Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 90/2009. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 90/2009
Ședința publică de la 26 Februarie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Anca Neamțiu președinte secție
JUDECĂTOR 2: Ioan Truță
JUDECĂTOR 3: Mihaela Florentina
Grefier
Pe rol fiind pronunțarea asupra recursului declarat de reclamanta S, prin administrator judiciar EURO împotriva deciziei civile nr. 316/2008 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar civil nr-.
dezbaterilor au fost consemnate în încheierea de amânare a pronunțării din 12 februarie 2009 care face parte integrantă din prezenta decizie, împreună cu încheierea de amânare a pronunțării din 19 februarie 2009.
Instanța, față de actele și lucrările dosarului rămâne în pronunțare.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față;
Prin acțiunea înregistrată la 03.12.2007 pe rolul Judecătoriei Sibiu sub dosar nr-, reclamanta - - a solicitat evacuarea necondiționată a pârâtei B din imobilul situat în S,-, înscris în CF 18724 S, nr. top 3121/2, susținând că aceasta ocupă imobilul fără nici un titlu, întrucât s-a împlinit termenul de închiriere stabilit de părți, prin contractul încheiat.
Reclamanta a invocat dispozițiile art. 480 Cod civil.
Pârâta a solicitat respingerea acțiunii, invocând dispozițiile art. 14 din OUG 40/1999 și a formulat cerere reconvențională prin care a solicitat obligarea reclamantei - pârâtă reconvențională să încheie cu aceasta contract de închiriere în condițiile OUG nr. 40/1999.
Pârâta reconvențională a ridicat excepția autorității de lucru judecat a cererii reconvenționale raportat la sentința civilă nr. 3790/2005 a Judecătoriei Sibiu (fila 110).
-//-
Prin sentința civilă nr. 2181/2008, Judecătoria Sibiua admis acțiunea principală, a dispus evacuarea pârâtei din imobilul din litigiu, a obligat-o pe aceasta la plata cheltuielilor de judecată de 10,3 lei și a respins cererea reconvențională.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că între cererea reconvențională și pricina în care s-a pronunțat sentința civilă nr. 3790/2005 a Judecătoriei Sibiu (prin care s-a respins solicitarea pârâtei de aoo bliga pe proprietară la încheierea contractului de întreținere potrivit OUG nr. 8/2004), nu există identitate în ce privește cauza juridică, astfel că nu se poate reține autoritatea de lucru judecat.
Pe fondul cauzei s-a reținut că părțile au încheiat un contract de închiriere la data de 01.01.2005, iar pârâta nu a făcut dovada existenței unui astfel de contract anterior acestei date, astfel că prima instanță a concluzionat că raporturile locative dintre părți au început la data de 01.01.2005.
Conform art. 5 din OUG 40/1999 pentru imobilele menționate în acest text legal, proprietarul va încheia, la cererea chiriașului sau a fostului chiriaș care ocupa efectiv locuința, un contract de închiriere pe o durată de 5 ani.
S-a apreciat că se impunea ca locatarul să fi ocupat efectiv locuința la data apariției ordonanței, în calitate de chiriaș, iar pârâta nu a făcut dovada unor asemenea raporturi locative.
Ca urmare, nu sunt aplicabile dispozițiile legii speciale în materie de protecție a chiriașilor, pârâtei nefiindu-i recunoscut nici dreptul de a cumpăra locuința, prin litigiile purtate anterior cu reclamanta.
Instanța fondului, făcând referire la cauza Arsenovici contra României și la cauza Rodovici și Stănescu contra României, a constatat că în raport de practica CEDO - care a concluzionat că restricțiile impuse în privința utilizării bunurilor imobile prin OUG nr. 40/1999, sunt rezultatul unor dispoziții defectuoase și lacune ale ordonanței - pârâta nu se poate prevala de prevederile art. 14 din OUG nr. 40/1999.
S-a reținut că s-a dovedit că pârâta ocupă locuința fără titlu, iar reclamanta și-a manifestat voința de a face să înceteze această stare, astfel că sunt îndeplinite elementele ce caracterizează cauza acțiunii în evacuare.
Pârâta a declarat apel împotriva acestei sentințe, solicitând schimbarea ei în sensul respingerii acțiunii principale și admiterii cererii reconvenționale.
În motivare se arată că instanța nu s-a pronunțat în dispozitivul hotărârii cu privire la nulitatea clauzei referitoare la reînnoirea contractului cu acordul ambelor părți, că pârâta nu putea fi evacuată deoarece reclamanta nu a îndeplinit condiția notificării refuzului de prelungire a contractului și că pârâta a continuat să plătească chiria și după expirarea termenului de 5 ani.
