Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 577/2009. Curtea de Apel Iasi
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECTIA CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 577
Ședința publică de la 25 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Viorica Olariu
JUDECĂTOR 2: Cristiana Angelescu
JUDECĂTOR 3: Mona Maria
Grefier:
S-a luat în examinare cererea de recurs formulată de Asociația de Locatari - proprietari - prin reprezentanții legali împotriva deciziei civile nr. 595 din 29 iunie 2009 pronunțată de Tribunalul Iași, în contradictoriu cu intimata, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă avocat pentru recurenta Asociația de Locatari - Proprietari - I și avocat pentru intimata.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, care învederează că recursul este la al doilea termen de judecată; nu se solicită judecata în lipsă.
Avocat pentru intimata având cuvântul arată că a observat că în titulatura din motivele de recurs recurenta Asociația de Locatari - Locatari - I, însă la fila 93 dosar de fond se află încheierea de acordare a personalității juridice a Asociației, din care rezultă denumirea corectă a acesteia. Solicită a i se pune în vedere apărătorului să precizeze denumirea corectă a Asociației pe care o reprezintă, întrucât în situația rămânerii irevocabile a hotărârii este posibil ca intimata să nu aibă posibilitatea să execute hotărârea.
Avocat pentru recurentă arată că denumirea Asociației a fost menționată ca Asociația de Locatari Proprietari - și în hotărârea instanței de fond și în hotărârea instanței de apel, motiv pentru care așa a înțeles să o menționeze prin cererea de recurs formulată, deși este o asociație de proprietari.
Avocat pentru intimată susține că în dosar există acea încheiere de acordare a personalității juridice pentru Asociația de Proprietari și solicită a se avea în vedere titulatura corectă a asociației.
Instanța constată că a fost învestită cu soluționarea recursului formulat de Asociația de Locatari - Proprietari -
Nemaifiind alte cereri de formulat, instanța consideră recursul în stare de judecată și dă cuvântul la dezbateri.
Avocat pentru recurenta Asociația de Locatari - Proprietari - I susține că în situația în care s-ar porni de la ipoteza apărătorului intimatei ar rezulta că Tribunalul Iașis -a pronunțat în contradictoriu cu o persoană ce nu există.
În ceea ce privește recursul formulat, avocat susține că prin cererea de recurs a invocat faptul că procedura de citare cu Asociația de Locatari - Proprietari - nu îndeplinește condițiile legale. Astfel, citarea prin afișare la un domiciliu în loc de depunere a citației la Asociația de Proprietari nu este corectă.
Apărătorul susține că un al doilea motiv de recurs se referă la faptul că instanța de apel a încălcat dispozițiile legale incidente în cauză.
Astfel, se susține că intimata nu datorează cheltuieli de întreținere pe motiv că ar avea un drept de retenție asupra imobilului ce îi dă posibilitatea să folosească imobilul cu titlu gratuit, deși nici o dispoziție legală nu prevede că beneficiarul unui drept de retenție poate deține imobilul cu titlu gratuit.
Un alt motiv de recurs se referă la cheltuielile făcute de intimată în vederea obținerii de avize, aprobări, instanța de apel omițând faptul că fiecare din aceste avize și aprobări au în vedere un anumit titular, nu sunt transmisibile și nu pot beneficia de ele o terță persoană pentru a desfășura activități comerciale.
Solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat, cu cheltuieli de judecată.
Avocat pentru intimata având cuvântul, susține că procedura de citare la Tribunalul Iașia fost corect îndeplinită și în mod corect instanța de apel a purces la judecata apelului.
Apărătorul apreciază că decizia instanței de apel este legală și temeinică, solicită respingerea recursului, susținând că motivarea deciziei Tribunalului Iași justifică soluția pronunțată.
Avocat susține că instanța de apel în mod corect a statuat și cu privire la cheltuieli, argumentație din considerentele deciziei având o temeinică fundamentare în probatoriul administrat.
În ce privește plata chiriei, în mod corect s-a reținut că aceasta a fost achitată integral pentru perioada anterioară lunii februarie a anului 2006 și pentru perioada ulterioară lunii februarie 2006 până la eliberarea spațiului în mod corect nu s-a acordat chiria solicitată.
În ceea ce privește cheltuielile reprezentând avize și aprobări necesare transformării spațiului din gunoier în spațiu comercial, avocat susține că aceste cheltuieli nu vizează societatea comercială intimată, ci sunt avize pentru transformarea spațiului.
Solicită respingerea recursului, cu cheltuieli de judecată, depunând în acest sens copia chitanței reprezentând dovada achitării onorariului de avocat.
