Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia 186/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(1481/2008)
ROMANIA
CURTEA DE APEL B
SECTIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILA NR. 186
Ședința publică de la 23 martie 2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Fănica Pena
JUDECĂTOR 2: Cristina Nica
JUDECĂTOR 3: Rodica Susanu
GREFIER - - -
* * * * * * * * * * *
Pe rol se află soluționarea cererii de apel în complet de divergență formulate de apelanta reclamantă împotriva sentinței civile nr. 243 din 08.02.2008 pronunțate de Tribunalul București - Secția a IV a Civilă în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații pârâți, și.
are ca obiect hotărâre care să țină loc de act vânzare cumpărare.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă mandatarul, în calitate de reprezentant al intimaților - pârâți, și, în baza procurii speciale autentificate sub nr. 1241 din 26.08.2008 de, lipsind apelanta reclamantă
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care,
Mandatarul se legitimează cu seria - nr. -eliberată de Poliția comunei la 17.05.2004.
Mandatarul intimaților - pârâți depune la dosar diploma de licență în drept și declară că nu mai are cereri de formulat.
Curtea, având în vedere că nu mai sunt cereri de formulat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea apelului.
Mandatarul intimaților pârâți solicită respingerea apelului ca nefondat și menținerea sentinței civile atacate ca legală și temeinică, cu obligarea apelantei la plata cheltuielilor de judecată.
Menționează că la data întocmirii antecontractului la 17.01.2006, art. 2 din Legea nr. 247/1995 era în vigoare și din probatoriul existent nu rezultă că reclamanta și-ar fi îndeplinit obligațiile asumate prin acest antecontract, nefiind îndeplinită condiția prevăzută de acest text de lege.
De asemenea, reclamanta nu a făcut dovada că i-ar fi invitat pe intimați la notariat pentru a încheia contractul și că a consemnat prețul total de 874.000.000 euro, care este stipulat în antecontract în favoarea vânzătorului, pentru a solicita încheierea contractului în formă autentică.
Reclamanta nu a făcut dovada refuzului intimaților de a încheia actul în formă autentică; nu a avut în intenție rezolvarea pe cale amiabilă a pricinii și că ar fi avut vreodată posesia terenului în litigiu.
Referitor la art. 4 din antecontract, arată că nu se prevede o dată certă de la care să se achite daune moratorii, iar reclamantei prin antecontract nu i s-a produs nici un prejudiciu.
Depune la dosar note scrise.
CURTEA
Deliberând asupra apelului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 8.06.2006 pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 B sub nr-, reclamanta a chemat în judecată pe pârâții, și, solicitând instanței să constate intervenită înstrăinarea, pronunțând o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare - cumpărare pentru terenul în suprafață de 4.370 mp. situat în B,- - 216, sector 3, înscris în Cartea funciară sub nr. 63552, număr cadastral 9208 și să oblige pârâții la plata daunelor moratorii conform art. 4 din antecontractul de vânzare - cumpărare, cu cheltuieli de judecată.
La termenul din 19.03.2007, reclamanta și-a precizat capătul 2 din cererea de chemare în judecată, arătând că solicită daune numai pentru 30 de zile, respectiv perioada 1 martie - 30 martie (inclusiv) 2006; corespunzător perioadei respective, suma reprezentând daune este de 180.000 euro, echivalent în lei 606.600 lei. Totodată, a arătat că dorește să achite imediat suma de 200.000 euro, reprezentând prețul vânzării, în condițiile în care pârâții ar fi dispuși să-și respecte obligațiile contractuale și să încheie contractul de vânzare cumpărare.
Prin sentința civilă nr. 2418 din 19 martie 2007 pronunțată de Judecătoria Sectorului 3 B s-a admis excepția de necompetență materială și a fost declinată competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București - Secția Comercială.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului București - Secția Comercială la data de 18.06.2007 sub nr-.
Prin încheierea din ședința publică din 25 septembrie 2007 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială în dosarul nr-, s-a admis excepția de necompetență funcțională și s-a înaintat cauza în vederea repartizării aleatorii la o secție civilă, cu motivarea că litigiul nu privește un act sau un fapt de comerț.
Cauza a fost reînregistrată pe rolul Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă sub nr- la data de 06 noiembrie 2007.
