Obligație de a face. Decizia 374/2009. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI
ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIA CIVILĂ NR. 374/
Ședința publică din 04 noiembrie 2009
Completul de judecată constituit din:
PREȘEDINTE: Daniela Petrovici
JUDECĂTOR 2: Gabriel Lefter
JUDECĂTOR 3: Mihaela Popoacă
Grefier - - -
Pe rol, soluționarea recursului civil formulat de recurenta pârâtă Regia Autonomă de Exploatare a Domeniului Public și Privat C, cu sediul în C,-, -8, parter, împotriva deciziei civile nr. 352, pronunțată de Tribunalul Constanța la data de 15 iunie 2009, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă, cu domiciliul procesual ales în C,-,.1 și intimatul pârât MUNICIPIUL C PRIN PRIMAR, cu sediul în C,-, având ca obiectobligația de a face.
La primul apel nominal efectuat în cauză, se constată lipsa părților.
Instanțalasă cauza la a doua strigare pentru eventualitatea ca părțile să se prezinte în sala de judecată.
După reluarea cauzei, la ora 1050,se prezintă pentru recurenta pârâtă, avocat, în baza împuternicirii avocațiale aflată la fila 10 dosar, pentru intimata reclamantă răspunde avocat, în baza împuternicirii avocațiale seria - nr. 81935 din 04.11.2009, pe care o depune la dosar, iar pentru intimatul pârât răspunde avocat, în baza împuternicirii avocațiale seria - nr. 88086 din 16 septembrie 2009, pe care o depune la dosar (și, în anexă, chitanța 832 din 16.09.2009, cu care face dovada achitării onorariului pentru avocat, în sumă de 357 lei).
Procedura de citare este legal îndeplinită, conform art. 87 și urm. Cod procedură civilă.
Grefierul de ședință se referă asupra cauzei, învederând că recursul este declarat și motivat în termen legal și a fost timbrat cu suma de 4 lei taxă judiciară de timbru și 0,15 lei timbru judiciar.
Întrebate fiind, părțile prezente, arată că nu mai au alte cereri de formulat sau probe de depus în apărare și solicită acordarea cuvântului pe fond, pentru dezbateri.
Instanța ia act de declarația părților prezente, potrivit cu care acestea arată că nu mai au cereri prealabile de formulat sau probe de depus și, în temeiul dispozițiilor art. 150 din Codul d e procedură civilă, constată încheiată cercetarea judecătorească, acordându-le pe rând cuvântul, pe fond, pentru dezbateri.
Apărătorul recurentei pârâte,având cuvântul, pune concluzii de admitere a recursului, modificarea în tot a deciziei instanței de apel, cu consecința respingerii cererii formulate de intimata reclamantă; cu cheltuieli de judecată de la partea căzută în pretenții, de la proprietar.
Face un scurt istoric al speței.
Critica soluției instanței de apel se referă la motivarea instanței că, în cauză, sunt incidente dispozițiile Legii nr. 112/1995, în condițiile în care a arătat că imobilele care se află în administrarea C sunt proprietatea privată a Municipiului C, în baza Legii nr. 215/2001, care, în calitate de proprietar decide condițiile de înstrăinare a bunurilor imobile ce îi aparțin, respectiv, respectând prevederile nr. 37/2002 și nr. 471/2007.
Prin urmare, nu poate dispune vânzarea imobilelor decât cu avizul forului tutelar administrativ, supunându-se deciziilor pe care acesta le edictează.
Consideră că, în mod neîntemeiat instanța de fond a îndepărtat apărările pârâtei, reținând că nu sunt pertinente, motivarea fiind că dispozițiile nr. 37/2002, nu au aplicabilitate și nu sunt incidente în cauză.
Actul normativ aplicabil la momentul de față, nu schimbă dispozițiile legale, ci le întregește în sensul actualizării prețului de vânzare, întrucât ne raportăm la anul 2009, față de anul apariției Legii nr. 112, respectiv 1995. Acest gen de locuințe au fost vândute cu sume modice, astfel că, prin -uri vânzarea se face la o valoare apropiată de cea reală.
Apărătorul intimatei reclamante,având cuvântul, pune concluzii de respingere a recursului ca nefondat. Nu solicită cheltuieli de judecată.
