Obligație de a face. Decizia 1664/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr- (1316/2009)
Completul 6
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ și PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR. 1664
Ședința publică de la 03.12.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Ionelia Drăgan
JUDECĂTOR 2: Ilie MARI -
JUDECĂTOR 3: Mihai Andrei Negoescu
GREFIER - I
Pe rol se află soluționarea recursului formulat de recurenții - reclamanți și G, împotriva deciziei civile nr. 362 din 17.03.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III a Civilă, în contradictoriu cu intimata - reclamantă ș cu intimații - pârâți, MUNICIPIUL B PRIN PRIMARUL GENERAL și SC SA.
are ca obiect - obligația de a face.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă avocatul, pentru recurenții - reclamanți și G, în baza împuternicirii avocațiale nr. -/01.06.2009, eliberată de Baroul București (fila 32), avocatul, pentru intimata - pârâtă, în baza împuternicirii avocațiale nr. 1729/2008, eliberată de Baroul București (fila 18, dosar apel) și intimatul - pârât Municipiul B prin Primarul General prin consilier juridic fără delegație la dosar, lipsind intimata - reclamantă și intimata - pârâtă SC SA.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care,
Reprezentanții părților prezente, având pe rând cuvântul, solicită acordarea cuvântului asupra recursului, având în vedere că nu au alte cereri sau probe de solicitat.
Curtea, având în vedere că nu sunt probe de solicitat și administrat și nici cereri prealabile de formulat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul cu privire la motivele de recurs.
Apărătorul recurenților - reclamanți, solicită admiterea recursului, modificarea deciziei recurate și menținerea ca legală și temeinică a sentinței civile pronunțate de instanța de fond. Menționează că prin admiterea apelului formulat de către intimata - pârâtă, tribunalul a interpretat greșit dovezile, prevederile legale și practica în materie, deoarece acesta a stabilit că nu pot fi avute în vedere dispozițiile OUG nr. 40/1999, care ar fi fost valabile până la 8.04.2004, cât și OUG 8/2004, neținând cont nici de aspectul că decizia definitivă, prin care s-a anulat contractul de vânzare cumpărare al recurenților, a fost datată la 13.02.2007.
Menționează că, nu se poate susține că dispozițiile OUG nr. 40/1999 și-au încetat efectele din 2004, deoarece aceasta a fost dată pentru protejarea chiriașilor, măsuri care sunt menținute și de Legea nr. 241/2001, aceste dispoziții neputând avute în vedere față de recurenții, având în vedere că hotărârea prin care a fost anulat contractul de vânzare cumpărare a fost pronunțată abia în februarie 2007, moment la care încă intimata - pârâtă nu deținea imobilul în proprietate în baza vreunei dispoziții emise de Primarul General.
Arată că, după pronunțarea hotărârii prin care s-a anulat contractul de vânzare cumpărare, recurenții au notificat-o pe intimata - pârâtă, prin executorului judecătoresc, în cazul în care aceasta primea decizia de retrocedare, ce constituia titlul de proprietate, pentru încheierea unui nou contract de încheiere, notificare la care intimata - pârâtă nu a răspuns, dar a formulat la sfârșitul anului 2007 acțiune de evacuare pe calea ordonanței președințiale.
Față de cele de mai sus apreciază că prin faptul că intimata - pârâtă a refuzat să răspundă la notificarea formulată, sancțiunea prevăzută de lege este cea de prelungire de drept a contractului de închiriere, prelungire de care beneficiază recurenții, având în vedere că termenul de 5 ani prevăzut de legea urma să curgă de la momentul emiterii dispoziției de retrocedare.
Solicită acordarea cheltuielilor de judecată, având în vedere dovezile existente la dosar în acest sens.
Apărătorul intimatei - pârâte solicită respingerea recursului ca neîntemeiat, deoarece instanța tribunalului a apreciat în mod corect și legal că dispozițiile OUG nr. 40/1999 care prevedeau o procedură specială între foștii proprietari și chiriașii, ce a avut ca limită de aplicare data de 8.04.2004. Arată că după această dată, dispozițiile actului normativ mai sus menționat încetează de drept, așa cum prevăd dispozițiile Legii 10/2001 modificată de Legea 1/2009, iar dispozițiile OUG 8/2004 neputând fi aplicabile în cauză, deoarece imobilul în litigiu se afla în proprietatea intimatei - pârâte și nu a statului.
Menționează că, este culpa recurenților - reclamanți, că nu au o altă locuință, deoarece până la acest moment de aceștia puteau face demersuri la instituțiile abilitate de stat, care îi ajută pe foștii chiriași la obținerea altor locuințe.
Depune concluzii scrise, iar cu privire la cheltuielile de judecată, menționează faptul că acestea vor fi solicitate pe cale separată.
Intimatul - pârât Municipiul B prin Primarul General prin consilier juridic solicită respingerea recursului, având în vedere că, contractul de vânzare cumpărare încheiat de recurenții - reclamanți în anul 1997, a fost desființat în anul 2004, prin constatarea nulității absolute a acestuia, deoarece a fost încheiat cu încălcarea dispozițiile Legii nr. 112/1995.
Apărătorul recurenților - reclamanți depune la dosar practică judiciară.
CURTEA,
Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 927/15.02.2008, Judecătoria Sectorului 4 Baa dmis excepția lipsei calității procesuale a reclamantei și a respins acțiunea față de aceasta ca fiind introdusă de o persoană fără calitate și a respins acțiunea principală formulată de reclamanții, G și, în contradictoriu cu pârâții Municipiul B - prin Primarul General, SC SA, și cererea reconvențională formulată de pârâta împotriva reclamanților, G și, ca neîntemeiate.
Pentru a pronunța această hotărâre prima instanță a reținut, în ceea ce privește excepția calității procesuale a reclamantei, că aceasta nu locuiește în imobilul litigios, aceasta fiind evacuată din apartamentul nr. 1, pe care îl ocupa în baza unui contract de închiriere.
