Obligație de a face. Decizia 295/2008. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI
ASIGURĂRI SOCIALE
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 295/
Ședința publică din 01 octombrie 2008
Completul de judecată constituit din:
PREȘEDINTE: Mihaela Popoacă
JUDECĂTOR 2: Irina Bondoc
JUDECĂTOR 3: Daniela Petrovici
Grefier - - -
Pe rol, soluționarea recursului civil formulat de recurentul pârât CONSILIUL LOCAL T, cu sediul în T,-, împotriva deciziei civile nr. 58, pronunțată de Tribunalul Tulcea la data de 11 aprilie 2008, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații reclamanți și alții, având ca obiectobligația de a face.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 24 septembrie 2008, fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, iar completul de judecată, întrucât nu a putut hotărî de îndată, în temeiul dispozițiilor art. 260(1) Cod procedură civilă, a amânat pronunțarea la data de 01 octombrie 2008, pentru când a soluționat astfel.
CURTEA
Asupra recursului civil de față:
Prin acțiunea introdusă la 12 martie 2007, reclamanții, G, și au solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâtul Consiliul Local T, ca prin hotărâre judecătorească să se stabilească starea în care se află imobilul în care locuiesc reclamanții, iar pârâtul să fie obligat să execute lucrările necesare și urgente, cu cheltuieli de judecată.
Prin sentința civilă nr.3375 din 27.11.2007 Judecătoria Tulceaa admis acțiunea și a obligat pârâtul să execute lucrările necesare și urgente la imobilul situat în T,--14 constând în repararea și menținerea în stare de siguranță, în exploatarea și funcționalitatea clădirii pe durata contractului de închiriere, să întrețină în bune condiții spațiile comune din interiorul clădirii (hidrofor, instalații de alimentare cu apă, de canalizare, instalații de încălzire centrală și preparare a apei calde, instalații electrice, instalații de colectare a deșeurilor).
A obligat pârâta să plătească reclamanților suma de 20,3 lei și echivalentul în lei a 800 euro cu titlu de cheltuieli de judecată.
La pronunțarea hotărârii s-a avut în vedere că la 11.10.1996 reclamanții au fost evacuați din clădirea situată în T, strada -, iar ca urmare a lipsei oricărei alte posibilități locative au acceptat oferta pârâtei, în sensul că au semnat contracte de închiriere pentru camerele aflate în 2 clădiri situate pe--14; că potrivit clauzelor stipulate în aceste convenții locatorul avea obligația să predea locuințele în stare normală de folosință; să ia măsuri pentru repararea și menținerea în stare de siguranță în exploatarea și funcționalitatea clădirii pe toată perioada închirierii; să întrețină în bune condiții elementele structurii de rezistență și pe cele de construcție exterioară a clădirii (acoperiș, fațadă, împrejurimi, pavimente, scări exterioare), precum și spațiile comune din interiorul clădirilor (ascensor, hidrofor, instalații de alimentare cu apă, de canalizare, instalații de încălzire centrală și preparare a apei calde, instalații electrice și de gaze, centrale termice, instalații de colectare a deșeurilor, instalații de antenă colectivă, telefonie); că potrivit declarațiilor martorilor și celor constatate cu ocazia cercetării la fața locului, imobilele erau insalubre la data ocupării lor de către reclamanți, fiind improprii destinației de locuințe, că racordarea la rețeaua electrică s-a făcut abia în luna aprilie 2007, iar rețeaua de canalizare nu a funcționat niciodată bine.
A mai reținut instanța de fond că grupurile sanitare sunt complet neigienizate, iar locatarii aduc apă din afara clădirilor, că toaletele sunt înfundate, că starea generală a imobilelor este deplorabilă - atât a imobilului în ansamblul său, cât și a camerelor și spațiilor comune - și că, deși după mutarea reclamanților în aceste locuințe consiliul local le-a adus materiale pentru a le îmbunătăți starea, acestea sunt în continuare improprii destinației, astfel că pârâtul nu și-a respectat obligațiile asumate prin contractul de închiriere.
Apelul declarat împotriva acestei sentințe de pârât a fost respins ca nefondat de Tribunalul Tulcea prin decizia civilă nr.58/11.04.2008 în considerentele căreia s-a reținut că din interpretarea prevederilor art.1420 și 1422 din Codul civil rezultă că locatorul are obligația de a-l garanta pe locatar de evicțiune și de viciile lucrului și că această obligație este succesivă, în sensul că ea se prelungește până la sfârșitul contractului.