Se referă la contrarietatea vădită a motivelor de recurs sub aspectul actului aplicat în cauză, nr. 37/2002.
Susține recurenta că actul normativ aplicabil la momentul de față, nu schimbă, ci reîntregește cu privire la valoare.
S-a precizat că Legea nr. 112/1995 este un act normativ fără aplicabilitate la acest moment, dar nu există un act de abrogare.
Solicită respingerea recursului sub toate aspectele invocate de recurenta pârâtă.
Nu a fost încălcat principiul libertăților actelor de voință. Nu a impus un anumit preț. Acest argument este străin de natura cauzei.
Cu privire la susținerea că Primăria Municipiului C nu a formulat apel, înseamnă că și-a însușit hotărârea instanței de fond.
Apărătorul intimatului pârât,având cuvântul, pune concluzii de respingere a recursului ca nefondat; cu cheltuieli de judecată astfel cum au fost dovedite.
Achiesează la concluziile apărătorului intimatei reclamante.
Apărătorul intimatei reclamantesolicită instanței să se consemneze că Municipiul C își aduce la îndeplinire în mod corect obligațiile.
CURTEA
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanța sub nr- reclamanta a solicitat instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să oblige pârâții C și Municipiul C prin Primar la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru apartamentul situat în C,-,.III și la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare, s-a arătat că reclamanta locuiește în apartament în baza repartiției nr.3052/14.05.1990, în baza căreia i-a fost întocmit un contract de închiriere, prelungit în mod succesiv până în prezent. La data de 10.12.2003, 18.09.2006 și 09.02.2007 reclamanta a formulat cerere de cumpărare a apartamentului, la care nu a primit nici un răspuns. A mai învederat reclamanta că ocupa apartamentul în mod efectiv la data intrării în vigoare a Legii nr.112/1995, a optat pentru cumpărarea acestuia, imobilul nefăcând parte din categoria celor de restituit foștilor proprietari.
În drept, au fost invocate disp. art.9 din Legea nr.112/1995, art.41din HG nr.11/1997 și art.274 Cod procedură civilă.
Pârâta Caf ormulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată, arătând că aceasta este doar o încercare de evitare a procedurilor de vânzare a imobilelor din fondul locativ de stat, reglementate prin nr.37/2002, care presupune parcurgerea mai multor etape. A susținut că, față de complexitatea acestor operațiuni, instanța nu se poate substitui instituțiilor abilitate să efectueze vânzarea și, mai mult decât atât, pentru acest imobil s-a formulat notificare de către foștii proprietari, ce a fost respinsă prin dispoziție de Primar.
Prin sentința civilă nr. 21482 din 27 noiembrie 2008 Judecătoria Constanțaa admis acțiunea formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâții Regia Autonoma de Exploatare a Domeniului Public și Privat și Municipiul C prin primar și a obligat pârâții să încheie cu reclamanta contractul de vânzare-cumpărare pentru apartamentul situat în C,-,.II, compus din o cameră și dependințe, cu o suprafață utilă de 45,21 mp deținut în baza repartiției nr.3052/14.05.1990, precum și să plătească reclamantei suma de 19,3 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
În considerentele sentinței, instanța a reținut că prin repartiția nr. 3052/14.05.1990 emisa de C, reclamantei și fostului său soț i-a fost repartizat spațiul locativ situat în C,-,.II, compus din o cameră și dependințe, având o suprafață utilă de 45,21 mp. În baza acestei repartiții, reclamantei i-a fost încheiat un contract de închiriere, care a fost prelungit în mod succesiv fiind în desfășurare când a intrat în vigoare Legea nr.112/1995.
În legătură cu acest imobil, reclamanta a formulat către pârâte o cerere de cumpărare a apartamentului închiriat în conformitate cu prevederile Legii nr.112/1995.
Potrivit art. 9 din lege, "chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art.14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului".
În speță, se observă că reclamanta la data intrării în vigoare a legii, era titularul unui contract de închiriere pentru apartamentul situat la parterul imobilului din C,-,.II și că ocupa acest apartament la data respectivă, așa cum prevăd disp. art.6 din HG 20/1996.
S-a reținut de către prima instanță că apartamentul în litigiu nu făcea parte din categoria imobilelor care se restituie în natură foștilor proprietari, notificarea trimisă în legătură cu acest imobil fiind respinsă ca tardiv formulată.