Prin decizia civilă nr. 316/2008, Tribunalul Sibiua admis apelul pârâtei și a schimbat în parte sentința atacată în sensul respingerii acțiunii de evacuare.
-//-
Au fost menținute celelalte dispoziții din sentință, iar intimata a fost obligată să-i plătească apelantei suma de 500 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel a constatat că, deși prima instanță a stabilit corect starea de fapt, aceasta a reținut greșit că apelanta nu mai are titlu locativ, deoarece în speță erau aplicabile dispozițiile art. 14 alin 1 din OUG nr. 40/1999 privind reînnoirea contractului de închiriere.
Practica CEDO invocată de prima instanță nu e de natură a duce la o altă concluzie pentru că art. 14 alin 1 nu este în contradicție cu art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 al Convenției. Dispoziția legală are drept scop protecția chiriașilor, iar art. 1 din Protocol nu împiedică legiuitorul să stabilească limitele și conținutul dreptului de proprietate, ținând seama nu numai de interesele proprietarilor, ci și de cele ale chiriașilor, cărora trebuie să le asigure dreptul la o locuință.
Tribunalul a apreciat că este păstrat echilibrul între respectarea dreptului de proprietate și interesul general al asigurării de locuințe pentru cei aflați în nevoie, în condițiile în care chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului o singură dată. Acest echilibru s-ar rupe dacă s-ar da eficiență și dispoziției de la art. 14 alin 4 din ordonanță, referitor la reînnoirile succesive.
Ca urmare, s-a apreciat că în anul 2005 operat reînnoirea contractului de închiriere pe o perioadă de 5 ani și la expirarea acestei perioade, chiriașul trebuie să părăsească locuința.
Instanța de apel a reținut că nu se poate susține nici faptul că chiriașul ar fi renunțat la dreptul la reînnoirea contractului, pentru că o astfel de renunțare trebuie să fie clară și lipsită de echivoc, ceea ce nu este cazul în speță. De asemenea, nulitatea clauzei la care se referă pârâta în motivele de apel nu a fost invocată în fața primei instanțe.
Instanța de apel a înlăturat și considerentele primei instanțe în sensul că de prevederile art. 14 alin 1 ar putea uza numai cei care au încheiate contracte la data apariției OUG nr. 40/1999, reținând că o asemenea exigență nu este prevăzută de actul normativ și nu este impusă nici de principiile aplicării în timp a legii.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta - -, solicitând modificarea în parte a deciziei atacate, în sensul admiterii acțiunii în evacuare.
În expunerea motivelor, recurenta arată că în mod nelegal, instanța de apel a apreciat ca fiind aplicabile dispozițiile OUG nr. 40/1999 și OUG nr. 8/2004 și a înlătura jurisprudența CEDO în materia proprietății.
Se susține că părțile au încheiat contractul după intrarea în vigoare a OUG nr. 40/1999, astfel că, față de dispozițiile art. 1 din OUG nr. 40/1999, acest act normativ nu sunt incidente, iar pârâta nu beneficiază de dispozițiile art. 14 din OUG nr. 40/1999, fiind aplicabile prevederile dreptului comun în materie de locațiune.
-//-
Recurenta arată că intimata a recunoscut că nu are titlu valabil de folosire a imobilului, întrucât a solicitat obligarea recurentei la încheierea contractului de închiriere, iar jurisprudența CEDO, întemeiată pe art. 1 din Protocolul 1 la Convenție a condamnat privarea perpetuă a proprietarului de uzul proprietății.
În drept se invocă art. 299, 304 pct. 9 și art. 312 Cod procedură civilă.
Verificând legalitatea deciziei atacate, prin prisma criticilor formulate, Curtea reține următoarele:
Instanța de apel a reținut în mod corect că părțile au încheiat un contract de închiriere în condițiile OUG nr. 40/1999, împrejurare care, de altfel, rezultă expres din clauzele contractului (fila 6 dosar fond).
Imobilul în litigiu este un apartament într-un cămin pentru salariați, astfel că se înscrie în categoria celor enumerate în art. 5 din OUG nr. 40/1999, text legal care stabilește că: "proprietarul va încheia, la cererea chiriașului sau a fostului chiriaș care ocupă efectiv locuința, un contract de închiriere de 5 ani".
