Reziliere contract. Speta. Decizia 1523/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
(1616/2009)
ROMANIA
CURTEA DE APEL B SECTI A III A CIVILA
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILA NR.1523
Ședința publică de la 10 noiembrie 2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Bianca Elena Țăndărescu
JUDECĂTOR 2: Simona Gina Pietreanu
JUDECATOR - - -
GREFIER -
***** *****
Pe rol se află soluționarea recursului declarat de recurenta-reclamantă -""-, împotriva deciziei civile nr.259 A din 19.02.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul-pârât.
are ca obiect - reziliere contract.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă, avocat, în calitate de reprezentant al recurentei - reclamante - ""-, în baza împuternicirii avocațiale nr.-/09.11.2009, emisă de Baroul București - Societate Civilă de Avocați " ", pe care o depune la dosar și intimatul-pârât, personal și asistat de avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr.51933/20.09.2009, emisă de Baroul București - Cabinet Individual, pe care o depune la dosar.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează împrejurarea că intimatul-pârât a depus la dosar, prin serviciul registratură al instanței, la data de 22.09.2009, întâmpinare, care nu a fost comunicată părții adverse.
Curtea înmânează un exemplar de pe întâmpinare depusă la dosar la data de 22.09.2009, cu respectarea art.308 al.2 din Codul d e procedură civilă, avocatului recurentei-reclamante.
Avocatul recurentei-reclamante formulează în ședință publică cerere de suspendare a prezentei cauze, în temeiul art.244 al.1 pct.1 din Codul d e procedură civilă, învederând faptul că, pe rolul Tribunalului București - Secția a V-a Civilă, se află dosarul nr-, cu termen de judecată la 24.11.2009, prin care Colegiul Tehnic a chemat în judecată pe recurenta - -, care, la rândul său, a chemat în garanție pe locatarii/chiriașii imobilului în litigiu, depunând, în acest sens, un certificat de grefă, o copie a cererii de chemare în judecată și mai multe soluții pronunțate de instanțele de recurs pe acest aspect.
Solicită admiterea cererii de suspendare, astfel cum a fost formulată, în temeiul art.244 al.1 pct.1 din Codul d e procedură civilă.
Avocatul intimatului-pârât, având cuvântul, solicită respingerea cererii de suspendare, întrucât soluționarea cauzei pendinte nu are legătură cu soluția dată în dosarul aflat pe rolul Tribunalului București, obiectul acestei cauze îl constituie rezilierea pentru neîndeplinirea clauzelor, obligațiilor contractuale, în timp ce dosarul aflat pe rolul Tribunalului București are ca obiect pretenții, neexistând strânsă legătură între ele.
Arată că, în dosarele în care a reprezentant părțile și au fost depuse cereri de suspendare, în faza de recurs la Curtea de Apel București, au fost respinse toate aceste cereri de suspendare.
Consideră că este o măsură facultativă suspendarea cauzei în baza art.244 alin.1 pct.2 din Codul d e procedură civilă, astfel încât nu are nici o relevanță faptul că s-a depus o încheiere, prin care s-a dispus suspendarea cauzei.
De asemenea, consideră că este o modalitate de a se tergiversa soluționarea cauzei, întrucât toți chiriașii au obținut un titlu executoriu, hotărâre irevocabilă, prin care s-a dispus obligarea - - să încheie contract de vânzare-cumpărare cu chiriașii, iar prin aceste cereri, introduse cu mult timp după ce a fost obținută hotărârea irevocabilă, se dorește fie a împiedica sau întârzia încheierea contractelor sau îndeplinirea obligațiilor din această hotărâre.
Mai arată că toate aspectele învederate de societatea recurentă pot fi dovedite cu ajutorul înscrisurilor aflate la dosar, nu au nici o legătură cu înscrisurile depuse în dosarul în care este chemat Colegiul.
Curtea solicită ca părțile să facă referire și la împrejurarea că există deja o hotărâre pronunțată în apel care are autoritate de lucru judecat, autoritate de lucru judecat provizorie, prin care se stabilește că intimatul-pârât din cauza de față nu are debite, și să își exprime poziția în sensul dacă se mai poate susține cererea de suspendare în acest caz.
Avocatul recurentei-reclamante apreciază, în continuare, că cererea de suspendare este admisibilă, întrucât codul d e procedură civilă nu prevede momentul la care poate fi formulată această cerere în temeiul dispozițiilor art.244 alin.1 pct.1 din Codul d e procedură civilă, chiar dacă este o hotărâre definitivă; se judecă un dosar ce are legătură cu obligația pe care nu și-au executat-o pârâții din această cauză.
