Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 934/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(999/2009)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.934
Ședința publică de la 1.06.2009.
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Daniela Adriana Bînă
JUDECĂTOR 2: Ioana Buzea
JUDECĂTOR 3: Doinița
GREFIER -
* * * * * * * * * * *
Pe rol se află soluționarea recursurilor formulate de recurentul pârât MUNICIPIUL B prin PRIMARUL GENERAL și de către recurentul chemat în garanție STATUL ROMÂN prin MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE, împotriva deciziei civile nr. 179 din 12.02.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III a Civilă, în contradictoriu cu intimatul reclamant, cu intimata pârâtă PRIMĂRIA MUNICIPIULUI B și cu intimata chemată în garanție AL
La apelul nominal făcut în ședința publică, consilierul juridic, în calitate de reprezentant al recurentului pârât Municipiul B prin Primarul General, precum și al intimatei pârâte Primăria Municipiului B, conform delegației pe care o depune la dosar, lipsind recurentul chemat în garanție Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice, intimatul reclamant și intimata chemată în garanție Al
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează depunerea la dosar, prin serviciul registratură al instanței, la data de 19 mai 2009, unei întâmpinări formulată de către intimatul reclamant, cu copii pentru comunicare.
Curtea comunică reprezentantului recurentului pârât un exemplar al întâmpinării depuse la dosar, acesta arătând că nu solicită acordarea unui termen pentru a lua cunoștință de conținutul acestui act procedural.
Reprezentantul recurentului pârât arată că nu are cereri prealabile de formulat.
Curtea, având în vedere că nu sunt cereri prealabile de formulat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea motivelor de recurs.
Reprezentantul recurentului pârât solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat și motivat, modificarea în tot a hotărârii recurate în sensul respingerii acțiunii în ceea ce privește instituția Municipiului B ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
Susține în continuare că Municipiul B nu are calitate procesuală pasivă, întrucât, în astfel de cauze, de imediată aplicabilitate sunt dispozițiile Legii nr. 1/2009, respectiv pct. 14 și 17.
Consideră că sumele solicitate de către intimatul reclamant nu pot fi restituite decât de către cei care le-au încasat, respectiv de Ministerul Finanțelor Publice, persoana juridică în patrimoniul căreia s-a produs efectiv această îmbogățire, acțiunea în restituirea prețului nefiind altceva decât o aplicare a principiului evitării îmbogățirii fără justă cauză.
În ceea ce privește recursul declarat de Ministerul Finanțelor Publice, solicită respingerea acestuia ca nefondat.
CURTEA,
Prin cererea introdusă pe rolul Judecătoriei sectorului 3 B la data de 24.10.2007, reclamantul a chemat în judecată pârâta Primăria Municipiului B prin Primarul General pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța, aceasta să fie obligată la plata sumei de 13.394.202 lei vechi reprezentând prețul care urmează să fie reactualizat la cursul leu/euro prin contractul de vânzare-cumpărare nr.8013/1997 pentru imobilul situat în B,-, sector 3; obligarea la plata sumei de 110.000 Euro la cursul stabilit de din ziua plății, reprezentând diferența între prețul achitat la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare și sporul de valoare dobândit de acest imobil și data introducerii acțiunii; obligarea pârâtei la plata sumei de 25.000 Euro la cursul stabilit de din ziua plății, reprezentând cheltuielile necesare pentru conservarea imobilului, precum și cheltuielile utile care au sporit valoarea imobilului și cheltuielile voluptorii, precum și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată și a cheltuielilor ocazionate de încheierea contractului.
Prin sentința civilă nr.6533 din 24.06.2008, Judecătoria Sectorului 3 Bar espins excepția lipsei calității procesuale pasive a Municipiului B reprezentat prin Primarul General și a admis în parte cererea reclamantului împotriva acestui pârât pe care l-a obligat la plata următoarelor sume:
- 11.900 lei valoarea prețului reactualizat cu rata de inflație, preț achitat de reclamant pentru imobil în temeiul contractului de vânzare-cumpărare nr.8013/1997;
- 391.100 lei reprezentând diferența dintre prețul achitat la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare și sporul de valoare dobândit de imobil la data introducerii acțiunii.
A fost respinsă, ca neîntemeiată, cererea de obligare a pârâtului la plata sumei de 64.000 lei reprezentând cheltuielile pentru conservarea imobilului.
