Obligație de a face. Decizia 1410/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
INSTANȚĂ DE RECURS
DECIZIE Nr. 1410
Ședința publică de la 26 noiembrie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Paraschiva Belulescu
JUDECĂTOR 2: Paula Păun
JUDECĂTOR 3: Tatiana Rădulescu
Grefier: - - - -
Pe rol, judecarea recursului declarat de pârâta SC MONTAJ 1 SA C, împotriva deciziei civile nr.373 din 01 iunie 2009 pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant -, având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal, făcut în ședința publică, a răspuns intimatul reclamant -, asistat de avocat, lipsind recurenta pârâta SC MONTAJ 1 SA
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care;
Instanța, constatând că nu mai sunt cereri de formulat și excepții de invocat, a apreciat cauza în stare de soluționare și a acordat cuvântul asupra recursului de față.
Avocat, pentru intimatul reclamant -, a solicitat respingerea recursului și menținerea deciziei civile atacate, ca temeinică și legală. A depus împuternicire avocațială și chitanța nr.88 din 25.11.2009, în cuantum de 500 lei, reprezentând onorariu avocat. Cu cheltuieli de judecată.
CURTEA:
Asupra recursului de față:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Craiova, la data de 09.01.2008 sub nr-, reclamantul - a chemat în judecată pe pârâta MONTAJ 1 - C, pentru ca aceasta să fie obligată să vândă reclamantului, în condițiile Legii nr. 85/1992, locuința situată în C,-, Cămin 1, camera 110, jud. D, pe care o deține în calitate de chiriaș, pârâta fiind locator.
În motivarea în fapt a cererii, a arătat că, deși s-a adresat societății pârâte spre a-i vinde locuința în condițiile favorabile ale Legii nr. 85/1992, aceasta a refuzat, învederând prețul de circulație pe piața imobiliară, deși construcția a fost edificată înainte de adoptarea Legii nr. 85/1992.
Pârâta a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acțiunii ca nelegală și neîntemeiată.
În fapt, a arătat că în anul 1991, la privatizarea de Generală Montaj D, acesta a fost reorganizat, luând naștere 5 societăți, printre care și societatea pârâtă. Căminul de nefamiliști, construit în anii 1960, i-a revenit acestei societăți, care din anul 2000 este societate cu capital privat în proporție de 100%.
În anul 2007, organele de conducere ale societății pârâte au hotărât vânzarea camerelor, cu respectarea dreptului de preempțiune al chiriașilor. În acest sens a efectuat o evaluare a imobilului, pe bază de contract cu evaluatori autorizați.
Prețul de vânzare nu este cel de pe piața imobiliară, așa cum susține reclamantul, deși societatea pârâtă ar putea vinde la prețul de piață, prin aceasta dovedind buna sa credință.
Prin sentința civilă nr.3097 din 04.03.2008, pronunțată de Judecătoria Craiova, a fost respinsă acțiunea formulată de reclamantul -.
Pentru a se pronunța astfel, prima instanță a reținut că la data de 23.03.2006 reclamantul - și pârâta MONTAJ 1 - C au încheiat contractul de închiriere nr.487, având ca obiect locuința situată în C,-, Cămin 1, camera 110, jud. D (copie contract la fila 5 din dosar).
Prima instanță a apreciat că din interpretarea teleologică a acestor dispoziții, precum și a tuturor dispozițiilor Legii nr. 85/1992 în ansamblul lor, prin prisma scopului urmărit de legiuitor la momentul adoptării actului normativ, rezultă că rațiunea legii a fost de a vinde chiriașilor, în condiții favorabile, locuințele deținute de aceștia, locuințe construite înainte de apariția legii, din fondurile unităților economice sau bugetare de stat.
Având în vedere această interpretare, prima instanță a apreciat că în cazul de față nu se pune problema existenței unui chiriaș, căruia să-i fi fost repartizata nominal locuința până la data intrării în vigoare a prezentei legi, contractul de închiriere datând din anul 2006, astfel că pârâta nu ar putea fi obligată să vândă reclamantului locuința pe care acesta din urmă o deține, în calitate de chiriaș, începând cu anul 1996.
