Obligație de a face. Decizia 589/2009. Curtea de Apel Iasi
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECTIA CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 589
Ședința publică de la 27 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Valeria Cormanencu Stanciu
JUDECĂTOR 2: Georgeta Protea
JUDECĂTOR 3: Mona
Grefier:
S-a luat în examinare cererea de recurs formulată de recurentul Consiliul Local I în contradictor cu intimații R și Primarul Municipiului I, având ca obiect obligație de a face împotriva deciziei civile numărul 520/2009 pronunțată de Tribunalul Iași.
La apelul nominal făcut în ședința publică nu se prezintă părțile.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că la termenul de judecată din data de 20.11.2009, instanța a constatat pricina în stare de judecată și, văzând că s-a solicitat judecarea cauzei în lipsă a rămas în pronunțare, urmând să se depună la dosar în formă lizibilă sentința nr. 16437/2001 a Judecătoriei Iași, prin grija grefierului de ședință, încheierea de ședință de la acea dată făcând parte din prezenta hotărâre.
La dosar s-a atașat, urmare a notei telefonice, prin grija grefierului de ședință forma lizibilă a sentinței nr. 16437/2001 a Judecătoriei Iași.
După deliberare:
CURTEA DE APEL:
Asupra recursului civil de față.
Din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la Judecătoria Iași la data de 2.09.2009 reclamantul Ras olicitat obligarea pârâților Consiliul local al Municipiului I și Primarul Municipiului I la încheierea contractului de închiriere pentru apartamentul situat în municipiul I,-,. 751,. B, parter,. 3.
Susține recurentul că a fost beneficiarul contractului de închiriere nr. 5503/2000 solicitând prin cererea înregistrată sub nr. 68501/19.09.2007 cumpărarea locuinței ce nu s-a finalizat, fiind înștiințat asupra rezilierii contractului prin sentința civilă nr. 16437/2002 a Judecătoriei Iași, hotărâre de care nu a știut.
Precizează reclamantul că are posesia imobilului, relațiile contractuale nu au fost întrerupte, s-a plătit și s-a acceptat chiria, operând tacita relocațiune.
În drept, sunt invocate dispozițiile art. 1437, art. 1452, art. 1973 și urm. Cod civil.
Reclamantul a precizat obiectul acțiunii și calitatea procesuală activă cerând obligarea Consiliului local al Municipiului la perfectarea contractului, în formă scrisă.
Judecătoria Iași, prin sentința civilă nr. 1013 din 27.01.2009 respinge acțiunea și ia act de renunțarea la judecată în contradictoriu cu Primarul Municipiului
Pentru a pronunța hotărârea instanța de fond a stabilit următoarea situație de fapt:
Reclamantul a fost titularul contractului de închiriere nr. 5503/10.03.2000, deținând cu chirie imobilul apartament situat în I, bd. - nr. 24,. 751,. B, parter,. 3 perioada de închiriere fiind de 5 ani, începând din 01.04.2000 pana la 01.04.2005. Ca urmare a neplății chiriei la termenele stabilite, anume in termen de 10 zile de la expirarea lunii pentru care urmează a se face plata, conf. art. 5 din contract, pârâții din prezenta cauza, Primarul Municipiului I și Consiliul Local I, l-au acționat în judecata.
Prin sentința civilă nr. 16437/2001 a Judecătoriei Iașia fost admisă acțiunea formulata de Primarul Municipiului I și Consiliul Local I, a fost obligat pârâtul să plătească suma de 7594 lei cu titlu de chirie și penalități pentru perioada mai 1999-august 2000, dispunându-se și rezilierea contractului de închiriere nr. 5503/2000 si evacuarea paratului din imobil.
Faptul că până la momentul judecații -reține judecătoria - reclamantul nu a fost încă evacuat propriu-zis din apartament, el ocupantu-l și în prezent, nu poate echivala cu o tacita relocațiune, in sensul la care se refera disp. art. 1437 Cod civil. Nu se poate considera că chiriașul " a fost lăsat în posesie după expirarea termenului stipulat in contractul de locațiune" pârâții făcând dovada demersurilor în justiție, câștigate prin hotărâre irevocabila, în sensul ca înainte de împlinirea termenului. pârâții au solicitat și obținut desființarea contractului și evacuarea chiriașului.
