Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 355/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(639/2009)
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A III A CIVILĂ
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.355
Ședința publică de la 9 iunie 2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Simona Gina Pietreanu
JUDECĂTOR 2: Mirela Vișan
GREFIER - - -
Pe rol se află soluționarea cererii de apel formulată de apelanta-pârâtă - SRL, împotriva sentinței civile nr.149 din 02.02.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata-reclamantă - SRL.
are ca obiect - revendicare imobiliară.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă apelanta-pârâtă - Construction SRL, prin consilier juridic, în baza împuternicirii de reprezentare judiciară nr.27 din 28.04.2009, emisă de Colegiul Consilierilor Juridici și intimata-reclamantă - SRL, prin avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr.50850 din 27.04.2009, emisă de Baroul București - " și Asociații" aflată la fila 22 din dosar.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează împrejurarea că s-a depus, prin serviciul registratură, din partea intimatei-reclamante - SRL, întâmpinare la data de 03.06.2009, în două exemplare.
Curtea comunică un exemplar de pe întâmpinarea depusă la dosar reprezentantului apelantei pârâte - Construction SRL.
Reprezentantul apelantei pârâte solicită acordarea unui termen pentru a lua cunoștință de conținutul întâmpinării comunicată azi în ședință publică.
Avocatul intimatei reclamante lasă la aprecierea instanței soluționarea cererii, având în vedere că întâmpinarea a fost depusă la dosar în termenul prevăzut de lege.
Curtea, după deliberare, respinge cererea de amânare formulată de reprezentantul apelantei pârâte întrucât întâmpinarea a fost depusă cu respectarea termenului procedural și reține dosarul la a doua strigare a cauzei pentru a da posibilitatea acestuia să ia cunoștință de conținutul înscrisului comunicat.
La a doua strigare a cauzei se prezintă apelanta-pârâtă - Construction SRL, prin avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr. - din 09.06.2009, eliberată de Baroul București și intimata-reclamantă - SRL, prin avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr.50850 din 27.04.2009, emisă de Baroul București - " și Asociații".
Părțile, prin reprezentanți, având pe rând cuvântul declară că nu mai au cereri de formulat și probe de solicitat.
Curtea, având în vedere că nu mai sunt cereri de formulat și probe de solicitat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea apelului.
Avocatul apelantei pârâte apreciază că instanța de fond în mod greșit a considerat că în speță, titlurile de proprietate provin de la același autor, iar în urma comparării acestora a dat prioritate titlului reclamantei ca fiind primul înscris în evidențele de publicitate imobiliară.
Arată că, astfel cum rezultă din succesiunea actelor, proprietara inițială a terenului, a înstrăinat același teren de două ori, prima dată pe baza adeverinței de proprietate și a procesului verbal de punere în posesie iar a doua oară după emiterea titlului de proprietate în baza Legii nr.18/1991. Societatea pe care o reprezintă a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în baza contractului de vânzare - cumpărare nr. 2501/15.09.2009 și l-a intabulat în Cartea Funciară, iar în această situație instanța de fond a apreciat că titlurile de proprietate provin de la un autor comun și a dat prioritate titlului reclamantei.
În opinia sa, apreciază că acest raționament este eronat, deoarece fiind vorba de vânzări succesive nu se putea considera că suntem în situația comparării a două titluri care provin de la același autor, ci în situația comparării a două titluri care provin de la autori diferiți, caz în care instanța trebuia să dea preferabilitate unuia sau altuia în funcție de criteriile stabilite de literatura și practica judiciară.
Susține că, în raport de aceste criterii, titlul său reprezentat de contractul de vânzare cumpărare este legal și de necontestat, este mai vechi decât al reclamantei și a fost intabulat anterior în Cartea Funciară.
Mai mult, arată că primul contract a fost încheiat cu titlu oneros iar intimata nu a fost și nu este în posesia imobilului în litigiu.
Solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat și motivat, desființarea sentinței civile atacate și pe fond respingerea acțiunii ca neîntemeiată, cu obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată reprezentând taxa de timbru.
Avocatul intimatei reclamante solicită respingerea apelului ca neîntemeiat și menținerea sentinței civile atacate ca legală și temeinică, cu precizarea că își rezervă dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.
Menționează că instanța de fond în mod corect a stabilit că titlurile părților provin de la un autor comun și în consecință a procedat la compararea titlurilor de proprietate având în vedere că numita a vândut terenul de două ori și a constatat că titlul reclamantei este mai bine caracterizat decât al pârâtei.
Solicită a se avea în vedere că instanța de fond în mod corect a admis acțiunea și a obligat pârâta să lase în deplină proprietate și posesie terenul în litigiu identificat în raportul de expertiză efectuat în cauză.