Pe fondul cauzei, prima instanță a reținut că apartamentul nr. 1 situat în B, str. -, Corp A, sector 4 fost închiriat în anul 1980 de reclamanta și soțul său, iar după apariția Legii nr. 112/2005 aceștia au cumpărat apartamentul prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 348/15.01.1997, cu prețul de 24.970.229 lei rol, preț achitat în rate, până în anul 2003. După apariția Legii nr. 10/2001, fostul proprietar al imobilului ce formează obiectul cauzei, a solicitat retrocedarea acestuia, iar prin dispoziția nr. 2824 din 21.04.2004 s-a dispus restituirea în natura în proprietate pârâtei și a lui imobilul din B,-, Corp A, sector 4, cu excepția apartamentelor vândute în temeiul Legii nr. 112/1995. Ulterior, s-a promovat tot în baza Legii nr. 10/2001, acțiune în justiție prin care au solicitat nulitatea contractului de vânzare - cumpărare încheiat între reclamanți cu Primăria Municipiului B prin SC SA Și totodată Și constatarea dreptului de proprietate asupra apartamentului în litigiu și obligarea de a fi lăsat în deplină proprietate și liniștita posesie apartamentul.
Prin sentința civila nr. 2399/23.04.2004 pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 B în dosarul nr. 8657/2002 a fost admisă acțiunea formulată și declarat nul contractul de vânzare - cumpărare al apartamentului nr. 2 al imobilului, iar reclamanții din prezenta obligați să lase apartamentul în deplină proprietate pârâtei. În urma apelului sentința a fost schimbată în parte, iar prin decizia civilă nr. 365/03.03.2006 pronunțată de Tribunalul București (fila 17 dosar) s-a luat act de renunțarea la dreptul pretins a reclamantului și a fost respinsă cererea în revendicare ca inadmisibilă prin decizia sus menționată, irevocabilă la data de 13.02.2007.
În toată această perioadă reclamanta a locuit în apartament cu soțul său care a decedat între timp, astfel că a continuat să locuiască în apartament G, fiul acestora. La data de 21.03.2007 reclamanta, prin avocat, a comunicat pârâtei o notificare prin care a solicitat pârâtei să încheie un contract de închiriere pe o perioadă determinată în care să aibă posibilitatea să își găsească o altă locuință (fila 70 dosar).
Prin dispoziția Primarului General nr. 8176/25.05,2007 s-a dispus restituirea în natură, în proprietatea pârâtei, apartamentul nr. 2 de la etajul 1, str. -, Corp A, sector 4, dispoziție care face dovada proprietății pârâtei asupra apartamentului, moment de la care pârâta a notificat reclamanților, prin executorul judecătoresc la 06.07.2007 să părăsească apartamentul.
Acțiunea formulată de reclamanți, prin care solicită ca instanța să oblige pârâta, "pârât îndreptățit legal", să încheie contractul de închiriere, a fost apreciată ca neîntemeiată, întrucât potrivit art. 6 din OUG nr. 40/1999 așa cum a fost modificată, în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, proprietarul recunoscut în justiție va încheia cu persoana care a cumpărat locuința și care o ocupa efectiv, la cererea acestuia un contract de închiriere pe 5 ani.
Instanța de fond a apreciat ca reclamanții beneficiază de prelungirea de drept a contractului de închiriere, prevăzută de art. 11 alin.1 din OUG nr. 40/1999, care prevede că nerespectarea de către proprietari a dispozițiilor legale, atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere încheiat anterior, până la încheierea unui nou contrat de închiriere, iar instanța nu se poate substitui unor dispoziții legale.
S-a apreciat că sistemul implementat de această lege are intenția să creeze un echilibru între drepturile chiriașului și cele ale proprietarului și că ingerința litigioasă urmărește un scop legitim conform interesului general și anume protecția socială a chiriașilor coroborată cu tranziția progresivă a unui sistem de contracte de închiriere de locuințe controlate de stat, la un sistem unde aceste contracte sunt liber negociate pe piața închirierilor, ținând seama atât de reformele sistemului politic, juridic, economic și penuria de locuințe.
Instanța a apreciat că prin această poziție se asigură un just echilibru între imperativele interesului general și cele ale protejării drepturilor individului, în speță cu referire la dreptul de proprietate și că susținerile în dovedirea cererii reconvenționale sunt nefondate, nefacându-se dovada că reclamanții creează dificultăți prin neplata utilităților, dimpotrivă prin evacuarea chiriașilor din celelalte apartamente (4 la număr) au rămas facturi neplătite de aceștia și toate sunt atribuite reclamanților, cărora le face tot felul de șicane. Nu s-a dovedit ca reclamanții au distrus apartamentul nr. 1, chiar și din planșele fotografice nu rezultă acest aspect și nici că nu au titlu locativ.
S-a mai reținut că nu se încalcă dreptul de proprietate al pârâtei, în condițiile în care aceasta refuză să respecte legea, mai ales că se cunoaște în ce condiții se ocupă un apartament cu chirie sau ce prețuri sunt pe piața imobiliară de cumpărare de imobile cu destinația de locuință.
Nu se putea reține că termenele pentru care au fost prelungite contractele de închiriere cu Statul au expirat, iar proprietarul nu mai este obligat să respecte OUG nr. 40/1999 cu privire la obligativitatea încheierii contractului de închiriere cu fostul chiriaș, întrucât s-ar crea o situație privilegiată proprietarilor care au refuzat să încheie contract de închiriere, față de cei care au respectat legea, au încheiat aceste contracte fiindu-le aplicabile și în continuare dispozițiile privitoare la reînnoirea contractelor de închiriere, prevăzute de OUG nr. 40/1999.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâta - reclamantă.
În motivarea cererii de apel, apelanta reclamantă a arătat că în raport de dispozițiile OUG nr. 40/1999 noul proprietar se în locul statului și este obligat să respecte o protecție socială de 5 ani de zile în favoarea chiriașilor, respectiv 08.04.1999 - 08.04.2004.