Împotriva sentinței civile nr.3097/04.03.2008, pronunțată de Judecătoria Craiova, a declarat apel reclamantul -, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În dezvoltarea motivelor de apel, reclamantul a arătat că prima instanță a respins în mod greșit acțiunea, pe considerentul că nu este îndeplinită condiția calității sale de chiriaș la data intrării în vigoare a Legii nr.85/1992, întrucât acest act normativ, reglementând în art.7 posibilitatea vânzării locuinței titularilor ontractelor de închiriere, nu distinge, în nici un fel, între situațiile anterioare sau ulterioare intrării lui în vigoare.
În acest sens, apelantul a menționat că prin Decizia nr.5/21.01.2008 Înalta Curte de Casație și Justiție, admițând recursul în interesul legii, a stabilit că dispozițiile Legii nr.85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație, construite din fondurile statului și din fondurile entităților economice sau bugetare de stat, sunt aplicabile și în cazul contractelor de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ.
A mai arătat apelantul că prin art.7 din Legea nr.85/1992, legiuitorul a stabilit o normă de justiție socială și economică, dând posibilitatea să cumpere locuințele construite în vechiul sistem statal juridic, iar pârâta este de acord să vândă locuința la prețul prevăzut de art.7 alin.4 din lege, apreciind însă că acesta este superior celui oferit.
Legat de prețul locuinței, apelantul a susținut că prevederile art.7 alin.4 sunt imperative, părțile neputând deroga de la acestea, astfel că prețul locuinței nu poate fi negociat și nu poate fi nici mai mare, nici mai mic decât cel determinabil potrivit criteriilor avute în vedere de textul art.7 alin.4.
Față de motivele invocate, a solicitat admiterea apelului, schimbarea în tot a hotărârii instanței de fond, în sensul admiterii acțiunii și obligării pârâtei la vânzarea locuinței, la prețul prevăzut de Legea nr.85/1992.
Intimata pârâtă SC MONTAJ 1 SA Caf ormulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului, motivând că instanța de fond a reținut în mod corect că reclamantul nu poate beneficia de prevederile Legii nr.85/1992, întrucât nu a avut calitatea de chiriaș la data intrării în vigoare a acestei legi.
A mai arătat intimata, în cuprinsul întâmpinării, că în toamna anului 2007, Consiliul de Administrație al societății a luat hotărârea de a vinde camerele, cu respectarea dreptului de preemțiune al chiriașilor, iar în acest sens, o societate de evaluatori autorizați, au expertizat și evaluat camerele, în baza prevederilor Decretului-lege nr.61/1990 și ale Legii nr.85/1992, prețul stabilit de societatea respectivă, nereprezentând prețul de circulație pe piața imobiliară, ci un preț fixat în mod independent, în conformitate cu actele normative în vigoare.
În apel, instanța a încuviințat proba cu înscrisuri, fiind depuse de către părți, copii ale rapoartelor de expertize efectuate în alte cauze similare.
De asemenea, la propunerea apelantului reclamant, tribunalul a admis efectuarea unei expertize în specialitatea construcții civile, ale cărei obiective au fost stabilite prin încheierea de ședință din 29.09.2008.
Raportul de expertiză a fost depus la dosar la data de 28.01.2009, iar la obiecțiunile formulate de apelant și încuviințate de instanță, expertul a răspuns prin suplimentul la raport, depus la 20.05.2009.
Prin decizia civilă nr.373 din 01 iunie 2009, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr-, s-a admis apelul declarat de reclamantul - împotriva sentinței civile nr. 3097 din 04.03.2008 pronunțată de Judecătoria Craiova în dosarul nr-; s-a schimbat în tot sentința civilă atacată, în sensul că s-a admis acțiunea formulată de reclamant.
A fost obligată pârâta să vândă reclamantului locuința situată în C,-, cămin nr.1, camera 110, Județul D, la prețul de 1570 lei.
Pentru a se pronunța astfel, tribunalul, analizând sentința atacată, prin prisma criticilor formulate, a apreciat că apelul este nefondat pentru următoarele considerente:
Astfel, s-a reținut că prin Decizia nr.5/2008, Înalta Curte de Casație și Justiție a admis recursul în interesul legii declarat și a stabilit că " dispozițiile Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, republicată, sunt aplicabile și în cazul contractelor de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ".
