Obligație de a face. Decizia 391/2009. Curtea de Apel Iasi
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECTIA CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 391
Ședința publică de la 09 Octombrie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Valeria Cormanencu Stanciu
JUDECĂTOR 2: Georgeta Protea
JUDECĂTOR 3: Mona
Grefier:
S-a luat în examinare cererea de recurs formulată de, și împotriva deciziei civile nr. 344 din 6.04.2009 a Tribunalului Iași.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat pentru recurenți, lipsă fiind reprezentanții intimaților Primarul Municipiului I și Consiliul Local
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că pricina este la al treilea termen de judecată.
Avocat depune la dosar împuternicire avocațială pentru recurenți. Interpelat, precizează că nu mai are alte cereri de formulat.
Nemaifiind alte cereri de formulat, instanța constată recursul în stare de judecată și acordă cuvântul părților la dezbateri.
Avocat arată că a criticat hotărârile ambelor instanțe pe care le consideră nelegale și netemeinice, instanțele făcând în mod greșit aplicarea dispozițiilor art. 25 din Legea nr. 214/1996 în baza căreia s-a respins cererea reconvențională și s-a dispus evacuarea recurenților. Disp. art. 25 din Legea nr. 214/1996 prevăd că "evacuarea chiriașului se face numai pe baza unei hotărâri judecătorești irevocabile".
Susține apărătorul că această reglementare nu poate constitui temei legal pentru rezilierea contractului dar recurenții nu erau în situația prevăzută de art. 24 lit. din Legea nr. 114/1996, era o solicitare cerută după 5 ani când recurenții achitaseră chiria. Din anul 2001, când hotărârea de reziliere a contractului a rămas definitivă și irevocabilă, timp de 5 ani, intimata nu și-a exprimat dorința de a solicita evacuarea.
În plus, a avut loc o nouă convenție locativă rezultată din intenția intimatei de a încasa chirie și din situația de fapt reală, respectiv aceea ca recurenții să se comporte ca și chiriași.
Învederează instanței că motivele de recurs au fost dezvoltate pe larg în scris.
Solicită admiterea recursului, modificarea în tot a ambelor hotărâri, pe fond admiterea cererii formulate de reclamanți, respingerea cererii reconvenționale, fără obligarea părții adverse la plata cheltuielilor de judecată.
Declarându-se dezbaterile închise, după deliberare:
CURTEA DE APEL:
Asupra recursului civil de față;
Din examinarea lucrărilor dosarului,constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la Judecătoria Iași, la data de 06.09.2005, reclamanții, și cheamă în judecată Primarul Municipiului I și Consiliul Local I pentru a fi obligați la încheierea unui nou contract de închiriere, pentru locuința din I,-.
În motivarea acțiunii se arată că au avut încheiat contractul de închiriere nr. 6095/24.08.1990, pentru care în anul 2001 prin hotărâre judecătorească s-a.dispus rezilierea, motivul fiind neachitarea chiriei.
Susțin reclamanții că în cursul procesului au achitat chiria, locatorul a omis însă să înștiințeze instanța, fiind admisă acțiunea în reziliere. Din anul 2001, până la promovarea acțiunii și a judecății prezente locuiesc în același imobil pentru care au achitat chiria, fiind reînnoită locațiunea conform art. 1437 și 1452 Cod civil.
Prin cererea reconvențională pârâții solicită evacuarea reclamanților, motivată pe lipsa titlului locativ, invocând art. 25 din Legea nr. 114/1996. în fapt, arată pârâții-reclamanți că pârâții au deținut contractul de închiriere nr. 6095/24.08.1990 pentru locuința în litigiu, însă din cauza datoriilor acumulate, prin sentința civilă nr. 2591/2001 definitivă și irevocabilă contractul a fost reziliat.
Judecătoria Iași prin sentința civilă nr. 4184 din 10.04.2006 respinge excepția tardivității întâmpinării și cererii reconvenționale.