Împotriva acestei sentințe, în termen legal a declarat apel pârâta C, care a criticat-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Apelanta a susținut că imobilul se află în proprietatea Municipiului C, potrivit Legii nr. 215/2001, care decide contractul de înstrăinare a bunurilor imobile ce îi aparțin. nu a refuzat vânzarea acestei locuințe, dar apreciază că, în speță, sunt incidente dispozițiile 471/2007 ce a înlocuit nr. 37/2002, iar nu dispozițiile Legii nr. 112/1995, cum greșit a reținut prima instanță.
Prin decizia civilă nr. 352 din 15 iunie 2009 Tribunalul Constanțaa respins apelul pârâtei C ca nefundat.
Pentru a pronunța această soluție instanța de apel a reținut, în esență, că dispozițiile art.9 din legea nr. 112/1995 sunt pe deplin aplicabile în cauză, iar în condițiile în care reclamanta avea calitatea de chiriaș în locuința în litigiu la momentul intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, în mod judicios rima instanță a reținut în sarcina ambelor pârâte obligația de a-i înstrăina reclamantei locuința conform Legii nr. 112/1995.
S-a mai reținut că unitatea administrativ teritorială a devenit proprietar asupra imobilului în litigiu ca efect al legislației de după 22 decembrie 1989, iar aplicarea acestor acte normative nu poate avea drept consecință crearea unor situații inechitabile prin recunoașterea dreptului actualului proprietar de a stabili în mod arbitrar asupra înstrăinării imobilelor aflate sub incidența Legii nr. 112/1995, în raport de momentul la care chiriașul și-a exprimat opțiunea de a cumpăra, respectiv invocarea nr. 37/2002 sau a nr. 47/2007 în raport de împrejurarea că reclamanta a formulat cereri succesive de cumpărare în anul 2003, 2006 sau 2007.
Împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat recurs pârâta C care a criticat-o pentru nelegalitate conform art. 304 pct.9 Cod procedură civilă pentru următoarele motive:
1.În mod greșit prima instanță a constatat că pârâții sunt obligați să încheie cu reclamanta un contract de vânzare-cumpărare pentru locuința în litigiu conform Legii nr. 112/1995, în realitate acest act normativ prevede doar un drept de opțiune al chiriașului în a cumpăra locuința închiriată și nu un drept de cumpărare.
2.Pe de altă parte, Legea nr. 112/1995 este un act normativ fără aplicabilitate în acest moment, întrucât fondul locativ, deci și locuința în litigiu, nu mai este proprietatea statului, ci proprietatea privată a administrației locale, singura care, în calitate de proprietar, hotărăște asupra oportunității înstrăinării unui bun din patrimoniul său, cât și asupra condițiilor de vânzare. Prin nr. 471/2007, care a înlocuit nr. 37/2002, s-a stabilit metodologia de vânzare a bunurilor aparținând domeniului privat al Municipiului C, cât și prețul la care se vor vinde aceste locuințe, preț ce se face venit la bugetul local, iar nu la bugetul de stat, așa cum se întâmpla cu prețul obținut prin vânzarea locuințelor în baza Legii nr. 112/1995.
Analizând legalitatea hotărârii recurate, în raport de criticile pârâtei C, se constată că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:
Legiuitorul de după 1990 adoptat o politică socială constantă și a edictat o serie de măsuri de protecție a chiriașilor aflați în folosința fondului locativ de stat, constituit, la vremea respectivă, nu numai din acele locuințe construite de stat sau de unitățile economice sau bugetare de stat, ci și din locuințele preluate abuziv după data de 06 martie 1945, aparținând persoanelor fizice sau juridice, cu capital mixt sau privat.
proprietății private promovată și susținută de sistemul totalitar, în paralel cu exacerbarea superiorității dreptului de proprietate socialistă a întregului popor, au fost cauze care au contribuit la extinderea pe scară largă a proprietății de stat, sub toate formele pe care aceasta le-a îmbrăcat, au dus la crearea unui număr impresionant de locuințe în fondul statului, închiriate pe termene îndelungate, chiar zeci de ani, prin prorogări succesive legale, contra unor sume de bani modice. Aceasta a fost una dintre rațiunile pentru care obiectiv și legitim, statul a edictat o serie de măsuri de protecție a acestor categorii de chiriași, printre care și prevederea din art.9 din legea nr. 112/1995, acordându-le dreptul să cumpere locuințele la un preț preferențial, sub nivelul practicat pe piața liberă.
