Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 827/2008. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIE Nr. 827
Ședința publică de la 16 Octombrie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Paula Păun
JUDECĂTOR 2: Gabriela Ionescu
JUDECĂTOR 3: Tania Țăpurin
Grefier - -
Pe rol, judecarea recursului declarat de reclamanta CONSUM COOP împotriva deciziei civile nr. 115/A din 8 mai 2008, pronunțată de Tribunalul Mehedinți în dosar nr-, și a sentinței civile nr. 6038 din 13 decembrie 2007, pronunțată de Judecătoria Dr. Tr. S, în contradictoriu cu pârâții, având ca obiect revendicare imobiliară.
La apelul nominal, făcut în ședința publică, a răspuns avocat, reprezentând recurenta reclamantă CONSUM COOP, și avocat, reprezentând intimații pârâți și, lipsind intimata pârâtă.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, învederându-se că s-au depus: dovada achitării diferenței taxei de timbru, de către recurenta reclamantă, și întâmpinare, formulată de intimatul pârât.
A fost comunicată întâmpinarea apărătorului recurentei reclamante, ce nu a solicitat termen pentru observare.
Curtea, constatând cauza în stare de soluționare, a acordat cuvântul asupra recursului.
Avocat, pentru recurenta reclamantă, a susținut oral motivele de recurs formulate în scris, întemeiate pe prevederile art. 304 pct. 7 și 9. A arătat că recurenta a obținut dreptul de proprietate asupra terenului printr-o decizie a Statului Popular din 1958. Construcțiile au fost edificate pe teren în anul 1960, fiind în inventarul unității. Imobilele au fost obținute de în urma licitației, iar actele de dobândire au fost anulate în primă instanță în anul 2005.S-a susținut că la soluționarea cauzei, instanța de apel trebuia să compare titlurile unității recurente și cel al lui, care era sub o condiție. În raport de aceste motive a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei și trimiterea cauzei spre rejudecare pentru compararea titlurilor.
Avocat, pentru intimații pârâți și, a arătat că a fost soluționată cererea reconvențională și a fost stabilit un drept de creanță. A existat buna-credință a cumpărătorului, contractul de vânzare-cumpărare fiind încheiat în baza extrasului de carte funciară, în care nu apărea înscris nici un litigiu. Totodată, a efectuat timp de 2 ani îmbunătățiri la clădirile cumpărate. A solicitat respingerea recursului, cu cheltuieli de judecată.
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
Prin cererea adresată Judecătoriei Drobeta Turnu S la data de 22.09.2006 reclamanta a chemat în judecată pârâții, și solicitând să fie obligat pârâtul să lase în deplină proprietate și posesie terenul curți construcții în suprafață de 241,42. împreună cu construcțiile aflate pe acesta constând în spațiu comercial cu magazin alimentar, bar, 4 magazii, două holuri și farmacie, imobile situate în comuna și să se dispună rectificarea nr. 128/N în sensul radierii dreptului de proprietate asupra imobilelor intabulate sub nr. 6881/200.
În motivarea acțiunii a arătat că reclamanta este proprietara imobilelor revendicate pe care le-a stăpânit până în anul 2003, an în care acestea au fost scoase la licitație publică de către CAS M în dosarul de executare silită 934/2003, imobilele fiind adjudecate prin procesul verbal de adjudecare nr. 12930/2003 de către pârâtul. Prin. 415/6 februarie 2004 Judecătoria Dr. Tr. Saa dmis contestația la executare formulată de reclamanta debitoare și a anulat formele de executare silită inclusiv procesul verbal de adjudecare, împotriva acestei sentințe formulând în termen legal recurs pârâtul. În cursul soluționării recursului acesta, cu rea credință, a înstrăinat prin contractul de vânzare cumpărare nr. 7453/24 noiembrie 2004 imobilul în litigiu pârâtului.
Prin decizia civilă 347/R/11.04.2005 au fost respinse recursurile declarate împotriva. 415/2004 a Judecătoriei Dr. Tr. S prin care s-a dispus anularea procesului verbal de adjudecare 12930/2003 și prin urmare a fost desființat titlul vânzătorului - pârâtul și implicit și titlul cumpărătorului -pârâtul.
