Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 139/2008. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIE Nr. 139
Ședința publică de la 12 Februarie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Emilian Lupean
JUDECĂTOR 2: Nela Drăguț
JUDECĂTOR 3: Alexandrina Marica
Grefier - -
Pe rol, judecarea recursului declarat de pârâtul, împotriva deciziei civile nr. 258/02.10.2007, pronunțată de Tribunalul O l t, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă, având ca obiect revendicare imobiliară.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns recurentul pârât și intimata reclamantă.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier ul de ședință, după care:
Instanța, constatând că nu mai sunt cereri de formulat și neexistând excepții de invocat, a acordat cuvântul asupra recursului civil de față.
Recurentul pârât a solicitat admiterea recursului, conform motivelor scrise.
Intimata reclamantă a solicitat respingerea recursului ca nefondat.
CURTEA
Asupra recursului civil de față:
Prin acțiunea formulată la Judecătoria Slatina, reclamanta a chemat în judecată pe pârâtul, pentru a fi obligat să-i lase în deplină proprietate și liniștită posesie suprafața de teren arabil intravilan de 2316mp, ocupată abuziv, situată în comuna, T 10, 909, având ca vecini: N- teren pârât, E -, S- curte, V - DN 140 și să fie obligat la plata cheltuielilor de judecată.
La data de 06.07.2007, reclamanta și-a completat acțiunea, solicitând și obligarea pârâtului să-și ridice gardul construit pe terenul revendicat, iar în caz de refuz să fie autorizată să îl ridice pe cheltuiala acestuia.
În cauză, pârâtul a formulat întâmpinare, la data de 12.10.2006, prin care a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, susținând că nu a ocupat întreaga suprafață de teren din cea revendicată de reclamantă, ci doar suprafața de 800mp pentru care deține antecontract de vânzare cumpărare încheiat cu fratele autorului pârâtei,.
Prin sentința civilă nr.l702/29.03.2007, pronunțată de Judecătoria Slatina, în dosarul -, s-a admis în parte capătul de cerere în revendicare formulat de reclamanta împotriva pârâtului, în sensul că a fost obligat pârâtul să lase în deplină proprietate și liniștită posesie suprafața de 837,55. din cea revendicată de 23l6, situată în comuna, în l0, P 909, având ca vecini N- teren pârât, E-, S-curte, V- DN l40, suprafață cu o lungime de ll9, 65. măsurată dinspre DN l406 spre est în adâncimea proprietăților.
S-a admis cererea în obligația de a face, în sensul că a fost obligat pârâtul să-și retragă gardul amplasat pe terenul reclamantei pe toată lungimea de ll9, 65. astfel ca lățimea terenului reclamantei, în partea dinspre DN l406, să devină de 9,0l3 în loc de 3,55 ml, cât i-a rămas după amplasarea gardului, iar în spatele proprietății ( la est) lățimea terenului să fie de 2l.3l3 ml în loc de l5,85 ml, în caz de refuz al pârâtului fiind autorizată reclamanta să aducă la îndeplinire, pe cheltuiala pârâtului, obligația de a face susmenționată instituită în sarcina acestuia.
A fost obligat pârâtul la plata sumei de 840 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, instanța a reținut, pe baza actelor de la dosar, că reclamanta a făcut dovada dreptului de proprietate privind suprafața de 23l6 și a faptului că pârâtul îi ocupă doar suprafața de 837, 55., reținând că pârâtul deține titlul de proprietate pe o suprafață de teren învecinată, iar prin construirea unui gard despărțitor a ocupat din terenul proprietatea reclamantei o suprafață de 837,55.
