Obligație de a face. Decizia 979/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(1034/2009)
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.979
Ședința publică de la 9 iunie 2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Simona Gina Pietreanu
JUDECĂTOR 2: Mirela Vișan
JUDECĂTOR 3: Bianca
GREFIER -
* * * * * * * * * *
Pe rol se află soluționarea recursului formulat de recurentele-pârâte și, împotriva deciziei civile nr. 241 din 23.02.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III a Civilă în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata-reclamantă și cu intimatul-pârât.
are ca obiect - obligația de a face.
La apelul nominal făcut în ședința publică, la prima strigare a cauzei se prezintă avocatul, în calitate de reprezentant al recurentelor pârâte și, în baza împuternicirii avocațiale nr. - din 30.04.2009, eliberată de Baroul București și avocatul, în calitate de reprezentant al intimatei-reclamante, în baza împuternicirii avocațiale nr. 66518 din 01.06.2009, eliberată de Baroul București, lipsind intimatul-pârât.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, care învederează instanței împrejurarea că intimata reclamantă a depus la dosar, prin serviciul registratură, la data de 27.05.2009, întâmpinare în 2 exemplare.
Curtea comunică un exemplar de pe întâmpinarea depusă la dosar recurentelor-pârâte, prin avocat.
Avocatul recurenților pârâți solicită acordarea unui termen pentru a lua cunoștință de conținutul întâmpinării și în vederea pregătirii apărării.
Totodată solicită rectificarea citativului în sensul de a se consemna că intimatul are calitate de intimat-pârât și nu de intimat-reclamant cum din eroare s-a menționat.
Avocatul intimatei reclamante învederează că nu se opune la cererea de amânare solicitată de partea adversă, având în vedere că este primul termen de judecată.
Curtea, după deliberare, apreciază că nu se impune amânarea cauzei, având în vedere gradul scăzut de complexitate al întâmpinării și faptul că nu se invocă excepții sau apărări noi astfel că, dispune lăsarea cauzei la ordinea listei de recursuri.
La reluarea cauzei se prezintă avocatul, în calitate de reprezentant al recurentelor-pârâte și, în baza împuternicirii avocațiale nr. - din 30.04.2009, eliberată de Baroul București și avocatul, în calitate de reprezentant al intimatei reclamante, în baza împuternicirii avocațiale nr. 66518 din 01.06.2009, eliberată de Baroul București, lipsind intimatul-pârât.
Avocatul recurenților-pârâți arată că invocă o excepție de ordine publică și anume inadmisibilitatea cererii de chemare în judecată față de dispozițiile art.111 din Codul d e procedură civilă; susține că, acțiunea este inadmisibilă întrucât intimata-reclamantă, locuind în imobil, beneficiază chiar de realizarea dreptului locativ.
Avocatul intimatei reclamante solicită respingerea excepției considerând că nu este o excepție de ordine publică față de dispozițiile art.159 din Codul d e procedură civilă care enumeră excepțiile și nu poate fi invocată în recurs; recurenții aveau posibilitatea conform art.115 din Codul d e procedură civilă să invoce această excepție prin întâmpinare la instanța de fond.
Curtea, după deliberare, apreciază că aceasta nu este o excepție care să necesite discutarea prealabilă în recurs întrucât nu vizează condițiile de exercițiu referitor la exercitarea recursului, ci reprezintă în fapt un nou motiv de recurs care respectă exigențele Codului d e procedură civilă în sensul de a fi un motiv de ordine publică și care ar putea fi invocat și din oficiu de instanță întrucât vizează chiar condițiile de admisibilitate ale acțiunii civile. Apreciază că este un motiv nou care urmează a fi dezbătut împreună cu celelalte motive și acordă cuvântul asupra probelor.
Părțile prin reprezentanți, având pe rând cuvântul, declară că nu solicită administrarea de noi probe în recurs.
Curtea, având în vedere că nu mai sunt cereri de formulat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în susținerea și respectiv, în combaterea motivelor de recurs.
Avocatul recurenților pârâți solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat și motivat, modificarea deciziei civile atacate și pe fond respingerea acțiunii, fără cheltuieli de judecată.
