Reziliere contract. Speta. Decizia 171/2010. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA OPERATOR - 2928
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR.171
Ședința publică din 25 februarie 2010
PREȘEDINTE: Trandafir Purcăriță
JUDECĂTOR 2: Lucian Lăpădat
JUDECĂTOR 3: Cristian Pup
GREFIER: - -
S-a luat în examinare recursul declarat de pârâții, (fostăU.), împotriva deciziei civile nr. 472 din 11 noiembrie 2009, pronunțată de Tribunalul Arad în dosarul nr-, în contradictoriu cu pârâții intimați, Municipiul A reprezentat prin Primar și reclamanții intimați și, având ca obiect reziliere contract de închiriere și evacuare.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, se prezintă avocata, în substituirea avocatei, din Baroul Arad, pentru intimații reclamanți, lipsă fiind recurenții pârâți și intimații pârâți.
Procedura legal îndeplinită.
După deschiderea dezbaterilor și verificarea actelor și lucrărilor dosarului s-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care nemaifiind alte chestiuni prealabile, cererii sau excepții de formulat, Curtea, conform art. 150 Cod procedură civilă, fiind lămurită, acordă cuvântul asupra recursului.
Avocata intimaților recurenți, de mai sus, având cuvântul pune concluzii de respingere a recursului pârâților ca nefondat, potrivit motivelor indicate în întâmpinare, fără cheltuieli de judecată.
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față, constată:
Prin acțiunea civilă introdusă de Judecătoria Arad sub nr- și înregistrată la 23.02.2009, reclamanții și au chemat în judecată pe pârâții, și Municipiul A - reprezentat prin Primar - solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța, să se dispună rezilierea contractului de închiriere cu nr. 344/24.01.2007 încheiat de reclamanți pentru cota lor de proprietate cu pârâții și, având ca obiect apartamentul cu nr. 4 din imobilul din mun. A--37, în temeiul art.IV pct.4.3 și ale art.VI pct.6.1 din contract; evacuarea necondiționată a pârâților, din imobilul coproprietatea acestora situat în A--37.2 înscris în CF 62877 A, top 3303/2/II, pe care pârâții îl ocupă abuziv; cu cheltuieli de judecată în caz de opunere.
În motivare s-a arătat că, reclamanții sunt coproprietari în cota de 95/240 asupra apartamentului din litigiu (împreună cu Statul Român care deține restul de 142/240), cota dobândită prin restituire în natură în condițiile Legii 10/2001, în baza dispoziției cu nr. 2171/15.12.2005 a Primarului Mun. Apartamentul a fost predat reclamanților, scriptic, de către SC SA A în baza unui proces verbal încheiat la data de 21.03.2006 sub nr. 4582/1539 în care se menționează că apartamentul este ocupat de către chiriaș în baza unui contract de închiriere nr. 844/09.06.2004 încheiat cu SC SA
Dat fiind că art.5 din 19/2001 recunoaște chiriașilor din imobilele retrocedate un drept de reînnoire a contractelor de închiriere pe o durată de 5 ani, reclamanții au fost nevoiți să încheie pentru cota lor de proprietate un contract de închiriere cu pârâții și.
Astfel, prin contractul de închiriere 344/24.01.2007 încheiat cu pârâții pentru cota lor de proprietate din imobil s-a convenit o chirie lunară de 50 lei care, potrivit art.IV pct.4.2 din contract, care urma să se achite lunar, până cel târziu în data de 30 lunii pentru care se face plata.
Pârâții au achitat chiria în primele luni de la încheierea contractului, însă începând din martie 2008 nu au mai plătit chiria și nici nu au consemnat la dispoziția reclamanților contravaloarea chiriei.
Reclamanții au notificat în repetate rânduri chiriașii să achite chiria, aceștia nu s-a conformat, manifestând dezinteres total față de reclamanți, iar din informațiile pe care le dețin reclamanții, pârâții nu au achitat chiria nici coproprietarului Statul Român. Mai mult pârâții și au permis ca în apartament să locuiască și pârâții, evident în mod absolut abuziv întrucât potrivit prevederilor art.VI pct.6.1 din contractul de închiriere este interzis chiriașului subînchirierea locuinței.
În cauză primesc incidență atât dispozițiile art.IV pct.4.3 teza II-a din contractul de închiriere cu nr.2933/31.10.2006 potrivit cărora"neplata chiriei timp de 2 luni consecutiv atrage rezilierea de drept a contractului"cât și cele ale art. VI pct.6.1 potrivit cărora"sunt interzise chiriașului subînchirierea în tot sau în parte a bunului închiriat, cesiunea contractului de închiriere către terți, schimbul sau asocierea prin care s-ar permite folosința cu titlu oneros sau gratuit a spațiului de către terți".