Prin sentința civilă nr. 273 din 08 februarie 2008 Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă a respins ca neîntemeiată acțiunea declarată de reclamanta în contradictoriu cu pârâții, și.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că, potrivit art. 2 alin. 1 din Legea nr. 247/2005, lege în vigoare la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute.
Reclamanții nu au făcut dovada dreptului de proprietate asupra terenului în patrimoniul pârâților și nu au propus nicio probă, în condițiile prevăzute de art. 167 și 172 Cod de procedură civilă.
Nu se pot eluda dispozițiilor exprese ale legii prevăzute sub sancțiunea nulității absolute prin suplinirea consimțământului părții care se obligă să transmită un drept de proprietate asupra terenului de către instanța judecătorească, în condițiile în care ne aflăm în prezența unui antecontract de vânzare-cumpărare încheiat sub semnătură privată, nu s-a depus titlul de proprietate asupra terenului, contractul nu are prevăzut un termen până la care urmează să aibă loc tranzacția, iar pe de altă parte la capitolul IV intitulat răspunderea antecontractuală este prevăzută sancțiunea daunelor moratorii de 3% din valoarea antecontractului pe zi de întârziere, dar fără să se stabilească data de la care acestea încep să curgă, respectiv o dată certă.
Pe de altă parte tribunalul nu a putut să rețină nici acordarea daunelor moratorii în lipsa dovezilor sus menționate și din care să rezulte culpa pârâților față de împrejurarea că nu a fost semnat contractul de vânzare - cumpărare în formă autentică.
Împotriva acestei hotărâri judecătorești la data de 23 aprilie 2008 declarat apel reclamanta, care a fost înregistrat pe rolul Curții de Apel București - Secția a III-a Civilă și pentru Cauze cu Minori și de Familie la 17 iunie 2008.
În motivare, apelanta - reclamantă a arătat că problemele deduse judecății au fost: 1. dacă intimații - pârâți și-au asumat vreo obligație prin antecontractul de vânzare - cumpărare dedus judecății. 2. stabilirea consecințelor contractuale în ipoteza încălcării obligațiilor de către intimații - pârâți sau în ipoteza schimbării intenției de vânzare de către aceștia.
1. Dacă intimații - pârâții și-au asumat vreo obligație prin antecontractul de vânzare - cumpărare dedus judecății.
Conform art. 1 din contract, vânzătorii și-au asumat obligația de a vinde reclamantei terenul menționat în acel articol.
2. Stabilirea consecințelor contractuale în ipoteza încălcării obligațiilor de către intimații - pârâți sau în ipoteza schimbării intenției de vânzare de către aceștia.
Aceste consecințe sunt convenite de părți în art. 4 din contract. Consecința contractuală unică pentru oricare din aceste ipoteze este aceea a plății unor daune.
În speță, această schimbare de intenție rezultă din întâmpinare; pârâții declară că nu mai vor să vândă. Această declarație încalcă principiul irevocabilității contractelor art. 969 alin. 2 Cod civ).
Prima instanță trebuia să infirme această răzgândire a pârâților și să admită capătul de cerere privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare (deși art. 969 și 1077 cod civil nu permit o astfel de răzgândire) sau să ratifice această răzgândire, obligând pârâții la plata daunelor moratorii, care, conform contractului, survin în ipoteza schimbării intenției de vânzare.
De altfel, motivele pe care intimații - pârâți și-au întemeiat apărările sunt în contradicție cu contractul, după cum urmează:
- intimații au solicitat respingerea celor două capete de cerere, pentru că nu au primit niciun avans; apărarea este nefondată, pentru că nicio clauză din antecontract nu stipulează condiționarea executării obligațiilor de plata unui avans;
- intimații au afirmat că nu se pot acorda nici daune moratorii, din cauză că nu se cunoaște baza de calcul a acestora, contratul neprevăzând niciun avans; această apărare este nefondată, pentru că baza de calcul este valoarea antecontractului, conform art. 4, iar art. 2 prevede că părțile deja stabiliseră prețul (valoarea antecontractului) de 200.000 euro.