Prin decizia civilă nr. 224/2006 a Tribunalului Sibiu (fila 117 dosar fond) s-a stabilit cu putere de lucru judecat că, în privința contractelor de închiriere încheiate de recurentă, în conformitate cu dispozițiile art. 5 din OUG nr. 40/1999, sunt aplicabile dispozițiile art. 14 din această ordonanță, iar reînnoirea contractului poate fi refuzată de către proprietar numai în situațiile prevăzute de art. 14 alin 2 din OUG nr. 40/1999.
Ca urmare, în mod judicios, s-a constatat prin decizia atacată că pârâta beneficiază de reînnoirea contractului de închiriere și că, în consecință, are titlu locativ, de vreme ce reclamanta, în calitate de proprietar, nu a făcut dovada îndeplinirii obligației de reînnoire, prevăzută de art. 14 din ordonanță.
Mai mult, pârâta a fost cea care, împreună cu alți chiriași a notificat-o pe reclamantă, prin intermediul executorului judecătoresc, în vederea încheierii unui nou contract de închiriere (fila 40 dosar fond) și a făcut dovada achitării chiriei, prin ofertă reală de plată, față de refuzul proprietarului de a încasa chiria (filele 41 - 109 dosar fond).
Ca urmare, primul motiv de recurs, privind greșita aplicare a OUG nr. 40/1999, nu se circumscrie cazului prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă și în consecință urmează a fi privit ca nefondat.
În ce privește a doua critică, referitoarea la înlăturarea jurisprudenței CEDO, Curtea o constată, de asemenea, nefondată.
Astfel, instanța de apel a reținut corect că dispozițiile art. 14 alin 1 din OUG nr. 40/1999 nu sunt în contradicție cu art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenție.
Respingerea acțiunii în evacuare și reînnoirea contractului de închiriere cu pârâta, în baza art. 14 alin 1 din OUG nr. 40/1999,reprezintă o ingerințăîn dreptul reclamantei la respectarea bunurilor sale, în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1.Această ingerință, însă,urmărește un scop legitim, conform interesului general,anume protecția chiriașilor și tranziția progresivă
-//-
a unui sistem de contracte de închiriere de locuințe controlate de stat la un sistem liber negociat (cauza Cleja și Mihalcea contra României).
De altfel, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a afirmat constant că măsurile adoptate de legiuitorul național prin OUG nr. 40/1999 - destinate, pe de o parte, să controleze majorarea chiriilor și, pe de altă parte, să prelungească valabilitatea contractelor de închiriere, cu excepția unor situații excepționale prevăzute expres și restrictiv - urmăreau un scop de interes general, respectiv apărarea chiriașilor într-o situație caracterizată prin lipsa de locuințe la un preț scăzut. (cauza Burza contra României, cauza Rodovici și Stănescu contra României).
Ca atare, această ingerință are un caracter legal, urmărind un scop legitim.
În același timp instanța reține că norma juridică în discuție întrunește condițiile de accesibilitate și previzibilitate cerute de jurisprudența CEDO. Așa cum a statuat și Curtea Constituțională în analizarea constituționalității art. 14 din OUG nr. 40/1999, protecția temporară a chiriașilor se realizează prin diverse modalități juridice, cum sunt: prelungirea contractelor de închiriere, asigurarea stabilității, în viitor, a drepturilor lor locative prinacordarea dreptului chiriașului la reînnoirea contractelor de închiriere, etc. (decizia nr. 512/2006; dec. civ. 1286/2008)
Așadar, dreptul la reînnoire a fost prevăzut de legiuitor încă de la intrarea în vigoare a OUG nr. 40/1999, iar condițiile și termenele de reînnoire, precum și cazurile în care se poate refuza reînnoirea au fost expres și limitativ prevăzute în ordonanță.
Ca atare, măsura reînnoirii contractului de închiriere, în condițiile art. 14 alin 1- 2 din OUG nr. 40/1999 a fost suficient de precisă, accesibilă și previzibilă pentru reclamanta - recurentă. Aceasta, cu atât mai mult cu cât, prin decizia civilă nr. 224/2006 a Tribunalului Sibius -a respins acțiunea în evacuare promovată de reclamantă, tocmai pe considerentul că este incidentă norma din art. 14 alin 1 din OUG nr. 40/1999, referitoare la reînnoirea contractelor de închiriere.
Rămâne de verificat dacă prin respingerea acțiunii în evacuare și constatarea reînnoirii contractului de închiriere, s-a păstrat unraport rezonabil de proporționalitateîntre mijloacele folosite și scopul vizatde natură să asigure "justul echilibru", care trebuie păstrat între exigențele interesului general al comunității și imperativele protejării drepturilor fundamentale ale individului.
