Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 292/2008. Curtea de Apel Brasov
| Comentarii |
|
ROMANIA
CURTEA DE APEL
Secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie
Decizia Nr. 292/ Dosar Nr-
Ședința publică din 22 octombrie 2008
PREȘEDINTE: Ligia Vâlcu JUDECĂTOR 2: Camelia Juravschi
- - JUDECĂTOR 3: Maria Carmen
--- judecător
grefier
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra recursului declarat de reclamanta " Construction"A, împotriva deciziei civile nr. 63/Ap din data de 7 martie 20008, pronunțată de Tribunalul Brașov în dosarul civil nr.-.
La apelul nominal făcut în ședință publică, la pronunțare, se constată lipsa părților.
Procedura îndeplinită.
Dezbaterile în cauză au avut loc în ședința publică din 9 octombrie 2008, când părțile prezente au pus concluzii în sensul celor consemnate în încheierea de ședință din acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie.
În vederea deliberării, instanța a amânat pronunțarea cauzei pentru 15 octombrie 2008 și apoi pentru astăzi, 22 octombrie 2008.
CURTEA
Constată că prin decizia civilă nr. 63/2008, Tribunalul Brașova respins apelul declarat de apelanta reclamantă - Construction SRL, împotriva sentinței civile 2434/19.03.2007 pronunțată de către Judecătoria Brașov în dosarul nr-.
Admite apelul declarat de apelanții pârâți și împotriva aceleiași sentinței civile, pe care schimbă în tot și în consecință,
Respinge acțiunea formulată și precizată de reclamanta - Construction SRL în contradictoriu cu pârâții și, ca nefondată.
În considerentele acestei hotărâri s-a reținut că prin actiunea formulata si inregistrata pe rolul instantei de fond la data de 2.12.2003, apelanta reclamanta a solicitat initial obligarea apelantilor parati la plata sumei de 261.871.221 ROL, reprezentand c/val. partiala a administrarii pentru perioadele (aproximativ 600 de periode) ai caror proprietari sunt in complexul de 11 vile edificate de din B, pe perioada 3.12.2002 - 24.11.2003 si in continuare la cate 100 $ SUA pentru fiecare perioada/an pentru perioadele ocupate si neocupate. A mai solicitat apelanta reclamanta instituirea in favoarea sa a unui drept de retentie asupra celor 590 de perioade de cate o saptamana fiecare proprietatea indiviza a paratilor, incepand cu data formularii prezentei actiuni si in continuare de la ramanerea definitiva a hotararii pana la achitarea integrala a sumei datorate.
In drept, actiunea a fost intemeiata pe dispozitiile art. 969 si urm. art. 1020 - 1021 civ.
Pentru termenul de judecata din 27.09.2004, apelanta reclamanta si-a majorat cuantumul pretentiilor la suma de 1.050.000.000 ROL, reprezentand c/val. partiala a administrarii pentru perioadele ai caror proprietari sunt in complexul de 11 vile edificate de din B pe perioada 3.12.2002 - 24.11.2003.
Ulterior, apelanta reclamanta nu si-a mai majorat catimea obiectului cererii, solicitand doar cu ocazia depunerii concluziilor scrise, dupa ramanerea in pronuntare, obligarea paratilor la plata sumei de 208,092,96 lei.
Prin procesul verbal incheiat la data de 3.12.2002, proces verbal ce tine loc de contract de administrare, partile au stabilit ca, pentru a putea derula administrarea si intretinerea vilelor din complexul " de ", apelanta reclamanta va presta servicii de intretinere si administrare in urmatoarele conditii de plata: pentru perioadele ocupate suma de 100 USD; pentru 10 perioade folosite exclusiv de familia si nu se va achita nimic; pentru perioadele neocupate si nelocuite va achita suma de X rezultata dintr-un calcul intre expertul si persoana desemnata de apelanta reclamanta, calculul fizic (total cheltuieli aferente pentru perioadele neocupate) efectuat la B, suma la care se va adauga 15% cheltuieli de societate in favoarea apelantei reclamante.
