Expropriere. Speță. Decizia 236/2009. Curtea de Apel Ploiesti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PLOIEȘTI
-Secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie-
Dosar nr-
DECIZIA NR. 236
Ședința publică din data de 17 decembrie 2009
PREȘEDINTE: Adriana Maria Radu
JUDECĂTOR 2: Constanța Pană C -
Grefier - - -
Ministerul Publica fost reprezentat de procuror C din cadrul
Parchetului de pe lângă Curtea de APEL PLOIEȘTI
Pe rol fiind judecarea apelului formulat de pârâtul Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale SA, cu sediul în B- sector 1, împotriva sentinței civile nr. 1694 din 21 decembrie 2007 pronunțată de Tribunalul Prahova, în contradictoriu cu reclamanții, - și, toți cu domiciliul ales în B-.36.1 sector 1.
Dezbaterile și susținerile părților au avut loc în ședința publică din 10 decembrie 2009, fiind consemnate în încheierea de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, pentru studierea actelor și lucrărilor dosarului, precum și pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea pentru azi, data de mai sus, când a dat următoarea soluție.
CURTEA,
Deliberând asupra apelului civil de față;
Prin cererea înregistrată la Tribunalul Prahova sub nr- reclamanții, și în contradictoriu cu pârâtul STATUL R PRIN COMPANIA NATIONALA DE AUTOSTRAZI SI DRUMURI NATIONALE au solicitat stabilirea despăgubirilor pentru terenul în suprafață de 834,75 mp, urmând ca parata sa fie obligata sa achite o justa despăgubire în cuantum de 75 lei /mp.
In motivarea acțiunii reclamanții au arătat ca evaluarea finala in baza căreia a fost făcută oferta de despăgubire de către expert desemnat de expropriator a avut in vedere preturile din primul trimestru al anului 2006 ori de atunci si pana in prezent preturile terenurilor au crescut in special la nivelul județelor limitrofe capitalei - aflându-se într-o continua creștere.
Au mai arătat reclamanții ca expertul nu avut în vedere câștigul nerealizat, investiția într-un teren arabil aducând un venit cu caracter continuu, valoarea acestuia sporind nu numai ca urmare a creșterii valorii pământului ca factor de producție dar si prin câștigul realizat din obținerea recoltei sau din arendarea terenului, acest câștig nedepinzând de piața imobiliara aflata și în prezent în continuare creștere.
Totodată reclamanții au precizat ca diferența inexplicabila de preț dintre doua terenuri situate în aceeași unitate administrativ - teritoriala respectiv com., având aceeași categorie de folosința - teren arabil și chiar în aceeași parcela la 50- 100 metri diferența pentru care s-au oferit inițial 36 lei/mp fata de cei 11 lei /mp. cat au oferit pt. acest teren.
Pârâtul nu a formulat întâmpinare, dar prin concluziile scrise a solicitat respingerea acțiunii pe considerentul că susținerile reclamanților în sensul că suma oferită drept justă despăgubire ar fi mult mai mică față de valoarea reală a imobilului sunt vădit neîntemeiate, reclamanții încercând doar să se îmbogățească fără justă cauză pe seama Statului Român, față de împrejurarea că nici unul dintre experții desemnați în această cauză nu a stabilit că valoarea terenului supus exproprierii ar fi de 75. așa cum au pretins reclamanții prin cererea de chemare în judecată.
Tribunalul Prahova prin sentința civilă nr. 1694 din 21 decembrie 2007 admis acțiunea precizata formulata de reclamanții, și în contradictoriu cu pârâtul STATUL R PRIN COMPANIA NATIONALA DE AUTOSTRAZI SI DRUMURI NATIONALE cu sediul în B,Str. - -, nr.38, sector 1
A obligat paratul să plătească reclamanților o despăgubire în cuantum de 18 euro/ la cursul BNR,în termen de 30 zile de la data rămânerii definitive a prezentei sentințe, pentru terenul ce urmează a fi expropriat în suprafață de 834,747 mp. menționat in HG nr. 1546/2006, anexa nr. 2 poziția nr. 1100.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reținut următoarele:
Prin nr.HG1546/2006, modif. prin nr.HG812/2007 reclamanții au fost menționați în Anexa 2 la poziția nr.1100 cu o suprafață de teren de 834,747. ce urma a fi expropriată în vederea construirii Autostrăzii B-B, segmentul B-
Pentru această suprafață de teren extravilan, cu numărul cadastral 302/1 reclamanții urmau să primească o despăgubire de 30.055, 90 RON, sumă cu care aceștia nu au fost de acord, considerând că valoarea terenului supus exproprierii ar fi mult mai mare. In urma dezacordului, reclamanții au formulat prezenta cerere de chemare în judecată prin care au solicitat obligarea Statului Român la plata sumei de 75 lei/, precizând ulterior cuantumul pretențiilor în sensul că au solicitat ca justa despăgubire să fie cuprinsă între 18 euro/ și 23 euro/, înmulțită cu suprafața expropriată, la cursul BNP și să se fixeze un termen pentru plata acestor despăgubiri.
