Obligație de a face. Decizia 289/2009. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIA CIVILĂ NR. 289/
Ședința publică din 21.09. 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Vanghelița Tase
JUDECĂTOR 2: Gabriel Lefter
JUDECĂTOR 3: Mihaela Ganea
Grefier - -
S-a luat în examinare recursul civil declarat de recurenții-reclamanți, prin mandatar și -domiciliați în C,- -împotriva deciziei civile nr.180 din 17 martie 2009 pronunțată de Tribunalul Constanța,în contradictoriu cu intimații-pârâți CONSILIUL LOCAL C, MUNICIPIUL C PRIN PRIMAR, - C,- și REGIA DE EXPLOATARE A DOMENIULUI PUBLIC SI PRIVAT, - C,-.-.18. având ca obiect obligație de a face.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din 14.09.2009, și au fost consemnate în acea încheiere de ședință, încheiere ce face parte din prezenta decizie.
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanța sub nr-, reclamanții și, în contradictoriu cu pârâții Constanta, CONSILIUL LOCAL și MUNICIPIUL C prin PRIMAR, au solicitat obligarea acestora la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru imobilul din Constanta,-, în temeiul art. 42 alin.1 și 3 din Legea nr. 10/2001.
În susținerea acțiunii, reclamanții au arătat că au încheiat contract cu C încă din anul 1997, că acesta a fost prelungit succesiv, iar în prezent au contract încheiat cu pârâta până la data de 04.2009. Deși au formulat cerere prin care a solicitat să li se vândă imobilul conform dispozițiilor Legii nr. 10/2001 și erau îndeplinite cerințele din lege, pârâtele au refuzat acest lucru. S-a mai arătat că numiții G și au formulat notificare cu privire la acest imobil, însă aceasta a fost respinsă.
In drept au fost invocate dispozițiile Legii nr. 10/2001.
Pârâta Caf ormulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii ca nefondată. În motivare, a arătat că acțiunea reclamantei este doar o încercare de evitare a procedurilor de vânzare a imobilelor din fondul locativ de stat reglementate prin nr. 37/2002, că această procedură presupune parcurgerea mai multor etape, că instanța nu se poate substitui instituțiilor abilitate să efectueze vânzarea și că obligarea pârâtei la vinderea spațiului constituie chiar o încalcare a principiului libertății de voință ce guvernează materia contractuală. De asemenea, pârâta a mai suținut că reclamanții nu îndeplinesc o condiție impusă de art.9 din Legea nr.112/1995, respectiv aceea de a fi avut calitatea de chiriași la momentul intrării în vigoare a acestei legi.
În drept, au fost invocate dispozițiile nr. 37/2002, art 115 și urm.pr.civ.
Ceilalți pârâți nu au formulat întâmpinare, dar au solicitat prin intermediul concluziilor scrise respingerea acțiunii ca nefondată.
În dovedirea pretențiilor formulate și în apărare părțile au depus înscrisuri.
Prin sentința civilă nr.20180/12.11.2008, Judecătoria Constanțaa respins excepția lipsei calității procesual pasive a pârâtei C, a respins ca neîntemeiată cererea formulată de reclamanți și i-a obligat pe aceștia să plătească suma de 595 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata, către pârâtul Municipiul C prin Primar și suma de 300 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată către pârâta
În considerentele hotărârii, instanța de fond a reținut că reclamanții și ocupă locuința situată în C,-, încă din anul 1997, astfel cum rezultă din contractul de închiriere aflat la fila 19 și urm. dosar. Ulterior, contractul a fost prelungit succesiv, la dosar fiind depus contractul încheiat cu nr. 1390/16.06.2004, cu termen de valabilitate până la data de 08.04.2009.
