Obligație de a face. Decizia 275/2008. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA CIVILĂ, DE MUNCĂ ȘI ASIGURARI SOCIALE,
PENTRU MINORI ȘI FAMILIE
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR. 275/R/2008 | |
Ședința publică 30 ianuarie 2008 | |
Instanța constituită din: | |
PREȘEDINTE: Viorica Crișan | - - |
JUDECĂTORI: Viorica Crișan, Marta Carmen Vitos Traian | - - - - |
GREFIER: | TARȚA |
S-a luat în examinare recursurile declarate de reclamanta și respectiv, de către reclamantul împotriva deciziei civile nr. 550/A din 16 octombrie 2007, pronunțată de Tribunalul Cluj îndosarul nr-, privind și pe pârâtul, având ca obiect obligația de a face.
La apelul nominal, la prima și la a doua strigare a cauzei, se prezintă reprezentanta reclamantei recurente, avocat în substituirea d-nei avocat, și pârâtul intimat, asistat de avocat, lipsă fiind restul părților.
Recursul reclamantei recurente este legal timbrat cu 4 lei taxă judiciară de timbru și 0,15 lei timbru judiciar. Recursul reclamantului recurent este insuficient timbrat cu 0,30 lei taxă judiciară de timbru.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care se constată că la data de 18 ianaurie 2008, fost depusă la dosar, din partea pârâtului intimat întâmpinare, prin care solicită respingerea recursului ca nefondat, din care un exemplar se comunică reprezentantei reclamantei recurente.
La termenul de azi, reprezentanta reclamantei recurente depune la dosar delegația de reprezentare, delegația de substituire, copiile chitanțelor prin care se atestă plata onorariului avocațial și timbrajul aferent recursului, potrivit mențiunilor din citație, acesta fiind astfel legal timbrat. Reprezentanta pârâtului intimat depune la dosar delegația de reprezentare și chitanța prin care se atestă plata onorariului avocațial.
Curtea, constată că deși a fost legal citat reclamantul recurent cu mențiunea achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 4 lei, până la termenul de azi acesta nu s-a conformat dispoziției instanței, motiv pentru care din oficiu, invocă excepția insuficientei timbrări a recursului promovat de acesta, și acordă cuvântul asupra excepției invocate.
Reprezentantele părților prezente la dezbaterile de azi pun concluzii în sensul admiterii excepției invocate și în consecință anularea recursului promovat de ca insuficient timbrat.
Nefiind alte cereri prealabile de formulat sau excepții de invocat, Curtea declară închisă faza probatorie și acordă cuvântul asupra recursului.
Reprezentanta reclamantei recurente solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat în scris, în principal respingerea în întregime a acțiunii reconvenționale promovată de reclamantul reconvențional, iar în subsidiar solicită modificarea duratei contractului de închiriere stabilită de către judecătorie și confirmată prin decizia atacată, în sensul că intervalul de 5 ani începe să curgă de la data de 20 iulie 2005, data încetării efectelor contractului de închiriere încheiat cu Consiliul Local C-N, de către chiriașul, cu cheltuieli de judecată potrivit chitanțelor depuse la dosar.
Reprezentanta pârâtului intimat susține întâmpinarea așa cum a fost formulată în scris, pune concluzii în sensul respingerii recursului ca nîntemeiat și în consecință menținerea ca temenică și legală a hotărârii recurate, cu cheltuieli de judecată în cuantum de 500 lei, reprezentând onorariu avocațial, potrivit chitanței depuse la dosar.
CURTEA
Prin sentința civilă nr.3380/23 apr.2007, pronunțată de Judecătoria Cluj -N în dosar civil nr.17488/2005 a fost admisă în parte acțiunea formulată de reclamantul reconvențional împotriva reclamanților-pârâți reconvenționali și și în consecință i- obligat pe aceștia la încheierea contractului de închiriere a camerei de 17,17 mp și acces la dependințe ale.nr.3 din C-N-, -.2, începând cu data rămânerii definitive a sentinței pentru chiria lunară de 70 RON.
Totodată reclamanții au fost obligați să plătească pârâtului suma de 500 RON, cheltuieli parțiale de judecată.
Acțiunea introductivă în evacuare formulată de reclamanții a fost disjunsă prin încheierea din 16 apr.2007.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că pârâtul a fost locatar cu titlu de închiriere al.nr.3 din C-N-, conform contractului nr.25373/18.05.1999 încheiat cu Consiliul Local C compus din 4 camere și dependințe, titlul de locațiune fiind prelungit prin actul adițional încheiat de părți din data de 28.04.2004, până la 8.04.2009.
