Obligație de a face. Decizia 459/2008. Curtea de Apel Iasi
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECTIA CIVILĂ
DECIZIE Nr. 459
Ședința publică de la 14 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Georgeta Protea
JUDECĂTOR 2: Liliana Palihovici
JUDECĂTOR 3: Mona Maria
Grefier
S-a luat în examinare cererea cererea de recurs formulată de împotriva deciziei civile nr. 394 din 4.06.2008 a Tribunalului Iași.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă la prima și la a doua strigare avocat pentru recurent, lipsă fiind reprezentanții intimaților.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că pricina este la prim termen, taxa judiciară de timbru și timbru judiciar achitate, s-au comunicat motivele de recurs intimatului Municipiul I-reprezentat prin primar, la dosar s-a depus prin serviciul de registratură întâmpinare formulată de intimatul Municipiul I-reprezentat prin Primar, cu duplicat.
Instanța constată că recursul este declarat în termen, motivat, motivele de recurs se încadrează în prevederile art. 304 pc.9 Cod procedură civilă, întâmpinarea a fost depusă la dosar cu nesocotirea dispozițiilor art. 308 al.2 Cod procedură civilă și va fi păstrată la dosar drept concluzii scrise.
Interpelat, avocat arată că nu mai are alte cereri de formulat. Instanța lasă dosarul la ordine pentru a se pune concluzii pe fondul cauzei.
La reluarea pricinii, nemaifiind alte cereri de formulat, instanța constată recursul în stare de judecată și acordă cuvântul părților la dezbateri.
Avocat solicită admiterea recursului având în vedere motivele invocate în scris. Solicită a se avea în vedere și practica judiciară anexată cererii de recurs, respectiv o decizie a Curții de Apel Iași privind pe reclamantul, fiul recurentului din prezenta cauză cu care locuiește în același imobil.
Solicită admiterea recursului, desființarea deciziei Tribunalului Iași, menținerea sentinței Judecătoriei Iași ca legală și temeinică, fără obligarea părții adverse la plata cheltuielilor de judecată.
Declarându-se dezbaterile închise, după deliberare:
CURTEA DE APEL:
Asupra recursului civil de față.
Judecătoria Iași, prin sentința civilă nr. 675 din 23.01.2008, a admis acțiunea civilă formulată de reclamantul, domiciliat în I, str. - - 8 B, în contradictoriu cu pârâtul Municipiul
A obligat pârâtul să perfecteze cu reclamantul contractul de vânzare-cumpărare pentru locuința situată în I, str. - - 8
A respins acțiunea formulată în contradictoriu cu pârâtul Consiliul Local
A respins excepția inadmisibilității și a lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Municipiul
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că reclamantul a chemat în judecată pe pârâții Municipiul I și Consiliul local I solicitând pronunțarea unei hotărâri prin care aceștia să fie obligați la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare pentru locuința situată în I, str. - - 8
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că locuiește împreună cu familia sa în I,- B, fiind chiriași ai Consiliului Local Municipal I, conform contractului de închiriere nr. 4585/25.08.2004.
această locuință de mai bine de 20 de ani însă în trecut, titular al dreptului de administrare a fost Administrația Financiară I la care a plătit taxele și impozitele.
Având în vedere dispozițiile Legii 112/1995 s-a adresat Direcției de Administrare a Fondului Imobiliar de Stat cu o cerere pentru cumpărarea imobilului.
I s-a răspuns că nu este posibilă cumpărarea întrucât contractul de închiriere a intervenit după apariția Legii 112/1995, astfel că dispozițiile nu îi sunt aplicabile.
Pârâții sunt însă în eroare cu privire la aplicabilitatea dispozițiilor legale deoarece Legea 112/1995 a fost completată cu dispozițiile Legii 10/2001 care au făcut să cadă în desuetudine prevederile invocate.
Reclamantul a susținut că dispozițiile aplicate în cauză sunt cele referitoare la Legea 10/2001 respectiv art. 43 al.3 și imobilul nu a fost revendicat.
Prin decizia civilă nr. 394/4.06.2008 pronunțată de Tribunalul Iașis -a admis apelul formulat de Municipiul I reprezentat prin Primar și s-a schimbat în parte hotărârea în sensul respingerii acțiunii ca neîntemeiată, cu păstrarea celorlalte dispoziții ale sentinței.