Pârâții și au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea acțiunii iar la termenul din 24.05.2007 pârâtul a formulat cerere reconvențională solicitând ca reclamanta să fie obligată în situația în care se va admite acțiunea principală, să îi restituie c/v îmbunătățirilor efectuate la imobil, îmbunătățiri pe care le estimează la suma de 200.000 lei și stabilirea unui drept de retenție până la plata acestei sume.
Prin sentința civilă nr.6038/13 decembrie 2007 Judecătoria Drobeta Turnu Sa respins ca nefondate acțiunea și cererea reconvențională formulată de pârâtul.
Pentru a dispune astfel, instanța a reținut că, pârâtul a fost de bună-credință la încheierea actului deoarece nu era notată în Cartea funciară acțiunea reclamantei împotriva pârâtului și cumpărătorul a depus diligențe minime pentru a cunoaște situația juridică a imobilului cumpărat, neavând cunoștință că este vorba de un bun litigios referitor la care adjudecatarul nu avea consolidat dreptul de proprietate.
Împotriva sentinței pronunțate de Judecătoria Drobeta Turnu Sa formulat recurs în termen reclamanta criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie iar la termenul din 10 aprilie 2008, în baza disp.art.282 ind.1 pr.civ. s-a dispus recalificarea căii de atac din recurs în apel, având în vedere faptul că recurenta a solicitat și rectificarea filei de carte funciară.
Prin decizia civilă 115 din 8 mai 2008 Tribunalului Mehedințis -a respins apelul ca nefondat, apelanta fiind obligată la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru se pronunța astfel tribunalul a reținut că titlurile de proprietate ale apelantei și intimatului provin de la autori diferiți dar intimatul a dobândit imobilul de la autorul al cărui drept este preferabil în raport cu cel al apelantei, deoarece intimatul l-a dobândit prin cumpărare la licitație publică, caz în care sunt aplicabile disp.art.26 din 7/1996 conform cu care drepturile de proprietate și celelalte drepturi reale sunt opozabile față de terți, fără înscrierea în cartea funciară, atunci când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită și uzucapiune.
S- constatat că intimatul a fost de bună credință la încheierea contractului de vânzare cumpărare și potrivit teoriei aparenței, terțul de bună credință devine proprietar chiar dacă actul încheiat este lovit de nulitate.
S-a apreciat că apelanta nu justifică un interes în ceea ce privește modul de soluționare a cererii reconvenționale, intimatul fiind acela care a formulat cererea reconvențională și care nu a înțeles să formuleze apel, iar instanța a respins în mod corect cererea reconvențională, întrucât a fost respinsă acțiunea având ca obiect revendicare.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta, motivând că instanțele nu au făcut o comparație a titlurilor de proprietate ale părților, nu au avut în vedere că pârâtul a dobândit un drept de proprietate incert și nesigur care a încetat prin anularea procesului verbal de adjudecare.
S-a arătat că trebuia să se dea preferință titlului de proprietate mai vechi, adică titlului reclamantei și că regulile privind acțiunea în revendicare atunci când ambele părți invocă titluri de proprietate nu au fost corect aplicate.
S-a arătat că nu este aplicabilă în speță teoria aparenței în drept și nici dispozițiile art.26 din legea 7/1996.
Intimatul a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat întrucât instanța de apel a făcut o comparare corectă a titlurilor părților, dând preferință celui al intimatului iar recurenta a stat în pasivitate circa doi ani, dovedind astfel rea credință.
Recursul este fondat și urmează a fi admis, în condițiile art. 304 pct. 9
Analizând acțiunea în revendicare promovată de reclamantă, instanțele au făcut o greșită aplicare a regulilor de drept ce guvernează această acțiune în ipoteza în care ambele părți invocă un titlu de proprietate, precum și o greșită aplicare a teoriei aparenței în drept.
Reclamanta are calitatea necontestată de proprietar a bunurilor imobile ce au fost scoase la vânzare silită în anul 2003, proprietatea sa fiind consolidată prin dispozițiile speciale ale legii 106/1997. La rândul său, pârâtul susține că este proprietar al aceluiași bun în temeiul unui contract de vânzare cumpărare încheiat cu adjudecatarul la licitația publică al bunului reclamantei debitoare.
