Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia 569/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr- (330/2009)
Completul 3
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECTIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
Decizia civilă nr.569
Ședința publică de la 10.11.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Mirela Vișan
JUDECĂTOR 2: Bianca Elena Țăndărescu
GREFIER - I -
Pe rol se află pronunțarea cererii de apel formulată de apelanta-reclamantă, împotriva sentinței civile nr.1812 din 16.12.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III a Civilă în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul-pârât.
Dezbaterile cauzei au avut loc în ședința publică de la 03.11.2009, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta decizie și când Curtea - pentru a da posibilitate părților să depună note scrise și în vederea deliberării - a amânat pronunțarea cauzei la 10.11.2009, hotărând următoarele:
CURTEA,
Deliberând asupra cererii de apel d e față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 la data de 29.08.2007 sub nr-, reclamanta a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța în contradictoriu cu pârâtul să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare cu privire la imobilul situat în B,-, sectorul 1, compus din teren în suprafața de 85,88 mp. și construcția edificată pe acest teren dobândită de pârât în baza dispoziției nr.4362/2005 emisă de Primăria Municipiului B și a procesului verbal de punere în posesie nr.14910/2005 emis de și antevândut promitentei cumpărătoare reclamanta conform antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1183/2007 de BNP a.
În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că a încheiat cu pârâtul antecontractul de vânzare-cumpărare pentru imobilul în litigiu, iar, conform acestuia, pârâtul avea obligația să pună la dispoziția reclamantei toate actele finalizării tranzacției.
Termenul prevăzut în acest antecontract era de 45 de zile de la semnarea acestuia, însă, deși l-a notificat pe pârât să finalizeze tranzacția, acesta a mai încheiat o alta convenție pentru același imobil.
La data de 05.10.2007, pârâtul a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acțiunii formulată de reclamantă.
În motivarea întâmpinării, a arătat că la data de 05.02.2003 a încheiat cu numitul un contract sub semnătură privată, prin care pârâtul s-a obligat către acesta din urmă ca în momentul vânzării imobilului să îi plătească un onorariu de succes reprezentând 20% din prețul obținut din vânzare. Acest contract a fost un contract de comision și nu o promisiune de vânzare - cumpărare.
Prin sentința civilă nr.11486/2007 a Judecătoriei Sectorului 1 fost consfințită tranzacția dintre pârât și, acesta din urma declarând stingerea definitivă a tuturor litigiilor între părți.
Pentru motivele arătate, a solicitat respingerea acțiunii și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare după plata sumei de 400.000 Euro.
Reclamanta a depus la data de 22.10.2007 răspuns la întâmpinarea formulată de pârât, împreună cu copia sentinței civile nr.11486/2007, prin care s-a luat act de tranzacția intervenită între pârâtul din această cauză și numitul în ceea ce privește imobilul în litigiu, în sensul că proprietatea acestui imobil a fost transmisă celui din urmă.
Prin sentința civilă nr.17235/2007 a Judecătoriei Sectorului 1 fost declinată competența în favoarea tribunalului, față de valoarea obiectului cererii.
Pe rolul tribunalului cauza a fost înregistrata sub nr-.
În cauză a fost încuviințata proba cu înscrisuri, martori și interogatoriu.
La termenul din data de 02.09.2008, părțile au renunțat la administrarea probei cu martori.
Prin sentința civilă nr.1812 din 16.12.2008, Tribunalul București - Secția a III-a Civilă a respins, ca neîntemeiată, acțiunea formulată de reclamanta, reținând în considerentele acesteia că prin dispoziția nr.4362/01.07.2005 a Primăriei Municipiului Baf ost restituit în natura către pârâtul imobilul situat în B,-, sector 1 (mai puțin apartamentul vândut în temeiul Legii nr.112/1995) și suprafața de teren de 85,88 mp.
Între reclamantă și pârât s-a încheiat la data de 26.06.2007 un antecontract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1183 de BNP a, prin care pârâtul se obliga către reclamantă să vândă imobilul mai sus arătat pentru prețul de 400.000 EURO.
Termenul de încheiere a contractului de vânzare-cumpărarea a fost stabilit la data obținerii de către beneficiara promisiunii de vânzare a creditului bancar pentru cumpărare, dar nu mai târziu de 45 de zile de la data semnării antecontractului.