În apelul declarat reclamantul a formulat critici cu privire la aplicarea greșită a art. 1437 cod civil fără a fi coroborat cu art. 1452 Cod civil, sentința nu este motivată iar trimiterea la hotărârea Curții de Apel București menținută în considerentele hotărârii ca practică judiciară nu are caracter îndrumător. Suma de bani pentru care a fost emisă adresa nr. 11141/12.06.2003 are numai semnificația unei somații extrajudiciare. Intimații nu au pus în executare sentința civilă nr. 16437/2001 a cărei executare s-a prescris, intimații fiind de rea-credință, contractul de închiriere se încheie prin acordul părților, conform Legii nr. 114/2000, forma scrisă fiind cerută "ad probationem".
Tribunalul Iași, prin decizia civilă nr. 520 din 3 iunie 2009 admite apelul formulat de reclamantul împotriva sentinței civile nr. 1013/27.10.2009 pronunțată de Judecătoria Iași, pe care o schimbă în parte, în sensul că:
Admite acțiunea civilă formulată de reclamantul R astfel cum a fost modificată, în contradictoriu cu pârâtul Consiliul Local
Constată existența acordului de voințe al părților în ce privește închirierea apartamentului situat în I, B-dul - nr. 24, bloc 751,. B, parter,.3.
Obligă pârâtul la perfectarea contractului de închiriere în formă scrisă.
dispoziția instanței de fond relativă la renunțarea reclamantului la judecată în contradictoriu cu Primarul municipiului
În pronunțarea hotărârii se consideră incidente dispozițiile art. 21 din Legea mr. 114/1996 potrivit cărora închirierea locuințelor se face pe baza acordului dintre proprietar și chiriaș, consemnat prin contract în formă scrisă.
Poziției ambelor părți de achitare unei sume de bani cu titlu de chirie lunară respectiv de încasare a acestei sume cu același titlu, tribunalul i-a acordat semnificația juridică a unei manifestări de voință în sensul închirierii spațiului locativ. Acest acord de voință este fără echivoc în condițiile în care raporturile pârâtului cu reclamantul sunt calificate de primul ca fiind raporturi contractuale. Orice raport contractual are la bază întotdeauna acordul între 2 sau mai multe persoane pentru a-l constitui sau a-l stinge în mod valabil. Dincolo de acordul de voință, fie acesta chiar și tacit, nu există raporturi contractuale de natură să nască în sarcina părților deopotrivă drepturi și obligații. la îndeplinirea de către reclamant a obligației de plată a chiriei prin chiar perceperea acesteia și nesustrăgând, drept contraprestație, bunul prerogativelor posesiei și folosinței reclamantului, părțile în litigiu au înțeles să-și manifeste voința nașterii între ele a unui contract de locațiune cu privire la spațiul în litigiu.
Aplicarea de către tribunal a acestei prezumții simple, rezultată din poziția manifestată a reclamantului și acordul tacit al pârâtului exprimat -se reține în considerentele deciziei - este îngăduită de dispozițiile de principiu cuprinse în art. 1416 Cod civil coroborate cu cele ale art. 1197 Cod civil, având în vedere pe de o parte că executarea contractului de închiriere a început și pe de altă parte faptul plății chiriei.
Împotriva deciziei pronunțate de Tribunalul Iașia declarat recurs Consiliul local al Municipiului I, motivele fiind încadrate în art. 304 pct. 6 și 9 Cod procedură civilă.
În dezvoltarea motivelor de recurs se susține că potrivit art. 25 din Legea nr. 114/1996 chiriașul datorează plata chiriei până la evacuarea efectivă din locuință. Reclamanții sunt tolerați ca urmare a rezilierii contractului de închiriere, au obligația de a plăti chiria în temeiul legii, eronat s-a reținut manifestarea de voință în sensul închirierii apartamentului, fiind invocată tacita relocațiune.
Se susține că instanța de apel a schimbat temeiul juridic al acțiunii, a constatat acordul de voință al părților. La momentul rezilierii contractului nr. 5503/2000 i-au încetat efectele. În dosarul nr- al Judecătoriei Iași pârâta-apelantă a formulat cerere de evacuare a reclamantului din prezenta cauză.
Analizând lucrările dosarului Curtea constată că situația de fapt stabilită în considerentele sentinței păstrată în apel are corespondent în probele dosarului.