Avocatul intimatului-pârât arată că au existat două protocoale încheiate între - - și Colegiul. Inițial, banii erau încasați de - - și, ulterior, prin cel de-al doilea protocol, s-a dispus ca banii să fie încasați de Colegiul, dar cu condiția ca, în permanență, - - să fie cea care întocmește lunar cotele de întreținere și să le afișeze la ambele cămine.
Curtea, după deliberare, va respinge, ca neîntemeiată, cererea de suspendare întemeiată pe dispozițiile art.244 alin.1 pct.1 din Codul d e procedură civilă, având în vedere că există decizia civilă nr.259 din 19.02.2009, căreia îi este atașată o autoritate de lucru judecat, cel puțin provizorie, până la soluționarea recursului, prin care se stabilește că intimatul din cauza de față nu are debite, iar dosarul la care face referire recurenta, pentru a justifica această cerere, se află în stadiul soluționării în fond, astfel încât instanța de recurs nu poate admite ca prezentul dosar să fie suspendat până la soluționarea acelei cauze. Curtea are în vedere și faptul că suspendarea reglementată de art.244 alin.1 pct.1 din Codul d e procedură civilă are un caracter facultativ și nu este o suspendare de drept, astfel încât instanța este cea care cenzurează îndeplinirea condițiilor impuse de acest text.
Părțile declară că nu mai au alte cereri de formulat în cauză.
Curtea, având în vedere că nu mai sunt cereri prealabile de formulat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea motivelor de recurs, punând în vedere recurentei să realizeze și încadrarea motivelor de recurs în dispozițiile exhaustive ale art.304 pct.1-9 din Codul d e procedură civilă
Avocatul recurentei-reclamante, susținând oral motivele de recurs, solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat, în temeiul art.304 pct.9 din Codul d e procedură civilă, modificarea sentinței atacate, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată formulată de către reclamanta - -.
Arată că motivul de nelegalitate este întemeiat pe dispozițiile art.304 pct.9 din Codul d e procedură civilă, în sensul că instanța de apel a aplicat în mod greșit legea, iar reclamanta trebuia să facă dovada cu privire la achitarea unor cote de întreținere, pe care trebuie să le achite chiriașii acestei societăți.
Mai arată că, prin neachitarea acestor cote de întreținere, le-a fost pricinuită o însemnată stricăciune a locuinței și totodată au fost nerespectate clauzele contractuale.
Curtea pune în vedere recurentei să precizeze cuantumul debitului și perioada pentru care a fost calculat acesta.
Consideră că, la acest moment, intimatul-pârât mai are un debit, prin neachitarea cotelor de întreținere, în cuantum de 857,27 lei, reprezentând utilități furnizate și neachitate, precum și penalități în cuantum de 1657,42 lei, pe perioada anilor 2005 - 2008.
Solicită amânarea pronunțării pentru a depune note scrise.
În ceea ce privește cheltuielile de judecată, arată că își rezervă dreptul de a fi solicitate pe cale separată.
Avocatul intimatului-pârât, având cuvântul, solicită respingerea recursului, ca neîntemeiat, și menținerea hotărârilor pronunțate anterior, ca fiind legale și temeinice, cu obligarea la plata cheltuielilor de judecată, conform chitanței nr.22/10.11.2009, pe care o depune la dosar.
Arată că, în ceea ce privește pretinsul debit, în sarcina pârâtului-intimat, au fost depuse ca probe la dosar, în faza judecării în fond a cauzei, două tabele, unul din anul 2006, și altul privind sfârșitul anului 2007, din care rezultă că intimatul nu apare cu debitele pe care societatea recurentă le pretinde a fi în sarcina acestuia. Pe de altă parte, sunt depuse adrese emanate de Colegiul Tehnic " " către - -, prin care solicită ca aceasta să întocmească la timp tabelele și să le afișeze la căminele de nefamiliști, pentru ca aceștia să poată achita cotele de întreținere.
Susține că intimatul nu are nici un debit de achitat, cu atât mai mult cât nu are debite, nu poate opera nici clauza penală. În cauză, nu s-au încheiat contractele de vânzare-cumpărare deoarece s-a formulat contestație la executare, care se află în faza de recurs. Mai arată că în cauză este invocată perioada 2005 - 2008.
