Obligație de a face. Decizia 2127/2009. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
Secția civilă, de muncă și asigurări sociale,
pentru minori și familie
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 2127/R/2009
Ședința publică din: 22.10.2009.
PREȘEDINTE: Andrea Chiș
JUDECĂTORI: Andrea Chiș, Ana Ionescu Eugenia Pușcașiu
: - -
GREFIER: - -
S-a luat în examinare recursul formulat pârâta SC SA împotriva deciziei civile nr.10/A din 25.02.2009 pronunțată de Tribunalul Bistrița N în dosarul nr- privind și pe intimata reclamantă, având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal făcut în cauză se constată că nu au răspuns părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei după care se constată că s-a solicitat judecarea cauzei în lipsă. S-a depus la dosar prin registratura instanței concluzii scrise de către reclamanta intimată.
Instanța din oficiu invocă motivul de recurs de ordine publică raportat la disp. art.304 pct. 1.pr.civ, referitoare la compunerea instanței care a judecat calea de atac, la natura juridică a litigiului și la valoarea obiectului acestuia, având în vedere art.2821alin.1 pr.civ.
Curtea lasă cauza în pronunțare.
CURTEA
Prin sentința civilă nr. 3218/2008 pronunțată la data de 22 septembrie 2008 de Judecătoria Bistrița, a fost admisă acțiunea precizată de reclamanta împotriva pârâtei SC SA B și în consecință: s-a constatat că între reclamantă și pârâtă a intervenit, prin tacită relocațiune, prelungirea contractului de închiriere din 19.06.2007, având ca obiect locuința (garsonieră) nr. 38, compusă dintr-o cameră și o baie; a fost obligată pârâta să încheie cu reclamanta, în calitate de chiriașă a locuinței situată în Căminul de nefamiliști din B,-, parter, apartament 38, contractul de vânzare cumpărare pentru locuința menționată conform prevederilor art. 6 din Decretul-lege nr. 61/1990, art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 și Decretului nr. 93/1977.
A fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 529,6 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre prima instanță, a reținut că la data de 21.12.2006 între reclamantă, în calitate de locatar și pârâtă, în calitate de locator s-a încheiat contractul de închiriere nr. 1.800, având ca obiect camera nr. 38 din imobilul situat în B,-, proprietatea pârâtei, contract reînnoit din trei în trei luni, până la 19.09.2007, pârâta refuzând să-i mai prelungească contractul de închiriere, însă totuși lună de lună a încasat chiria și cheltuielile curente de întreținere, astfel că din punct de vedere legal, această conduită echivalează cu tacita relocațiune, potrivit art. 1437.civ.
Locuința reclamantei - locatară a de nefamiliști din care face parte este din categoria celor construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, anterior anului 1990 (respectiv în perioada 1978-1980) și a devenit proprietatea pârâtei.
Situația juridică a locuinței în litigiu cade sub reglementarea cuprinsă în art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, normă legală ce obligă la vânzarea locuinței către chiriași și care are un caracter imperativ, stabilind în sarcina unităților proprietare obligația de a avea o anumită conduită, respectiv de a transfera dreptul de proprietate prin vânzare asupra spațiilor cu destinația descrisă, titularilor contractelor de închiriere, sigur cu respectarea cumulativă a următoarelor condiții: locuințele să fie din categoria celor construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat; locuințele să fie construite până la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992; creditorul obligației de înstrăinare să aibă calitatea de titular al unui contract de închiriere la aceeași dată și respectiv să existe exprimarea opțiunii creditorului de a dobândi în proprietate locuința, cerințe întrunite în prezenta cauză.
La adoptarea acestei soluții instanța a avut în vedere și Decizia nr. XXI/2008 pronunțată de Curtea Constituțională cu privire la excepția de neconstituționalitate a art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992.
Instanța nu a considerat că pentru a se putea vinde locuința în cauză este necesar a se stabili prețul de vânzare pe calea unei expertize tehnice de specialitate, întrucât dispozițiile legale mai sus citate conțin suficiente elemente de stabilire a prețului legal la care pârâta este obligată să vândă.
Prin decizia civilă nr. 10 din 25.02.2009 a Tribunalului Cluja fost respins ca nefondat apelul declarat de pârâta SC SA B, împotriva sentinței civile nr. 3218 din 22 septembrie 2008 pronunțată de Judecătoria Bistrița în dosarul civil nr-, iar apelanta a fost obligată să plătească intimatei, suma de 300 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel, reprezentând onorariu de avocat.