Dovada faptului că acesta și-a încetat aplicabilitatea după trecerea termenului de 5 ani este și faptul că după data de 08.04.2004 s-a pronunțat OUG nr. 8/2004 care reglementează situația locuințelor rămase în proprietatea statului, situație care nu se regăsește în cazul de față.
Cu privire la excepția lipsei de interes al reclamantului G, s-a arătat că acesta locuiește și lucrează în Italia, motiv pentru care nu se încadrează în dispozițiile art. 6 din OUG nr. 40/1999.
Pe de altă parte, deși instanța a respins acțiunea principală, a dispus obligarea la plata cheltuielilor de judecată fără a preciza și temeiul de drept.
În drept au fost invocate dispozițiile OUG nr. 40/1999, OUG nr. 8/2004.
Intimații - reclamanți - pârâți și G au depus întâmpinare prin care au solicitat respingerea apelului învederând că în speță sunt aplicabile dispozițiile OUG nr. 40/1999.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 115 - 118 Cod procedură civilă, OUG nr. 40/1999, Legii nr. 112/1995.
Prin decizia civilă nr. 362 A/17.03.2009, Tribunalul București - Secția a III-a Civilă a admis apelul formulat de apelanta-pârâtă, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a admis cererea reconvențională, a dispus evacuarea reclamanților - pârâți din imobilul situat în B,-,. 1,. 2, sector 4, înlăturat mențiunea cu privire la obligarea pârâtei - reclamante la plata cheltuielilor de judecată, menținând celelalte dispoziții.
Pentru a pronunța această decizie, tribunalul a reținut că prin sentința civilă nr. 2399/23.04.2004, rămasă definitivă și irevocabilă prin decizia civilă nr. 291/13.02.2007, contractul de vânzare-cumpărare nr. 348/1997 în baza căreia imobilul litigios a fost vândut, a fost anulat.
Prin dispoziția Primarului General nr. 8176/2007 imobilul litigios a fost restituit în natură apelantei - pârâte - reclamante.
Susținerile apelantei - pârâte - reclamante, în sensul că în speță nu sunt aplicabile dispozițiile OUG nr. 40/1999, sunt corecte deoarece acest act normativ a prevăzut o procedură specială în vederea încheierii contractelor de închiriere în situația redobândirii imobilelor naționalizate de către foștii proprietari sau succesorii acestora, procedură ce a avut o limită de aplicare respectiv până la data de 08.04.2004.
Totodată din coroborarea dispozițiilor Legii nr. 10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009 art. 20 alin. (21)2, rezultă fără echivoc că intenția legiuitorului a fost aceea ca aplicabilitatea dispozițiilor OUG nr.40/1999 să se regăsească până la o dată limită, respectiv 08.04.2004, după această dată sfera de aplicare a acestor dispoziții încetând de drept.
Tribunalul nu a reținut apărările intimaților - reclamanți - pârâți deoarece nu se poate interpreta OUG nr. 40/1999 în sensul că legiuitorul a intenționat să le asigure chiriașilor folosința perpetuă a imobilelor, în afara înțelegerii cu proprietarul, deoarece acest lucru ar aduce atingere dreptului de proprietate ce ar veni în contradicție cu art. 1 Protocolul 1 din Convenție.
Nici prevederile OUG nr. 8/2004 nu sunt aplicabile în speță, deoarece, conform acestui act normativ, beneficiază de prorogare legală doar acele contracte de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe aflate în proprietatea statului sau a unităților administrativ teritoriale aspect ce nu se regăsește în speța de față, imobilul litigios aflându-se în proprietatea apelantei-pârâte - reclamante, imobil ce a fost preluat de stat fără titlul valabil.
Cu privire la excepția lipsa de interes al reclamantului G, tribunalul a apreciat că este nefondată, având calitatea de fiu al reclamantei - pârâte și al defunctului, neaplicarea dispozițiilor OUG nr. 40/1999 neavând nici o relevanță în dovedirea interesului formulării cererii.
Având în vedere că acțiunea principală a fost respinsă, în raport de dispozițiile art. 274 Cod procedură civilă, a înlăturat mențiunea cu privire la obligarea pârâtei - reclamante la plata cheltuielilor de judecată.
Împotriva acestei decizii au formulat recurs reclamanții și G, cererea de recurs fiind înregistrata pe rolul Curții de APEL BUCUREȘTI - Secția a III -a Civilă, sub nr-.
În dezvoltarea motivelor de recurs, recurenții au formulat următoarele critici:
- În mod greșit instanța de fond a admis apelul pârâtei - reclamante, a schimbat în parte sentința apelată în sensul că a admis cererea reconvenționala și a dispus evacuarea recurenților, interpretând greșit dovezile de la dosar, și în special prevederile legale, jurisprudența și practica în materie.
Așa cum s-a arătat și demonstrat prin probele administrate în cauză, prin sentința civilă nr. 2399/23.04.2004, pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 B în dosar nr. 8657/2002, le-a fost anulat contractul de vânzare-cumpărare a imobilului din B,-, Corp A, el. 1,. 2, sector 4. Această sentință a rămas definitivă și irevocabilă prin decizia civilă nr. 291/13.02.2007, pronunțata de Curtea de APEL BUCUREȘTI în dosar nr-.
Apelanta - pârâtă - reclamantă invocă faptul dispozițiile OUG nr. 40/1999 au fost valabile în perioada 08.04.1999 - 08.04.2004, fapt reținut în mod greșit și de tribunal.
Decizia recurată, arată pe larg desfășurarea evenimentelor, instanțele prin care trecut cauza și susținerile părților, dar motivează foarte pe scurt pentru ce s-a admis apelul și ce a dus la convingerea instanței, că cererea reconvențională trebuie admisă și dispusă evacuarea recurenților. Se poate spune practic ca motivarea lipsește.
- Instanța de apel în mod greșit arată că nu pot fi reținute susținerile recurenților deoarece nu se poate interpreta OUG nr. 40/1999,în sensul că legiuitorul a intenționat să le asigure chiriașilor folosința perpetuă a imobilelor, în afara înțelegerii cu proprietarul, deoarece acest lucru ar aduce atingere dreptului de proprietate ce ar veni în contradicție cu art. 1 Protocolul din Convenție. Mai arată că nici prevederile OUG nr. 8/2004, nu sunt aplicabile în speță.