Respinge acțiunea formulată de reclamanții-pârâți, și, în contradictoriu cu pârâții-reclamanți Primarul Municipiului I și Consiliul Local
Admite cererea reconvențională formulată de pârâții-reclamanți în contradictoriu cu reclamanții-pârâți.
Dispune evacuarea reclamanților-pârâți din locuința din I,-.
Obligă reclamanții-pârâți să plătească pârâților-reclamanți suma de 13,90 Ron (135.000 Rol, reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut că nu s-a dovedit tacita relocațiune, prevederile art. 1437-1452 cod civil vizând expirarea termenului contractual nu sunt aplicabile. Sumele achitate în cuantumul "chiriei", se arată în considerentele sentinței, pentru spațiul locativ din care s-a dispus rezilierea reprezintă lipsă de folosință, contractul nefiind în vigoare. Pârâții ocupă fără titlu locuința, impunându-se evacuarea.
Împotriva hotărârii judecătoriei au declarat apel reclamanții, invocând incidența art. 1437 și 1452 Cod civil, că a operat tacita relocațiunea, clauză ce nu a fost exclusă din contract, chiriașul având drept la reînnoirea contractului.
Tribunalul Iași prin decizia civilă nr. 344 din 06.04.2009 respinge excepția tardivității, constatând că a fost declarat în termen potrivit art. 284 Cod procedură civilă și pe fond respinge apelul,
Instanța de apel a păstrat situația de fapt stabilită prin sentința atacată; a constatat că dispozițiile privind tacita relocațiune sunt de strictă interpretare și nu pot fi extinse și la alte situații. Contractul a încetat prin desființare pe cale judiciară și nu prin expirarea termenului locațiunii, astfel că norma legală invocată de reclamanți nu le este aplicabilă. Introducerea acțiunii în reziliere se reține în considerentele hotărârii echivalează cu manifestarea voinței locatorului de a nu reînnoi contractul, deși tacita relocațiune nu a fost exclusă expres din contract.
În recursul declarat împotriva deciziei pronunțate de Tribunalul Iași reclamanții au încadrat motivele în art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, invocând următoarele:
- greșit instanțele au apreciat că sunt aplicabile dispozițiile art. 25 din Legea nr. 114/1996 în baza cărora s-a dispus evacuarea, fiind incidente și prevederile art. 24 lit. "b", arestantă fiind achitată la data când s-a dispus evacuarea;
- la momentul evacuării, 11 noiembrie 2005, nu erau în situația prevăzută de art. 24 lit. "b" din Legea nr. 114/1996, fiind cerută după o perioadă de 4 ani și 9 luni în care au achitat chiria cu regularitate;
- încasarea chiriei a avut loc în temeiul unei noi convenții locative,urmare unei înțelegeri tacite,rezultate din intenția părților-intimate de a încasa chiria, cât și din situația de fapt reală a reclamanților care s-au comportat ca și chiriași.
Curtea constată că situația de fapt stabilită de instanța de fond și păstrată în apel are corespondent în probele dosarului.
Astfel, prin sentința civilă nr. 2591/21.02.2001 a Judecătoriei Iași, definitivă și irevocabilă, a încetat raportul locativ între părți fiind dispusă rezilierea contractului de închiriere nr. 6095/24.08.1990, cu obligarea la plata chiriei restante în cuantum de 6.689.190 Rol pentru perioada octombrie 1999 - august 2000. aspectele invocate de reclamanți, privind inexistența debitului la data pronunțării hotărârii judecătorești prin care s-a dispus rezilierea, nu au relevanță în cauză, sunt apărări ce puteau fi invocate în căile de atac împotriva sentinței civile nr. 2591/2001.
Contractul de închiriere a fost încheiat cu începere de la 06.06.1990, accesoriu al contractului de muncă, cuprinzând obligațiile proprietarului și chiriașilor, cât și clauze cu privire la reînnoire, modificare sau reziliere cu acordul ambelor părți, în afară de cazurile expres prevăzute de lege.