CURTEA
Asupra apelului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buftea, la data de 08.05.2007, sub nr-, reclamanta - SRL a solicitat, în contradictoriu cu pârâta - SRL, pronunțarea unei hotărâri prin care să se constate, prin comparare de titluri, că reclamanta este proprietarul imobilului - teren în suprafață de 4.703,47 mp. situat Otopeni, județul I, 1, parcela 3/3/17, înscris în Cartea funciară cu nr.1174 a orașului Otopeni și având numărul cadastral 1600, cu obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, s-a arătat că terenul situat în comuna Otopeni, nr.1, parcela 3/3/17, județul I, a fost dobândit de autoarea reclamantei -, prin reconstituirea dreptului de proprietate, conform adeverinței nr.1026/1992 și procesului - verbal de punere în posesie nr.1026/1994, eliberate de Comisia comunei Otopeni pentru aplicarea Legii nr.18/1991.
Ulterior, prin încheierea succesivă de acte translative de proprietate, dreptul de proprietate asupra terenului s-a aflat în proprietatea mai multor persoane, pentru ca în anul 2002, în baza Actului de adjudecare încheiat la data de 14 noiembrie 2002, în cadrul dosarului de executare nr.56/2002, de către executorului bancar, imobilul mai sus menționat să intre în proprietatea numiților și. i-a fost atribuit numărul cadastral 1600, iar dreptul de proprietate al numiților a fost înscris în Cartea funciară, astfel cum rezulta din încheierea de intabulare nr.11471 din 19 decembrie 2002.
Prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.3690 din 19 decembrie 2002, dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 4.703,47 mp. a intrat în patrimoniul - 2000 SRL, care și-a intabulat acest drept în Cartea funciară nr.1174 a localității Otopeni, conform încheierii nr.1367 din 24 februarie 2003, emisă de Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară
Reclamanta - SRL a încheiat cu - 2000 SRL contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.76 din 15 februarie 2006, prin care a dobândit dreptul de proprietate asupra suprafeței de 4.703,47 mp. situată în intravilanul localității Otopeni, tarlaua nr.1, parcela 3/3, lotul 17. Ulterior, dreptul reclamantei de proprietate a fost intabulat în Cartea funciară nr.1174, așa cum rezultă din încheierea nr.10344 din 08 martie 2006, emisa de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară
Prin urmare, pentru a constata care dintre cele două părți este proprietarul, instanța ar trebui să efectueze o comparație între titlul autorilor reclamantei, respectiv contractul de vânzare - cumpărare autentificat de notariatul de Stat al Sectorului Agricol I sub nr.5333 din 20 septembrie 1994 și înscris în registrul de transcripțiuni sub nr.5294 din 20 septembrie 1994 și cel al autorilor pârâtei, respectiv actul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.1570 din 28 august 1996.
Ambele titluri de proprietate provin de la același autor, respectiv, al cărei drept de proprietate asupra terenului, în calitate de moștenitoare a lui, a fost restituit în temeiul dispozițiilor Legii nr.18/1991.
Întrucât titlul său este mai vechi și a fost primul transcris, reclamanta a solicitat admiterea acțiunii.
În drept, au fost invocate dispozițiile art.111 Cod de procedură civilă, art.1854 Cod civil.
Pârâta - SRL a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii formulată de reclamantă.
În motivarea întâmpinării, s-a arătat că, în baza actului de vânzare -cumpărare autentificat sub nr.2501 din 15 septembrie 2005 de către Biroul Notarilor Publici Asociați "G și ", pârâta a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 4.704,99 mp. situat în intravilanul arabil al orașului Otopeni, județul I, 1 parcela 3/3/17, cu număr cadastra 2810, înscris în Cartea Funciară la numărul 2780.
Vânzătoarea sa a dobândit dreptul de proprietate asupra acestuia în baza contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.3467 din 17 noiembrie 2004 de la - SRL, această societate de la numita, care l-a deținut, prin moștenire, de la defunctul, în baza titlului de proprietate nr.19277 din 19 mai 1995, eliberat de Comisia Județeană I de Stabilire a Dreptului de Proprietate I, prin reconstituirea dreptului de proprietate.
Prin încheierea nr.58213 din 07 octombrie 2005, pronunțată de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliara I în dosarul cu același număr, a fost admisă cererea pârâtei și s-a dispus intabularea dreptului de proprietate asupra acestei suprafețe în Cartea Funciară nr.2780, număr cadastral 2810. Totodată, pârâta a înscris dreptul său și în evidențele fiscale ale orașului, plătind impozitul datorat statului; în prezent, terenul se află în posesia sa și nu al reclamantei.
