Obligație de a face. Decizia 307/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr- (127/2009*)
ROMANIA
CURTEA DE APEL B
SECȚIA A III-A CIVILĂ
SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ nr.307
Ședința publică de la 16.02.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Ioana Buzea
JUDECĂTOR 2: Doinița Mihalcea
JUDECĂTOR 3: Daniela Adriana
GREFIER:
Pe rol fiind soluționarea recursului promovat de recurenta - pârâtă SC " " SRL, împotriva deciziei civile nr.1374/A/05.11.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - reclamanți și.
Obiectul pricinii - obligația de a face.
La apelul nominal făcut în ședință publică nu au răspuns recurenta - pârâtă SC " " SRL și intimații - reclamanți și.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează că, prin serviciul registratură, la data de 16.02.2009, s-a depus, din partea recurentei- pârâte dovada achitării timbrajului, în cuantum de 4 lei, conform chitanței CEC nr.-/13.02.2009, emisă de Trezoreria Municipiul
Curtea constatând cauza în stare de judecată și având în vedere că recurenta - pârâtă a solicitat judecarea în lipsă, potrivit dispozițiilor art.242 din Codul d e procedură civilă, reține cauza spre soluționare.
CURTEA
Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la 20.06.2007, sub nr-, reclamanții și au chemat în judecată pe pârâta SC SA, solicitând instanței pronunțarea unei sentințe prin care pârâta să fie obligată să le vândă camera nr.19 din Căminul 1 situat în B,- A, sector 2, în condițiile art.7 alin.1 și 4 din Legea nr.85/1992.
Motivându-și acțiunea, reclamanții au susținut că locuiesc în spațiul locativ menționat în petitul cererii din anul 1984, iar lunar, au plătit sumele stabilite de proprietar cu titlu de chirie.
S-a susținut că imobilul este proprietatea pârâtei care refuză în mod abuziv să le înstrăineze spațiul pe care îl ocupă în calitate de chiriaș în condițiile Decretului - Lege nr.61/1990 și ale Legii nr.85/1992.
Pârâta a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acțiunii, susținând că sunt incidente în cauză dispozițiile art.7 alin.8 din Legea nr.85/1992 care acordă unităților economice un drept exclusiv de decizie în ceea ce privește modul de administrare și înstrăinare a locuințelor de serviciu. A susținut că încă de la momentul construirii nr.1, camerele au fost destinate închirierii către salariații Întreprinderii, reprezentând locuințe de serviciu. Este adevărat că în lipsa solicitării din partea propriilor angajați s-a permis folosirea unor camere și de alte persoane, dar cu posibilitatea denunțării unilaterale a convențiilor în momentul în care proprii angajați ar solicita închirierea acestora.
La termenul de judecată din 28.11.2007, pârâta a invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților, susținând că potrivit Legii nr.85/1992, pot cumpăra imobilele construite din fondurile statului doar persoanele care aveau la data intrării în vigoare a legii calitatea de chiriași asupra spațiului a cărui cumpărare se solicită, calitate pe care reclamanții nu o au.
Prin sentința civilă nr.333/16.01.2008, Judecătoria Sectorului 2 Bar espins excepția lipsei calității procesuale active invocată de către pârâtă, iar pe fond, a respins acțiunea formulată de reclamanți ca fiind neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că dispozițiile Legii nr.85/1992 se aplică titularilor contractelor de la data intrării în vigoare a legii, deoarece, cu privire la spațiile neînchiriate la acea dată, art.6 statuează în mod expres că pot fi vândute prin licitație publică organizată de consiliile locale sau agenții economici care dețin spațiile respective.
În condițiile în care reclamanții nu au dovedit că dețineau calitatea de titulari ai unui contract de închiriere valabil încheiat la data intrării în vigoare a Legii nr.85/1992, s-a considerat că acțiunea formulată de către aceștia nu poate fi primită.
Excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților a fost respinsă de instanța de fond, reținându-se că, în calitate de actuali chiriași, aceștia au posibilitatea promovării unei asemenea cereri, urmând a se analiza pe fondul cauzei dacă titularii cererii îndeplineau sau nu condițiile prevăzute de lege pentru a li se aplica dispozițiile Legii nr.85/1992.
