Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 839/2008. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA Operator 2928
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ nr.839
Ședința publică din 25 septembrie 2008
PREȘEDINTE: Pup Cristian
JUDECĂTOR 2: Florin Șuiu
JUDECĂTOR 3: Gheorghe Oberșterescu G -
GREFIER: - -
S-a luat în examinare recursul declarat de reclamanta - - împotriva deciziei civile nr.210/18.03.2008 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr-, în contradictoriu cu pârâții intimați, și -, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședință publică, se prezintă consilier juridic pentru reclamanta recurentă - -, lipsă fiind pârâții intimați.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care, se constată depusă la dosar prin registratura instanței la data de 18.09.2008 întâmpinarea formulată de pârâții intimați și, însoțită de xerocopia cererii adresate recurentei - - și procura specială autentificată sub nr.1105/29.02.2008.
Consilier juridic, în reprezentarea reclamantei recurente - -, depune la dosar împuternicire avocațială, chitanță reprezentând taxa judiciară de timbru în sumă de 10 lei și timbru judiciar de 0,15 lei, astfel instanța fiind legal investită cu soluționarea recursului.
Reprezentanta reclamantei recurente învederează instanței că nu mai are cereri de formulat în cauză.
Nemaifiind cereri de formulat și excepții de invocat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe fond.
Consilier juridic, în reprezentarea reclamantei recurente - -, solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat.
CURTEA
În deliberare, constată următoarele:
Prin decizia civilă nr.210/18.03.2008 pronunțată în dosarul nr-, Tribunalul Timișa admis apelul pârâților și împotriva sentinței civile nr.1018/07.11.2007 pronunțată de Judecătoria Sânnicolau M în dosarul cu același număr, cu consecința schimbării integrale a sentinței apelate și respingerii acțiunii de evacuare ce a fost promovată de reclamanta - -.
Prin această decizie, tribunalul a infirmat în totalitate soluția instanței de fond, care inițial admisese acțiunea reclamantei, dispunând evacuarea pârâților, ca urmare a încetării contractului de locațiune privind imobilul situat în localitatea,-, Blocul,.3.
Judecătoria a reținut în primă instanță că între reclamantă și pârâtul s-a încheiat un contract de închiriere cu privire la folosința locuinței din litigiu, începând cu data de 14.07.2004, în considerarea că pârâtul este angajatul - ROMANIA SRL, firmă-partener a reclamantei.
Potrivit art.28 din contractul părților, s-a reținut că ar rezulta că dreptul de folosință este asigurat atât locatarului principal, cât și membrilor de familie ai acestuia.
Totodată, prin același contract s-a stipulat la art.8.1 că locațiunea va înceta de plin drept odată cu pierderea de către chiriaș a calității de salariat la - ROMANIA SRL, iar această clauză reprezintă un pact comisoriu expres, prin care contractul de locațiune încetează de plin drept, odată cu pierderea calității de angajat de către chiriașul principal, titular al contractului.
Judecătoria a mai reținut că din recunoașterilor pârâtului, făcute prin întâmpinare, acesta nu mai are în prezent calitatea de angajat al firmei, contractul său de muncă încetând prin demisie, iar la art.8.2 din contractul de închiriere sunt stipulate expres situațiile în care contractul poate continua, după caz, în beneficiul soțului/soției, dacă a locuit împreună cu titularul de contract, respectiv în cazul părăsirii definitive a locuinței de către titularul contractului de închiriere ori al decesului acestuia.
În acest context, instanța de fond a apreciat că împrejurarea potrivit căreia pârâta - soția titularului de contract - este în continuare angajata aceleiași firme nu constituie o cauză de prelungire a locațiunii. Aceasta pentru că respectivul contract de locațiune a fost încheiat în considerarea calității de angajat a pârâtului, fapt pentru a și beneficiat de chirie mai redusă de 25 lei lunar, față de locatarii care nu au aceiași calitate, iar potrivit art.969 civ. convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.
Pentru aceste considerente și cu aplicarea disp.art.969 civ.rap.la art.1020-1021.civ. și art.51 din 114/1996, judecătoria a dispus evacuarea pârâților.