Apreciază că odată ce intimata reclamantă are realizarea acestui drept și deja folosește acest spațiu locativ instanțele de judecată nu mai pot constata existența acestui drept atâta vreme cât legea prevede acest drept locativ. Consideră că acest drept locativ se întinde de la momentul în care hotărârea prin care se constată nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare a rămas definitivă și a devenit executorie și este momentul de la care efectele hotărârii judecătorești s-au produs iar imobilul a reintrat în patrimoniul Primăriei Municipiului B care, prin dispoziție, l-a retrocedat recurentelor-pârâte din prezenta cauză.
Pe calea excepției de neconvenționalitate susține că, în situația în care apare un conflict între legile interne și o normă imperativă a Convenției Europene a Drepturilor Omului, instanțele de judecată trebuie să dea prioritate prevederilor Convenției Europene a Drepturilor Omului acestea fiind aplicabile cu prevalență.
Menționează că norma internă creează în sarcina proprietarului de drept care a redobândit dreptul de proprietate o obligație socială de a ține pe chiriașul care a pierdut dreptul de proprietate în urma unei acțiuni judecătorești printr-o hotărâre judecătorească în spațiu locativ timp de 5 ani și prin această obligare a proprietarului de drept i se încalcă dreptul de folosință.
Susține că dispozițiile art.6 din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr.40/1999 cum a fost modificată prin Legea nr.241/2001 intră în contradicție cu art.1 din Primul Protocol al Convenției Europene a Drepturilor Omului întrucât proprietarul este obligat să se limiteze, la o chirie care se situează sub limita valorii reale a lipsei de folosință.
În subsidiar, dacă se apreciază că există acest drept locativ, solicită să se constate că acesta curge de la momentul de la care hotărârea judecătorească prin care se constată nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare a rămas definitivă, respectiv la data de 15.11.2004.
Avocatul intimatei reclamante solicită respingerea recursului ca nefondat, inclusiv a motivului nou de recurs de ordine publică, cu obligarea recurenților la plata cheltuielilor de judecată.
Apreciază că o astfel de inadmisibilitate poate fi admisă atunci când calea aleasă de reclamant este aceea de a se adresa instanței de judecată pentru valorificarea dreptului este greșită, iar reclamanții aveau la îndemână altă posibilitate de a se adresa instanței de a-și valorifica dreptul.
În plus, arată că împotriva intimatei-reclamante s-a pronunțat o hotărâre definitivă și irevocabilă, în anul 2007 prin care i s-a desființat retroactiv titlu de proprietate și prin care a fost obligată să predea proprietatea și posesia. Față de sancțiunea prevăzută de art.578 din Codul d e procedură civilă prin care putea fi obligată partea să predea proprietatea în termen de 5 zile și față de răspunsul primit la notificarea pe care le-a adresat-o recurentelor este evident că partea adversă nu i-a recunoscut acest drept pe care legea îl recunoaște, iar intimata-reclamantă a fost nevoită să solicite instanței constatarea existenței și recunoașterea acestui drept; în aceste condiții inadmisibilitatea acțiunii nu poate fi primită.
Referitor la celelalte motive de recurs privind data de la care curge termenul de 5 ani privind dreptul protejat solicită să se constate că art. 6 și 7 și dispozițiile art.13 și 15 din Legea nr.10/2001nu precizează în mod expres că dreptul este protejat de la data la care hotărârea rămâne definitivă sau irevocabilă, iar dispozițiile speciale din Legea nr.10/2001și Legea nr.114/1995 își produc efecte de la data la care hotărârile devin irevocabile.
În ceea ce privește celelalte motive de recurs solicită a fi respinse ca nefondate, considerând că instanța de apel a făcut o aplicare corectă a legii.
