Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 357/2009. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIA CIVILĂ NR. 357/
Ședința publică din 26 octombrie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Gabriel Lefter
JUDECĂTOR 2: Vanghelița Tase
JUDECĂTOR 3: Mihaela Ganea
Grefier - -
S-a luat în examinare recursul civil declarat de recurenta-reclamantă
- domiciliată în comuna, sat,-, județ C - împotriva deciziei civile nr.49/23.01.2009 a Tribunalului Constanța,în contradictoriu cu intimatul-pârât, domiciliat în mun. C,-, județ C, având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă pentru recurenta-reclamantă avocat - conform împuternicirii avocațiale nr.488 din 15.05.2009 depuse la dosar și pentru intimatul-pârât se prezintă avocat conform împuternicirii avocațiale nr.75/19.06.2009.
Procedura legal îndeplinită conform art.87 și urm.Cod pr.civilă.
După referatul grefierului de ședință;
Instanța luând act că nu mai sunt alte cereri prealabile ori înscrisuri de depus la dosar, fiind lămurită asupra cauzei, în conformitate cu art.150 Cod pr.civilă declară dezbaterile închise, constată dosarul în stare de judecată și acordă cuvântul părților.
Apărătorul recurentei-reclamante, având cuvântul, își întemeiază recursul pe dispozițiile art.304 pct.9 Cod pr.civilă. Consideră că instanța de apel nu a luat în considerare susținerea conform cu care a afirmat că toți trei au fost la notar de fiecare dată când s-au făcut actele, lucru recunoscut și în întâmpinare. Mai mult, a arătat că inițiativa de a primi el procura îi aparține, intenționând să vândă apartamentul la cel mai bun preț în condițiile în care a spus că avea probleme financiare și nu putea cumpăra apartamentul așa cum s-a convenit prin antecontractul de vânzare-cumpărare semnat la data de 29.03.2007. Arată în continuare că instanța de apel a analizat într-o manieră rigidă prevederile art.1555 cod civil fără să se ia în considerare faptul că nici măcar intimatul nu a susținut că nu a știut despre revocarea mandatului când el însuși primise același mandat astfel încât operează o prezumție logică anume că nu va mai cumpăra de la prin mandatarul acesteia, ci chiar el va vinde apartamentul în baza mandatului dat de vânzătoare situație în care lui îi revenea obligația să se desocotească cu mandantul cu privire la remiterea banilor.Tribunalul avea obligația să aibă în vedere faptul că prin acea procură era împuternicit să încaseze nu orice preț obținut din vânzarea apartamentului, ci numai prețul obținut din vânzarea imobilului către și numai prețul care intră în contul său personal, dacă prețul s-ar fi obținut prin credit ipotecar.Greșit s-a reținut că plata efectuată de intimat împuternicitului creditoarei este o plată valabilă, neavând relevanță faptul că prin procura acordată acesta nu a fost împuternicit să înmâneze prețul obținut din vânzare celuilalt mandatar.Precizează că recurenta nu a intrat în posesia întregului preț nici măcar în posesia celor 40.000 Euro.
În concluzie, solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat, modificarea deciziei civile nr.49/2009 a Tribunalului Constanța, în sensul respingerii apelului declarat și menținerea sentinței civile pronunțată de Judecătoria Constanța ca fiind legală. Cu cheltuieli de judecată.