Prin aceeași sentință, a fost admisă, în parte, cererea de chemare în garanție formulată de pârâta Primăria Municipiului B prin Primarul General și, astfel, chematul în garanție Ministerul Economiei și Finanțelor a fost obligat la plata către pârâtă a sumei de 11.900 lei reprezentând valoarea prețului reactualizat în raport cu rata inflației.
Cererea de chemare în garanție a Ministerului Economiei și Finanțelor pentru celelalte sume de bani la care a fost obligat pârâtul către reclamant a fost respinsă ca neîntemeiată ca și cererea de chemare în garanție introdusă de Ministerul Economiei și Finanțelor împotriva SC " AL" SA, iar pârâtul a fost obligat la 9.000 lei cheltuieli de judecată către reclamant.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut următoarele argumente:
Prin contractul de vânzare-cumpărare nr.8013 din 24.11.1997 între SC " AL" SA și reclamantul, în temeiul Legii nr.112/1995 a fost vândută către acesta din urmă locuința situată În B,-, Corp B, sector 3, compusă din două camere, bucătărie, baie, antreu, iar prin sentința civilă nr.2494/15.03.2006 pronunțată de Judecătoria Sectorului 3 B, reclamantul din cauza de față, a fost obligat să lase imobilul din litigiu în deplină proprietate și liniștită posesie lui.
Instanța a reținut că, în temeiul dispozițiilor art.1337 și ale art.1341 din Codul civil, Municipiul B reprezentat prin Primarul General în calitate de vânzător al imobilului, este dator să despăgubească reclamantul, în calitate de cumpărător, cu sumele reprezentând prețul vânzării și daune interese.
Mai mult, pentru restituirea cheltuielilor necesare și utile făcute de reclamant cu privire la imobil, legitimarea procesuală pasivă a Municipiului B, în calitate de deținător al imobilului, este prevăzută de art.48 alin din Legea nr.10/2001, imobilul în cauză fiind preluat fără titlu valabil, așa cum rezultă din considerentele sentinței civile nr.2494/2006.
Potrivit cu dispozițiile art.51 alin.3 din Legea nr.10/2001, conform cărora foștii chiriași ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate prin hotărâre judecătorească irevocabilă, pentru încălcarea dispozițiilor Legii nr.112/1995, au vocație la restituirea valorii reactualizate a prețului plătit, plată ce se va face de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art.13 alin.6 din Legea nr.112/1995, și deși în cauza de față contractul de vânzare-cumpărare încheiat de reclamant cu privire la imobil nu a fost desființat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, instanța a apreciat că, prin analogie, articolul menționat se aplică și în această situație.
În ceea ce privește susținerile Ministerului Finanțelor Publice, privitoare la angajarea răspunderii vânzătorului pentru evicțiune, instanța a reținut că textul de lege mai sus menționat derogă de la dreptul comun, cu privire la evicțiune, iar în ceea ce privește cererea de chemare în garanție, formulată de Ministerul Finanțelor Publice împotriva SC " AL" SA pentru restituirea comisionului de 1% încasat de această societate la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, instanța a reținut că dispozițiile art.51 alin.3 din Legea nr.10/2001, se referă la prețul reactualizat fără a distinge după cum au fost sau nu virate sumele încasate cu titlu de preț în fondul extrabugetar și independent de încasarea comisionului.
Față de documentele justificative depuse la dosar și concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză, instanța a reținut că reclamantul a realizat până la data obligării sale prin hotărârea definitivă și irevocabilă la restituirea imobilului, către moștenitorul fostului proprietar o serie de cheltuieli necesare și utile care au atras sporirea valorii bunului cu suma de 391.100 lei și, având în vedere dispozițiile art.48 alin.1 din Legea nr.10/2001 precum și pe cele ale art.1 al Protocolului nr.1 Adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului și jurisprudența consecventă a acestei instanțe, instanța de fond a apreciat că reclamantul este îndreptățit la obținerea diferenței dintre prețul achitat la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare și sporul de valoare dobândit de imobil la data introducerii acțiunii.
Cererea de chemare în garanție formulată de Municipiul B reprezentat prin Primarul General împotriva Ministerului Finanțelor Publice a fost respinsă, ca neîntemeiată deoarece, în situația de față nu există o dispoziție legală sau o convenție a părților prin care să se stabilească faptul că Statul Român ar avea de achitat despăgubirile privind sporul de valoare adus imobilului prin cheltuielile necesare și utile.