Recurenții au cerut să le fie respectat dreptul la un contract de închiriere, așa cum au avut toți ceilalți chiriași din țară, iar aspectul că decizia definitivă prin care s-a menținut anularea contractului lor de vânzare-cumpărare, este datată 13.02.2007, nu a fost în nici un fel interpretată de instanță.
Deși unul din efectele nulității îl constituie repunerea părților în situația anterioară, în cauză această regulă nu se aplică, prin urmare foștii chiriași care și-au redobândit această calitate după constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, desființarea acestuia neputând face să renască și contractul de închiriere, recurenții neavând un titlu locativ cu privire la imobilul în litigiu.
Invocând art. 6 din nr.OUG 40/1999, recurenții susțin că, legea a instituit în sarcina proprietarului obligația încheierii unui contract de închiriere, dar numai la cererea foștilor proprietari și condiționat de împrejurarea ca aceștia să locuiască efectiv în imobilul respectiv, ca o măsura de protecție a foștilor chiriași, condiții pe care recurenții le îndeplinesc.
Recurenții au notificat pârâta încă din data de 21.03.2007, în vederea încheierii unui contract de închiriere, dar nu au primit nici un răspuns. Locuiesc efectiv în imobil și nu au o altă locuință unde să meargă.
Nu se poate susține că OUG nr. 40/1999 și-a încetat efectele în anul 2004, iar lor nu li se mai aplică atâta timp cât hotărârea de anulare a contractului de vânzare - cumpărare a rămas definitivă și irevocabilă în februarie 2007, iar scopul apariției acestei ordonanțe a fost acela de protejare a chiriașilor, iar aceste măsuri de protejare sunt menținute prin prevederile Legii nr. 241/2001.
Recurenții au ocupat imobilul în litigiu în baza unui contract de închiriere urmat de un contract de vânzare - cumpărare încheiat cu statul anterior retrocedării imobilului către pârâtă.
Potrivit art. 10 alin. 1 din OUG nr. 40/1999, în vederea încheierii noului contract de închiriere în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoarea a ordonanței, sau de la deschiderea rolului fiscal, proprietarul va notifica chiriașul sau fostul chiriaș, prin executor judecătoresc cu privire la data și locul întâlnirii. Notificarea va fi comunicată prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire.
Pârâta nu a făcut acest lucru, ci pe lângă că refuză încheierea unui contract de închiriere, după termenul din data de 20.11.2007, a formulat acțiune de evacuare pe ordonanță președințială, unde invocă tot felul de minciuni și unde dă dovada de multă cruzime și lipsă de omenie.
Nerespectarea de către proprietari a dispozițiilor art. 10 alin. 1, atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior, până la încheierea unui nou contract de închiriere, așa cum dispune art. 11 alin. 1 din OUG nr. 40/1999. Prin urmare, sancțiunea impusă de legiuitor pentru proprietarii care nu-și îndeplinesc obligațiile ce le incumbă în baza art. 10 alin. 1 din OUG nr. 40/1999, este prelungirea de drept a contractului de închiriere. În consecință este irelevantă împrejurarea că a expirat în prezent durata prelungirii acordate de legiuitor prin OUG nr. 40/1999.
În mod corect reține instanța de fond că în luna martie 2007, au notificat pârâta ca, în situația în care primește decizia de retrocedare, care constituie titlu de proprietate, să încheie contract de închiriere, fapt ce arată ca au beneficiat de prelungirea de drept a contractului de închiriere, prevăzută de art. 11 alin. 1 din OUG nr.40/1999.
În practica judecătorească există într-adevăr contradicție, dar în majoritatea cazurilor dreptul chiriașilor la un prim contract de închiriere le este respectat.
Arată în acest sens că hotărârile CEDO în care se pune problema conflictului între proprietari și chiriași se reține că acest conflict este determinat de incoerența legislativă, de faptul că prin acte normative neclare s-au stabilit drepturi și pentru unii și pentru alții ceea ce a creat o nemulțumire în rândul ambelor categorii invocând cauzele împotriva României și împotriva României.
Susține totodată recurenții că practica a stabilit că termenul de 5 ani, curge de la data restituirii, cu trimitere la respectarea Procedurii prevăzute de OUG nr. 40/1999, iar în acest sens arata că există multe excepții de neconstituționalitate ale unor articole din nr.OUG 40/1999, invocate în procesele aflate pe rolul instanțelor judecătorești, respinse de din Curtea Constitutională, făcând referire la Decizia nr. 240 din 19.02.2009, a Curții Constituționale, referitoare la respingerea excepției de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 14 și art. 22 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999. În această situație nu se poate reține că pentru unii chiriași, cei care au dreptul la reînnoirea contractelor de închiriere ordonața este valabilă, iar pentru alții nu.
- Instanța de apel nu a lămurit corect aspectul legat de calitatea de reprezentant a doamnei avocat, dreptul acesteia de a reprezenta partea în instanța, dacă are mandat de reprezentare din partea doamnei și daca avea dreptul să semneze motivele de apel. Așa cum s-a arătat și depus în instanța, prin adresa de la Baroul București, doamna avocat era suspendată din Barou. Nu s-a făcut dovada dacă avea mandat sau dreptul să semneze apelul.
De asemenea, recurenții fac referire la aspectul că deși a reușit prin notificări și executori judecătorești să evacueze o serie de chiriași din aceeași C, în prezent având mai mult de patru apartamente goale, aceasta situație a fost întoarsă, unii câștigând în instanță procesele de reintegrare. În acest sens, depun soluția de pe portal instanței de judecată, deoarece sentința nu este încă redactată.
Față de cele arătate solicită admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei recurate și păstrarea sentinței instanței de fond nr. 927/15.02.2008, pronunțata de Judecătoria Sector 4 B în dosar nr-,ca fiind legală și temeinică și respingerea cererii de evacuare.