CURTEA,
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 25.01.2008, pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 B - Secția Civilă, sub nr-, reclamanta l-a chemat în judecată pe pârâtul, solicitând instanței ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună rezilierea contractului de închiriere intervenit între părți cu privire la spațiul situat în B,-, bloc 1, camera 58, sector 2, pentru neexecutarea obligației chiriașului de plata a cheltuielilor de întreținere a imobilului, să se dispună evacuarea pârâtului din spațiul menționat; cu cheltuieli de judecată.
Reclamanta și-a precizat cererea promovată, în sensul că a solicitat rezilierea contractului de închiriere încheiat între părți atât pentru neexecutarea obligației chiriașului de plata a cheltuielilor de întreținere a imobilului, cât și pentru neplata penalităților de întârziere pentru aceste cheltuieli.
A precizat că executarea cu întârziere a obligației de plată a utilităților atrage și obligația de plată a penalităților, conform contractului de închiriere, întrucât, în actul adițional la acest contract, s-a prevăzut, în mod expres, că locatarul are obligația de a plăti, în termenul stabilit, cotele de utilități, conform Protocolului nr.223/06.07.2000, încheiat de reclamantă cu Colegiul Tehnic. Potrivit acestui protocol, pentru neplata în termen a cotelor de întreținere se va percepe o penalizare de 0,2% pe zi. Neexecutarea obligației de plată a utilităților a condus la grave stricăciuni celor două cămine de nefamiliști, iar neglijența chiriașilor în utilizarea imobilului a condus la o devalorizare a acestuia, făcându-l imposibil de utilizat în condiții normale de către proprietar.
Prin sentința civilă nr.5673/13.06.2008, pronunțată de Judecătoria Sector 2 B - Secția Civilă, s-a respins cererea precizată și s-a luat act că părțile nu solicită cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că reclamanta este proprietara imobilului situat în-, sectorul 2, B, compus din teren în suprafață de 5.496,95 mp și două cămine de nefamiliști, cu numărul cadastral 11856, imobil dobândit prin certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria - nr. 8104, emis la data de 17.12.2002, de către Ministerul Industriei și, în baza Legii nr.15/1990, și autorizația de executare lucrări nr. 21 din 17.02.1967, eliberată de fostul S Popular al - Comitetul Executiv și a procesului - verbal de recepție finală din luna decembrie 1971.
Cu chitanța nr. 1982/25.03.2008, pârâtul a achitat reclamantei suma de 4.860,87 lei, cu titlu de restanțe la plata utilităților aferente perioadei 2004 - 2006, suma imputată de reclamantă prin cererea de chemare în judecată și care a stat la baza solicitării rezilierii contractului de închiriere.
Nu s-a putut reține culpa pârâtului în neexecutarea obligațiilor în raport de proba cu înscrisuri încuviințată în cauză - chitanțele liberatorii emise în perioada 2005 - 2008, tabelele întocmite de reclamantă și semnate de administratorul, pentru anii 2006 și 2007, din care rezulta că pârâtul nu figura restant la data întocmirii acestor acte. S-a reținut că reclamanta nu a depus la dosar înscrisuri doveditoare ale afișării lunare ale cheltuielilor de întreținere (utilităților), pentru a putea invoca, pentru pârât, culpa în neplată, depunând doar tabelul de calcul, în care este înscrisă o sumă finală, neidentificată sub aspectul perioadei și categoriei debitului.
În ceea ce privește utilitățile, s-a reținut că reclamanta era cea care trebuia să întocmească și să afișeze tabele de calcul periodice, or dovada îndeplinirii acestei obligații nu s-a efectuat în cauză, astfel încât neîndeplinirea de către pârât a obligațiilor de plată afișate nu constituie culpa acestuia în neplată.
Instanța a avut în vedere susținerile pârâtului privind achitarea periodică a cheltuielilor de întreținere, fără însă a primi chitanța liberatorie pentru fiecare plată efectuată; aceasta și pentru că reclamanta refuza să pună la dispoziția Colegiului Tehnic tabelele cu cheltuielile defalcate pe luni și apartamente, deși întocmise o situație finală de restanțe, care nu rezulta de unde provine.
S-a reținut că, prin plata efectuată și acceptată de către reclamantă, pârâtul și-a îndeplinit obligația pentru care se solicita rezilierea contractului de închiriere.
Invocarea de către reclamantă, după primirea plății pretinse, a unei precizări a acțiunii, în sensul că rezilierea contractului și evacuarea sunt atrase și de neplata unor penalități de întârziere este neîntemeiată, întrucât, nedeținând tabele de calcul periodice cu procese-verbale de afișare periodică, reclamanta opune pârâtului doar plata după indicarea sumei de plată a utilităților, prin cererea de chemare în judecată, situație ce nu este de natură a atrage culpa pârâtului.