Apărătorul intimatului-pârât, având cuvântul, consideră că instanța de apel a analizat, interpretat și aplicat în mod temeinic și legal prevederile art.1555 Cod civil raportând textul de lege la probatoriul administrat, sens în care a constatat în mod corect împrejurarea că, în speță, nu sunt aplicabile dispozițiile art.1555 Cod civil, deoarece numirea unui nou mandatar pentru aceeași operație juridică echivalează în mod implicit cu revocarea mandatarului precedent. Cerința numirii noului mandatar pentru aceeași operațiune juridică nu este îndeplinită în cauză, întrucât, dacă mandatarul a beneficiat de o procură specială prin care era împuternicit să o reprezinte pe reclamanta, în timp ce intimatul, în calitate de mandatar convențional al reclamantei a beneficiat de o procură specială, astfel că nu există aceeași operațiune juridică în înțelesul disp.art.1555 Cod civil, motiv pentru care nu poate opera revocarea tacită a mandatului acordat de recurenta, nepotului său,. Arată că nu este îndeplinită nici cea de-a doua condiție cumulativă prevăzută de textul de lege evocat anterior, în sensul că recurenta nu a făcut dovada faptului că ar fi notificat nepotului său, numirea noului mandatar în persoana intimatului, astfel că nu se mai poate susține cu temeinicie teoria "revocării tacite" a mandatului acordat acestuia, prin procura specială acordată ulterior. Pe baza probelor administrate în cauză rezultă cu claritate faptul că, în realitate recurenta a împuternicit atât pe intimat cât și pe nepotul său, în calitate de mandatari cu procură specială, în baza unor mandate speciale cu titlu gratuit, ambele valabile în privința efectelor juridice. Arată în continuare că mandatul valabil, nerevocat, acordat împuternicitului său îi conferea acestuia dreptul de a încasa prețul cel mai favorabil pentru recurentă. Nu există nici un dubiu în legătură cu faptul că în fața intimatului, mandatarul recurentei s-a manifestat întocmai ca un împuternicit al acesteia, menționând faptul că încasează suma de 52.500 Euro - ca mandatar al bunicii sale și având procura specială autentificată sub nr.760/29.03.2007 la BNP, astfel că, în măsura în care recurenta are pretenții materiale,acestea nu pot fi justificate decât față de mandatarul său, care a încasat întreaga sumă de bani.
Pentru toate considerentele expuse, solicită respingerea recursului ca nefondat.
Instanța rămâne în pronunțare asupra recursului.
CURTEA
Asupra prezentului recurs, constată:
Prin decizia civilă nr. 49/23.01.2009 a Tribunalului Constanța -secția civilă a fost admis apelul formulat de apelantul pârât împotriva sentinței civile nr. 6143/07.04.2008 a Judecătoriei Constanța, în contradictoriu cu intimata reclamantă, fiind schimbată în tot hotărârea apelată și respinsă acțiunea reclamantei, ca nefondată.
Intimata a fost totodată obligată la plata cheltuielilor de judecată către apelant, în cuantum de 1.650 lei.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de apel a reținut că prin sentința civilă nr.6143/07.04.2008 pronunțată de Judecătoria Constanța în dosarul civil - s-a admis acțiunea reclamantei, pârâtul fiind obligat la plata către reclamant a sumei de 101.133 lei.
S-a avut în vedere că judecătorul fondului și-a fundamentat soluția pe disp. art. 1555.civ. care arată că numirea unui nou mandatar pentru aceeași operațiune juridică echivalează în mod implicit cu revocarea mandatarului precedent din ziua când s-a notificat acestuia numirea noului mandatar.
Or, deși reclamanta nu a făcut dovada revocării exprese sau tacite a mandatului dat numitului prin procura specială autentificată sub nr. 760/29.03.2007 la BNP și implicit, nici a notificării prevăzute de dispoziția legală menționată, acest mandatar a fost împuternicit cu puteri depline pentru aor eprezenta pe reclamantă în vederea vânzării imobilului către pârâtul, convenție care însă nu s-a încheiat.
Prin cea de a doua procură specială, autentificată la data de 10.05.2007 sub nr. 1177, reclamanta l-a împuternicit pe pârâtul să o reprezinte în vederea vânzării apartamentului, fiind încheiat în acest sens contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1389/31.05.2007; conform acestei împuterniciri, pârâtul avea dreptul și obligația de a încasa prețul cel mai favorabil pentru reclamantă, iar în cazul în care o parte din prețul vânzării provine din credit ipotecar imobiliar, încasarea prețului urma să se facă în contul personal al pârâtului.
Instanța de fond a stabilit că pârâtul nu a fost împuternicit sa înmâneze prețul obținut din vânzare celuilalt mandatar (actul încheiat între acesta din urmă și reclamantă fiind un act juridic distinct de cel încheiat între reclamantă și pârât), situație față de care devin incidente dispozițiile art. 1541.civ. conform cărora mandatarul este dator a da socoteală mandantului de lucrările sale și de
a-i remite tot ce ar fi primit în puterea mandatului.
Faptul că pârâtul nu a înmânat reclamantei, ci nepotului său, suma de 52.500 euro (pe baza chitanței evocate), nu prezintă relevanță în cauză deoarece conform dispozițiilor art. 1541 civ. pârâtul avea obligația de desocotire față de mandant, respectiv reclamanta din prezenta cauză.