Această hotărâre a fost menținută de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă care, prin decizia civilă nr.179 A din 12.02.2009 a respins excepția lipsei calității procesuale active a Statului Român prin Ministerul Finanțelor Publice și a respins ca nefondate, apelurile formulate de chematul în garanție Ministerul Economiei și Finanțelor și pârâta Primăria Municipiului B prin Primarul General.
Tribunalul a reținut la rândul său că nu sunt fondate criticile formulate de către apelanți deoarece, conform prevederilor art.1337 și art.1341 din Codul civil, vânzătorul este răspunzător pentru evicțiunea totală sau parțială a bunului vândut față de cumpărător și că, pe de altă parte, instanța de fond a admis corect cererea de chemare în garanție a Ministerului Finanțelor Publice, constatând că, față de dispozițiile art.51 alin.3 din Legea nr.10/2001 foștii chiriași sunt îndreptățiți să solicite restituirea valorii actualizate a prețului pe care l-au achitat, plată ce se va face de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit conform art.13 alin.6 din Legea nr.112/1995.
Instanța de apel a mai arătat că, în mod corect au fost aplicate și dispozițiile art.58 alin.1 din Legea nr.10/2001, dispoziții care stabilesc faptul că, chiriașii au dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinație de locuințe pentru îmbunătățirile necesare și utile, fără ca aceste dispoziții legale să distingă cu privire la sporul de valoare, respectiv dacă acesta se referă la valoarea de piață a imobilului sau exclusiv valoarea îmbunătățirilor aduse la imobil.
Pe de altă parte, conform alin.3 al aceluiași articol, s-a statuat că în ipoteza în care imobilul ce se restituie a fost preluat fără titlu valabil cum este cazul în speță, obligația de despăgubire revine statului sau unității deținătoare, astfel că opțiunea între cele două categorii de debitori revine creditorului.
Neîntemeiată a fost apreciată și critica referitoare la respingerea de către instanța de fond a cererii de chemare în garanție formulată de Ministerul Finanțelor Publice împotriva SC " AL" SA, având ca obiect plata comisionului de 1% din prețul actualizat al bunului imobil.
Împotriva acestei din urmă hotărâri, atât pârâtul Municipiul B reprezentat prin Primarul General cât și chematul în garanție Statul Român prin Ministerul Economiei și Finanțelor au formulat recurs.
Astfel, în recursul întemeiat pe dispozițiile art.304 pct.9 din Codul d e procedură civilă, pârâtul Municipiul B reprezentat prin Primarul General a susținut că, analizând în mod greșit probatoriul administrat în cauză ș interpretând în mod eronat dispozițiile Legii nr.112/1995 și ale art.50 din Legea nr.10/2001, în mod greșit, instanța a respins apelul declarat de către pârât întrucât acesta nu are calitate procesuală pasivă față de obiectul cererii.
Suma obținută din vânzarea apartamentului nu a fost însușită de recurentul - pârât, ci s-a constituit venit extrabugetar la dispoziția Ministerului Finanțelor Publice, potrivit cu dispozițiile art.39 pct.1 lit.a din nr.HG20/1996.
Ceea ce subliniază în mod expres lipsa calității procesuale pasive a municipalității în astfel de cauze cum este și cea dedusă judecății, sunt dispozițiile de imediată aplicabilitate ale punctului 14 și 17 din Legea nr.1/2009 care modifică dispozițiile Legii nr.10/2001.
Or, atâta timp cât suma obținută din vânzarea apartamentului în temeiul Legii nr.112/1995 nu a fost însușită de recurentul - pârât, acesta nu poate fi obligat la restituirea acestei sume și nici la plata îmbunătățirilor efectuate, acestea căzând în sarcina persoanei îndreptățite.
Recurentul chemat în garanție Statul Român prin Ministerul Economiei și Finanțelor, a criticat decizia pronunțată de tribunal sub aspectul motivului de recurs prevăzut de dispozițiile art.304 pct.9 din Codul d e procedură civilă, arătând că instanța de apel, în mod greșit, a apreciat că în cauza dedusă judecății, Statul Român prin Ministerul Economiei și Finanțelor are calitate procesuală pasivă stabilind în sarcina acestuia obligația de restituire a prețului în temeiul dispozițiilor art.50 alin.3 din Legea nr.10/2001.
Ministerul Economiei și Finanțelor poate fi obligat la restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995 numai în situația expresă în care aceste contracte au fost desființate prin hotărâri judecătorești, definitive și irevocabile, situație care nu se regăsește în speța dedusă judecății.