Împotriva sentinței instanței de fond au declarat apel reclamanții, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Prin motivele de apel s-a susținut că în mod greșit instanța de fond a considerat că sunt incidente în cauză dispozițiile art.6 din Legea nr.85/1992, iar nu dispozițiile art.7 alin.1 din același act normativ. Acest articol stabilește o obligație in rem a proprietarului, respectiv aceea de a vinde titularului contractului de închiriere locuința ocupată, condiționat de întrunirea următoarelor condiții expres și limitativ prevăzute: imobilul să fie construit din fondurile fostelor unități economice și bugetare de stat, să aibă destinația de locuință, să nu fie locuință de intervenție, iar titularul dreptului de cumpărare să aibă calitatea de chiriași și să solicite expres proprietarului vânzarea imobilului.
Apelanții au susținut că toate aceste condiții erau îndeplinite de ei, iar imobilul a fost încredințat spre folosire permanentă pentru locuire, în schimbul unei chiri pretinse de proprietar.
S-a susținut că instanța de fond a greșit, adăugând condițiilor legale, o nouă condiție, respectiv aceea ca titularul dreptului de a solicita vânzarea să fi avut calitatea de chiriaș la momentul intrării în vigoare a legii, în condițiile în care din interpretarea acestui act normativ rezultă clar că o astfel de calitate trebuie avută la momentul formulării cererii de cumpărare. A fost indicată în acest sens decizia nr.5 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție la data de 21.01.2008, în recurs în interesul legii, prin care s-a stabilit că "dispozițiile Legii nr.85/1992 sunt aplicabile și în cazul contractelor de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ".
Intimata - pârâtă a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului ca fiind nefondat, susținând că sunt incidente în cauză dispozițiile art.6 din Legea nr.85/1992, cum în mod corect reținut instanța de fond, dispozițiile art.7 alin.1 aplicându-se doar pentru titularii contractelor de închiriere valabil încheiate la data adoptării legii.
Prin decizia civilă nr.1374 A/05.11.2008, Tribunalul București - Secția a III-a Civilă a admis apelul, a schimbat în parte sentința instanței de fond, în sensul obligării pârâtei să încheie cu reclamanții contract de vânzare - cumpărare pentru camera nr.19 situată în Căminul Mixt (Cămin 1) din B,- A, sector 2, în condițiile Legii nr.85/1992 și ale Legii nr.61/1990.
Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că în mod greșit prima instanță a considerat că reclamanții nu pot beneficia de dispozițiile art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992, deoarece nu aveau calitatea de chiriași la data intrării în vigoare a acestei legi, în condițiile în care, prin decizie în interesul legii s-a stabilit de Înalta Curte de Casație și Justiție că o astfel de condiție nu este necesară, iar conform dispozițiilor art.329 Cod procedură civilă, deciziile în interesul legii sunt obligatorii pentru toate instanțele.
S-a considerat că sunt incidente în cauză dispozițiile art.7 alin.1 din lege și nu dispozițiile art.7 alin.8 invocate de intimata - pârâtă, deoarece interpretarea dată de aceasta este una gramaticală. Aplicând însă o interpretare teleologică a art.7, tribunalul a apreciat că dacă s-ar considera, potrivit susținerilor intimatei, dispozițiile alin.1 ar fi absolut golite de conținut, obligațiapropter reminstituită de această dispoziție, pierzându-și integral caracterul de obligație, ceea ce este contrar însuși scopului pentru care legea a fost edictată.
Împotriva deciziei instanței de apel a formulat recurs pârâta, susținând că aceasta a fost dată cu interpretarea greșită a dispozițiilor art.7 alin.8 din Legea nr.85/1992, și a dispozițiilor art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992.
În dezvoltarea primei critici s-a susținut că instanța ar fi trebuit să facă o interpretare gramaticală și sistematică a dispozițiilor art.7 alin.8 din Legea nr.85/1992 și să rețină că această normă nu reglementează doar situația imobilelor construite după momentul intrării în vigoare a Legii nr.85/1992 ci acoperă și cazul locuințelor existente la momentul intrării în vigoare a legii.
