Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 1322/2008. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA |
CURTEA DE APEL ORADEA |
- Secția civilă mixtă - |
Dosar nr- |
DECIZIA CIVILĂ NR.1322/2008-R
Ședința publică din 25 septembrie 2008
PREȘEDINTE: Trif Doina JUDECĂTOR 2: Moșincat Eugenia
- - - - JUDECĂTOR 3: Stan Aurelia
- - - - judecător
- - grefier
Pe rol fiind judecarea recursului civil declarat de reclamanta cu domiciliul ales la "PROF. ȘI ASOCIAȚII" B,sector 6, Calea, nr.141,.3,.4,.14, în contradictoriu cu intimații pârâți și -ambii domiciliați în O,-, județul B, împotriva deciziei civile nr. 197/A din 19 martie 2008, pronunțată de Tribunalul Bihor în dosar nr-, prin care a fost păstrată în totalitate sentința civilă nr.4937 din 5 septembrie 2007, pronunțată de Judecătoria Oradea în dosar nr-, având ca obiect: revendicare imobiliară.
Se constată că fondul cauzei s-a dezbătut în ședința publică din 18 septembrie 2008, când, prin încheierea de ședință de la acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, s-a amânat pronunțarea pentru data de 25 septembrie 2008, dată la care s-a pronunțat hotărârea.
CURTEA DE APEL
DELIBERÂND:
Asupra recursului civil de față, instanța constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 4937 din 05.09.2007, pronunțată de Judecătoria Oradea, s-a respins ca inadmisibilă acțiunea în revendicare formulată de reclamanta, cu domiciliul ales la "Prof. și Asociații", cu sediul în B, Calea, nr.141,.3,.14, sector 6, împotriva pârâților și, domiciliați în O,-, jud. B și a fost obligată reclamanta la plata sumei de 500 lei cheltuieli de judecată în favoarea pârâților.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut următoarele:
În primul rând, referitor la cererea de acordare a asistenței judiciare, formulată de reclamantă, în scopul scutirii ei de plata timbrajului acțiunii, având în vedere actele de la filele 50-59 dos. prin încheierea din camera de consiliu din data de 07.02.2007 (fila 60 dos.), instanța a admis cererea formulată, potrivit disp. art. 77 alin.2 și 3 rap. la art. 75 alin.1 pct.1 Pr.Civ. și a dispus scutirea reclamantei de plata timbrajului acțiunii.
Potrivit situației de CF nr. 9530 O (fila 28 dos.), reclamanta a fost proprietară, cu titlu de cumpărare, în baza actului autentic depus la fila 10 dosar, asupra nr. top. 3206/2, în natură fiind casă și grădină în suprafață totală de 808 mp. Acest nr. top. a fost dezmembrat în nr. top. noi formate 3206/11 și 3206/12, cel din urmă devenind proprietatea Statului Român și plecând în altă colă de carte funciară, iar primul - topo nou 3206/11, a fost reînscris aici în favoarea vechii proprietare, anume reclamanta.
În anul 1997, reclamanta a dat numitului, o procură autentificată sub nr. 2321/21.12.1997, împuternicindu-l pe acesta să vândă în numele și pe seama ei, imobilul proprietatea ei. În baza procurii obținute, acesta a vândut imobilul situat în O,- către numitul, încheindu-se contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 213/1998 de BNP (filele 35-36 dos.), iar după aproximativ două luni de zile, cumpărătorul a vândut mai departe, prezenților pârâți - și, același imobil, încheindu-se contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 449/03.03.1998 de BNP - O (filele 32-33 dos.).
Reclamanta a formulat acțiune în constatarea nulității procurii autentice dată în favoarea lui, respectiv a contractelor de vânzare-cumpărare ulterior încheiate, pentru lipsa consimțământului și pentru dol la momentul încheierii procurii.
Prin SC nr. 8443/2001 a Jud. O (fila 14 dos.), s-a admis în parte acțiunea reclamantei, s-a dispus anularea procurii autentice, având în vedere că, în urma expertizelor medico-legale efectuate în cauză (filele 50-57 dos.), s-a concluzionat că reclamanta avea discernământul abolit la data încheierii acestei procuri. Pe de altă parte însă, s-au respins capetele de cerere privind constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate ulterior, având în vedere buna credință a dobânditorilor cu titlu oneros. Această hotărâre a rămas irevocabilă prin. Civ. nr. 389/2003 -R a Curții de APEL ORADEA (fila 22 dos.).
