Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 302/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PT CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA NR. 302
Ședința publică de la 4 martie 2009
PREȘEDINTE: Nela Drăguț
JUDECĂTOR 2: Mariana Mudava
JUDECĂTOR 3: Mihaela Loredana
Grefier: -
Pe rol, judecarea contestației în anulare formulat de contestatorul împotriva deciziei civile nr. 827 din 16 octombrie 2008, pronunțată de Curtea de APEL CRAIOVA în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații CONSUM COOP, și.
La apelul nominal, făcut în ședința publică, au răspuns contestatorul, reprezentat de avocat și intimații, reprezentați de avocat, lipsind intimata CONSUM COOP.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care;
Nemaifiind cereri de formulat sau excepții de invocat, instanța apreciind cauza în stare de soluționare, a acordat cuvântul asupra contestației în anulare.
Avocat, pentru contestatorul, a pus concluzii de admiterea contestației în anulare, potrivit motivelor formulate în scris și susținute oral, anularea deciziei civile contestate și rejudecarea recursului, întrucât instanța de recurs a fost greșit a reținut că ar fi fost de rea - credință la încheierea actului de vânzare - cumpărare. De asemenea, a precizat că din actele depuse la dosar rezultă în mod clar că imobilul nu a mai fost în posesia reclamantei după ce a fost vândut și adjudecat de către intimații, iar la momentul cumpărării nu avea cum să cunoască faptul că imobilul se afla în posesia fostului debitor CONSUM COOP.
Avocat, pentru intimații, achiesează la concluziile apărătorului contestatorului, apreciind că s-a întemeiat pe o eroare de drept confuzia instanței.
CURTEA
Asupra contestației în anulare de față;
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Drobeta Turnu S la data de 22.09.2006, reclamanta a chemat în judecată pe pârâții, și, solicitând să fie obligat pârâtul să-i lase în deplină proprietate și posesie terenul curți - construcții în suprafață de 241,42. împreună cu construcțiile aflate pe acesta constând în spațiu comercial cu magazin alimentar, bar, 4 magazii, două holuri și farmacie, imobile situate în comuna și să se dispună rectificarea nr. 128/N, în sensul radierii dreptului de proprietate asupra imobilelor intabulate sub nr. 6881/2004.
În motivarea acțiunii a arătat că reclamanta este proprietara imobilelor revendicate pe care le-a stăpânit până în anul 2003, an în care acestea au fost scoase la licitație publică de către CAS M în dosarul de executare silită 934/2003, imobilele fiind adjudecate prin procesul - verbal de adjudecare nr. 12930/2003 de către pârâtul.
Prin sentința civilă nr. 415/6 februarie 2004 Judecătoria Dr. Tr. Saa dmis contestația la executare formulată de reclamanta debitoare și a anulat formele de executare silită, inclusiv procesul - verbal de adjudecare.
Împotriva acestei sentințe în termen legal a declarat recurs pârâtul, iar în cursul soluționării recursului acesta, cu rea credință, a înstrăinat prin contractul de vânzare - cumpărare nr. 7453/24 noiembrie 2004 imobilul în litigiu, pârâtului.
Prin decizia civilă 347/R/11.04.2005 au fost respinse recursurile declarate împotriva sentinței civile nr.415/2004 a Judecătoriei Dr. Tr. S prin care s-a dispus anularea procesului - verbal de adjudecare 12930/2003 și prin urmare, a fost desființat titlul vânzătorului - pârâtul și titlul cumpărătorului - pârâtul.
Pârâții și au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea acțiunii, iar la termenul din 24.05.2007 pârâtul a formulat cerere reconvențională solicitând ca reclamanta să fie obligată, în situația în care se va admite acțiunea principală, să-i restituie contravaloarea îmbunătățirilor efectuate la imobil, îmbunătățiri pe care le estimează la suma de 200.000 lei și stabilirea unui drept de retenție până la plata acestei sume.
Prin sentința civilă nr.6038/13 decembrie 2007 Judecătoria Drobeta Turnu Sa respins ca nefondate acțiunea și cererea reconvențională formulată de pârâtul, reținând că pârâtul a fost de bună-credință la încheierea actului, deoarece nu era notată în Cartea funciară acțiunea reclamantei împotriva pârâtului și cumpărătorul a depus diligențe minime pentru a cunoaște situația juridică a imobilului cumpărat, neavând cunoștință că este vorba de un bun litigios referitor la care adjudecatarul nu avea consolidat dreptul de proprietate.
Împotriva sentinței pronunțată de Judecătoria Drobeta Turnu Sa formulat recurs în termen legal reclamanta, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, iar la termenul din 10 aprilie 2008, în baza disp.art.2821pr.civ. s-a dispus recalificarea căii de atac din recurs în apel, având în vedere faptul că recurenta a solicitat și rectificarea filei de carte funciară.