Declarându-se dezbaterile închise,după deliberare,
CURTEA DE APEL:
Asupra recursului civil de față;
Prin sentința civilă 6126 din 28 mai 2007 a Judecătoriei Iașis - admis în parte cererea principală formulată de reclamanta - pârâtă Asociația de Proprietari bloc 0.6 în contradictoriu cu pârâta - reclamantă Asociația Familială " ". Respinge excepția prescripției dreptului la acțiune față de pretențiile ce formează obiectul cererii reconvenționale. Admite cererea reconvențională formulată de pârâta - reclamantă în contradictoriu cu reclamanta - pârâtă Asociația de Proprietari bloc 0.6. Dispune evacuarea pârâtei - reclamante din spațiul situat în I, strada -. - nr. 21 bloc 06, parter, la încetarea dreptului de retenție. Respinge cererea reclamantei - pârâte privind obligarea pârâtei - reclamante la plata chiriei restante și la plata cheltuielilor de întreținere. Obligă reclamanta - pârâtă la plata sumei de 14.920,70 lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de investiții efectuate de pârâta - reclamantă la spațiul din strada -. - nr. 21, bloc 06, parter.
Instituie în favoarea pârâtei - reclamante un drept de retenție până la achitarea de către reclamanta pârâtă a sumei de 14.920,70 lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de investiții. Obligă pârâta reclamantă să plătească reclamantei - pârâte cheltuieli de judecată, raportat la pretențiile admise și astfel cum au fost dovedite, respectiv 10,30 lei. Obligă reclamanta - pârâtă să plătească pârâtei - reclamante 2240,90 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond reținut că:
Între Asociația de locatari -.6 în calitate de locator și, locatar, a fost încheiat contractul de închiriere nr. 1 din 17.01.2003, autentificat sub nr. 739/19.02.2003 pe o perioadă de 3 ani, cu posibilitatea prelungirii acestei perioade. Din încheierea nr. 44/30.11.2006 a Judecătoriei Iași rezultă că asociația de locatari bloc 06 s-a transformat în asociație de proprietari, având astfel legitimare procesuală în cauză.
Astfel, la data de 17.01.2006 contractul de închiriere a expirat, în cauză nefiind probată existența acordului părților pentru continuarea locațiunii, urmare somației reclamantei - pârâte, părțile nu au mai convenit prelungirea duratei de valabilitate a contractului. Urmare încetării locațiunii potrivit dispozițiilor art. 34 din contract, pârâtei reclamante îi revine obligația de a restitui bunul închiriat împreună cu toate accesoriile în starea în care le- primit potrivit anexei 1 astfel că cererea reclamantei - pârâte privind evacuarea pârâtei - reclamante este întemeiată.
A fost respinsă cererea reclamantei - pârâte privind obligarea la plata chiriei restante în valoare de 350 lei, întrucât această sumă a fost achitată, cererea reclamantului rămânând fără obiect. În ceea ce privește cererea reclamantei pârâte de obligare a pârâtei reclamante la plata sumei de 400 lei cheltuieli de întreținere restante, a fost respinsă ca nefondată întrucât reclamanta nu a dovedit existența acestei creanțe.
Față de cererea reconvențională formulată de pârâta prin care aceasta solicitat obligarea reclamantei - pârâte la plata sumei de 14.920,70 lei reprezentând contravaloarea investiției făcute la spațiul închiriat se va reține ca fiind întemeiată, dreptul la acțiune nefiind prescris, valoarea totală a sumei pretinse fiind cunoscută la finalizarea lucrărilor realizate pentru realizarea scopului locațiunii, valoarea acestuia fiind stabilită potrivit expertizei efectuate în cauză.
Până la achitarea acestei sume instanța a constituit în favoarea pârâtei - reclamante un drept de retenție asupra spațiului.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel reclamanta Asociația de Proprietari bloc 06 I criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie în sensul că în mod greșit s-a respins cererea sa de obligare la plata chiriei restante și a admis cererea reconvențională a pârâtei, închirierea spațiului pentru activități comerciale nu o obligă la suportarea cheltuielilor de amenajare și ar reprezenta o îmbogățire fără justă cauză a pârâtei.
Prin decizia civilă 595 din 29 iunie 2009 a Tribunalului Iașis - respins apelul formulat de Asociația de Proprietari -.6 I împotriva sentinței civile 6126 din 28 mai 2007 a Judecătoriei Iași pe care o păstrează.
