Obligație de a face. Decizia 4/2010. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI
ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIA CIVILĂ NR.4/
Ședința publică din 13 ianuarie 2010
Completul de judecată constituit din:
PREȘEDINTE: Gabriel Lefter
JUDECĂTOR 2: Daniela Petrovici
JUDECĂTOR 3: Mihaela Popoacă
Grefier - - -
Pe rol, soluționarea recursului civil formulat de recurentul reclamant, domiciliat în M,-, -ămin,.A,.115,.1, județul C, împotriva deciziei civile nr. 435, pronunțată de Tribunalul Constanța la data de 19 septembrie 2008, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata pârâtă COM CM, cu sediul în C,-, intimații reclamanți și, ambele domiciliate în M,-, -ămin,.A,.115,.1, județul C și intimații chemați în garanție B, cu sediul în B, sector 1, strada -. - nr. 50 și Statul Român prin Ministerul Economiei și Finanțelor, cu sediul în B, sector 5,-, având ca obiectobligația de a face.
La apelul nominal efectuat în cauză, se prezintă pentru recurentul reclamant, avocat, în baza împuternicirii avocațiale seria - nr. 40422 din 19.11.2008, depusă la dosar, iar pentru intimata pârâtă COM CM C, răspunde avocat, lipsind celelalte părți.
Procedura de citare este legal îndeplinită, conform art. 87 și urm. Cod procedură civilă.
Grefierul de ședință se referă asupra cauzei, învederând că recursul este declarat și motivat în termen legal și a fost timbrat.
Apărătorul recurentului reclamant depune la dosar extras de pe site-ul Ministerului Justiției, din care rezultă că a fost respinsă cererea de strămutare formulată de clientul său, prin Încheierea nr. 4490 din 02 aprilie 2009, dosar nr- al Înaltei Curți de Casație și Justiție.
Instanța, acordă părților cuvântul asupra cererii de repunere pe rol a cauzei, formulată de recurentul reclamant și aflată la fila 32 dosar.
Părțile prezente prin apărători, având pe rând cuvântul, pun concluzii de admitere a cererii de repunere pe rol a cauzei.
Instanța, deliberând, în temeiul dispozițiilor art. 244 aliniat final, admite cererea de repunere pe rol a cauzei, formulată de recurentul reclamant.
Apărătorul recurentului reclamant depune la dosar concluzii scrise și practică judiciară.
Întrebate fiind, părțile prezente, arată că nu mai au alte cereri de formulat sau probe de depus în apărare și solicită acordarea cuvântului pe fond, pentru dezbateri.
Instanța ia act de declarația părților prezente, potrivit cu care acestea arată că nu mai au cereri prealabile de formulat sau probe de depus și, în temeiul dispozițiilor art. 150 din Codul d e procedură civilă, constată încheiată cercetarea judecătorească, acordându-le pe rând cuvântul, pe fond, pentru dezbateri.
Apărătorul recurentului reclamant, având cuvântul, pune concluzii de admitere a recursului așa cum a fost formulat și motivat, modificarea în tot a deciziei instanței de apel și a sentinței instanței de fond; pe fondul cauzei, solicită admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată, în sensul de a se vinde garsoniera reclamantului, locuință de serviciu e care o ocupă în baza unor contracte de închiriere, conform prevederilor Legii nr. 85/1992, republicată și ale Decretului-Lege nr. 61/1990, și respingerea cererii reconvenționale ca nefondată. Cu obligarea intimatei pârâte la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul proces - la fond, în apel și recurs.
Face un scurt istoric al speței.
Învederează că recurentul reclamant locuiește în garsoniera în litigiu în baza unui contract de închiriere perfect valabil și care conține toate elementele unui contract de închiriere.
Consideră că nu societatea proprietară trebuie să încadreze calificarea unei locuințe de serviciu, ci aceasta este dată de lege.
Garsoniera în litigiu este o locuință de serviciu și nu una de intervenție, cum în mod eronat s-a susținut.
Se referă la dispozițiile art.7 alin.6 din Legea nr. 85/1992, republicată.
Arată că, deși nu este salariatul societății intimate, aceasta este obligată să-i vândă garsoniera, deoarece beneficiază de prevederile art.7 alin.5 din Legea nr. 85/1992, republicată, care stipulează imperativ: "beneficiază de prevederile alin.1 și chiriașii care nu sunt angajații unităților proprietare."
Mai arată că această garsonieră este singura posibilitate locativă a clientului său. Garsoniera este o unitate locativă distinctă, cu baie și bucătărie proprie.