În speță, reclamanta a deținut locuința în litigiu cu titlu de chiriaș, începând cu anul 1990, când a fost încheiat contractul de închiriere nr. 3052/1990, prelungit succesiv, ultimul contract în vigoare fiind nr.3052/2004, în baza repartiției nr. 3052 din 14 mai 1990.
soluționarea cererii reclamantului de vânzare-cumpărare a spațiului în litigiu, cu motivarea că spațiul urmează să fie înstrăinat potrivit metodologiei de vânzare a bunurilor imobile aparținând domeniului privat al Municipiului C, aprobată prin nr. 37/2002 sau 471/2007 și că nu este scos la vânzare, pârâții au refuzat de fapt încheierea contractului de vânzare-cumpărare conform Legii nr. 112/1995, iar această atitudine îndreptățește chiriașul să își valorifice în instanță vocația la cumpărare, în limita drepturilor locative conferite prin contractul de închiriere.
Spre deosebire de dispozițiile nr.OUG 40/1999 și ale art. 42 din Legea nr. 10/2001, care instituie numai un drept de preempțiune al chiriașului la cumpărarea locuinței închiriate, Legea nr. 112/1995 reglementează un drept al chiriașului la cumpărarea locuinței, corelația obligației unității administrativ-teritoriale de aoî nstrăina în condițiile reglementate de acest act normativ.
Potrivit nr.OUG 40/1999 și art. 42 din legea nr. 10/2001, republicată, imobilele cu destinație de locuințe care în urma procedurilor prevăzute la capitolul III nu se restituie persoanelor îndreptățite pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având un drept de preempțiune.
Recunoașterea dreptului de preempțiune în favoarea chiriașilor presupune posibilitatea legală a deținătorilor de a vinde unor terțe persoane atunci când oferta concretă a proprietarului nu se întâlnește cu acceptarea fermă a chiriașului.
Dar problema este căror categorii de chiriași le sunt incidente cele două acte normative evocate, cine sunt subiecții reglementărilor din art.9 din Legea nr. 112/1995 și art. 43 din Legea nr. 10/2001, cum se rezolvă conflictul aplicării lor în timp.
Dată fiind contradictorialitatea evidențiată în cazul celor două texte legale, este important de știut cum se manifestă ele în timp, pentru că, de principiu, legea civilă începe să acționeze din momentul intrării în vigoare și nu are putere retroactivă. . că norma nouă nu are în vedere relațiile civile născute înaintea intrării ei în vigoare, ceea ce creează cadrul teoretic pentru coexistența unor legi diferite în intervalul necesar până la epuizarea raporturilor juridice.
Chestiunea se simplifică dacă se analizează câmpul de aplicare al celor două legi, prin prisma subiecților cărora li se adresează. În vreme ce Legea nr. 112/1995 se referă la chiriașii titulari de contract, Legea nr. 10/2001 vorbește despre chiriași, la fel și normele explicative din nr.HG 498/2003. sunt oferite în privința Legii nr. 112/1995, deoarece art.6 din nr.HG 11/1997 stipulează că dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc îl au numai chiriașii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii.
Rezultă că dreptul la cumpărare conferit titularilor contractelor de închiriere, corelativ obligației de vânzare în sarcina deținătorilor, este condiționat de valabilitatea contractului, dar și de împrejurarea ocupării efective a locuinței la data de 29 ianuarie 1996 - data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995.
Dreptul de a pretinde locatorului perfectarea actului juridic de înstrăinare trebuie apreciat ca unul de natură patrimonială, ce-i asigură chiriașului titular de contract dobândirea unui bun în proprietate și, odată câștigat prin întrunirea celor două cerințe inserate în nr.HG 11/1997, nu poate fi declarat ca pierdut prin edictarea ulterioară a acestor dispoziții în materie. Dreptul de a cumpăra derivat din legea în vigoare nu poate fi înlăturat doar prin argumentul trecerii timpului și modificării legislative survenite la data depunerii solicitării de cumpărare, diferențierea între chiriașii care s-au grăbit să dobândească locuința și cei care au omis să ceară vânzarea până la adoptarea Legii nr. 10/2001 neavând o rațiune obiectivă, legală.