Potrivit art.26 din Legea nr.33/1994 "La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau după caz, altor persoane îndreptățite.".
Tot cu privire la despăgubiri art.27 din același act normativ stipulează că "Despăgubirea acordată de instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat ".
Cât privește suma oferită de expropriator instanța a constatat că expertul nu a ținut cont de disp.art.26 din Legea nr.33/1994 atunci când a anexat exemple de prețuri întrucât acestea se referă la terenuri de altă categorie, respectiv la terenuri - pădure, putându-se observa că de la data întocmirii raportului inițial de către același expert la data de 31.05.2006 și până în prezent în opinia sa prețul terenurilor a scăzut, deși este de notorietate că piața imobiliară este în continuă ascensiune, cu atât mai mult în ceea ce privește terenurile din zona autostrăzii.
La rândul său, expertul propus de reclamanți a concluzionat că din anunțurile de pe internet și din ziarele Pi și Raid referitoare la anunțurile de vânzări terenuri pentru localitatea rezultă un preț mediu pentru despăgubire de 21 euro/
Analizând prețurile solicitate potrivit cererii și ofertei pieței libere, prin compararea acestora cu prețul stabilit de expertul desemnat de pârât, în funcție de anunțurile existente în publicațiile imobiliare de referință și pe internet, expertul desemnat de instanță a stabilit că valoarea apropiată de realitatea pieței este de 18 euro pentru un de teren, punct de vedere ce a fost acceptat și de către instanță, care a apreciat că este în concordanță cu disp.art.26 și 27 din Legea nr.33/1994.
De altfel, această valoare a fost însușită și de către reclamanți care au solicitat prin precizarea acțiunii ca despăgubirea să fie cuprinsă între valoarea minimă de 18 euro/(valoare stabilita de expertul instanței) și 23 euro/(cea stabilită de expertul desemnat de reclamanți).
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul STATUL R PRIN COMPANIA NATIONALA DE AUTOSTRAZI SI DRUMURI NATIONALE care consideră că această hotărâre este nelegală și netemeinică față de faptul că instanța de fond, prin omologarea raportului de expertiză întocmit de expert și prin admiterea cererii de chemare în judecată, intimații reclamanți se îmbogățesc fără justă cauză pe seama Statului Român, așa cum se va arăta în continuare:
Instanța de fond în mod nelegal și neîntemeiat a omologat raportul de expertiză al expertului, deși la stabilirea valorii reale a terenului expropriat, expertul nu a ținut cont și de lipsa daunelor aduse proprietarilor intimați, de situația imobilului în extravilanul localității, de suprafața maică expropriată și nici de categoria de folosință a terenului expropriat.
Consideră apelantul că, deși poate fi adevărat că prețul solicitat pentru imobilele aflate în aproprierea autostrăzii este mai ridicat decât acela al terenurilor situate în alte locații din com., această creștere exagerată, reflectată în prețurile care se solicită, este una artificială, care se bazează doar pe posibilitatea unei îmbogățiri fără justă cauză pe seama Statului Român și nicidecum pe criterii reale de sporire propriu-zisă a valorii terenului.
Astfel, la stabilirea valorii reale a terenului expropriat instanța a luat în considerare doar " prețurile de ofertare" publicate pe internet, prezentate de experți și nicidecum "prețurile de tranzacționare" la care s-au vândut efectiv proprietăți similare în loc..
Suprafața de 834,747. supusă exproprierii, face parte dintr-un lot de 7.788. pe care reclamanții l-au cumpărat cu suma derizorie de doar 2.500 lei, așa cum reiese din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 8176/23.12.2003 de BNP din P, rezultând un preț de 3,11 lei/, în timp ce doar pentru suprafața de 834,747 mp Statul Român le-a oferit reclamanților în toamna anului 2007 suma de 30.055,90 lei adică un preț de 35,87 lei/mp.
În mod nelegal și neîntemeiat, instanța de fond a reținut că expertul parte desemnat de către CNADNR nu ar fi respectat dispozițiile art. 26 din Legea nr.33/1994 și ar fi anexat la raportul de expertiză exemple de prețuri referitoare la terenuri de altă categorie decât cel supus exproprierii, insinuându-se astfel că prin acest procedeu acest expert ar fi alterat valoarea reală de piață a imobilului expropriat.
Astfel, prin sentința instanței de fond, s-a reținut neîntemeiat, ca premisa pentru admiterea acțiunii reclamanților, ca expertul ar fi anexat raportului de expertiză numai exemple de prețuri referitoare la terenuri de altă categorie, respectiv prețuri referitoare la "terenuri - pădure ".