Comparând cele două titluri, instanța constată că trebuie să se dea preferință titlului mai bine caracterizat, acesta fiind titlul proprietarului inițial, deoarece pârâtul a dobândit bunul de la un neproprietar care nu putea transmite un drept ce nu exista în patrimoniul său.
Analizând dobândirea bunului de către pârât de la un neproprietar, instanțele anterioare au făcut o confuzie între dreptul de proprietate aparentă și aplicarea ideii de bună credință. Tribunalul, deși a făcut referire la teoria aparenței în drept, făcut doar analiza bunei credințe a subdobânditorului, ca în cazul excepției de la efectele nulității actului juridic, considerând că principul bunei credințe este suficient pentru a justifica dobândirea dreptului de proprietate asupra unui imobil de la un neproprietar. Astfel s-a ignorat diferența între regimul juridic al imobilelor și cel al mobilelor, întrucât numai bunurile mobile pot fi dobândite prin posesia de bună credință în condițiile art. 1909 civ.
Ideea de aparență în drept nu se confundă cu ideea de bună credință, chiar dacă aplicarea practică a teoriei aparenței implică existența bunei credințe a dobânditorului de la titularul aparent.
Dobândirea dreptului de proprietate în situația aparenței în drept este o excepție, care trebuie strict interpretată, cu atât mai mult cu cât nu își găsește o reglementare legală, ci este creație jurisprudențială, prin aplicarea unor principii generale de drept. În conflictul dintre titularul veritabil și titularul aparent al dreptului de proprietate, acesta din urmă poate avea câștig de cauză doar dacă aparența întrunește elementele unei erori comune și invincibile. În măsura în care operează proprietatea aparentă, terțul dobânditor cu titlu oneros, deși a încheiat actul juridic translativ de proprietate cu un neproprietar, care a înstrăinat bunul altuia, nu va putea fi evins de adevăratul proprietar.
În speță, această teorie nu este aplicabilă, întrucât vânzătorul, dobânditor al bunului prin licitație publică la data de 29.09.2003 nu a creat în persoana sa ideea generală, comună că este posesor al bunului, el putând să invoce calitatea de proprietar aparent doar dacă exista o eroare comună și invincibilă cu privire la concordanța dintre posesia, ca stare de fapt și dreptul de proprietate. Eroarea comună este exprimată prin convingerea comunității, a terților, că posesorul este proprietar, convingere care nu ar putea fi înlăturată prin mijloace existente la îndemâna unui bun administrator, care depune toate diligențele pentru a cunoaște situația juridică a unui imobil.
Este eronată susținerea intimatului din întâmpinare privind obligația cumpărătorului de minimă diligență în analiza titlului vânzătorului, deoarece în situația bunurilor imobile, buna credință și eroarea comună pot exista doar dacă se iau toate diligențele posibile, nu numai minima diligență, materializată în speță prin analiza cărții funciare.
Astfel, cumpărătorul cunoștea titlul vânzătorului său, despre a cărui existență se face mențiune și în actul autentic de vânzare cumpărare și, mai mult, este de presupus că anterior cumpărării a cercetat imobilul ca atare. Dacă intimatul cumpărător făcea o astfel de analiză, constata cu ușurință faptul că imobilul se află în posesia fostului debitor și că acesta contesta actele de executare silită, chiar dacă litigiul nu era notat în cartea funciară.
Nu este fondată apărarea intimatului privind reaua credință a reclamantei, care nu a promovat acțiunea în revendicare imediat după anularea procesului verbal de adjudecare, deoarece acțiunea în revendicare este imprescriptibilă, proprietarul fiind îndreptățit să aleagă momentul în care promovează o astfel de acțiune, iar acțiunea în rectificarea înscrierii din cartea funciară a fost introdusă în termenul de trei ani prevăzut de legea 7/1996.
