la ultimul termen de judecată, și făcând o confuzie între preluarea abuzivă, respectiv neabuzivă a imobilului, și preluarea cu titlu sau fără titlu a acestuia, în cauză, fiind incidente dispozițiile art.48 alin.2 din Legea nr.10/2001.
Intimata I nu a formulat întâmpinare, în termenul legal reglementat de art. 308 alin. 2 Cod procedură civilă, depunând însă concluzii scrise, prin care a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.
În etapa procesuală a recursului, nu a fost administrată proba cu înscrisuri noi, în sensul art.305 Cod procedură civilă, fiind depusă doar o decizie de speță.
Examinând decizia recurată, prin prisma motivelor de recurs invocate, și analizând actele și lucrările dosarului, Curtea apreciază că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente:
Asupra primului motiv de recurs, prin care se invocă nelegala soluționare a excepției procesuale de fond, absolută, peremptorie a lipsei calității procesuale active a pârâților - reclamanți și, pe capătul de cerere având ca obiect desființarea dispoziției Primarului General al Municipiului B nr.1081/2003, pentru nelegalitate, ce decurge din pretinsa nelegalitate a actelor ce au stat la baza emiterii sale, Curtea îl apreciază ca nefondat, pentru următoarele argumente:
Prin dispoziția nr. 1081/23.06.2003, emisă de Primarul General al Municipiului B, s-a restituit în natură, în proprietatea intimatei din prezenta cauză, I, imobilul situat în B,-, sector 4 compus din teren în suprafață de 328,92 mp, din terenul în suprafață totală de 383 mp, construit și neconstruit și construcții Corp A și B, mai puțin apartamentele vândute, conform contractelor de vânzare - cumpărare nr.135/1996 și nr.2095/1997, cu cotele de teren aferente de 54,08 mp, intimata fiind pusă în posesie la data de 3.07.2003, conform procesului-verbal de la aceeași dată.
În dezlegarea acestui motiv de recurs, esențială este stabilirea calității de chiriași a recurenților, calitate ce ar putea determina legitimare procesuală activă, în susținerea capătului cererii reconvenționale, având ca obiect desființarea dispoziției nr. 1081/23.06.2003 a Primarului General al Municipiului
Or, Curtea constată că acesta este principalul aspect ce se dispută în cauză, astfel încât analiza acestui motiv nu va putea fi realizată decât subsecvent analizezi titlului locativ al recurenților.
În acest punct, Curtea reține că, la data de 06.05.2004, intimata - reclamantă I Milana a încheiat cu recurentul un contract de închiriere, pentru locuința situată la parterul imobilului din B,-, sector 4, compus din două camere și dependințe, durata închirierii fiind de 12 luni, de la 01.05.2004, la 08.05.2005, contract ce a fost înregistrat la Administrația Finanțelor Publice a sectorului 4 B, sub nr. 39941.
Anterior, recurenții - pârâții au ocupat acest imobil, în calitate de chiriași ai statului, în virtutea unui contract de locațiune, înregistrat sub nr. 238/3/7.02.1995, prelungitope legis, ca efect al Legii nr. 17/1994 (fila 108, dosar fond).
In drept, în conformitate cu art. 1 și 2 din OUG nr. 40/1999, modificată prin Legea nr. 241/2001,durata contractelor de închiriere pentru suprafețele cu destinație de locuință, prelungite sau reînnoite conform Legii nr. 17/1994, proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, se prelungește, la cererea chiriașului, pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a acestui act normativ. (articolul 2, în forma inițială a ordonanței, avea următorul conținut:durata contractelor de închiriere, încheiate după prelungirea sau reînnoirea acestora în baza Legii nr. 17/1994, pentru suprafețele cu destinație de locuință, redobândite de foștii proprietari sau de moștenitorii acestora, se prelungește, la cererea chiriașului, pentru o perioadă de 3 ani de la data intrării în vigoare a ordonanței).
Or, Curtea observă că părțile, prin acordul lor, au derogat de la termenul impus de OUG nr. 40/1999, modificată prin Legea nr. 241/2001, convenind încheierea unui contract de închiriere pe o perioadă de 12 luni, al cărui termen a expirat la data de 8.05.2005, argumentele invocate de recurentul, în sensul că ar fi încheiat acest contract în necunoștință de cauză, fiind neștiutor de carte, neavând relevanță juridică pentru soluționarea prezentei cauze.