În dezvoltarea celei de-a doua critici, s-a susținut că în mod greșit instanța de apel a reținut ca fiind incidente în cauză dispozițiile art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992 și nu cele ale art.7 alin.8 din lege, invocate de recurenta - intimata, prin întâmpinare. S-a susținut în acest sens, că în cauză sunt îndeplinite condițiile cerute de dispozițiile art.7 alin.8 din lege, recurenta fiind cea care are dreptul exclusiv de decizie în ceea ce privește administrarea și înstrăinarea spațiului în litigiu. Căminul nr.1 în care se află acest spațiu a fost deținut în proprietate de către SC SA și a fost construit din fondurile proprii ale Întreprinderii, iar din data de 06.02.2007 este proprietatea recurentei. Încă de la momentul construirii căminul a fost destinat închirierii către salariații Întreprinderii, reprezentând locuințe de serviciu, natură pe care o au și în prezent. Închirierea camerelor altor persoane decât cele salariate ale sau ale recurentei nu a schimbat destinația inițială și natura de locuințe de serviciu.
În finalul motivelor de recurs, recurenta a invocat în susținerea motivelor sale de nelegalitate practică judiciară în materie.
La termenul de judecată din 16.02.2009 părțile au lipsit, situație în care instanța de recurs a reținut cauza în pronunțare, având în vedere solicitarea recurentei făcută în finalul motivelor de recurs, în sensul judecării cauzei și în lipsă și dispozițiile art.242 alin.2 Cod procedură civilă.
Analizând decizia instanței de apel în raport de dispozițiile Legii nr.85/1992, de înscrisurile existente la dosar și de criticile formulate de recurentă, Curtea va reține că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:
Potrivit art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992,locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului - Lege nr.61/1990 și ale prezentei legi.
Conform art.7 alin.6 din lege,beneficiază de prevederile alin.1 și chiriașii care nu sunt angajații unităților proprietare.
Textul consacră, atât un drept legal al chiriașului de a cumpăra spațiul locativ ocupat cu contract legal de închiriere, cât și obligația legală corelativă a persoanei juridice, care deține în patrimoniu o astfel de locuință, de a încheia contract de vânzare - cumpărare, la cererea chiriașului.
Obligația de vânzare către chiriași, prevăzută de Legea nr.85/1992, este o obligațiein rem, deci în considerarea obiectului (locuință construită din fondurile unităților economice sau bugetare de stat), iar nu o obligație in personam, care ar fi avut în considerare societatea comercială ce a luat naștere pe calea privatizării sau calitatea de salariat a titularului cererii de cumpărare (decizia civilă nr.525/27.06.2006 a Curții Constituționale).
În consecință, pentru încheierea actului de vânzare - cumpărare este necesară calitatea de chiriaș al spațiului a cărui înstrăinare se solicită, la data formulării cererii de cumpărare și nu neapărat, la data intrării în vigoare a Legii nr.85/1992, cum în mod greșit a reținut instanța de apel.
Prin înscrisurile administrate, intimații - reclamanți au dovedit că la data formulării cererii de cumpărare se aflau în posesia spațiului în litigiu și plăteau chirie recurentei - reclamante pentru acest spațiu, situație de fapt necontestată de aceasta și care duce, atât la concluzia existenței unui raport locativ între părți, cât și la concluzia legitimării procesuale active a reclamanților pentru formularea acțiunii.
Fiind vorba de o convenție de locațiune, existența acesteia poate fi dovedită prin orice mijloace de probă, forma scrisă a convenției fiind cerută de legead probaționemși nuad validitatem, cum în mod greșit a reținut instanța de apel.
Tribunalul a interpretat corect dispozițiile articolului 7 alin.8 din Legea nr.85/1992 atunci când a apreciat că prin această dispoziție nu se poate extinde sfera locuințelor pentru care unitatea este îndreptățită să refuze înstrăinarea și cu privire la locuințele construite anterior intrării în vigoare a legii și deținute în prezent de unitate.
A considera altfel ar însemna să se golească de conținut dispozițiile alineatului 1 din același articol și să se facă abstracție de situația de fapt rezultând din probele dosarului, necontestată de părți, în sensul că intimații - reclamanți nu sunt salariați ai recurentei - pârâte.
În consecință, apreciind că decizia instanței de apel este legală și temeinică, Curtea va dispune în baza articolului 312 Cod Procedură Civilă coroborat cu articolul 304 pct.9 Cod Procedură Civilă, respingerea recursului ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul formulat de recurenta - pârâtă SC SA, împotriva deciziei civile nr.1374/A/05.11.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în contradictoriu cu intimații - reclamanți și.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică, azi 16.02.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
GREFIER
Red.
./
2 ex./25.02.2009
TB-3 -;
Jud.2 -
Președinte:Ioana BuzeaJudecători:Ioana Buzea, Doinița Mihalcea, Daniela Adriana
