Obligație de a face. Decizia 23/2010. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI
ASIGURĂRI SOCIALE
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 23/
Ședința publică din 20 ianuarie 2010
Completul de judecată constituit din:
PREȘEDINTE: Gabriel Lefter
JUDECĂTOR 2: Daniela Petrovici
JUDECĂTOR 3: Mihaela Popoacă
Grefier - - -
Pe rol, soluționarea recursului civil formulat de recurentul reclamant, domiciliat în C,-,.1,.2, județul C, împotriva deciziei civile nr. 225, pronunțată de Tribunalul Constanța la data de 31 martie 2009, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații pârâți C, cu sediul în C,-, -8, parter, MUNICIPIUL C PRIN PRIMAR și CONSILIUL LOCAL C, ambii cu sediul în C,-, având ca obiectobligația de a face.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 13 ianuarie 2010, fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, iar completul de judecată, întrucât nu a putut hotărî de îndată, în temeiul dispozițiilor art. 260(1) Cod procedură civilă, a amânat pronunțarea la data de 20 ianuarie 2010, pentru când a soluționat astfel:
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
Din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanța sub nr-, reclamantul, în contradictoriu cu pârâții C, Municipiul C prin Primar și Consiliul Local C, a solicitat instanței să pronunțe o hotărâre prin care să dispună obligarea pârâților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare privind apartamentul nr. 2, situat în C-, etaj 1, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii s-a arătat că reclamantul locuiește în imobilul din litigiu, împreună cu fiul său, în baza contractului de închiriere nr. 721/2005, prelungit până la data de 18 aprilie 2009, iar de la data de 31 august 2006 făcut demersuri pentru cumpărarea apartamentului, în sensul că a depus cereri la. C și i s-a răspuns că va fi înștiințat în scris cu privire la modalitatea de vânzare a imobilului.
În drept au fost invocate art. 1075 Cod civil.
Pârâta C, legal citată, a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acțiunii.
În cauză au fost administrate: proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâtei P C, proba cu expertiza tehnică imobiliară având ca obiectiv identificare imobil și stabilirea valorii de circulație.
Prin sentința civilă nr. 15466 din 15 septembrie 2008 Judecătoria Constanțaa admis acțiunea și a obligat pârâții să încheie cu reclamantul contractul de vânzare-cumpărare, având ca obiect imobilul situat în C,-, etaj 1,. 2, județul C, la prețul stabilit prin raportul de expertiză tehnică imobiliară întocmit în cauză de expert, respectiv 61.020,0 lei.
În considerentele hotărârii, instanța de fond a reținut că la data de 21 iunie 2005 reclamantul a încheiat contractul de închiriere înregistrat sub nr. 72 la. C, având ca obiect imobilul din litigiu, prelungit până la data de 8 aprilie 2009, iar ca urmare a cererilor de cumpărare formulate, pârâta C i-a comunicat prin mai multe adrese că se va înainta către Primăria Municipiului C documentația în vederea obținerii situației juridice și a avizului de vânzare pentru imobil, urmând ca ulterior să se demareze procedura de vânzare.
S-a reținut că, potrivit adresei emise de către pârâtă (fila 34), imobilul din litigiu figurează în arhivele Biroului vânzări din cadrul C, ca fiind preluat conform Decretului nr. 712/1966 și Deciziei nr. 15024/1954 emisă de Comitetul Executiv al Orașului C și că Direcția Patrimoniu din cadrul Primăriei Municipiului Cae mis adresa nr. 27622 din 21 martie 2008, prin care se atestă faptul că imobilul situat în C- aparține domeniului privat al Municipiului
De asemenea, s-a arătat că pentru imobilul din litigiu nu este înregistrată nicio notificare formulată în baza Legii nr. 10/2001, astfel cum rezultă din adresa nr. 93256 din 12 august 2007 Direcției Administrație Publică Locală din cadrul Primăriei Municipiului
În consecință, instanța a constatat că reclamantul beneficiază de dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, dreptul de a cumpăra fiind acordat titularului contractului de închiriere, iar pârâții pot fi obligați să vândă această locuință.
Față de situația de fapt reținută, instanța a apreciat că transmiterea dreptului de proprietate de la pârâți - care dețin în proprietate, respectiv în administrare, imobilul - la reclamant, este supusă principiului libertății încheierii actelor juridice, libertate care, în acest context, trebuie să se circumscrie unei necesități de ordin juridic, configurată de dispozițiile Legii nr. 112/1995.