CURTEA
Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr.1822 din 24 martie 2008, pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 B, în dosarul nr.9278/417, s-a admis în parte cererea formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâții, și, s-a constatat existența dreptului locativ al reclamantei prin intervenirea prelungirii de drept a contractului de închiriere anterior, de la data de 12 februarie 2007, până la încheierea unui nou contract de închiriere, fără a se depăși termenul de cinci ani, s-a luat act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut următoarele:
Prin contractul de vânzare - cumpărare cu plata în rate nr.1211 din 19 decembrie 1996, reclamanta a dobândit proprietatea imobilului situat în B,-.2.6, sector 4. Prin sentința civilă nr.7106 din 22 decembrie 2003 Judecătoriei Sectorului 4 B, irevocabilă prin decizia civilă nr.262 din 12 februarie 2007 Curții de APEL BUCUREȘTI - Secția a III a Civilă, a fost constatată nulitatea acestui contract de vânzare -cumpărare, reținându-se că s-a procedat la vânzarea imobilului trecut fără titlu în proprietatea statului, potrivit art.46 alin.1 din Legea nr.10/2001, fără ca, în prealabil, să fie soluționată cererea unuia dintre moștenitorii fostului proprietar, prin care solicita, în temeiul Legii nr.112/1995, restituirea în natură a imobilului.
Instanța a avut în vedere dispozițiile art.6 din G nr.40/1999, în raport de care a considerat că, în speță, să regăsește ipoteza desființării contractului de vânzare - cumpărare pentru nerespectarea dispozițiilor Legii nr.112/1995, însuși pârâții, prin întâmpinare, recunoscând că este vorba de prelungirea de drept a contractului de închiriere, întrucât nu s-a procedat la notificarea reclamantei, conform art.10 din G nr.40/1999.
Întrucât obligația proprietarului este corelativă dreptului chiriașului la încheierea contractului de închiriere, drept care, potrivit art.6 din G nr.40/1999, este limitat în timp la cinci ani, nici sancțiunea încălcării acestui drept nu poate avea o durată mai mare.
Având în vedere că între părți există raporturi locative care constituie, în același timp, și o sancțiune a nerespectării obligațiilor prevăzute de lege, instanța a constatat dreptul locativ al reclamantei, respectiv prelungirea de drept a contractului de închiriere de la data rămânerii irevocabile a sentinței prin care i s-a desființat titlul de proprietate (12 februarie 2007) până la data încheierii unui nou contract de închiriere, fără a se depăși termenul de 5 ani.
Instanța nu a stabilit cuantumul chiriei, astfel cum s-a solicitat în cadrul cuvântului acordat părților în dezbateri, având în vedere că nu a fost învestită cu soluționarea acestui capăt de cerere, mai mult, a constatat că, prin dispozițiile legale analizate, nu se poate suplini consimțământul proprietarului, necesar a fi exprimat pentru încheierea unui contract de închiriere, instituindu-se doar prorogarea legală a contractului de închiriere anterior încheiat.
Așadar, în temeiul art.111 Cod de procedură civilă și art.11 coroborat cu art.6 și 10 din G nr.40/1999, instanța a constatat existența dreptului locativ al reclamantei prin intervenirea prelungirii de drept a contractului de închiriere anterior, de la data de 12 februarie 2007, până la încheierea unui nou contract de închiriere, fără a se depăși termenul de cinci ani. A avut în vedere și aspecte de jurisprudență a Curții Europene a Drepturilor Omului.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâtele și, criticând-o ca nelegală și netemeinică.
În motivarea acestuia, au susținut că instanța de fond a apreciat greșit momentul de la care se aplică prelungirea contractului de închiriere, respectiv de la rămânerea irevocabilă a sentinței civile prin care a fost desființat contractul de vânzare - cumpărare.
Au apreciat, totodată, că, în raport de temeiul de drept al cererii de chemare în judecată, după expirarea termenului pentru care a operat prorogarea legală - martie 2004, chiriașul nu beneficiază de reînnoirea de drept a contractului, ordonanța prevăzând doar prelungirea de drept a contractului, precum și faptul că relevantă este soluția Curții Europene a Drepturilor Omului în cauza Radovici și împotriva României. A sancționa proprietarii, impunându-le obligația de a păstra locatarii timp de cinci ani în imobil, fără plata unei chirii egală cu cea practicată pe piața imobiliară, creează o protecție disproporționată pentru chiriași.
