Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 1289/2008. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA |
CURTEA DE APEL ORADEA |
- Secția civilă mixtă - |
completul - II/ Dosar nr- |
DECIZIA CIVILĂ NR.1289/2008-
Ședința publică din data de 24 septembrie 2008
PREȘEDINTE: Dana Cigan | - - | - JUDECĂTOR 2: Aurora Popa |
- - | - JUDECĂTOR 3: Maria Galeș | |
- - | - judecător | |
- - | - grefier |
Pe rol fiind soluționarea recursului civil declarat de recurentul pârât MINISTERUL ECONOMIEI ȘI FINANȚELOR, cu sediul în B,-, sector 5,prinDIRECȚIA GENERALĂ A FINANȚELOR PUBLICE S M, cu sediul în S M, Romană, nr. 3-5, județul S M, în contradictoriu cu intimata reclamantă, domiciliată în S M,-,. 1, județul S M, împotriva deciziei civile nr. 103/Ap din 2 aprilie 2008 pronunțată de Tribunalul Satu Mare în dosar nr-, având ca obiect: pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică de azi se prezintă reprezentantul intimatei reclamante -lipsă, avocat, lipsă fiind și recurenții pârâți.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, învederându-se instanței faptul că prezentul recurs este scutit de la plata taxei judiciare de timbru și al timbrului judiciar, având în vedere natura cauzei dedusă judecății, după care:
Reprezentantul intimatei reclamante arată că nu mai are alte probe și solicită cuvântul asupra prezentului recurs.
Nefiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul asupra recursului.
Reprezentantul intimatei reclamante solicită respingerea recursului promovat de partea recurentă, ca nefondat, menținerea hotărârii pronunțate de instanța de fond, pe care o apreciază ca fiind legală și temeinică, cu acordarea cheltuielilor de judecată.
CURTEA DE APEL
DELIBERÂND:
Asupra recursului civil de față, instanța constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 6898/27.11.2007 pronunțată de Judecătoria Satu Mare în dosar nr-, a fost admisă acțiunea civilă a reclamantei, în contradictoriu cu STATUL ROMÂN prin Ministerul Economiei și Finanțelor, și în consecință a fost obligat pârâtul să plătească reclamantei suma de 147.377,20 lei, cu titlu de pretenții, la valoarea de piață a apartamentului situat în SMs tr. - nr. 13/1. Fără cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că potrivit contractului de vânzare-cumpărare nr. 601 din 1996, reclamanta a cumpărat de la SC SA, locuința situată în S M, str. - nr. 13, în schimbul sumei de 9.838.766 lei.
Prin Decizia civilă nr. 35/2003-A din 10 noiembrie 2003 pronunțată de Curtea de Apel Oradea în cauza dosar nr. 3417/2003, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamantă.
În cauză a fost întocmit un raport de expertiză în construcții de către ing., în cadrul căreia s-a stabilit că valoarea de piață a imobilului situat în S M, B-dul - nr. 13,. 1, este de 147.377,20 lei.
Având în vedere faptul că prin hotărâre judecătorească, sentința civilă nr. 8688/2002 a Judecătoriei Satu Mare, s-a constatat nulitatea actului de naționalizare și s-a constatat și nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nr. 601/28.11.1996 pe care reclamanta este îndreptățită - fiindcă a fost evinsă, iar vânzătorul - STATUL ROMÂN, prin Ministerul Finanțelor Publice, datorează valoarea apartamentului, conform art. 1337-1351 Cod civil.
Prima instanță, constatând că acțiunea civilă formulată de reclamantă este întemeiată, văzând și hotărârea CEDO din 19 oct. 2006, admis acțiunea, în conformitate cu art. 48, 50 din Legea nr. 10/2001.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul STATUL ROMÂN, prin Ministerul Economiei și Finanțelor, prin S M, solicitând admiterea acestuia, schimbarea sentinței în sensul obligării sale doar la restituirea prețului actualizat.