Pentru a se pronunța în acest sens, instanța de apel a reținut următoarele:
Prima instanță a stabilit corect, în fapt, că reclamantul și familia sa deține locuința în discuție în temeiul contractului de închiriere nr. 4585/25.08.2004 încheiat cu Consiliul local I și că s-a adresat Direcției de Administrare a Fondului Imobiliar de Stat cu o cerere pentru cumpărarea imobilului, iar cererea a fost soluționată negativ.
Cât privește dispozițiile legale invocate în cererea introductive, ele sunt, într-adevăr incidente în cauză, însă au fost greșit interpretate și aplicate.
Potrivit textului, "(1) Imobilele care în urma procedurilor prevăzute la cap. III nu se restituie persoanelor îndreptățite rămân în administrarea deținătorilor actuali.
(3) Imobilele cu destinația de locuințe, prevăzute la alin. (1), pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preemțiune.
(4) Sumele încasate ca urmare a vânzării imobilelor prevăzute la alin. (3) vor alimenta fondul prevăzut la art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995."
Pentru aplicarea unitară a legii s-au emis Normele metodologice aprobate prin HG498/2003, care, în privința textului supus analizei în cauză, dispun: "Potrivit alin. (1) al art. 43 din lege imobilele care nu au fost restituite în natura (este singura variantă posibilă) potrivit legii rămân în administrarea deținătorilor actuali.
Regimul de tratare al acestora este diferit în funcție de natura imobilului.
Pentru imobilele cu destinația de locuințe, care nu s-au restituit în natură, deținătorul actual dobândește vocația de a le înstrăina către chiriași, însă aceasta înstrăinare se va face potrivit legislației în vigoare, respectiv potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, si Legii nr. 10/2001, cu mențiunea ca prețul de vânzare al locuințelor se va stabili potrivit Criteriilor nr. 2.665/1C/311 din 28 februarie 1992 privind stabilirea si evaluarea terenurilor aflate în patrimoniul societăților comerciale cu capital de stat, elaborate de Ministerul Finanțelor si Ministerul Lucrărilor Publice si Amenajării Teritoriului, cu completările ulterioare (act normativ la care se face trimitere în Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, republicate), care se va indexa la zi cu indicele de inflație (soluția se impune prin similitudine cu modalitatea de despăgubire a proprietarilor în condițiile legii, aceasta fiind semnificația sintagmei "legislația în vigoare").
43.2. Se recomanda ca aplicarea prevederilor alin. (2) si (3) ale art. 43 din lege să se facă numai după soluționarea definitivă a procedurilor administrative și, după caz, jurisdicționale generate de aplicarea legii."
Prin urmare, textele folosesc sintagmele "pot fi înstrăinate" și "deținătorul actual al locuințelor dobândește vocația de a le înstrăina chiriașilor", sintagme care, literal semnifică posibilitate și îndreptățire sau aptitudine de a înstrăina.
Mai întâi, se constată că, spre deosebire de Legea nr. 112/1995, care prevedea, la art. 9, că "chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natura foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente ", dreptul de opțiune este deplasat de Legea nr. 10/2001 către deținătorii ce administrează imobilul.
Mai mult, spre deosebire de actele normative anterioare, locuințele pot fi vândute oricărei persoane, chiriașii având privilegiul de a fi preferați.
Legea nr. 114/1995 nu a fost abrogată prin Legea nr. 10/2001, ceea ce înseamnă că dispozițiile ei se aplică în continuare dar, în speță, raportul juridic dintre reclamant și pârât nu s-a născut sub imperiul acestui act normativ.
În concluzie, dispozițiile art. 43 alin.3 din Legea nr. 10/2001 nu pot fi interpretate în sensul că este suficientă exprimarea de către chiriaș a opțiunii de a cumpăra locuința pentru a se naște obligația deținătorului administrator al bunului de a încheia contractul, ci în sensul că, vinderea-cumpărarea imobilelor nerestituite reprezintă un contract care, sub aspectul încheierii, este cârmuit de principiul general aplicabil în materie, anume cel al libertății de voință a părților, criticele apelantului în acest sens fiind fondate.
Pentru considerentele expuse și în temeiul art. 296 Cod procedură civilă, a fost admis apelul pârâtului Municipiul I împotriva sentinței civile nr. 675/2008 a Judecătoriei Iași și schimbată în parte această sentință, în sensul respingerii acțiunii civile formulate de reclamant în contradictoriu cu pârâtul Municipiul I, păstrându-se celelalte dispoziții ale sentinței civile apelate.
Împotriva acestei hotărâri a formulat recurs reclamantul criticând-o pentru nelegalitate motivat de faptul că hotărârea a fost dată cu aplicarea greșită a prevederilor art. 9 din Legea nr. 112/1995.