Împotriva acestei hotărâri, a declarat apel reclamanta.
Prin decizia civilă nr. 259/A/19.02.2009, Tribunalul București - Secția a V-a Civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelanta - reclamantă împotriva sentinței civile nr. 5673/13.06.2008, pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 B, în contradictoriu cu intimatul - pârât.
Pentru a pronunța această decizie, tribunalul a reținut că nu rezultă, din cuprinsul hotărârii apelate, că instanța ar fi reținut inexistența obligației pârâtului de a achita, în calitate de locatar (titular de contract de închiriere), cheltuielile de întreținere, cu toate că, în privința pârâtului, reclamanta nu a prezentat un act adițional la contractul inițial încheiat, prin care pârâtul să se oblige în mod expres să plătească, în termenul stabilit, cotele de utilități conform Protocolului nr.223/06.07.2000, încheiat între reclamantă și Colegiul Tehnic.
Prin urmare, critica subsumată motivului 2.1 de apel a fost apreciată neîntemeiată, întrucât prima instanță nu a avut ca premisă, pentru a-și fundamenta raționamentul, inexistența obligației de plată a utilităților aferente locuinței ocupate, în sarcina chiriașului.
Dimpotrivă, deși reclamanta a invocat neîndeplinirea, și, ulterior precizării cererii, îndeplinirea cu întârziere a acestei obligații, fapt ce ar fi condus, potrivit afirmațiilor sale, la calcularea de penalități asupra debitului principal și sistarea utilităților furnizate căminelor în cauză, în mod corect a reținut prima instanță că aceste susțineri trebuiau a fi dovedite în mod corespunzător.
Întrucât pârâtul a combătut afirmațiile reclamantei, făcând dovada achitării sumei pretinse cu titlul de debit prin chitanțe, plata fiind făcută către Colegiul Tehnic, ce avea potrivit protocolului încheiat cu - - calitatea de creditor, îi revenea reclamantei sarcina probei în sensul de a dovedi, fără echivoc, existența culpei pârâtului constând în plata cu întârziere deși i s-au adus la cunoștință, cu respectarea termenelor legale, existența și întinderea debitului.
Referitor la acest aspect, apelanta susține că situația nelămurită a restanțierilor nu îi este imputabilă, întrucât tabelele de întreținere se elaborau în baza informațiilor obținute de la Colegiul Tehnic, singura instituție care putea să aibă o evidență corectă a debitelor, iar chiriașii nu erau obligați să predea chitanțele prin care să facă dovada plății.
Aceste susțineri nu pot fi însă opozabile pârâtului din cauză, care, așa cum s-a arătat, a dovedit că și-a îndeplinit obligația de plată a utilităților, rămânând exclusiv în sarcina apelantei să desemneze un administrator, ale cărui atribuțiuni să fi fost stabilirea, pe baza datelor comunicate de Colegiul, pe numele căruia se emiteau facturile de utilități, a cotelor fiecărui chiriaș la cheltuielile de întreținere, eventual, să verifice și să cenzureze aceste date, în măsura în care nu corespundeau consumurilor facturate, prezentate la decontare de Colegiul; să încunoștințeze chiriașii din cămine, conform Legii nr.114/1996, prin afișarea tabelelor privind cotele lunare de întreținere, defalcate pe fiecare apartament; să menționeze data afișării, precum și data scadenței; să indice, pe liste, momentul din care se percep penalități de întârziere, conform actelor adiționale la contractele de închiriere și protocolului, procedând astfel întocmai ca un administrator de condominiu, ale cărui atribuții legale le deține în mare parte, fiind desemnat de proprietar, anume - -.
Pe de altă parte, această critică nu poate fi primită nici prin prisma faptului că nu s-a contestat modul de stabilire a debitelor, pornindu-se de la premisa că debitul imputat este corect, reclamanta susținând, însă, că nu s-a achitat și, ulterior, că s-a achitat cu întârziere.
Nimic nu o împiedica pe apelanta - reclamantă ca, în măsura în care avea unele neclarități legate de modalitatea de calcul a cotelor lunare de întreținere sau de evidență a acestor debite, cu atât mai mult cu cât persoana anume desemnată de aceasta avea calitatea de administrator al clădirilor în cauză, să lămurească situația cu partea contractantă din protocol, anume Colegiul, fiind o inițiativă ce-i servea propriul interes, atâta vreme cât ieșirea din pasivitate și acționarea în judecată a chiriașilor, în vederea rezilierii contractelor de închiriere, au avut loc ulterior declanșării demersului judiciar pornit împotriva sa de această parte.