Prin sentința apelată, prima instanță a ratificat nefundat și nelegal această conduită abuzivă a intimaților, arătând că terenurile pot fi înstrăinate și dobândite prin acte autentice, precum și că nu este posibilă suplinirea consimțământului părții care se obligă să transmită dreptul de proprietate "în condițiile în care ne aflăm în prezența unui contract de vânzare - cumpărare încheiat sub semnătură privată".
Aceste motive confuze sunt străine de natura cauzei. Reclamanta a dedus judecarea un antecontract, nu a unui contract de vânzare - cumpărare asupra terenului.
Forma autentică nu este necesară pentru antecontracte.
În opinia reclamantei prima instanță a părut a înlătura antecontractul dintre probele admise, pe considerente rămase obscure. Sentința a părut a invoca o nulitate a antecontractului, dar nu a făcut-o în mod direct. Instanța a statuat categoric că nu se pot eluda dispoziții exprese ale legii prevăzute sub sancțiunea nulității, dar nu a explicat care sunt prevederile legale eludate prin acest antecontract și în ce anume constă eludarea.
De asemenea, în hotărârea atacată s-a mai arătat că nu s-a depus titlul de proprietate asupra terenului; contractul nu are prevăzut un termen până la care urmează să aibă loc tranzacția; iar "pe de altă parte" capitolul IV prevede sancțiunea daunelor moratorii, fără să se stabilească data de la care încep să curgă, respectiv o dată certă.
Primul considerent (nedepunerea titlului de proprietate "în condițiile art. 167 și 172 Cod de Procedură Civilă") este incorect deoarece, art. 167 se referă la condițiile în care instanța încuviințează probele iar intimații au recunoscut că sunt proprietari și că nu mai vor să facă vânzarea (fila 69 paragraf 4 dosar de fond). În acest fel, judecătorul și-a încălcat obligațiile prevăzute de art. 129 Cod de Procedură Civilă.
Ultimele două considerente ale instanței nu sunt explicate, nu le este prezentată relevanța. Totuși, în obligațiile care urmează să se execute la cererea creditorului precum și în acelea al căror termen de executare nu este stabilit, prescripția începe să curgă de la data nașterii raportului de drept. Dacă dreptul este sub condiție suspensivă sau cu termen suspensiv, prescripția începe să curgă de la data când s-a împlinit condiția sau a expirat termenul.
Consecința clară a acestui articol este că, în obligațiile care nu au stipulat o scadență anume, ale sunt scadente imediat, la data nașterii raportului juridic.
La termenul din 15 septembrie 2009, apelanta reclamantă a depus și o completare a motivelor de apel, care face referire la art. 1073 Cod civil: "creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligațiilor, și în caz contrat are dreptul la dezdăunare", văzând aceste dispoziții, promitentul cumpărător (în speța de față ) are dreptul la îndeplinirea exactă a obligaților promitentului vânzător, reclamanta putând opta în acest sens între executarea silită în natură a obligației, deoarece numai în acest sens primește exact prestația la care duce la satisfacerea dreptului său. În acest sens, dreptul de opțiune aparține în toate cazurile creditorului și nu debitorului care refuză să-și îndeplinească obligația principală convenită prin antecontractul de vânzare - cumpărare.
Față de cele prezentate și potrivit art. 5 alin. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005 privind circulația juridică a terenurilor: "în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu s-au fără construcții, una din părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă, care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract", cum nici până în prezent pârâții nu și-au respectat obligațiile asumate prin antecontractul de vânzare - cumpărare încheiat la data de 17 ianuarie 2006, în lumina principiului executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a pagubelor, în baza art. 1073 și 1077 Cod civil: "Creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, și în caz contrar are dreptul la dezdăunare" și "nefiind îndeplinite obligația de a face, creditorul poate asemenea să fie autorizat de aoa duce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului", a solicitat admiterea apelului, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare - cumpărare, la prețul stabilit prin antecontract în cuantum de 200.000 euro și obligarea intimaților la plata sumei de 606.600 lei reprezentând daune pentru perioada 01 martie 2006 - 30 martie 2006 ca urmare a nerespectării obligațiilor contractuale.