Reclamanta și-a întemeiat prezenta acțiune pe disp. art. 480.Civ. fiind vorba deci de o veritabilă acțiune în revendicare imobiliară.
Potrivit normelor legale și literaturii juridice, două sunt condițiile imperative de admisibilitate ale unei acțiuni în revendicare: cel care o formulează să fie proprietar și, de asemenea, să nu se afle în posesia bunului revendicat. În cazul de față, cea de-a doua condiție este îndeplinită, în sensul că reclamanta nu este în posesia imobilului revendicat, dar nu este îndeplinită prima condiție de admisibilitate a cererii sale.
Reclamanta nu mai este proprietar al imobilului în litigiu, actualii proprietari fiind pârâții și, care au dobândit imobilul cu titlu de cumpărare, ei fiind de bună-credință la încheierea actului autentic.
Într-adevăr, contractele autentice încheiate ulterior procurii care a fost anulată, nu îi sunt opozabile reclamantei, aceasta nefiind parte la încheierea lor. Dar, ea personal a promovat acțiune în constatarea nulității procurii și a actelor încheiate ulterior în baza acesteia, acțiune care s-a respins în privința celui de-al doilea capăt de cerere, constatându-se deci, prin hotărâre irevocabilă, valabilitatea celor două acte juridice de înstrăinare a imobilului, datorită bunei-credințe a cumpărătorilor. Această hotărâre irevocabilă îi este opozabilă reclamantei, care a fost parte în acel proces, deci, implicit, faptul că s-au menținut contractele autentice îi este opozabil, mai mult îi sunt opozabile efectele juridice pe care le produc aceste contracte valabile.
Față de toate cele de mai sus, față de condițiile de admisibilitate ale acțiunii în revendicare formulate, instanța de fond a reținut că într-adevăr reclamanta nu are calitate procesuală de a formula o asemenea acțiune, ea nu este proprietar al imobilului.
În consecință, în baza art. 480.Civ. prima instanță a respins ca inadmisibilă acțiunea formulată.
În baza art. 274.Pr.Civ. fiind în culpă procesuală, instanța a obligat pe reclamantă la plata sumei de 500 lei cheltuieli de judecată în favoarea pârâților, reprezentând onorariu avocațial, justificat pe delegația de la fila 48 dosar.
Împotriva acestei hotărâri, în termen legal, a declarat în mod eronat recurs reclamanta, recalificat ca apel, prin care a solicitat desființarea în totalitate a sentinței apelate și trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanțe.
Prin decizia civilă nr.197/A din 19 martie 2008, Tribunalul Bihora respins ca nefondat apelul civil introdus de apelanta cu domiciliul ales la "PROF. ȘI ASOCIAȚII" 6 în contradictoriu cu intimații și, împotriva sentinței civile nr. 4937 din 05.03.2007, pronunțată de Judecătoria Oradea, pe care a păstrat-o în totalitate.
A fost obligată apelanta să plătească părților intimate suma de 1.000 lei, cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel a reținut că, în sistemul de publicitate a cărților funciare, datorită preciziei reglementării juridice a situației imobilelor, domeniul de aplicare a acțiunii în revendicare bazat pe dreptul comun, art. 480 cod civil este mult restrâns, astfel, potrivit art. 33 din Legea nr. 7/1996 în formă aplicabilă la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, "dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real, în condițiile prezentei legi, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei dacă a fost dobândit sau constituit cu bună credință, cât timp nu se dovedește contrariul".
Art. 34 din același act normativ prevede că, "cuprinsul cărților funciare se consideră exact în folosul acelei persoane care a dobândit prin act juridic cu titlu oneros un drept real dacă în momentul dobândirii dreptului nu a fost înscrisă în cartea funciară vreo acțiune prin care să conteste cuprinsul ei sau dacă nu a fost cunoscut pe altă cale această inexactitate".
Art. 35 din același act normativ arată remediul legal pe care îl are la dispoziție persoana interesată în situația în care cuprinsul cărți funciare nu corespunde în privința înscrierii cu situația juridică reală, respectiv cel al acțiunii în rectificarea acesteia. Prin rectificare se înțelege radierea, îndreptarea sau menționarea înscrierii oricărei operațiuni, susceptibilă a face obiectul oricărei înscrieri în cartea funciară.