S-a mai stipulat in procesul verbal ca, in cazul in care apelanta reclamanta va dori sa inchirieze la pretul indicat de proprietarii apelanti parati si numai cu acordul acestora, la suma rezultata din scaderea taxei de intretinere se va aplica un procent de 15% care va fi cedat societatii apelante reclamante, in facturi fiind inscris si numele proprietarului.
de cele stipulate in acest proces verbal, se constata ca cererea apelantei reclamante de a fi obligati apelantii parati la plata sumei de 100$ pentru fiecare perioada ocupata/neocupata este neintemeiata, aceasta suma fiind datorata numai pentru perioadele ocupate, in cazul dovedirii acestui fapt, nefiind stabilita de catre expertul, suma pentru perioadele neocupate sau nelocuite.
Relativ la celelalte pretentii formulate de apelanta reclamanta, instanta de apel retine ca, potrivit concluziilor expertului desemnat a efectua expertiza in prezenta cauza (fila 188 dosar fond), costurile suportate de apelanta reclamanta pentru administrarea periodelor detinute de apelantii parati a fost facut "in medie", pe tot complexul de vile, intrucat nu exista o evidenta a platilor facute de apelanta reclamanta, pe fiecare din cele 1650 proprietati saptamanale.
Apelantii parati au prezentat inscrisuri (ordine de plata, facturi filele 208 - 244 dosar fond, cat si cele prezentate in apel) prin care au facut dovada neplatii unor facturi reprezentand val. utilitatilor de catre apelanta reclamanta, care au condus la rezilierea contractelor de furnizare a utilitatilor perfectate cu apelanta reclamanta si respectiv la curgerea penalitatilor, sume ce au fost platite de apelantii parati. Spre exemplificare: adresa emisa de - (fila 308) in care se evidentiaza ca, la data de 31.12.2004, apelanta reclamanta figura cu debite in valoare de 25.105.888 ROL. O determinare a sumelor de bani restante catre furnizori, la data de 31.12.2004 a fost efectuata si printr-o expertiza efectuata intr-un alt dosar (937/P/2004 al Politiei B), din care rezulta ca apelanta reclamanta nu a achitat c/val. facturilor catre, B, RA si Distrigaz.
Prin raspunsul la obiectiunile formulate la expertiza dispusa si efectuata in cauza, expertul Basca a aratat ca, in lipsa unei evidente a perioadelor ocupate, nu poate stabili costurile pe perioade ocupate/neocupate de parati (fila 22 vol. II), neexistând o evidenta contabila pe fiecare proprietate, ci doar pe total complex (fila 23).
S-a mai retinut din raspunsul la obiectiuni ca numarul exact de perioade pentru care paratii detin un drept de proprietate in imobilele administrate de reclamanta a fost de 480 la 31.12.2003, 481 la 31.12.2004 si respectiv 483 la 31.12.2005.
Este adevarat ca intre parti s-a incheiat un contract de administrare insa, urmare a evidentei contabile defectuoase, expertul nu a putut stabili in mod corect cheltuielile efectuate cu proprietatile detinute de apelantii parati, iar apelanta reclamanta nu a putut face dovada acestor cheltuieli cu alte mijloace de proba (chitante sau facturi incheiate pe numele proprietarului, conform celor stipulate in procesul verbal ce tine loc de contract de administrare).
Mai mult, s-a dovedit din probatoriul administrat in instantei de fond cat si in instantei de apel, ca in perioada administrarii, apelanta reclamanta nu si-a indeplinit obligatiile ce decurg din contractul de administrare, neachitand toate facturile la utilitati, fapt ce a generat penalitati achitate de apelantii parati, inchiriind proprietatile apelantilor parati fara acordul si la pretul stabilit de acestia in calitate de proprietari, nerespectand conditiile inserate in procesul verbal incheiat in data de 3.12.2002.