Pârâta a apreciat că, în urma unei analize comparative a titlurilor de proprietate, al său este preferabil, întrucât, spre deosebire de reclamantă, care nu a avut niciodată posesia, - SRL s-a aflat în stăpânirea terenului încă de la data autentificării contractului de vânzare -cumpărare și până în prezent, posesia sa a fost și este utilă în sensul art.1846 - 1847 Cod civil, în această perioadă a edificat un gard și o fundație, a efectuat acte de administrare și de dispoziție față de acesta, fiind operant principiul "in pari causa melior est causa possidendis".
Totodată, pârâta a solicitat, în temeiul dispozițiilor art.36 din Legea nr.7/1996, republicată, să se dispună rectificarea încheierilor nr.10344 din 08 martie 2006 și nr.97720 din 20 noiembrie 2006, prin care au fost admise cererile reclamantei de intabulare în Cartea funciară a orașului Otopeni, număr cadastral 1600, dreptului de proprietate asupra terenului în suprafață de 4.703,47 mp. proprietatea pârâtei și notarea suprapunerii numărului cadastral 1600 pe terenul cu numărul cadastral 2810, în sensul respingerii acestor cereri.
La data de 20 noiembrie 2007, reclamanta - SRL a formulat cerere precizatoare, prin care, în raport de concluziile raportului de expertiză topografică ce a fost realizat în cauză, a arătat că solicită, în temeiul dispozițiilor art.132 alin.2 pct.4 Cod de procedură civilă, art.480-481 Cod civil, prin compararea titlurilor părților, precum și ale autorilor lor, să fie obligată pârâta să-i lase în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul teren în suprafață de 4.959 mp. situat în Otopeni, județul I, 1, parcela 3/3/17, înscris în Cartea funciară nr.1174 a orașului Otopeni și având numărul cadastral 1600 (respectiv Cartea funciară nr.2780 și având număr cadastral 2810).
Prin sentința civilă nr.2136 din 22 aprilie 2008, Judecătoria Bufteaa admis excepția necompetenței materiale a instanței și a dispus declinarea competenței de judecare în favoarea Tribunalului București, constatând că sunt îndeplinite prevederile art.2 lit.b din Codul d e procedură civilă.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului București - Secția a IV a Civilă sub nr-, la data de 21 mai 2008.
La data de 27 iunie 2008, pârâta a depus la dosar concluzii scrise, prin care a invocat excepția nulității cererii de chemare în judecată pentru neîndeplinirea dispozițiilor art.1122 și6Cod de procedură civilă și excepția lipsei calității de reprezentant al apărătorilor avocat și avocat, întrucât împuternicirile avocațiale ale acestora nu sunt nici semnate și nici ștampilate de către reclamantă.
Pârâta a mai invocat și excepția de nulitate a contractului de vânzare -cumpărare nr.76 din 15 februarie 2006, încheiat de reclamantă cu vânzătoare - 2000 SRL, pentru cauză ilicită și fraudă la lege. S-a solicitat a se avea în vedere faptul că reclamanta - SRL a încheiat cu promitenta vânzătoare - 2000 SRL un antecontract, înregistrat sub nr.864 din 28 septembrie 2005, la aproximativ două săptămâni după dobândirea acesteia a imobilului în litigiu, prin încheierea nr.60165 din 04 octombrie 2005 (promisiunea de vânzare fiind înscrisă în Cartea Funciară). Or, prin încheierea nr.10344 din 08 martie 2006, prin care se înscrie dreptul de proprietate dobândit de reclamantă prin contractul de vânzare -cumpărare nr.76 din 15 februarie 2006 nu se radiază interdicțiile din încheierea nr.60165 din 04 octombrie 2005. În plus, a fost vândut imobilul proprietatea - SRL, în cunoștință de cauză.
La termenul de judecată din data de 26 ianuarie 2009, pârâta a precizat că excepția nulității contractului de vânzare - cumpărare nr.76 din 15 februarie 2006 are caracter de apărare, nefiind o cerere reconvențională, doar cererea de rectificare a încheierilor de carte funciară având un astfel de conținut. La aceiași dată, reclamanta - SRL a invocat excepția inadmisibilității cererii reconvenționale.
În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri, fiind depuse la dosar actele de vânzare - cumpărare încheiate de părți, încheierile de intabulare, precum și proba cu expertiza tehnică.