În temeiul Legii 10/2001, prin dispoziția Primarului Mun. C-N nr.3625/209.10.2003 și.civ.nr.49/2004 imobilul de mai sus a fost retrocedat în natură proprietarilor deposedați, respectiv reclamanților.
Predarea imobilului în posesie s-a realizat în 2 etape: prin procesul verbal de predare primire nr.411/6.11.2003 și nr.508/7.07.2005 iar prin adresa Consiliului Local al mun. C-N s-a făcut cunoscut pârâtului restituirea de drept a apartamentului foștilor proprietari și împrejurarea că actul de închiriere al părților încetează, urmând ca pârâtul să încheie un nou contract de închiriere cu proprietarii actuali ai imobilului.
pârât, prin notificarea nr.713/ 3.10.2005 le-a comunicat reclamanților dorința de a încheia cu aceștia noul contract de închiriere cu mențiunea că este pensionat de boală și are o pensie de 292 RON.
S-a mai reținut că chiriașul a trimis o notificare anterioară celei trimisă de reclamanți pentru soluționarea problemelor locative dar conform procesului-verbal încheiat între părți la 30 sept.2005 reiese că proprietarii au refuzat încheierea contractului de închiriere motivând că nu sunt de acord cu cererea de închiriere a 2 camere ale apartamentului și acces la dependințe și cu plata chiriei de 70 RON.
Cu ocazia încheierii acestui proces verbal, chiriașul pârât le-a prezentat reclamanților actele medicale pe care și-a întemeiat cererea de închiriere a două camere, pârâtul fiind suferind de afecțiuni cardio-vasculare ce necesită atribuirea unei camere în plus conform anexei nr.2 din nr.OUG40/1999.
Tribunalul Cluj, prin.civ.nr.550/A din 16 oct.2007, admițând apelurile declarate de reclamanții și contra sentinței primei instanțe a schimbat-o în parte în sensul obligării reclamanților de a încheia cu pârâtul contract de închiriere pe o perioadă de 5 ani pentru camera de 17,17 mp, acces la hol, bucătărie, și folosința exclusivă a WC cu duș în suprafață de 2,71 mp, contra unei chirii lunare de 97 lei, începând cu data rămânerii definitive a hotărârii.
Au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței.
S-a reținut în considerentele deciziei că pârâtul, reclamant reconvențional este îndreptățit la încheierea unui nou contract de închiriere întrucât din concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză de expert reiese că ultimele lucrări de întreținere ale apartamentului s-au efectuat în anul 1990 fără a se constata provocarea de către chiriaș a unor stricăciuni însemnate cauzate clădirii și instalațiilor ori înstrăinarea fără drept a unor părți din apartament.
Din depozițiile martorilor audiați reiese că pârâtul a întreținut apartamentul în litigiu în sensul că a făcut curat, degradările produse fiind consecința folosirii normale a spațiului.
În ce privește subînchirierea, martorii audiați în cauză au arătat că aceasta s-a făcut de către apelantul.
Referitor la obligarea apelanților de a închiria pârâtului 2 camere ale apartamentului, tribunalul a stabilit că sentința primei instanțe este nelegală pentru următoarele:
În anexa 2 din OUG nr.40 /1999 sunt prevăzute bolile și persoanele a căror stare fizică necesită atribuirea unei camere în plus. Din adeverința medicală prezentată de către intimatul, reiese că acesta este suferind de cardiopatie ischemică cu hemipareză, atrofie centrală mixtă toxicoischemică, boală care este prezentată în anexa 2. Cu toate acestea, tribunalul a apreciat că legea prevede că afecțiunea pentru care bolnavul respectiv are dreptul la o cameră separată are ca scop protejarea celorlalți membri ai familiei care ar putea fi contaminați de boala de care suferă unul din membri familiei ori în cauză, nu se justifică față de cine are intimatul dreptul la o cameră în plus, în condițiile în care acesta este divorțat și este singurul din familie care mai locuiește în imobil. Altfel, s-ar ajunge la situația în care deși nu are posibilitatea de a efectua lucrările necesare și utile în apartament, de a achita chiria și cheltuielile de întreținere, intimatul să poată ocupa totuși un număr mai mare de camere, fără ca aceasta să-i profite în vreun fel stării precare de sănătate.