În apel s-a formulat întâmpinare, solicitându-se respingerea acestuia ca nefondat. Nu s-au administrat probe noi.
Prin decizia civilă nr.241 A din 23 februarie 2009, Tribunalul București - Secția a III a Civilă a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelantele - pârâte și în contradictoriu cu intimata - reclamantă și cu intimatul - pârât .
Analizând apelul raportat la actele și lucrările cauzei, tribunalul a reținut că, în mod just, instanța de fond a considerat că momentul de la care se naște obligația proprietarului de a încheia un contract de închiriere cu chiriașul al cărui contract de vânzare - cumpărare a fost desființat este cel al rămânerii irevocabile a hotărârii, printr-o interpretare și corectă analiză a dispozițiilor actului normativ avut în vedere - G nr.40/1999, inclusiv de către apelanți.
În speță, nu sunt incidente dispozițiile G nr.8/2004, care se referă la contractele de închiriere pentru spații locative rămase în proprietatea statului și, de asemenea, nu este ipoteza unei reînnoiri sau prelungiri de drept a contractului de închiriere.
Referitor la cuantumul chiriei, instanța a reținut corect că nu a fost învestită legal cu o astfel de cerere.
Împotriva acestei decizii, în termen legal, au declarat recurs pârâtele și, solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei recurate, iar, pe fond, respingerea acțiunii formulată de reclamanta.
În motivarea recursului, pârâtele au arătat că instanța de apel, cu încălcarea și greșita aplicare a legii, a respins criticile din apel, ca nefondate, deși nu s-a referit la art.6 din nr.OUG40/1999, cu modificările și completările ulterioare. Aceste dispoziții, chiar și în situația în care s-ar fi apreciat ca fiind aplicabile în speță, trebuiau, în mod obligatoriu, completate cu dispozițiile Codului d e procedură civilă, care face cuvenitele distincții între hotărârile judecătorești definitive și cele irevocabile.
Astfel, nr.OUG40/1999 a prevăzut prorogarea legală a contractului de închiriere pe o durată de 5 ani de la data intrării sale în vigoare, până în martie 2004, ca o măsură de protecție a chiriașilor, adoptată cu caracter de urgență; a avut drept scop declarat protecția chiriașilor, pentru a se asigura un echilibru între drepturile acestora și drepturile proprietarilor lipsiți pe o perioadă îndelungată de timp de posesia bunului lor. A aprecia însă că prevederile acestei ordonanțe pot fi extinse la nesfârșit, nu înseamnă decât a sancționa pe proprietari, impunându-le o sarcină și mai grea, în lipsa unor despăgubiri la valoarea prejudiciului creat (chiria fiind menținută la o valoare socială, iar nu la valoarea pieței imobiliare).
În acest sens, recurentele pârâte au invocat prevederile Convenției Europeană a Drepturilor Omului, precum și jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, arătând că textul art.6 din nr.OUG40/1999 încalcă art.1 din Primul Protocol al Convenției, ce trebuie aplicat cu prioritate.
Au mai susținut recurentele că instanța de apel nu a făcut nicio trimitere la aceste critici, susținute și în fața tribunalului, apreciind în schimb ca fiind justă prelungirea contractului de închiriere de la momentul rămânerii irevocabile a hotărârii prin care s-a desființat contractul chiriașului, în speță al intimatei reclamante, cu toate că, potrivit dispozițiilor procedurale, aceasta putea fi pusă în executare de când a rămas definitivă, respectiv 15.11.2004 (decizia civilă nr.1436 a Curții de APEL BUCUREȘTI - Secția a VII-a Civilă și pentru Cauze privind Litigii de Muncă și Asigurări Sociale).
În drept, s-au invocat dispozițiile art.304 pct.9 Cod de procedură civilă.