Pentru a pronunța această decizie, tribunalul reținut că în mod corect prima instanță a constatat că în cauză sunt îndeplinite cumulativ toate cele 3 condiții prev. de art. 7 din Legea nr. 85/1992 necesare nașterii obligației de a vinde. Astfel, în mod legal s-a reținut că imobilul s-a constituit din fondurile statului, nu face parte din categoria locuințelor de intervenție, iar reclamanta intimată are calitatea de chiriaș la momentul la care și-a exprimat voința de a cumpăra, pe considerentul că deși contractul de închiriere nr. 765/22.06.2007 a expirat la împlinirea duratei stabilite de 3 luni, chiriașul a fost lăsat în continuare să locuiască în imobil, fără ca până la data formulării cererii de cumpărare pârâta proprietară să-i fi notificat concediul, pârâta a încasat lunar chiria și cheltuielile curente de întreținere aferente acestui spațiu locativ, astfel că a operat tacita relocațiune.
Nu se poate reține încălcarea dreptului de proprietate al pârâtei apelante urmare a instituirii obligației de a vinde, deoarece o asemenea obligație rezultă din Legea nr. 85/1992, adoptată în scopul de a crea posibilitatea ca oricare chiriaș al unei locuințe construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat să devină proprietar al locuinței respective, prin cumpărare, în anumite condiții de preț și creditare.
Pe de altă parte, nu există nicio rațiune pentru care un imobil construit din fondurile de stat să intre gratuit în capitalul social al unei societăți private (urmare a includerii în prețul acțiunilor a valorii acestui imobil construit nu de societatea pârâtă ci de stat).
În ceea ce privește cererea de stabilire de către instanță a prețului vânzării, tribunalul a constatat că în mod corect instanța de fond a apreciat că aceasta nu se impune atâta timp cât modalitatea stabilirii prețului este indicată detaliat și explicit în cuprinsul art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992.
Astfel, conform acestui text, prețul se stabilește în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale Legii nr. 85/1992, ținându-se seama de coeficienții de uzură din Decretul nr. 93/1977 și de indexarea în funcție de creșterea salariului minim brut pe țară la data cumpărării față de cel existent la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992.
Ca atare, prețul se va determina în funcție de anul construirii imobilului, avându-se în vedere prețurile din anexa 1 din Legea nr. 85/1992 și anexa 1 din Decretul-lege nr. 61/1990 ori anexa 2 din Decretul-lege nr. 61/1990, după caz, la care se vor aplica coeficienții de uzură în timp din tabelul 3 din anexa 2 la Decretul nr. 93/1977 și indexarea conform creșterii salariului minim brut pe țară la data cumpărării prin raportare la cel existent la momentul intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992.
În aceste condiții, prețul se poate stabili cu ușurință de pârâta vânzătoare. Oricum atâta timp cât sunt respectate strict dispozițiile art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992, republicată, nu există niciun motiv pentru care cumpărătorul să se opună prețului.
În cazul unei eventuale opoziții, prețul se va stabili oricum potrivit dispoziției legale menționate, cu luarea în considerare a salariului minim brut pe țară la data pronunțării prezentei decizii.
Chiar pârâta apelantă prin întâmpinare și în apel învederează faptul că dispozițiile art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992, republicată, arată explicit modul de stabilire al prețului. Or, în condițiile existenței unei prevederi explicite, stabilirea prețului pe calea unei expertize în prezentul cadrul procesual apare ca inutilă și de natură să întârzie nejustificat justa soluționare a cauzei.
Însăși reclamanta a solicitat prin acțiune stabilirea prețului conform art. 7 al Legii nr. 85/1992, republicată, astfel că nu se poate opune cu succes unei valori ce rezultă obligatoriu din lege.
Singura obligație ce incumbă apelantei este aceea de a încheia contractul de vânzare-cumpărare la un preț stabilit în condițiile art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992, republicată.
Tribunalul considerat că nu este întemeiată nici cererea de stabilire a unui termen de plată.
Odată stabilită obligația de a vinde, apelanta are obligația de a calcula prețul vânzării conform dispozițiilor art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992, republicată, de a-l comunica cumpărătorului și de a încheia contractul de vânzare-cumpărare.
În lipsa unui termen de plată, conform dispozițiilor generale ce reglementează vânzarea, prețul trebuie plătit la momentul încheierii contractului, ca o consecință a principiului simultaneității executării obligațiilor sinalagmatice (art. 1362.civ.).
Din moment ce reclamanta intimată nu a solicitat vânzarea cu plata prețului în rate, conform art. 11 din Legea nr. 85/1992, republicată, vânzarea imobilului va avea loc cu plata integrală la momentul încheierii contractului.
Ca atare, stabilirea unui termen de 30 de zile pentru plată apare ca o măsură defavorabilă apelantei, care urmărește încasarea prețului în termenul cel mai scurt, constituind o înrăutățire a situației în propria cale de atac.