La aceeași dată, pârâtul a declarat pe propria răspundere (declarația autentificată sub nr.1184/26.06.2007 de BNP a ) că nu a mai realizat cu o altă persoană un antecontract sau contract de vânzare-cumpărare cu privire la acest imobil.
Prin intermediul executorului judecătoresc, la data de 19.07.2007, a fost emisă notificarea nr.284, prin care reclamanta îi aducea la cunoștința pârâtului că a fost notificată de către numitul cu privire la existența unui antecontract încheiat între pârât și acesta din urma. Prin aceeași notificare, reclamanta a solicitat pârâtului punerea la dispoziție a înscrisurilor necesare pentru obținerea creditului bancar în vederea cumpărării imobilului.
Urmare a formulării de către numitul a cererii de chemare în judecată a pârâtului din cauza de față, prin sentința civilă nr.11486/06.09.2007 a Judecătoriei Sectorului 1, rămasă irevocabilă, instanța a luat act de tranzacția încheiată între aceștia, consfințind învoiala lor. Din cuprinsul acestei tranzacții rezultă că pârâtul a recunoscut definitiv și irevocabil dreptul de proprietate al numitului pentru cota indiviză de 20% din imobilul (teren și construcție), situat în B,-, sector 1. Începând cu data de 20.08.2007, a devenit coproprietar al imobilului, cu o cotă indiviză de 20%.
Astfel, la momentul formulării cererii de chemare în judecată a pârâtului de către reclamantă (29.08.2007), imobilul avea doi coproprietari, pe pârât, cu o cotă indiviză de 80% și pe, cu o cotă indiviză de 20%.
Conform antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1183/26.06.2007 de BNP a, pârâtul s-a obligat la vinderea întregului imobil, acesta fiind debitor al obligației de a face arătate în cuprinsul convenției. Însă, la acest moment, obligația nu se mai poate realiza, întrucât imobilul aparține și numitului.
Prin cererea de față, instanța este chemată să suplinească consimțământul pârâtului, însă, având în vedere situația nou creată, acest consimțământ nu poate fi suplinit, întrucât una dintre condițiile cerute pentru admiterea acțiunii este existența în patrimoniul pârâtului a dreptului de proprietate asupra imobilului în forma în care acesta s-a obligat. Instanța nu poate încălca dreptul de proprietate al celuilalt coproprietar al imobilului. De asemenea, nu exista nici posibilitatea admiterii în parte a acțiunii și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic doar pentru partea rămasă în proprietatea pârâtului, întrucât într-o atare acțiune instanță este chemată doar să suplinească consimțământul celui care s-a obligat, după analizarea îndeplinirii tuturor condițiilor, așa cum au fost stabilite prin contract, fără a putea interveni în schimbarea acestora (inclusiv cu privire la obiectul contractului).
În termen legal a declarat apel reclamanta, solicitând, în principal, admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței civile apelate și, pe fond, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare cu privire la imobilul situat în B,-, sector 1, compus din teren în suprafață de 85,88 mp. și construcția aflată pe acesta, dobândit de promitentul vânzător pârât prin restituire, în baza dispoziției nr.4362/01.07.2005 emisă de Primăria Municipiului B și înstrăinat promitentei cumpărătoare, reclamanta din prezenta cauză, prin antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.1183/26.06.2007 de BNP a, în subsidiar, admiterea apelului, schimbarea în tot a hotărârii atacate și, pe fond, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare doar cu privire la cota indiviză de 80% din imobilul descris anterior, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea apelului, după expunerea situației de fapt, apelanta a arătat următoarele:
Prin antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.1183/26.06.2007 de BNP a, încheiat între reclamanta și pârâtul, părțile au convenit vânzarea - cumpărarea imobilului situat în B,-, sector 1 (teren 85,88 mp. și construcție).
Conform clauzelor din convenție, pârâtul avea obligația să pună la dispoziția reclamantei toate documentele necesare vânzării în vederea finalizării tranzacției, în termen de 45 de zile de la semnarea contractului.
Apelanta l-a notificat pe intimat prin executorul judecătoresc pentru îndeplinirea obligațiilor contractuale, însă acesta nu s-a conformat.
Ulterior încheierii antecontractului, reclamanta a fost notificată, prin executor judecătoresc, de o terță persoană, cu privire la faptul că pârâtul a încheiat o altă convenție, din care decurg anumite obligații nerespectate de acesta, fapt ce a determinat terțul să inițieze un proces în vederea respectării obligațiilor asumate prin acel contract.