Prin sentința civilă nr.149 din 02 februarie 2009, Tribunalul București - Secția a IV a Civilă a admis acțiunea, așa cum a fost precizată de reclamanta - SRL, în contradictoriu cu pârâta - SRL, a obligat pârâta să lase reclamantei în deplină proprietate și posesie terenul în suprafață de 4.703,47 mp. situat în Otopeni, județul I, 1, parcela 3/3/17, înscris în Cartea funciară nr.1174 a orașului Otopeni și având număr cadastral 1600, identificat prin raportul de expertiză nr.7950 din 05 noiembrie 2007, efectuat de expert tehnic - ca fiind în suprafață reală măsurată de 4.959 mp. cu laturi și vecinătăți conform raportului de expertiză precizat prin răspunsul la obiecțiuni, a respins excepția inadmisibilității cererii reconvenționale, cererea reconvențională, ca neîntemeiată și a obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 60.804,15 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
În considerentele sentinței, tribunalul a reținut, cu privire la excepția inadmisibilității cererii reconvenționale, având ca obiect cererea de rectificare a încheierilor nr.10344 din 08 martie 2006 și nr.97729 din 20 noiembrie 2006, prin care au fost admise cererile reclamantei - SRL de intabulare în Cartea funciară, următoarele:
Conform art.34 din Legea nr.7/1996, "orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrisurilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă s-a constatat că: 4. înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanță cu situația reală actuală a imobilului".
Întrucât în urma soluționării pe fond a acțiunii ce face obiectul prezentului dosar este posibilă schimbarea situației juridice a imobilului în litigiu, cererea de rectificare a încheierilor de intabulare nu este inadmisibilă.
Pe fondul acțiunii în revendicare, din analiza actelor depuse la dosar, tribunalul a stabilit următoarea succesiune a înstrăinărilor:
Reclamanta - SRL a dobândit imobilul în litigiu, teren în suprafață de 4.703,47 mp. situat în Otopeni, județul I, 1, parcela 3/3 lotul17, înscris în Cartea funciară nr.1174 a orașului Otopeni și având nr. cadastral 1600, prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.76 din 15 februarie 2006 de la vânzătoarea - 2000 SRL, terenul fiind intabulat conform încheierii nr.10344 din 08 martie 2006.
Vânzătoarea - 2000 SRL a cumpărat aceiași imobil prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.3690 din 19 decembrie 2002 de la vânzătorii și, intabularea pe numele cumpărătoarei făcându-se prin încheierea nr.1367 din 24 februarie 2003.
La rândul lor, vânzătorii și au dobândit dreptul de proprietate asupra aceluiași imobil prin actul de adjudecare nr.89248 din 14 noiembrie 2002, drept de proprietate intabulat în Cartea funciară prin încheierea nr.11471 din 19 decembrie 2002.
Adjudecarea s-a realizat în urma scoaterii la licitație publică a imobilului în litigiu, în urma executării contractului de ipotecă nr.551/1 din 23 noiembrie 1995, prin care proprietarii și garantaseră cu acest teren un credit obținut de la SA. Proprietarii și au dobândit acest teren prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.3733 din 31 mai 1995, transcris sub nr.4615 din 31 mai 1995, de la vânzătorii G și -.
Gad obândit suprafața de 9.700 mp. situată în 1, parcela 3/3 a localității Otopeni, I, din care face parte și suprafața în litigiu, dezmembrată ulterior, prin cumpărare de la, proprietară conform adeverinței nr.1026/1992 și procesului - verbal de punere în posesie nr.1026/1994, ulterior fiind emis pe numele aceleiași persoane și titlul de proprietate nr.19277 din 19 mai 1995 - a se vedea contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.5333 din 20 septembrie 1994, transcris sub nr.5294 din 20 septembrie 1994.
Pârâta - SRL a dobândit terenul în suprafață de 4.704, 88 mp. situat în intravilanul orașului Otopeni, județul I, 1, parcela 3/3/17, prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.2501 din 15 septembrie 2005 de la vânzătoarea; înscrierea dreptului de proprietatea în Cartea funciară, pe numele cumpărătoarei, s-a făcut conform încheierii nr.58213 din 07 octombrie 2005.
Vânzătoarea a dobândit același imobil prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.3467 din 17 noiembrie 2004 de la - SRL.
La rândul său, - SRL a dobândit dreptul de proprietate prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.1570 din 28 august 1996 și transcris sub nr.7066 din 29 august 1996 de la vânzătoarea, proprietară conform titlului de proprietate nr.19277 din 19 mai 1995.
Așadar, așa cum rezultă din succesiunea actelor, dar și din raportul de expertiză specialitatea topografie efectuat de expert tehnic, completat prin răspunsul la obiecțiuni, proprietara inițială a terenului, a înstrăinat același teren de două ori, prima dată pe baza adeverinței de proprietate și a procesului - verbal de punere în posesie, lanțul înstrăinărilor continuând până la reclamanta - SRL și a doua oară, după emiterea titlului de proprietate în baza Legii nr.18/1991, lanțul înstrăinărilor continuând până la pârâta - SRL.