În dovedirea cererii sale, apelanta reclamantă a solicitat și instanța a încuviințat proba cu înscrisuri, fiind depuse în acest sens la dosar, în fotocopie, decizia civilă nr. 535/31.03.2008 pronunțată de Curtea de Apel București - Secția a III-a Civilă și pentru Cauze cu Minori și de Familie în dosarul nr- (445/2008), iar intimatul pârât a depus copii de pe titlul de proprietate nr. -/31.10.2002 eliberat de Comisia județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor a Municipiului B și certificatul de moștenitor suplimentar nr. 56 la certificatul de moștenitor nr. 40/31.10.2001 eliberat de notar public.
Examinând sentința apelată prin prisma criticilor formulate și în conformitate cu prevederile art. 294 alin. 1.pr.civ. Curtea reține următoarele:
Prin antecontractul de vânzare cumpărare sub semnătură privată încheiat la data de 17.01.2006, pârâții, și, în calitate de promitenți vânzători, s-au obligat să îi vândă reclamantei, în calitate de promitentă cumpărătoare, terenul în suprafață de 4.370. situat în B,--216, sector 3, înscris în Cartea Funciară nr. 63552 cu nr. cadastral 9208. S-a mai arătat că vânzătorul deține terenul în baza titlului de proprietate, cu titlu de moștenire, certificat de moștenitor suplimentar nr. 56 la certificat de moștenitor nr. 40/31.10.2001, dosar nr. 41/2001 conexat la dosar nr. 40/2001 -, anul 2005, luna octombrie, ziua 07 (art. 1).
Prețul vânzării cumpărării stabilit de părți a fost de 200.000 Euro, plătibili la data încheierii contractului în forma notarială. Este adevărat că în cuprismul înscrisului s-a făcut mențiunea "200.000 Euro/" (art. 2), însă această împrejurare poate fi apreciată în mod rezonabil ca fiind o eroare materială, astfel cum a susținut apelanta reclamantă, ținând seama de notorietatea nivelului prețurilor stabilite pe piața imobiliară.
În cuprinsul antecontractului de vânzare cumpărare autentificat s-a mai stabilit că vânzătorii se obligă să obțină în prima săptămână din luna februarie toate documentele necesare încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă notarială, respectiv plan cadastral, încheiere de întabulare, extras de carte funciară, când se va face și transferul de proprietate (art. 3).
De asemenea, părțile au prevăzut că, în cazul în care vânzătorul își schimbă intențiile de vânzare, sau chiar vinde terenul altei părți, acesta se obligă să achite cumpărătorului daune moratorii în valoare de 3% din valoarea totală a antecontractului, pe zi de întârziere (art. 4).
II. 1. În interpretarea acestei din urmă clauze contractuale trebuie avut în vedere că un prim principiu al efectelor actului juridic civil este cel al forței obligatorii, reglementat de art. 969 alin. 1 Cod civ. Potrivit acestui principiu, efectele actului juridic legal încheiat se impun autorilor săi întocmai ca și legea. Fundamentul principiului forței obligatorii a actului juridic civil îl reprezintă, pe de o parte, necesitatea asigurării stabilității și siguranței raporturilor juridice generate de actele juridice civile, iar pe de altă parte, imperativul moral al respectării cuvântului dat. convențiilor, care constituie cel de-al doilea principiu al efectelor actului juridic civil, este, de asemenea, prevăzută expres de art. 969 alin. 2 Cod civ. al acestor reguli, potrivit art. 1073 Cod civ. creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, text de lege care instituie în materie de obligații principiul executării reale sau în natură specifică a obligații.
Prin derogare de la art. 969 alin. 2 Cod civ. părțile pot introduce în contract o clauză de dezicere, prin care își rezervă dreptul de a se răzgândi și de a desființa unilateral convenția (de regulă într-un anumit termen sau în anumite condiții), care este valabilă dacă îndeplinește următoarele condiții: să nu fie înscrisă într-un contract declarat de lege ca irevocabil și să nu reprezinte o condiție potestativă pură din partea celui care se obligă, deoarece obligația asumată sub o astfel de condiție este nulă (art. 1010 Cod civ).
Pe lângă faptul că reprezintă o excepție de la principiul irevocabilității, ceea ce înseamnă potrivit unei reguli de interpretare logică că este de strictă interpretare și aplicare, clauza de dezicere presupune prin concept și renunțarea creditorului la dreptul corelativ obligației asumate de către debitor, dobândit în baza contractului; or,renunțările la drepturi, conform unui principiul de drept unanim admis de practica judecătorească și de literatura de specialitate,trebuie să fie exprese.