Imobilul a intrat în proprietatea statului prin sentința penală nr. 1339/1959 a Tribunalului Constanța, prin care s-a dispus confiscarea averii numitului Ulterior, prin decizia nr. 47/08.02.1969 a fostului Consiliu Popular Județean C, imobilul a fost transmis în administrarea fostei Întreprinderi de Locuințe si Localuri - C, actuala
S-a reținut că s-a depus cerere de restituire a imobilului de către fostul proprietar și că aceasta a fost respinsă, astfel cum rezulta de altfel din dispoziția nr.2609/16.08.2006 aflata la fila 10 dosar, în timp ce reclamanții nu au făcut dovada promovării vreunei cereri către pârâți, prin care să solicite vânzarea imobilului pe care îl dețin cu chirie.
Referitor la excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei C, invocată din oficiu, instanța a avut în vedere prevederile art. 3 din 37/2002, care indică mandatul acordat acestei pârâte de către Consiliul Local pentru vânzarea bunurilor imobile proprietate privată a Municipiului
Pe fond, instanța a apreciat că din interpretarea disp.42 alin.3 din Legea 10/2001 reiese în mod cert că în persoana proprietarului imobilului - Municipiul C ia naștere dreptul subiectiv de a vinde imobilele respective, și nu obligația, iar dreptul de preemțiune dă chiriașului imobilului un drept de preferință în cazul în care proprietarul hotărăște vânzarea, la un preț stabilit potrivit legislației în vigoare, în temeiul art. 42.1 lit.b din HG 250/2007, și nu naște în sarcina proprietarului obligația de a vinde imobilul.
În aceste condiții, s-a apreciat că invocarea de către pârâții a încălcării principiului libertații de voință în materie contractuală rămâne fără relevanță, atâta vreme cât obligația de a vinde le este impusă prin dispozitia legală menționată.
De asemenea, s-a arătat că dispozițiile nr. 37/2002 sunt în consens cu prevederile Legii nr. 10/2001 mai sus citate, care dau posibilitatea și nu obligația înstrăinării imobilelor proprietatea privată a unității administrativ teritoriale. În concluzie, a apreciat prima instanță că în patrimoniul pârâților legea nu a născut obligația de a vinde imobilul reclamanților.
În termen legal, împotriva sentinței civile menționate mai sus au declarat reclamanții, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie sub următoarele aspecte:
-Instanța a interpretat greșit dispozițiile art.42 alin.3 din Legea nr.10/2001, în condițiile în care imobilul în litigiu nu a fost construit din fondurile statului, ci a intrat în proprietatea acestuia în baza unei hotărâri penale, ca efect al confiscării, iar titlul statului este pe deplin consolidat prin respingerea notificarii formulate de fostul proprietar.
Susțin apelanții că la data apariției Legii nr.10/2001, având un drept de preemțiune, au adresat pârâților cereri de cumpărare pentru spațiul închiriat în 1997 și că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de această lege, astfel cum a fost modificată prin Legea nr.247/2005, lege care nu mai condiționează vânzarea de existența contractului de închiriere la momentul apariției Legii nr.112/1995, așa cum pretinde pârâta
- nr.37/31.01.2002 trebuia interpretată de instanța de fond ca o dovadă a existenței acordului la înstrăinarea imobilelor, singura chestiune disputată fiind aceea a modului de calcul al prețului.
Se arată că apărările pârâților nu se întemeiază pe refuzul de a vinde motivat de faptul că legea ar institui o facultate a detinătorului bunului în acest sens, ci se referă numai la modalitatea de stabilire a prețului, ceea ce înseamnă că și-au dat consimțământul la vânzare, dar cu aplicarea unei proceduri de stabilire a prețului contrară disp.art.42 alin.4 lit.b din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr.10/2001, aprobate prin HG nr.250/2007.
Intimații-pârâți nu au formulat întâmpinare, dar prin concluziile scrise depuse în termenul de pronunțare au solicitat respingerea apelului ca nefondat, reiterând apărările invocate în fața instanței de fond.
