Rectificare carte funciara. Speta. Decizia 20/2008. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 20/
Ședința publică din 23 ianuarie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Mihaela Popoacă
JUDECĂTOR 2: Daniela Petrovici
JUDECĂTOR 3: Costea Monica
Grefier - -
S-au luat în examinare recursurile civile declarate de:
1) recurenții reclamanți și, domiciliați în C,-,. 5 și,
2) recurenta pârâtă, domiciliată în B,-,.B,. 42, sect. 1,
împotriva deciziei civile nr. 408 din 1.10.2007 pronunțată de Tribunalul Constanța - secția civilă - în dosarul nr-, având ca obiect rectificare carte funciară.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din 9 ianuarie 2008 și au fost consemnate în încheierea din acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta decizie.
Având nevoie de timp pentru a delibera, completul de judecată a amânat pronunțarea asupra recursurilor la 16 ianuarie 2008 și 23 ianuarie 2008 când, a dat următoarea soluție.
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanta sub nr.8600/2005 reclamanții si au solicitat ca în contradictoriu cu pârâta să se dispună radierea pârâtei și întabularea lor in Cartea Funciara cu dreptul de proprietate asupra camerelor cu destinație"magazie" în suprafața de 6,21 mp si "WC" sau "debara" în suprafața de 1,19 mp, anexe la apartamentul din-,. A,.3,.5.
În motivarea cererii reclamanții au arătat că prin contractul de vânzare cumpărare nr.27035/30.09.1996 au dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului în care locuiau în calitate de chiriași în baza contractului de închiriere nr.1158/1976.
Au mai arătat reclamanții că pârâta a solicitat în justiție anularea contractului de vânzare-cumpărare a apartamentului, acțiune respinsă prin sentința civilă nr.1855/2000, rămasă irevocabilă.
Susțin reclamanții că întabularea pârâtei cu un drept de proprietate asupra anexelor magazie și WC - debara, care au fost in folosința chiriașului și au fost incluse in contractul de vânzare-cumpărare este fără temei legal.
Reclamanții menționează că pârâta e proprietara apartamentelor si parților din imobil care exced celor 3 contracte de vânzare - cumpărare.
La data de 19.10.2005 reclamanții au formulat precizări la acțiune arătând că solicită să se constate că dreptul de proprietate asupra apartamentului dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare nr.27095/1996 se extinde și asupra anexelor: magazie si WC (debara situate pe terasa blocului si să se dispună întabularea acestor anexe odată cu întabularea apartamentului.
Pârâta a formulat întâmpinare si cerere reconvențională.
Prin întâmpinare a invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților arătând că aceștia nu sunt proprietarii anexelor indicate.
Susține pârâta că apartamentul reclamanților se afla la etajul IV iar anexele se găsesc în afara spațiului ocupat de reclamanți, respectiv la mansarda clădirii care i-a fost restituită.
Prin reconvențională, pârâta a solicitat obligarea reclamanților să-i lase în deplină proprietate și posesie mansarda imobilului pe care se află, printre altele, o magazie și un WC.
Susține pârâta reconvenientă ca magazia și WC-ul i-au fost retrocedate potrivit sentinței civile nr.132/2000.
Reclamanții au formulat întâmpinare la cererea reconvențională solicitând respingerea acesteia, cu motivarea că pârâta nu dovedește că a fost împiedicată de reclamanți in folosirea mansardei, iar încheierea de întabulare nr.8500/2001 nu poate constitui o probă concludentă.
Prin sentința civilă nr.1493/16.02.2006 Judecatoria Constantaa admis excepția lipsei calității procesual active a reclamanților, a respins acțiunea principală ca fiind introdusă de o persoană fără calitate procesuală activă și a respins cererea reconvențională ca neîntemeiată.
Prin decizia civila nr.500/2006 Tribunalului Constanțaa desființat sentința nr.1493/2006 și a trimis cauza spre rejudecare instanței de fond.