A constatat tribunalul că cea mai mare parte a prevederilor de mai sus se găsesc inserate și în contractele de închiriere dintre părți, dar nu au fost respectate de pârâtul Consiliul Local al municipiului T pentru că din probele administrate rezultă că imobilele în care locuiesc reclamanții nu sunt proprii folosinței, iar obligația reparării aparține apelantului.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul Consiliul Local al municipiului T și a criticat-o pentru nelegalitate invocând, în esență, următoarele:
- starea de degradare a imobilelor în litigiu la momentul în care au fost ocupate de reclamanți este infirmată de procesul-verbal de predare primire nr.-/28.08.2006 încheiat între T și Consiliul Local al municipiului T prin, de faptul că în cursul lunii octombrie 2006 Consiliul Local, în calitatea sa de administrator al imobilului, a intervenit pentru a efectua reparații la instalația electrică - astfel cum rezultă din actele dosarului și declarația martorului - precum și din împrejurarea - reținută și de instanța de fond - că ulterior mutării reclamanților în aceste locuințe recurentul le-a adus materiale pentru îmbunătățirea stării lor.
- degradarea imobilelor închiriate reclamanților s-a produs după predarea lor către chiriași, ca urmare a faptului că aceștia nu și-au îndeplinit obligațiile prevăzute de art.29 din Legea nr.114/1996, toate "neajunsurile" invocate în cuprinsul acțiunii introductive - imposibilitatea de a folosi toaletele, sobele, calitatea îndoielnică a apei, etc. - fiindu-le imputabile în mod exclusiv.
- nerespectarea de către reclamanți a obligațiilor asumate prin contractele de închiriere rezultă și din faptul că aceștia nu au achitat chiria aferentă perioade lungi de timp sau chiar deloc, iar toleranța manifestată de pârâtul recurent sub acest aspect - care nu a uzat de prevederile legale ce permiteau evacuarea chiriașului rău platnic - este o evidentă dovadă de bună credință a locatorului.
Analizând legalitatea hotărârii atacate în raport cu criticile formulate instanța reține următoarele:
Potrivit art.304 alin.1 din Codul d e procedură civilă, modificarea sau casarea unor hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate, în situațiile prevăzute de pct.1-9 al textului.
În speță, criticile recurentei privesc modalitatea de apreciere a probatoriilor administrate și, pe cale de consecință, nu ar putea constitui obiect al examinării instanței de recurs pentru că vizează temeinicia hotărârii recurate, ori prevederile legale menționate, care stabilesc limitele controlului judiciar ce se poate exercita în această cale de atac, recunosc doar posibilitatea invocării nelegalității deciziei atacate.
Recursul formulat este, de altfel, și neîntemeiat pentru că instanța de apel a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor de drept comun și a celor speciale incidente cauzei și a apreciat corespunzător asupra culpei pârâtului în nerespectarea obligațiilor asumate în raport de probatoriile administrate.
Potrivit legii, toate obligațiile locatorului decurg din principiul că el trebuie să asigure chiriașului folosința liniștită și utilă a lucrului în tot timpul locațiunii.
În acest scop, Legea locuinței nr. 114/1996 prevede expres obligația proprietarului de a preda locuința și de a efectua reparațiile necesare, iar potrivit dreptului comun în materie de locațiune locatorul are, pe lângă obligația de predare și de a efectua reparațiile necesare (art. 1420 pct.1 și art. 1420 pct.2 și art. 1421 alin. 2 din Codul civil), și pe aceea de a garanta chiriașului folosința liniștită și utilă a locuinței (art. 1420 pct.3 din Codul civil).
Potrivit dispozițiilor art.28 lit.b, c și d din Legea nr. 114/1996 și art. 1420 pct.2 și art. 1421 alin.2 din Codul civil, obligația de a efectua reparațiile necesare presupune ca locatorul să mențină lucrul în stare de a servi la întrebuințarea pentru care a fost închiriat tot timpul locațiunii, iar contractele de închiriere încheiate în cauză între reclamanți și pârât respectă întru totul aceste prevederi legale, în sensul că pârâtul locator și-a asumat, pe lângă obligația de a preda imobilul în stare normală de folosință, și pe aceea de a lua măsuri pentru repararea și menținerea în stare de siguranță, în exploatarea și funcționalitatea clădirii pe toată durata închirierii și pe cea de a întreținerii în bune condiții a elementelor structurii de rezistență a clădirii, a elementelor de construcție exterioare și a celor din interiorul imobilului.
