Obligație de a face. Decizia 289/2008. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIA CIVILĂ NR. 289/
Ședința publică din data de 1 octombrie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Daniela Petrovici
JUDECĂTORI: Daniela Petrovici, Mihaela Popoacă Costea Monica
- -
Grefier - - -
Pe rol, judecarea recursurilor civile declarate de recurenții pârâți, cu sediul în-, - 18, parter, județul C, CONSILIUL LOCAL C și MUNICIPIUL C PRIN PRIMAR, cu sediile în-, județul C, împotriva deciziei civile nr. 321/6.06.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța, în dosarul civil nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă, domiciliată în C,-, județul C, având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal făcut în ședință publică, se prezintă pentru recurenta pârâtă C, avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr. 06037/2008, depusă la dosar, pentru recurenții pârâți Consiliul Local C și Municipiul C prin Primar, se prezintă avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr. - din 7.07.2008, depusă la dosar, iar pentru intimata reclamantă, se prezintă avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr. 05763 din 20.09.2008, depusă la dosar.
Procedura este legal îndeplinită, cu respectarea dispozițiilor art. 87 și următoarele Cod procedură civilă.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier ul de ședință, care învederează instanței că recursul I este declarat în termen, motivat și timbrat, iar recursul II este declarat în termen, motivat și netimbrat.
Apărătorul recurenților pârâți depune la dosar chitanța seria - nr. -/2.06.2008 în sumă de 4 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru și timbru judiciar în valoare de 0,3 lei.
Instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pentru dezbateri.
Apărătorul recurentei pârâte, având cuvântul, solicită admiterea recursului, astfel cum a fost formulat, cu cheltuieli de judecată. Arată că hotărârea recurată este nelegală și netemeinică, deoarece în mod greșit atât instanța de fond, cât și cea de apel, au apreciat că art. 9 din Legea nr. 112/1995 instituie un drept cu caracter special de cumpărare pentru chiriașul ocupant al unui imobil din fondul locativ de stat, în condițiile în care textul de lege este clar în sensul că titularii contractelor de închiriere pot opta pentru cumpărare, ceea ce nu instituie o normă cu caracter imperativ pentru unitățile în patrimoniul cărora se află astfel de imobile, ci doar un drept de preemțiune pentru cumpărare. Toate apărările fundamentate pe baza nr. 37/2002 au fost înlăturate, deși prin acest act normativ se reglementează procedura de vânzare a locuințelor din fondul locativ de stat, procedură ce nu poate fi complinită de instanța de judecată, pronunțarea deciziei recurate nefăcând decât să eludeze toate etapele ce trebuie parcurse.
Apărătorul recurenților pârâți, având cuvântul, solicită admiterea recursului, cu cheltuieli de judecată. Arată că hotărârea recurată este nelegală, supusă modificării, în baza art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, deoarece legea a fost încălcată cu privire la calitatea procesual pasivă și solidaritatea pasivă. - arată că obiectul litigiului îl constituie obligația de a face întemeiată pe Legea nr. 112/1995, iar calitatea de vânzător căruia îi revine obligația de a face o au unitățile specializate, respectiv, astfel că recurenții pârâți nu au calitate procesuală pasivă.
Apărătorul intimatei pârâte, având cuvântul, solicită respingerea recursurilor declarate de recurenții pârâți ca nefondate, cu cheltuieli de judecată. Arată că motivele de recurs nu se încadrează în prevederile art. 304 Cod procedură civilă și nici nu vizează motive de ordine publică. - arată că instanța de fond și cea de apel au reținut situația juridică a imobilului, în sensul că acesta nu a fost și nu este revendicat, nu există litigii privind acest imobil, iar reclamanta deține cu chirie imobilul anterior intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, nu a avut un alt imobil și nu a înstrăinat vreun imobil după anul 1990. În dovedirea celor susținute, depune la dosar concluzii scrise.
Instanța rămâne în pronunțare asupra cauzei.
CURTEA
Asupra recursurilor civile de față:
Prin cererea înregistrată sub nr. 10994 din 15.09.2006, reclamanta în contradictoriu cu pârâții C, Consiliul Local al Municipiului C și Municipiul C prin Primar a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună obligarea pârâților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în municipiul C,-, județul
În motivarea acțiunii s-a arătat că reclamanta a încheiat contractul de închiriere pentru apartamentul mai sus menționat, încă din februarie 1995, iar pârâții refuză încheierea contractului de vânzare-cumpărare în temeiul dispozitiilor Legii nr. 112/1995.
Prin sentința civilă nr. 11957 din 15.10.2007 pronunțată de către Judecătoria Constanțaa fost admisă acțiunea civilă formulată de reclamanta, cu obligarea pârâților să încheie cu reclamanta contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în C,-, în suprafață utilă de 15,24. și dependințe, în conformitate cu dispozițiile Legii nr. 112/1995, și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
Prima instanță a reținut că reclamanta a avut contract de închiriere încheiat la data de 6 februarie 1995, ce a fost prelungit succesiv în temeiul dispozițiilor nr.OUG 8/2004, iar cu privire la imobilul în litigiu nu s-au înregistrat notificări în temeiul dispozițiilor Legii nr. 10/2001, astfel încât sunt îndeplinite condițiile prevăzute de dispozițiile Legii nr. 112/1995 privind încheierea contractului de vânzare-cumpărare asupra imobilului respectiv cu pârâtele din cererea de chemare în judecată.