În termen legal, împotriva sentinței civile menționate mai sus au declarat apel pârâții Municipiul C prin Primar și Consiliul Local C, precum și pârâta
În dezvoltarea motivelor de apel formulate, apelanții Municipiul C prin Primar și Consiliul Local C au arătat că instanța de fond a ignorat una din condițiile impuse chiriașilor de Legea nr. 112/1995 pentru a putea
cumpăra spațiile ocupate, respectiv aceea de a fi avut calitatea de chiriași la momentul intrării în vigoare a acestei legi.
La rândul său, apelanta Cac riticat hotărârea instanței de fond în primul rând pe considerentul că art. 9 din Legea nr. 112/1995 nu instituie o obligație de vânzare în sarcina deținătorului imobilului, iar o interpretare contrară ar presupune încălcarea gravă a principiului libertății de voință ce guvernează domeniul contractual.
De asemenea, aceeași apelantă a susținut că în cauză nu era îndeplinită cerința ca reclamantul să fi avut calitatea de chiriaș la momentul intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995 și că instanța nu poate complini procedura de vânzare a imobilelor din fondul locativ de stat.
Prin decizia civilă nr. 225 din 31 martie 2009 Tribunalul Constanțaa anulat ca netimbrat apelul formulat de Municipiul C și Consiliul Local C și a admis ca fondat apelul formulat de
S-a schimbat în tot sentința apelată în sensul respingerii acțiunii reclamantului ca nefondată. A fost obligat intimatul reclamant să achite apelantei pârâte C suma de 500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocat fond și apel.
Pentru a pronunța această soluție instanța de apel a reținut, în esență, că imobilul în litigiu a intrat în proprietatea statului în baza Decretului nr. 712/1966 și a Deciziei nr. 15024/1954 emise de Comitetul Executiv al Orașului C și nu a făcut obiectul vreunei notificări conform Legii nr. 10/2001. S-a mai reținut însă că reclamantul nu întrunește cumulativ condițiile impuse de art. 9 din Legea nr. 112/1995 pentru cumpărarea locuinței întrucât la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995 reclamantul nu avea calitatea de chiriaș în imobil.
Împotriva acestei decizii, în termen legal, a declarat recurs reclamantul, care a criticat-o pentru nelegalitate conform art. 304 pct. 8 și 9 Cod procedură civilă.
Recurentul a susținut că instanța de apel a făcut o greșită aplicare la speță a dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995, care reglementează vânzarea locuințelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari către chiriași, fără a face nicio distincție între titularii contractului de închiriere la momentul intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995 și persoanele care au dobândit calitatea de chiriași ulterior acestei date.
Împrejurarea că reclamantul nu deținea contract de închiriere la data promulgării Legii nr. 112/1995 nu constituie un impediment pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare conform Legii nr. 112/1995, în condițiile în care în momentul de față acesta este singurul cadru legislativ care permite chiriașilor cumpărarea locuințelor închiriate.
Numai în condițiile în care ar cumpăra locuința, reclamantul ar avea posibilitatea să aducă îmbunătățiri imobilului și să asigure fiului său de 9 ani condiții de trai decente.
Analizând legalitatea hotărârii recurate în raport de criticile reclamantului se constată că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:
Legiuitorul de după 1990 adoptat o politică socială constantă și a edictat o serie de măsuri de protecție a chiriașilor aflați în folosința fondului locativ de stat, constituit la vremea respectivă, nu numai din acele locuințe construite de stat sau de unitățile economice sau bugetare de stat, ci și locuințele preluate abuziv după data de 6 martie 1945, aparținând persoanelor fizice sau juridice, cu capital mixt sau privat.
proprietății private promovată și susținută de sistemul totalitar în paralel cu exacerbarea superiorității dreptului de proprietate socialistă a întregului popor, au fost cauze care au contribuit la extinderea pe scară largă a proprietății de stat, sub toate formele pe care aceasta le-a îmbrăcat, au dus la crearea unui număr impresionat de locuințe în fondul statului, închiriate pe termene îndelungate, chiar zeci de ani, prin prorogări succesive legale, contra unor sume de bani modice.
Aceasta a fost una dintre rațiunile pentru care obiectiv și legitim statul a edictat o serie de măsuri de protecție a acestor categorii de chiriași, printre care și prevederea din art. 9 din Legea nr. 112/1995, acordându-le dreptul la cumpărarea locuințelor la un preț preferențial, sub nivelul practicat pe piața liberă.
