Rectificare carte funciara. Speta. Decizia 228/2009. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIE CIVILĂ Nr. 228/2009
Ședința publică de la 06 Mai 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Carla Maria Cojocaru
JUDECĂTOR 2: Anca Neamțiu președinte secție
JUDECĂTOR 3: Ioan
Grefier
Pe rol fiind pronunțarea asupra recursului declarat de reclamanta Sibiu împotriva deciziei civile nr. 368/2008 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar civil nr-.
dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de amânare a pronunțării din 30 aprilie 2009, care face parte integrantă din prezenta decizie.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față;
Prin sentința civilă 4241/2008 Judecătoria Sibiua respins acțiunea formulată de reclamantă Sibiu împotriva pârâtei SRL prin administrator Consult.
Pentru a pronunța această sentință instanța a reținut în esență că prin completarea de acțiune reclamanta a solicitat constatarea nulității parțiale a încheierii de întabulare nr. 2407/14.02.1997 în ceea ce privește întabularea dreptului de proprietate al pârâtei asupra terenului înscris în CF 3576 nr. top 4511/2, 4512/2, 4513/2 și nr. top 4511/3, 4512/3 și 4513/3.
În motivarea acțiunii reclamanta a arătat că a vândut pârâtei numai păstrăvăria, societatea reclamantă fiind proprietară exclusivă numai a supraedificatelor, terenul fiind încă proprietate de stat; din eroare însă societatea pârâtă și-a întabulat dreptul de proprietate atât asupra edificatelor cât și asupra terenului.
Instanța de fond a reținut că din cartea funciară desfășurată nr. 3576 (fl. 69 dos-), rezultă că la 2 este înscris dreptul de proprietate asupra întregului teren al imobilelor de sub, 2 în condițiile HG nr. 785/1992 în favoarea reclamantei Sibiu, iar la 4 este întabulat dreptul de proprietate asupra păstrăvăriei și anexelor aferente pe numele aceleiași societăți.
Față de aceste împrejurări, instanța a constatat că în mod corect registratorul de carte funciară a întocmit încheierea de întabulare nr. 2407/14.02.1997 prin respectarea dispozițiilor contractuale.
În cauză, societatea reclamantă nu a investit instanța cu un capăt de cerere privind constatarea nevalabilității contractului de vânzare cumpărare autentificat la data de 12.02.1997, act în baza căruia a fost întabulat dreptul de proprietate dobândit de către pârâta SC SRL, astfel încât aspectele referitoare la voința reală a părților la data întocmirii acestuia nu au relevanță în cauză.
Ca urmare, întrucât întabularea dreptului de proprietate s-a efectuat în temeiul unui titlu care la acest moment își păstrează valabilitatea, instanța a respins acțiunea formulată ca neîntemeiată.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta solicitând schimbarea ei în sensul admiterii acțiunii și constatării nulității parțiale a încheierii de intabulare nr. 2407/14.02.1997 în ceea ce privește intabularea dreptului de proprietate al pârâtei SC L asupra terenului înscris în CF 3576 nr.top. 4511/2, 4512/2, 4513/2 și nr. top. 4511/3, 4512/3, 4513/3.
Prin decizia civilă nr. 368/2008 Tribunalul Sibiua respins apelul reclamantei reținând în esență că, prin contract de vânzare-cumpărare autentificat la 12.02.1997 pârâta a dobândit dreptul de proprietate atât asupra activului păstrăvăriei cât și asupra terenului aferent. Susținerea apelantei în sensul că mențiunea referitoare la vânzarea terenului nu-i este opozabilă deoarece nu a format obiectul înțelegerii părților, este inacceptabilă câtă vreme această clauză se află cuprinsă într-un contract pe care apelanta l-a semnat în fața notarului. Lipsa voinței apelantei referitoare la înstrăinarea terenului putea fi analizată doar într-o eventuală acțiune vizând nulitatea contractului, însă instanța nu este sesizată cu o astfel de acțiune.
Încheierea de carte funciară atacată nu are nimic nelegal, ea fiind conformă conținutului contractului de vânzare-cumpărare, care a avut ca obiect și terenul.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta, solicitând modificarea deciziei în sensul admiterii apelului împotriva sentinței, schimbarea în tot a sentinței în sensul admiterii acțiunii așa cum a fost formulată, invocând în drept art. 312 alin 2 și 3 și art. 304 pct. 9 Cod pr civ.