Instanța de apel a reținut însă că prin procura autentică sub nr. 760/29.03.2007 la BEJ, a fost mandatat să o reprezinte cu puteri depline pe reclamanta în vederea vânzării către a imobilului proprietatea acesteia.
În baza acestui mandat, a fost împuternicit să încaseze prețul cel mai favorabil mandantei, iar în cazul în care o parte din prețul vânzării provine din credit ipotecar, mandatarul era împuternicit să încaseze prețul în contul său personal.
Ulterior, reclamanta l-a împuternicit pe prin procura specială autentică, întocmită la data de 10.05.2007, să o reprezinte cu puteri depline în vederea vânzării imobilului proprietatea acesteia, acesta având obligația în baza mandatului acordat să încaseze prețul cel mai favorabil.
Prin urmare, a conchis instanța de apel, ne aflăm în situația în care același mandant încheie două mandate succesive către două persoane diferite, mandate ce conțin aceeași obligație de vânzare a imobilului proprietatea mandantei.
Cum în speță reclamanta nu a făcut dovada revocării exprese sau tacite a mandatului dat lui și nici nu a făcut dovada notificării prevăzute de art. 1555 Cod civil, în raport de cel de-al doilea mandatar, această primă procură este perfect valabilă.
Chiar dacă nu a înstrăinat imobilul către, prin procura proprie era împuternicit să încaseze prețul obținut din vânzarea imobilului, plata făcută împuternicitului reclamantei fiind o plată valabilă, în lipsa unei notificări privind revocarea procurii autentice sub nr. 760/29.03.2007.
Art. 1096 Cod civil dispune că plata trebuie să se facă creditorului sau împuternicitului său, sau aceluia ce este autorizat de justiție sau de lege a primi pentru dânsul.
În aplicarea textului de lege enunțat, plata efectuată de apelant împuternicitului creditoarei este o plată valabilă, neavând relevanță faptul că prin procura acordată apelantului acesta nu a fost împuternicit să înmâneze prețul obținut din vânzare celuilalt mandatar.
Instanța de apel a reținut că mandatarul și-a executat obligația prevăzută de art. 1541 Cod civil, aceea de a da socoteală despre îndeplinirea mandatului, printre care și obligația de restituire a prețului încasat ca urmare a vânzării, obligație ce a fost îndeplinită prin împuternicitul creditoarei.
S-a reținut că reclamanta nu a fost prejudiciată de către mandatarul, dimpotrivă, prețul obținut din vânzarea imobilului fiind în sumă de 69.500 euro, în timp ce prețul stipulat în antecontractul de vânzare-cumpărare aut. sub nr. 759/29.03.2007, încheiat inițial între și, era de 40.000 euro.
În baza procurii autentificate sub. nr. 760/29.03.2007, reclamanta poate formula cerere de chemare în judecată pentru plata sumei încasate de, reprezentând prețul vânzării, în baza art. 1541 Cod civil, cerere care, de altfel, a și fost formulată.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs, în termen legal, reclamanta, care a criticat soluția prin prisma disp. art. 304 pct. 9 cod proc. civilă - greșita aplicare a dispozițiilor legale.
S-a contestat inexistența unei revocări a mandatului dat lui și a notificării prevăzute de art. 1555 cod civil, câtă vreme apelantul pârât a fost împreună cu și cu la notariat de fiecare dată când s-au făcut actele, fiind dovedit că nici intimatul pârât nu a contestat faptul că nu cunoștea despre revocarea mandatului.
Recurenta reclamantă a susținut că în mod logic intimatul pârât era avizat asupra schimbării mandatului când i s-a dat procură de a vinde el însuși imobilul în numele mandantei, revenindu-i obligația de a se desocoti cu mandantul său cu privire la remiterea banilor.
S-a criticat reținerea, în considerentele instanței de apel, a mandatării în continuare a numitului, respectiv, și ulterior încheierii celui de-al doilea act, pentru a primi banii obținuți din vânzarea imobilului, precum și a faptului că plata făcută reclamantei prin mandatarul este una valabilă.