Pe cale de consecință, clauza de dezicere trebuie să fie clară și neechivocă, ea nu poate fi dedusă pe cale de interpretare, ci numai în caz de stipulare expresă în convenție, astfel că, în caz dedubiu, o prevedere contractuală prin care debitorul se obligă să achite creditorului o sumă de bani în caz de neexecutare, fără a face referire la renunțarea din partea creditorului la dreptul de a cere executarea în natura specifică a obligației asumate de către cocontractant, trebuie interpretată nu ca o clauză de răzgândire, ci ca fiind oclauză penală, reglementată de dispozițiile art. 1066-1072 Cod civ. Potrivit art. 1066 Cod civ. clauza penală este acea convenție accesorie prin care părțile determină anticipat echivalentul prejudiciului suferit de creditor ca urmare a neexecutării, executării cu întârziere sau necorespunzătoare a obligației de către debitorul său.
Dată fiind intenția urmărită de părți prin inserarea unei clauze penale, apare firească prevederea cuprinsă în art. 1068 Cod civ. conform căreia: "Creditorul are facultatea de a cere de la debitorul său, care n-a executat la timp, sau îndeplinirea clauzei penale, sau aceea a obligației principale".
2. Potrivit art. 1073 Cod civ, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației. Acest text, care instituie în materie de obligații principiul executării reale sau în natură specifică a obligațiilor, dă posibilitatea instanței ca, în situația în care lucrul se mai găsește în patrimoniul vânzătorului, să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare șicare va avea efect constitutiv, operând transferul proprietăți de la data rămânerii definitive.
De aceea, astfel cum în mod corect a reținut și prima instanță, reclamanta avea obligația de a proba existența dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu în patrimoniul pârâților.
Cu înscrisurile depuse direct în apel, respectiv titlul de proprietate nr. -/31.10.2002 eliberat de Comisia județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor a Municipiului B și certificatul de moștenitor suplimentar nr. 56 la certificatul de moștenitor nr. 40/31.10.2001 eliberat de notar public, s-a făcut însă dovada calității pârâților de proprietari ai terenului situat în B,--216, sector 3.
3. Prin art. 5 alin. 2 din titlul X al Legii nr. 247/2005 s-a prevăzut că în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul,partea care și-a îndeplinit obligațiilepoate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
Unica obligație stabilită în sarcina promitentei cumpărătoare rezultă din dispozițiile art. 2 din contract: "Prețul terenului asupra căruia părțile au convenit este de - EUR,plătibili la data încheierii contractului în formă notarială".
Aceasta înseamnă că părțile au legat nașterea dreptului de a pretinde plata prețului și a obligației corelative de plată a acestuia de ocondiție suspensivă. Potrivit art. 1017 Cod civ. condiția suspensivă este aceea de a cărei îndeplinire depinde nașterea drepturilor subiective civile și a obligațiilor corelative.
Pe cale de consecință, până la încheierea contractului de vânzare cumpărare sau a pronunțării hotărârii care ține loc de contract de vânzare cumpărare, în sarcina promitentei cumpărătoare nu s-a născut încă obligația de plată a prețului.
S-ar fi pus problema neîndeplinirii condiției instituite de art. 5 alin. 2 din titlul X al Legii nr. 247/2005 în situația în care părțile ar fi stipulat prin antecontract plata prețului sau cel puțin a unei părți din acesta la un moment anterior încheierii contractului de vânzare cumpărare, în principiu prin stabilirea unui termen cert, adică a unei date calendaristice, iar promitentul cumpărător nu și-ar fi îndeplinit acea obligație la momentul sesizării instanței.
Din același considerent, nu era necesar ca apelanta reclamantă să facă dovadă că are și că a consemnat prețul stipulat în antecontract în favoarea promitenților vânzători.
4. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, ce este distinctă de o vânzare și nu produce efectele acesteia, constituie la rândul său un contract, care nu transferă dreptul de proprietate, ci dă naștere la un drept de creanță, fiecare dintre părți fiind obligată - obligație de a face - față de cealaltă, să încheie contractul de vânzare-cumpărare.