Obligarea unității administrativ-teritoriale, prin primar, la vânzarea spațiului locativ aflat sub incidența Legii nr. 112/1995, în condițiile prevăzute de acest act normativ, nu aduce atingere dreptului său de dispoziție asupra bunului, deoarece obligația de a vinde este o obligație in rem, instituită în considerarea obiectului (locuința preluată în proprietatea statului, care nu se restituie fostului proprietar), iar nu o obligațiein personam,reglementată în considerarea subiectului, respectiv a unității administrativ-teritoriale; mai mult, trebuie avut în vedere și că actualul titular al locuințelor supuse vânzării a deținut doar un drept de administrare asupra acestor imobile, devenind proprietar ca efect al legislației de după 22 decembrie 1989, iar aplicarea acestor acte normative nu poate avea drept consecință crearea unor situații inechitabile, prin recunoașterea dreptului "noului" proprietar de a stabili în mod arbitrar asupra înstrăinării imobilelor aflate sub incidența Legii nr. 112/1995, în raport de momentul la care chiriașul și-a exprimat opțiunea de a cumpăra.
În aprecierea existenței unei eventuale încălcări a dreptului de dispoziție al vânzătorului trebuie avut în vedere și faptul că obligația de a vinde este instituită printr-o dispoziție legală conformă prevederilor art. 41 din Constituție care, garantând dreptul de proprietate, prevăd expres și că limitele și conținutul acestor drepturi sunt stabilite de lege.
"conținutul și limitele acestor drepturi" legiuitorul are în vedere ocrotirea unor valori politice, sociale sau juridice deosebite, în considerarea cărora stabilește dimensiuni și limite, iar dacă ne raportăm la cazul dedus judecății în speță, trebuie menționată obligația statului de a crea condițiile necesare pentru creșterea calității vieții, stabilită de art. 134 alin.(2) lit. f) din Constituție și, mai ales, de a lua măsuri de protecție socială, de natură să asigure cetățenilor un nivel de trai decent (art. 43 alin.(1) din Constituție), or, prin art.9 din Legea nr. 112/1995 legiuitorul realizează o măsură în acest sens.
Față de considerentele mai sus menționate se reține că Tribunalul Constanțaa soluționat în mod judicios apelul pârâtei, apreciind că acesta este nefondat, hotărârea primei instanțe fiind temeinică și legală.
De altfel, în mod corect a subliniat instanța de apel și împrejurarea conform căreia proprietarul imobilului, respectiv Municipiul C, nu a înțeles să exercite calea de atac a apelului împotriva hotărârii primei instanțe, reținându-se că există o contrarietate vădită între proprietarul bunului și administratorul acestuia, respectiv, în temeiul Legii nr. 112/1995 reprezintă un simplu mandatar legal al proprietarului locuinței, neavând drept de decizie cu privire la modalitatea în care Municipiul C înțelege să dispună de bunul proprietatea sa.
În consecință, în baza art. 312 Cod procedură civilă, se va respinge recursul pârâtei ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul civil formulat de recurenta pârâtă Regia Autonomă de Exploatare a Domeniului Public și Privat C, cu sediul în C,-, -8, parter, împotriva deciziei civile nr. 352, pronunțată de Tribunalul Constanța la data de 15 iunie 2009, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă, cu domiciliul procesual ales în C,-,.1 și intimatul pârât MUNICIPIUL C PRIN PRIMAR, cu sediul în C,-, având ca obiectobligația de a face.
Obligă recurenta la 357 lei cheltuieli de judecată către intimatul Municipiul
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 04 noiembrie 2009.
PREȘEDINTE, - - | JUDECĂTORI, Pentru judecător - -, aflat în concediu medical, conform art. 261(2) Cod procedură civilă, semnează Președinte de instanță, - - |
Grefier,
- -
Red.hot.jud.fond
Red.dec.jud.apel
Red.dec.jud.recurs /06.11.2009
gref.AB/2 ex./27.11.2009
Președinte:Daniela PetroviciJudecători:Daniela Petrovici, Gabriel Lefter, Mihaela Popoacă