În expunerea motivelor de recurs s-a arătat că "nevalabilitatea" titlului în sensul art. 34 pct. 1 teza 2 din Legea 7/1996 este însăși temeiul juridic al acțiunii introductive de instanță, pe care a investit-o cu o acțiune de rectificare de carte funciară bazată tocmai pe nevalabilitatea titlului. Nulitatea poate fi invocată pe fond sau pe cale de excepție, împrejurare când nu este nevoie de un petit în sensul procedural al termenului. Nevalabilitatea titlului se referă la aspectul de nevalabilitate în condițiile art. 22 lit. a din Legea 7/1996 în sensul că întrucât actul de înstrăinare nu corespundea voinței reale a părților contractante el nu putea fi opozabil vânzătorului pentru partea din imobil care nu a constituit obiectul înstrăinării.
Intimata a depus la dosar întâmpinare solicitând respingerea recursului ca nefondat și menținerea deciziei atacate ca fiind legală și temeinică.
-//-
În recurs nu s-au depus înscrisuri noi.
Analizând legalitatea și temeinicia deciziei atacate prin prisma criticilor formulate, Curtea constată că prezentul recurs este fondat și va fi admis pentru următoarele considerente:
Asupra imobilelor înscrise în CF 3576 nr. top 4511/2, 4512/2, 4513/2 construcții și teren în suprafață de 18.235 mp și nr. top 4511/3, 4512/3 și 4513/3 construcții și teren în suprafață de 4.853 mp s-a întabulat dreptul de proprietate în favoarea reclamantei Sibiu, înscrisă la 2 și B4. Sub B2 se întabulează dreptul de proprietate al reclamantei asupra terenului în condițiile HG 785/1992, iar sub B4 se întabulează dreptul de proprietate al aceleiași societăți comerciale asupra construcțiilor, în condițiile Legii nr. 15/1990. Aceste aspecte rezultă din cartea funciară in extenso de la fila 69 din dosarul - al Judecătoriei Sibiu.
La data de 16.08.1996 SRL participă și adjudecă la licitația organizată de SC SA activul intitulat " ", așa cum rezultă din procesul verbal aflat la fila 41 din dosarul -. În baza acelui act se încheie contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 238/12.02.1997 din care rezultă, fără putință de tăgadă, că obiectul înstrăinat este activul numit păstrăvărie, identificat în cartea funciară 3576, nr. top 4511/2, 4512/2, 4513/2, nr. top 4511/3, 4512/3, 4513/3. O dovadă de necontestat că prin acest contract autentic s-a vândut numai activul "păstrăvărie" este faptul că la data de 27.03.2006 pârâta SRL promovează o acțiune pentru obligarea reclamantei Sibiu la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare privind imobilul teren înscris în CF 3576, solicitând și întabularea dreptului de proprietate asupra terenului, acțiune ce a format obiectul dosarului -.
Într-adevăr la data de 13.08.1999 părțile încheie contractul de vânzare-cumpărare pentru suprafața de 23.178 mp înscrisă în CF 3576, convenind asupra unui preț de 250 mil. lei, achitat prin compensare ( 4-6, dos-). Cu ocazia administrării probatoriului în acest dosar, la fila 7 se depune un extras de CF care reflectă situația corectă de CF ( asupra terenului și SC asupra construcțiilor), pentru ca ulterior, la fila 54 să se depună un alt extras de CF din care rezultă că SRL este proprietară asupra întregului imobil, teren și construcții, înscrise în CF 3576, împrejurare față de care SRL renunță la judecată în acel dosar.
Față de actele analizate mai sus, se constată că reținerea instanței de apel în sensul că actul de vânzare-cumpărare încheiat în anul 1997 avut ca obiect și terenul, este în totală contradicție cu materialul probator aflat la dosar. Așa fiind, se constată că actul în baza căruia s-a întabulat pârâta cu încheierea nr. 2407/14.02.1997 nu a fost valabil, cu privire la teren, ba mai mult nici măcar nu a existat vreun act cu privire la teren. Vânzarea terenului s-a convenit abia la data de 13.08.1999, prin act sub semnătură privată, actul
-//-
autentic încheiat în anul 1997 referindu-se strict la "activul intitulat păstrăvărie", neputând servi drept temei pentru întabularea dreptului de proprietate asupra terenului, în favoarea pârâtei, cum în mod greșit au reținut instanțele de fond.