Concluzia care se impune este aceea că în speță nu este aplicabilă teoria aparenței în drept ca mijloc de excepție de dobândire a dreptului de proprietate și că, în situația în care terțul dobânditor a primit bunul imobil de un neproprietar, se dă preferință în acțiunea în revendicare titlului proprietarului inițial.
Soluția este conformă și cu principiul echității juridice, deoarece terțul dobânditor, fiind evins de proprietar, are posibilitatea introducerii unei acțiuni împotriva vânzătorului, iar pentru cheltuielile făcute poate fi despăgubit, în condițiile legii, fără a suferi o pagubă în patrimoniu, în timp ce adevăratul proprietar s-ar vedea lipsit de bunul său, fără nicio culpă și fără o despăgubire. În această situație, a aplica teoria bunei credințe a subdobânditorului, așa cum a făcut tribunalul, iar nu teoria aparenței în drept cu efect achizitiv, ale cărei condiții nu sunt îndeplinite, ar echivala cu o expropriere de fapt a proprietarului inițial, ceea ce este contrar legii.
Fiind incident motivul de recurs prev. de art. 304 pct. 9, se va admite recursul și în temeiul art. 312 se va modifica decizia, în sensul că se va admite apelul.
Potrivit art, 296 c, se va schimba sentința pronunțată de judecătorie, urmând fi admisă acțiunea în revendicare. Pârâtul intimat va fi obligat să lase reclamantei în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul identificat în contractul de vânzare cumpărare nr. 7453/24 noiembrie 2004, compus din terenul curți construcții în suprafață de 238,80. ( 241,42. conform măsurătorilor cadastrale) împreună cu construcțiile aflate pe acesta constând în spațiu comercial cu magazin alimentar, bar, 4 magazii, două holuri și farmacie, imobile situate în comuna.
Se va admite și cel de al doilea capăt al acțiunii, în sensul că în temeiul art. 33 din legea 7/1996 se va dispune rectificarea cărții funciare nr. 128/N în sensul radierii dreptului de proprietate asupra imobilelor intabulate sub nr. 6881/200, deoarece situația juridică actuală a imobilului, care este proprietatea reclamantei, nu mai corespunde celor înscrise în evidențele funciare.
Se va înainta dosarul către prima instanță, Judecătoria Drobeta Turnu S pentru a fi soluționată cererea reconvențională promovată de pârâtul, fiind inadmisibil ca pe fond această cerere să fie analizată pentru prima oară în recurs.
.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamanta CONSUM COOP împotriva deciziei civile nr. 115/A din 8 mai 2008, pronunțată de Tribunalul Mehedinți în dosar nr-, și a sentinței civile nr. 6038 din 13 decembrie 2007, pronunțată de Judecătoria Dr. Tr. S, în contradictoriu cu pârâții,
Modifică decizia civilă nr. 115/A din 8 mai 2008, pronunțată de Tribunalul Mehedinți în dosar nr- în sensul că admite apelul formulat de reclamanta cu sediul în comuna,-, județul M împotriva sentinței civile nr.6038/13.12.2007, pronunțată de Judecătoria Dr.Tr.S, în ccontradictoriu cu intimații domiciliat în, la familia, județ D, domiciliat în loc.,Județul M, domiciliată în loc., județul
Obligă pârâtul să lase reclamantei în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul identificat în contractul de vânzare cumpărare nr. 7453/24 noiembrie 2004, compus din terenul curți construcții în suprafață de 238,80. ( 241,42. conform măsurătorilor cadastrale) împreună cu construcțiile aflate pe acesta constând în spațiu comercial cu magazin alimentar, bar, 4 magazii, două holuri și farmacie, imobile situate în comuna, jud.
Dispune rectificarea filei de carte funciară nr. 128/N în sensul radierii dreptului de proprietate asupra imobilelor intabulate sub nr. 6881/2004.
Trimite dosarul către prima instanță, Judecătoria Drobeta Turnu S, pentru soluționarea pe fond cererii reconvenționale promovată de pârâtul.
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică de la 16 octombrie 2008.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
Red.Tehnored. GI
2ex/22.10.2008
Jud apel,
Președinte:Paula PăunJudecători:Paula Păun, Gabriela Ionescu, Tania Țăpurin