Și motivul 2.2.2 din cuprinsul apelului a fost apreciat neîntemeiat, având în vedere că prima instanță a apreciat în mod corect probele administrate în cauză, conducând la concluzia că pârâtul și-a îndeplinit obligația de plată a cotelor legale de întreținere.
Așa cum judicios constată judecătorul fondului, în baza aceluiași protocol semnat de reclamantă, părțile au convenit ca deconturile de cheltuieli să fie înmânate administratorului de cămin (desemnat de reclamantă), căruia îi incumbaobligația de a întocmi, pe baza lor, tabele de întreținere, în trei exemplare, pentru locatarii căminelor, din care un exemplar se va preda la casieria liceului,pentru neplata la termen a cotelor de întreținere (se înțelege, termenul fiind de fapt scadența care se determină la rândul ei, prin raportare la data afișării listelor de întreținere, ce îndeplinește rolul de a aduce la cunoștința celor interesați, obligațiile de plată ce le revin) se percep penalități de întârziere de 0,2 % pe zi a locatarilor, începând cu data de întâi a lunii următoareafișării,administratorul va ține evidența lunară a sumelor încasate și plătite efectiv de chiriași.
Prin urmare, din examinarea acestor clauze, tribunalul a constatat că obligația afișării lunare a listelor privind cotele de participare a fiecărui chiriaș la cheltuielile de întreținere revenea administratorului desemnat de însăși apelanta reclamantă, iar, în măsura în care o atare îndatorire era îndeplinită în mod corespunzător, dovada acestui fapt (pozitiv, iar nu negativ, cum pretinde apelanta - reclamantă) era lesne de făcut, prin prezentarea listelor de întreținere ce să cuprindă datele menționate mai sus și, eventual, a procesului - verbal de afișare a acestora la avizierul fiecărui cămin.
Or, tocmai faptul că, abia la data judecării prezentei, apelanta reclamantă este în curs de a obține, de la Colegiul, situația tuturor deconturilor și de a întocmi și regulariza, pe baza acestora, propria evidență a debitelor fiecărui chiriaș, denotă faptul că reprezentantul său, în persoana administratorului ce urma a fi desemnat potrivit protocolului, nu și-a îndeplinit sau și-a îndeplinit în mod defectuos propria obligație și, prin aceasta, obligația ce-i revenea însăși reclamantei, de a cărei executare depinde, în prezentul litigiu, realizarea dreptului său de a cere și obține în instanță rezilierea contractelor de închiriere.
Din atare motiv, problema imputației plății apare ca lipsită de relevanță, în contextul în care, potrivit celor expuse, penalitățile de întârziere nu sunt certe și exigibile, atâta vreme cât nu a fost adus la cunoștința chiriașilor în cauză întinderea și scadențele debitului principal, constând în cuantumul lunar al cheltuielilor de întreținere. Or, penalitățile constituie un accesoriu al debitului, așa încât apărările formulate de apelantă sub acest aspect nu vor mai fi supuse analizei.
Tribunalul a reținut că, în apel, reclamanta a depus la dosar tabele, vizând cheltuielile de întreținere pentru lunile februarie 2004, octombrie 2004, martie-septembrie 2005, noiembrie 2005, în care nu figurează pârâtul, deși numele acestuia este consemnat în centralizatorul depus la fond, poziția 65, corespunzător apartamentului nr. 58, deși, conform contractului de închiriere, rezultă că acesta a închiriat apartamentul 10-11 bis,.2,.1.
S-a mai susținut că, în raport de reaua-credință a pârâtului, instanța nu îi putea acorda acestuia un termen de grație pentru plata debitului, apelanta subliniind că pârâtul a făcut plata datoriei pretinse prin acțiunea inițială în timpul procesului. În primul rând, se constată că nu s-a administrat nici o dovadă, care să ateste reaua-credință a pârâtului în executarea obligațiilor contractuale, câtă vreme buna-credință se prezumă. În al doilea rând, textul art. 1021 prevede posibilitatea ca judecătorul să acorde "un termen părții acționate", "după circumstanțe". În condițiile în care nici reclamanta nu a precizat perioada neachitării debitului, s-a reținut că, în mod temeinic, judecătorul fondului a primit chitanțele de plată a debitelor și a ținut cont de acestea la pronunțarea sentinței. Apelanta susține, de altfel, că reaua credință a intimatului rezultă din aceea că, deși a negat datoria, prin întâmpinare, totuși, a depus la dosar dovada plății. O astfel de împrejurare nu este de natură să conducă la concluzia relei-credințe, atitudinea pârâtului, prin efectuarea plății, putând fi interpretată ca modalitate de evitare a sancțiunii rezilierii.