În aceste condiții reclamanții arată că sunt îndreptățiți să solicite rezilierea contractului de închiriere și evacuarea necondiționată a pârâților din imobil.
Cât privește cota de proprietate de 145/240 din acest apartament, aparținând Statului Român, pârâții au încheiat un contract special de închiriere (contractul de închiriere cu nr.844/09.06.2004) cu Primăria A serviciul fond locativ.
Din adresa Primăriei nr. 40461/1725/04.08.2008 se deduce că pârâții nu au achitat chiria aferentă cotei de folosință nici coproprietarului Statul Român.
În drept s-au invocat dispozițiile art. 969C.civ și Legea 114/1996.
În cauză pârâții au fost legal citați.
Pârâtul Municipiul Aad epus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acțiunii, privind rezilierea contractului de închiriere nr.344/24.01.2007 și evacuarea necondiționată a celorlalți pârâți, iar pe cale de excepție a invocat lipsa calității procesuale pasive a Municipiului A, Municipiul A nu este parte contractantă în contractul de închiriere. Totodată a invocat și excepția inadmisibilității cererii de evacuare a chiriașilor, având în vedere că reclamanții și Municipiul A se află în indiviziune forțată asupra.2 din A--37, iar pentru a se solicita evacuarea chiriașilor ar fi necesară o acțiune de ieșire din indiviziune pentru a se putea stabili clar cotele de proprietate ale fiecărei părți.
Pârâții și s-au prezentat în instanță la termenul din data de 26.03.2009 arătând că nu au intrat abuziv în imobilul din litigiu ci prin cumpărarea contractului de închiriere de la familie cu care au încheiat un act de mână, respectiv în urma acestei înțelegeri au achitat suma de 5000 euro în anul 2003.
Pârâții, (fosta ), și prin reprezentant au depus la dosar întâmpinare, prin care au solicitat instanței să constate că primul capăt de cerere din acțiunea introductivă de instanță prin care se solicită rezilierea contractului de închiriere nr. 344/24.01.2007 încheiat între reclamanți și pârâții și nu a fost formulat în contradictoriu cu pârâții, și, în temeiul art.137 alin.1 Cod proc.civilă și să se dispună respingerea ca inadmisibil a capătului 2 de cerere din petitul acțiunii introductive de instanță, prin care se solicită evacuarea necondiționată a pârâților din întregul imobil situat în A,--37.2 jud.A, înscris în CF 62877 A cu nr.top 3303/2/II în temeiul art. 480 și următoarele Cod civil, cu cheltuieli de judecată.
Asupra excepțiilor invocate de Municipiul A prin Primar, prima instanța a rămas să se pronunțe odată cu fondul cauzei.
Prin sentința civilă nr. 3829 din 30.04.2009, pronunțată în dosarul nr-, Judecătoria Arad, admite în parte acțiunea civilă formulată de reclamanții și în contradictoriu cu pârâții, și Municipiul A prin Primar.
Dispune rezilierea contractului de închiriere 344/24.01.2007 încheiat de reclamanți cu pârâții și având ca obiect apartamentul nr.2 din imobilul din A--37.
Respinge cererea de evacuare a pârâților din imobilul mai sus identificat.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că apartamentul nr.2 din imobilul din A--37 este coproprietatea reclamantului (care deține cota de 80/240 parte din imobil )a reclamantei ( care deține cota de 15/240 parte din imobil) și a pârâtului Statul român prin Municipiul A prin Primar (care deține cota de 145/240 parte din imobil).
Reclamanții și pârâtul au închiriat cota lor de proprietate pârâților și prin Contractul de închiriere 344/24.01.2007, respectiv nr. 844/2004.
Pârâții și au subînchiriat contra sumei de 5000 euro pârâților, apartamentul în litigiu.
Reclamanților nu le-a mai fost achitată chiria în temeiul contractului de închiriere 344/24.01.2007 încheiat cu pârâții și, din luna martie 2008.