În condițiile în care cumpărătorul se opune plății prețului stabilit corect conform dispozițiilor art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992, republicată, înseamnă că acordul de voință al părților nu s-a realizat, obligația stabilită prin hotărâre judecătorească a devenit imposibil de executat datorită exclusiv culpei cumpărătorului care nu a acceptat prețul legal, astfel că pârâta apelantă poate dispune de bun așa cum dorește.
În cazul imposibilității executării obligației din culpa reclamantei intimate, apelanta are posibilitatea de a notifica concediul pentru a pune capăt contractului de închiriere reînnoit tacit, de a solicita evacuarea chiriașului și de a constata refuzul nejustificat al reclamantei intimate de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, desigur condiționat de îndeplinirea de apelantă a obligațiilor sale (stabilirea corectă a prețului conform dispozițiilor menționate, încunoștințarea reclamantei despre preț, invitarea acesteia în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare).
Sub aspectul consecințelor care rezultă din refuzul reclamantei de a plăti prețul legal, situația este identică, fie că se stabilește un termen de plată, fie că nu se stabilește niciunul și devin incidente regulile generale ale vânzării, respectiv plata la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, în ambele cazuri contractul neputându-se încheia.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs în termenul legal pârâta, solicitând în principal admiterea apelului și respingerea acțiunii ca neîntemeiată, iar în subsidiar, admiterea acțiunii cu respectarea a două condiții cumulative, și anume, stabilirea unui preț în conformitate cu disp. art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992 și obligarea reclamantei să achite prețul integral în termen de 30 de zile de la rămânerea irevocabilă hotărârii judecătorești.
În motivarea recursului întemeiat pe disp. art. 304 pct. 7,8 și 9 Cod proc.civ. recurenta a arătat că imobilul în litigiu face parte din capitalul social al societății, iar diminuarea acestuia se poate face numai în condițiile speciale impuse de Legea nr. 31/1990. În această situație, obligarea ei la vânzarea apartamentului ar echivala cu o încălcare a dreptului ei de proprietate.
Recurenta a mai arătat că reclamanta nu avea calitatea de chiriaș la data publicării Legii nr. 85/1992.
În ce privește cererea subsidiară, recurenta invocat disp. art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992, cu privire la stabilirea prețului, iar referitor la termenul de plată a arătat că ar fi incorect să fie obligați vinde un imobil unei persoane care nu este dispusă, decât declarativ, să achite prețul stabilit de instanță.
Examinând recursul declarat, prin prisma disp. art. 137 Cod proc.civ. art. 304 pct. 1 și art. 2821Cod proc.civ. curtea va admite recursul, va casa decizia civilă nr. 10/2009 Tribunalului Bistrița -N și va trimite cauza spre rejudecare ca recurs la același tribunal, pentru următoarele considerente:
Obiectul prezentei acțiuni îl constituie constatarea reînnoirii contractului de închiriere dintre părți și obligarea pârâtei să încheie cu reclamanta contract autentic de vânzare-cumpărare pentru apartamentul nr. 38 situat în B,-.
Raportat la disp. art. 84 Cod proc.civ. instanța este obligată să caracterizeze acțiunea introdusă în raport de natura dreptului și scopului urmărit prin exercitarea acțiunii. În speță, prin promovarea acțiunii reclamanta urmărește să obțină un drept de proprietate asupra apartamentului în litigiu, acțiune ce are un caracter real și în raport de care urmează a se stabili instanța competentă să judece.
Conform precizărilor făcute de părți în ședința publică din 11 mai 2009, prețul apartamentului (valoarea litigiului) este de 2100 lei.
Conform disp. art. 2821alin. 1 Cod proc.civ. nu sunt supuse apelului hotărârile judecătorești date în primă instanță, introduse pe cale principală al căror obiect are o valoare de până la 100.000 RON inclusiv.
Prin urmare, tribunalul soluționând cauza ca instanță de apel, a pronunțat o hotărâre nelegală cu încălcarea normelor de ordine publică prev. de art. 304 pct. 1 Cod proc.civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de pârâta SC SA împotriva deciziei civile nr. 10 din 25 februarie 2009 Tribunalului Bistrița N pronunțată în dosar nr-, pe care o casează și trimite cauza spre rejudecare ca recurs la același Tribunal.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 22 octombrie 2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI GREFIER
- - - - - - - -
Red. IA dact. GC
5 ex/11.11.2009
Jud.apel:,
Președinte:Andrea ChișJudecători:Andrea Chiș, Ana Ionescu Eugenia Pușcașiu
