Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 248/2008. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ORADEA
SECȚIA CIVILĂ MIXTĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR.248/2008-
Ședința publică din 19 februarie 2008
PREȘEDINTE: Bocșe Elena judecător
- - - judecător
R - - judecător
- - - grefier
Pe rol fiind soluționarea recursului civil declarat de reclamanta ASOCIAȚIA DE proprietari NR.9 O, cu sediul în O, str. -, nr.31,. C,.43, Cod poștal -, jud. B, în contradictoriu cu intimatul pârât din O, str. -, nr.31, -.43, Cod poștal -, jud. B, împotriva deciziei civile nr. 464/A din 10 mai 2007 pronunțată de Tribunalul Bihor, în dosar nr-, prin care a fost păstrată în totalitate sentința civilă nr.1015 din 12 februarie 2007 pronunțată de Judecătoria Oradea, în dosar 4749/2005, având ca obiect revendicare imobiliară.
La apelul nominal făcut în cauză se prezintă reprezentantul recurentei reclamante, avocat în baza împuternicirii avocațiale din 24.10.2007, emisă de Baroul Bihor - Cabinet Individual, intimatul pârât personal și reprezentat de avocat, în baza împuternicirii avocațiale din 04.12.2007, emisă de Baroul Bihor - Cabinet Individual
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei învederându-se instanței cele de mai sus, precum și faptul că prezentul recurs este legal timbrat cu suma de 9,5 lei prin chitanța nr.338-1-38 din 04.12.2007 emisă de Primăria Municipiului O - Direcția Finanțe Locale și timbru judiciar în valoare de 0,15 lei, după care:
La întrebarea instanței reprezentanții părților artă că nu au probe sau cereri de formulat și solicită judecarea recursului.
Reprezentantul recurentei reclamante invocă nulitatea hotărârii instanței de fond în baza art. 306 Cod procedură civilă, hotărârea pe care o apreciază ca lovită de nulitate absolută, deoarece instanța a soluționat cauza pe baza excepției de inadmisibilitate nepusă în discuția părților. În principal, solicită admiterea recursului, modificarea deciziei în sensul admiterii apelului și trimiterii cauzei primei instanțe, pentru judecarea cauzei pe fond, iar în subsidiar solicită admiterea recursului, casarea și modificarea hotărârilor recurate în sensul admiterii acțiunii în evacuare formulată de asociație, acțiune ce a avut ca temei de drept cererea de evacuare dintr-o boxă, cu cheltuieli de judecată. În motivare arată că, excepția de inadmisibilitate a recursului este o excepție peremtorie de fond, în sensul că nu se mai cercetează fondul conform art. 137 Cod procedură civilă, excepție care trebuie supusă discuției părților și care trebuie să suplinească elementul de formă al acțiunii, ce nu a fost pusă în discuția părților iar instanța nu s-a pronunțat asupra acesteia, ceea ce reprezintă o încălcare a dispozițiilor procedurale conform art. 304 pct.5 Cod procedură civilă și duce la nulitatea hotărârii. Mai arată că, a lipsit acordul Hotărârii Generale a proprietarilor privind schimbarea spațiului respectiv, ceea ce este un element de netemeinicie și nu de nelegalitate care să atragă inadmisibilitatea acțiunii. Instanța nu a verificat titlul de proprietate a pârâtului și nu i s-a solicitat acestuia contractul de vânzare cumpărare. Învederează că, pârâtul s-a apărat prin aceea că plătește impozitul, dar odată cu dobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentului a dobândit dreptul de proprietate asupra boxei, iar pe baza folosinței pe care o practică trebuie achitat impozitul pentru cota parte din acest spațiu. Învederează că spațiul respectiv a fost în folosința asociației foștilor deportați politici. Prin sentința 331/1998 pronunțată de Judecătoria Oradeas -a încuviințat ca asociația să aibă sediul în spațiul de sub scară. Din adresa nr.87 eliberată de Primăria O rezultă că acest spațiu este afectat destinației asociației de proprietari, care au sediul în acel subsol. Solicită retrimiterea cauzei primei instanțe pentru a se verifica dacă spațiul este al asociației și cu ce drept deține pârâtul acel spațiu.