Obligă apelanta la plata către intimata a sumei de 3600 lei cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel reținut că:
Din conținutul contractului de închiriere nr. 1 din 17.01.2003 rezultă că reclamanta apelantă și-a dat acordul cu privire la închirierea spațiului căruia urma a i se da destinație comercială.
Instanța de fond a reținut corect că prin contract locatarul era obligat a suporta contravaloarea utilităților consumate, dar nu s-a dovedit acest cuantum, nefiind incluse pe listele de plată pârâta nu avea posibilitatea de a le verifica și nici instanța atâta timp cât nu s-a precizat perioada pentru care s-au solicitat.
În privința chiriei, se reține că s-a dovedit plata.
Instanța nu a acordat chiria solicitată deoarece a apreciat că se impune instituirea unui drept de retenție asupra spațiului până la achitarea contravalorii lucrărilor de investiții efectuate, lucrări ce nu a fost contestate de apelantă decât în ceea ce privește sumele cheltuite cu obținerea avizelor și autorizațiilor.
Încetând contractul de închiriere, pârâta a fost obligată să restituie bunul către locator și toate investițiile realizate care rămân în beneficiul acestuia.
Prin urmare, este corect a fi obligat la plata acestor sume de bani nefiind vorba despre o îmbogățire fără justă cauză, deoarece, astfel cum s-a arătat, pârâta nu va mai putea folosi spațiul în scopul inițial.
În raport de aceste considerente se apreciază că instanța de fond a pronunțat o hotărâre legală și temeinică ce urmează a fi păstrată.
Împotriva acestei decizii a formulat recurs reclamanta Asociația de Proprietari bloc 0 6 I criticând-o pentru nelegalitate potrivit art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă motivat de faptul că prin soluția adoptată instanța interpretează dispozițiile legale total greșit, în sensul că nici o dispoziție legală nu prevede că beneficiarul unui drept de retenție poate deține bunul cu titlu gratuit, păstrarea bunului reprezintă cel mult o garanție a executării obligației de către debitor, dar nu un mijloc de obținere de beneficii, respectiv de a folosi un imobil în interes propriu, fără a achita nimic proprietarului, încheierea contractului de închiriere s-a făcut în termen, astfel că avizele și aprobările au fost obținute de locatar în consecință de cauză și știind că ele nu vor pentru totdeauna iar raționamentul acestuia că aceste cheltuieli ar reprezenta o investiție ce rămâne în beneficiul său este total eronat întrucât nu au ca obiect activități de comerț, greșit fiind și obligarea sa la plata cheltuielilor de judecată pentru apel și recurs încât hotărârea astfel pronunțată este nelegală.
Recursul este nefondat.
Verificând actele și lucrările dosarului, instanța de recurs reține că:
Prin acțiunea introductivă de instanță reclamanta Asociația de locatari. 0 6 Iac hemat în judecată pârâta pentru a se dispune evacuarea acestuia din spațiul pe care îl ocupă, cu obligarea la plata chiriei restante reactualizate începând cu luna februarie 2006 până la eliberarea spațiului și la plata sumei de 400 lei reprezentând contravaloarea utilităților consumate și neachitate.
Pârâta a formulat întâmpinare și cerere reconvențională prin care se invocă lipsa calității procesual active a reclamantei care este o asociație de locatari, și nu de proprietari, înregistrată potrivit dispozițiilor legale, sens în care solicită respingerea acțiunii, iar în fond arată că nu datorează chirie restantă și nici sume reprezentând utilități neachitate, solicitând obligarea reclamantei la plata contravalorii investițiilor efectuate asupra spațiului și acordarea vreunui drept de retenție până la recuperarea contravalorii investiției, situație în care nici evacuarea sa nu poate opera.
Din actele depuse la dosarul cauzei reiese că potrivit încheierii nr. 44 din Camera de Consiliu din 30.11.2006 a Judecătoriei Iași se acordă personalitate juridică reclamantei devenind asociație de proprietari, justificându-și astfel calitatea procesual activă inactivă în cauza de față.
Potrivit contractului de închiriere nr. 1 din 17 ianuarie 2003 și autentificată sub nr. 739 din 19 februarie 2003 între părți s-a încheiat un contract de închiriere pentru un uscător + gunoier cu destinație de spațiu comercial pe perioadă de 3 ani cu începere de la data de 17 ianuarie 2003 până la 17 ianuarie 2006 cu posibilitatea prelungirii acestei durate. Conform expertizei efectuate în cauză rezultă că pârâta a preluat de la reclamant uscătorul și spațiul gunoier de la parterul blocului urmând a- transforma în spațiu comercial, sens în care a obținut de la Primăria I avizele necesare, iar valoarea actuală a lucrărilor executate este de 14.920,70 lei, care include și taxele ocazionate de proiectare, avize și acorduri.