În drept, recursul a fost întemeiat pe dispozițiile art. 299 - 316 Cod procedură civilă, cu referire la art. 304 pct. 7, 8, 9 Cod procedură civilă, OUG nr.40/1999.
Intimata - pârâta - reclamanta nu a depus întâmpinare.
Analizând actele și lucrările dosarului în raport de criticile formulate și de prevederile legale incidente în cauza, Curtea, retine următoarele:
1. Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 Codul d e procedură civilă.
controlul de legalitate al deciziei civile apelate, din perspectiva acestui motiv de recurs, curtea constată că în considerentele deciziei recurate sunt arătate motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, modul de redactare al hotărârii răspunzând exigentelor impuse de art. 261 pct. 5 Codul d e procedură civilă.
Curtea precizează că, în raport de prevederile art. 304 pct. 7 Cod de procedură civilă, acest motiv de recurs, este operant în acele situații în care hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii, or, in verificarea considerentelor deciziei civile recurate, curtea constată că instanța de apel a răspuns principalelor argumente invocate de atât de apelanta reclamantă cât și de către intimații - pârâți - recurenți în prezenta cauza, prin întâmpinarea formulată în apel, făcând trimitere expresă la dispozițiile legale pe care le-a apreciat ca fiind incidente în cauza și înlăturând argumentat susținerile recurenților din întâmpinarea formulata în apel, referitoare la aplicabilitatea OUG 40/1999 și OUG 8/2004 în cauză, în raport de situația de fapt stabilită, în speță.
Curtea retine în acest sens și jurisprudența Curții Europene Drepturilor Omului care, a statuat că art. 6 din Convenție, prevede în sarcina instanței obligația de a proceda la o analiză efectivă a motivelor, argumentelor și mijloacelor de probă ale părților, cu condiția să le aprecieze relevanța și fără ca asta să implice un răspuns detaliat pentru fiecare argument în parte ( de împotriva Olandei, cauza Dima împotriva României).
În consecință, curtea apreciază că nu există motive temeinice pentru admiterea recursului în baza art. 304 pct. 7 Codul d e procedură civilă.
În ceea ce privește critica referitoare la greșita soluționare de către instanța de apel a apărărilor formulate de recurenți referitoare la calitatea de reprezentant al apelantei al apărătorului acesteia.
Critica este nefondată.
Curtea retine în acest sens că potrivit art. 67 Codul d e procedură civilă, părțile pot să exercite drepturile procedurale personal sau prin mandatar iar din verificarea conținutului acțiunii introductive rezulta că în prima instanța, pârâta - reclamanta a fost reprezentata de către mandatarul, la dosarul de fond, la fila 39, fiind depusa procura de reprezentare în instanța - autentificata sub nr. 1672/28.09.2004, de către notarul public.
Astfel, prin procura menționata anterior, mandatarul a fost împuternicit o reprezinte pe pârâta - reclamanta pentru a îndeplini orice acte de conservare sau de administrare cu privire la proprietățile sale, sa formuleze acțiuni de chemare în judecata, cereri reconvenționale și să o reprezinte pe pârâta reclamanta în instanța putând să pornească și să susțină, orice acțiune civila în justiție, o reprezinte la toate instanțele ce vor judeca aceste cauza, atât în fond cât și în căile de atac și poată angaja avocați, în procura menționându-se expres că acesta este valabila până la revocarea sa.
Pe de altă parte, acțiunea în evacuare asigura protecția dreptului de folosința, atribut al dreptului de proprietate, fiind calificat în mod constant în practica și doctrina că reprezentând un act de administrare.
De asemenea, se constată că la fila 16 din dosarul de fond, a fost anexată împuternicirea avocațială nr. 33/ 22.10.2007, prin care doamna avocat a fost angajată să o reprezinte pe intimata - pârâta - reclamanta în fa a Judecătoriei Sector 4 B și în căile de atac exercitate în dosarul de față, împuternicirea purtând mențiunea că a fost emisa în temeiul contractului de asistenta juridica nr. - iar la fila 18 dosar apel, oad oua împuternicire avocațiala având nr. 1729/2008, prin care doamna avocat a fost împuternicita de mandatar pârâtei - reclamante o reprezinte pe aceasta în apel și în recurs.
Potrivit art. 68 Codul d e procedură civilă, procura pentru exercițiul dreptului de chemare în judecată sau de reprezentare în judecată trebuie făcută prin înscris sub semnătură legalizată; în cazul când procura este dată unui avocat, semnătura va fi certificată potrivit legii avocaților.
În același timp, art. 113 din Statutul profesiei de avocat din 25 septembrie 2004, stabilește că dreptul avocatului de a asista, a reprezenta ori a exercita orice alte activități specifice profesiei se naște din contractul de asistență juridică, încheiat în formă scrisă, între avocat și client ori mandatarul acestuia iar art. 131 din același act normativ, stabilește că,avocatul se legitimează prin împuternicirea avocațială întocmită conform anexei nr. II la prezentul statut".
Potrivit art. 69 alin. 2 din Codul d e procedură civilă, avocatul care a asistat pe o parte la judecarea pricinii, chiar fără mandat, poate face orice acte pentru păstrarea drepturilor supuse unui termen și care s-ar pierde prin neexercitarea lor la timp. El poate să exercite de asemenea orice cale de atac împotriva hotărârii date; în acest caz însă, toate actele de procedură se vor îndeplini numai față de partea însăși.
În cauză, s-a făcut dovada existenței unei procuri, în temeiul căreia pârâta - reclamanta l-a împuternicit pe mandatarul său să formuleze orice acțiune în vederea susținerii și apărării intereselor sale și să o reprezinte în fata instanțelor de orice grad, aceasta având totodată, posibilitatea de a angaja un avocat, expres prevăzută în procura de reprezentare, la dosar au fost anexate delegațiile avocațiale sus menționate, în temeiul cărora avocatul astfel angajat, avea dreptul de a reprezenta aceasta parte, atât în fata primei instanțe cât și în căile de atac, așadar inclusiv de a formula și semna în numele părții motivele de apel, iar recurenții nu au administrat dovezi în sensul revocării procurii sus menționate, astfel că în cauză erau pe deplin incidente prevederile legale anterior citate.