Astfel, Curtea apreciază că prelungirea contractului de închiriere, chiar și în ipoteza neîndeplinirii procedurii reglementate de art. 10 și 11 din ordonanță, ar fi operat, în condițiile art. 1 și următoarele din OUG nr. 40/1999, până la încheierea contractului de închiriere, dar nu mai mult decât prelungirea de drept acordată prin lege și, anume, timp de 5 ani de la data în vigoare a legii, respectiv până la data de 8.04.2004.
Aceasta interpretare teleologică corespunde rațiunii legii, aceea de protecție a chiriașilor pe o perioadă determinată de timp, și a interpreta altfel ar însemna crearea de situații diferite și discriminatorii, în funcție de momentul emiterii dispozițiilor de către unitatea deținătoare sau pronunțării hotărârilor irevocabile de restituire a imobilelor în favoarea foștilor proprietari, cu consecințe diferite în ceea ce privește dreptul locativ al chiriașilor, deși toți au avut situația de chiriași în fostele imobile preluate abuziv de către stat și li s-a recunoscut posibilitatea de a mai locui în astfel de spații, doar pe o perioadă de 5 ani de la intrarea în vigoare a OUG nr. 40/1999.
Acest argument este susținut și de faptul că prorogarea contractului de închiriere îi va fi opozabilă proprietarului, ca o obligațiescriptae in rem,până la împlinirea termenului de 5 ani, în situația în care acesta nu încheie el însuși un nou contract de închiriere cu locatarii, pentru o perioadă determinată, conform voinței părților contractante, proprietarul neputând fi obligat la încheierea unui contract de închiriere pe o perioadă mai mare decât cea rămasă până la expirarea prorogării legale.
Consecvența interpretării rezultă și din modalitatea în care s-a reglementat prorogarea locațiunii după data de 8.04.2004, locațiune care are ca obiect numai imobilele din fondul locativ de stat, conform OUG nr. 8/2004.
În acest context și relativ la inexistența unui titlu locativ legal, care sa justifice în continuare locațiunea recurenților, Curtea consideră necesar a face aplicarea directă Convenției Europene a Drepturilor Omului, respectiv a Primului Protocol adițional la Convenție care garantează dreptul la respectarea bunurilor și a jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului, reamintind că textul Convenției nu poate fi disociat de jurisprudența dezvoltată de instanța de contencios european, că acestea formează împreună un bloc de convenționalitate, care se impune cu forță obligatorie instanțelor naționale, conform art. 11 și 20 din Constituția României și art. 46 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului, care prevede că hotărârile definitive pronunțate de C sunt executorii și obligatorii pentru statul parte la acest tratat internațional.
Astfel, în conformitate cu articolul 1 al Primului Protocol adițional la Convenție: " Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și principiile generale ale dreptului internațional. Dispozițiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosința bunurilor în conformitate cu interesul general sau pentru a asigura plata impozitelor sau altor contribuții sau amenzilor."
Din interpretarea acestor dispoziții convenționale, rezultă că dreptul de proprietate nu este unul absolut și că el poate fi supus limitărilor care, însă, trebuie să fie prevăzute de o lege accesibilă și previzibilă, să urmărească un scop legitim, să fie necesare intr-o societate democratică și să păstreze un raport rezonabil de proporționaliate între interesele balansate, între scopul urmărit și mijloacele folosite.
În cauzele împotriva României, analizate în această materie, Curtea a relevat că că nu se contestă că Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999, a instituit prin dispozițiile sale o reglementare a folosinței bunurilor și că al doilea alineat al articolului 1 al Protocolului nr. 1 intră prin urmare în joc (cauzele și, și, și, Oancea României).