Recurenta a susținut că s-a făcut confuzie în ce privește limitele mandatului acordat numitului, întrucât prin procura specială autentificată sub nr. 760/29.03.2007 l-a mandatat pe nepotul său pentru ca în numele său și pentru sine să o reprezinte în vederea vânzării către, a apartamentului situat în C,-, -. A,. 8,. 52, jud. C, compus din două camere de locuit și dependințe. Chiar dacă numitul mai avea un mandat valabil la momentul la care s-a semnat înscrisul de predare a banilor cu, mandatul său nu privea încasarea personală a banilor decât în situația în care o parte din prețul vânzării provenea din credit ipotecar, și care urma a fi încasat în contul său personal deschis la o bancă.
S-a apreciat că în mod greșit instanța de apel a considerat că reclamanta nu a fost prejudiciată de către pârât prin efectul obținerii unei sume mai mari pe apartament decât cel stabilit inițial prin primul contract, câtă vreme prejudiciul rezultă din neîncasarea integrală a prețului obținut.
Prin întâmpinare, intimatul pârât a solicitat respingerea recursului și menținerea, ca legală și temeinică, a deciziei Tribunalului Constanța.
Intimatul a arătat că nu se poate considera că în raport de evoluția mandatelor, a operat o,prezumție logică, anume că nu va mai cumpăra de la prin mandatarul acesteia, ci că el însuși va vinde apartamentul în baza mandatului conferit - cum a statuat instanța de fond; că instanța de apel a apreciat corect că în speță nu sunt aplicabile prevederile art. 1555 cod civil, deoarece numirea unui nou mandatar pentru aceeași operațiune juridică echivalează cu revocarea mandatului precedent din ziua când s-a notificat aceasta fostului mandatar.
S-a arătat că părțile nu s-au aflat în fața aceleiași operațiuni juridice, față de conținutul celor două mandate, că recurenta reclamantă nu a făcut dovada notificării către nepotul său, numirea noului mandatar, aspect recunoscut de altfel prin răspunsurile la interogatoriu, prin care a declarat că,nu a retras niciodată mandatul acordat nepotului.
Intimatul pârât a mai arătat că în raport de limitele acordate numitului prin procura autentificată sub nr. 760/29.03.2007, acesta din urmă putea să se prezinte la organele competente în scopul întocmirii documentației cadastrale, încheierii unui antecontract de vânzare-cumpărare, precum și a contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică, de a stabili clauzele contractuale, de a negocia și de a stabili prețul cel mai favorabil, de a îndeplini formalitățile legale de publicitate și de a semna în numele mandantei și pentru aceasta oriunde trebuința o va cere, semnătura sa fiindu-i opozabilă mandantei. Prin urmare, recurenta urmează să se desocotească cu mandatarul său inițial, pentru a primi și diferența de bani, în măsura în care intimatul pârât a invocat efectuarea unei plăți valabile în acord cu prevederile art. 1096 cod civil și pe care recurenta nu a contestat-
Intimatul a apreciat că față de legitimarea în fața sa a mandatarului, ca împuternicit al bunicii sale în baza procurii speciale autentificate sub nr. 760/29.03.2007 la BNP, este neechivoc că plata diferenței de bani către acesta constituie o plată valabilă.
Analizând criticile de nelegalitate invocate în recurs, vor fi avute următoarele considerente:
Principalul aspect asupra cărora ambele instanțe s-au pronunțat în analiza existenței raportului obligațional l-a reprezentat incidența în speță a dispozițiilor art. 1555 cod civil, în măsura în care recurenta reclamantă a încheiat succesiv două procuri autentificate, în vederea înstrăinării imobilului său.
Această chestiune a fost însă corect soluționată de către instanța de fond, în considerarea faptului că între și
( procura specială 760/29.03.2007 ) și ulterior între și ( procura specială nr. 1177/10.05.2007 ) s-a încheiat un contract de mandat privitor la,aceeași afacere - interpretarea fiind în sensul că obiectul mandatului l-a constituit, în ambele din cele două împuterniciri, înstrăinarea aceluiași imobil aparținând mandantei.
Nu se poate reține astfel ca fiind corectă din punct de vedere juridic soluția dată de Tribunalul Constanța sub aspectul acceptării intervenției prevederilor art. 1555 cod civil, dar al menținerii în egală măsură - în pofida revocării primului mandat - a unor atribuții ale vechiului mandatar față de noul mandatar ( pârâtul în cauză ), în absența unei dispoziții exprese a mandantului în acest sens.