Ca urmare, tribunalul a apreciat că intimatul este îndreptățit doar la încheierea contractului de închiriere, respectiv, camera nr.1, în suprafață de 17,7 mp cu excluderea celei în suprafața de 9,63 mp.
În fine, în ceea ce privește cuantumul chiriei, din cuponul prezentat de către intimat reiese că acesta are un venit lunar de 391 lei, iar raportat la dispozițiile art. 15 pct. 3, chiria la care acesta poate fi obligat este de 25%, respectiv, 97 lei. Chiar dacă textul legii indică maximul chiriei ca fiind 25%, tribunalul a apreciat că acesta este și cel datorat de către intimat, ținând cont și de nivelul chiriilor pe piața imobiliară din C-N și de interesul celor doi apelanți proprietari ai imobilului.
La calculul chiriei s-a luat în considerare doar pensia întrucât așa cum s-a reținut anterior, nu s-a putut dovedi că după data încetării contractului de închiriere dintre pârât și Consiliul local al municipiului C-N acesta ar fi subînchiriat imobilul în cauză, iar cei trei studenți sunt chiriașii proprietarului.
În fine, legea prevede că durata contractului este de 5 ani, termen care curge fie de la încheierea contractului, fie de la data rămânerii irevocabile a hotărârii de obligare la încheierea contractului de închiriere.
Raportat la considerentele de mai sus, sentința judecătoriei a fost schimbată în parte în sensul obligării pârâților reconvenționali la încheierea contractului de închiriere cu fostul chiriaș pentru o cameră, WC cu duș și acces la dependințele apartamentului, pe perioada celor 5 ani stabilită prin hotărârea fondului, contra chiriei lunare de 97 lei.
Împotriva deciziei instanței de apel, reclamanții și au declarat recurs.
Prin recursul declarat de reclamanta se cere admiterea lui în baza prevederilor art.304 pct.9 proc.civ. și în principal, respingerea în întregime a acțiunii reconvenționale promovată de pârâtul și în subsidiar, modificarea duratei contractului de închiriere stabilită de către instanțe, în sensul ca intervalul de 5 ani să înceapă a curge de la 20.07.2005, data încetării efectelor contractului de închiriere încheiat între Consiliul Local al mun. C-N și fostul chiriaș.
Se solicită și obligarea intimatului la cheltuieli de judecată.
După expunerea conținutului hotărârilor judecătorești pronunțate în cauză a succesiunii titularilor dreptului de proprietate asupra apartamentului în litigiu și a contractelor de locațiune încheiate, în motivarea recursului reclamanta arată că pârâtul locuiește în apartament de 18 ani iar la discuția purtată cu acesta în luna septembrie 2005 nu s-a ajuns la nici un rezultat motiv pentru care a promovat acțiune în evacuare atât pentru lipsa titlului locativ cât și pentru daune aduse proprietarilor prin folosința abuzivă și degradarea apartamentului, acțiune disjunsă dar în privința căreia la 7.12.2007 a formulat cerere de repunere pe rol.
Recurenta consideră că obligarea ei de a încheia cu pârâtul contract de închiriere violează dispozițiile art.13 lit. și h din nr.OG40/1999, legea acordând proprietarului posibilitatea de a refuza motivat încheierea contractului cu chiriașul care prin conduita sa face imposibilă atingerea scopului legii, respectiv cea de protecție al chiriașilor.
Opțiunea legiuitorului de a enumera limitativ situațiile de refuz justificat al proprietarilor în ce privește încheierea unui contract de închiriere este în consonanță cu jurisprudența CEDO, "dar este apreciată ca și insuficientă și de natură a crea o disproporție între interesele chiriașilor și cele ale proprietarilor", sens în care partea face trimitere la hotărârea Radovici-Stănescu vs. România și hotărârea Cleja- Mihalcea vs.România.
În esență recurenta susține că pe lângă situațiile surprinse de art.13 din nr.OG40/1999 și care sunt de natură a garanta exercitarea oricărui drept locativ în conformitate cu scopul economic și social pentru care a fost recunoscut, sunt de reținut ca manifestări abuzive și de rea credință toate acele alegații ale chiriașilor întemeiate pe nerespectarea cerințelor de fond și formă ale notificării, conduita abuzivă și disprețuitoare la adresa dreptului de proprietate, lipsa de interes pentru întreținerea corespunzătoare a locuinței folosită fără reparații timp de 18 ani, deteriorarea și provocarea de stricăciuni apartamentului, elemente ce justifică neîncheierea unui nou contract de închiriere.