Cu atât mai mult, în practica judiciară și în doctrină, s-a statuat că partea chemată în judecată pentru neexecutarea obligațiilor contractuale are posibilitatea, spre a evita rezoluțiune/rezilierea, să execute prestațiile datorate, în tot cursul procesului, inclusiv în faza recursului.
Pentru considerentele expuse, constatând că prima instanță a pronunțat o soluție legală și temeinică, făcând corecta apreciere asupra neîndeplinirii condițiilor rezilierii și art. 1021 Cod civil, art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, în temeiul art. 296 Cod procedură civilă, a respins apelul ca nefondat.
Împotriva acestei decizii a formulat recurs reclamanta, solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei recurate, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată și dispunerii rezilierii contractului de închiriere nr. 236/18.12.2003 încheiat între și intimatul, cu privire la spațiul ocupat în B,-,.2,. 1, parter,.10-11bis, sector 2, și evacuării intimatului din spațiul ocupat.
În dezvoltarea motivelor de recurs, după reiterarea situației de fapt și a istoricului litigiului, recurenta a arătat că hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal sau a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii, întrucât sarcina probei cu privire la neachitarea cheltuielilor de către chiriaș este un fapt negativ, care poate fi probat prin dovedirea faptelor pozitive contrare, în speță, obligația probatorie aflată în sarcina reclamantei, constând în a dovedi faptul că pârâtul exercită folosința asupra unei locuințe proprietatea reclamantei, acesta fiind faptul generator al dreptului, fiind îndeplinită.
În consecință, sarcina dovedirii faptului pozitiv, al îndeplinirii, întocmai și la timp, a obligațiilor proprii, aparținea pârâtului.
Or, în cauză, intimatul nu a depus la doar nicio chitanță prin care să facă dovada achitării cheltuielilor cu utilitățile, deși perioada pentru care trebuia să facă această dovadă era din anul 2008 până la data formulării acțiunii.
În același sens, recurenta a susținut că executarea cu întârziere a obligației de plată a utilităților atrage obligația de plată a penalităților, conform contractului de închiriere, or, cauza rezilierii contractului de închiriere, solicitată în instanță, a fost tocmai neachitarea de către pârât a cheltuielilor cu utilitățile aferente spațiului utilizat, ceea ce a determinat producerea unor grave stricăciuni celor două cămine de nefamiliști, care nu mai beneficiază de apă caldă și energie termică, furnizarea acestora fiind oprită la solicitarea Colegiului tehnic " ".
Intimatul a formulat întâmpinare, obligatorie conform art.308 alin.2 Cod de procedură civilă, prin care a solicitat respingerea recursului, ca neîntemeiat, și menținerea hotărârii instanței de fond, învederând instanței că neexecutarea obligațiilor de plată a utilităților este determinată de culpa recurentei, care nu l-a informat cu privire la debitul datorat, în modalitatea întocmirii și afișării lunare a listelor cu cotele de întreținere. Mai mult, intimatul nu apare în niciunul din tabele cu debite la plăți, tabele întocmite cu întârziere de câțiva ani.
În ceea ce privește penalitățile de întârziere, intimatul a susținut că nu-și poate produce efectele clauza penală din contract, cât timp, neîndeplinirea obligației nu este imputabilă debitorului, ci creditoarei recurente, debitorul nu a fost pus în întârziere cu privire la plata utilităților, iar listele nu au fost întocmite la timp și afișate.
Examinând decizia recurată, prin prisma motivelor de recurs formulate, și analizând actele și lucrările dosarului, Curtea apreciază că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente:
Sub un prim aspect, Curtea consideră necesar să sublinieze că, în actuala structură a recursului, instanța de recurs nu are atributul de a analiza decât aspectele de nelegalitate, iar nu și pe cele de netemeinicie ale deciziei apelate, iar situația de fapt, astfel cum a fost stabilită pe baza probelor administrate în cauză, de către instanța de fond și cea de apel, nu mai poate fi repusă în discuție, în caz contrar, făcându-se o reevaluare a probelor, ceea ce constituia, în vechea reglementare, motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 11 Cod procedură civilă ( când hotărârea se întemeiază pe o greșeală gravă de fapt, decurgând dintr-o apreciere eronată a probelor), abrogat prin OUG nr. 138/2000, aprobată prin Legea nr. 219/2005.