Prin decizia civilă nr. 321/06.06.2008 Tribunalul Constanțaa respins ca nefondate apelurile declarate de Municipiul C prin Primar, Consiliul Local C și
Pentru a pronunța această decizie instanța de apel a reținut că, prin contractul nr. 1923 din 6.02.1995 reclamantei i-a fost închiriat imobilul cu destinația de locuință, situată în C,-, județul C, compus din două camere și dependințe în suprafață utilă de 72,65.
Din adresa existentă la fila 41 din dosarul de fond comunicată de către Direcția Administrație Publică Locală s-a arătat că din verificările efectuate până la data de 11.01.2007 nu au fost înregistrate notificări în temeiul Legii nr. 10/2001 și nici alte litigii.
Potrivit dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995 coroborate cu Normele de aplicare ale Legii nr. 112/1995, art. 6, dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, îl au numai chiriașii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii.
Norma specială mai sus menționată are un caracter imperativ, statul fiind obligat să înstrăineze aceste locuințe dacă sunt îndeplinite condițiile mai sus mențioante și chiriașul își exprimă opțiunea de a cumpăra imobilul ocupat în temeiul unui contract de locațiune.
Prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești pe calea obligației de a face este exclusă urmarea metodologiei aprobate prin nr. 37/31 ianuarie 2002 care reglementează modalitatea de vânzare prin licitație publică a imobilelor aflate în domeniul privat al municipiului C, întrucât are prioritate norma specială, respectiv Legea nr. 112/1995 și nu o hotărâre a autorității administrative locale.
Municipiul C prin Primar și Consiliul Local al municipiului, au calitatea de proprietari, întrucât locuința face parte din domeniul privat al municipiului C, iar pârâta C este numai administrator, reprezentant al acestora, la întocmirea actului de înstrăinare.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâții Municipiul C prin Primar, Consiliul Local C și C care, au criticat hotărârea atacată pentru netemeinicie și nelegalitate, astfel:
Recurenții pârâțiMunicipiul C prin Primar și Consiliul Localau invocat lipsa calității procesuale pasive susținând că, față de obiectul acțiunii - obligația de a face - calitatea procesuală aparține, conform art. 7 din Legea nr. 112/1995, unității specializate care evaluează și vinde aceste apartamente.
Susțin pârâții că nu se legitimează procesual pasiv deoarece prin voința legiuitorului obligația de a vinde cade în sarcina
Recurentul pârât apreciază că art. 9 din Legea nr. 112/1995 nu instituie o normă cu caracter imperativ pentru unitățile în patrimoniul cărora se regăsesc imobilele din fondul locativ de stat ci, doar un drept de preemțiune la cumpărare.
C la vânzarea imobilului către chiriaș instanța a încălcat principiul libertății de voință ce guvernează domeniul contractual.
Prin nr. 37/2002 se reglementează procedura de vânzare a locuințelor din fondul locativ de stat, procedură ce nu poate fi complinită de către instanța de judecată.
Analizând hotărârea atacată din prisma criticilor invocate Curtea apreciază nefondate ambele recursuri pentru următoarele considerente:
- Legea nr. 215/2001 a administrației publice locale, republicată, prevede în art. 36 alin. 5 că în exercitarea atribuțiilor prevăzute la alin. 2 consiliul "hotărăște vânzarea, concesionarea sau închirierea bunurilor proprietate privată a comunei, orașului sau municipiului, după caz, în condițiile legii".
Întrucât, legiuitorul a prevăzut expres printre atribuțiile consiliului local aceea de a hotărî asupra vânzării, concesionării sau închirierii imobilelor din patrimoniul local iar, în cauză, obiectul cererii este chiar vânzarea unui imobil ce face parte din domeniul privat al unității administrativ teritoriale Consiliul Local C și Municipiul C prin Primar se legitimează procesual pasiv în acțiunea dedusă judecății.
Împrejurarea că prin nr. 332/1996 s-a prevăzut calitatea de administrator al pentru bunurile imobile din domeniul prival al orașului C dându-se mandat regiei nou înființate să încheie, în această calitate, actele de vânzare-cumpărare, nu exclude calitatea procesuală a pârâților.
În temeiul atribuțiilor conferite prin Legea nr. 215/2001 a Administrației publice locale Consiliul Local C hotărăște asupra vânzării imobilului iar, conform dispozițiilor hotărârii de consiliu, regia încheie actul, în calitate de mandatar al acestuia.
- Potrivit art. 9 din Legea nr. 112/1995, "chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului".