Din dispozitivul sentinței civile nr.11486/06.09.2007, pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 B, reiese că instanța a luat act de tranzacția părților din acel dosar.
Deși pârâtul a dat o declarație autentică, în sensul că nu a mai realizat cu nimeni nici un alt antecontract sau contract sau orice înțelegere scrisă ori convenție cu privire imobilul în litigiu, în realitate acesta nu a respectat clauza contractuală nr.8 din antecontractul autentificat sub nr.1183/26.06.2007. Astfel, în mod nelegal, intimatul și-a asumat o obligație față de terțul, prin tranzacția încheiată cu această persoană, cât privește cota de 20% din imobilul situat în B,-, sector 1. În aceste condiții, a încălcat obligația asumată prin convenția încheiată cu apelanta, inserată la alin.7.
Apelanta reclamantă a precizat că este debitor al obligației de a face, aceea de vindere a imobilului, asumată la data de 26.06.2007, dată anterioară momentului formulării cererii de chemare în judecată a pârâtului de către reclamantă, precum și sentinței civile nr.11486/2007, pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 B în dosarul nr- la 06.09.2007, hotărâre de expedient care produce efecte numai între pârâtul și terțul (prin această hotărâre neoperând un transfer de proprietate de la intimat către terț, ci numai luându-se act de înțelegerea părților). În acest context, are față de numai o obligație de a face, respectiv plata unei sume de bani direct în contul terțului, în caz de vânzare a imobilului, iar are numai un drept de creanță pentru cota de 20% din imobil.
Întrucât în patrimoniul intimatului există dreptul de proprietate asupra imobilului chiar în forma în care acesta s-a obligat, cota indiviză de 20% nefiind înstrăinată, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare este pe deplin operantă, fără a se încălca dreptul de proprietate al terțului.
În plus, există și posibilitatea admiterii în parte a acțiunii și pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare doar pentru cota indiviză de 80% din imobilul situat în B,-, sector 1, deoarece într-o astfel de situație instanța suplinește consimțământul pârâtului, cel care s-a obligat față de reclamanta, fiind astfel îndeplinite condițiile stabilite prin antecontract.
Prin întâmpinare, intimatul a solicitat admiterea în parte, a apelului, modificarea în tot a sentinței apelate și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare după achitarea sumei de 400.000 Euro către acesta.
Pârâtul a arătat că acel contract încheiat cu reprezintă un contract de comision, iar nu o convenție prin care să fie înstrăinat imobilul în litigiu.
La data de 26.06.2007, pârâtul a încheiat cu reclamanta un antecontract de vânzare - cumpărare, prin care s-a obligat să-i vândă acesteia imobilul din B,-, sector 1, compus din teren de 85,88 mp. și construcție, prețul de vânzare fiind de 400.000 Euro, din care vânzătorul a primit cu titlu de avans suma de 10.000 Euro, diferența urmând a fi achitată la data perfectării actului în formă autentică.
După încheierea acestei convenții, a chemat în judecată pe pârât pentru ca acesta să-și onoreze obligațiile asumate prin contractul de onorariu de succes încheiat sub semnătură privată la data de 05.02.2003. Cererea înregistrată sub nr- a fost soluționată prin sentința civilă nr.11486, consfințită fiind tranzacția între părți cu privire la plata unei sume de bani către terț, în cazul înstrăinării imobilului.
A mai precizat pârâtul că a notificat-o pe reclamantă să se prezinte la notariat să încheie actul de vânzare - cumpărare în formă autentică, însă aceasta a refuzat, fiind în imposibilitate de a achita suma stabilită prin convenție.
Sunt aplicabile în speță prevederile art.7 din antecontractul de vânzare - cumpărare, astfel că, ținându-se seama de starea de insolvabilitate a reclamantei, aceasta ar fi putut să solicite să-i fie restituită suma plătită cu titlu de avans.
Referitor la pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare pentru cota indiviză de 80% din imobil, pârâtul a arătat că acest aspect ar fi trebuit să fie pus în discuția părților în fața primei instanțe, iar nu în apel.
În apel nu au fost administrate probe noi.