Făcând aplicarea dispozițiilor legale, prima instanța a reținut că acțiunea este întemeiată, în parte, întrucât s-a solicitat de către reclamanți rezilierea contractului de închiriere 344/24.01.2007 încheiat de ei cu pârâții și, contract de închiriere având ca obiect apartamentul nr.2 din imobilul din A--37, în condițiile în care cei doi pârâți sunt în culpă contractuală pentru că nu au respectat obligațiile contractuale asumate, de nesubînchiriere a spațiului locativ în litigiu și pentru că nu și-au îndeplinit obligația de plată a contravalorii chiriei lunare la termen, astfel că în condițiile art. 7.3 din Contract, coroborat cu art.969 civ și dispozițiile corelative din Legea 114/1996, reclamanții sunt îndrituiți a obține rezilierea cerută a contractului de închiriere 344/24.01.2007, reziliere care în adevăr nu este opozabilă Municipiul A prin Primar, terț în raport cu acest contract ( excepția calității procesuale pasive în mod întemeiat a fost invocată de acesta din urmă în apărarea sa).
Cu privire la evacuare a pârâților din imobil, prima instanță a reținut că în condițiile în care pârâtul Municipiul A prin Primar nu și-a manifestat voința, nici măcar ca poziție procesuală, de evacuare a pârâților din imobil, nu este posibilă încuviințarea evacuării solicitate.
Împotriva acestei sentințe civile au declarat apel reclamanții și, solicitând schimbarea în parte a sentinței apelate, în sensul admiterii în totalitate a acțiunii lor, apreciind că sentința primei instanțe, de respingere a cererii de evacuare, argumentată prin prisma principiului unanimității este vădit netemeinică și nelegală, dată cu încălcarea dispozițiilor art. 480 Cod civil, ale art. 136 din Constituția României și ale art. 1 din Primul Protocol Adițional al CEDO, iar aplicarea strictă reguli unanimității i-a privat de orice posibilitate clară și concretă de exercitare a dreptului de proprietate, respectiv: posesie, folosință și dispoziție.
Reclamanții mai susțin că prima instanță a omis a analiza faptul că între pârâții, și reclamanți, pe de o parte și între acești pârâți și Municipiul A, pe de altă parte, nu există nici un raport juridic care să justifice folosința imobilului de către aceștia. Astfel, atât în raporturile cu reclamanții cât și cu coproprietarul Statul Român, pârâții, au avut doar statutul de tolerați în imobil, iar respingerea acțiunii în evacuarea acestora, în condițiile în care nu au nici un titlu locativ și nu plătesc chirie, este neîntemeiată. Situația cu privire la pârâții și, apare și mai ilogică cu cât în mod consecutiv constatării rezilierii contractului de închiriere cu aceștia, se impunea și evacuarea lor din imobil.
În drept s-a invocat dispozițiile art. 480 Cod civil, art. 115, 242, 274, 289, 296 Cod procedură civilă.
Prin întâmpinare pârâții, au solicitat respingerea apelului ca nefondat, păstrarea în tot a sentinței civile atacate, susținând că în mod corect prima instanța a reținut că nu a fost respectată regula unanimității acordului de voință a tuturor proprietarilor, mai cu seamă că pârâtul Statul Român prin întâmpinare s-a opus admiterii acțiunii de evacuare.
Pârâtul Municipiul A reprezentat prin Primar a solicitat respingerea apelului, ținând cont de împrejurarea că reclamanții cu Municipiul A se află în coproprietate forțată, în imobilul din litigiu, iar Municipiul A nu și-a manifestat voința, nici măcar o poziție procesuală de evacuare a pârâților din imobil, ceea ce ar face inadmisibilă încuviințarea evacuării solicitate.
Prin decizia civilă de apel nr. 472 din 11.11.2009, pronunțată în dosarul nr-, Tribunalul Arad - secția civilă - admite apelul declarat de reclamanții și împotriva sentinței civile de mai sus, nr. 3829/30.04.2009, pronunțată de Judecătoria Arad, pe care o schimbă în sensul că admite în tot, acțiunea reclamanților și dispune evacuarea pârâților și, și din imobilul situat în A--37. Menține celelalte dispoziții ale hotărârii atacate.
Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut în fapt și drept, că apartamentul nr. 2 situat în A,- - 37 este coproprietatea reclamantului în cotă de 80/240 parte, a reclamantei în cotă de 15/240 parte și a pârâtului Statul Român - prin Municipiul A - reprezentat de Primar - în cotă de 145/240 parte.
Reclamanții și pârâtul au închiriat cota lor de proprietate pârâților și prin Contractul de închiriere 344/24.01.2007, respectiv nr. 844/2004. iar aceștia l-au subînchiriat contra sumei de 5000 euro pârâților,.
Reclamanților nu le-a mai fost achitată chiria din luna martie 2008.