În privința conduitei și modului de folosință al imobilului de către pârât, recurenta arată că în dos.civ.nr- al Judecătoriei Cluj -N cu termen de judecată la 7.01.2008 a fost acționată în judecată de Asociația de proprietari din C-N-, dar și de fam. și, pentru efectuarea reparațiilor necesare la baie și instalația de apă, sistarea infiltrațiilor ce au dus la degradarea. fam., achitarea costului reparațiilor necesare la casa scărilor și apartament ca urmare inundării produsă din neglijență.
Sumele solicitate fiind foarte mari este fără dubiu faptul că stricăciunile însemnate au fost produse de către chiriașul.
Un alt motiv al refuzului de închiriere îl constituie subînchirierea de către pârât a spațiului locativ unor persoane neîndreptățite fapt ce ar fi condus la nemulțumirea locatarilor din imobil.
Ultima dintre criticile invocate în recurs se referă la momentul încheierii contractului, moment ce ar trebui să coincidă cu data încetării efectelor contractului de închiriere anterior - 20.07.2005, în caz contrar existând o perioadă de aproximativ 2 ani în care intimatul deși a locuit în imobil nu a avut nici titlu locativ și nici nu a achitat chirie lunară.
Prin recursul declarat de reclamantul se cere admiterea lui și schimbarea în întregime a hotărârii în sensul respingerii acțiunii reconvenționale.
În motivarea recursului se arată că lipsirea de proprietate impusă de necesitatea protejării chiriașilor este obligatorie pentru proprietar doar o anumită perioadă de timp de la data retrocedării, apreciată ca necesară pentru rezolvarea situației locative a chiriașului.
Din anul 2003 de când apartamentul le-a fost restituit recurenților, intimatul are folosința exclusivă a două camere ale apartamentului și acces neîngrădit la părțile comune, astfel că chiar în absența formei scrise a contractului nu se poate spune că între părți nu s-au stabilit raporturi de locațiune.
La 22.09.2005, intimatul a fost notificat să se prezinte pentru restrângerea în folosința spațiului la o cameră și plata chiriei dar cu ocazia întâlnirii din 30.09.2005 acesta a refuzat încheierea contractului.
Față de refuzul încheierii contractului de închiriere, al refuzului acceptării schimbului de locuință, degradărilor aduse apartamentului și lipsei de întreținere din culpa intimatului, recurentul consideră că pârâtul în baza art.13 al OUG40/1999 nu mai este îndreptățit la închiriere.
În drept s-a invocat art.299 și urm. proc.civ.
În probațiune s-a depus copia acțiunii civile din dos.civ. nr.10695/2007.
Prin întâmpinarea depusă la dosar intimatul a cerut respingerea ambelor recursuri ca nefondate și obligarea recurenților în solidar la cheltuieli de judecată.
Cu privire la recursul declarat de reclamantul,Curtea constatând că partea nu și-a îndeplinit obligația de timbrare comunicată conform actelor de procedură de la filele 14 și 17 dosarului instanței de recurs, în baza dispozițiilor art.11 alin.1 și art.20 alin.1 și 3 din Legea 146/1997 va dispune anularea ca insuficient timbrat.
II.Recursul reclamanteiva fi admis în parte în ce privește petitul cererii subsidiare și respins ca nefondat referitor la cererea principală de modificare a hotărârii în sensul respingerii în întregime a cererii reconvenționale, pentru cele ce urmează.
Reclamanta își motivează refuzul de încheiere cu pârâtul a contractului de închiriere asupra apartamentului retrocedat invocând atât subînchirierea de către intimat a apartamentului către terțe persoane fără acordul proprietarului cât și provocarea de stricăciuni însemnate de către chiriaș locuinței, instalațiilor și clădirii în care sunt situate acestea.
Dar așa cum corect a reținut tribunalul pe baza probațiunii administrată în cauză, cel ce a închiriat apartamentul unui număr de 3 persoane în cursul anului 2006, prin intermediul unei agenții imobiliare este chiar soțul recurentei, reclamantul coproprietar în condițiile neechivoce relatate de agentul imobiliar la filele 75-76 din dosarul de fond și în nici un caz intimatul chiriaș.