În concret, revocarea mandatului instituit în favoarea numitului, ce a făcut obiectul procurii speciale autentificate sub nr. 760/29.03.2007, a operat pe data întocmirii noii procuri speciale, pentru aceeași operațiune juridică, autentificată sub nr. 1177/10.05.2007, prin care noul mandatar a fost desemnat.
Potrivit noului mandat, intimatul pârât a fost desemnat ca unic împuternicit al mandantei, acestuia revenindu-i toate atribuțiile stabilite anterior fostului mandatar, inclusiv cea de negociere și de încasare a prețului cel mai favorabil obținut prin vânzare.
Or, este de necontestat că prin natura mandatului său, intimatul pârât era ținut să răspundă pentru fiecare din operațiunile pentru care era împuternicit doar față de mandantul său, iar nu față de o terță persoană, în speță fiind pe deplin incidente dispozițiile art. 1539 și urm. Cod civil.
Soluția pronunțată în apel are de altfel și o altă deficiență de interpretare a dispozițiilor art. 1555 cod civil, deoarece obligația de notificare de către mandant a revocării mandatului se interpretează exclusiv în legătură cu primul mandatar, iar nu cu cel de-al doilea. Regula este, așadar, ca mandantul să înștiințeze pefostul mandatarcă nu mai are beneficiul împuternicirii sale, pentru ca acesta să înceteze a mai lucra în numele său, iar nu de a-i comunica celui de-al doilea împuternicit o asemenea situație.
Din acest punct de vedere, nu are relevanță juridică în cauză împrejurarea că de aceste acte juridice, ca și de cele efectuate în temeiul lor (antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 759/29.03.2007 și contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1389/31.05.2007) au avut cunoștință atât fostul mandatar cât și intimatul, prin natura raporturilor de rudenie ale lui cu mandanta și a celor de prietenie dintre și intimatul pârât; situația de fapt conturată, specifică litigiului, nu este susceptibilă de a primi o altă interpretare în drept, conform normelor evocate.
Conchizând, intimatul pârât nu era îndreptățit să cunoască dacă limitele mandatului fostului împuternicit subzistă sau nu în raport de obiectul propriei procuri, iar în măsura în care nici un alt înscris autentic, emis ulterior datei de 10.05.2007, nu atesta delegarea unei terțe persoane de către mandantul său pentru a încasa, în numele său, sumele rezultate din înstrăinarea imobilului, intimatul pârât era ținut să remită personal mandantei diferența de sumă rezultată din vânzare. Doar în această ultimă ipoteză putea opera situația invocată în apel, prin trimitere la dispozițiile art. 1096 cod civil.
Aceste considerente exclud prin urmare punerea în discuție a valorii juridice a înscrisului sub semnătură privată prin care intimatul pârât a înțeles să invoce desocotirea cu mandantul său, prin mandatarul, întrucât plata făcută de mandatar către o terță persoană nu se poate fonda pe un mandat revocat și care, în lipsa unei precizări exprese, nu poate prezerva nici una dintre obligațiile fostului mandatar.
Față de toate aceste considerente, în temeiul art. 304 pct. 9 și art. 312 cod proc. civilă recursul recurentei reclamante urmează a fi admis, cu consecința schimbării în tot a deciziei atacate, în sensul respingerii apelului ca nefondat și menținerii hotărârii instanței de fond.
În temeiul art. 274 cod proc. civilă, intimatul urmează a fi obligat la plata, către recurentă, a sumei de 1.651,50 lei cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul civil declarat de recurenta-reclamantă - domiciliată în comuna, sat,-, județ C - împotriva deciziei civile nr.49/23.01.2009 a Tribunalului Constanța,în contradictoriu cu intimatul-pârât, domiciliat în mun. C,-, județ C,
Modifică în tot decizia recurată, în sensul că respinge apelul și menține hotărârea instanței de fond.
Obligă intimatul către recurentă la 1.651,5 lei cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică,astăzi 26.10.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI
Grefier
- -
Jud.fond:
Jud.apel:;
Tehnored.dec.jud./18.11.2009
Tehnored.disp.gref./18.11.2009
4 ex.
Președinte:Gabriel LefterJudecători:Gabriel Lefter, Vanghelița Tase, Mihaela Ganea