Prin decizia din 14.12.06 Curtea Europeană a Drepturilor Omului s-a pronunțat în cauza Lupaș și alții vs. Romania, că regula unanimității este în contradicție cu art 6 alin 1din Convenția Europeană a Drepturilor Omului, deoarece coindivizarul care dorește să-și dobândească dreptul de proprietate asupra unui bun nu o poate face datorită pasivității celorlalți coindivizari, ori potrivit art 20 din Constituția Romaniei CEDO are prioritate.
Susținerea pârâtului Municipiul A privind ieșirea din indiviziune nu poate fi luată în considerare, atâta vreme cât nu au dat curs cererii reclamanților de ieșire din indiviziune pe cale amiabilă și nici nu și-au precizat poziția față de această cerere.
Față de această stare de fapt, instanța de apel consideră că apelul este întemeiat și în baza art 296 cod pr civilă urmează să fie admis și se va schimba hotărârea atacată în sensul că se va admite în tot acțiunea reclamanților și se va dispune evacuarea pârâților, din imobilul situat în A--37 și se vor menține celelalte dispoziții ale hotărârii atacate.
Împotriva acestei decizii civile de apel, au declarat recurs, în termenul legal, numai pârâții, (fostăU.), și, solicitând modificarea ei, în parte, în sensul respingerii apelului reclamanților cu privire la capătul de cerere privind evacuarea și pe fond menținerea sentinței civile nr. 3829/30.04.2009, pronunțată de Judecătoria Arad, invocând în drept art. 312 al. 1 și 2 raportat la art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
În motivarea recursului, pârâții de mai sus arată că instanța de apel a interpretat greșit regimul juridic aplicabil coproprietății, pronunțând o hotărâre contrară legii, deoarece nici un act nu poate fi făcut cu privire la întregul bun, privit în materialitatea sa, decât cu acordul unanim al copărtașilor pe de o parte, iar pe de altă parte, aceeași instanță de apel a interpretat greșit și considerentele Hotărârii din 14.12.2006 pronunțată de Curtea Europeană a Drepturilor Omului în cauza Lupaș contra României când a transpus argumentele Curții referitoare la aplicarea regulii unanimității în speța dedusă prezentei judecăți.
Verificând decizia civilă recurată prin prisma dispozițiilor art. 299 și urm. Cod procedură civilă și în raport de motivul de recurs invocat, prev. de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, față de starea de fapt din dosar ca și de probele administrate în cauză, Curtea stabilește că prezentul recurs al pârâților de mai sus este nefondat, urmând ca, în temeiul dispozițiilor art. 312 al. 1 Cod procedură civilă să fie respins ca atare, deoarece bine și cu temei a fost admis apelul reclamanților de față, în modul arătat.
Într-adevăr examinându-se cauza sub toate aspectele invocate, din analiza întregului material probator de la dosar, Curtea constată că decizia civilă recurată este legală și temeinică, întrucât instanța de apel a stabilit o corectă stare de fapt și a făcut o justă aplicare și interpretare a dispozițiilor legale în materie, prev. de art. 480 Cod civil, art. 44 și 136 din Constituția actuală a României, revizuită, raportate și la art. I din Primul Protocol Adițional al CEDO, când a dispus și evacuarea pârâților menționați, neconstatându-se, din oficiu, nici motive de ordine publică, de natură să atragă casarea ori modificarea deciziei civile recurate, conform art. 306 al. 2 Cod procedură civilă, corect fiind admis apelul reclamanților, în sensul menționat și pentru considerentele expuse judicios de către instanța de apel, însușite în întregime și de C, ca instanță de control judiciar, criticile formulate în recurs, nefiind întemeiate.
Astfel, în cauză este clar că motivul de recurs invocat prev. de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, nu este aplicabil în dosar, întrucât decizia civilă atacată nu este lipsită de temei legal și nici nu a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii, în condițiile în care, în caz de neconcordanță între dreptul intern și tratatele și convențiile privitoare la drepturile fundamentale ale omului, la care, România este parte, conform dispozițiilor art. 20 al. 2 din Constituția României, au prioritate reglementările internaționale.
În aceste context faptic și juridic, Curtea stabilește că instanța de apel a reținut corect că în speța de față, sunt incidente dispozițiile cuprinse în Hotărârea din 14.12.2006 - publicată în Monitorul Oficial nr. 464 din 10.07.2007 - privind cauza Lupaș și alții împotriva României, prin care s-a statuat că regula unanimității este în contradicție cu art. 6 al. 1 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului (CEDO), întrucât coindivizarul care dorește să-și dobândească dreptul de proprietate asupra unui bun nu o poate face tocmai datorită pasivității celorlalți coindivizari, precum în speță, unde pârâții nu au dat curs solicitării reclamanților de sistarea stării de indiviziune, pe cale amiabilă, iar Municipiul T nu și-a precizat poziția în raport de această cerere.