Reprezentanta intimatului pârât solicită respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată și menținerea ca temeinice și legale a hotărârilor instanței de fond și apel, deoarece criticile aduse hotărârilor sunt puerile, susținându-se lucruri neadevărate. În motivare arată că, Asociația fostă de Locatari care după cumpărarea apartamentelor s-a transformat în Asociația de Proprietari, funcționează în subsolul blocului respectiv, lucru ce rezultă din probele administrate cu martori. comune aparțin în cotă parte ideală tuturor proprietarilor, fiecare locatar după spusele martorilor, în baza unei înțelegeri și-au amenajat un loc în subsolul blocului, dar nimeni nu i-a cerut intimatului să iasă din acel spațiu, ci doar numai asociația. La data de 21 aprilie 2007, după două luni de la data pronunțării hotărârii primei instanțe, s-a făcut adunare generală la care nu au fost chemați, hotărâre de care s-a prevalat reclamanta în apel. Precizează că, hotărârea a fost motivată pe fond și nu pe excepție, motiv pentru care nu se poate reține excepția invocată.
CURTEA DE APEL
DELIBERÂND:
Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr.1015/12 februarie 2007 Judecătoria Oradeaa respins ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale active invocată de pârâtul în contradictoriu cu reclamanta ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI NR.9 și a respins ca inadmisibilă acțiunea formulată de reclamanta Asociația de Proprietari nr.9 O, împotriva pârâtului; a fost obligată reclamanta să plătească pârâtului suma de 300 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că în conformitate cu art.6 alin.3 din norma metodologică pentru organizarea și funcționarea Asociațiilor de Proprietari aprobată prin HG400/2003, schimbarea destinației locuințelor și a spațiilor cu altă destinație decât cea de locuință situate în clădiri colective se poate face numai cu acordul proprietarului clădirii sau a Asociațiilor de proprietari și în mod obligatoriu cu aprobarea proprietarilor cu care se învecinează pe orizontală și pe verticală, indiferent dacă proprietarul care intenționează să facă această schimbare este sau nu membru al Asociației de proprietari, însă în cauza de față asociația reclamantă nu a reușit să depună la dosar vreo hotărâre a Adunării Generale în conformitate cu art.18 alin.5 lit. d din Norma Metodologică aprobată prin HG. - prin care să ateste că și-a stabilit sediul sau că a hotărât mutarea sediului în spațiul în litigiu, după cum nu există hotărâre cu privire la modul de folosire a spațiului ocupat de pârât.
A apreciat că hotărârea luată în ședința comitetului Executiv din 22 februarie 2006 nu este în măsură să suplinească o hotărâre a Adunării Generale, în raport de dispozițiile art.12 alin.1 din Regulamentul cadru al Asociațiilor de proprietari aprobat prin Anexa nr.2 a Legii 114/1996.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel în termen legal, timbrat cu 9 RON timbru fiscal și 0,15 RON timbru judiciar reclamanta Asociația de Proprietari nr.9 O, solicitând admiterea lui, casarea sentinței atacate ca nelegală și netemeinică și pronunțarea unei decizii prin care să se admită acțiunea astfel cum este formulată, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea apelului, s-a arătat că spațiul în litigiu, prin natura sa, este destinat a adăposti sediul Asociației întrucât acolo a funcționat și înainte asociația de locatari, spațiul fiind mai mare decât uscătoria, prin urmare are o cu totul altă destinație decât aceea de boxă.
Pe de altă parte, la dosarul cauzei există 6 tabele cu semnături ale proprietarilor, din care rezultă că majoritatea proprietarilor de apartamente din imobil sunt de acord cu stabilirea sediului asociației la Clubul emigranților Greci, aceste tabele suplinind o hotărâre de Adunare Generală.
S-a invocat și faptul că pârâtul nu a făcut dovada dreptului de proprietate cu privire la acest spațiu și nici dovada că deține spațiul cu un titlu legal și cu aprobarea Asociației de proprietari,
Prin întâmpinarea înregistrată la data de 19 aprilie 2007, intimatul a solicitat respingerea apelului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată.
Prin decizia civilă nr.464/A din 10 mai 2007 pronunțată de Tribunalul Bihor, în dosar nr-, a fost respins ca nefondat apelul civil introdus de apelanta ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI 9 cu sediul în O, Str. - nr.31,. C, subsol, județul B în contradictoriu cu intimatul domiciliat în O, str. - nr.31, -.43, împotriva sentinței civile nr. 1015 din 12 februarie 2007 pronunțată de Judecătoria Oradea, pe care a păstrat-o în totalitate, cu obligarea părții apelante să plătească părții intimate suma de 500 RON cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a pronunța în acest mod, instanța de apel a reținut că în urma unei înțelegeri tacite intervenite între proprietarii de apartamente din imobilul situat în O, str. - nr.31, - s-a împărțit și folosința boxelor aflate în proprietate comună indiviză, situate în subsolul imobilului, pârâtul intimat ajungând astfel să ocupe spațiul în care a funcționat fostul club al Asociației emigranților Politici Greci.