Au fost înlăturate apărările pârâtului care a invocat un antecontract de vânzare cumpărare încheiat cu autorul pârâtei la 5.o4.l993 - dată la care promitentul vânzător era în indiviziune cu o altă persoană și faptul că nu îi este opozabilă sentința de ieșire din indiviziune prin care terenul a fost atribuit în lotul altui copărtaș decât vânzătorul, făcându-se trimitere la dispozițiile Legii 50/l99l și art. l073-l077 cod civil și, concluzionându-se că promisiunea de vânzare cumpărare invocată de pârât este supusă unei condiții rezolutorii, valabilitatea sa depinzând de soarta partajului între coindivizari.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel intimatul, criticând-o pentru netemeinicie și nelegalitate, deoarece hotărârea a fost pronunțată cu încălcarea dispoz. art.480 și urm. Cod civil, în sensul că instanța de judecată nu a analizat și titlul de proprietate al apelantului, nr. l976l/6.08.1993 prin care acesta este proprietarul, printre altele, și a suprafeței de o,2273 ha teren, amplasat în T 10, P 908 și care se învecinează cu suprafața de 2316. revendicată de către reclamanta intimată, suprafață situată în T 10, P 909 din titlul de proprietate 52090/3l/l7.05.l999.
A mai susținut că, prin compararea celor două titluri de proprietate ale părților s-ar fi ajuns să se dea eficiență celui mai bine caracterizat, dacă se ajungea la concluzia că suprafețele se suprapun.
Referitor la aceste aspecte apelantul a susținut că hotărârea de partaj nu este opozabilă, iar instanța nu putea să constate că promisiunea de vânzare cumpărare a fost desființată retroactiv pentru că nu a fost sesizată cu o astfel de cerere de chemare în judecată și astfel s-a pronunțat asupra unui capăt de cerere care nu a fost cerut, acordând mai mult decât s-a cerut.
Intimata reclamanta a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului ca neîntemeiat.
Tribunalul O l t, prin decizia civilă nr. 258 din 2.10.2007, a respins ca nefondat apelul declarat de apelantul pârât împotriva sentinței civile nr. 1702 din 29 03 2007, pronunțată de Judecătoria Slatina, în dosarul civil nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă .
Pentru a pronunța astfel, instanța de apel a reținut următoarele:
Criticile privind neanalizarea titlului de proprietate al apelantului nr. l9761/6.08.1993 sunt nefondate întrucât, atât din acțiunea reclamantei cât și din întâmpinarea apelantului pârât, nu a rezultat, nu s-a susținut și nu s-a solicitat instanței să analizeze dreptul de proprietate al reclamantei, față de conținutul titlului de proprietate l976l/6.o8.l993 al pârâtului, ci față de antecontractul de vânzare cumpărare din 5.04.l993, încheiat de pârât cu autorul, pentru 800. ce fac parte din suprafața de 23l6 situată în T 10, P 909, suprafață cuprinsă în titlul de proprietate 52090/3/l7.05.l999 și nemenționată în titlul de proprietate l976l/69/6.08.1993.
Prin urmare compararea titlurilor era posibilă numai în situația în care aceeași suprafață de teren era cuprinsă în ambele titluri de proprietate.
Cum în cauză actul supus discuției a fost antecontractul de vânzare cumpărare din 5.o4.l993 de care se prevalează pârâtul, instanța a analizat relevanța acestui înscris și a considerat că nu are valoarea unui titlu de proprietate, explicând condițiile în care acesta putea să capete această valoare și concluzionând, în raport de probele dosarului și în special față de hotărârea de partaj, respectiv sentința civilă 7277/30.l0.2002, prin care suprafața de 2316 ha a fost atribuită în lotul altui coindivizar, respectiv G, că promisiunea de vânzare cumpărare făcută de coindivizarul, este supusă unei condiții rezolutorii, valabilitatea sa depinzând de soarta partajului între coindivizari.
Instanța nu s-a pronunțat și nu a dispus prin hotărârea pronunțată desființarea retroactivă a promisiunii de vânzare cumpărare, ci a făcut numai comentariu cu privire la valabilitatea acestui act în raport de soluția pronunțată în partaj. De altfel, conform practicii în materia partajului, înstrăinarea în timpul indiviziunii de către un copărtaș a unui bun indiviz nu este nulă, ci supusă condiției rezolutorii în cazul în care bunul vândut cade în lotul altui copărtaș decât înstrăinătorul.