A arătat recurentul că dispozițiile art. 9 sus arătat trebuie coroborate cu dispozițiile art. 43 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, potrivit căruia imobilele cu destinația de locuințe care în urma procedurilor prevăzute în capitolul III nu se restituie persoanelor îndreptățite rămân în administrarea deținătorilor actuali și "pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preempțiune" precum și cu dispozițiile art. 52 din Legea 10/2001 care prevede că la data intrării în vigoare a prezentei legi orice alte dispoziții contrare se abrogă. În acest context apreciază recurentul că a operat o abrogare implicită a dispozițiilor art. 4 din HG11/1997 care limita dreptul de a cumpăra doar la chiriașii care la momentul apariției Legii 112/1995 aveau contract de închiriere valabil încheiat și ocupau efectiv spațiul.
În fapt, această hotărâre de guvern privind normele metodologice de aplicare ale Legii 112/1995, a restrâns în mod nelegal, prin adăugare la lege, sfera de aplicare a dispozițiilor art. 9, stabilind în art. 6 că au dreptul la cumpărare doar categoriile enunțate mai sus.
În același sens s-au invocat și dispozițiile art. 43 lit. b din HG498/18.04.2003 potrivit căruia imobilele cu destinația de locuințe care nu s-au restituit în natură, deținătorul actual dobândește vocația de a le înstrăina către chiriași cu mențiunea că prețul de vânzare al locuințelor se va stabili potrivit Criteriilor nr. 2665/1C/311 din 28 februarie 1992 elaborate de Ministerul Finanțelor.
Practica judiciară a statuat că legislația în vigoare poate fi interpretată astfel: că, potrivit art. 43 al. 1 și 3 din Legea 10/2001 "imobilele cu destinația de locuințe - pot fi înstrăinate cu respectarea legislației în vigoare". Referirea la legislația în vigoare vizează în mod cert legile și nu o hotărâre de guvern.
Refuzul Primarului ca reprezentant al municipiului I, deținătorul acestui imobil, de a-l înstrăina, este nejustificat întrucât dispozițiile art. 43 alin. 3 din Legea 10/2001 pot constitui cadrul legal pentru vânzarea imobilului deținut de reclamant cu chirie.
Dreptul de preempțiune instituit de art. 43 alin. 3 din Legea 10/2001, presupune ca la egalitate de preț să fie preferat un anumit subiect al actului juridic civil, având în vedere calitatea acestuia. Prețul unui asemenea imobil este fix, fiind stabilit potrivit Criteriilor nr. 2665/1C/311 din 28.02.1992 elaborate de Ministerul Finanțelor, independent de calitatea cumpărătorului, iar în momentul în care locatarul își exprimă opțiunea de cumpărare, deținătorul este ținut practic să-l vândă acestuia, neputând vinde unui terț la un preț mai mare, chiar în situația în care terțul ar consimți la un astfel de preț.
introduse de Legea 10/2001 aduc dispozițiilor anterioare ale Legii 112/1995 un element de noutate prin introducerea dreptului de preempțiune al chiriașilor, textul putând fi interpretat și în sensul că asemenea imobile ar putea fi vândute și altor persoane, nu numai chiriașilor.
Asemenea posibilitate nu înseamnă că vânzarea imobilelor nerestituite este lăsată la latitudinea deținătorilor actuali. Ca și sub imperiul legilor anterioare (Legea nr. 112/1995, Legea 85/1992, Decretul -lege 61/1990, HG389/1996) vânzarea imobilelor ce fac obiectul reglementărilor acestora nu este lăsată la latitudinea deținătorilor chiar dacă legiuitorul a folosit de fiecare dată termeni dispozitivi.
de specialitate și practica judiciară a fost consecventă și a interpretat aceste dispoziții legale în sensul că în momentul în care persoana fizică sau juridică îndreptățită la cumpărarea imobilului și-a manifestat voința de a cumpăra prin formularea cererii de cumpărare, unitățile deținătoare au obligația vânzării acestora.
În acest sens, s-a considerat că statul prin organele legislative și-a dat acordul la vânzarea acestor imobile prin însăși edictarea acestor acte normative.
Momentul încheierii contractului fiind acela al obținerii acordului dintre părțile contractante și stabilirea prețului, se consideră că prin formularea cererilor de cumpărare de către titularii contractelor de închiriere s-a produs întâlnirea celor două manifestări de voință iar unitățile deținătoare au obligația perfectării contractului de vânzare dacă sunt îndeplinite celelalte condiții ale legii.