Soluționând pe fond cauza, Tribunalul Constanțaa pronunțat decizia civilă nr.180 din 17 martie 2009 prin care a respins ca nefondat apelul declarat de apelanții-reclamanți și, împotriva sentinței civile nr.20180 din 12 noiembrie 2008 pronunțată de Judecătoria Constanța în contradictoriu cu intimații-pârâți Consiliul Local C, Municipiul C reprezentat prin Primar și Regia Autonomă de Exploatare a Domeniului Public și Privat
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de apel a reținut că reclamanții pentru a se prevala de dreptul de preemțiune reglementat de dispozițiile art.42 al.3 din Legea nr.10/2001, la cumpărarea apartamentului în litigiu, aceștia trebuiau să facă dovada îndeplinirii condițiilor prevăzute de art. 9 din Legea nr.112/1995 potrivit cărora "chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului de 6 luni de la intrarea în vigoare a legiila art.14 pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului (al.1).
Din interpretarea acestui text rezultă fără echivoc faptul că opțiunea de cumpărare a spațiilor cu destinația de locuințe ce nu au fost restituite în baza Legii nr.10/2001 este condiționată de calitatea de chiriaș a petentului la data intrării în vigoare a Legii nr.112/1995.
Cum în speță această cerință nu este îndeplinită, reclamanții devenind titulari ai unui contract de închiriere abia în anul 1997, demersul judiciar al acestora apare nejustificat, chiar dacă sunt îndeplinite celelalte condiții impuse de lege pentru vânzarea imobilelor ce fac obiect de reglementare al actului normativ, respectiv Legea nr.112/1995 și Legea nr.10/2001.
În termenul legal, împotriva deciziei civile nr.180 din 17 martie 2009, pronunțată de Tribunalul Constanța au declarat recurs reclamanții și ca fiind nelegală pentru următoarele:
Motivează recursul arătând că instanța de apel pe parcursul procesului, nu a pus în discuție lipsa vocației chiriașilor la cumpărarea apartamentului în litigiu pe motiv că ar fi devenit chiriașii apartamentului ulterior apariției Legii nr.112/1995.
Nefiind pusă în discuție o asemenea chestiune de drept astfel cum obligă dispozițiile art.129 Cod pr.civilă, instanța a procedat la respingerea apelului, cu motivarea că au vocație la cumpărarea imobilului numai persoanele care au avut calitatea de chiriaș, la data adoptării Legii nr.112/1995, calitate pe care nu au îndeplinit-o recurenții.
Hotărârea pronunțată de instanța de apel este nelegală nu numai pentru că a încălcat dreptul la apărare al reclamanților, nepunând în discuție această problemă pentru a da posibilitatea de a formula apărări dar și pentru că este străină de textul de lege invocat, text care a înțeles să reglementeze nediferențiat, dreptul de preemțiune al celui care are contract de închiriere pentru imobilele ce fac obiectul de aplicare al Legii nr.10/2001.
Imobilul în litigiu nu a fost construit din fondurile statului, ci a intrat în proprietatea statului în baza unei hotărâri penale, ca efect al confiscării.
În baza dispoziției nr.2609 din 16 august 2006 emisă de Primarul Municipiului Caf ost respinsă cererea de restituire a imobilului situat în- C, decizie care nu a fost contestată.
În această situație, titlul statului s-a consolidat, imobilul intrând în domeniul privat al Municipiului C și recurenții potrivit dispozițiilor art.42 din Legea nr.10/2001 și art.42 din nr.HG250/2007 au vocație la cumpărarea acestui imobil.
Prin urmare, instanța de apel a interpretat greșit legea, atunci când și-a motivat hotărârea pe lipsa vocației reclamanților de a cumpăra acest imobil.
De altfel, instanța de apel nu s-a pronunțat asupra tuturor motivelor de apel cu care a fost învestită.
Pentru considerentele expuse, recurenții au solicitat admiterea recursului, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeași instanță.