Sub un al doilea aspect, Curtea constată că recurenta invocă, în esență, un singur motiv de recurs, cel reglementat de către dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă ( hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal sau a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii), pe care îl întemeiază pe o suită de argumente, dintre care unele pot fi subsumate noțiunii de legalitate, iar altele nu reprezintă decât critici de netemeinicie al hotărârilor pronunțate în cauză.
In acest context, procedând la analiza primului argument invocat de recurentă, prin care se pune în discuție sarcina probei cu privire la neachitarea cheltuielilor de către chiriașul intimat, și se susține că, odată realizată dovada faptului generator al dreptului, respectiv folosirea imobilului în litigiu de către intimat, revine acestuia sarcina de a face dovada faptului pozitiv - al îndeplinirii întocmai și la timp a obligațiilor proprii, constând în achitarea cheltuielilor cu utilitățile, Curtea îl apreciază ca nefondat, întrucât ceea ce ignoră recurenta este însăși cauza juridică a cererii de chemare în judecată, respectiv neexecutarea de către chiriaș a obligației de plată a cheltuielilor de întreținere, ce ar determina rezilierea contractului de închiriere nr. 236/18.12.2003, având ca obiect spațiul ocupat în B,-,. 2,. 1, parter,. 10-11bis, sector 2 și evacuarea intimatului din acest imobil.
Astfel, deși este evident că instanța de fond nu a fost învestită cu o acțiune în pretenții, ci cu o acțiune având ca obiect rezilierea unui contract de locațiune și evacuarea intimatului, cauza ce ar putea determina o asemenea reziliere este tocmai pretinsa neîndeplinire a obligațiilor contractuale ce îi reveneau acestuia, în calitate de chiriaș, constând în neplata utilităților aferente imobilului, obiect al locațiunii și a penalităților de întârziere pentru aceste cheltuieli.
Acestea fiind limitele învestirii instanței, sub aspect obiectiv, Curtea apreciază că recurentei reclamante - - îi incumbă deopotrivă sarcina de a dovedi nu doar folosința imobilului de către intimat, deci a raporturilor contractuale dintre părți, dar și a neîndeplinirii obligațiilor contractuale, constând în neplata utilităților aferente imobilului și a penalităților de întârziere, precum și a cuantumului acestor restanțe. In mod subsecvent, odată realizată această dovadă, intimatului pârât îi incumba obligația probării stingerii acestor obligații, prin unul din modurile de stingere a obligațiilor prevăzute de lege.
Or, din examinarea actelor și lucrărilor dosarului, Curtea apreciază că instanțele de fond și de apel au aplicat în mod legal, în cauza dedusă judecății, dispozițiile art. 1169 Cod civil, invocate de recurentă, reținându-se că, prin înscrisurile depuse, reclamanta nu a probat întocmirea corectă a tabelelor privind cheltuielile de întreținere și afișarea listelor de întreținere, iar pârâtul, prin chitanța nr. 1982/25.03.2008 și chitanțele depuse la dosar (filele 110-126), a probat stingerea obligației de plată, invocată de reclamantă prin cererea de chemare în judecată.
Mai mult, intimatul a depus la dosar decizia civilă irevocabilă nr. 1719/18 octombrie 2007, pronunțată de Curtea de Apel București, Secția a IV-a civilă, prin care recurenta din prezenta cauză este obligată să încheie cu acesta contract de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul în litigiu, în calitate de titular al unui contract de închiriere valabil, la cererea intimatului, în conformitate cu Decretul Lege nr. 61/1990 și cu Legea nr. 85/1992.
În ceea ce privește criticile recurentei, subsumate aceluiași motiv de recurs, conform cărora, în cauză, lipsește dovada privind achitarea în întregime a cheltuielilor cu utilitățile, Curtea constată că această critică este menținută în termen foarte generali de către recurentă și este raportată exclusiv la activitatea Colegiului tehnic, care ar fi chemat-o pe aceasta în judecată, pentru realizarea unor pretenții, deși raporturile dintre părți și situația debitelor ar fi trebuit clarificate la momentul transferului administrării imobilului către recurenta din prezenta cauză, sau, cel puțin, la momentul exercitării prezentei cereri de chemare în judecată și acestea nu pot justifica admiterea recursului în această cauză.