Rezilierea contractului de închiriere s-a dispus ca sancțiune, la cererea proprietarului în temeiul art. 24 lit. "b" teza I, chiria nu a fost achitată cel puțin 3 luni consecutiv, hotărârea pronunțată intrând în puterea lucrului judecat.
Faptul că în acțiunea în reziliere locatorul nu a solicitat și evacuarea alăturat, cât și o anumită perioadă, oricare ar fi durata acesteia, nu-i conferă chiriașului titlu locativ în sensul dispozițiilor art. 21 din Legea nr. 114/1996, deoarece închirierea locuințelor are loc numai pe baza acordului dintre proprietar și chiriaș.
Ca efect al rezilierii contractului prin hotărâre judecătorească, suprafața locativă este deținută de foști chiriași, fără contract de închiriere, fiind numai tolerați.
Curtea are în vedere clauzele contractului, care nu a fost reînnoit prin acordul părților cât și neîndeplinirea condițiilor cerute de dreptul comun în materia locațiunii, pentru a opera tacita relocațiune.
C tolerat ce are folosința locuinței, ulterior rezilierii contractului, are obligația până la data evacuării efective să plătească chiria, obligație impusă prin art. 25 alin. 2 din Legea nr. 114/1996. Termenul de "chirie" din textul menționat desemnează numai cuantumul sumelor datorate, ca echivalent pentru folosința spațiului locativ deținut de tolerat de care este lipsit proprietarul.
În consecință, posesia locuinței ulterior rezilierii contractului nu impune proprietarului obligația de a încheia un alt contract. În condițiile în care voința exprimată neechivoc și consfințită prin hotărâre judecătorească este de încetare a raportului locativ, înainte de termenul pentru care a fost încheiat contractul, nu sunt îndeplinite cerințele pentru a se reține tacita relocațiune.
Codul civil în art. 1452 prevede: "Dacă locatarul și după expirarea termenului locațiunii, continuă a rămâne în casă sau apartamentul închiriat fără nicio împiedicare din partea locatorului, el se consideră că voiește a le ocupa sub aceleași condiții și pentru un timp determinat de obiceiul locului, și nu poate nici să iasă, nici să fie concediat înainte de a se fi făcut vestirea, în termenul obișnuit în localitate (art. 1436, art. 1437)-
Pentru a fi incident art. 1452 Cod civil și a opera prezumția reînnoirii contractului, trebuie îndeplinite cumulativ condițiile:
- termenul locațiunii să fie împlinit, în speță rezilierea s- dispus anterior ajungerii la termen;
- chiriașul să rămână în locuința închiriată;
- locatorul să nu împiedice chiriașul în deținerea spațiului locativ.
În cauză raportul locativ este supus reglementării legii speciale, Legea nr. 114/1996, rezilierea s-a dispus ca sancțiune la cererea locatorului, înainte de împlinirea termenului de închiriere fiind certă voința acestuia de a nu reînnoi contractul, astfel că voința sa nu trebuie prezumată.
În consecință, recurenții sunt doar tolerați, nu au titlu locativ pentru spațiul în litigiu, pe care să-l opună locatorului; o altă convenție locativă nu s-a dovedit în sensul dispozițiilor legale în materie, conform legii speciale și nici a dreptului comun.
În limita motivelor de recurs, a criticilor de nelegalitate invocate potrivit art. 304 Cod procedură civilă, plata lipsei de folosință și comportamentul de chiriași; pentru considerentele expuse nu conferă titlu locativ recurenților și nu au ca efect stingerea dreptului la acțiunea în evacuare pentru pârâții-intimați.
În consecință,Curtea respinge recursul ca neîntemeiat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Respinge recursul declarat de, și împotriva deciziei civile nr. 344 din 6.04.2009 a Tribunalului Iași, decizie pe care o menține.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi 09.10.2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
--- - - - - --
Grefier,
Red. -
Tehnored.
Tribunalul Iași:,
26.10.2009
2 ex.
Președinte:Valeria Cormanencu StanciuJudecători:Valeria Cormanencu Stanciu, Georgeta Protea, Mona
