Radiere ipoteca. Decizia 640/2009. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA OPERATOR - 2928
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR.640
Ședința publică din 11 iunie 2009
PREȘEDINTE: Trandafir Purcăriță
JUDECĂTOR 2: Lucian Lăpădat
JUDECĂTOR 3: Carmina Orza
GREFIER:- -
S-au luat în examinare recursurile declarate de reclamanta SRL T și pârâtul Municipiul T reprezentat prin Primar, împotriva deciziei civile nr. 881/A/ din 16 decembrie 2008, pronunțată de Tribunalul Timiș în dosarul nr-, având ca obiect radiere ipotecă.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, se prezintă consilier juridic, în reprezentarea pârâtului recurent Municipiul T reprezentat prin Primar și avocat pentru reclamanta recurentă SRL
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care nemaifiind de formulat alte cererii, instanța acordă cuvântul în dezbaterea recursurilor.
Consilier juridic, în reprezentarea pârâtului recurent Municipiul T reprezentat prin Primar pune concluzii de admitere a recursului lor așa cum a fost formulat în scris, respingerea apelului și menținerea hotărârii primei instanțe, iar cu privire la recursul reclamantei pune concluzii de respingere a acestuia ca neîntemeiat.
Avocat pentru reclamanta recurentă SRL T pune concluzii de admitere a recursului lor, arătând că reclamanta recurentă a fost de bună credință, cu cheltuieli de judecată, iar cu privire la recursul pârâtului pune concluzii de respingere a acestuia ca nefondat.
CURTEA
Deliberând, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 5910/6.05.2008 pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosarul nr- a fost respinsa excepția prematurității formulării acțiunii invocată de pârâtul Municipiul
S-a respins acțiunea formulată de reclamanta L, în contradictoriu cu pârâtul Municipiul T, pentru radiere ipotecă, respingând cererea reclamantei privind cheltuielile de judecată.
Pentru a se pronunța astfel instanța a reținut următoarele:
La data de 10.09.2003, Comisia pentru Aplicarea Legii 550/2002 privind vânzarea spațiilor comerciale proprietate privată a statului și a celor de prestări servicii din cadrul Primăriei Municipiului Tan egociat cu domnul vânzarea spațiului comercial deținut în T de reclamanta (filele 77-78).
În urma acestei negocieri și în temeiul ei, s-a încheiat la data de 07.10.2003 contractul de vânzare-cumpărare nr. 143 prin care pârâtul Municipiul Tav ândut iar reclamanta a cumpărat spațiu comercial situat în T,-, precum și terenul aferent în suprafață de 242. înscris în cartea funciară nr. 36614 T, nr. top. 17073/XI, pentru prețul total de 2.375.000.000 lei ROL + 19% TVA din care s-a plătit un avans de 25%, diferența urmând să fie achitată în 36 rate lunare, cu o dobândă anuală de 10% (filele 6-7).
Din cuprinsul procesului verbal constatator al negocierii rezultă că pe lângă prețul vânzării, cumpărătorului i s-a impus și obligația să plătească chiria restantă calculată conform Hotărârii Consiliului Local T nr. 42/2000, obligație pe care și-a asumat-o prin faptul că a încheiat contractul al cărei temei a fost negocierea. Obligația nu se mai regăsește însă expres formulată în contract.
Potrivit art. 8 din contract, "Până la achitarea integrală a sumelor datorate se instituie ipotecă asupra spațiului comercial în favoarea vânzătorului". În cartea funciară, ipoteca a fost înscrisă exclusiv pentru diferența de preț.
Reclamanta a făcut dovada achitării integrale a celor 36 rate (filele 11-22) nu însă și a chiriei restante la data încheierii contractului. Pârâta nu contestă achitarea prețului dar pretinde că reclamanta figurează cu datorii în înscrisurile sale fiscale.
La o dată neprecizată din cursul anului 2007, reclamanta a chemat-o în judecată pe pârâtă pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să fie obligată pârâta să-i elibereze o adeverință din care să rezulte că reclamanta a achitat integral prețul restant garantat cu ipotecă, sub sancțiunea plății unor daune cominatorii. Cererea a fost respinsă prin sentința civilă nr. 4662/08.05.2007 a Judecătoriei Timișoara, definitivă prin decizia civilă nr. 961/A/19.11.2007 a Tribunalului Timiș (filele 57-60).