Nu corespund realității nici susținerile din recurs referitoare la provocarea de stricăciuni apartamentului ori clădirii în care este situat. Expertiza tehnică și probațiunea testimonială administrate în cauză demonstrând categoric împrejurarea că degradările existente în apartament se datorează folosinței, uzurii normale, vechimii apartamentului și a clădirii acestea confirmă întru-totul statuarea instanței inferioare în această privință.
Față de cele de mai sus, Curtea constatând că în cauză nu sunt întrunite ipotezele de neprelungire obligatorie a contractului prevăzute de art.13 lit.f și h din nr.OUG40/1999 modif. prin Legea 247/2001 susținerile din recurs vizând neobligativitatea încheierii contractului vor fi respinse ca nefondate.
Faptul că în faza judecății în recurs recurenții au fost acționați în judecată de către locatari ai unui apartament învecinat pentru degradări aduse apartamentului lor prin infiltrații este total irelevant în cauză atâta timp cât chiar din cuprinsul acțiunii din dosar nr- rezultă că pretinsele deteriorări s-au produs abia în anul 2007 pentru împrejurări noi nesupuse judecății la fond și apel, iar pe de altă parte pentru acestea nu există încă judecata irevocabilă că răspunderea și culpa ar reveni exclusiv intimatului și nu și altor persoane ori chiar a proprietarilor.
Se mai constată totodată că în cauză culpa neîncheierii înscrisului de prelungire a contractului conform art.10 al nr.OUG40/1999 se datorează în primul rând recurenților care așa cum o confirmă procesul-verbal din 22.09.2005 au impus intimatului chiriaș un cuantum împovărător al chiriei, mult peste cel legal, respectiv de 200 Euro/lună și un spațiu locativ de numai 9,63 mp, mult sub cel necesar susținut de intimat cu actele medicale depuse la dosar.
Față de cele de mai sus, recurenta nu poate ca la adăpostul și prin invocarea practicii CEDO să-și legitimeze refuzul nejustificat al prelungirii contractului atâta timp cât aceasta nu se află în situație similară iar în conformitate cu prevederile art.9 și 10 din nr.OUG40/1999, încheierea este obligatorie în condițiile reglementate prin lege.
Cu referire la momentul curgerii termenului de închiriere de 5 ani, Curtea constată însă că acest moment coincide conform art.7 și 10 alin.1 din OUG40/1999 cu cel al predării întregului apartament în proprietatea recurenților, respectiv data de 7.07.2005 - comunicată de altfel și fostului chiriaș intimat căruia i s-a pus în vedere încheierea contractului de locațiune în condițiile nr.OUG40/1999, cu noii proprietari.
Din faptul că părțile nu au ajuns la întocmirea amiabilă a înscrisului probator al locațiunii nu înseamnă că prin aceasta se poate obține prorogarea termenului și duratei locațiunii așa cum nu s-ar putea accepta că în lipsa formei scrise a contractului între părți nu există obligații specifice celor specifice locațiunii sau că acestea ar fi suspendate.
Ca urmare, stabilind ca moment al începerii locațiunii reglementată de art.10 al nr.OUG40/1999, data rămânerii definitive a hotărârii în loc de data predării și înregistrării imobilului ce formează obiectul material al locațiunii în proprietatea și stăpânirea noului proprietar obligat la închiriere, instanța de apel a pronunțat o hotărâre parțial nelegală.
În consecință, în temeiul art.304 pct.9 și 312.proc.civ. Curtea admițând în parte recursul reclamantei va modifica în parte decizia tribunalului în sensul obligării pârâtului la încheierea noului contract de închiriere începând cu data de 7.07.2005 pe o durată de 5 ani.
În temeiul art.274 proc.civ. intimatul va fi obligat să-i plătească recurentei suma de 1000 lei cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Anulează ca insuficient timbrat recursul declarat de reclamantul .
Admite în parte recursul declarat de reclamanta - împotriva deciziei civile nr. 550/A din 16 octombrie 2007 Tribunalului Cluj pronunțată în dosar nr-, pe care modifică în parte în sensul că obligă reclamanții să încheie cu pârâtul contract de închiriere pe o perioadă de 5 ani, începând cu data de 7 iulie 2005.
Menține celelalte dispoziții ale deciziei.
Obligă intimatul să plătească recurentei - suma de 1000 lei cheltuieli de judecată în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 30 ianuarie 2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI GREFIER
- - - - - - TARȚA
Red.CV
Dact./3ex.
28.02.2008
Președinte:Viorica CrișanJudecători:Viorica Crișan, Marta Carmen Vitos Traian