Nu a existat nicio înțelegere a părților cu privire la vânzarea terenului în anul 1997 și nu există nicio clauză în acel contract în acest sens, cum eronat se reține în decizia Tribunalului, confuzia instanțelor fiind determinată de faptul că în actul autentic au fost menționate toate numerele topo, imobilul păstrăvărie fiind identificat în detaliu cu toate mențiunile din cartea funciară.
Potrivit art. 34 pct. 1 din Decretul-Lege 115/1938 rectificarea unei întabulări sau înscrieri provizorii se va cere de orice persoană interesată dacă înscrierea sau titlul în temeiul căruia s-a săvârșit nu au fost valabile. Aceste prevederi sunt reluate în Legea 7/1996 care la art. 34 prevede că se poate cere rectificarea înscrierilor dintr-o carte funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă s-a constatat că actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil.
Prin urmare, atâta timp cât actul autentic încheiat în 1997 era valabil doar cu privire la construcții (păstrăvărie), el nu putea servi drept temei pentru întabularea și asupra terenului, deci nu era un act valabil cu privire la teren, și în consecință se impune rectificarea cărții funciare 3576 în sensul anulării parțiale a încheierii de întabulare nr. 2407/1997, întabularea rămânând valabilă doar asupra construcțiilor nu și asupra terenului, pe care va rămâne în continuare proprietară reclamanta, întrucât act autentic pentru vânzarea terenului nu s-a perfectat niciodată.
Reținerea instanței de fond în sensul că reclamanta nu a investit instanța cu un capăt de cerere vizând constatarea nevalabilității contractului de vânzare-cumpărare autentificat la data de 12.02.1997 este greșită, întrucât în sensul art. 34 pct. 1 din Legea 7/1996 sau din Decretul -Lege 115/1938 nevalabilitatea titlului era însăși temeiul juridic al acțiunii, instanța fiind obligată să cerceteze acest aspect și să constate că titlul nu era valabil cu privire la teren, ba mai mult nu există un titlu cu privire la teren.
Pentru motivele arătate mai sus, în temeiul art. 312 alin. 1 coroborat cu art. 304 pct. 9 Cod pr. civ. Curtea va admite recursul declarat de reclamanta împotriva deciziei civile nr. 368/2008 a Tribunalului Sibiu și în consecință va modifica decizia atacată în sensul că va admite apelul reclamantei împotriva sentinței civile 4241/2008 a Judecătoriei Sibiu pe care o va schimba în tot în sensul că va admite acțiunea civilă formulată de reclamanta împotriva pârâtei și în consecință va constata nulitatea parțială a încheierii de întabulare nr. 2407/14.02.2007 din CF 3576, în ceea ce privește întabularea dreptului de proprietate al pârâtei asupra terenului înscris în CF 3576, și, nr. top nr. top 4511/2, 4512/2, 4513/2, nr. top 4511/3, 4512/3, 4513/3.
-//-
(continuarea deciziei civile nr. 228/2009 dată în dosar nr-)
În baza art. 274 Cod pr. civ. va obliga pârâta să plătească reclamantei suma de 1008 lei cheltuieli de judecată efectuate în recurs, taxă de timbru și onorariu avocat (17).
Cheltuielile efectuate în fața instanțelor de fond nu pot fi acordate întrucât facturile fiscale aflate la dosar sunt întocmite pe numele societății comerciale Sibiu și nu Sibiu ( 22, dos. apel).
Pentru aceste motive,
În numele legii
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamanta împotriva deciziei civile 368/5.12.2008 pronunțată de Tribunalul Sibiu -secția civilă:
Modifică decizia atacată în sensul că admite apelul declarat de reclamantă împotriva sentinței civile 4241/2008 a Judecătoriei Sibiu, pe care o schimbă în tot în sensul că,
Admite acțiunea civilă formulată de reclamantă împotriva pârâtei SC SRL și în consecință:
Constată nulitatea parțială a încheierii de întabulare nr. 2407/14.02.2007 din CF 3576 în ce privește întabularea terenului în favoarea pârâtei asupra imobilelor înscrise sub și.
Obligă pârâta să plătească reclamantei cheltuieli de judecată de 1008 lei.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 6 mai 2009.
Președinte, - - - | Judecător, - - | Judecător, - |
Grefier, |
Red.
Tehn. 2 ex/27.05.2009
- Gh.,
-
Președinte:Carla Maria CojocaruJudecători:Carla Maria Cojocaru, Anca Neamțiu, Ioan