În consecință, instanța a apreciat în mod corect faptul că pârâtul nu posedă un titlu de proprietate valabil pentru suprafața de 800. și în raport de concluziile raportului de expertiză a apreciat ca întemeiat în parte capătul de cerere în revendicare formulat de reclamantă, obligând pe pârâți să lase în deplină proprietate și liniștită posesie suprafața de 837,55. din aceea revendicată de 23l6
În termen legal, a declarat recurs pârâtul, criticând decizia pentru nelegalitate deoarece au fost încălcate dispoz. art. 480 Cod civil, instanțele neanalizând titlul de proprietate nr. 19961/69/6.08.1993, eliberat de Comisia Județeană O, al recurentului, potrivit căruia acesta este proprietarul unei suprafețe de 0,2273 ha, amplasați în T 10, P 908, fiind vecin la sud cu terenul reclamantei; instanța de apel în mod greșit a considerat această critică nefondată, invocând faptul că această probă nu a fost propusă în fața instanței de apel, deoarece în calea de atac a apelului este admisibilă proba cu acte; instanța de apel a avut în vedere numai sentința nr. 7277/30.10.2002, prin care suprafața în litigiu de 2316mp a fost atribuită în lotul coindivizarului G, soțul intimatei, situație în care s-a considerat că promisiunea de vânzare cumpărare este supusă unei condiții rezolutorii, cu toate că această sentință nu este opozabilă recurentului care nu a fost parte în proces și, deși reclamanta nu a solicitat desființarea acestei promisiuni de vânzare-cumpărare, recurentul ocupă suprafața în litigiu cu bună credință, atât timp cât titlul său, chiar supus unei condiții rezolutorii, nu a fost desființat pe cale judecătorească.
Prin întâmpinarea formulată de intimata reclamantă s-a solicitat respingerea recursului, invocându-se inexistența unui titlu de proprietate valabil prezentat de recurent, precum și concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză.
Criticile formulate nu sunt întemeiate.
Acțiunea în revendicare imobiliară constituie o acțiune reală, în cadrul căreia reclamantul trebuie să probeze că este titularul dreptului de proprietate asupra bunului revendicat, în favoarea pârâtului operând o prezumție relativă de proprietate, desprinsă din faptul posesiunii bunului.
În situația în care și pârâtul invocă un titlu de proprietate asupra aceluiași teren, instanța are obligația de a confrunta cele două titluri de proprietate și în consecință, să stabilească care este cel mai bine caracterizat, situație în care va da câștig de cauză titularului acestui drept de proprietate.
Din punct de vedere teoretic, motivul de recurs invocat privind necesitatea confruntării titlurilor de proprietate în cadrul acțiunii în revendicare este corect dezvoltat.
În speță, însă, pârâtul recurent a recunoscut la interogatoriul luat (fila 32 dosar fond) că ocupă 800mp din terenul revendicat de reclamantă, teren ce face parte din suprafața în litigiu de 2316mp, cumpărat printr-un act sub semnătură privată de la. Cu toate că, atât în interogatoriu cât și în întâmpinare, pârâtul precizează că acest act sub semnătură privată, care constituie un antecontract de vânzare-cumpărare, a fost încheiat la data de 5.04.11993, din verificarea copiei actului rezultă că acest act nu este datat, cu toate că pe act se află și ștampila Primăriei. Data de 5.04.1993, la care face referire pârâtul, este de fapt data de eliberare a al martorului Faptul că această dată nu este o dată reală rezultă și din înserarea datelor de identificare ale martorului, al cărui buletin este eliberat la 11.08.1997, precum și din datele de identificare ale pârâtului, al cărui a fost eliberat la 18.03.1998, deci aceste acte de identitate au fost eliberate după data de 1993.
Este adevărat că pârâtul recurent a depus la dosar un titlu de proprietate eliberat în condițiile Lg. 18/1991, nr. 19961/69/6.08.1993, eliberat de Comisia Județeană O, în care se regăsește o suprafață de 2273mp, în intravilan, în T 10, P 908, vecină la sud cu, autoarea vânzătorului și a soțului reclamantei, dar această suprafață de teren nu constituie obiectul litigiului, astfel încât în mod legal, instanța de apel nu a efectuat o confruntare între titlul de proprietate prezentat de reclamantă și acest titlu de proprietate invocat de pârât în recurs.