Analizând cu atenție exemplele de prețuri atașate raportului de expertiză, întocmit de către expertul parte al CNADNR, se poate observa cu ușurință că acesta a avut în vedere exemple de prețuri referitoare la terenuri similare cu cel expropriat și nicidecum referitoare la "terenuri - pădure ", așa cum neîntemeiat și nelegal a reținut instanța de fond.
Așa cum rezultă din Fișa Tehnică și de Evaluare a terenului bazată pe metoda comparației directe, aflată în raportul de expertiză, la un lot mediu statistic de 69.036,43 mp a rezultat ofertă medie locală statistică de 3,99 euro/mp.
La prețul astfel rezultat expertul a procedat în mod justificat la aplicarea unor corecții determinate de mărimea suprafeței expropriate, de influența autostrăzii care se va construi asupra prețurilor terenurilor din zona localității precum și de negociere, respectiv de faptul că, în general, după orice negociere de prețuri vânzarea se încheie la un preț inferior celui cerut de vânzător.
Astfel după aplicarea celor trei corecții, sus-menționate, se ajunge la concluzia întemeiată ca valoarea reală de piață a imobilului suspus exproprierii este în sumă de 3,00 Euro/mp.
În ceea ce privește diferența existentă între valoarea contestată de intimații reclamanți de 30.055,90 RON și cea stabilită de expertul parte pe parcursul judecății la instanța de fond, de 8.784 RON, se explică prin metodele diferite abordate de către expert.
Astfel, dacă în raportul inițial de evaluare, expertul a stabilit valoarea terenului expropriat apelând la 2 metode de calcul, respectiv la metoda pe baza de profit și bonitare a terenului și la metoda bazată pe renta, ale căror rezultate le-a reconciliat, în fața instanței expertul a folosit exact aceeași metodă adoptată și de către ceilalți experți - respectiv metoda stabilirii prețului prin comparație directă.
Având în vedere motivele expuse mai sus, solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat.
În dovedirea susținerilor, apelantul a depus în copie xerox înscrisuri, respectiv: contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.8176 din 23 decembrie 2003 de BNP, sentința civilă nr. 183 din 21 ianuarie 2008 pronunțată de Tribunalul Prahova.
Intimații au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea apelului și pe cale de consecință menținerea sentinței pronunțate de instanța de fond, care este legală și temeinică.
Precizează intimații că nu sunt de acord cu oferta expropriatorului din următoarele motive:
- evaluarea finală în baza căreia a fost făcută oferta de despăgubire de către un expert desemnat de expropriator a avut în vedere prețurile din primul trimestru al anului 2006, ori de atunci și până la momentul plății, adică primul trimestru al anului 2008, prețurile terenurilor au crescut foarte mult, atât la nivelul întregii țări, cât mai cu seamă la nivelul județelor limitrofe capitalei și se află în continuă creștere;
- expertul nu a avut în vedere câștigul nerealizat, investiția într-un teren arabil aducând un venit cu caracter continuu, valoarea acestuia sporind nu numai ca urmare a creșterii valorii pământului ca factor de producție, dar și prin câștigul realizat din obținerea recoltei sau din arendarea terenului, acest câștig care nu poate decât să se adauge la valoare de pe piața imobiliară.
Consideră intimații că raportat la dispozițiile art.25, 26, 27 din Legea nr.33/1994, valoarea constatată de expertul, precum și valoarea constatată de expertul, instanța de fond a apreciat corect când a stabilit temeinicia acțiunii promovate de aceștia, precum și cuantumul despăgubirilor cuvenite pentru terenul expropriat.
Instanța de apel în conformitate cu dispozițiile art. 295 alin.2 Cod procedură civilă a dispus efectuarea unei expertize în specialitatea topografie, de stabilire a despăgubirilor de către o comisie de experți compusă, potrivit dispozițiilor art.25 din Legea nr.33/1994, dintr-un expert numit de instanță, unul desemnat de către expropriator și al treilea de către expropriat.
Examinând hotărârea atacată prin prisma criticilor invocate actelor și lucrărilor dosarului dispozițiilor legale ce au incidență în soluționarea cauzei, curtea constată că apelul este fondat pentru următoarele considerente:
Deși Tribunalul Prahovaa apreciat în mod corect că potrivit art.25 din Legea nr.33/1994 este necesară efectuarea unei expertize de către o comisie de experți, această instanță nu a observat că raportul de expertiză depus la dosarul cauzei nu îndeplinește această cerință, el nefiind semnat de către toți experții, ci aceștia au depus în mod separat concluziile lor.