Contractul de vânzare -cumpărare al reclamantului datează din 1999, după apariția Legii 112/1995, însă, în condițiile descrise mai sus a limita drepturile acelor persoane care nu aveau un contract de închiriere valabil încheiat la data intrării în vigoare a Legii 112/1995, echivalează cu crearea unui regim discriminatoriu, între diferitele categorii de chiriași. În fapt, recurentul ocupă ca și chiriaș acest imobil de mai bine de 20 de ani, însă nu a semnat contract de închiriere cu reprezentanții Primăriei ci cu Administrația Financiară.
Principiul egalității în fața legii și a autorităților publice, se aplică prin natura sa tuturor drepturilor și libertăților consacrate prin constituție și lege. Acest principiu este de altfel prevăzut și în art. 14 din Convenția pentru Apărarea Drepturilor Omului și a libertăților fundamentale și a fost consacrat și în practica CEDO. Astfel, Curtea europeană a reținut în aplicarea principiului mai sus enunțat că orice diferență de tratament făcută de stat între indivizi aflați în situații analoage, trebuie să-și găsească o justificare obiectivă și rezonabilă.
Ori, faptul că recurentul a încheiat contract de închiriere cu pârâtul Municipiul I după intrarea în vigoare a Legii 112/1995 și în consecință nu ar putea să cumpere apartamentul nu constituie o justificare obiectivă și rezonabilă în sensul mai sus arătat. În speță, trebuie dată eficiența voinței părților și aceasta cu atât mai mult cu cât nu a fost exprimată în scopuri ilicite sau în fraudarea intereselor altor persoane.
În cauza de față, refuzul pârâtului -intimat de a vinde reclamantului imobilul din- B este nejustificat, simpla invocare a unui pretins vid legislativ putând fi cu ușurință lămurită de instanță.
Situația în care se află recurentul din prezenta cauză nu este una singulară, de excepție, ci a făcut obiectul unor numeroase alte cauze soluționate în mod favorabil chiar de către Curtea de Apel Iași, Chiar fiul recurentului a obținut o hotărâre favorabilă din partea instanței în ce privește locuința alăturată celei ce face obiectul cauzei de față din-.
Alăturat cererii, recurentul a depus la dosar decizia civilă nr. 135/28.03.2007 a Curții de Apel Iași prin care s-a admis recursul formulat de și totodată cererea de obligare a pârâtului să perfecteze contractul de vânzare -cumpărare pentru locuința situată în I,-.
Prin concluziile scrise depuse la dosar intimații Municipiul I și Primarul Municipiului I au solicitat respingerea recursului ca nefondat.
Au arătat intimații că în speță nu există un drept de creanță aparținând creditorului și obligația corespunzătoare acestui drept, pentru ca acțiunea formulată de reclamant să fie admisă.
În ceea ce privește dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, acestea nu sunt aplicabile în speță întrucât raporturile de locațiune s-au născut în 2004.
Având în vedere și faptul că dispozițiile art. 42 din Legea nr. 10/2001 nu obligă proprietarul să vândă locuințele, o eventuală admitere a acțiunii ar încălca prevederile art. 480 cod civil referitoare la proprietate și pe cele ale art. 1 din Protocolul nr. 1 al CEDO.
Nu s-au administrat probe noi în recurs.
Examinând motivele de apel invocate, actele și lucrările dosarului precum și prevederile legale relevante în materie, Curtea constată întemeiat recursul formulat de reclamant, pentru următoarele considerente:
Recurentul deține în calitate de chiriaș, imobilul situat în I, - - nr. 8 în baza contractului de închiriere nr. 4585 din 25.08.2004 și apoi în baza contractului de închiriere nr. 4749 din 24.02.2004.
În temeiul Legii 112/1995 reclamantul a solicitat să cumpere imobilul pe care îl dețin în calitate de chiriași, însă pârâta nu a dat curs cererii formulate susținând că perfectarea contractului de închiriere s-a realizat ulterior apariției Legii nr. 112/1995.
Datorită refuzului manifestat de pârâtă de a vinde locuințele, reclamantul a promovat prezenta acțiune, întemeiată pe dispozițiile legii.
Potrivit dispoziției înscrise în art.42 alin.1 din Legea nr.10/2001, republicată, imobilele care, în urma procedurilor prevăzute la Cap. III, nu se restituie persoanelor îndreptățite rămân în administrarea deținătorilor actuali; în speță imobilul din I, - - nr. 8 rămas în administrarea Municipiului I, aspect ce nu a fost contestat de către niciuna dintre părțile litigante.