Prin urmare, titlurile provin de la același autor, în cadrul acțiunii în revendicare urmând a se da prioritate titlului mai vechi înscris.
Se observă că titlul mai vechi, mergând pe lanțul înstrăinărilor și al autorilor succesivi, aparține reclamantei, autorul G dobândind dreptul de proprietate de la autoarea comună la data de 20 septembrie 1994, dată la care a fost și transcris în Registrul de transcripțiuni și inscripțiuni; în ceea ce o privește pe pârâtă, titlul acesteia este ulterior reclamantei, fiind și transcris ulterior, întrucât, mergând pe lanțul înstrăinărilor, se constată că autoarea pârâților, - SRL, a dobândit de la aceeași autoare la data de 29 august 1996, aceeași fiind și data efectuării formalităților de publicitate imobiliară.
Tribunalul nu și-a însușit teza pârâtei, în conformitate cu care ar fi vorba de situația în care titlurile părților provin de la autori diferiți și ar trebui comparate (sub aspectul vechimii sau al efectuării formalităților de publicitate imobiliară) doar actele prin care fiecare în parte a dobândit dreptul de proprietate, respectiv reclamanta prin actul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.76 din 15 februarie 2006 și pârâta prin actul de vânzare -cumpărare autentificat sub nr.58213 din 07 octombrie 2005. Astfel, în revendicare, pentru a avea câștig de cauză, fiecare parte ar trebui să facă dovada unui lanț de înstrăinări valabile, ceea ce ar reprezenta oprobatio diabolica. Însă, în măsura în care există posibilitatea de a se cunoaște lanțul înstrăinărilor, se analizează toate aceste acte.
În cauza de față, în urma analizării înstrăinărilor succesive, s-a constatat că titlurile provin de la același autor, respectiv de la. Tribunalul a aplicat criteriul de comparare în conformitate cu care s-a acordat prioritate celui care a dobândit, mergând în sus pe lanțul descris mai sus, primul de la acest autor comun, reclamantă fiind, totodată, și prima care a efectuat formalitățile de publicitate imobiliară în forma prevăzută de lege la acel moment.
Asupra apărării pârâtei, privind excepția de nulitate a contractului de vânzare - cumpărare nr.76 din 15 februarie 2006 încheiat între reclamanta - SRL și pârâta - 2000 SRL, pentru cauză ilicită și fraudă la lege, tribunalul a reținut netemeinicia acestei apărări, astfel încât nu poate avea drept consecință respingerea acțiunii în revendicare formulată. Faptul că, înainte de încheierea contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.76 din 15 februarie 2006, părțile au încheiat un antecontract, o promisiune de vânzare, promisiune notată în cartea funciară a imobilului, odată cu interdicția de înstrăinare și ipotecare impusă promitentei vânzătoare - 2000 SRL, nu poate duce la concluzia existenței unei fraude la lege ori a lipsei sau nevalabilității obiectului convenției. Prin încheierea contractului de vânzare - cumpărare nr.76 din 15 februarie 2006 părțile nu au făcut decât să-și îndeplinească obligațiile asumate reciproc, interdicțiile de înstrăinare sau grevare a imobilului fiind impuse vânzătoarei - 2000 SRL doar până la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică. Nu se poate pune problema că reclamanta - SRL ar fi cumpărat un imobil printr-o convenție a cărei nulitate a cunoscut-o și și-a asumat-o, deoarece stabilirea unor interdicții până la încheierea contractului de vânzare - cumpărare nu reprezintă motiv de nulitate.
Cu privire la motivul de nulitate privind faptul că ar fi fost vândut bunul altei persoane, imobilul în litigiu fiind deja proprietatea pârâtei, tribunalul a reținut că nu este incidentă această situație, deoarece vânzătoarea - 2000 SRL deținea un titlu valabil asupra imobilului vândut. Faptul că și pârâta avea un titlu asupra aceluiași imobil se reglementează prin compararea de titluri, reguli aplicate mai sus la soluționarea acțiunii în revendicare.
Tribunalul a înlăturat și apărarea pârâtei, bazată pe calitatea sa de posesor, confirmată și de raportul de expertiză tehnică specialitatea topografie efectuat în cauză, deoarece această calitate ar fi putut reprezenta un criteriu doar în situația în care titlurile proveneau de la autori diferiți, nu și când ele provin de la același autor, caz în care are prioritate titlul transcris primul.
În consecință, având în vedere și dispozițiile art.34 din Legea nr.7/1996, tribunalul a respins cererea reconvențională, având ca obiect rectificarea încheierilor de intabulare a dreptului de proprietate al reclamantei, întrucât nu a fost schimbată situația juridică a imobilului.