Este adevărat că în cuprinsul adresei nr. 9038/15.10.2008 emisă de Baroul București, se menționa că apărătorul angajat de apelanta în cauza, a fost suspendat din profesia de avocat la data de 15.05.2008, ca urmare a neplății taxelor și contribuțiilor profesionale către Barou, însă recurenții omit faptul că întemeindu-se pe conținutul acestei adrese, aceștia au solicitat la termenul de judecată din data de 04.11.2008, administrarea unor dovezi din care să rezulte calitatea de avocat a apărătorului apelantei și că, la aceasta solicitare, apelanta a depus la dosar decizia nr. 2504/28.10.2008, emisa de Baroul București, în care se arata că măsura suspendării din profesie a doamnei avocat a fost ridicat iar aceasta a fost reînscrisă pe avocaților începând cu data de15.05.2008- data suspendării.
Prin urmare, prin aceasta ultimă decizie, a fost recunoscută în mod expres calitatea de avocat a acestui apărător, retroactiv, inclusiv în perioada cuprinsă între data de 15.05.2009 - 23.10.2008, astfel că, având în vedere și prevederile înscrise în art. 1 alin. 2 din Legea nr. 51/1995 și în lipsa unei dovezi în sensul că ea ar fi fost, în orice mod, desființată, în mod corect s-a apreciat de către tribunal că apelanta a fost legal reprezentată, de către apărătorul angajat conform împuternicirilor existente la dosar.
În ceea ce privește motivul de recurs întemeiat pe prevederile art. 304 pct. 9 din Codul d e procedură civilă, vizând interpretarea și aplicarea greșită în cauză a prevederilor OUG 40/1999.
Potrivit situației de fapt reținute de către instanțele de fond, Curtea retine că recurenții reclamanți pârâți au ocupat imobilul din care se solicită evacuarea acestora pe cale reconvențională, începând cu anul 1980, iar după apariției Legii nr. 112/1995, aceștia au cumpărat apartamentul prin contractul de vânzare - cumpărare nr. 348/1997.
După apariția Legii nr. 10/2001, pârâta - reclamanta a promovat acțiune în constatarea nulității acestui contract, acțiune admisă prin sentința civilă nr. 2399/2004 a Judecătoriei sector 4 B, irevocabila prin decizia civila nr. 291/13.02.2007 a Curții de APEL BUCUREȘTI - Secția a IV -a Civilă.
Ulterior, pârâtei - reclamante i-a fost recunoscută calitatea de titular al dreptului de proprietate cu privire la imobilul situat în B,-,. 2 sector 4, în temeiul Dispoziției Primarului General al Municipiului B nr. 8176/25.05.2007, ocupat și în prezent de recurenti.
Se impune de asemenea a se preciza în cauză, că în raport de cuprinsul cererilor formulate de părțile din proces și de soluțiile pronunțate de către instanțele de fond, asupra cererilor cu care au fost investite, prezentul recurs vizează exclusiv soluția pronunțată asupra cererii reconvenționale formulată de intimata - reclamanta, având ca obiect evacuarea reclamanților - pârâți.
În acest sens, curtea retine că soluția primei instanțe, de respingere a acțiunii principale formulată de cei doi reclamanți - pârâți - recurenți, nu a făcut obiect al apelului, intrând în puterea lucrului judecat.
Astfel fiind, analizând titlurile exhibate de părți, Curtea constată că intimata - pârâta - reclamantă se află în posesia unei dispoziții emise în temeiul legii speciale de reparație - Legea nr. 10/2001, prin care i se recunoaște necondiționat dreptul de proprietate asupra imobilului in litigiu, ca urmare a finalizării procedurii administrative prevăzute în acest act normativ și a soluționării irevocabile a acțiunii de constatare a nulității contractului de vânzare - cumpărare 348/1997, care constituie un "bun actual", ca noțiune autonomă, în sensul Primului Protocol adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, opozabil erga omnes, iar recurenții susțin existența vocației acestora la prelungirea contractului de închiriere, conform procedurii reglementate în OUG 40/1999, invocând faptul că și-au manifestat intenția de a încheia contract de închiriere cu pârâta - reclamanta, notificând-o în acest sens, în cursul lunii martie 2007.
Prin raportare la argumentele invocate în cauză, în sprijinul acestui motiv de recurs, Curtea apreciază, că, în mod corect a apreciat tribunalul că nu este aplicabil cazul de prelungire a contractului de închiriere reglementat de art. 11 din OUG. nr. 40/1999, care prevedecă,nerespectarea de către proprietar a dispozițiilor art. 10 alin. (1) atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere.
Astfel, dispozițiile art. 11 alin. 2 din OUG nr. 40/1999, ce fac trimitere la dispozițiile art. 10 alin. 1 din același act normativ, trebuie interpretate prin raportare la dispozițiile art. 2 din OUG nr. 40/1999, în sensul că prelungirea contractului de închiriere încheiat cu statul operează până la data încheierii unui nou contract de închiriere, înăuntrul termenului de 5 ani, care este termenul de prorogare legală, stabilit prin dispozițiile imperative ale art. 2 din OUG nr. 40/1999 - respectiv data de 08.04.2004.
Este adevărat că unul dintre principiile aplicabile în materia nulității actelor juridice este cel al repunerii părților în situația anterioară, cu efect retroactiv, însă, invocând în apărare acest argument, recurenții omit faptul că drepturile locative de care s-au bucurat anterior încheierii contractului de vânzare cumpărare în temeiul Legii nr. 112/199 5, erau deținute în temeiul unui contract încheiat cu statul, or, la acest moment, nu statul ci pârâta - reclamanta are calitatea de titular al dreptului de proprietate asupra apartamentului în cauză.