Prin întâmpinare, intimata a solicitat respingerea recursului, ca nefondat. A arătat că cererea sa a fost întemeiată pe dispozițiile art.6 și 11 din nr.OUG40/1999 și art.13 și următoarele din Legea nr.10/2001. Conform art.6 din ordonanță, obligația proprietarului se naște de la momentul rămânerii irevocabile a hotărârii de anulare a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de chiriaș. Cum acest text de lege nu prevede în mod expres termenul, se consideră că închirierea începe să curgă de la data la care a intervenit faptul juridic generator al raportului juridic, în speță 12.02.2004 (decizia civilă nr.262/12.02.2007 pronunțată de Curtea de APEL BUCUREȘTI - Secția a III-a Civilă și pentru Cauze cu Minori și de Familie).
Așadar, chiar dacă desființarea titlului reclamantei s-a produs retroactiv, nu se poate vorbi de protecția drepturilor locative la data la care aceasta avea calitatea de proprietar.
Pe de altă parte, nr.OUG40/1999 produce efecte pentru viitor și nu retroactiv, cum rezultă și din art.7, ceea ce înseamnă că beneficiul protecției chiriașului începe să curgă din momentul desființării efective a titlului său de proprietate prin hotărâre judecătorească. Acest aspect reiese și din analiza dispozițiilor art.13 - 15 din Legea nr.10/2001, modificată, care face trimitere la art.6 din nr.OUG40/1999.
Aplicarea prevederilor menționate nu aduce în niciun fel atingere dreptului de proprietate al recurentelor, atât timp cât stabilesc în folosul chiriașului un drept limitat în timp și asigură un echilibru între interesul general al societății și interesul particular, acela al respectării dreptului de proprietate, pentru acest considerent nefiind vorba de o încălcare a art.1 din Protocolul nr.1 la Convenție.
În ședința publică din 09.06.2009, recurentele au invocat, ca motiv de ordine publică (calificat ca atare și de instanța de recurs), excepția inadmisibilității cererii de chemare în judecată în raport de dispozițiile art.111 Cod de procedură civilă, cât timp intimata, locuind în imobil, beneficiază chiar de realizarea dreptului locativ.
Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, raportate la dispozițiile art.304 pct.9 Cod de procedură civilă, Curtea constată următoarele:
Reclamanta a solicitat, prin cererea precizată la 10.12.2007, în contradictoriu cu pârâții, și, ca instanța de judecată să constate prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior, până la încheierea unui nou contract de închiriere, conform art.11 din nr.OUG40/1999.
Prin sentința civilă nr.1822/24.03.2006, Judecătoria sectorului 4 Baa dmis acțiunea, a constatat existența dreptului locativ al reclamantei prin intervenirea prelungirii de drept a contractului de închiriere anterior, de la data de 12.02.2007, până la încheierea unui nou contract de închiriere, fără a se depăși termenul de 5 ani. În esență, instanța de fond a reținut incidența dispozițiilor art.6 și 10 din nr.OUG40/1999, constatând că obligația proprietarului de a închiria imobilul se naște de la momentul rămânerii irevocabile a hotărârii de anulare a titlului chiriașului cumpărător.
Anterior pronunțării acestei sentințe, prin încheiere interlocutorie, la data de 10.12.2007, Judecătoria sectorului 4 Bar espins excepția inadmisibilității acțiunii, invocată de pârâți, argumentată pe aceleași considerente ca cele susținute în recurs ca motiv de ordine publică. Pârâții au arătat, la acel moment, că reclamanta este sub beneficiul unui contract de închiriere prelungit de drept, mai avantajos pentru ea, dreptul pretins de aceasta existând deja în virtutea legii și a situației de fapt creată prin constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare al acestei părți.
În raport de acest aspect, al soluționării excepției inadmisibilității cererii de chemare în judecată din perspectiva art.111 Cod de procedură civilă, în fond, precum și față de împrejurarea că pârâții în cauză nu au formulat, prin apel, critici în acest sens, exercitând ulterior un recurs omisso medio, Curtea constată că motivul de ordine publică invocat la data de 09.06.2009 nu este fondat.