În termen legal, împotriva acestei sentințe, a declarat apel pârâta, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivarea apelului, apelanta a arătat că în mod greșit prima instanță a considerat că titlurile de proprietate provin de la același autor, iar, în urma comparării acestora, a dat prioritate celui prezentat de reclamanta, ca fiind mai vechi înscris.
Astfel cum rezultă din succesiunea actelor de proprietate, a înstrăinat aceeași suprafață de teren de două ori, prima dată în baza adeverinței de proprietate și a procesului verbal de punere în posesie eliberat în baza Legii nr.18/1991, lanțul înstrăinărilor continuând până la reclamanta, iar, a doua oară, potrivit titlului de proprietate emis conform aceluiași act normativ, lanțul înstrăinărilor finalizându-se cu contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2501/15.09.2005, prin care pârâta Lad obândit dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu și l-a intabulat în cartea funciară.
Pe acest considerent, prima instanță a dat prioritate titlului reclamantei, întrucât, pe tulpina sa, dreptul de proprietate a fost înscris pentru prima oară (când Gac umpărat de la, prin contractul de vânzare-cumpărare nr.5333/20.09.1994, transcris sub nr.5294/20.09.1994).
În realitate, fiind vorba de vânzări succesive pe două ramuri, fiecare dintre părți dobândind dreptul de proprietate de la vânzători diferiți, nu se poate considera că este vorba de situația comparării a două titluri ce provin de la același autor comun; în concret, trebuia să se procedeze la compararea a două titluri ce provin de la autori diferiți, astfel încât să se dea preferabilitate unuia sau altuia în funcție de criteriile stabilite de literatura și practica judiciară - vechimea titlului, înscrierea mai veche în cartea funciară, posesia, preferabilitatea dreptului autorilor de la care provin aceste titluri.
Apelanta a precizat că, în raport de aceste criterii, titlul său este mai preferabil, fiind reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2501/15.09.2005, legal și necontestat, mai vechi decât cel al reclamantei (contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.76/15.02.2006), intabulat anterior în cartea funciară prin încheierea din 07.10.2005 (nr.58213), față de înscrisul prezentat de partea adversă (încheierea nr.10344/8.03.2006). În plus, cum rezultă din probele administrate, pârâta este în posesia terenului încă de la dobândirea dreptului de proprietate, imobil ipotecat în favoarea Bank pentru garantarea unui împrumut, situație în care ar avea câștig de cauză, potrivit principiului "in pari causa melior est causa possidendis".
S-a invocat și faptul că, dacă s-ar fi analizat drepturile autorilor de la care provin cele două titluri, s-ar fi constatat că, în cazul ambelor lanțuri de vânzări succesive, dreptul autorilor, în fiecare caz în parte, au fost preferabile, conform principiului "nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet".
Cu toate acestea, în cazul în care s-ar aprecia că vânzările pe două ramuri au pornit totuși de la un autor comun, respectiv de la, titlul apelantei ar fi trebuit să fie preferabil, fiind înscris inițial, aplicându-se astfel principiul "qui prior tempor potior jure".
Prin întâmpinare, intimata - a solicitat respingerea apelului, ca nefondat. În esență, a arătat următoarele:
Prima instanță a stabilit în mod corect că atât titlul pârâtei, cât și cel al reclamantei provin de la același autor, adică de la, cea care a vândut, la distanță de câțiva ani, același lot de teren, către doi terți: în anul 1994, către autorii reclamantei, G și, iar, în anul 1996, către autorii pârâtei, - SRL. Drept consecință, constatând că titlul intimatei de față este mai bine caracterizat, a dat câștig acestei părți.
În apel nu au fost administrate probe noi.
Analizând sentința apelată prin prisma criticilor formulate, conform art.295 alin.1 Cod procedură civilă, Curtea constată următoarele:
Pentru a analiza argumentele invocate de pârâta - SRL prin cererea de apel este necesar ca, mai întâi, să se facă referiri la situația de fapt ce rezultă din probele administrate la fond. În acest sens, se va evidenția, în cele ce urmează, modul de dobândire a imobilului atât de reclamanta - SRL, cât și de pârâta - SRL.
Referitor la imobilul reclamantei, Curtea reține că terenul situat în comuna Otopeni, tarlaua 1, parcela 3/3/17, județul I, a fost dobândit de autoarea acesteia, prin reconstituirea dreptului de proprietate, conform adeverinței nr.1026/1992 și procesului verbal de punere în posesie nr.1026/1994, eliberate de Comisia comunei Otopeni pentru aplicarea Legii nr.18/1991, ulterior fiindu-i emis și titlul de proprietate nr.19277/19.05.1995 de către Comisia pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor.