Văzând acest din urmă demers al reclamantei care a solicitat deja pârâtei, fără succes, eliberarea unei adeverințe din care să rezulte plata diferenței de preț, instanța reține că excepția prematurității acțiunii este neîntemeiată motiv pentru care ea va fi respinsă iar litigiul va fi judecat pe fond.
În drept, potrivit art. 1800 al. 1 pct. 1 Cod civil, privilegiile și ipotecile se sting prin stingerea obligației principale iar potrivit art. 1788 Cod civil, inscripțiile vor fi șterse sau reduse prin consimțământul părților interesate, capabile de a consimți la aceasta, sau în virtutea unei sentințe date în ultimă instanță, sau care a dobândit puterea lucrului judecat.
Potrivit art. 970 Cod civil, convențiile trebuie executate cu bună-credință. Ele obligă nu numai la ceea ce este expres întrânsele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligației, după natura sa.
Potrivit art. 977 Cod civil, interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenilor.
Văzând starea de fapt și prevederile legale de mai sus instanța a reținut că cererea reclamantei este neîntemeiată.
Astfel, instanța a observat că unul din punctele negociate anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă scrisă nu a mai fost cuprins expres în contract, respectiv obligația de plată a chiriei restante.
Totuși, prin ipotecă s-a garanta, conform art. 8 din contract, "achitarea integrală a sumelor datorate" și nu "achitarea integrală a prețului".
S-a considerat că este echitabil și în acord cu intenția comună a părților contractante să considere că sumele datorate de reclamantă pârâtei includ și chiria restantă, nu numai diferența de preț și că această obligație, în întregul ei, a fost garantată cu ipotecă, chiar dacă în cartea funciară s-a menționat doar diferența de preț.
Ar fi inechitabil ca reclamanta, prevalându-se de o exprimarea lacunară din contract, să garanteze doar plata prețului nu și plata chiriei restante, după ce în prealabil fusese de acord cu o astfel de clauză.
În consecință, instanța a respins acțiunea formulată de reclamanta pentru radiere ipotecă deoarece nu s-a făcut dovada achitării integrale a datoriei față de pârâtă.
În temeiul art. 274 Cod procedură civilă, a respins cererea reclamantei privind cheltuielile de judecată.
Împotriva acestei hotarari a promovat apel reclamanta, solicitand admiterea apelului si pe cale de consecintă admiterea actiunii, aratand ca Judecatoria Tad ispus in mod nelegal si netemeinic respingerea actiunii formulate, privind radierea din CF nr. - Tai nscripției ipotecare asupra imobilului cu nr. top. 17073/XI, prevazute in favoarea Mun. prin Primaria In motivarea solutiei, instanta a retinut faptul ca intentia comuna a părtilor a fost garantarea cu ipoteca, atat a diferentei de pret, cat si a chiriilor restante si ca aceasta obligatie in intregul ei, a fost garantata cu ipoteca chiar daca in cartea funciara s-a mentionat doar diferenta de pret, deoarece prin ipoteca s-a garantat potrivit art. 8 din contract, "achitarea integrala a sumelor datorate" si nu "achitarea integrala a pretului". Apelanta arata ca aceasta motivare nu poate fi retinuta chiar raportat la principiul instituit de art. 977.civ. evocat de instantă, intrucat intentia comuna a părtilor reiese din chiar înscrierea in cartea funciara a sumei care reprezinta doar diferenta de pret stabilita prin contract, in sustinerea acestei afirmatii fiind si prevederile art. 1781 civ.
Intimata Consiliul Local T prin întâmpinare solicita respingerea apelului, considerand ca instanta de fond in mod temeinic si legal a retinut valabilitatea dispozitiilor art.8 din contractul de vanzare cumpărare.
Prin decizia civilă nr.881/A/ din 16 decembrie 2008, pronunțată de Tribunalul Timiș în dosarul nr-, a fost admis apelul declarat de apelanta - SRL împotriva sentinței civile nr. 5910/6.05.2008 pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosarul nr- în contradictoriu cu intimatul MUNICIPIUL T, reprezentat prin PRIMAR.
A fost schimbată in tot sentința civila apelata si, in consecinta:
A fost admisă acțiunea si dispune radierea din CF nr. - Tai nscripției ipotecare asupra imobilului cu nr. top 17073/XI, prevazute in favoarea paratului MUNICIPIUL T prin Primăria
Pentru a pronunța această deciziei Tribunalul Timișa reținut următoarele:
Anterior încheierii contractului de vanzare-cumparare cu privire la imobilul in litigiu, părțile au purtat negocieri asupra prețului vânzării consemnate in procesul-verbal nr.15820/15.09.2003 ( fila79 dosar fond ).