Sub aspectul celorlalte critici, întemeiate pe dispozițiile art.304 pct.9 Cod de procedură civilă, Curtea are în vedere următoarele:
Prin sentința civilă nr.7106 din 22.12.2003, pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 B, rămasă definitivă prin decizia civilă nr.1436 din 15.11.2004, pronunțată de Curtea de APEL BUCUREȘTI Secția a VII-a Civilă și pentru Cauze privind Litigii de Muncă și Asigurări Sociale, irevocabilă prin decizia civilă nr.262/12.02.2007, pronunțată de Curtea de APEL BUCUREȘTI - Secția a III-a Civilă și pentru Cauze cu Minori și de Familie, a fost constatată, la cererea reclamanților, (moștenitorii defunctului ) și, nulitatea contractului de vânzare -cumpărare pentru imobilul situat în B,-.2.6, sector 4, proprietate pârâtei, reținându-se că s-a procedat la vânzarea bunului trecut fără titlu în proprietatea statului, potrivit art.46 alin.1 din Legea nr.10/2001, fără ca, în prealabil, să fie soluționată cererea unuia dintre moștenitorii fostului proprietar, prin care solicita, în temeiul Legii nr.112/1995, restituirea în natură. Drept consecință, reclamanta a locuit în apartamentul în litigiu în continuare, fără a putea opune un titlu locativ adevăraților proprietari ai imobilului.
Anterior, prin sentința civilă nr.3451/1998, pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 B, Consiliul General al Municipiului Baf ost obligat să restituie pârâților din prezenta cauză întregul imobil din B,-, sector 4.
Astfel, analizând titlul exhibat de pârâți, Curtea constată că, și se află in posesia unei hotărâri judecătorești definitive si irevocabile, prin care li se recunoaște, cu efect retroactiv si nerevocabil, dreptul de proprietate asupra imobilului in litigiu, ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare, care constituie un "bun actual", ca noțiune autonomă, în sensul Primului Protocol adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, opozabil erga omnes, iar intimata nu a susținut existența niciunui titlu locativ asupra acestui imobil, ci doar vocația sa la încheierea contractului de închiriere, în baza art.6 și 11 din nr.OUG40/1999, ca urmare a desființării titlului său de proprietate.
În acest context și relativ la inexistența unui titlu locativ legal, care să justifice locațiunea intimatei, întrucât dispozițiile nr.OUG40/1999 și-au produs efectele doar până la 08.02.2004, prin nr.OUG8/2004 nedispunându-se prelungirea lor decât în privința imobilelor aflate încă în proprietatea statului, Curtea consideră necesar a face aplicarea directă a Convenției Europene a Drepturilor Omului, respectiv a Primului Protocol adițional la Convenție, care garantează dreptul la respectarea bunurilor și a jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului, reamintind că textul Convenției nu poate fi disociat de jurisprudența dezvoltată de instanța de contencios european, că acestea formează împreună un "bloc de convenționalitate", care se impune cu forță obligatorie instanțelor naționale, conform art.11 și 20 din Constituția României și art.46 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului, care prevede că hotărârile definitive pronunțate de C sunt executorii și obligatorii pentru statul parte la acest tratat internațional.
Astfel, în conformitate cu articolul 1 al Primului Protocol adițional la Convenție: "Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și principiile generale ale dreptului internațional. Dispozițiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosința bunurilor în conformitate cu interesul general sau pentru a asigura plata impozitelor sau altor contribuții sau amenzilor".
Din interpretarea acestor dispoziții convenționale, rezultă că dreptul de proprietate nu este unul absolut și că el poate fi supus limitărilor, care, însă, trebuie să fie prevăzute de o lege accesibilă și previzibilă, să urmărească un scop legitim, să fie necesare într-o societate democratică și să păstreze un raport rezonabil de proporționaliate între interesele balansate, între scopul urmărit și mijloacele folosite.
S-a apreciat de către Curtea Europeană că măsura încheierii unor contracte de închiriere, și după expirarea termenului prevăzut de OUG nr.40/1999, deși urmărește un scop de interes general, și anume protecția chiriașilor în fața penuriei acute de locuințe, moștenite din perioda comunistă, absența unor proceduri sau mecanisme legislative previzibile și coerente, care să reglementeze anumite garanții pentru punerea lor în practică și incidența lor asupra dreptului de proprietate al locatorului, care să nu fie nici arbitrare, nici imprevizibile, implică riscul de a impune locatorului, proprietarului o sarcină excesivă în privința posibilității de a dispune de bunul său, statul având obligația pozitivă de adopta astfel de mecanisme (a se vedea, mutatis mutandis,Imobiliare Saffi contra Italiei, par. 49 și 54, Scollo contra Italiei, hotărârea din 28 septembrie 1995 și-Czapskacontra Poloniei, par. 221 și 222).