Alineatul 3 al aceluiași articol stipulează că imobilele cu destinația de locuințe, prevăzute la alineatul 1, pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preemțiune.
Prin acest text de lege, statul a urmărit realizarea unui interes general de ordin social-economic, care vizează transferul dreptului de proprietate asupra anumitor categorii de imobile (locuințe ce nu au fost revendicate de foștii proprietari, în baza reglementărilor speciale instituite prin Legea nr.10/2001), în principal, către chiriași, ca o măsură de protecție a acestora.
Administratorii acestor categorii de locuințe trebuie să respecte modul cum statul a conceput imperativele interesului general și să procedeze la vânzarea lor către chiriași, potrivit legislației în vigoare.
Astfel, intimații nu pot aprecia, fără o bază rezonabilă, că vânzarea locuințelor prevăzute la alin.3 al art.42 din Legea nr.10/2001, republicată constituie o facultate, pe care înțelege să și-o exercite sau nu, după cum dorește.
O asemenea conduită este în dezacord cu interesul general urmărit de legiuitor prin textul de lege mai sus menționat și dă naștere la arbitrariu, cu consecința discriminării unor chiriași în raport cu alții.
Această conduită a intimatului este evidentă în speță atât timp cât pârâta a refuzat vânzarea locuinței către recurenți, fără a avea o bază rezonabilă.
Cenzurarea conduitei administratorului în justiție și obligarea acestuia de a se conforma voinței legiuitorului nu poate fi considerată ca reprezentând o încălcare a principiului libertății contractuale - așa cum a susținut intimatul -, câtă vreme statul român a adoptat o politică în materie locativă, în virtutea dreptului său de a dispune de o marjă de apreciere în ceea ce privește definirea interesului public, cât și în alegerea modalității concrete de realizare a acestuia.
Prin această politică locativă, statul și-a exprimat acordul la înstrăinarea locuințelor ce nu au fost restituite foștilor proprietari către chiriași, în condițiile legislației în vigoare, legislație care derogă de la dreptul comun în materie de vânzare-cumpărare și prevede și prețul locuințelor ce se vând chiriașilor, care beneficiază de măsurile de protecție.
Astfel, administratorul locuinței trebuie să se conformeze voinței legiuitorului - care a derogat de la principiul libertății contractuale - atât în ceea ce privește acordul la vânzarea locuințelor din categoria celor prevăzute de lege, cât și în ceea ce privește prețul respectivelor locuințe.
Nu numai că refuzul său de a vinde este în dezacord cu interesul general urmărit de legiuitor, dar dă naștere și la arbitrariu, cu consecința discriminării unor chiriași în raport cu alții.
Această conduită este evidentă în speță atât timp cât s-a refuzat vânzarea locuinței către recurent, însă s-au încheiat contracte de vânzare -cumpărare cu alți chiriași aflați în aceeași situație.
Existența discriminării se relevă și prin raportare la decizia civilă nr. 135/28.03.2007 a Curții de Apel Iași pronunțată într-o cauză identică, prin care s-a admis cererea de obligare a pârâtului să încheie contractul de vânzare -cumpărare pentru o locuință situată în același imobil, respectiv în-
Instanța nu poate primi apărarea intimaților referitoare la pretinsa încălcare a prevederilor art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenție în situația admiterii acțiunii având în vedere atât marja de apreciere a statului în reglementarea situației imobilelor preluate abuziv și nerevendicate cât și scopul de interes public urmărit, acela al protecției locatarilor în fața crizei de locuințe.
Față de cele ce preced, Curtea reține că tribunalul a apreciat greșit prevederile art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 republicată, ceea ce determină incidența în speță a motivului de recurs înscris în art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
În baza art. 312 alin. 1 teza I Cod procedură civilă se va admite recursul declarat de reclamanți, se va modifica în tot decizia atacată în sensul respingerii apelului declarat de Municipiul I prin Primar, urmând a păstra hotărârea instanței de fond ca fiind legală.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de împotriva deciziei civile nr. 394 din 4.06.2008 a Tribunalului Iași, decizie pe care o modifică în tot.
Respinge apelul declarat de Municipiul I, prin Primar, împotriva sentinței civile nr. 675 din 23.01.2008 a Judecătoriei Iași, sentință pe care o păstrează.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi 14.11.2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
Grefier
Red.
Tehnored.
2 ex.
04.12.2008
Tribunalul Iași:
-
-
Președinte:Georgeta ProteaJudecători:Georgeta Protea, Liliana Palihovici, Mona Maria