S-a reținut că instanța nu a ținut cont de precizările făcute de reclamanți cu privire la obiectul acțiunii și că a calificat acțiunea fără ca acest lucru să fie pus în discuția părților.
Prin decizia civila nr.480/C/2006 a Curții de Apel Constanta, a fost respins recursul împotriva deciziei civile nr.501/2006 a Tribunalului Constanta.
În rejudecare, la termenul din 16.01.200, reclamanții și-au precizat obiectul acțiunii arătând că solicită constatarea dreptului de proprietate asupra anexelor. De asemenea, la 8.02.2007,reclamanții au precizat că în temeiul art.36 teza a 2-a pct.1 din legea 7/1996 solicită să se constate că înscrierea pârâtei cu dreptul de proprietate nu este valabilă.
In ședința publică din 13.02.2007 reclamanții au precizat acțiunea în sensul că solicită a se constata calitatea de proprietari asupra celor doua anexe și nevalabilitatea înscrierii în cartea funciară a anexelor în favoarea paratei.
Prin sentința civilă nr. 1903 din 20 februarie 2007 Judecătoria Constanțaa respins excepția lipsei calității procesuale active, a admis acțiunea reclamanților și, a constatat că reclamanții sunt proprietarii construcțiilor anexe, magazie în suprafață de 6,20 mp și WC în suprafață de 1,10 mp situate pe terasa imobilului din C,- și a constatat că înscrierea dreptului de proprietate al pârâtei reconveniente asupra construcțiilor anexe (magazie și WC) identificate cu număr cadastral 7010/4 în Cartea Funciară nr. 19714 Municipiului C nu este valabilă. Cererea reconvențională formulată de pârâta a fost respinsă ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că reclamanții sunt proprietarii anexelor magazie și WC, anexe pe care le folosesc și pentru că pârâta le-a contestat această calitate, au interes să solicite constatarea dreptului de proprietate.
Analizând cererea de revendicare formulată de pârâtă prin reconvențională, judecătoria, procedând la compararea titlurilor, a considerat că este preferabil titlul reclamanților, care și-au transcris anterior pârâtei dreptul de proprietate în cartea funciară și cărora le-a fost consolidat dreptul dobândit prin contractul de vânzare cumpărare, fiind considerați cumpărători de bună credință, care s-au aflat într-o eroare comună și invincibilă cu privire la calitatea de proprietar a statului vânzător.
În ceea ce privește cererea reclamanților de constatare a nevalabilității înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate al pârâtei asupra construcțiilor anexe, instanța a stabilit că, reclamanții fiind cei care au un titlu valabil asupra anexelor, atunci tot ei sunt cei care trebuie să-și facă public acest drept prin întabulare, dreptul pârâtei nefiind valabil înscris.
Apelul declarat împotriva acestei sentințe de către pârâta reconvenientă a fost admis prin decizia civilă nr.408 din 1 octombrie 2007 pronunțată de Tribunalul Constanța. A fost schimbată în parte sentința în sensul că a fost respinsă cererea reclamanților de a se constata că sunt proprietarii anexei cu destinația WC în suprafață de 1,10 mp, situată pe terasa imobilului din C,- și a constatat că înscrierea dreptului de proprietate al pârâtei asupra anexei cu destinația WC în suprafață de 1,10 mp, este valabilă. Celelalte dispoziții ale sentinței apelate au fost menținute.
În apel, tribunalul a reținut că suprafața locativă închiriată reclamanților prin contractul de închiriere nr. 1158/1976 a cuprins și o magazie zid, în fișa tehnică și de calcul anexă la contractul de vânzare cumpărare fiind menționate și construcții anexe în suprafață de 6,20 mp. Existând concordanță între cele două înscrisuri, respectiv cele care au stat la baza raportului de locațiune și cele care au stat la baza vânzării cumpărării, s-a stabilit că reclamanții sunt proprietarii magaziei anexe în suprafață de 6,20 mp, dreptul reclamantei nefiind valabil înscris pentru această anexă.