Analizând sentința apelată prin prisma criticilor formulate, precum și a probelor administrate în fond, potrivit art.295 alin.1 Cod procedură civilă, Curtea constată următoarele:
Prin antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.1183/26.06.2007, în calitate de promitent - vânzător, s-a obligat să vândă reclamantei, promitent cumpărător, imobilul din B,-, sector 1, compus din teren de 85,88 mp. și construcția aflată pe acesta, dobândit prin dispoziția nr.4362/01.07.2005 emisă de Primăria Municipiului B, pentru prețul de 400.000 Euro, avansul achitat fiind de 10.000 Euro.
Conform art.1 din antecontract, contractul de vânzare - cumpărare în formă autentică urma a se încheia la data obținerii creditului bancar pentru cumpărare, dar nu mai târziu de 45 de zile de la data semnării convenției.
s-a obligat să pună la dispoziția promitentului cumpărător documentele necesare vânzării, perfectării și obținerii creditului bancar în vederea finalizării tranzacției în cauză, prelungirea termenului de valabilitate a antecontractului fiind obligatorie doar în cazul nerespectării obligației de către promitentul vânzător.
În caz de neexecutare a obligațiilor asumate prin antecontract - art.7 din convenție, promitentul vânzător trebuie să restituie suma primită cu titlu de avans către promitentul cumpărător, iar promitentul cumpărător să achite suma de 400.000 Euro ca despăgubiri, în vederea transferării dreptului de proprietate asupra imobilului litigios. De asemenea, dacă una din părți nu își execută obligațiile asumate, cealaltă parte este îndreptățită să solicite instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, fără a mai cere altă sumă de bani.
Prin declarația autentificată sub nr.1184/26.06.2007, pârâtul a arătat că nu a mai realizat cu nimeni nici un alt antecontract sau contract sau orice altă înțelegere scrisă ori convenție cu privire la imobilul din B,-, sector 1.
În baza unei convenții încheiată între și a fost pronunțată sentința civilă nr.11486/06.09.2007 (dosar nr-), instanța luând act de tranzacția părților privind stingerea definitivă a tuturor litigiilor dintre acestea. Conform tranzacției, recunoaște definitiv și irevocabil dreptul de proprietate al numitului pentru cota indiviză de 20% din imobilul (teren și construcție) situat în B,-, sector 1, ce a fost restituit în baza dispoziției nr.4362/01.07.2005 emisă de Primăria Municipiului B, urmând ca, începând cu 20.08.2007, cel din urmă să fie coproprietar asupra acestui bun cu o cotă indiviză de 20%. Prețul pentru cota de 20% din imobil se va stabili de, iar, în cazul în care nu își respectă obligațiile asumate prin convenție (de a solicita în scris oricărui cumpărător al imobilului să facă plata direct în contul terțului ), acesta este de acord să plătească daune interese, constând în echivalentul de trei ori valoarea de piață a bunului.
Anterior promovării cererii de chemare în judecată, prin notificarea nr.213/10.07.2007, a notificat-o pe reclamanta să nu cumpere imobilul în litigiu, având în vedere diferendele apărute între acesta și cu privire la imobil, în conformitate cu convenția din 05.02.2003.
Prin notificarea nr.284/19.07.2007, reclamanta, luând act de existența litigiului dintre pârât și, l-a somat pe vânzător pentru comunicarea, conform clauzelor antecontractului, listei actelor necesare în vederea obținerii creditului bancar.
Prin antecontractul încheiat între reclamantă și pârât, ambele părți s-au obligat să încheie în viitor, la prețul stabilit, contractul de vânzare - cumpărare. Întrucât vânzătorul nu a vândut, iar cumpărătorul nu a cumpărat, ci ambii s-au obligat numai să încheie contractul, deși s-au înțeles asupra lucrului și asupra prețului, vânzarea cumpărarea nu poate fi considerată încheiată.
În măsura în care promitentul vânzător nu își respectă obligația și vinde lucrul promis unei alte persoane, beneficiarul cumpărător nu poate cere predarea lucrului, întrucât nu a devenit proprietar, iar vânzarea încheiată cu o altă persoană este - cu rezerva fraudei (fraus omnia corrumpit) - valabilă. Ca atare, beneficiarul cumpărător nu poate cere decât daune interese.
Dacă însă lucrul se mai găsește în patrimoniul vânzătorului și nu există alte impedimente legale - pe lângă posibilitatea acordării daunelor interese - oricare dintre părțile antecontractului de vânzare - cumpărare poate cere instanței, în lumina principiului executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a pagubelor, să pronunțe, în baza art.1073 și 1077 Cod civil, o hotărârea care să țină loc de contract de vânzare - cumpărare.