Din probele dosarului rezultă, însă, că nici una dintre aceste obligații nu a fost respectată în sensul că, încă din momentul predării lor către reclamanți, locuințele închiriate erau improprii destinației locative.
Existența acestei situații de fapt rezultă din declarația martorului, care a fost prezent la imobilul în litigiu în momentul în care reclamanții s-au mutat și a arătat că acesta era insalubru, respectiv că nu era văruit și mirosea urât, nu era racordat la rețeaua electrică, iar rețeaua de canalizare nu funcționa bine, ca și din a martorului, semnatar al procesului verbal de predare primire a locuințelor, care a susținut că la momentul mutării imobilul nu era racordat la instalația electrică, iar blocul nu era zugrăvit pe interior sau exterior.
Precizările referitoare la instalația electrică ale celor doi martori sunt susținute și de aspectele consemnate în memoriul adresat de reclamanți Primarului municipiului T la 23.03.2007, în cuprinsul căruia se arată că până la acea dată imobilele nu fuseseră conectate la rețeaua electrică, și infirmă declarația martorului, care a susținut că aceste lucrări au fost realizate în septembrie 2006.
Predarea imobilelor în stare de folosință, corespunzătoare normelor legale în materie de locațiune, nu poate fi reținută din procesul verbal de predare primire încheiat de Consiliul Local T cu Inspectoratul Județean al Poliției de Frontieră Naval T, cum în mod nefondat susține recurentul, pentru că în cuprinsul acestui act nu se fac mențiuni referitoare la starea locuințelor predate, iar consemnările din anexele procesului verbal, referitoare la elementele de inventar predate, nu fac dovada că locuințele se aflau într-o stare corespunzătoare destinației în vederea căreia au fost închiriate.
Nici predarea de către pârât a unor materiale de construcție nu echivalează cu respectarea obligației de efectuare a reparațiilor necesare pentru asigurarea folosinței utile a imobilelor închiriate pentru că acestea nu erau de natură a acoperi decât în mică măsură neajunsurile care împiedicau întrebuințarea corespunzătoare a locuințelor, ori îndeplinirea obligației presupune efectuarea în totalitate a reparațiilor de către locator.
Nu poate fi primită nici susținerea referitoare la faptul că starea de degradare a imobilului este imputabilă, exclusiv, reclamanților - ca urmare a neîndeplinirii de către aceștia a obligației de a întreține în mod corespunzător locuințele și de a le folosi potrivit destinației lor - pentru că nici un mijloc de probă nu confirmă această apărare; totodată, este lipsită de relevanță în soluționarea prezentei cauze și împrejurarea neplății chiriei pe perioade îndelungate de timp deoarece nerespectarea acestei obligații de către locatar nu poate fi opusă de locator caexceptio non adimpleti contractus, pentru a justifica neîndeplinirea obligației sale, de a asigura chiriașului folosința liniștită și utilă a imobilelor închiriate, ci îl poate îndreptăți doar la solicitarea rezilierii contractului pentru neexecutarea de obligații, în condițiile art.1439 alin.2 din Codul civil și art.24 lit.b din Legea nr.114/1996.
Pentru considerentele expuse și în temeiul art.312 alin.1 din Codul d e procedură civilă recursul va fi respins ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul civil formulat de recurentul pârât CONSILIUL LOCAL T, cu sediul în T,-, împotriva deciziei civile nr. 58, pronunțată de Tribunalul Tulcea la data de 11 aprilie 2008, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații reclamanți și alții, având ca obiectobligația de a face.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 01 octombrie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTORI,
- - - -
- -
Grefier,
- -
Red.hot.jud.fond
Red.dec.jud.apel Șt.
Red./tehnored.jud.recurs /30.10.2008
Gref.AB/2 ex./04.11.2008
Președinte:Mihaela PopoacăJudecători:Mihaela Popoacă, Irina Bondoc, Daniela Petrovici