Prin decizia civilă nr. 103/Ap din 2 aprilie 2008 pronunțată de Tribunalul Satu Mare în dosar nr-, s-a respins apelul declarat de apelantul STATUL ROMÂN prin Ministerul Economiei și Finanțelor B prin S M, în contradictoriu cu intimata, împotriva sentinței civile nr. 6898/27.11.2007 pronunțată de Judecătoria Satu Mare în dosar nr-. Fără cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța în acest mod, tribunalul a reținut următoarele aspecte:
Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 601/1996 încheiat cu SC SA în calitate de mandatar al STATULUI ROMÂN, intimata a cumpărat, în temeiul dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995, imobilul situat în S M, str. - nr. 13. Prin Decizia civilă nr. 35/2003-A pronunțată de Curtea de Apel Oradea în dosar nr. 3417/2003, rămasă irevocabilă, s-a constatat nulitatea absolută a acestui contract, intimata fiind astfel evinsă, pierzând dreptul de proprietate asupra imobilului.
În considerentele deciziei menționate s-a reținut că imobilul a fost preluat abuziv de către Statul Român prin aplicarea greșită a Decret nr. 92/1950 de la foștii proprietari și că, la data cumpărării de către intimată, statul nu era înscris în cartea funciară, aspect de care intimata putea lua cunoștință cu diligențe minime, relevându-se astfel reaua sa credință la cumpărare.
Având în vedere pierderea dreptului de proprietate asupra imobilului, intimata, în temeiul obligației vânzătorului de garanție contra evicțiunii, solicită restituirea prețului actual al apartamentului.
Pentru a se antrena răspunderea vânzătorului pentru evicțiune, trebuie îndeplinite cumulativ trei condiții și anume: să existe o tulburare de drept din partea unui terț, evicțiunea să aibă o cauză anterioară datei vânzării și cauza evicțiunii să nu fi fost cunoscută cumpărătorului.
În cauză, tribunalul a reținut că sunt îndeplinite toate aceste condiții, la cererea succesorilor fostului proprietar - cel de la care Statul a preluat imobilul - s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de intimată. Deși în Decizia civilă nr. 35/2003-A a Curții de Apel Oradea se reține și reaua-credință a intimatei, instanța a apreciat că în sarcina vânzătorului trebuie reținută culpa principală la încheierea contractului. Culpa acestuia este accentuată atât de preluarea abuzivă, cu încălcarea dispozițiilor legale în vigoare la acea dată, cât și de oferirea spre vânzare și apoi vânzarea, fără a observa situația juridică reală a imobilului, inclusiv cea de carte funciară. Statului, prin reprezentanții săi desemnați în acest scop, îi revenea, în principal, obligația de a verifica îndeplinirea condițiilor legale la vânzare, atât în momentul emiterii ofertei în acest scop, cât și în cel al încheierii contractului. Reaua-credință a Statului constă tocmai în neîndeplinirea acestor obligații și în preluarea abuzivă.
Culpa gravă a statului s-a manifestat și prin legiferarea posibilității cumpărării unor astfel de imobile și apoi a celei de desființare a actelor de înstrăinare și restituirea către persoanele îndreptățite, manifestându-se inconsecvența acestuia în reglementarea situației juridice a imobilelor preluate abuziv în perioada 1948-1989.
Oferindu-i-se imobilul spre vânzare, prin lege, intimata - care-l ocupa în calitate de chiriașă - a avut reprezentarea că imobilul constituie proprietatea statului și deci că acesta poate să-l vândă independent de situația de carte funciară, tocmai datorită prerogativelor pe care Statul le are. Prin această atitudine, vânzătorul a încălcat cu rea-credință obligația de garanție pentru evicțiune, putându-se reține fapta proprie a acestuia astfel că, în temeiul dispozițiilor art. 1336 și următoarele cod civil este obligat să repare integral prejudiciul cauzat cumpărătorului.
În temeiul dispozițiilor art. 1344 Cod civil, vânzătorul fiind de rea-credință, nu a putut fi obligat să restituie doar prețul plătit actualizat, așa cum prevăd dispozițiile art. 50 alin. 2 și 3 din Legea nr. 10/2001, ci prețul actual al acestuia, întrucât obligația negativă de garanție a vânzătorului pentru fapte personale nu poate fi nici înlăturată și nici micșorată. Or, prejudiciul efectiv suferit de către cumpărător excede prețului plătit actualizat.