În temeiul actelor mai sus menționate, a vândut lotul de 9.700 mp. mai sus identificat către G și, între aceștia încheindu-se contractul de vânzare-cumpărare autentificat de Notariatul de Stat al Sectorului Agricol I sub nr.5333/20.09.1994 și transcris în registrul de transcripțiuni al sub nr.5294/20.09.1994.
După dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului mai sus descris, G și au dezmembrat acest teren în două parcele, astfel: o parcelă în suprafață de 4.703,47 mp. (obiect al prezentului litigiu) și o parcelă în suprafață de 4.996,62 mp.
Ulterior operațiunii de dezmembrare, G și au încheiat un contract de vânzare-cumpărare autentificat de Notariatul de Stat al Sectorului Agricol I sub nr.5462/23.09.1994 și transcris în registrul de transcripțiuni sub nr.5408/23.09.1994, prin care au vândut către ia lotul în suprafață de 4.996,62 mp. (având ca vecinătăți: la -, la - Drum existent, la -, la - restul proprietății lui G și ), cumpărătoarea intabulându-și dreptul de proprietate prin încheierea nr.2445/15.10.2004, emisă de În ceea ce privește lotul în suprafață de 4.703,47 mp. (având următoarele vecinătăți: la -, pe o latură de 47 ml. la - drum betonat, pe o latură de 46 ml. la - ia, pe o latură de 104,30 ml, la - DE, pe o latură 98 ml.), acesta a fost vândut de G și către numiții și. În acest sens s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3733/31.05.1995 și transcris în registrul de transcripțiuni sub nr.4615/31.05.1995.
La rândul lor, numiții și, garantând un credit contractat de - "A " SRL de la, în calitate de garanți, au încheiat cu această bancă contractul de ipotecă nr.551/1/23.11.1995, autentificat sub nr.183/24.11.1995 și transcris sub nr.4101/27.11.1995, garanția restituirii creditului constând în terenul în suprafață de 4.703,47 mp. situat Otopeni, județul I, tarlaua 1, parcela 3/3/17.
Având în vedere că împotriva s-a declanșat procedura falimentului, aceasta a inițiat procedurile legale pentru recuperarea debitelor restante, sens în care a somat - "A " SRL să-și achite creditul contractat. Aceasta nu a înțeles să restituie acest credit, sens în care s-a adresat Tribunalului Brașov, care, prin sentința civila nr.1208/21.12.1998, definitivă și irevocabilă, a obligat societatea la plata către a sumei de 2.672.704.000 lei, reprezentând credit restant și dobânzi aferente, în solidar cu pârâții garanți și, în calitate de garanți.
Prin încheierea din data de 05.02.2002, Judecătoria Bufteaa încuviințat executarea silită a garanților ipotecari și, terenul fiind vândut de - în calitate de creditor, în cadrul procedurii de executare silită.
Prin actul de adjudecare nr.89248/14.11.2002, și-a adjudecat terenul, dreptul de proprietate fiind intabulat prin încheierea nr.11471/09.12.2002.
Prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.3690/19.12.2002, a vândut către - 2000 SRL terenul având număr cadastral 1600 și intabulat în Cartea funciară nr.1174 a localității Otopeni (prin încheierea nr.1367/24.02.2003, dreptul de proprietate al - 2000 SRL asupra terenului fiind intabulat în cartea funciară nr.1174).
La data de 15.02.2006, reclamanta - SRL a încheiat un contract de vânzare-cumpărare cu societatea - 2000 SRL, autentificat de BNP, sub nr.76/15.02.2006, prin care a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului situat în intravilanul localității Otopeni, constituind tarlaua nr.1 parcela 3/3, lotul 17, înscris în Cartea funciară nr.1174 și având număr cadastral 1600. Dreptul reclamantei a fost intabulat în Cartea funciară nr.1174 la data de 08.03.2006, după cum rezultă din încheierea nr.10344/08.03.2006, emisă de
În ceea ce o privește pe apelanta - SRL, instanța reține că autorii acesteia au dobândit titlul de proprietate tot de la.
Astfel, la data de 18.08.1996, între, în calitate de vânzătoare și - SRL s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1570/28.08.1996 și transcris în registrul de transcripțiuni sub nr.7066/1996. Prin acest contract, - SRL a dobândit dreptul de proprietate asupra unui lot în suprafață totală de 9.700 mp. situat în tarlaua 1, parcela 3/3/17, Otopeni.
La data de 15.09.2005, între - SRL, în calitate de vânzătoare și, în calitate de cumpărătoare, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3467/17.11.2004, contract prin care s-a transferat dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață totală de 9.700 mp.
După dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului mai sus descris, a dezmembrat acest teren în două parcele, după cum urmează: o parcelă în suprafață de 4.704,88 mp. (obiect al prezentului litigiu) și o parcelă în suprafață de 4.995 mp.