Ca atare, instanța de judecată, după ce verifică îndeplinirea tuturor condițiilor necesare transmiterii dreptului de proprietate (inclusiv aceea ca vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut), suplinește consimțământul părților prin raportare la dispozițiile art.1073 - 1077 Cod civil.
Instanța de fond a considerat că parte din dreptul de proprietate deținut de pârâtul a fost transmis terțului, acesta devenind coproprietar asupra imobilului în litigiu, cu o cotă de 20% din bun, prin sentința civilă nr.11486/2007 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 B, definitivă și irevocabilă.
Reclamanta a învederat prin motivele de apel că în patrimoniul pârâtului există încă dreptul de proprietate asupra imobilului în forma în care acesta s-a obligat, cota indiviză de 20% nefiind înstrăinată.
Așadar, pentru a stabili dacă promitentul vânzător este sau nu proprietarul lucrului vândut, dacă în patrimoniul acestuia se mai află întregul bun la data formulării cererii de chemare în judecată, trebuie să se stabilească ce efecte produce hotărârea de expedient - sentința civilă nr.11486/2007 a Judecătoriei sectorului 1 B, irevocabilă.
Curtea constată că l-a chemat în judecată pe pârâtul pentru ca acesta să fie obligat să-i transmită cota indiviză de 20% din dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu. Instanța de judecată a pronunțat o hotărâre de expedient, în condițiile art.1704 - 1717 cod civil și art.271-273 Cod procedură civilă, act de dispoziție care reprezintă un contract prin care părțile termină un proces început, prin concesii reciproce, constând în renunțări reciproce la pretenții sau în prestații noi săvârșite ori promise de o parte în schimbul renunțării de către cealaltă parte la dreptul care este litigios sau îndoielnic.
Cauza soluționată prin hotărârea menționată anterior a avut ca obiect litigios tocmai dreptul de proprietate în cota indiviză asupra imobilului obiect al antecontractului de vânzare - cumpărare încheiat între reclamantă și pârât.
Deși tranzacția produce, în principiu, efecte declarative, în speță ea are un efect translativ de drepturi, întrucât lucrul dat în schimb este un imobil (chiar dacă este vorba de o cotă indiviză).
În aceste condiții, imobilul nemaifiind în întregime în patrimoniul vânzătorului (existând deja un impediment legal), suplinirea consimțământului de către instanța de judecată nu poate fi făcută fără încălcarea dreptului celuilalt coproprietar.
Astfel cum s-a reținut și de prima instanță, nu exista posibilitatea admiterii în parte a acțiunii și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare doar pentru cota indiviză de 80% din imobil, cerere pe care, de altfel, reclamanta nu a formulat-o decât în fața instanței de apel, cu încălcarea prevederilor art.294 alin.1 Cod procedură civilă, întrucât obiectul asupra căruia părțile au convenit pentru viitor transmiterea proprietății l-a reprezentat imobilul din B,-, sector 1, în întregime, prețul fiind de 400.000 Euro.
Celelalte critici ale apelantei reclamante, referitoare la încălcarea clauzelor antecontractului, stipulate la pct.7 și 8 din convenție, se subsumează celor deja prezentate de C, întrucât instanța nu poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, sancțiune ce trebuie dispusă pentru neexecutarea clauzelor prevăzute de părți, în plus față de obligarea pârâtului la plata daunelor interese, când bunul se mai află în patrimoniul său, situație de fapt și de drept lămurită anterior.
Pentru toate aceste considerente, conform art.296 Cod procedură civilă, Curtea va respinge, ca nefondat, apelul declarat de apelanta - reclamantă, împotriva sentinței civile nr.1812/16.12.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, apelul formulat de apelanta - reclamantă cu domiciliul în B,-,.15,.3,.78, sector 4 împotriva sentinței civile nr.1812 din 16.12.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul - pârât cu domiciliul în B,-,.3,. A,.13, sector 6.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi 10.11.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
- - - - -
GREFIER
I -
Red.
Tehnodact.
Ex.4/2.03.2010
Secția a III-a Civ. -
Președinte:Mirela VișanJudecători:Mirela Vișan, Bianca Elena Țăndărescu