Se referă la decizia civilă din 27 noiembrie 2009, pronunțată de Curtea de Apel Ploiești în dosarul civil nr- - dosar strămutat, și arată că, prin aceasta s-a dispus obligarea COM CM să vândă numitei, apartamentul nr. 1 de la parter - garsonieră de serviciu din blocul. Consideră că nu este just ca să poată cumpăra locuința, iar recurentul nu, deși are, practic, același gen de contract de închiriere încheiat în aceleași condiții.
Face trimitere și la decizia nr.5/2008 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, care stipulează foarte clar că beneficiază de cumpărare toți chiriașii, indiferent dacă au fost sau nu salariații societății.
Se mai referă la Legea nr. 114/1996, republicată și arată că, dacă garsoniera ar fi fost închiriată, trebuia ca intimata pârâtă să încheie contract cu Administrația Financiară Ori contractul reclamantului are conținutul clar al unui
contract de închiriere încheiat direct cu COM CM, al unui titlu locativ perfect valabil.
Mai arată că, datorită promisiunii că se va vinde această garsonieră, recurentul reclamant a efectuat o serie de îmbunătățiri locuinței.
Se mai referă la faptul că legea nr. 5/1973 nu are nici o tangență în cauză.
Apărătorul intimatei pârâte COM CM, având cuvântul, pune concluzii de respingere a recursului ca nefondat. Nu solicită cheltuieli de judecată.
Face un scurt istoric al speței și arată că acest bloc nu a avut niciodată locuințe de serviciu, ci doar locuințe de intervenție.
Intimata pârâtă este o societate pe acțiuni, de tip deschis, având capital social integral privat, dobândit prin cumpărare din fonduri proprii chiar de la stat - proprietarul inițial, iar căminul în discuție reprezintă un activ din patrimoniul acestei societăți. Acest cămin se află în circuitul comercial, fiind unul dintre motivele pe care actualii acționari le-au avut în vedere atunci când au analizat oportunitatea investiției în acțiunile acestei societăți.
Camera ocupată de recurent în Căminul nu este locuință în sensul actelor normative indicate de acesta, așa cum rezultă din convenția internă de închiriere.
S-a acceptat închirierea prin convenție internă, respectiv proces verbal de predare primire și anexele sale, nu prin contract de închiriere tip, conform dispozițiilor Legii nr. 114/1996, contract care nu se înregistrează la Administrația Financiară, iar veniturile din chirii se înregistrează și se impozitează pe ansamblul veniturilor societăți comerciale.
Recurentul reclamant nu mai are calitatea de titular al contractului pe care îl invocă, în cauză nefiind aplicabile prevederile Codului civil referitoare la tacita relocațiune, față de prevederile din contract.
Pe de altă parte, simpla introducere a prezentei acțiuni nu justifică sistarea plății chiriei și a utilităților, astfel că reclamantul, prin propria dorință explicită, a denunțat contractul prin neîndeplinirea obligației principale - plata chiriei și acționarea în justiție a societății pentru a-i impune un cuantum al chiriei convenabil intereselor sale.
Consideră că recurentul este de rea-credință, având în vedere că a sistat plata chiriei, deși dorește cumpărarea camerei în litigiu.
Cu privire la îmbunătățirile aduse locuinței, arată că intimata pârâtă poate primi amendă de la organele în drept pentru improvizațiile efectuate.
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
La 23 iunie 2005 reclamantul a chemat în judecată pe pârâta SC SA C solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să fie obligată pârâta la vinderea garsonierei pe care o ocupă, obligarea acesteia la plata unor daune cominatorii până la executarea hotărârii, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii reclamantul a arătat că în anul 2001 încheiat cu pârâta un contract de închiriere pentru garsoniera din M,-,
-ămin, scara A, parter,.16 în care locuiește în prezent, în baza unui contract de închiriere valabil, blocul a fost construit și dat în folosință la începutul anilor 1970, din fondurile statului și este locuință de serviciu.
Mai arată reclamantul că de nenumărate ori a încercat să cumpere garsoniera însă, de fiecare dată, răspunsul a fost că garsonierele din căminul "" nu se vând.
În drept, au fost invocate prevederile art. 1,7 și 19 din Legea nr. 85/1992, Decretul Lege nr. 61/1992, Legea nr. 114/1996, art. 1082 Cod civil, art. 274 Cod procedură civilă.
În susținerea acțiunii, reclamantul a depus la dosar copii ale procesului verbal de primire a suprafeței locative și fișă de calcul.
Pârâta SA Caf ormulat întâmpinare solicitând respingerea acțiunii ca neîntemeiată și a invocat excepția necompetenței teritoriale a Judecătoriei Mangalia.