S-a reținut, în considerentele acestei decizii, că obligația de vânzare a acestor imobile în temeiul Legii nr.85/1992 este una "in rem", în raport cu natura obiectului (locuință construită din fondurile unităților economice sau bugetare, până la data intrării în vigoare a legii), și nu o obligație " in personam", derivată din calitatea de chiriaș la data intrării în vigoare a legii" și " ca urmare, pentru a beneficia de dispozițiile Legii nr. 85/1992, solicitantul trebuie să aibă calitatea de chiriaș în momentul realizării acordului de voință (data înaintării cererii de cumpărare), și nu la data intrării în vigoare a legii."
Potrivit art.329 alin.3 pr.civ. dezlegarea dată de către Înalta Curte de Casație și Justiție în soluționarea recursului în interesul legii, este obligatorie cu privire la problemele de drept judecate.
Având în vedere aceste dispoziții, tribunalul a reținut că în mod greșit a apreciat prima instanță că reclamantul nu poate beneficia de prevederile Legii nr.95/1992, în condițiile în care acesta avea calitatea de chiriaș la data introducerii cererii de cumpărare a apartamentului, calitate dovedită prin contractul de închiriere nr.486/23.03.2006.
În raport de considerentele adoptate în decizia pronunțată în recursul în interesul legii, nici împrejurarea că pârâta este o societate cu capital privat, nu poate constitui un impediment pentru vânzarea locuinței către titularul contractului de închiriere.
Din moment ce obligația de vânzare este una "in rem", în considerarea naturii obiectului, aceea de locuință construită din fondurile unităților economice și bugetare de stat, nu prezintă relevanță forma societății în patrimoniul căreia este evidențiată această locuință, legea nefăcând nici o distincție sub aspectul obligației de vânzare, între societățile cu capital de stat și cele cu capital privat.
Cum, în speță, locuința intră în categoria celor construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, aspect necontestat de către pârâtă, sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art.1 din Legea nr.85/1992, pentru vânzarea acesteia reclamantului, în calitate de titular al contractului de închiriere.
Referitor la prețul la care trebuie să se realizeze această vânzare, tribunalul a apreciat că varianta a-II-a de evaluare,din cuprinsul raportului de expertiză întocmit în apel, răspunde criteriilor de determinare a prețului, prevăzute de art.7 alin.4 din Legea nr.85/1992, prețul indexat conform creșterii salariului minim brut pe țară, fiind de 1.570 de lei.
Legat de acest aspect și de apărarea pârâtei, în sensul că vânzarea trebuie să se realizeze la prețul de circulație a locuinței, tribunalul a reținut că Legea nr.85/1992 este cea care determină atât dreptul titularilor contractelor de închiriere de a cumpăra locuințele construite din fondurile statului, cât și obligația corelativă acestui drept, de a vinde respectivele locuințe, astfel încât actul de vânzare cumpărare, ce se încheie în temeiul acestui act normativ,nu este supus principiul libertății contractuale și celui al consensualismului.
Dat fiind temeiul juridic al operațiunii juridice ce se încheie, prețul corespunzător unei astfel de vânzări-cumpărări, este unul legal și nu unul convențional, și el nu poate corespunde nici prețului pieței libere, nefiind rezultatul cererii și ofertei. Prețul de vânzare către chiriași, a locuințelor ce intră în categoria celor vizate de Legea nr.85/1992, se determină doar în raport de criteriile strict prevăzute de acest act normativ, iar singura modalitate de aducere a prețului tehnic al locuinței,în acord cu realitățile socio-economice actuale, este cea a indexării prețului în raport de creșterea salariului minim brut pe țară, alte criterii de actualizare nefiind prevăzute de legea specială.