În acest fel au fost încălcate nu numai dispozițiile art.25 din Legea nr.33/1994 ci și dispozițiile art.210 Cod procedură civilă, aspect de nelegalitate care însă a fost înlăturat de către instanța de apel care a dispus, în temeiul dispozițiilor art.295 Cod procedură civilă completarea probatoriilor și efectuarea unei noi expertize de către o nouă comisie de experți care să corespundă exigențelor impuse de textele de lege menționate.
Raportat la concluziile finale ale acestei noi expertize se constată că au fost respectate dispozițiile art.26 din Legea nr.33/1994 potrivit cărora la calcularea despăgubirilor experții precum și instanța vor ține seamă de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ - teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului.
Totodată, legiuitorul a precizat în dispozițiile art. 27 din același act normativ mai sus arătat că despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat.
În speța dedusă judecății apelantul expropriator a oferit pentru terenul expropriat o despăgubire calculată la un preț de 36,00 lei/, corespunzător pentru terenul în suprafață de 834,75. situat în comuna tarlaua 60 parcela 391/12 Județul P, în timp ce pretențiile reclamanților au fost inițial prin cererea de chemare în judecată de 75,00 lei/
Ulterior, reclamanții, au solicitat prin concluziile scrise formulate la instanța de fond o despăgubire cuprinsă între 18 euro și 21 euro pe
Prin urmare, raportat la aceste date și în concordanță cu dispozițiile art.27 din Legea nr.33/1994, citate în paragraful precedent, controlul exercitat de instanța de judecată se va desfășura între limitele minime și maxime ale despăgubirilor stabilite de textul de lege invocat.
Plecând de la această premisă, curtea constată, în urma examinării raportului de expertiză întocmit în apel, că valoarea stabilită în sumă de 33.465 lei cu titlu de despăgubiri pentru terenul expropriat reprezintă o greșită despăgubire a proprietarilor terenului pentru lipsirea acestora de prerogativele dreptului de proprietate pe calea exproprierii.
În cauză, însă nu se poate discuta despre o pretinsă îmbogățire fără justă cauză așa cum susțin apelanții deoarece legiuitorul a stipulat expres în articolul 26 din Legea nr.33/1994 că stabilirea cuantumului despăgubirilor în instanță să fie potrivit prețurilor cu care se vând în mod obișnuit terenurile de același fel în unitatea administrativ - teritorială respectivă la data întocmirii raportului de expertiză în apel.
De asemenea, valoarea despăgubirilor nu putea fi cea de la data consemnării sumei de bani în contul expropriaților, și nici nu se putea dispune obligarea pârâtului doar la plata diferenței dintre suma consemnată și valoarea reală apreciată de către instanță, câtă vreme dispozițiile legii speciale statuează în mod clar că instanța investită cu cererea de stabilire a despăgubirilor în caz de neînțelegere între părți asupra valorii acestora va stabili cuantumul despăgubirilor cât și termenul în care ele vor fi consemnate.
Rezultă așadar pentru considerentele mai sus expuse, că în ceea ce privește valoarea reală a despăgubirilor, cea stabilită de către experții din apel, este corectă.
În baza dispozițiilor art.296 Cod procedură civilă, Curtea ca admite apelul pârâtului și pe cale de consecință va schimba în parte sentința apelată în sensul obligării apelantei pârâte să plătească intimaților - reclamanți suma de 33.465 lei cu titlu de despăgubiri pentru terenul expropriat în suprafață de 834,75. stabilite conform raportului de expertiză efectuat în apel d e comisia compusă din, și - opinia expertului.
Se va lua act că apelanta - pârâtă nu solicită cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul formulat de pârâtul Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale SA, cu sediul în B- sector 1, împotriva sentinței civile nr. 1694 din 21.12.2007 pronunțată de Tribunalul Prahova, în contradictoriu cu reclamanții, - și, toți cu domiciliul ales în B-.36.1 sector 1.
Schimbă în parte Sentința civilă nr. 1694 din 21.12.2007 pronunțată de Tribunalul Prahova - Secția civilă.
Obligă apelanta pârâtă la plata către intimații reclamanți a sumei de 33.465 lei cu titlul de despăgubiri pentru terenul expropriat în suprafață de 834,75 mp situat în comuna, Tarlaua 60 parcela 391/12 jud. P, stabilite conform raportului de expertiză efectuat în faza de apel d e comisia compusă din, și - opinia expertului.
Ia act că apelanta pârâtă nu solicită cheltuieli de judecată.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 17.12.2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
- - - C -
Grefier,
- -
Red.CP
Tehnored.CN
6expl./14 ianuarie 2010
f- Tribunalul Prahova
Operator de date cu caracter personal
Nr. notificare 3120
Președinte:Adriana Maria RaduJudecători:Adriana Maria Radu, Constanța Pană