Analizând decizia recurată în baza motivelor de recurs invocate, curtea constată că recursul este nefundat pentru următoarele:
Recurenții și au învestit instanța de judecată în contradictoriu cu pârâții Consiliul Local C, Municipiul C prin Primar și C cu o acțiune solicitând obligarea acestora la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în C,-, județul
Aceștia ocupă imobilul în litigiu cu contract de închiriere din anul 1997, contract care ulterior a fost prelungit, conform contractului nr.1390 din 16 iunie 2009 pe o perioadă de 5 ani (16 iunie 2004 - 8 aprilie 2009), încheiat cu
Imobilul a intrat în proprietatea statului, conform sentinței penale nr.1339/1959 pronunțată de Tribunalul Constanța, ca efect al confiscării averii numitului
Ulterior, prin decizia nr.47 din 8 februarie 1969 fostului Consiliu Popular Județean C, imobilul a fost transmis în administrarea fostei Întreprinderi de Locuințe și Localuri C, actuala
În baza art.22 din Legea nr.10/2001, numiții G și au notificat Primarul Municipiului C, solicitând restituirea în natură a imobilului situat în-, județul
Conform dispozițiilor art.25 din Legea nr.10/2001 Primarul Municipiului Cae mis Dispoziția nr.2609 din 16 august 2006 în baza căreia a respins cererea de restituire în natură, dispoziție care nu a fost contestată.
La data apariției Legii nr.10/2001 recurenții au formulat cerere înregistrată cu nr.344 din 15 ianuarie 2001, solicitând cumpărarea imobilului în litigiu cerere care a fost respinsă de către pârâta
Față de refuzul C și a celorlalți pârâți Municipiul și Consiliul Local C recurenții s-au adresat instanței de judecată care atât la fond cât și la apel au reținut în mod greșit că nu au vocație la cumpărarea acestui imobil, interpretând greșit legea.
Din punct de vedere al statutului juridic instanța constată că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de Legea nr.10/2001, art.42, astfel cum a fost modificată și completată prin Legea nr.247/2005, precum și dispozițiile art.43 al.3 potrivit cu care "imobilele cu destinația de locuințe, prevăzute la al.1 pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preemțiune".
Se observă că potrivit acestui text de lege se stabilește posibilitatea vânzării imobilelor ce fac domeniul de aplicare al Legii nr.10/2001 (care este diferit de domeniul de aplicare al Legii nr.112/1995), pentru care s-a epuizat procedura instituită de acest act normativ, vânzarea pentru care chiriașii au un drept de preemțiune. Urmează a se constata de asemenea că textul de lege invocat nu mai condiționează vânzarea către chiriași de existența contractului de închiriere la momentul apariției Legii nr.112/1995 așa cum reține instanța de apel.
Din punct de vedere juridic condițiile de vânzare sunt îndeplinite, în sensul că imobilul aparține domeniului privat al localității, drept consolidat prin respingerea irevocabilă a notificării, iar reclamanții sunt chiriașii cu drept de preemțiune la încheierea actului de vânzare-cumpărare.
Greșeala instanței de apel care și-a fundamentat hotărârea pe dispozițiile Legii nr.112/1995 pornește de la interpretarea textului din normele metodologice de aplicare a Legii nr.10/2001.
Astfel, art.42.1 pct.B din aceste norme prevede ca: înstrăinarea se va face potrivit legislației în vigoare, respectiv potrivit prevederilor Legii nr.112/1995 cu modificările ulterioare și Legii ner.10/2001 republicată, cu modificările ulterioare, cu mențiunea ca prețul de vânzare al locuințelor, se va stabili potrivit Criteriilor nr.2665/1C/311 din 28.02.1992 privind stabilirea și evaluarea terenurilor aflate în patrimoniul societăților comerciale cu capital de stat, elaborate de Ministerul Finanțelor și Ministerul Lucrărilor Publice și amenajării teritoriului, cu completările ulterioare (act normativ la care se face trimitere în Normele Metodologice privind aplicarea Legii nr.112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe trecute în proprietatea statului, republicate), care se va indexa la zi cu indicele de inflație (soluția se impune prin similitudine, cu modalitatea de despăgubire a proprietarilor în condițiile legii, aceasta fiind semnificația sintagmei "legislația în vigoare".
Din lectura textului rezultă că vânzarea se face nu numai potrivit Legii nr.112/1995, dar și potrivit Legii nr.10/2001 care nu mai face distincție cu privire la data încheierii contractului de închiriere oferind posibilitatea de a cumpăra și pentru chiriașul care a dobândit această calitate după apariția Legii nr.112/1995.