Din aceste considerente, tribunalul a apreciat ca fiind neîntemeiate criticile aduse sentinței apelante și, în baza art. 296 Cod procedură civilă, apelul a fost respins.
Împotriva hotărârilor pronunțate în cauză a declarat recurs Statul Român reprezentat de Ministerul Economiei și Finanțelor prin S M, solicitând modificarea acestora în sensul limitării despăgubirilor la valoarea reactualizată a prețului achitat de reclamanți în momentul achiziționării apartamentului din care au fost evinși.
În motivarea cererii sale recurentul apreciază că la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, lipsit de efecte juridice prin decizia civilă nr. 35/2003 a Curții de Apel Oradea, confirmată prin respingerea recursului, gradul de culpă al reclamantei a fost egal cu cel al vânzătorului, astfel încât aceasta nu este îndreptățită la despăgubiri mai mari decât cele prevăzute de Legea nr. 10/2001.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține că nu sunt întemeiate criticile recurentului, motiv pentru care recursul va fi respins în temeiul art. 312 al. 1 Cod procedură civilă.
Potrivit art. 1339 Cod civil, vânzătorul (în speță Statul Român), nu se poate sustrage de la răspunderea pentru evicțiunea care ar rezulta dintr-un fapt personal al său, iar potrivit art. 1346 Cod civil, dacă vânzătorul a vândut cu rea-credință, fondul altuia, el va fi dator să întoarcă cumpărătorului toate cheltuielile făcute, chiar și cele de simplă plăcere.
Nu se poate face o comparație între culpa cumpărătorului (reținută pentru a justifica restituirea imobilului în natură față de proprietarul care o revendică), și culpa cumpărătorului care a înstrăinat aceste imobile prin intermediul unor societăți comerciale specializate, și care deținea pârghiile necesare pentru cunoaște care sunt imobilele revendicate, fiind obligat, în mod normal, să dispună indisponibilizarea bunurilor respective până la finalizarea procedurii de restituire.
Pe de altă parte, în cazul în care ar fi confirmate criticile recurentului, s-ar crea o discriminare evidentă între chiriașii ale căror contracte au fost lipsite de efecte juridice și cei care și-au consolidat dreptul și care în prezent sunt liberi să înstrăineze aceste imobile la prețul de piață, discriminare care ar fi contrară atât dispozițiilor comunitare cât și prevederilor art. 1 din Protocolul 1 al Convenției Europene a Drepturilor Omului. Conform practicii Curții Europene pierderea unui bun nu poate fi justificată decât prin acordarea unei despăgubiri corespunzătoare (cauza Kalinova/Bulgariei), astfel încât instanțele au făcut o corectă aplicare a dispozițiilor interne și internaționale direct aplicabile, obligând Statul Român la plata despăgubirilor reprezentând valoarea reală a bunului.
În baza art. 274 Cod procedură civilă, instanța va obliga recurentul în favoarea intimatei la plata sumei de 1000 lei, reprezentând onorariu avocațial.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul civil declarat de recurentul pârât MINISTERUL ECONOMIEI ȘI FINANȚELOR, cu sediul în B,-, sector 5,prinDIRECȚIA GENERALĂ A FINANȚELOR PUBLICE S M, cu sediul în S M, Romană, nr. 3-5, județul S M, în contradictoriu cu intimata reclamantă, domiciliată în S M,-,. 1, județul S M, împotriva deciziei civile nr. 103/Ap din 2 aprilie 2008 pronunțată de Tribunalul Satu Mare, pe care o menține în întregime.
Obligă partea recurentă MINISTERUL ECONOMIEI ȘI FINANȚELORprinDIRECȚIA GENERALĂ A FINANȚELOR PUBLICE S M să plătească părții intimate suma de 1.000 lei cheltuieli de judecată în recurs.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică din data de 24 septembrie 2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR GREFIER
- - - - - - - -
- judecător fond -
- judecători apel -
- redactat decizie - judecător - 16.10.2008
- dactilografiat grefier - 16.10.2008-2 ex.
Președinte:Dana CiganJudecători:Dana Cigan, Aurora Popa, Maria Galeș