Apelanta nu a ocupat niciodată și nici nu și-a desfășurat activitatea în spațiul în litigiu, având la dispoziție în acest scop o altă boxă dotată cu încălzire și curent electric.
Această stare de fapt, existența acordului tacit al proprietarilor de apartamente cu privire la modalitatea de folosire a boxelor aflate în subsolul imobilului este confirmată de împrejurarea că din 1998 și până în prezent, ceilalți proprietari au respectat folosința exercitată până în prezent de către intimat cu privire la boxa în litigiu, care are o suprafață mai mare decât a celorlalți.
De altfel, intimatul pârât a achită pentru folosința spațiului respectiv impozit, conform actelor depuse la fila 74.
Or, câtă vreme acest spațiu comun al imobilului a fost folosit până în prezent de către intimat cu titlu de anexă la apartamentul său, în mod corect a reținut prima instanță că în raport de dispozițiile art. 18 alin.5 lit. d din Norma metodologică aprobată prin HG. 400/2003, doar Adunarea Generală a Asociației de Proprietari ar fi putut hotărî schimbarea destinației acestui spațiu, în mod obligatoriu cu acordul celor direct afectați din vecinătate, atât pe orizontală cât și pe verticală.
Or, câtă vreme, în speță nu s-a făcut dovada că Adunarea Generală a Asociației Proprietarilor ar fi hotărât schimbarea destinației spațiului respectiv și nu s-a depus o hotărâre a adunării generale prin care să se dispună în concret schimbarea destinației spațiului ocupat de pârât și stabilirea sediului Asociației în spațiu, însoțit de o schiță de delimitare care să identifice suprafața ce a reprezentat boxa inițială a pârâtului aferentă apartamentului său și să delimiteze spațiul cu destinație "boxă" de spațiul cu destinație "sediu al Asociației de Proprietari", s-a apreciat că în mod corect a respins prima instanță cererea reclamantei, aceasta fiind nefondată.
Instanța de apel a apreciat că, procesul verbal încheiat la data de 21 aprilie 2007 cu ocazia reconvocării Adunării generale a Asociației de Proprietari nr. 9 O, prin care s-a hotărât ca pârâtul să evacueze spațiul, nu suplinește existența Hotărârii Adunării Generale de schimbare a destinației aparatului și stabilire a sediului reclamantei în acest spațiu, în condițiile în care reclamanta nu a ocupat niciodată acel spațiu.
Împotriva acestei decizii, în termen a formulat recurs Asociația de Proprietari nr.9 care a solicitat admiterea acestuia, modificarea hotărârilor și admiterea acțiunii cum a fost formulată, iar în subsidiar a solicitat casarea deciziei și desființarea sentinței de fond cu trimitere spre rejudecare la Judecătoria Oradea.
În motivarea recursului s-a susținut că, pârâtul nu a dovedit cu ce titlu folosește spațiul din litigiu iar Adunarea Generală a Proprietarilor acționează în interesul acestora și a hotărât ca spațiul respectiv să fie folosit ca sediu al asociației.
Intimatul s-a opus admiterii recursului, motivând că spațiul pe care-l ocupă îl ocupă cu acordul proprietarilor, în acesta nu a funcționat niciodată Asociația Proprietarilor iar Hotărârea Adunării Generale pentru evacuarea pârâților nu este valabilă.
Analizând hotărârile recurate prin prisma motivelor invocat și din oficiu, Curtea constată că acestea sunt nelegale și netemeinice pentru următoarele motive.
Tribunalul Bihora motivat că pârâții dețin imobilul din litigiu cu acordul tacit al proprietarilor, iar reclamanta nu a făcut dovada că s-a hotărât schimbarea destinației spațiului din litigiu prin Adunarea Generală a Proprietarilor, așa cum cerere Legea 114/1996.
Aceleași considerente sunt cuprinse și în sentința de fond care, din eroare, deși a analizat pe fond cererea reclamantei, în dispozitiv a menționat că respinge ca inadmisibilă acțiunea.