Pe de altă parte, întrucât obligația proprietarului este corelativă dreptului chiriașului la încheierea unui nou contract de închiriere, drept care, potrivit OUG nr. 40/1999, este limitat în timp, nici sancțiunea încălcării acestui drept nu poate avea o durată mai mare. Ca atare, prevederea legala din art. 11 nu trebuie înțeleasa în sensul că, prelungirea contractului anterior poate depăși termenul de cinci ani, prevăzut de art. 2 din OUG nr. 40/1999.
Curtea reține totodată că potrivit art. 20 din Constituția României, dispozițiile constituționale privind drepturile și libertățile cetățenilor vor fi interpretate și aplicate în concordanță cu Declarația Universală a Drepturilor Omului, cu pactele și cu celelalte tratate la care România este parte. Dacă există neconcordanțe între pactele și tratatele privitoare la drepturile fundamentale ale omului, la care România este parte, și legile interne, au prioritate reglementările internaționale, cu excepția cazului în care Constituția sau legile interne conțin dispoziții mai favorabile.
În conformitate cu articolul 1 al Primului Protocol adițional la Convenție: "Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și principiile generale ale dreptului internațional. Dispozițiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosința bunurilor în conformitate cu interesul general sau pentru a asigura plata impozitelor sau altor contribuții sau amenzilor."
Din interpretarea acestor dispoziții convenționale, rezultă că dreptul de proprietate nu este unul absolut și că el poate fi supus limitărilor, care, însă, trebuie să fie prevăzute de o lege accesibilă și previzibilă, să urmărească un scop legitim, să fie necesare intr-o societate democratică și să păstreze un raport rezonabil de proporționaliate între interesele balansate, între scopul urmărit și mijloacele folosite.
Evaluând dispozițiile OUG nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriilor pentru spațiile cu destinația de locuințe, precum și consecințele aplicării acestora, Curtea Europeană a considerat că este inacceptabil să se impună proprietarilor o sarcină specială și exorbitantă, ca aceea de a menține locatarii în imobilul lor timp de mai mulți ani, fără nici o posibilitate concretă și reală de a încasa o chirie și că restricțiile suferite de proprietari în privința folosirii bunului lor imobiliar nu asigură păstrarea justului echilibru între protecția dreptului individului la respectarea bunurilor sale și cerințele interesului general (cauzele și; și; și; Oancea contra României).
Curtea Europeana a Drepturilor Omului, a statuat că Statul Român are obligația de a aplica proceduri si mecanisme legislative, previzibile si coerente si sa adopte garanții pentru punerea în practica si respectarea dreptului de proprietate al locatorului.
Cu privire la dispozițiile art. 11 alin.1 din ordonanța, care are ca obiect noțiunea de reînnoire a contractelor de închiriere, Curtea Europeana a Drepturilor Omului a reținut că,textul se limitează sa indice vag ca prelungirea de drept a "contractului anterior" până la "încheierea unui nou contract" fără a preciza în ce condiții acest nou contract poate fi încheiat. Nici o informație nu este oferita în privința caii de care ar dispune proprietarul care a omis, datorita necunoașterii sau neglijentei, să respecte condițiile de formă impuse de art.10 alin.1 al Ordonanței de Urgenta a Guvernului de a încheia acest nou contract cu ocupanții imobilului sau pentru a înlocui statul în vederea încasării chiriilor înainte de termenul prelungirii legale a contractelor".
Curtea Europeana a Drepturilor Omului a reținut că,o ampla marja de apreciere este lăsată la dispoziția Statului Român în condițiile alineatului 3 al art.1 al Protocolului 1 în modul în care construiește sistemul de protecție al dreptului de proprietate, întrucât statul român a trebuit sa moșteneasca din perioada comunista o penurie acuta de locuințe de închiriat la un preț rezonabil si a trebuit, de aceea, sa arbitreze asupra problemelor extrem de complexe si sensibile din punct de vedere social pe care le pune concilierea intereselor antagoniste ale proprietarilor si locatarilor. El avea de protejat dreptul de proprietate al primilor, pe de o parte, si de respectat drepturile sociale ale celorlalți, pe de alta parte. Totuși, interesele legitime ale colectivității cer într-un asemenea caz o repartiție echitabila a sarcinii sociale și financiare pe care o presupun transformarea si reforma imobilelor în țara. Aceasta sarcina nu ar putea, așa cum este cazul în speța, să se sprijine pe un anume grup social, indiferent de importanta pe care o au interesele unui alt grup social sau ale colectivității în ansamblul sau". Curtea Europeana a Drepturilor Omului a apreciat că,chiar și într-un domeniu ca cel al locuințelor și în ciuda dificultăților economice, sociale și legislative decurgând din procesul de tranziție spre o societate democratică și o economie de piață, Statele membre continuă să aibă obligația de a asigura un just echilibru între imperativele interesului general și cele ale protejării drepturilor fundamentale ale individului (cauza Schirmer împotriva Poloniei, nr. 68880/01, 21 septembrie 2004)".
Chiar ținând cont de ampla marja de apreciere lăsată statelor din punct de vedere al articolului 1 citat anterior, Curtea consideră că,a sancționa proprietarii care au omis să se conformeze condițiilor de forma prevăzute de ordonanța de urgenta a Guvernului, impunându-se o obligație atât de grea ca cea de a păstra locatarii în imobilul lor, fără nici o posibilitate concretă si reală de a încasa o chirie, a făcut să apese asupra lor o sarcina specială si exorbitantă de natură să întrerupă echilibrul just dintre interesele aflate în joc". Pe de altă parte, în cauza Burzo vs. România, Curtea a reținut că legea impune un anumit cuantum al chiriei care, pe lângă faptul că nu asigura un profit, nici măcar nu poate acoperi plata reparațiilor unui imobil și că acesta constituie un argument suplimentar al inexistenței justului echilibru între ingerința în dreptul de proprietate al reclamantului și scopul vizat.