Investit fiind cu apelul pârâților, tribunalul a infirmat această soluție, constatând în primul rând faptul de necontestat că, potrivit art.8.1 din contractul de locațiune, este la latitudinea locatorului - proprietar să denunțe contractul de închiriere, odată ce chiriașul a pierdut calitatea de angajat al - ROMANIA SRL.
Aceasta permite și obligă la a se concluziona că locuința repartizată pârâtului este o locuință de serviciu, ce se atribuie numai angajaților societății, condiționat de calitatea de salariați a acestora, fiind accesoriu contractului de muncă.
Însă, în raport cu probele administrate, tribunalul a constatat că nu numai pârâtul, dar și soția acestuia -, care calitatea de angajat al - ROMANIA SRL, încă dinaintea de căsătoria acestora.
În acest context, beneficiul contractului de închiriere poate fi invocat și de acel membru de familie, în speță soția titularului de contract, care la rândul ei are calitatea de salariat al aceleiași companii, care beneficiază de fondul locativ, putând deveni noul titular al contractului. ÎN acest sens, tribunalul a făcut referire la o practică consolidată a instanțelor naționale, indicând decizia civilă nr.1901/1984 și decizia civilă nr.1276/1987a fostului Tribunalul Suprem ( nr.3, 1984).
În plus, instanța de apel a mai adăugat că soția pârâtului - - și-a exprimat expres dorința de a continua beneficiul contractului de închiriere încheiat de soțul ei, în calitate de membru al aceleiași familii și în același timp, de angajată a aceleiași societăți comerciale, care este acționarul majoritar al reclamantei, printr-o cerere scrisă adresată angajatorului, depusă în copie și la dosarul instanței de apel.
În aceste condiții, tribunalul a constata că nu se poate dispune evacuarea celor doi soți, pârâta - apelantă având la dispoziție facultatea oferită de art.27 din 114/1996 a locuinței, de a solicita și de a obține beneficiul continuării locațiunii.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs, în termen, reclamantul - -, recursul fiind motivat în drept cu disp.art.304 pct.8 și 9.pr.civ.
În acest sens, recurenta a susținut că tribunalul a interpretat și aplicat greșit disp.art.27 din -, ignorând disp.art.969 civ. care trimit la art.28, respectiv art.8 din contractul de închiriere supus cenzurii instanței.
În esență, în opinia recurentei, instanța de apel trebuia să acorde prevalență libertății de voință a părților, exprimată prin contractul încheiat și interpretat în conformitate cu normele generale ale codului civil, în materie de locațiune și nu să aplice legea specială în materie de locațiune respectiv 114/1996.
În același context, recurenta a susținut că instanța de apel a calificat greșit regimul juridic al locuinței, atunci când a apreciat că pârâții folosesc o locuință de serviciu, câtă vreme recurenta este proprietarul imobilului, nu a dat acestuia respectiva destinație și nu este angajatorul pârâților, astfel că statutul pârâtei, de angajată a societății comerciale care este acționarul majoritar al reclamatei nu prezintă nicio relevanță.
În sfârșit, recurenta a susținut că prin decizia sa,tribunalul a nesocotit și art.1 - Protocolul adițional nr.1 al CEDO, dispunând în mod nejustificat restrângerea prerogativelor dreptului de proprietate al reclamantei.
Curtea, analizând recursul reclamantei, prin prisma motivelor de fapt și de drept invocate, cu aplicarea disp.art.299 și urm. pr.civ. rap.la art.312 pr.civ. va constata că acesta este neîntemeiat întrucât în cauză nu sunt incidente motivele de modificare prev. de art.304 pct.8 și 9.pr.civ.
În acest sens, curtea va constata că tribunalul nu a interpretat eronat clauzele contractului de închiriere, în sensul acestuia de instrument "negotium juris" și nu a negat calitatea de proprietar - locator al reclamantei-recurente, după cum a recunoscut și existența unor clauze rezolutorii inserate în acel contract.
Ceea ce se cere curții în această speță este să stabilească dacă legea părților în materia locațiunii se află în concurs cu o lege specială, căreia să i se acorde eventual prevalență.