Prin urmare, antecontractului de vânzare cumpărare, care nu constituie o înstrăinare, nu îi sunt aplicabile prevederile art. 2 alin. 1 din titlul X al Legii nr. 247/2005 și deci nu era necesară încheierea sa în formă autentică.
5. Apelanta reclamantă nu a plătit niciun avans, după cum nu i-a invitat pe intimații pârâți la notariat, pentru a dovedi refuzul acestora de a încheia contractul de vânzare cumpărare și nici nu a dovedit că are posesia terenului pentru că asemenea obligații nu au fost stabilite în sarcina sa nici pe cale convențională, prin încheierea antecontractului, și nici printr-o dispoziție legală.
Nici împrejurarea că aceasta nu ar fi avut niciun dezavantaj material nu exonerează intimații pârâți de la executarea obligațiilor pe care și le-au asumat.
6. Din reglementările generale referitoare la termen ca modalitate a actului juridic civil, prevăzute de art. 1022-1025 Cod civ. rezultă că acesta este un eveniment viitor și sigur ca realizare, până la care esteamânată începereaori stingereaexercițiului drepturilor subiective și a obligațiilor corelative.
a contrario, în situația în care actul juridic nu este afectat de o asemenea modalitate care să amâne momentul la care creditorul își poate exercita dreptul născut în temeiul acestuia,creanța este exigibilă din chiar momentul încheierii sale.
De altfel, raționamentul intimaților pârâți ar conduce fie la înlăturarea principiului forței obligatorii al efectelor actelor juridice în situațiile în care părțile nu au stipulat un termen, ce sunt și cele mai numeroase, fie la instituirea pe cale jurisprudențială a obligativității stipulării unui termen în contract, deși legiuitorul a înțeles să reglementează această modalitate a actului juridic ca pe o facultate a părților.
Ca atare, faptul că în antecontract nu s-a stipulat data prezentării părților la notariat nu afectează existența obligației promitenților vânzători de încheiere a contractului de vânzare cumpărare.
7. Nu poate fi reținut nici argumentul pârâților în sensul că nicio instanță de judecată nu poate obliga în mod valabil o persoană să încheie un contract de vânzare cumpărare împotriva voinței acesteia.
Pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare nu constituie decât o formă de executare silită a obligației pe care respectiva persoană și-a asumat-o în mod valabil, iar potrivit unei reguli fundamentale de drept, expuse anterior, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației.
III. Referitor la capătul al doilea de cerere, Curtea reține că, deși intitulate "daune moratorii", sumele de bani la care au făcut referire părțilenu sunt datorate pentru executarea cu întârziere a obligației asumate, ci pentru neexecutarea ei, întrucât se face referire la cazul în care "vânzătorul își schimbă intențiile de vânzare sau chiar vinde terenul". Această modalitate de stabilire anticipată a prejudiciului pentru neexecutare, prin indicarea unei sume pe zi de întârziere, iar nu a unei sume globale nu este una uzuală, însă intenția părților este clară și precisă în acest sens.
Or, prin pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract de vânzare cumpărare, creditorul obține executarea obligației în natura sa specifică, situație în care nu mai pot fi acordate daune pentru neexecutare, ci ar fi putut fi eventual acordate daune pentru întârziere.
III. În ceea ce privește solicitarea intimaților pârâți, formulată în subsidiar, de obligare a apelantei reclamante la achitarea prețului stabilit prin antecontractul de vânzare cumpărare, Curtea reține că ea nu poate fi analizată în cadrul prezentei cauze, întrucât, pe de o parte, potrivit art. 294 alin. 1.pr.civ. în apel nu se pot face cereri noi, iar pe de altă parte, instanța de control judiciar nu poate verifica hotărârea primei instanțe sub aspectul nepronunțării asupra aceleiași cereri formulate în cuprinsul întâmpinării, întrucât pârâții nu au declarat apel împotriva acesteia.
Față de aceste considerente, în temeiul art. 296.pr.civ. Curtea urmează să admită apelul și să schimbe în parte sentința apelată în sensul că va admite în parte cererea precizată, va constata valabilitatea convenției intervenite între părți la data de 17 ianuarie 2006, urmând ca prezenta hotărâre să țină loc de contract de vânzare - cumpărare pentru terenul în suprafață de 4.370 mp. situat în B,- - 216, sector 3, înscris în Cartea funciară nr. 63552, cu numărul cadastral 9208, prețul stabilit fiind de 200.000 euro și va respinge capătul al doilea de cerere ca nefondat.