Prin sentința civilă nr. 16437 din 3.10.2001 Judecătoria Iașia admis acțiunea formulată de reclamanții Primarul Municipiului I și Consiliul local I dispunând rezilierea contractului de închiriere nr. 5503/2000 și evacuarea pârâtului R -titular de contract - și al membrilor de familie, cât și obligarea la plata sumei de 7.594.049 Rol chirie restantă și penalități pentru perioada mai 1999 -august 2000.
Rezilierea și evacuarea sunt dispuse ca sancțiune, în aplicarea art. 24 lit. b, art. 25 pct. 1 din Legea nr. 114/1996, motivată și pe art. 1429 Cod civil, chiriașul nu a plătit prețul locațiunii la termenele stabilite.
Faptul că nu s-a pus în executare măsura evacuării, cât și plata chiriei ulterior pronunțării sentinței civile nr. 16437/2001 nu poate fi reținută ca tacită relocațiune, în sensul art. 1452 Cod civil.
Contractul de închiriere nr. 5503/10.03.2000 s-a încheiat pe o perioadă de 5 ani, cu începere de la 01.04.2000 până la 01.04.2005, rezilierea și evacuarea fiind dispusă anterior ajungerii la termen.
În conformitate cu art. 1452 Cod civil dacă locatarul și după expirarea termenului locațiunii, continuă a rămâne în casa sau apartamentul închiriat,fără nicio împiedicare din partea locatorului, el se consideră că voiește a le ocupa sub aceleași condiții și pentru un timp determinat de obiectul locului și nu poate nici să iasă, nici să fie concediat înainte de a se fi făcut înștiințarea în termenul obișnuit în localitate. Dat fiind regimul juridic al locuinței raportul locativ este supus, în speță dispozițiilor Legii nr. 114/1996.
Condițiile cerute de dreptul comun în materia locațiunii nu sunt îndeplinite și nici cele ale legii speciale.
Ca efect al rezilierii contractului și evacuării dispusă prin hotărâre judecătorească, raportul locativ a încetatînaintede expirarea termenului - condiție cerută de art. 1452 Cod civil neîndeplinită - cu titlu de sancțiune. Reclamantul și familia sa sunt tolerați în locuință, dreptul lor locativ încetând din culpa chiriașului.
Plățile ulterioare, în cuantumul chiriei reprezintă lipsa de folosință de care este lipsit locatorul la care este obligat cel tolerat conform art. 25 din Legea 114/1996 cât și a art. 1453 Cod civil, până la evacuarea efectivă.
Faptul că nu s-a pus în executare evacuarea, că reclamantul are posesia locuinței oricare ar fi durata, nu reprezintă manifestarea de voință în sensul menținerii raportului locativ, cum a reținut tribunalul, prin aplicarea greșită a legii. Comunicările locatorului către reclamant cu privire la sumele datorate cu "titlu de chirie restantă" reprezintă obligații impuse prin lege până la evacuarea efectivă și nu pot fi reținute ca acord între proprietar și chiriaș pentru a se încheia contractul și a se reține tacita relocațiune.
Împrejurarea că s-a prescris dreptul de a cere executarea silită a evacuării dispusă prin hotărâre judecătorească, sancționează doar pasivitatea locatorului ce poate obține o altă hotărâte.
Pentru locatar nu se naște însă dreptul de avea posesia legitimă a locuinței, și nici nu are ca efect continuarea locațiunii în temeiul contractului nr. 5503/2000 ce este reziliat, care a încetat la cererea proprietarului.
În consecință acordul de voință al proprietarului nu există și nici forma scrisă a contractului, tacita relocațiune nu a operat din culpa chiriașului, art. 1437 și art. 1452 Cod civil nu sunt incidente în cauză.
Pentru considerentele expuse, Curtea în temeiul art. 312 Cod procedură civilă, admite recursul, modifică în tot hotărârea tribunalului și păstrează sentința.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de Consiliul Local I împotriva deciziei civile nr. 520 din 3.06.2009 a Tribunalului Iași, decizie pe care o modifică în tot.
Respinge apelul declarat de R împotriva sentinței civile nr. 1013 din 27.10.2009 a Judecătoriei Iași, sentință pe care o păstrează.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi - 27.11.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - - - -
Grefier
Red.
Tehnored.
2 ex.
06.01.2010
Tribunalul Iași:
-
-
Președinte:Valeria Cormanencu StanciuJudecători:Valeria Cormanencu Stanciu, Georgeta Protea, Mona