Cu privire la sustinerea apelantilor parati, relativ la rezilierea procesului verbal incheiat de parti la data de 3.12.2002, instanta constata ca, neexistand un acord expres, neconditionat al apelantei reclamante in sensul rezilierii acestuia, rezilierea prin acordul partilor nu a operat.
Pentru considerentele mai sus expuse, constatand ca instanta de fond a pronuntat hotararea fara a avea in vedere inscrisurile si expertiza efectuata in cauza, care fac dovada nerespectarii conventiei chiar de catre apelanta reclamanta, sumele solicitate apelantilor parati nefiind dovedite a fi fost efectuate cu proprietatile acestora, in baza art. 296 pr.civ. instanta va admite apelul declarat de catre apelantii parati si si va fi respinsa actiunea formulata si precizata de reclamanta - Construction SRL ca nefondata.
Pe cale de consecinta, va fi respins apelul declarat de apelanta reclamanta - Construction SRL, împotriva aceleiași sentințe.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamanta - Construction SRL, criticând-o pentru nelegalitate, întrucât cei care nu și-au respectat obligațiile rezultând din contractul de administrare au fost pârâții.
Reclamanta a ținut, în mod corespunzător, evidența contabilă, cele reținute de instanță fiind fără temei.
În speță, există contractul cadru de administrare nr. 100/1995, la care pârâții au aderat și care conferă reclamantei dreptul de administrare asupra complexului de vile și a tuturor perioadelor câștigate la loterie.
Pârâții nu și-au respectat obligațiile asumate prin contractul cadru, convențiile cu privire la constituirea dreptului de proprietate în indiviziune și de folosință exclusivă pentru perioadă determinată, în lipsa acestei semnături nedobândind nici un drept de proprietate și au creat o "entitate fantomă", o așa zisă asociație de proprietari intitulată " de " prin intermediul căreia urmăresc a împiedica reclamanta să exercite dreptul de administrare asupra întregului complex de vile " de " din
Prin urmare se solicită admiterea recursului. Temeiul juridic invocat este art. 304 pct. 7,8,9 Cod pr. civ.
Pârâții au depus întâmpinare solicitând respingerea recursului.
Recursul nu este fondat.
Hotărârea atacată a făcut corecta aplicare a legii raporturilor juridice părți.
Astfel, pârâții au dobândit în condițiile art. 480 Cod civil, un drept exclusiv și absolut asupra unor apartamente, în sistem time sharing. Ceea ce este definitoriu pentru acest mod de dobândire este perioada determinată și nu alterarea caracteristicilor dreptului de proprietate. Prin urmare, critica întemeiată pe dispoz. Art. 304 pct. 7,8, va fi respinsă.
La data de 3 decembrie 2002 s-a încheiat un contract de administrare, intitulat proces-verbal, reziliat prin acordul părților la data de 22 februarie 2003.
Prin urmare, pretențiile formulate posterior datei de 22 februarie 2003 nu mai au nici un temei, iar cu privire la cele anterioare sunt de menționat următoarele.
Este reală susținerea recurentei că gestionarea exploatării ți întreținerii imobilelor aparținând unor proprietari diferiți este de esența unui sistem time sharing, însă probele administrate au fost corect examinate cu privire la lipsa administrării sau realizarea ei în condiții păguboase, în absența evidenței contabile, în neachitarea utilităților, în comportamentul abuziv față de proprietari.
În aceste condiții, partea care nu și-a executat culpabil contractul sinalagmatic, nu poate pretinde o executare a sa în condițiile reciprocității și interdependenței obligațiilor, întrucât obligația reciprocă este lipsită de suport juridic.
Prin urmare, în temeiul art. 312 Cod pr. civ. recursul va fi respins.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de reclamanta - Construction SA împotriva deciziei civile nr. 63/2008 a Tribunalului Brașov.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi 22 octombrie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
- - - - ---
Grefier,
Red. - 3.11.08
Dact. - 5.11.08
2 ex.
Președinte:Ligia VâlcuJudecători:Ligia Vâlcu, Camelia Juravschi, Maria Carmen