Astfel,instanța de apel a reținut că, soluționarea prezentului litigiu nu poate avea în vedere regulile stabilite pe calea doctrinară și jurisprudențiale în materia revendicării imobiliare, în sistemul de publicitate al registrului de transcripțiuni și inscripțiuni, ci cele care se desprinde din dispozițiile Legii nr. 7/1996, iar, câtă vreme valabilitatea titlului intimaților a fost constatat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, opozabilă apelantei, parte în acele procese, s-a apreciat că în mod corect prima instanță a reținut că apelanta nu are calitate procesuală de a formula o acțiune în revendicare întemeiată pe dispozițiile art. 40 cod procedură civilă, cât timp aceasta nu este proprietara imobilului, proprietarii actuali fiind intimații potrivit regulilor stabilite prin Legea nr. 7/1996.
Față de cele arătate, tribunalul a respins ca nefondat apelul civil introdus de apelanta în contradictoriu cu intimații și, împotriva sentinței civile nr. 4937 din 05.03.2007, pronunțată de Judecătoria Oradea, pe care a păstrat-o în totalitate.
În baza art. 274 cod procerdură civilă, a fost obligată apelantă să plătească părților intimate suma de 1.000 lei, cheltuieli de judecată în apel.
Împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat recurs apelanta, solicitând admiterea acestuia, casarea deciziei cu trimiterea cauzei la prima instanță în vederea judecării fondului.
Prin motivele de recurs s-a invocat că hotărârea cuprinde motive contradictorii, străine de natura cauzei, nu s-a pronunțat instanța asupra motivelor de apel ci s-a apreciat doar eronat Legea nr.7/1996. Titlul său de proprietate îl reprezintă contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.218/1950, deci deține un titlu a imobilului revendicat, iar, acțiunea în revendicare are ca obiect compararea celor două titluri, hotărârea în anularea unuia nu are autoritate de lucru judecat într-o acțiune în revendicare, impunându-se compararea titlurilor, Legea nr.7/1996 nu are legătură decât cu capătul doi al cererii -rectificare CF.
Concluzia instanței în sensul că Legea nr.7/1996 ar paraliza o revendicare pe dreptul comun este greșită, Legea nr.7/1996 nu are legătură cu acțiunea în revendicare și nici măcar această lege nu prevede că acțiunea în revendicare nu poate fi exercitată, este condiționată de urmarea unei proceduri prealabile, înscrierile în CF au doar efect de opozabilitate, nu unul constitutiv cum se prevedea în Decretul Lege nr.115/1938, Legea nr.7/1996 nu abrogă art.480 Cod civil, dispozițiile din Legea nr.7/1996 invocate, se referă la rectificarea cărții funciare ce nu se confundă cu revendicarea.
Eronat s-a apreciat că ea nu a exercitat și acțiunea în rectificare -subsecventă celei în revendicare, ori, rectificarea se poate face doar în baza unei hotărâri judecătorești prin care se va soluționa acțiunea în revendicare, astfel că, aprecierile în sensul că Legea nr.7/1996 restrânge câmpul de aplicare al art.480 Cod civil, este o adăugare neprrmisă la lege, caracterul subsidiar al acțiunii în rectificare, față de acțiunea în revendicare, reiese din art.34 din Legea nr.7/1996, astfel că, dacă se admite revendicarea, încetează și efectele actului de proprietate deținut de pârâți.
Singurul caz în care se poate pune în dicuție eventualul caracter constitutiv al înscrierii, este excepția prevăzută de art.35 alin.2, cu privire la prescripția acțiunii în rectificare din Legea nr.7/1996, inaplicabil în speță, întrucât este vorba de o revendicare -acțiunea fiind imprescriptibilă, nu s-a împlinit termenul de 10 ani până la introducerea acțiunii, iar pârâții nu au dobândit dreptul prin donație sau legat. Nici excepția prevăzută de art.36 din Legea nr.7/1996 nu este aplicabilă, dreptul material la acțiunea în fond nu s-a prescris, fiind o revednicare imprescriptibilă, iar acțiunea nu s-a bazat pe nevalabilitatea titlului ce a stat la baza înscrierii ci pe preferabilitatea titlului ei.