De asemenea, în temeiul art. 298 și 274.pr.civ. Curtea va obliga intimații-pârâți să plătească apelantei-reclamante suma de 15.401 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în fond și apel, constând în taxă de timbru și timbru judiciar aferente capătului de cerere admis.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul formulat de reclamanta, cu sediul în B,-,. 1, sector 3 și cu sediul procesual ales la Cabinet de Avocat " și Asociații", în B,-, sector 4 împotriva sentinței civile nr. 243 din 08 februarie 2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - pârâți domiciliat în B,-, sector 2, și, toți cu domiciliul ales la mandatar, în comuna,-, județul
Schimbă în parte sentința apelată în sensul că:
Admite în parte cererea precizată.
Constată valabilitatea convenției intervenite între părți la data de 17 ianuarie 2006.
Prezenta hotărâre ține loc de contract de vânzare - cumpărare pentru terenul în suprafață de 4.370 mp. situat în B,- - 216, sector 3, înscris în Cartea funciară nr. 63552, cu numărul cadastral 9208, prețul stabilit fiind de 200.000 euro.
Respinge capătul al doilea de cerere ca nefondat.
Obligă intimații-pârâți să plătească apelantei-reclamante suma de 15.401 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 23 martie 2009.
Judecător, Judecător, Grefier,
Red./.
8 ex./22.04.2009
-4.-
Opinie separată
Opinia separată este în sensul respingerii recursului formulat de SC SRL ca nefondat, împotriva deciziei din apel, pentru considerentele ce urmează:
Analizând antecontractul în cauză, se constată că el cuprinde, nu atât o dublă promisiune de vânzare - cumpărare, respectiv promisiunea de a vinde a vânzătorului și promisiunea de a cumpăra a cumpărătorului, cât o singură promisiune, cea a vânzătorului, care-și asumă obligația de a vinde terenul la un preț stabilit, după efectuarea prealabilă a unor formalități, către cumpărătorul SC SRL.
La rândul său cumpărătorul primește doar această promisiune de vânzare făcută de vânzător, la prețul convenit, după efectuarea formalităților, într-un anumit termen.
Vânzătorul își asumă și obligația de a despăgubi pe viitorul cumpărător, în cazul în care va vinde bunul altei persoane, ori se va răzgândi în privința vânzării, stabilindu-se penalități pe zi de întârziere în sarcina sa, într-un procent calculat din prețul stabilit.
Or, nerespectarea promisiunii de vânzare conduce doar la dezdăunări, nefiind posibilă obținerea de către cocontractant - viitorul cumpărător SC SRL, a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, prin complinirea consimțământului vânzătorului de către instanță, în baza art. 1077 Cod civil, în condițiile în care din actul juridic, nici o dispoziție nu este prevăzută în sensul că SC SRL se obligă să cumpere, la rândul său, și să plătească prețul stabilit, pentru terenul în cauză, și nici o clauză similară, cu cea privindu-l pe vânzător, în sensul asumării răspunderii cumpărătorului pentru răzgândirea sa, în privința cumpărării.
Fără îndoială, actul juridic este un contract între cele două părți, dar cu obligația și răspunderea asumată, doar de către vânzător, conținând promisiunea de vânzare către SC SRL, aceasta acceptând promisiunea.
Dincolo și de anumite imperfecțiuni ale actului juridic, referitoare la prețul stabilit și respectiv ale clauzei de dezicere privind plata unor penalități, fără arătarea termenului de la care urmează a fi calculate, se mai constată că și în situația în care, antecontractul în cauză ar fi interpretat, în sensul că ar conține o dublă promisiune de vânzare - cumpărare, este exclusă aplicarea art. 1077 Cod civil, atunci când părțile convin o clauză de răspundere privind vânzarea către alt cumpărător ori ca urmare a răzgândirii vânzătorului privitor la vânzarea bunului, aplicabilitate având doar clauza părților contractante.
Președinte,
Red.
.
8ex./24.04.2009
Președinte:Fănica PenaJudecători:Fănica Pena, Cristina Nica, Rodica Susanu