Instanța de apel a reținut că în înscrisurile de care se prevalează reclamanții nu apare însă și WC-ul în suprafață de 1,10 mp, situat în partea de sus a imobilului cumpărat de reclamanți, astfel că dreptul lor de proprietate asupra acestei anexe nu se justifică și nu poate fi întabulat.
În ceea ce privește criticile din apel referitoare la greșita interpretare a regulilor de comparare a titlurilor de proprietate, tribunalul a arătat că instanța de fond s-a raportat greșit la buna-credință a reclamanților, subdobânditori cu titlu oneros, pentru că nu a fost investită cu o asemenea analiză, în privința magaziei în suprafață de 6,20 mp, prin compararea titlurilor, dându-se corect eficiență titlului reclamanților care a fost transcris mai întâi.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs atât reclamanții și Mira, cât și pârâta.
În recursul declarat, reclamanții au susținut că soluția instanței de apel cu privire la anexa de 1,10 mp este greșită, această anexă fiind cuprinsă în contractul de închiriere care, la capitolul dependințe în suprafață totală de 34,14 mp, la punctul 7 și 8 sunt nominalizate ambele anexe, WC sus de 1,10 mp și magazie de 6,20 mp. Prin urmare, anexa cu destinația WC de 1,10 mp a fost inclusă în suprafața utilă de 82,62 mp din fișa tehnică anexă la contractul de vânzare cumpărare nr. 27095/1996, astfel încât această anexă aparține reclamanților în proprietate.
În recursul său, pârâta, invocând prevederile art. 304 pct. 8 și 9 Cod procedură civilă, a susținut că instanța a soluționat greșit excepția lipsei calității procesuale pasive și excepția inadmisibilității acțiunii și a apreciat eronat că dependințele asupra cărora se poartă litigiul, aflate pe terasa imobilului, sunt cuprinse în fișa de calcul a chiriei din contractul reclamanților.
Precizează recurenta că acțiunea reclamanților trebuia promovată în contradictoriu cu C și cu Primăria C, pentru că prin ceea ce solicită reclamanții se tinde la dobândirea unui titlu de proprietate pentru un spațiu care este proprietatea pârâtei și care nu a fost parte în contractul de vânzare cumpărare încheiat cu reclamanții. Acțiunea reclamanților trebuia să fie una în realizare și nu o acțiune în constatare.
Cu privire la anexe, a susținut recurenta pârâtă că, din fișa anexă la contractul de închiriere rezultă că dependințele sunt localizate la nivelul subsolului imobilului, iar nu pe terasa acestuia, astfel încât grevarea terasei proprietatea reclamantei cu o sarcină îi încalcă dreptul de proprietate.
Printr-o întâmpinare depusă de recurenții intimați și reclamanți și Mira la recursul pârâtei, s-a invocat excepția autorității de lucru judecat pentru chestiunile puse în discuție prin recursul pârâtei, excepție întemeiată pe decizia nr. 501 din 23.06.2006 a Tribunalului Constanța, irevocabilă prin decizia nr. 480/C a Curții de APEL CONSTANȚA.
Examinând legalitatea deciziei recurate în raport de criticile formulate, Curtea reține următoarele:
Cu privire la autoritatea de lucru judecat;
Prin decizia civilă nr. 501 din 23 iunie 2006 pronunțată de Tribunalul Constanța într-un prim ciclu procesual, urmare a admiterii apelului reclamanților, sentința civilă nr. 1493/2006 a Judecătoriei Constanța, prin care a fost soluționată atât cererea principală, cât și cererea reconvențională, a fost desființată în totalitate, cauza fiind trimisă spre rejudecare primei instanțe. In considerente, tribunalul a motivat că prevederile art. 296-297 Cod procedură civilă nu permit desființarea în parte a hotărârii supuse căii de atac a apelului, dispunându-se ca instanța de fond să analizeze "acțiunea principală și cererea reconvențională, prin prisma aspectelor menționate de instanța de apel".