Prin aceeași întâmpinare, pârâta a mai invocat excepția lipsei calității procesual active a reclamantului, acesta nefiind persoana îndreptățită la cumpărare, având în vedere dispozițiile legale și contractul la care a consimțit liber.
Totodată, a fost invocată și excepția inadmisibilității acțiunii, față de componența fizică a spațiului de locuit și a blocului în care este situat. Astfel, spațiul denumit impropriu garsonieră este în realitate o cameră, fără bucătărie și grup sanitar. A susținut și că la 01.09.2005 a expirat contractul de închiriere pe care reclamantul își întemeiază cererea, acest contract nefiind prelungit în condițiile în care reclamantul a contestat în instanță cuantumul chiriei.
Prin cerere reconvențională pârâta a solicitat evacuarea reclamantului din spațiul locativ întrucât raporturile locative au încetat la 01.09.2005 și nu au mai fost prelungite prin acordul părților, reclamantul denunțând unilateral contractul odată cu contestarea cuantumului chiriei.
Pârâta a formulat și o cerere de chemare în garanție a Statului Român prin Ministerul Finanțelor și a B, arătând că activele societății au fot cumpărate de B ca reprezentant al statului care, transferând prin vânzare cota de 70% asupra activelor societății, a exclus accesul chiriașilor la cumpărarea locuințelor intrate în proprietatea privată a societăților comerciale.
Prin sentința civila nr.7338/24.04.2008 Judecătoria Constanțaa respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului, a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei SC SA și a respins acțiunea ca nefondată.
Prin aceeași hotărâre a fost admisă în parte cererea reconvențională formulată de pârâta SC SA și s-a dispus evacuarea reclamantului din spațiul locativ situat în M, Cămin.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că suprafața locativă închiriată reclamantului, o cameră de 15,09 mp și un hol, fără baie și bucătărie în folosință exclusivă, nu se încadrează în definiția locuinței despre care fac vorbire prevederile Legii nr. 85/1992 și ale Decretului Lege nr. 61/1990 și din acest motiv nu poate face obiectul vânzării în temeiul acestor legi.
A reținut instanța de fond că cererea de evacuare a reclamantului este întemeiată în condițiile în care reclamanții nu mai dețin nici un titlu locativ,
contractul de închiriere expirând la 01.09.2005, iar reclamantul nu a făcut dovada achitării chiriei pentru perioada ulterioară lunii august 2005.
Apelul declarat împotriva acestei sentințe de reclamantul a fost respins ca nefondat prin decizia civilă nr. 435 din 19 septembrie 2008 Tribunalului Constanța.
În apel, tribunalul a reținut că deși calitatea de chiriaș dobândită în anul 2004 i-ar fi permis reclamantului să cumpere locuința închiriată, pentru a beneficia de dispozițiile Legii nr. 85/1992, republicată, ale cărei dispoziții au fost interpretate prin Decizia nr. 5/21.01.2008 pronunțată de către Înalta Curte de Casație și Justiție în recurs în interesul legii, spațiul locativ litigios trebuia să îndeplinească condiția destinației de locuință în sensul prevăzut de Legea nr. 114/1996. Ori, s-a reținut, spațiul litigios aflat în Căminul este folosit de către SA pentru prestarea de servicii de cazare pentru terți și aduce societății venituri în cadrul obiectului său de activitate, perspectivă din care spațiului locativ folosit de către reclamant nu îi sunt aplicabile dispozițiile cuprinse în Legea nr. 85/1992.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul invocând motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
În motivarea recursului se susține că instanțele au interpretat greșit prevederile Legii nr. 85/1992 și au încălcat art. 21 din Constituție și art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
Susține că instanțele și-au întemeiat motivarea pe considerentele deciziei nr. II din 29.09.1997 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, în care se explică sensul noțiunii de "locuințe de intervenție", deși din probele administrate rezultă că locuința închiriată recurentei este o locuință de serviciu, întreg blocul Cămin fiind format din astfel de locuințe.
Prin decizia nr. 5 din 21 ianuarie 2008 pronunțată în recurs în interesul legii, Înalta Curte de Casație și Justiție a stabilit că prevederile Legii nr. 85/1992 se aplică și contractelor de închiriere care au luat ființă sub imperiul său, astfel că recurenta îndeplinește toate condițiile cerute de art. 7 din lege pentru a putea cumpăra singura sa locuință.
Susține că blocul Cămin a fost construit în perioada 1974-1975 din fondurile statului și este format din garsoniere care sunt locuințe de serviciu, iar nu se intervenție.
SC a devenit proprietara garsonierelor prin privatizare, fără să cumpere aceste locuințe. Prevederile alin. 7 al art. 7 din Legea nr. 85/1992 exclud de la vânzare numai locuințele achiziționate din fondurile societății sau care au fost construite din fondurile societății proprietare, situație care nu se aplică blocului Cămin.