În acest sens, Curtea reține că, deși recurenta susține că intimatul nu a achitat toate sumele datorate, nu indică, în concret, ce sumă ar fi rămas neachitată și pentru ce perioadă ar fi datorată. Or, Curtea constată că nici prin cererea de chemare în judecată, și nici în cadrul dezbaterilor recursului, recurenta reclamanta nu a putut preciza care este debitul restant și pentru ce perioadă, instanțele reținând în mod corect, în temeiul chitanței nr. 1982/25.03.2008 și a chitanțelor depuse la dosar (filele 110-126), a tabelelor întocmite de reclamantă și semnate de administratorul, că intimatul a achitat toate cheltuielile și nu figurează cu debite restante.
Pe de altă parte, în măsura în care recurenta - - invocă și alte debite sau modul greșit de calcul al acestora, aceasta devine deja o chestiune care vizează situația de fapt în cauză, situație de fapt care nu mai poate face obiectul analizei în recurs, pentru considerentele deja expuse de către
Sub aspectul legalității soluțiilor pronunțate în cauză, Curtea constată că, în mod legal, instanțele anterioare au apreciat că plata, confirmată prin chitanțele liberatorii depuse la dosar, operează stingerea obligației, în condițiile art. 1091 Cod civil, iar, cum stingerea obligației a operat anterior pronunțării rezilierii contractului de închiriere nr. 236/18.12.2003, rămâne dreptul instanței de a aprecia că rezilierea acestui contract nu se mai impune, în raport de dispozițiile art. 1021 Cod civil.
Asupra criticilor recurentei, în sensul că instanțele ar fi trebuit să verifice dacă au fost achitate și penalitățile aferente sumelor achitate cu întârziere, Curtea apreciază că recurenta dezvoltă, și în acest caz, argumente ce tind la a pune în discuție temeinicia deciziei atacate, iar nu legalitatea acesteia.
In argumentarea acestor critici, Curtea constată că recurenta - - nu indică ce anume text legal ar fi fost încălcat sau aplicat greșit de către instanța de apel, sau ce altă nelegalitate ar vicia această decizie, cu referire la neplata penalităților de întârziere, după cum nu indică, în concret, care ar fi fost cuantumul acestor penalități, ci se mulțumește să afirme, generic, faptul că tribunalul ar fi trebuit să verifice dacă acestea au fost achitate.
În ceea ce privește susținerile legate de faptul că neexecutarea obligației de plată a utilităților a condus la producerea unor grave stricăciuni imobilului, ceea ce ar atrage existența încă unui motiv de reziliere a contractului, Curtea constată că recurenta se menține, de asemenea, în aprecieri foarte generale, referindu-se la culpa globală a tuturor locatarilor imobilului în litigiu de a nu-și fi plătit cotele de întreținere, ceea ce ar fi dus la pretinsa degradare a imobilului, fără să detalieze, în concret, în ce fel culpa individuală a intimatului ar fi atras aceste degradări.
Mai mult, rezilierea contractului pentru pricinuirea de stricăciuni locuinței reprezenta un alt caz de reziliere a contractului, care nu a fost invocat, în mod distinct, de către recurenta-reclamantă, drept temei juridic al cererii de chemare în judecată, ci cauza de reziliere invocată a fost, așa cum s-a arătat, neplata cheltuielilor de întreținere și a penalităților de întârziere, probatoriul în cauză circumscriindu-se exclusiv acestui temei de reziliere.
În același sens, Curtea reține, în considerarea art. 316 Cod procedură civilă, ca fiind deplin aplicabile, cu privire la acest argument, dispozițiile art. 294 alin. 1 Cod procedură civilă, conform cărora, în apel, nu se poate schimba cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată și nici nu se pot face cereri noi.
Pentru considerentele expuse, constatând că decizia recurată este legală și criticile recurentei, în ansamblul lor, sunt nefondate, Curtea, în temeiul art. 312 Cod procedură civilă, va respinge recursul, ca nefondat.
In temeiul art. 274 alin.1 Cod procedură civilă, coroborat cu art. 298 și 316 Cod procedură civilă, Curtea o va obliga pe recurenta - - la plata sumei de 1.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, către intimatul, reprezentând onorariu avocațial, conform chitanței nr. 22/10.11.2009 (fila 23, dosar recurs).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul formulat de recurenta - reclamantă - - împotriva deciziei civile nr.259/19.02.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, în contradictoriu cu intimatul - pârât.
Obligă pe recurentă la 1.000 lei cheltuieli de judecată către intimat.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică, azi, 10.11.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - - - - -
GREFIER
Red.
.
2 ex./12.02.2010
TB-5 -;
Jud.2 -
Președinte:Bianca Elena ȚăndărescuJudecători:Bianca Elena Țăndărescu, Simona Gina Pietreanu