Evaluând dispozițiile nr.OUG 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriilor pentru spațiile cu destinația de locuințe, precum și consecințele aplicării acestora, Curtea Europeană a considerat că este inacceptabil să se impună proprietarilor o sarcină specială și exorbitantă, ca aceea de a menține locatarii în imobilul lor timp de mai mulți ani, fără nicio posibilitate concretă și reală de a încasa o chirie și că restricțiile suferite de proprietari în privința folosirii bunului lor imobiliar nu asigură păstrarea justului echilibru între protecția dreptului individului la respectarea bunurilor sale și cerințele interesului general (cauzeleRadovici și; și; și; Oancea contra României).
Raționamentul Curții poate fi aplicat și în cauza dedusă judecății, întrucât instanța de recurs nu poate ignora faptul că dreptul de proprietate asupra imobilului situat în B,-.2.6, sector 4, al recurentelor pârâte și, precum și al intimatului pârât, a fost recunoscut cu efect retroactiv și, deci, nerevocabil, din anul 1998, în virtutea unei hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, care se bucură de o prezumție de validitate, iar timp de o lungă perioadă de timp, aceștia nu au putut exercita, în mod deplin, atributele dreptului de proprietate, neputând folosi bunul și neîncasând nicio indemnizație proporțională pentru această lipsă de folosință.
A aprecia că prevederile nr.OUG40/1999 pot fi extinse la nesfârșit, nu înseamnă decât a sancționa pe proprietari, impunându-le o sarcină și mai grea, în lipsa unor despăgubiri la valoarea prejudiciului creat în lipsa unor dispoziții pentru stabilirea chiriei la valoarea pieței imobiliare, prin obligarea acestora să accepte o nouă deposedare de bun.
În acest context, sunt irelevante apărările intimatei legate de momentul de la care începe să curgă dreptul său la închirierea imobilului în litigiu, respectiv obligația proprietarului instituită prin art.6 din nr.OUG40/1999, actul normativ negenerând, în prezent, astfel de raporturi juridice.
Desființarea titlului reclamantei a produs efecte retroactive, până la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare constatat nul, încât aceasta, în prezent, după 08.04.2004, nu mai poate invoca beneficiul unei ordonanțe lipsită de efecte juridice și din perspectiva art.21 din Constituția României.
Pentru considerentele expuse, reținând că reclamanta nu justifică un titlu locativ legal pentru imobilul situat în B,-.2.6, sector 4 și că este incident, în cauză, motivul de recurs reglementat de art.304 pct.9, Curtea, în temeiul art.312 alin.1 Cod procedură civilă, va admite recursul formulat de pârâtele și, va modifica decizia recurată, în sensul că va admite apelul declarat de apelantele și, împotriva sentinței civile nr.1822 din 24 martie 2008, pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 B, iar, conform art.296 Cod procedură civilă, va schimba sentința apelată, în sensul că va respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta, astfel cum a fost precizată, ca nefondată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul formulat de recurentele - pârâte și, împotriva deciziei civile nr.241 A din 23 februarie 2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata - reclamantă și intimatul - pârât.
Modifică decizia recurată, în sensul că:
Admite apelul formulat de apelantele - pârâte și, împotriva sentinței civile nr.1822 din 24 martie 2008, pronunțată de Judecătoria Sectorului 4
Schimbă sentința apelată, în sensul că respinge cererea de chemare în judecată astfel cum a fost precizată, ca nefondată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 09 iunie 2009.
Președinte, Judecător, Judecător,
Grefier,
Red.
.F/
2ex./24.07.2009
-3.-;
Jud.4.-
Președinte:Simona Gina PietreanuJudecători:Simona Gina Pietreanu, Mirela Vișan, Bianca