Ministerul Finanțelor Publice nu a fost parte la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, mandatarul statului în încheierea contractelor de vânzare-cumpărare în temeiul Legii nr.112/1995 fiind Primăria Municipiului B prin SC " AL" SA, care a și încasat comisionul din prețul de vânzare al imobilelor, astfel că, în mod greșit, instanța a stabilit în sarcina Ministerului Finanțelor Publice obligația de a restitui contravaloarea întregului preț achitat de reclamanți.
Prin întâmpinarea depusă la dosar la data de 19.05.2009, intimatul a solicitat respingerea susținerilor recurenților arătând. în esență, că instanțele au aplicat corect dispozițiile art.1337 și ale art.1344 din Codul civil.
Recursurile sunt nefondate.
În mod corect, cele două instanțe au aplicat și interpretat atât dispozițiile art.1337 din Codul civil, cât și pe cele ale art.1341 din același Codul d e procedură civilă și ale art.51 alin.3 din Legea nr.- și ale art.48 din Legea nr.10/2001 și nr.HG250/2007.
Astfel, instanțele au dat o interpretare corectă principiului specialia generalibus derogant având în vedere în egală măsură Și principiul disponibilității procesului civil.
Față de dispozițiile legale precitate și principiile enumerate, excepțiile lipsei calității procesuale pasive au primit o dezlegare corectă atâta timp cât Municipiul B, prin mandatarul său SC " AL" SA, a fost parte a contractului de vânzare-cumpărare prin care intimatul - reclamant a dobândit proprietatea asupra imobilului în litigiu, iar potrivit cu dispozițiile art.48 din Legea nr.10/2001, imobilul în cauză fiind preluat fără titlu valabil, obligația de despăgubire către chiriaș revine statului sau unității deținătoare, după caz opțiunea între cele două categorii alternative de debitori aparținând creditorului obligației de restituire.
Chiar dacă contractul de vânzare-cumpărare încheiat de reclamant cu privire la imobilul din litigiu nu a fost desființat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, efectul suportat de chiriaș este același, respectiv, pierderea posesiei și proprietății bunului, consecință a admiterii acțiunii în revendicare promovată de fost proprietar în contradictoriu cu acesta din urmă, acțiune în cadrul căreia au fost comparate titlurile de proprietate exhibate de ambele părți.
Instanțele au făcut corect analogia dreptului care se coroborează și cu dispozițiile art.1 din Protocolul Adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului și cu jurisprudența consecventă în această materie a instanței de contencios european.
Tulburarea de drept suferită de intimatul reclamant este de natură să angajeze răspunderea contractuală pentru evicțiunea totală, respectiv cea a recurentului - pârât Municipiul B, urmând ca raporturile dintre acesta și mandatarul său să fie reglementate ulterior, potrivit regulilor mandatului civil.
În mod corect a fost soluționată și excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de Ministerul Finanțelor Publice cu privire la cererea de chemare în garanție, ambele instanțe aplicând și interpretând corect dispozițiile art.51 alin.3 din Legea nr.10/2001, dispoziții derogatorii dreptului comun.
Având în vedere modalitatea de preluare de către stat a imobilului în litigiu, astfel cum aceasta rezultă din sentința civilă nr.2494/15.03.2006 pronunțată de Judecătoria Sectorului 3 B, respectiv, preluarea fără titlu valabil, în mod corect, instanțele au interpretat dispozițiile art.48 din Legea nr.10/2001 și, pe cale de consecință, în mod corect a obligat recurentul - pârât la plata valorii prețului reactualizat și a diferenței dintre prețul achitat la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare și sporul de valoare dobândit de imobil la data introducerii acțiunii.
În aceste condiții, având în vedere dispozițiile art.304 pct.9 și ale art.312 din Codul d e procedură civilă, Curtea va respinge, ca nefondate, recursurile declarate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondate, recursurile formulate de pârâtul MUNICIPIUL B REPREZENTAT DE PRIMARUL GENERAL și STATUL ROMÂN PRIN MINISTERUL ECONOMIEI ȘI FINANȚELOR împotriva deciziei civile nr.179 A din 12.02.2009 pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în dosarul nr- în contradictoriu cu intimatul - reclamant, intimata - pârâtă PRIMĂRIA MUNICIPIULUI B și cu intimatul - chemat în garanție SC " AL" SA.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică azi, 01.06.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
GREFIER
Red.
Tehnodact.
Ex.2/30.06.2009
Secția a III-a Civ. -
-
Jud.sector 3. -
Președinte:Daniela Adriana BînăJudecători:Daniela Adriana Bînă, Ioana Buzea, Doinița