Prin decizia civilă 115 din 8 mai 2008 pronunțată de Tribunalului Mehedinți, s-a respins apelul ca nefondat, apelanta fiind obligată la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru se pronunța astfel, tribunalul a reținut că titlurile de proprietate ale apelantei și intimatului provin de la autori diferiți, dar intimatul a dobândit imobilul de la autorul al cărui drept este preferabil în raport cu cel al apelantei, deoarece intimatul l-a dobândit prin cumpărare la licitație publică.
S- constatat că intimatul a fost de bună credință la încheierea contractului de vânzare - cumpărare, iar apelanta nu justifică un interes în ceea ce privește modul de soluționare a cererii reconvenționale, intimatul fiind acela care a formulat cererea reconvențională și care nu a înțeles să formuleze apel, iar instanța a respins în mod corect cererea reconvențională, întrucât a fost respinsă acțiunea având ca obiect revendicare.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta, motivând că instanțele nu au făcut o comparație a titlurilor de proprietate ale părților, nu au avut în vedere că pârâtul a dobândit un drept de proprietate incert și nesigur, care a încetat prin anularea procesului - verbal de adjudecare.
S-a arătat că trebuia să se dea preferință titlului de proprietate mai vechi, adică titlului reclamantei și că regulile privind acțiunea în revendicare atunci când ambele părți invocă titluri de proprietate, nu au fost corect aplicate.
S-a arătat că nu este aplicabilă în speță teoria aparenței în drept și nici dispozițiile art.26 din Legea nr.7/1996.
Intimatul a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat întrucât instanța de apel a făcut o comparare corectă a titlurilor părților, dând preferință celui al intimatului, iar recurenta a stat în pasivitate circa doi ani, dovedind astfel rea credință.
Prin decizia civilă nr.827 din 16 octombrie 2008, pronunțată de Curtea de APEL CRAIOVA, în dosarul nr-, s-a admis recursul declarat de reclamanta CONSUM COOP, în contradictoriu cu pârâții, și .
S-a modificat decizia civilă nr. 115/A din 8 mai 2008, pronunțată de Tribunalul Mehedinți în dosarul nr-, în sensul s- admis apelul formulat de reclamanta, în contradictoriu cu intimații, și.
A fost obligat pârâtul să lase reclamantei în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul identificat în contractul de vânzare cumpărare nr. 7453/24 noiembrie 2004, compus din terenul curți - construcții în suprafață de 238,80. ( 241,42. conform măsurătorilor cadastrale), împreună cu construcțiile aflate pe acesta constând în spațiu comercial cu magazin alimentar, bar, 4 magazii, două holuri și farmacie, imobile situate în comuna, județul
S-a dispus rectificarea filei de carte funciară nr. 128/N, în sensul radierii dreptului de proprietate asupra imobilelor intabulate sub nr. 6881/2004.
S-a trimis dosarul către prima instanță - Judecătoria Drobeta Turnu S, pentru soluționarea pe fond cererii reconvenționale promovată de pârâtul.
Pentru a decide astfel, instanța de recurs a apreciat că instanțele au făcut o greșită aplicare a regulilor de drept ce guvernează această acțiune, în ipoteza în care ambele părți invocă un titlu de proprietate, precum și o greșită aplicare a teoriei aparenței în drept.
S-a motivat că reclamanta are calitatea necontestată de proprietar al bunurilor imobile ce au fost scoase la vânzare silită în anul 2003, proprietatea sa fiind consolidată prin dispozițiile speciale ale Legii nr.106/1997.
Pârâtul a susținut că este proprietar al aceluiași bun în temeiul unui contract de vânzare - cumpărare încheiat cu adjudecătorul la licitația publică a bunului reclamantei debitoare.
Instanța de recurs a procedat la compararea celor două titluri și a constatat că trebuie să se dea preferință titlului mai bine caracterizat, acesta fiind titlul proprietarului inițial, deoarece pârâtul a dobândit bunul de la un neproprietar care nu putea transmite un bun ce nu exista în patrimoniul său.
S-a apreciat că instanțele au făcut o confuzie între dreptul de proprietate aparentă și aplicarea ideii de bună credință; că tribunalul, deși a făcut referire la teoria aparenței în drept, a făcut doar analiza bunei credințe a subdobânditorului ca în cazul excepției de la efectele nulității actului juridic, considerând că principiul bunei credințe este suficient pentru a justifica dobândirea dreptului de proprietate asupra unui imobil de la un neproprietar.
Că, s-a ignorat diferența între regimul juridic al imobilelor și cel al mobilelor, întrucât numai bunurile mobile pot fi dobândite prin posesia de bună credință, în condițiile art.1909 Cod civil.