Conform dispozițiilor art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995, dreptul de cumpărare conferit titularilor contractului de închiriere, corelativ obligației de vânzare stabilite în sarcina deținătorilor, este condiționat de valabilitatea contractului de închiriere, dar și de împrejurarea ocupării efective a locuinței la data de 29 ianuarie 1996 (data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995).
Prin urmare, analizând câmpul de aplicare a Legii nr. 112/1995 prin prisma subiectelor cărora li se adresează, Curtea reține că Legea nr. 112/1995 se referă la chiriașii titulari de contract, la momentul intrării în vigoare a acestui act normativ.
Articolul 41din Normele de aplicare a Legii nr. 112/1995, modificată prin nr.HG 11/1997, stipulează că dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc îl au numai chiriașii care, având contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii.
Actele de vânzare-cumpărare încheiate de chiriași care nu îndeplineau condițiile cerute de art. 41din normele de aplicare a Legii nr. 112/1995 sunt lovite de nulitate (art. 91din nr.HG 20/1996, modificată prin nr.HG 11/1997).
În cadrul controlului de constituționalitate posterior promulgării Legii nr. 112/1995, prin Decizia nr. 485/1997 publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 143 din 8 aprilie 1998, Curtea Constituțională a stabilit că prin dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 nu sunt înfrânte prevederile art. 16 alin. 1 din Constituție, referitoare la egalitatea cetățenilor în fața legii și a autorităților publice "deoarece prin art. 9 din Legea nr. 112/1995 se acordă posibilitatea tuturor chiriașilor titulari ai contractelor de închiriere a apartamentelor în care locuiesc de a opta între a cumpăra aceste apartamente după expirarea termenului prevăzut de art. 14 din lege, sau de a rămâne în continuare chiriași".
Jurisprudența Curții Constituționale este constantă în aprecierea că "principiul egalității nu înseamnă uniformitate, așa încât dacă la situații egale trebuie să corespundă un tratament egal, la situații diferite tratamentul juridic nu poate fi decât diferit (Decizia nr. 49/1998 publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 161 din 23 aprilie 1998).
Prin voința sa, legiuitorul a înțeles să adopte în anul 1995 măsuri de protecție a chiriașilor aflați la acel moment în folosința fondului locativ de stat constituit și din locuințele preluate abuziv după data de 6 martie 1945, fără ca prin această măsură să realizeze o discriminare între persoanele care aveau această calitate la momentul intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995 și cei care au dobândit această calitate ulterior anului 1996, persoanele din urmă aflându-se în situații juridice diferite, care justifică un regim juridic diferit.
Prin urmare, instanța de apel a reținut în mod corect că reclamantul, dobândind calitatea de chiriaș în imobilul în litigiu în anul 2005, după intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995, nu îndeplinește condițiile legale pentru cumpărarea acestei locuințe conform art. 9 din legea nr. 112/1995.
Susținerea recurentului reclamant în sensul că Legea nr. 112/1995 este singurul act normativ în vigoare care reglementează vânzarea imobilelor preluate abuziv de către stat, nu poate fi reținută ca fondată.
Ulterior anului 1995 au fost adoptate acte normative noi - nr.OUG 40/1999 și Legea nr. 10/2001 - prin care s-au stabilit alte măsuri de reparare a prejudiciilor cauzate foștilor proprietari deposedați abuziv în perioada 1945-1989, cât și alte măsuri de protecție a chiriașilor din imobilele rămase în proprietatea statului și a unității administrativ-teritoriale.
Prin nr.OUG 40/1999 și art. 42 din Legea nr. 10/2001 s-a prevăzut posibilitatea înstrăinării locuințelor ce nu au fost restituite foștilor proprietari în urma procedurilor reglementate de capitolul III din lege, chiriașii din aceste locuințe având un drept de preempțiune la cumpărare.
Până la momentul la care unitatea administrativ-teritorială deținătoare a bunului va hotărî asupra oportunității vânzării locuinței, reclamantul are calitatea de chiriaș în acest imobil, drept ce a fost prorogat legal conform nr.OUG 44/2009.
Se reține, însă, în cauză că prima instanță a analizat cererea reclamantului exclusiv prin raportare la dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, nefiind supusă dezbaterii contradictorii a părților vânzarea locuinței în litigiu în temeiul Legii nr. 10/2001. De altfel, din analiza motivelor de apel formulate atât de pârâta C, cât și de pârâții Municipiul C și Consiliul Local al Municipiului C, se reține că toate criticile au vizat exclusiv aplicarea dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995 și art. 41din Normele de aplicare a Legii nr. 112/1995 la speța de față și anume inexistența calității reclamantului de chiriaș al imobilului la momentul intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995.