Împotriva deciziei pronunțată de instanța de apel, în termen legal, a declarat recurs pârâta SC Montaj 1 SA, invocând următoarele motive de nelegalitate: instanța a încălcat principiul disponibilității, în sensul că a acordat mai mult decât s-a cerut, determinând prețul la care urmează să se facă vânzarea, deși intimatul nu a solicitat aceasta; în mod greșit instanța a stabilit prețul de 1570 lei în loc de 14.392 lei- care este unul stabilit în conformitate cu actele normative în vigoare, respectiv Decretul lege 61/1990 și Legea 85/1992, actualizat cu ultimul buletin documentar emis de Corpul Tehnici din România, care stabilește prețul tehnic, și nu prețul de piață al imobilului.
S-a arătat, de asemenea, că se impune actualizarea raportului de expertiză, având în vedere evoluția pieței imobiliare și, totodată, faptul că nici interesele patrimoniale ale societății, nu pot fi ignorate.
În drept s-au invocat prev.art.304, pct.6, 7 și 9 pr.civ.
Recursul nu este fondat.
Astfel, în ceea ce privește prima critică adusă deciziei tribunalului - ce se referă la motivul de nelegalitate prev.de art. 304 pct.6 pr.civ. - aceasta este neîntemeiată, raportat la cuprinsul acțiunii reclamantului și rolul activ al judecătorului, în lămurirea situației de fapt și de drept ce rezultă din susținerile și motivările cererilor formulate de părți, în procesul civil.
În speță, reclamantul a solicitat expres obligarea pârâtei să-i vândă locuința în condițiile Legii nr.85/1992, precizând că evaluarea și vânzarea se face în condițiile Decretului Lege nr.61/1990 și ale Legii nr.85/1992, completate cu prevederile referitoare la coeficienții de uzură din Decretul nr.93/1977, la un preț indexat în funcție de un anumit criteriu.
Rezultă indubitabil că reclamantul a solicitat instanței, și stabilirea prețului, motiv pentru care a și formulat cererea de probatorii, chiar la instanța de fond, respectiv expertiză în domeniul construcții civile.
Prin urmare, pronunțarea Tribunalului și sub aspectul prețului vânzării, este legală, în cauză nefiind incident motivul de modificare prev. de art.304 pct.6 pr.civ.
Decizia atacată este legală și în ceea ce privește cuantumul prețului stabilit, întrucât, din acest punct de vedere, instanța a respectat întocmai prevederile Legii nr.85/1992, luând în calcul numai criteriile prevăzute de acest act normativ, întrucât prețul corespunzător unor astfel de vânzări - cumpărări, este unul legal și nu unul convențional, care ar permite și alte criterii,decât cele prevăzute de legea în temeiul căreia operează vânzarea-cumpărarea.
Prin urmare, criticile și solicitările formulate sub acest aspect, sunt neîntemeiate, nefiind incident în cauză, nici motivul de modificare prev.de art.304 pct.9 pr.civ.
Referitor la motivul de nelegalitate prev. de art.304 pct.7 pr.civ. - invocat de recurentă, dar fără a exista o motivare în fapt, sub acest aspect - acesta este de asemenea nefondat, întrucât, din examinarea deciziei atacate, se constată ca fiind pe deplin respectate prev.art.261 alin.1 pct.5 pr.civ. hotărârea cuprinzând motivele pe care se sprijină și neexistând o motivare contradictorie ori străină de natura pricinii.
Față de considerentele expuse, constatând că, în raport de criticile formulate de recurenta parată, în cauză nu există motive de nelegalitate a hotărârii atacate și, neexistând nici motive de nelegalitate de ordine publică, în baza art.312 pr.civ. recursul va fi respins.
În baza art. 274 pr.civ.recurenta va fi obligată la 500 lei, cheltuieli de judecată către intimat, reprezentand onorariu de avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Respinge recursul declarat de pârâta SC MONTAJ 1 SA C, împotriva deciziei civile nr.373 din 01 iunie 2009 pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant -.
Obligă recurenta la 500 lei cheltuieli de judecată, către intimatul reclamant.
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 26 noiembrie 2009.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - - |
02.12.2009
Red.jud.-
Tehn.MC/2 ex.
Președinte:Paraschiva BelulescuJudecători:Paraschiva Belulescu, Paula Păun, Tatiana Rădulescu