Astfel, s-a apreciat că măsura prelungirii valabilității contractelor de închiriere în curs, deși urmărește un scop de interes general, și anume protecția chiriașilor în fața penuriei acute de locuințe, moștenite din perioda comunistă, ceea ce ar achivala, în opinia instanței de recurs, cu circumstanțe excepționale, relevate de C în jurisprudența împotriva altor state, absența unor proceduri sau mecanisme legislative previzibile și coerente, care să reglementeze anumite garanții pentru punerea lor în practică și incidența lor asupra dreptului de proprietate al locatorului, care să nu fie nici arbitrare nici imprevizibile implică riscul de a impune locatorului o sarcină excesivă în privința posibilității de a dispune de bunul său, statul având obligațias pozitivă de adopta astfel de mecanisme (a se vedea,mutatis mutandis,Imobiliare Saffi contra Italiei,Scollo contra Italiei, hotărârea din 28 septembrie 1995 și-Czapskacacontra Poloniei, par. 221 și 222).
Or, Curtea nu este convinsă că ordonanța de urgență a Guvernului a instaurat o asemenea pentru a evita riscurile de imprevizibilitate sau de arbitrar. Două dispoziții ale ordonanței de urgență a Guvernului atrag în special atenția sa în această privință, respectiv articolul 11 par. 1 și articolul 13 din OUG nr. 40/1999 și consecințele ce decurg din aplicarea sa de către tribunalele naționale. Evaluând dispozițiile OUG nr. 40/1999 și consecințele aplicării acestora, Curtea Europeană a considerat că este inacceptabil să se impună proprietarilor o sarcină specială și exorbitantă, ca aceea de a menține locatarii în imobilul lor timp de mai mulți ani, fără nici o posibilitate concretă și reală de a încasa o chirie și că restricțiile suferite de proprietari în privința folosirii bunului lor imobiliar nu au înlesnit păstrarea justului echilibru între protecția dreptului individului la respectarea bunurilor sale și cerințele interesului general.
Raționamentul Curții poate fi aplicat și în cauza dedusă judecății, întrucât instanța de recurs nu poate ignora faptul că dreptul de proprietate asupra imobilului situat în B,-,. 3, sector 1, al intimatei I - a fost recunoscut cu efect retroactiv și, deci, nerevocabil, din anul 2003, în virtutea dispoziției nr. 1081/23.06.2003 a Primarului General al Municipiului
In același sens, Curtea observă că, timp de 6 ani, intimata reclamantă nu a putut exercita, în mod deplin, atributele dreptului de proprietate, neputând folosi bunul și neîncasând nici o indemnizație proporțională pentru această lipsă de folosință.
Or, dacă putem fi de acord că prelungirea contractului de închiriere în virtutea Legii nr. 17/1994 și, chiar, în virtutea OUG nr. 40/1999, intră în noțiunea dereglementare a folosinței bunului, privită ca limitare a dreptului de proprietate, dacă are o durată rezonabilă în timp și este însoțită de o indemnizare proporțională, este evident că a aprecia că prelungirea contractului de închiriere operează, și după expirarea termenului legal, 8 aprilie 2004, ar determina impunerea asupra proprietarului a unei sarcini excesive și disproporționate, de natură a îi aduce atingere dreptului său de proprietate, astfel cum este acesta reglementat de actele normative interne și internaționale relevante în această materie.
In același sens, Curtea apreciază că sancțiunea imposibilității continuării locațiunii intervine, în cauză, pentru expirarea, la data de 8 aprilie 1999, termenului legal instituit de OUG nr. 40/1999 pentru prelungirea locațiunii.
Asupra celui de-al doilea motiv de recurs, prin care se critică respingerea, ca neîntemeiată, a excepției autorității de lucru judecat, excepție absolută, peremptorie, pe planul dreptului procesual civil, conform art. 166 Cod procedură civilă, prezumție legală irefragabilă, pe planul dreptului civil, conform art. 1201 pct. 4 Cod civil, Curtea consideră că este, de asemenea, neîntemeiat.
Astfel, Curtea apreciază că instanța de fond a dezlegat în mod legal această excepție, prin raportare la sentința civilă nr. 1532/9 martie 2007, pronunțată de Judecătoria sectorului 4 B, în dosarul nr- (fila 64, dosar fond), atunci când a apreciat că nu este întrunită tripla identitate - de părți, de obiect și de cauză juridică - ce caracterizează autoritatea de lucru judecat, întrucât cererea de reziliere a contractului de închiriere nr. 39.941/2004 și de evacuare, ce a format obiectul acelui dosar, a avut drept cauză juridică neplata chiriei, iar cererea de evacuare ce formează obiectul prezentei cauze este determinată de absența titlului locativ al pârâților.