În această situație se rețin neavenite și urmează a fi înlăturate considerentele instanței de apel în care s-a reținut că reclamantul nu este îndreptățit la cumpărarea locuinței nici în temeiul art. 42 din Legea nr. 10/2001, întrucât această problemă de drept nu a făcut obiectul dezbaterilor nici în fața instanței de fond și nici în apel, hotărârea Tribunalului Constanța nerăspunzând exigențelor art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului sub acest aspect.
Curtea Europeană a reținut constat că "sarcina judecătorului este de a veghea ca toate elementele susceptibile să influențeze soluționarea pe fond a litigiului să facă obiectul dezbaterii în contradictoriu între părți" (Curtea Europeană a Drepturilor Omului, Cauza Ruiz Mateos contra Spaniei, Hotărârea din 23 iunie 1993, seria A nr. 262).
Pentru a asigura respectarea acestei cerințe judecătorul va fi obligat să pună în discuția părților toate chestiunile de care depinde soluționarea cauzei iar în cazul în care au fost administrate probatorii cu înscrisuri, judecătorul are obligația de a asigura părților din proces posibilitatea să se familiarizeze cu probele de la dosarul cauzei.
Aceste considerente își mențin valabilitatea și în raport cu recursul formulat de reclamantul. Se reține că în cadrul motivelor de recurs formulate cu respectarea cerințelor art. 306 Cod procedură civilă, singura critică adusă hotărârii Tribunalului Constanțaa constitut-o modalitate de aplicare și interpretare a dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995, recurentul susținând că inexistența calității de chiriaș la momentul adoptării acestui act normativ nu constituie un impediment la vânzarea locuinței, conform art. 9 din Legea nr. 112/1995.
Referirile făcute în notele scrise cu privire la posibilitatea cumpărării locuinței în temeiul Legii nr. 10/2001 nu pot fi analizate pentru prima oară în recurs, întrucât ele nu au făcut obiectul unor dezbateri contradictoriu în fața instanțelor de fond și de apel și nici nu au fost invocate în cadrul motivelor de recurs formulate în termenul legal, ci ulterior dezbaterilor, prin notele scrise depuse în termenul de amânare a pronunțării.
Prin urmare, Curtea a analizat recursul reclamantului în limitele investirii, conform motivelor de recurs formulate în termenul legal și care au vizat exclusiv înstrăinarea locuinței către reclamant în temeiul art. 9 din Legea nr. 112/1995.
Nimic nu îl împiedică însă pe reclamant să solicit cumpărarea locuinței ce nu a fost restituită în procedura Legii nr. 10/2001 foștilor proprietari, în temeiul acestui act normativ, ocazie cu care instanța de judecată va analiza toate elementele determinante pentru soluționarea cauzei în raport de cerințele art. 42 din Legea nr. 10/2001.
Pentru considerentele expuse, în baza art. 312 Cod procedură civilă se va respinge recursul reclamantul ca nefondat.
În baza art. 274 Cod procedură civilă, va fi obligat recurentul reclamant la 357 lei cheltuieli de judecată către intimații pârâți Municipiul C și Consiliul Local C și la 100 lei către intimata pârâtă
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul civil formulat de recurentul reclamant, domiciliat în C,-,.1,.2, județul C, împotriva deciziei civile nr. 225, pronunțată de Tribunalul Constanța la data de 31 martie 2009, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații pârâți C, cu sediul în C,-, -8, parter, MUNICIPIUL C PRIN PRIMAR și CONSILIUL LOCAL C, ambii cu sediul în C,-.
Obligă recurentul la 357 lei cheltuieli de judecată către intimații Municipiul C și Consiliul Local C și la 100 lei către intimata
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 20 ianuarie 2010.
Președinte, Judecători,
Pt. Grefier
- -
aflată în concediu medical
potrivit dispozițiilor art. 261 alin. 2
Cod procedură civilă, semnează
Grefier șef secție,
Jud. fond -
Jud. apel -,
Red. dec. rec. jud. /22.01.2010
gref.
2 ex./10.02.2010
Președinte:Gabriel LefterJudecători:Gabriel Lefter, Daniela Petrovici, Mihaela Popoacă