In cuprinsul acelui proces-verbal, s-a menționat faptul ca reclamanta, in calitate de chiriașa a imobilului la acea data, avea o restanta la plata chiriei conform HCL nr. 42/2000, acordându-i-se termen de plata in acest sens pana la data 31.12.2003.
Ulterior, intre parti s-a incheiat contractul de vanzare-cumparare care la art.8 prevede ca " pana la achitarea integrala a sumelor datorate se instituie ipoteca asupra spatiului comercial in favoarea vanzatorului ".
Dupa cum se poate observa, textul face vorbire de " sumele " datorate de reclamanta, fara a se specifica expres daca aceste sume includ, pe langa pretul vanzarii, si chiria restanta.
Potrivit art.1312 civ. " vanzatorul este dator sa explice curat indatoririle ce intelege a lua asupra-si ", in caz contrar, orice clauza obscura sau indoioasa se interpreteaza in contra vanzatorului, astfel cum se arata in aliniatul doi din acelasi text. Prin urmare, daca " sumele datorate " cuprindeau si chiria restanta, atunci vanzatorul era obligat, potrivit normei citate supra, sa mentioneze expres aceasta specificatie in cuprinsul contractului. Cum vanzatorul nu si-a indeplinit obligatia prevazuta de textul citat mai sus, clauza obscura consemnata in art.8 din contract urmeaza a fi interpretata de instanta in contra vanzatorului, respectiv, a paratului, in sensul ca sintagma " sumele datorate " reprezinta doar pretul imobilului respectiv, nu si chiria restanta datorata de reclamanta.
Cu chitantele depuse in dosarul de fond, necontestate de parat, reclamanta a dovedit achitarea in intregime a pretului imobilului si ca atare, ipoteca a ramas fara obiect, impunandu-se radierea acesteia in temeiul art.1788 civ.
Argumentele de mai sus sunt confirmate si de faptul ca in contractul de vanzare-cumparare se mentioneaza doar suma datorata de reclamanta ca fiind diferenta ramasa dupa achitarea avansului, sens in care este si ipoteca inscrisa in cartea funciara. Principiul specializarii ipotecii este consacrat de art.1774 civ., potrivit caruia " Ipoteca conventionala nu este valabila daca, prin actul de constituire al ipotecii, nu se specifica anume natura si situatia fiecarui imobil al debitorului, asupra caruia se consimte ipoteca creantei " precum si de art.1776 civ.care statueaza ca " Ipoteca conventionala nu poate fi valabila decat atunci cand suma, pentru care ipoteca este constitutia, va fi determinata prin act ".
Ori, in contractul de vanzare-cumparare incheiat intre parti si prin care s-a consimtit instituirea ipotecii se consemneaza doar pretul vanzarii ( art.4, 5 si 6 ), fara a se face vorbire de chiria restanta datorata de reclamanta.
Mai mult, aceleasi texte din contract fac vorbire ca pretul total al vanzarii este rezultatul negocierilor dintre parti, ori chiria datorata de reclamanta nu are izvor in negocierea partilor, ci in Hotararea Consiliului Local T nr.42/2000.
Împotriva deciziei civile nr. 881/A/ din 16 decembrie 2008, pronunțată de Tribunalul Timiș în dosarul nr- au declarat recursuri reclamanta SRL T și pârâtul Municipiul T reprezentat prin Primar.
Reclamanta SRL Tad eclarat recurs doar cu privire la neacordarea cheltuielilor de judecată, efectuate în primă instanță, cheltuieli solicitate și dovedite prin înscrisurile existente la dosar.
În drept a invocat motivul de recurs prev. de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
Pârâtul recurent Municipiului T prin recursul declarat a solicitat modificarea în tot a deciziei instanței de apel și respingerea apelului formulată de reclamantă, menținându-se în totalitate sentințe primei instanțe.
În motivarea recursului pârâtul a arătat că reclamanta trebuia să achite o diferență de chirie și, din această cauză nu se poate dispune radierea din cartea funciară a inscripției ipotecare.
În drept, au fost invocate motivele de recurs prev. de art. 304 pct. 8 și 9 Cod procedură civilă.