În lumina celor de mai sus, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a considerat că restricțiile suferite de reclamant, în privința folosirii posibilității de a folosi bunul său și a imposibilității în care s-a aflat, timp de mai mulți ani, de a obliga ocupanții să îi plătească o chirie ca urmare a aplicării dispozițiilor legale care au făcut obiectul analizei și care au fost considerate de CEDO ca fiind defectuoase și a lipsurilor relevante în legislația de urgentă asupra imobilelor, nu au înlesnit un echilibru just între protecția dreptului individului la respectarea bunurilor sale si cerințele interesului general, ci sunt contrare art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția Europeana a Drepturilor Omului.
În acest context, Curtea consideră necesar a face aplicarea directă a Convenției Europene a Drepturilor Omului, respectiv a Primului Protocol adițional la Convenție, care garantează dreptul la respectarea bunurilor și a jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului, reamintind că textul Convenției nu poate fi disociat de jurisprudența dezvoltată de instanța de contencios european, că acestea formează împreună un "bloc de convenționalitate", care se impune cu forță obligatorie instanțelor naționale, conform art. 11 și 20 din Constituția României și art. 46 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului, care prevede că hotărârile definitive pronunțate de C sunt executorii și obligatorii pentru statul parte la acest tratat internațional.
Raționamentul Curții se impune a fi aplicat și în cauza dedusă judecății, întrucât instanța de recurs nu poate ignora faptul că dreptul de proprietate asupra imobilului aparținând intimatei pârâte reclamante a fost recunoscut nerevocabil, din anul 2007, în virtutea unei dispoziții, care, conform art. 25 alin. 4 din Legea nr. 10/2001, este opozabilă recurenților și se bucură de o prezumție de validitate, iar timp de o lungă perioadă de timp, aceasta nu a putut exercita, în mod deplin, atributele dreptului de proprietate, neputând folosi bunul și neîncasând nici o indemnizație proporțională pentru această lipsă de folosință.
Pe de alta parte, în lumina OUG 40/1999, lipsirea de proprietate a proprietarului căruia imobilul i-a fost retrocedat este justificată de necesitatea protejării chiriașilor care au avut contracte de închiriere încheiate anterior retrocedării, în condițiile legii speciale de protecție. Aceste etape sunt impuse de necesitatea protejării chiriașului o anumită perioadă de timp, apreciată a fi necesară chiriașului pentru rezolvarea situației sale locative, perioada de timp care însă, în aplicarea principiului proporționalității, la care face referire Curtea Europeana a Drepturilor Omului, trebuie fie una rezonabilă. Or, așa cum s-a reținut anterior, pârâții au continuat să ocupe imobilul pe întreaga perioad de timp ulterioară momentului retrocedării imobilului către autoarea reclamantului, fără a achita contravaloarea costului acestei folosințe.
Deși recurenții se prevalează în argumentarea recursului,de constatările Curții Europene a Drepturilor Omului din cauzele și contra României, acest argument nu poate fi apreciat ca fiind de natura sa conducă la o alta soluție, pe de o parte, situația de fapt și de drept analiza tă de Curtea Europeană a Drepturilor Omului în aceasta cauza, nefiind identic cu cea din prezenta cauză, ci a vizat domeniul restituirii proprietarilor către foștii proprietari deposedați de stat, iar pe de alta parte, prin raportare la cauzele deja citate, în cadrul cărora a fost analizată convenționalitatea însăși actului normativ de care se prevalează recurenții în cauza - OUG 40/1999.
Ca atare, în condițiile în care CEDO a reținut deja în deciziile pronunțate în cauzele formulate împotriva statului român că dispozițiile OUG nr. 40/1999 sunt defectuoase în privința duratei prelungirii contractelor de închiriere și nu asigură un echilibru just între protecția dreptului individului la respectarea bunurilor sale și cerințele interesului general, concluzionând că în caz contrar, se încalcă art. 1 din Protocolul nr. 1, Curtea apreciază că instanța de apel a soluționat corect cererea de evacuare în virtutea principiilor dezvoltate de jurisprudența europeană în materie.
Curtea nu poate primi ca fondate nici criticile referitoare la greșita apreciere de către tribunal a lipsei incidentei în cauza a prevederilor OUG 8/2004 și respectiv OUG 44/2009, câtă vreme aceste acte normative stabilesc expres că vizează exclusiv contractele de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe, din proprietatea statului sau a unităților administrativ - teritoriale, or, așa cum s-a reținut anterior imobilul din care s-a dispus evacuarea recurenților este proprietatea exclusivă a reclamantei, fiind retrocedat acesteia, nemaifiind în proprietatea statului sau a unităților administrativ - teritoriale.
În ceea ce privește motivul de recurs, prevăzut de art. 304 pct. 8.pr.civ. indicat în partea finală a cererii de recurs, curtea re ine că acest motiv a fost practic indicat în mod formal, fără ca recurenții să precizeze în concret criticile pe care înțeleg sa le formuleze împotriva deciziei recurate.
Față de toate considerentele anterior expuse, curtea apreciază că prin menținerea în imobil a recurenților, care nu au un contract încheiat cu titularul dreptului de proprietate asupra acestui bun, i s-ar impune pârâtei - reclamante o sarcina excesiva, care, conform jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului, este incompatibilă cu prevederile art. 1 din Protocolul 1 la CEDO.
Pentru considerentele de fapt și de drept ce preced, Curtea în conformitate cu dispozițiile art. 312 alin. 1 din Codul d e procedură civilă și art. 274 din Codul d e procedură civilă, reținând că recurenții se află în culpa procesuală, astfel că nu pot pretinde în prezenta cauza cheltuieli de judecata, va respinge recursul promovat, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul formulat de recurenții - reclamanți și G, împotriva deciziei civile nr. 362 A/17.03.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în contradictoriu cu intimata - reclamantă și intimații - pârâți, MUNICIPIUL B prin PRIMARUL GENERAL și SC SA.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică, azi 03.12.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - MARI - - -
--
GREFIER
I
Red.
./
2 ex./04.01.2010
TB-3 -;
Jud.3 -
Președinte:Ionelia DrăganJudecători:Ionelia Drăgan, Ilie, Mihai Andrei Negoescu