Instanțele nu au observat că Decretul Lege nr. 61/1990 și Legea nr. 85/1992 sunt legi speciale, care se aplică din momentul adoptării lor. Stabilind că numai chiriașii care dețineau contracte de închiriere la data apariției legii au dreptul să cumpere locuințele închiriate, printr-o interpretare greșită instanța a limitat aplicarea legii în timp, soluția fiind contrară deciziei nr. 5 din 21 ianuarie 2008 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție în recursul în interesul legii.
Recursul nu este întemeiat.
Este real faptul că, Legea 85/1992 cuprinde dispoziții ce reprezintă norme de justiție socială, impunând unităților deținătoare de locuințe de serviciu, construite din fondul statului, vânzarea acestor locuințe chiriașilor - fără deosebire - după cum aceștia dețineau contractele de închiriere la momentul adoptării Legii 85/1992, sau au dobândit această calitate ulterior anului 1992.
În cauză însă dispozițiile Legii 85/1992 nu sunt aplicabile pentru următoarele considerente:
Societatea pârâtă este organizată în forma unei societății comerciale pe acțiuni, în patrimoniul acesteia întrând ca activ și Căminul "", în care se află spațiul a cărui vânzare a fost solicitată de către reclamant.
Reținem că, societatea pârâtă are ca obiect de activitate și oferirea de servicii de cazare, căminul " " constituind un punct de lucru, fiind utilizat pentru realizarea obiectului de activitate al acesteia, închirierea fiind un act de comerț, venitul obținut reprezintă profit al societății și pentru care se achită impozit pe profitul general al societății, așa cum rezultă din actul constitutiv al societății comerciale, Capitolul II, art. C (3).
Aceste aspecte au fost stabilite cu titlu irevocabil prin Decizia civilă nr.38/COM/08.02.2007 a Curții de Apel Constanța, care a confirmat sentința civilă nr. 5950/COM/2006 a Tribunalului Constanța (fila 53 fond).
Având în vedere că, spațiul în litigiu reprezintă un activ al societății iar contractele de închiriere au natura unor contracte comerciale, concluzia care se impune este aceea că unor asemenea spații nu le sunt aplicabile dispozițiile Decretului Lege nr.61/1990, ale Legii nr.85/1992 sau ale Legii nr. 76/1994 prin care s-a modificat Legea nr.85/1992, actele de dispoziție privind activele societății putând fi încheiate numai în condițiile prevăzute de actele normative care reglementează această materie.
Aceste spații nu au fost cumpărate de societatea pârâtă, în procesul de privatizare, pentru a fi folosite ca locuințe, în sensul dat acestei noțiuni de actele normative mai sus menționate și de Legea nr.114/1996, nefiind locuințe de serviciu sau locuințe de intervenție ci spații necesare realizării a însuși obiectului de activitate al acesteia.
În situația vânzări spațiilor în litigiu, societatea comercială ar fi pusă în situația de nu-și mai putea realiza obiectul de activitate, ceea ce nu se poate admite.
Intimatul reclamant este o persoană căreia societatea pârâtă i-a oferit servicii de cazare, prin derularea de către aceasta a unei activități comerciale, raporturi concretizate în perfectarea unor contracte comerciale, care nu cad sub incidența Legii nr.85/1992 astfel cum a fost modificată.
Față de considerentele expuse, reținându-se că dispozițiile art. 7 din Legea 85/1992 nu sunt aplicabile în speță, urmează a se respinge recursul reclamantului ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul civil formulat de recurentul reclamant, domiciliat în M,-, -ămin,.A,.115,.1, județul C, împotriva deciziei civile nr. 435, pronunțată de Tribunalul Constanța la data de 19 septembrie 2008, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata pârâtă COM CM, cu sediul în C,-, intimații reclamanți și, ambele domiciliate în M,-, -ămin,.A,.115,.1, județul C și intimații chemați în garanție B, cu sediul în B, sector 1, strada -. - nr. 50 și Statul Român prin Ministerul Economiei și Finanțelor, cu sediul în B, sector 5,-.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 13 ianuarie 2010.
Președinte, Judecători,
Pt. Grefier
- -
aflată în concediu medical
potrivit dispozițiilor art. 261 alin. 2
Cod procedură civilă, semnează
Grefier șef secție,
Jud. fond -
Jud. apel -,
Red./tehnored. dec. jud. /29.01.2010
dispozitiv gref.
2 ex./29.01.2010
Președinte:Gabriel LefterJudecători:Gabriel Lefter, Daniela Petrovici, Mihaela Popoacă