Ulterior acestei dezmembrări, între, în calitate de vânzătoare și apelanta - SRL, în calitate de cumpărătoare, la data de 15.09.2005, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2501/15.09.2005, prin care apelanta a dobândit dreptul de proprietate asupra lotului de teren ce face obiectul prezentei cauze.
Fiind în situația în care titlurile provin de la același autor -, în cadrul acțiunii în revendicare promovată de reclamantă, în mod temeinic și legal, s-a data preferabilitate titlului cel mai vechi înscris, invocat de această parte - - SRL.
Astfel, în speță, pe de o parte, a vândut lotul de 9.700 mp. către G și (autorii reclamantei), identificat mai sus, între aceștia încheindu-se contractul de vânzare-cumpărare autentificat de Notariatul de Stat al Sectorului Agricol I sub nr.5333/20.09.1994 și transcris în Registrul de transcripțiuni al sub nr.5294/20.09.1994.
Pe de altă parte, între și - SRL (autoarea pârâtei) s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr.1570/28.08.1996, transcris sub nr.7066/1996. act prin care același autor vinde a doua oară terenul în suprafață de 9.700 mp.
În concluzie, pe prima tulpină dreptul de proprietate al reclamantei a fost înscris în anul 1994, în timp ce, pe a doua tulpină, dreptul de proprietate al pârâtei a fost înscris în anul 1996.
În speță, nu se poate vorbi de existența a două titluri de proprietate ce provin de la autori diferiți, pentru ca, la compararea lor, să se dea preferabilitate unuia sau altuia în funcție de criteriile stabilite de literatura și practica judiciară, astfel cum susține apelanta.
În situația de față, titlurile provenind de la același autor, se ține seama de cel care a fost transcris mai întâi. Numai în cazul în care niciuna dintre părți nu ar fi îndeplinit formalitatea transcrierii și titlul pârâtei ar fi prezentat o dată mai veche, s-ar fi putut da câștig de cauză acesteia, or, în speță, nu s-a dovedit această împrejurare verificându-se lanțul înstrăinărilor pe fiecare ramură în parte.
Argumentul apelantei conform căruia titlul său este preferabil, fiind reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2501/15.09.2005, față de cel al intimatei - contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.76/15.02.2006, atât din perspectiva vechimii, cât și a datei intabulării în cartea funciară va fi înlăturat de C, întrucât nu se poate pleca de la această premisă, autorul comun al părinților în litigiu fiind același vânzător -. Într-adevăr, fiecare parte a dobândit dreptul de proprietate în mod direct, de la vânzători diferiți, însă, mergând pe lanțul vânzărilor, cum s-a reținut anterior, se ajunge la același autor comun -.
În aceste condiții, nu pot fi avute în vedere criteriile prezentate de apelantă, acestea fiind aplicabile doar în situația în care titlurile emană de la autori diferiți, iar soluția rațională propusă de practică și doctrină ar fi cea a comparării drepturilor de la care provin titlurile, urmând a se da eficiență titlului ce provine de la autorul al cărui drept este preferabil, sacrificându-se atât vechimea titlului, cât și regula"in pari causa, melios est causa possidentis". Doar în varianta aceasta, inaplicabilă în speță, soluția se întemeiază pe principiul "nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet".
În speță, de asemenea, nu are importanță posesia invocată de apelanta - pârâtă - SRL, pentru a fi incident primul principiu enunțat, întrucât o astfel de analiză s-ar putea realiza doar în cazul în care niciuna dintre părți nu ar avea titlu și ar exista conflictul între posesii.
Referitor la invocarea principiului "qui prior tempore, potior jure",în traducere cel ce transcrie mai întâi are un drept mai puternic, chiar dacă actul său de dobândire a fost încheiat mai recent, Curtea constată că nu-și produce efecte juridice în cauză față de situația de fapt deja prezentată. În speță, chiar și transcrierea actului reclamantei a fost anterioară celei realizată de pârâtă.
Având în vedere toate aceste considerente, Curtea, conform art.296 Cod procedură civilă, va respinge apelul, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, apelul formulat de apelanta - pârâtă - SRL, cu sediul în B,-, - parter,.16, sector 3și cu adresa de corespondență în orașul, șos. - nr.112 bis, corp B-32,.2, județul, împotriva sentinței civile nr.149 din 02 februarie 2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata - reclamantă - SRL, cu sediul în B, Șos. P - B nr.73 - 81, sector 1 șicu sediul ales la " & Asociații", în B,-, sector 1.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 09 iunie 2009.
Președinte, Judecător, Grefier,
Red.
./
6ex./23.07.2009
-4.-
Președinte:Simona Gina PietreanuJudecători:Simona Gina Pietreanu, Mirela Vișan