Greșit s-a reținut că nu are titlu de proprietate și astfel îi lipsește calitatea procesuală activă, întrucât valabilitatea celui al pârâților s-ar fi constatat prin hotărâre irevocabilă, ori, în acel litigiu nu a fost parte în contractul de înstrăinare, ce nu-i sunt opozabile, față de terți nu nu se astfel de drepturi și obligații.
Nu a fost anulat titlul său de proprietate constând în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.218/1950 a astfel că, susținerile instanțelor că nu ar avea titlu de proprietate nu pot fi primite. Hotărârea judecătorească în materie de anulare a unui act juridic, nu are autoritate de lucru judecat într-o acțiune în revednicare ce pleacă de la premisa a două titluri valabile, fără a se dispune anularea vreunuia dintre ele ci doar se compară, astfel că, se impunea analiza fondului cauzei.
În drept s-au invocat dispozițiile art.304 pct.7,4, art.312 alin.3 Cod procedură civilă.
Intimații, legal citați, nu și-au exprimat poziția față de recursul declarat în cauză.
Examinând decizia recurată, prin prisma motivelor de recurs cât și din oficiu, instanța de recurs constată următoarele:
Din cuprinsul cererii de chemare în judecată -fila 3 dosar fond-, se reține faptul că recurenta reclamantă a solicitat obligarea pârâților să-i lase în deplină proprietate și posesie imobilul situat în localitatea O,-; radierea dreptului pârâților din cartea funciară, imobil înscris în CF 3785 O nr.cadastral 4855.
Conform copiei xerox a colii de carte funciară nr.9530 O, nr.top.3206/2, în natură casă și teren aferent a format dreptul de proprietate al recurentei, înscris la nr.7 la 19.12.1950 cu titlu de cumpărare, în baza contractului din 7.10.1950. Ulterior la 23 februarie 1958, imobilul a fost dezmembrat în nr.top nou formate 3206/11 și 3206/12, după care, nr.top.3206/12 a revenit Statului Român.
La data de 20.01.1998, prin încheiarea de întabulare nr.2021, în baza contractului de vânzare-cumpărare nr.213 autentificat de notar public, la foaia nr.12 s-a întabulat dreptul de proprietate în favoarea lui, iar la 4.03.1998, prin încheierea de întabulare nr.4596, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.449, acest drept s-a transmis intimaților pârâți și -13-14. În prezent imobilul în litigiu s-a transcris în CF nr.3785 O, sub nr.cadastral 4855, în natură casă, garaj, magazie și 621. teren, având ca proprietari tabulari pe intimații și - nr.1-2.
Între părți s-a purtat și un alte litigiu în dosar nr.7679/R/2000 al Judecătoriei Oradea, în care recurenta a solicitat constatarea nulității absolute a procurii autentificate sub nr.2321/1997 în baza căreia, în numele său a vândut imobilul în litigiu la numitul, ce la rândul său l-a vândut intimaților, solicitându-se și constatarea nulității absolute a celor două contracte de vânzare-cumpărare.
Prin sentința cuvilă nr.8443 din 21 septembrie 2001, pronunțată de Judecătoria Oradea, s-a anulat procura, dar, s-a respins cererea prin care s-a solicitat a se constata nulitatea absolută a celor două înstrăinări succesive. S-a reținut că recurenta nu avea discernământ în momentul încheierii procurii, dar, întrucât nu s-a dovedit reaua credință a cumpărătorilor, s-a respins cererea prin care s-a solicitat a se constata nulitatea acestora, sentință menținută prin decizia civilă nr.389/2003-R a Curții de APEL ORADEA.
Așadar, din considerentele expuse reiese fără dubii că, într-adevăr procura în baza căreia s-a vândut imobilul auntecesorilor intimaților nu a fost valabilă, dar, în contradictoriu cu aceasta s-a constatat implicit valabilitatea titlului de proprietate al acestora, buna credință nefiind răsturnată, astfel că la momentul de față proprietari tabulari ai imobilului asupra căruia se poartă litigiul de față, sunt pârâții intimați și.