Câtă vreme normele metodologice fac referire și la dispozițiile Legii nr.10/2001 este evident că nu mai discutăm despre condiția preexistentei contractului de închiriere în anul 1995, așa cum pretinde instanța de apel.
De altfel, în cuprinsul art.9 din Legea nr.112/1995 sunt reglementate condițiile de înstrăinare și la aceste condiții face trimitere art.42.1 pct.B din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr.10/2001.
Când legiuitorul a înțeles să facă trimitere și la acest act normativ s-a referit la posibilitatea de cumpărare a apartamentelor cu plata integrală sau în rate, la situația spațiilor locative realizate prin extinderea spațiului inițial construit, la situația tinerilor căsătoriți în vârstă de până la 30 de ani, precum și la persoanele trecute de 60 de ani pentru care au fost stabilite condiții speciale de plata a prețului.
Referitor la art.9 din Legea nr.112/1995 se referă așadar la condițiile concrete în care se încheie contractul de închiriere, metodologia de înstrăinare și nu la vocația de cumpărare pe care o are chiriașul în legătură cu care Legea nr.10/2001 stabilește ca orice chiriaș are drept de preemțiune fără a distinge legătura cu data încheierii contractului.
Nu în mod întâmplător, din această perspectivă, normele de aplicare unitară a Legii nr.10/2001 fac trimitere și la dispozițiile Legii nr.10/2001 alături de Legea nr.112/1995, tocmai pentru ca prin acest act normativ se reglementează posibilitatea și pentru chiriașii care au dobândit această calitate ulterior apariției Legii nr.112/1995 de a cumpăra imobilele în care locuiesc, sub condiția încheierii procedurii speciale reglementată de Legea nr.10/2001.
Prin urmare, instanța de apel a interpretat greșit dispozițiile art.42 al. 3 din Legea nr.10/2001 și art.42 al.2 din nr.HG250/2007.
În concluzie, recurenții au vocație la cumpărarea imobilului în litigiu, în speță fiind îndeplinite condițiile legale mai sus menționate (art.42 al.3 din Legea nr.10/2001 și art.42 al.2 din nr.HG250/2007).
Pentru considerentele expuse, curtea în baza art.312 Cod pr.civilă va admite recursul declarat de recurenții și, va modifica decizia recurată și va admite apelul în sensul schimbării în tot a sentinței apelate.Pe fond va admite acțiunea și va obliga pârâții să încheie cu reclamanții un contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în C,-, în condițiile art.42 al.3 din Legea nr.10/2001 și art.42 din nr.HG250/2007 privitor la preț.
În baza art.274 Cod pr.civilă va obliga pe intimații-pârâți către recurenți la plata sumei de 2.399,50 cheltuieli de judecată.
PENTRFU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul civil declarat de recurenții-reclamanți, prin mandatar și -domiciliați în C,- -împotriva deciziei civile nr.180 din 17 martie 2009 pronunțată de Tribunalul Constanța,în contradictoriu cu intimații-pârâți CONSILIUL LOCAL C, MUNICIPIUL C PRIN PRIMAR, - C,- și REGIA DE EXPLOATARE A DOMENIULUI PUBLIC SI PRIVAT, - C,-.-.18.
Modifică decizia recurată, în sensul că admite apelul și schimbă sentința apelată:
Admite acțiunea și obligă pârâții să încheie cu reclamanții un contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în C,-, în condițiile art.42 din Legea nr.10/2001 și art.42 din nr.HG250/2007 privitor la preț.
Obligă intimații-pârâți la plata către recurenții-reclamanți a sumei de 2.399,50 lei cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică,astăzi 21.09.2009.
Președinte Judecători
- - - -
- -
Grefier
- -
Jud.fond:
Jud.apel:;
Red.dec.jud./20.10.2009
Tehnored.gref./20.10.2009
4 ex.
Președinte:Vanghelița TaseJudecători:Vanghelița Tase, Gabriel Lefter, Mihaela Ganea