Or, din această perspectivă, curtea va constata că în materie locativă există o lege specială, respectiv 114/1996 a locuinței, care în cuprinsul său stabilește și cadrul general în care urmează a fi încheiate contractele de locațiune. Raportat la situația din speță, chiar dacă dreptul tabular al reclamantei asupra imobilului din litigiu nu este contestat și chiar dacă în cartea funciară, imobilul nu este definit ca o unul care să conțină și să ofere locuințe de serviciu, totuși, de facto acest imobil are o asemenea destinație, fiind locuit și de o serie de foști și actuali angajați ai societății comerciale care este acționarul majoritar al reclamantei. Chiar dacă firma angajatoare nu figurează ca titular al dreptului de proprietate al imobilului, totuși, deciziile în privința locațiunilor se iau în comun cu reclamanta-recurentă, având în vedere raporturile juridice foarte strânse dintre - ROMANIA SRL și - -.
Contractele de închiriere încheiate de reclamantă cu angajații acestei firme sunt accesorii la contractul de muncă, iar titularii de contract locuiesc fie singuri, fie cu familiile lor, după caz, aceștia beneficiind de un regim juridic identic cu cel indicat de 114/1996, așa cum o relevă chiar cuprinsul contractelor de închiriere.
În acest context, beneficiul contractului de închiriere poate fi invocat și de acel membru de familie, în speță soția titularului de contract, care la rândul ei are calitatea de salariat al aceleiași companii, care beneficiază de fondul locativ, putând deveni noul titular al contractului. În acest sens, tribunalul a făcut referire în mod justificat și relevant la o practică consolidată a instanțelor naționale, indicând decizia civilă nr.1901/1984 și decizia civilă nr.1276/1987a fostului Tribunalul Suprem ( nr.3, 1984).
În plus, instanța de apel a mai observat în mod corect că soția pârâtului - - și-a exprimat expres dorința de a continua beneficiul contractului de închiriere încheiat de soțul ei, în calitate de membru al aceleiași familii și în același timp, de angajată a aceleiași societăți comerciale, care este acționarul majoritar al reclamantei, printr-o cerere scrisă adresată angajatorului, depusă în copie și la dosarul instanței de apel.
Toate aceste elemente conturează concluzia că prev.art.27 din 114/1996 sunt aplicabile în cauză, legea specială fiind chemată aici să prevină și să corecteze un anume potențial comportament abuziv al părții contractante aflată pe o poziție superioară - locatorul -, în raportul cu poziția inferioară a chiriașului, norma specială afectând în acest sens, în mod deliberat, prin voința legiuitorului, normele generale aplicabile și care își găsesc originea în artr.969 civ. rap.la art.1410 și urm. civ.
În aceeași ordine de idei, și pentru a răspunde și criticilor recurentei cu privire la nerespectarea de către tribunal a dispozițiilor art.1 din Primul protocol adițional al CEDO, curtea va face referire și va reaminti jurisprudența Curții europene de la Strasbourg, în particular în cazulScollo vs. Italiași mutatis mutandis și alții vs. Austria, de unde rezultă că statul poate interveni prin măsuri de ordin legislativ în a limita libertatea contractuală în materie locativă și de a oferi o serie de prerogative în beneficiul chiriașilor, pentru protecția acestora, respectând firește principiul proporționalității. Or, câtă vreme reclamanta-recurentă nu este privată de obținerea de venituri, sub forma chiriei, pentru cedarea folosinței bunului, prelungirea locațiunii în beneficiul soției fostului titular de contract, ca măsură de protecție a acestora, nu îi creează prejudicii.
Pentru aceste considerente, curtea, în temeiul prev. art.312 pr.civ.rap.la art.304 pct.8 și 9.pr.civ. va respinge recursul declarat de reclamanta - - împotriva deciziei civile nr.210/18.03.2008 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr-.
Va constata că nu sunt aplicabile disp.art.274 și urm. pr.civ. întrucât intimații nu au solicitat cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de reclamanta - - împotriva deciziei civile nr.210/18.03.2008 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr-.
Fără cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 25.09.2008.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - - G -
Grefier,
- -
Red.CP/03.10.2008
Tehnored.MM/2 ex/15.10.2008
Instanță fond: Judecătoria Sânnicolau M - jud.
Inst.apel: Tribunalul Timiș - jud.,
Președinte:Pup CristianJudecători:Pup Cristian, Florin Șuiu, Gheorghe Oberșterescu