Este adevărat că CEDO a condamnat România printr-o serie de hotărâri, în care s-a invocat încălcarea art. 1 din Protocolul nr. 1 atunci când s-a făcut aplicarea OUG nr. 40/1999.
Din situațiile concrete analizate de CEDO nu sunt similare cu cea din speță.
Astfel, în cauza Rodovici și Stănescu contra României, CEDO a reținut că acest "just echilibru" a fost rupt, în specialdatorită "imposibilitățiiîn care s-au aflat reclamantele timp de mai mulți ani,de a obliga ocupanții să
-//-
le plătească o chirie, din cauza dispozițiilor defectuoase și a lipsurilor relevate în legislația asupra imobilelor". Așadar, raportul de proporționalitate nu a fost menținut întrucât reclamantelor le-a fost impusă o sarcină exagerată, respectiv obligația de a păstra locatarii în imobilul lor timp de 5 ani, fără nici o posibilitate concretă și reală de a încasa o chirie.
CEDO a constatat șiîn cauza Arsenovici contra României,aceeași sarcină exorbitantă impusă proprietarilor, în condițiile în care chiriașul a refuzat încheierea contractelor de închiriere și nu a plătit chirie.
În cauza Burza contra României, CEDO a reținut că înart. 13 și 14 din OUG nr. 40/1999, referitoare la prelungirea și reînnoirea contractelor de îchiriere, legiuitorul a prevăzut în mod expres și restrictiv, câteva situații excepționale care permiteau proprietarilor să nu prelungească contractele de închiriere, între care întârzierea cu trei luni consecutive la plata chiriei de către chiriaș.
Curtea, fără a condamna aceste măsuri care se înscriu în marja de apreciere de care se bucură statul, a considerat că nu a fost respectat echilibrul just dintre apărarea individului la respectarea bunurilor sale și cerințele interesului general, datorităpunerii defectuoase în practică a garanțiiloraflate la dispoziția proprietarului (instanțele naționale au apreciat că reclamatul trebuia să demareze alte proceduri pentru a obține condamnarea chiriașilor la plata chiriilor).
Situații similare au fost constatate de CEDO șiîn cauzele Spânoche vs România, și Toader vs România sau Cleja și Mihalcea Vs România.Prin urmare, ceea ce a criticat CEDO raportat la OUG nr. 40/1999 a fost modalitatea defectuoasă de punere în practică a garanțiilor oferite proprietarilor, iar nu măsurile de protecție a chiriașilor.
În prezenta cauză, instanța constată că "justul echilibru" a fost respectat.Astfel, mai întâi, trebuie reținut că părțile au încheiat un contract de închiriere în anul 2000, iar pârâta și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei, chiar în condițiile în care reclamanta a refuzat primirea chiriei.
Sub alt aspect, nu se poate reține că, în ce privește reînnoirea contractului, OUG este defectuoasă și lacunară. Aceasta pentru că, pe de o parte, a stabilit cazurile în care proprietarul poate refuza încheierea contractului, iar, pe de altă parte, OUG nr. 40/1999 are drept scop, protecția chiriașilor, ceea ce implică inclusiv o restrângere temporară a dreptului de folosință a bunului contra unei chirii calculată după criteriile stabilite în ordonanță.
Concluzionând, așa cum corect a reținut instanța de apel, dispoziția din art. 14 alin 1 din OUG nr. 40/1999 nu încalcă art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la CEDO. Se impune a se reține în acest sens și jurisprudența Curții Constituționale care, verificând conformitatea art. 14 alin 1 și 2 din OUG nr. 40/1999 cu prevederile cuprinse în art. 1 din primul Protocol adițional la Convenție,a statuat că textele legale criticate sunt în deplină concordanță cu alineatul 2 din articolul 1 din primul Protocol (decizia nr. 22/2005).
-//-
(continuarea deciziei civile nr. 90/2009 dată în dosar nr- )
Față de toate considerentele reținute, Curtea constată că în cauză nu este incident motivul de recurs circumscris art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, astfel că în baza art. 312 Cod procedură civilă, va respinge ca nefondat recursul reclamantei.
Pentru aceste motive,
În numele legii
DECIDE
Respinge recursul declarat de reclamanta - S împotriva deciziei civile nr. 316/2008 pronunțată de Tribunalul Sibiu.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 26.02.2009.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - - - -
Grefier,
Red.
Tehnored. /2 ex/16.03.2009
jud. fond:
jud. apel:,.
Președinte:Anca NeamțiuJudecători:Anca Neamțiu, Ioan Truță, Mihaela Florentina