În soluția dată recursului declarat de pârâtă împotriva deciziei civile nr. 501 Tribunalului Constanța, curtea de apel a confirmat obligația stabilită pentru instanța de fond de a "analiza toate cererile în limita investirii, cu respectarea drepturilor procesuale pentru toate părțile din litigiu", pentru că "trimiterea spre rejudecare a cauzei presupune reluarea judecării cererilor părților".
Stabilirea cadrului procesual în care trebuia să se reia judecata la instanța de fond a fost o chestiune de drept dezlegată de instanța de recurs, obligatorie pentru instanța de trimitere conform art. 315 alin. 1 Cod procedură civilă care dispune că, în caz de casare, hotărârile instanței de recurs asupra problemelor de drept dezlegate, precum și asupra necesității administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii fondului.
Dispunându-se reluarea judecății pentru toate cererile părților, soluția pronunțată de prima instanță în cererea reconvențională și-a pierdut autoritatea de lucru judecat, aceasta nemaiputând fi invocată de către reclamanți pentru cererea formulată de pârâtă.
Examinând recursurile declarate de părți prin prisma criticilor formulate și în baza art. 306 alin. 2 Cod procedură civilă, față de dispozițiile art. 299 și urm. Cod procedură civilă, Curtea reține următoarele:
Cererea reclamanților prin care solicită radierea din cartea funciară a dreptului de proprietate înscris în favoarea pârâtei este o acțiune în rectificare. Acțiunea în rectificare este, așa cum rezultă din dispozițiile art. 351alin. 1 și 2 din Legea nr. 7/1996, acțiunea prin care persoana interesată tinde la radierea, îndreptarea sau menționarea înscrierii oricărei operațiuni necesare punerii în concordanță a cuprinsului cărții funciare cu situația juridică a imobilului.
În cauza de față, reclamanții tind la radierea din cartea funciară a dreptului de proprietate al pârâtei asupra anexelor magazie și WC situate pe terasa imobilului din C,-,. A,.3,.5 și la recunoașterea dreptului lor asupra acestor anexe, susținând că dreptul de proprietate asupra acestor anexe a fost eronat înscris pe numele pârâtei.
Potrivit art. 89 alin. 2 din Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară rectificarea unei înscrieri în cartea funciară poate fi cerută de orice persoană interesată. Prin persoană interesată se înțelege acea persoană care a avut sau are un drept referitor la imobilul înscris în cartea funciară, drept ce a fost lezat prin înscrierile anterioare.
În speță, reclamanții invocă un drept de proprietate asupra anexelor magazie și WC situate pe terasa imobilului dobândit prin contractul de vânzare cumpărare nr. 27095 din 30.09.1996 încheiat cu Consiliul Local Municipal C și
Dreptul de proprietate al pârâtei asupra terasei imobilului, pe care sunt amplasate cele două anexe, a fost înscris în baza sentinței civile nr. 132 din 1.03.2000 pronunțată de Tribunalul Constanța, prin care Consiliul Local C, Municipiul C, C și DGFP C au fost obligați să restituie reclamantei întregul imobil din C,-, recunoscându-i-se reclamantei dreptul de proprietate asupra construcției și terenului în suprafață de 135 mp.
Actul invocat de reclamanți, respectiv contractul de vânzare cumpărare nr. 27095, atestă transmiterea către cumpărători a dreptului de proprietate pentru locuința compusă din 3 camere de locuit, cu suprafața de 82,62 mp și a unui drept de folosință pentru terenul aferent în suprafață de 29,62 mp. Cele două anexe -magazie și WC- nu au făcut obiectul contractului, la rubrica "dependințe, anexe gospodărești, garaje și instalații aferente" nefiind menționate aceste spații.