In acest sens, nu se poate considera că recurenții au în continuare un titlul valabil pentru imobilul în litigiu, în virtutea considerentelor expuse de acea instanță în conținutul sentinței civile nr. 1532/9 martie 2007, instanță care a apreciat că, deși termenul locațiunii a expirat, contractul a fost reînnoit tacit, întrucât, în opinia Curții, chiar dacă s-ar invoca de către recurenți tacita relocațiune, contractul de închiriere cu termen, la expirarea duratei locațiunii, s-ar transforma într-un contract pe durată nedeterminată, iar prezenta cerere de evacuare ar echivala cu anunțarea concediului, însă, în cauza dedusă judecății, argumentul peremptoriu susținut de instanța de recurs nu funcționează în această paradigmă, ci se sprijină pe inexistența unui temei legal intern, temei înlăturat și din perspectivă convențională, care să mai justifice locațiunea recurenților, după data de 8 aprilie 2004, în absența unui contract de închiriere care să exprime voința tuturor părților contractante, astfel cum s-a expus anterior.
Apreciind că recurenții pârâți și nu mai justifică un titlu locativ legal pentru imobilul situat în B,-,. 3, sector 1, Curtea concluzionează că aceștia nu mai au legitimare procesuală activă, în susținerea capătului cererii reconvenționale, având ca obiect desființarea dispoziției nr. 1081/23.06.2003 a Primarului General al Municipiului B, întrucât nu mai pot pretinde nici un drept în raportul juridic dedus judecății, fiind terți desăvârșiți, în raport de acest act juridic, și nu mai au nicio calitate de a pretinde că efectele nulității absolute a acestei dispoziții, prin care s-a restituit în natură, în proprietatea intimatei I, imobilul situat în B,-, sector 4, compus din teren în suprafață de 328,92 mp, din terenul în suprafață totală de 383 mp, construit și neconstruit și construcții Corp A și B, mai puțin apartamentele vândute, conform contractelor de vânzare - cumpărare nr.135/1996 și nr.2095/1997, cu cotele de teren aferente de 54,08 mp, s-ar putea produce în favoarea lor.
În ceea ce privește ultimul motiv de recurs, prin care s-a criticat respingerea, ca neîntemeiată, a cererii recurenților de obligare a intimatei reclamante la achitarea contravalorii investițiilor aduse imobilului, în valoare de 1.000 lei, precum și cererii de instituire a unui drept de retenție asupra imobilului, până la data plății valorii solicitate anterior, Curtea consideră că este neîntemeiat, întrucât instanța de fond a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor art. 48 alin. 2 din Legea 10/2001, astfel cum erau acestea în vigoare la data pronunțării sentinței civile nr. 6005/17.11.2008, admițând excepția lipsei calității procesuale pasive a reclamantei pârâte I, în ceea ce privește capătul cererii reconvenționale, având ca obiect obligarea acesteia la plata sumei de 1000 lei, cu titlu de contravaloare investiții, și respingând, în absența stabilirii existenței unui drept de creanță al pârâților - reclamanți, împotriva reclamantei - pârâte, instituirea unui drept de retenție până la achitarea pretinsei creanțe.
Pentru considerentele expuse, reținând că recurenții pârâți și nu mai justifică un titlu locativ legal pentru imobilul situat în B,-,. 3, sector 1, și că nu este incident, în cauză, motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 9, Curtea va respinge, ca nefondat, recursul exercitat de recurenții împotriva deciziei civile nr. 464 A/31.03.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata - reclamantă I - și cu intimații - pârâți, PRIMĂRIA MUNICIPIULUI B, prin PRIMARUL GENERAL.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenții - pârâți și, împotriva deciziei civile nr. 464 A/31.03.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata - reclamantă I - și cu intimații - pârâți, PRIMĂRIA MUNICIPIULUI B prin PRIMARUL GENERAL.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 19 ianuarie 2010.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
GREFIER
Red.
Tehnored. / CS
2 ex/08.03.2010
----------------------------------------------
- Secția a IV-a -
-
Jud.Sector 4 -
Președinte:Bianca Elena ȚăndărescuJudecători:Bianca Elena Țăndărescu, Simona Gina Pietreanu