Aceste considerente sunt nerelevante și chiar străine de natura cauzei.
În speță, Asociația de Proprietari nr.9 O care potrivit anexei 2 din Legea 114/1996, reprezintă interesul comun al proprietarilor apartamentelor din imobilul respectiv și are calitatea de a administra spațiile comune în interesul acestora, a formulat prezenta acțiune prin care a solicitat evacuarea pârâților și din spațiul situat în subsolul 31 de pe str. -.
Față de această stare de fapt, asociația reclamantă, fiind vorba de un spațiu comun nu trebuie să-și dovedească calitatea procesuală și interesul legitim în promovarea prezentei acțiuni, acestea rezultând din chiar cuprinsul actului normativ în temeiul căruia s-a înființat asociația.
Sarcina probei în cauză revenea pârâților care, pentru a paraliza acțiunea civilă formulată contra lor, trebuiau să dovedească că spațiul nu este comun ci este proprietatea lor exclusivă.
Cum atare probă pârâtul nu a produs, fiind vorba de o boxă situată la subsol, Curtea apreciază că aceasta este proprietatea comună a tuturor proprietarilor, iar acțiunea promovată în interesul acestora de asociația care îi reprezintă, este fondată.
Sub aspectul fondului, Curtea reține că singura depoziție relevantă în cauză este cea a martorului care locuiește într-un apartament din imobil încă de la data construirii și care a confirmat că boxa din litigiu a fost proiectată și construită ca și Club al Asociației Politici Greci și a fost folosită în acest scop o perioadă îndelungată de către cei ce locuiau în imobil și care erau cetățeni greci refugiați politic. Urmare a repatrierii cetățenilor greci, apartamentele au fost repartizate unor cetățeni români, cumpărate apoi de aceștia, toate aceste împrejurări nu au modificat caracterul de spațiu comun boxei din litigiu. Restul depozițiilor martorilor audiați care privesc modul în care a fost folosită boxa, Curtea apreciază că sunt nerelevante și inutile.
Pentru aceste motive, hotărârile pronunțate fiind rezultatul greșitei aplicări a Legii 114/1996, în temeiul art. 304 pct.9 Cod procedură civilă, cu referire la art. 312, 316 și 296 Cod procedură civilă, se va admite recursul, se va modifica decizia instanței de apel în sensul admiterii apelului reclamantei și se va schimba în parte sentința de fond în sensul că se va admite acțiunea reclamantei cum a fost formulată.
În baza art. 274 Cod procedură civilă, urmează a fi obligați pârâții intimați la 2340 lei cheltuieli de judecată în toate instanțele, reprezentând onorarii de avocat și taxe de timbru.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
În baza art. 312, alineat 1, combinat cu art. 296 și 316 Cod procedură civilă,
ADMITE ca fondat recursul civil introdus de reclamanta ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI NR.9 O, cu sediul în O, str. -, nr.31,. C,.43, Cod poștal -, jud. B, în contradictoriu cu intimatul pârât din O, str. -, nr.31, -.43, Cod poștal -, jud. B, împotriva deciziei civile nr. 464 din 10 mai 2007 pronunțată de Tribunalul Bihor, pe care o modifică, admite apelul reclamantei și schimbă în parte sentința civilă nr.1015 din 12.II.2007 pronunțată de Judecătoria Oradea în sensul că:
Admite acțiunea civilă formulată de reclamanta ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI NR.9 O, cu sediul în O, str. -, nr.31,. C,.43, Cod poștal -, jud. B, împotriva pârâtului din O, str. -, nr.31, -.43, Cod poștal -, jud. B și în consecință:
Dispune evacuarea pârâtului din spațiul ocupat în subsolul 31 de pe strada -, -.43,
Obligă pe pârât să desființeze lacătele puse pe ușa de intrare în subsolul din litigiu.
Menține restul dispozițiilor sentinței.
Obligă partea intimată să plătească părții recurente reclamante ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI NR.9 O, suma de 2340 lei cheltuieli de judecată în toate instanțele.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică, azi 19 februarie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR, GREFIER,
- - - - R - - -
Red.dec.R /28.02.2008
Jud.fond.
Jud.apel. -
Dact./28.02.2008
Ex.2
Președinte:Bocșe ElenaJudecători:Bocșe Elena, Pantea Viorel, Roman Florica