La data de 17 ianuarie 2006 contractul de închiriere a expirat, nefiind probată existența unui acord de prelungire a contractului dintre părți, reclamanta somând pârâta să-i elibereze spațiul, iar prin introducerea acțiunii arătând că nu mai este de acord cu prelungirea contractului, încât potrivit art. 1436 cod civil contractul a încetat de drept la data expirării termenului de închiriere.
În atare situație potrivit art. 34 din contract, chiriașul are obligația ca la expirarea contractului să restituie locatorului bunul închiriat împreună cu toate accesoriile acestuia în aceeași stare în care l-a primit, încât sub acest aspect în mod corect cele două instanțe au dispus evacuarea pârâtei din spațiul reclamantei.
În ceea ce privește motivul de recurs ce vizează obligarea pârâtei la plata chiriei restante în sumă de 350 lei astfel cum a fost precizată de reclamantă, potrivit ordinului de plată aflat în copie la dosar, reiese că a fost achitată de pârâtă la data de 20.03.2006, încât în mod corect s-a reținut că această cerere a rămas fără obiect, motivul de recurs invocat fiind nefondat.
În ceea ce privește cererea reclamantei de plată a sumei de 400 lei reprezentând utilități pentru octombrie 2004 - martie 2005 și octombrie 2005 - martie 2006 și această cerere în mod corect a fost respinsă ca nefondată, reclamanta nefăcând nici un fel de dovadă asupra modului de calcul cu privire la existența acestei creanțe, încât și sub acest aspect motivul de recurs invocat este nefondat.
Susținerea recurentei referitoare la faptul că în mod greșit a fost obligată la contravaloarea bunurilor de investiții efectuate de pârâtă în care sunt incluse și cheltuielile legate de avize și aprobări este nefondată.
Obiectul contractului l-a constituit închirierea uscător + gunoier pentru a fi folosit ca spațiu comercial.
Ori pentru ca acest spațiu închiriat să poată fi transformat în spațiu comercial fost necesar să se obțină anumite aprobări și avize care au presupus o serie de cheltuieli la care ulterior au fost adăugate cheltuieli efectuate cu amenajarea spațiului, încât în mod corect s-a apreciat că toate aceste investiții sunt însumate și se regăsesc în suma de 14920,70 lei astfel cum a fost calculată de expert.
Pârâta fiind evacuată din spațiul în litigiu pentru care a efectuat lucrările de investiție de care nu mai poate beneficia, în mod corect s- instituit în favoarea sa un drept de retenție până la recuperarea contravalorii investiției încât susținerea recurentei că de fapt este vorba de o îmbogățire fără justă cauză este nefondată și nu va fi reținută.
Nici susținerea recurentei referitoare la faptul că în mod greșit a fost obligată la plata cheltuielilor de judecată efectuate de pârâtă în apel și recurs nu este fondată și nu va fi reținută.
Prezenta cauză a fost trimisă spre rejudecare apelului în două rânduri, conform deciziei 379 din 8.10.2008 a Curții de APEL IAȘI și decizia 175 din 29.04.2009 a Curții de Apel Iași, situație în care, la acel moment, nefiind soluționat fondul litigiului, nu s-a putut aprecia nici asupra cheltuielilor de judecată efectuate și pretinse de părți, această chestiune fiind soluționată de abia prin decizia atacată prin recursul de față.
Pentru toate aceste considerente, raportat la motivele de recurs invocate și care nu sunt fondate, conform art. 312 Cod procedură civilă urmează a se respinge recursul formulat de Asociația de Proprietari bloc 0 6 împotriva deciziei civile 595 din 29.06.2009 a Tribunalului Iași, pe care o va menține.
Potrivit art. 284 Cod procedură civilă urmează a obliga recurenta să plătească intimatei suma de 300 lei cheltuieli de judecată în prezentul recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul formulat de Asociația de Locatari - Proprietari - prin reprezentanții legali împotriva deciziei civile nr. 595 din 29.06.2009 a Tribunalului Iași pe care o menține.
Obligă recurenta să plătească intimatei suma de 300 lei cheltuieli de judecată în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi 25.XI.2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR, GREFIER,
- - - - - -
Red.
Tehnored.
02 ex. / 24.12.2009
Tribunalul Iași - jud., jud.
Președinte:Viorica OlariuJudecători:Viorica Olariu, Cristiana Angelescu, Mona Maria