În mod constant, pârâtul a arătat că în litigiu este suprafața de 800mp, ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare încheiat cu, cumnatul reclamantei, astfel încât în mod legal instanța de apel s-a raportat la acest act.
Antecontractul de vânzare cumpărare nu constituie un titlu de proprietate care să stea la baza dobândirii dreptului de proprietate asupra respectivei suprafețe de teren. El constituie un acord de voință contractual, prin care părțile își asumă reciproc obligația de a încheia între ele, în viitor, un anumit contract de vânzare-cumpărare, stabilind și conținutul esențial al acestuia. Acest antecontract nu poate avea efect translativ de proprietate, constituind un contract valabil din care izvorăsc pentru părți îndatoririle de a îndeplini toate operațiile necesare pentru ca vânzarea cumpărarea să poată fi perfectată potrivit legii și deci să opereze transmiterea dreptului de proprietate de la o persoană la alta.
Prin urmare, atât timp cât între vânzătorul și ceilalți moștenitori ai lui a avut loc o acțiune de ieșire din indiviziune prin care suprafața de 0,2316 ha, situată în T 10, P 909, din care face parte suprafața de teren vândută de 800mp, a fost atribuită soțului reclamantei, respectiv G, este evident că acest antecontract de vânzare cumpărare nu mai poate fi valorificat între părțile contractante, deoarece vânzătorul nu este titularul dreptului de proprietate.
Atât timp cât antecontractul de vânzare cumpărare nu transmite dreptul de proprietate, nu se poate constata că pârâtul invocă un drept de proprietate personală asupra suprafeței de teren în litigiu, iar condiția rezolutorie, la care face referire, a acționat de drept ca urmare a ieșirii din indiviziune, prin decizia nr. 102 din 22.02.2005, pronunțată de Tribunalul O l
Hotărârea judecătorească de ieșire din indiviziune nu este opozabilă recurentului, dar, așa cum s-a precizat, acesta nu opune un titlu de proprietate, care să fie confruntat cu titlul de proprietate al reclamantei, ci numai un antecontract de vânzare cumpărare care de fapt constituie o promisiune bilaterală de a încheia un contract de vânzare cumpărare.
Nu se impunea ca reclamanta să solicite în cadrul acțiunii în revendicare, desființarea promisiunii de vânzare, având în vedere că aceasta este terț față de acest act, iar pe de altă parte a opus pârâtului un titlu de proprietate valabil izvorât din succesiunea asupra terenului respectiv și concretizat prin hotărârea de ieșire din indiviziune, iar actul opus de către pârât nu transmitea vreun drept de proprietate, deci nu constituie titlu de proprietate.
Temeiul acțiunii de ridicare a gardului îl constituie dispoz. art. 494 Cod civ. la momentul edificării gardului pârâtul fiind într-adevăr un posesor de bună credință, ca urmare al antecontractului de vânzare cumpărare ce s-a concretizat prin punerea în posesie a cumpărătorului, de către vânzător, asupra terenului.
Lucrarea edificată asupra terenului constituind-o însă un gard, ridicarea acestuia este impusă de promovarea acțiunii în revendicare, deci de obligația pârâtului de a lăsa în deplină proprietate și liniștită posesie reclamantei respectiva suprafață de teren și nu constituie o sporire a valorii imobilului proprietatea reclamantei.
În cazul admiterii acțiunii în revendicare, posesorul pârât, chiar de bună credință, va fi obligat să restituie reclamantului proprietar bunul respectiv, liber de orice sarcină, în natură, posesorul de bună credință fiind îndreptățit numai să păstreze fructele primite sau culese până la data acționării lui în justiție de către adevăratul proprietar.
Având în vedere aceste considerente, în baza art. 312, alin.1 Cod pr. civ. urmează a se respinge ca nefondat recursul declarat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul, împotriva deciziei civile nr. 258/02.10.2007, pronunțată de Tribunalul O l t, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă.
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 12 februarie 2008.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - - - -
Grefier,
- -
Red. jud. -
.
2 ex./29.02.2008
Președinte:Emilian LupeanJudecători:Emilian Lupean, Nela Drăguț, Alexandrina Marica