Legiuitorul a prevăzut în acest articol vocația chiriașilor, titulari de contracte de închiriere, la cumpărarea imobilelor în care locuiesc, în această calitate, după decăderea din drept a persoanelor îndreptățite la restituirea în natură sau, după caz, la plata despăgubirilor, adică după scurgerea termenului de 6 luni.
Din conținutul textului rezultă că acest drept este prevăzut în favoarea chiriașilor care, pot opta, sau nu, pentru cumpărarea imobilului. Dreptul de opțiune aparține acestora și nicidecum unității administrativ teritoriale care deține în patrimoniu bunul întrucât, în caz contrar, s-ar lăsa loc arbitrariului.
Ori, stabilind acest drept al chiriașului, legiuitorul a prevăzut implicit și obligația corelativă de a vinde, în sarcina unității administrativ teritoriale, cu condiția ca solicitantul să îndeplinească cerințele legii, vânzătorul neavând instituit niciun drept de opțiune așa cum greșit susține recurentul.
Atât timp cât Legea nr. 112/1995 prevede expres dreptul chiriașului la cumpărarea imobilului, condițiile pe care acesta trebuie să le îndeplinească precum și modalitatea în care se realizează vânzarea proprietarul bunului are obligația să soluționeze cererea în conformitate cu aceste dispoziții legale.
Nu se poate reține că o hotărâre de consiliu local, cu aplicabilitate locală, ulterioară Legii nr. 112/1995 constituie o normă specială care înlătură dispozițiile legii privind vânzarea imobilelor.
Cererea întemeiată pe dispozițiile Legii nr. 112/1995 va fi soluționată în temeiul acestor dispoziții, iar vânzarea imobilelor care intră sub incidența legii va avea loc în condțtiile prevăzute de lege și nicidecum în baza unei metodologii prevăzute în nr. 37/2002.
Metodologia de vânzare stabilită prin nr. 37/2002 își găsește aplicarea atunci când scoaterea la vânzare a locuințelor din fondul locativ de stat reprezintă o opțiune pentru unitatea administrativ teritorială, ceea ce nu este cazul în speță.
Articolul 9 din Legea nr. 112/1995 prevede că abia după epuizarea termenului de 6 luni, în care persoanele îndreptățite la restituirea în natură sau la despăgubiri bănești pot formula cereri, chiriașii imobilelor ce nu se restituie foștilor proprietari pot solicita cumpărarea apartamentelor.
După împlinirea acestui termen legea deschide chiriașilor posibilitatea de a depune cereri pentru cumpărarea imobilului dar nu impune un termen limită pentru formularea acestor cereri iar cum legea este și în prezent în vigoare chiriașii sunt în drept să opteze pentru cumpărarea imobilului.
Obligarea unității administrativ teritoriale, prin primar, la vânzarea spațiului locativ aflat sub incidența Legii nr. 112/1995, în condițiile prevăzute de acest act normativ, nu aduce atingere dreptului său de dispoziție asupra bunului, deoarece obligația de a vinde este o obligațiein rem, instituită în considerarea obiectului (locuință preluată în proprietatea statului, care nu se restituie fostului proprietar), iar nu o obligațiein personam, reglementată în considerarea subiectului, respectiv a unității administrativ teritoriale.
Imobilul din care face parte spațiul de locuit în litigiu se înscrie în categoria celor ce fac obiectul de reglementare al Legii nr. 112/1995, iar reclamanta intimată întrunește toate condițiile prevăzute de art. 9 pentru a pretinde realizarea dreptului de opțiune pentru cumpărare, în sensul că are calitatea de titular al unui contract de închiriere pentru spațiul locativ în litigiu și nu s-a dovedit că ea sau membrii familiei sale ar fi dobândit sau înstrăinat o locuință proprietate personală după 1 ianuarie 1990, în localitatea de domiciliu.
Pe cale de consecință, față de aceste considerente, Curtea, apreciind nefondate criticile recurenților pârâți, în conformitate cu art. 312 Cod procedură civilă, va respinge ca nefondate recursurile.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Respinge, ca nefondate, recursurile civile declarate de recurenții pârâți, cu sediul în-, - 18, parter, județul C, CONSILIUL LOCAL C și MUNICIPIUL C PRIN PRIMAR, cu sediile în-, județul C, împotriva deciziei civile nr. 321/6.06.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța, în dosarul civil nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă, domiciliată în C,-, județul
Obligă recurenții la 700 lei cheltuieli de judecată în recurs.
Respinge cererea de acordare și a sumei de 720 lei cheltuieli de judecată (onorariu apel).
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 1 octombrie 2008.
PREȘEDINTE: Daniela Petrovici | JUDECĂTOR 2: Mihaela Popoacă Costea Monica | Judecător, |
Grefier, - - |
Jud.fond.
Jud.apel. /
Red.dec.jud.
2 ex./ 31.10.2008.
Președinte:Daniela PetroviciJudecători:Daniela Petrovici, Mihaela Popoacă Costea Monica