Examinând ambele recursuri prin prisma celor arătate și în condițiile prev. de art. 304, rap. la art. 306 și art. 312 Cod procedură civilă, se rețin următoarele:
Recursul declarat de către reclamanta - SRL T, cu privire la neacordarea cheltuielilor de judecată, reprezentând onorariu de avocat, achitate în primă instanță, este fondat, întrucât din actele și lucrările cauzei rezultă că aceste cheltuieli sunt dovedite prin chitanța de onorariu de avocat și au fost solicitate în primă instanță cât și în fața instanței de apel, instanță care a schimbat soluția Judecătoriei Timișoara, în sensul admiterii acțiunii reclamantei.
În aceste condiții instanța de apel făcut o greșită aplicare a dispozițiilor art. 274 Cod procedură civilă, motiv pentru care instanța de recurs, în temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă va înlătura acest aspect de nelegalitate, în sensul că va admite recursul reclamantei, va modifica în parte decizia civilă de apel și va obliga pârâtul Municipiul T, prin Primar, să plătească reclamantei suma de 2.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat, achitat în prima instanță.
Vor fi menținute în rest dispozițiile deciziei instanței de apel.
Referitor la recursul declarat de către pârâtul Municipiul T, prin Primar, întemeiat în drept, pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 Cod procedură civilă, Curtea va reține că acesta este nefondat.
Potrivit dispozițiilor art. 304 pct. 8 Cod procedură civilă, hotărârea atacată cu recurs poate fi modificată, dacă instanța care a pronunțat-o, interpretând greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia, iar potrivit dispozițiilor art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, hotărârea atacată cu recurs poate fi modificată dacă este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii.
În speță, nu este incident nici unul dintre aceste motive de recurs, instanța de apel reținând în mod corect că în baza raporturilor juridice contractuale stabilite între părți s-a stipulat doar asupra sumei datorate de către reclamantă, după achitarea avansului, suma în legătură cu care s-a convenit un mijloc de garanție respectiv ipoteca înscrisă în cartea funciară.
În contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți s-a consimțit instituirea ipotecii doar cu privire la prețul vânzării (art. 4,5 și 6) fără a se face nici un fel de trimitere la eventuala chirie restantă datorată de reclamantă.
Potrivit acelorași clauze contractuale, rezultă că prețul total al vânzării a reprezentat rezultatul negocierilor dintre părți, iar obiectul acestor negocieri nu a făcut nici un fel de referire la o eventuală chirie restantă.
În aceste condiții, instanța de apel a interpretat în mod corect actul juridic dedus judecății, respectiv contractul de vânzare-cumpărare, împrejurare ce determină inaplicabilitatea dispozițiilor art. 304 pct. 8 Cod procedură civilă.
Referitor la legalitatea hotărârii atacate cu recurs, Curtea va reține că instanța de apel a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor art. 1774 și urm. din Codul civil cu privire la regimul juridic al ipotecii, reținând în mod corect, în speță, că ipoteca, poartă exact asupra obiectului contractului de vânzare-cumpărare și a obligațiilor asumate de părți, izvorând din acest contract, sfera ipotecii neputând fi extinsă asupra altor obligații, care își au izvorul în alte raporturi juridice dintre părți, anterioare contractului de vânzare-cumpărare.
De aceea, instanța de recurs va conchide că motivul de recurs prev. de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, nu este incident în speță.
Față de cele arătate recursul declarat de către pârâtul Municipiul T, prin Primar, va fi respins.
Conform prev. art. 274 Cod procedură civilă, pârâtul recurent Municipiul T, prin Primar va fi obligat să plătească reclamantei suma de 1500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs, reprezentând onorar de avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de reclamanta SRL T, împotriva deciziei civile nr. 881/A/ din 16 decembrie 2008, pronunțată de Tribunalul Timiș în dosarul nr-.
Modifică în parte decizia atacată în sensul că obligă pârâtul Municipiul T prin Primar, să plătească reclamantei suma de 2000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorar de avocat, achitat în primă instanță.
Menține restul dispozițiilor deciziei tribunalului.
Respinge recursul declarat de către pârâtul Municipiul T, prin primar, împotriva aceleiași decizii.
Obligă pârâtul recurent Municipiul T, prin Primar, să plătească reclamantei suma de 1500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs, reprezentând onorar de avocat.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică din 11 iunie 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
- - - - - -
GREFIER,
- -
Red. /08.07.2009
Tehnored /08.07.2009
Ex.2
Primă instanță:
Instanța de apel: C și
Președinte:Trandafir PurcărițăJudecători:Trandafir Purcăriță, Lucian Lăpădat, Carmina Orza