S-a mai reținut că ideea de aparență în drept nu se confundă cu ideea de bună credință, chiar dacă aplicarea practică a teoriei aparenței implică existența bunei credințe a dobânditorului de la titularul aparent.
Dobândirea dreptului de proprietate în situația aparenței în drept este o excepție care trebuie strict interpretată, cu atât mai mult cu cât nu-și găsește reglementare legală, ci este o creație jurisprudențială, prin aplicarea unor principii de drept.
Că, în conflictul dintre titularul veritabil și titularul aparent al dreptului de proprietate, acesta din urmă poate avea câștig de cauză doar dacă aparența întrunește elementele unei erori comune și invincibile. În măsura în care operează proprietatea aparentă, terțul dobânditor cu titlu oneros, deși a încheiat actul juridic translativ cu un neproprietar care a înstrăinat bunul altuia, nu va putea fi evins de adevăratul proprietar.
Instanța de recurs a raportat această teorie la speță și a motivat că nu este aplicabilă, deoarece vânzătorul, dobânditor al bunului prin licitație publică la 29.09.2003 nu a creat în persoana sa ideea generală comună că este proprietar al bunului, el putând să invoce calitatea de proprietar doar dacă există o eroare comună și invincibilă cu privire la concordanța dintre posesia, ca stare de fapt și dreptul de proprietate.
Eroarea comună este exprimată prin convingerea comunității, a terților, că posesorul este proprietar, convingere care nu ar putea fi înlăturată prin mijloace existente la îndemâna unui bun administrator, care depune toate diligențele pentru a cunoaște situația juridică a unui imobil.
S-a apreciat ca eronată susținerea intimatului din întâmpinare, privind obligația cumpărătorului de minimă diligență în analiza titlului cumpărătorului, deoarece în situația bunurilor imobile, buna credință și eroarea comună pot exista doar dacă se iau toate diligențele posibile, nu numai minima diligență, materializată în speță prin analiza cărții funciare.
Cumpărătorul cunoștea titlul vânzătorului său, despre a cărui existență se face mențiune și în actul autentic și mai mult, este de presupus că anterior cumpărării a cercetat imobilul ca atare.
S-a apreciat ca nefondată apărarea intimatului privind buna credință reclamantului, care nu a promovat acțiunea în revendicare după anularea procesului - verbal de adjudecare, deoarece acțiunea în revendicare este imprescriptibilă, iar acțiunea în rectificare a fost introdusă în termenul de 3 ani prevăzut de Legea nr.7/1996.
Concluzia instanței de fond este aceea că în speță nu este aplicabilă teoria aparenței în drept ca mijloc de excepție de dobândire a dreptului de proprietate și că, în situația în care terțul dobânditor a primit bunul imobil de la un neproprietar, se dă preferință titlului proprietarului inițial.
Soluția adoptată de instanța de recurs este conformă cu principiul echității juridice, deoarece terțul dobânditor evins de proprietar, are posibilitatea introducerii unei acțiuni contra vânzătorului.
Împotriva deciziei a formulat contestație în anulare, contestatorul.
A susținut că instanța de recurs săvârșește o gravă eroare, inexplicabilă, atunci când motivează că acesta ar fi putut constata cu ușurință, înainte de a proceda la cumpărare, că imobilul se afla în posesia fostului debitor, adică în posesia.
Că, imobilul în litigiu nu a mai intrat în posesia reclamantei de la data adjudecării lui de către pârâții și, că a intrat în posesia sa de la vânzători, iar de la intentarea prezentei cauze au trecut mai mult de 2 ani, fără a fi tulburat de nimeni și că în această perioadă a realizat ample reparații la construcție.
Contestația în anulare este neîntemeiată.
Contestația în anulare, cale extraordinară de atac, de retractare, este deschisă exclusiv pentru situațiile prevăzute de art. 317 Cod pr. civilă (necompetență sau vicii vizând procedura citării) și art. 318 Cod pr. civilă (greșeală materială sau nepronunțarea asupra unui motiv de recurs), iar nu pentru greșita apreciere a probelor sau aplicare a legii, care sunt motive de reformare a hotărârii, posibilă doar în recurs, și nu în contestație în anulare.
Cum în cauză contestatorul nu a invocat nici unul din motivele prevăzute de lege, ci a invocat greșeli de judecată, urmează a se respinge contestația în anulare.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondată contestația în anulare formulată de contestatorul, împotriva deciziei civile nr. 827 din 16 octombrie 2008, pronunțată de Curtea de APEL CRAIOVA în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații CONSUM COOP, și.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 04 Martie 2009
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - - |
Grefier, |
Red.Judec.-
Tehn./2 ex.
03.04.2009
Jud.rec.
Președinte:Nela DrăguțJudecători:Nela Drăguț, Mariana Mudava, Mihaela Loredana