Nu se poate contesta faptul că titlul de proprietate al recurentei ar fi fost anulat, însă, în baza unei procuri ce s-a constatat nulă, o altă persoană a vândut în numele său imobilul, astfel că, în prezent proprietatea acestuia s-a transmis intimaților, iar dreptul de proprietate al lor s-a considerat a fi valabil, nefiind anulat. Sigur că, urmare a faptului că procura în baza căreia o altă persoană în numele său a vândut imobilul, s-a constatat că a fost încheiată în lipsa discernământului proprietarei tabulare a imobilului în litigiu, actele de vânzare cumpărare nu au fost astfel încheiate cu participarea sa, dar, efectele constatării valabilității acelor înstrăinări îi sunt aplicabile, ea fiind parte în litigiul expus mai sus, astfel că, într-adevăr, în prezent față de această situație, nefiind proprietar tabular al imobilului îi lipsește calitatea procesuală activă în revednicarea imobilului, aspect corect reținut de instanțe.
Recurenta și-a întemeiat acțiunea în revednicare pe art.480 Cod civil, conform căruia, proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura și dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege, ori, din această dispoziție legală reiese faptul că, pentru a uza de această procedură se impune ca reclamantul să aibă calitatea de proprietar. Fiind imobilul situat într-o zonă în care cărțile funciare constituie un sistem de publicitate a imobilelor, este cert că instanțele trebuiau să facă aplicarea dispozițiilor atât a Decretului Lege nr.115/1938 cât și a Legii nr.7/1996 -privind cadastrul și publicitatea imobiliară, astfel că, potrivit art.32 din Decretul Lege nr.115/1938, dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, iar, art.33 prevede faptul că, cuprinsul cărții funciare, se consideră exact în folosul aceluia care a dobândit cu titlu oneros vreun drept real, aspecte incidente în speță, dreptul intimaților fiind dobândit cu titlu oneros, valabil constatat, înscrierii în CF, aspecte legal reluate și de art.33, 34 din Legea nr.7/1996.
Nu se poate trece peste aceste dispoziții legale pentru a face aplicarea art.480 Cod civil, chiar dacă Legea nr.7/1996 nu mai reglementează faptul că înscrierile din CF ar avea efect constatator de drepturi, ele sunt opozabile terților, deci implicit recurentei, chiar dacă s-a constatat că procura prin care un terț a vândut imobilul, nu a fost valabilă, astfel că, acestea au fost motivele pentru care instanța de apel a făcut referire la aceste acte normative, criticile fiind nefondate, în regim de carte funciară nu se procedează la compararea titlurilor de proprietate ci se analizează dacă dreptul celui ce revendică este înscris în cartea funciară, ori, în prezent dreptul aparține intimaților pârâți, astfel că recurentei în mod corect i s-a reținut lipsa calității procesuale active.
Compararea titlurilor de proprietate a constituit o procedură în cadrul acțiunilor în revendicare, efect al practicii și doctrinei în materie în regiunile în care a existat publicitate imobiliară prin registre de transcripțiuni și inscripțiuni, nu în cele prin cărți funciare unde regulile sunt deosebit de clare, astfel cum s-a expus mai sus, cele constatate de instanță nefiind o adăugare la lege.
de carte funciară poate avea loc tot în baza dispozițiilor art.34-36 din Decretul Lege nr.115/1938 sau Legea nr.7/1996, însă, nu este o acțiune subsidiară celei în revendicare ci invers, în primul rând trebuie să se constate nevalabilitatea înscrierii dreptului pârâtului și implicit cea a valabilității dreptului celui ce reclamă ori, în speță dreptul pârâților nu doar că nu a fost anulat, dar s-a constatat irevocabil, prin hotărâre judecătorească dată în contradictoriu cu recurenta, opozabilă acesteia, că este valabil, legal, astfel că, celelalte motive invocate nu se mai impun a fi analizate.
Față de toate considerentele expuse, nefiind incidente dispozițiile art.304 Cod procedură civilă, în baza art.312 alin.1 Cod procedură civilă, instanța de recurs va respinge ca nefondat recursul, urmând a menține în întregime decizia recurată ca fiind legală și temeinică, constatându-se totodată că intimații nu au solicitat a se face aplicarea prevederilor art.274 Cod procedură civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul civil declarat de împotriva deciziei civile nr. 197/ din 19 martie 2008, pronunțată de Tribunalul Bihor, pe care o menține în întregime.
Fără cheltuieli de judecată în recurs.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică din 25 septembrie 2008.
Președinte, Judecător, Judecător, Grefier,
- - - - - -
Red.concept decizie -
Data:26.09.2008
Jud.fond:
Jud.apel: /
Dact.
Data:1.10.2008
2 ex.
Președinte:Trif DoinaJudecători:Trif Doina, Moșincat Eugenia, Stan Aurelia