Reclamanții nu pot pretinde că sunt titularii dreptului de proprietate asupra acestor anexe și nu pot obține radierea dreptului de proprietate înscris pe numele pârâtei, pentru că ceea ce li s-a transmis prin contractul de vânzare cumpărare, care constituie titlul lor de proprietate, este numai locuința în suprafață de 82,62 mp identificată prin contract ca fiind apartamentul nr. 5, etajul III al imobilului. Este fără relevanță, în analiza cererii reclamanților, împrejurarea că în fișa tehnică și de calcul, întocmită odată cu contractul de vânzare cumpărare, au fost evaluate și construcții anexe în suprafață de 6,20 mp, iar prețul final include și valoarea acestor anexe, pentru că ceea ce a transmis vânzătorul în proprietate către cumpărători, ceea ce a constituit obiectul convenției, este înscris în contractul de vânzare cumpărare. Evaluarea bunului vândut este o chestiune care interesează doar părțile contractante, pentru că stabilirea unui preț mai mare decât cel datorat potrivit obiectului contractului dă dreptul cumpărătorului la rezoluțiunea parțială a convenției, după restituirea imobilului către fostul proprietar, în anul 2000, C nemaiputând înstrăina partea din imobil care nu îi mai aparține.
Art. 20 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare dispune că "dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil". Cum reclamanților li s-a transmis dreptul de proprietate asupra părții din imobil descrisă prin contractul de vânzare cumpărare, dreptul lor de a solicita înscrierea în cartea funciară se limitează la acest spațiu locativ, nici o adresă ulterioară emisă de vânzător neputând modifica, prin extindere, obiectul contractului.
Prin urmare, cum reclamanții nu au un titlu valabil pentru anexele situate pe terasa imobilului, nu întrunesc condiția cerută de art. 351alin. 1 și 2 din Legea nr. 7/1996, respectiv calitatea de persoană interesată în obținerea radierii dreptului înscris pe numele pârâtei.
Reținând că prin sentința civilă nr. 132 din 1.03.2000 tribunalul a recunoscut irevocabil pârâtei dreptul de proprietate asupra întregii construcții, care include și terasa imobilului cu toate anexele aflate pe ea și constatând că cele două anexe aflate pe această terasă - magazie și WC - sunt în posesia familiei reclamanților, la cererea pârâtei, în temeiul art. 480 Cod civil, reclamanții vor fi obligați să restituie pârâtei posesia celor două anexe.
Pentru aceste considerente, în baza dispozițiilor art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, pentru aplicarea greșită a prevederilor legale citate referitoare la condițiile de înscriere și de radiere a dreptului înscris în cartea funciară și a dispozițiilor referitoare la dreptul de proprietate, Curtea va respinge recursul reclamanților și, admițînd recursul pârâtei, va modifica decizia recurată în sensul admiterii în totalitate a apelului pârâtei reconveniente.
În conformitate cu prevederile art. 274 Cod procedură civilă, la cererea recurentei pârâte, reclamanții vor fi obligați să restituie acesteia cheltuielile de judecată constând în onorariul de avocat plătit pentru această fază procesuală.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge excepția autorității de lucru judecat invocată de recurenții reclamanți și.
Respinge ca nefondat recursul reclamanților și, domiciliați în C,-,. 5, împotriva deciziei civile nr. 408 din 1.10.2007 pronunțată de Tribunalul Constanța - secția civilă - în dosarul nr-, având ca obiect rectificare carte funciară.
Admite recursul pârâtei, domiciliată în B,-,.B,. 42, sect. 1,împotriva deciziei civile nr. 408 din 1.10.2007 pronunțată de Tribunalul Constanța - secția civilă - în dosarul nr-.
Modifică în parte decizia recurată în sensul că admite apelul, schimbă în tot sentința apelată și respinge acțiunea principală.
Admite cererea reconvențională.
Obligă reclamanții să lase pârâtei în deplină proprietate și posesie magazia și WC-ul aflate pe terasa imobilului din C,-.
Obligă recurenții reclamanți la plata sumei de 318 lei cheltuieli de judecată către recurenta pârâtă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 23 ianuarie 2008.
Președinte, Judecători,
- - - -
Grefier, - -
- -
Jud.fond.
Jud.apel.;
Tehnored. PD.23.05.2008
2 ex.
Președinte:Mihaela PopoacăJudecători:Mihaela Popoacă, Daniela Petrovici, Costea Monica