Așadar, Curtea reține că regula unanimității îi împiedică pe reclamanții intimați - care sunt proprietari tabulari, asupra imobilului în litigiu, conform extrasului de carte funciară nr. 62877 A - fila 10 dosar - să obțină examinarea temeiniciei acțiunilor lor de către instanțe, sub aspectul imposibilității de a obține consimțământul tuturor coproprietarilor tabulari, orice prevedere a CEDO sau a oricăruia dintre protocoalele sale trebuind interpretate astfel încât să garanteze drepturi concrete și efective, iar nu teoretice și iluzorii, (mai ales că recent a fost trimis în Parlament un proiect de lege referitor la modificarea Codului civil, care elimină, în mod expres regula unanimității).
În lumina considerentelor de mai sus, Curtea apreciază că aplicarea strictă regulii unanimității le-a impus reclamanților o sarcină disproporțională ce i-a privat de orice posibilitate clară și concretă de a obține examinarea de către instanță a cererii lor de evacuare, aducând astfel atingerea substanței însăși a dreptului lor de acces la o instanță, și prin urmare soluția instanței de apel este corectă, deoarece prima instanță - respingând acțiunea în evacuare - a ocazionat încălcarea art. 6 al. 1 din Convenție(CEDO).
Ca atare, Curtea stabilește că în mod corect instanța de apel a admis apelul reclamanților și a dispus evacuarea pârâților recurenți, întrucât principiul unanimității invocat de recurenți, nu se aplică în prezenta speță, deoarece această regulă a unanimității este o construcție jurisprudențială, un principiu consacrat de tradiție, ce nu decurge dintr-o dispoziție procedurală specifică, fiind inspirată din particularitățile acțiunii în revendicare, care de altfel, în lumina practici recente CEDO nu se aplica în materie de revendicare și cu atât mai puțin în materie de evacuare, pentru că evacuarea este un act de conservare a bunului și a prerogativelor dreptului de proprietate, care poate fi făcut de un singur coproprietar fără a necesita acordul celorlalți.
Doctrina în materia coproprietății reține, de altfel, că în materia actelor de conservare și administrative întreprinse de copărtași, regula unanimității a fost atenuată de către practica judiciară, în sensul că actele de conservare pot fi încheiate de un singur coproprietar în temeiul gestiunii de afaceri.
De aceea, opoziția Statului Român față de acțiunea reclamanților intimați având ca obiect evacuare este total nejustificată și transcede limitelor unui exercițiu normal al dreptului lor material de coproprietate, intrând în tărâmul abuzului de drept, câtă vreme Statul Român se opune la evacuare deși recurenții din prezenta cauză nu au nici un raport juridic nici cu reclamanții intimați și nici cu Statul Român, care să le confere vreun drept locativ asupra imobilului în litigiu, situație în care, poziția Statului Român este cel puțin discutabilă.
Cât privește înțelegerea prin care pârâții și au subînchiriat imobilul în discuție recurenților, aceasta este lipsită de suport legal (câtă vreme potrivit dispozițiilor art. VI pct. 6.1 din contract, subînchirierea este interzisă) și nu le este opozabilă nici reclamanților și nici Statului Român.
Prin urmare, atât în raporturile cu reclamanții, cât și cu Statul Român, recurenții au avut doar statutul de tolerați în imobil și în condițiile în care aceștia nu numai că nu dețin nici un titlu locativ dar nu achita nici un fel de chirie, soluția Tribunalului Arad, de evacuare a acestora este temeinică și legală.
De altfel, Curtea mai observă că acest coproprietar care este Statul Român nu a declarat recurs împotriva deciziei Tribunalului Arad, fiind de presupus, așadar, că acest coproprietar a achiesat la soluția instanței de apel, privind evacuarea recurenților din imobilul în litigiu.
În plus, Curtea constată că, în cauză nu au declarat recurs nici pârâții și, care au fost singurele persoane care au deținut vreodată un titlu locativ asupra imobilului și în privința cărora hotărârea a rămas irevocabilă.
Așa fiind, în raport de toate considerentele ce preced, cum nici una din criticile formulate în recurs nu sunt întemeiate, deoarece ele nu sunt de natură să facă admisibil acest recurs și să influențeze soluția pronunțată în cauză de către instanța de apel, care este deci corectă sub toate aspectele, câtă vreme această instanță nu a interpretat greșit regimul juridic aplicabil coproprietății și nici considerentele Hotărârii CEDO din 14.12.2006, vizând cauza Lupaș a contra României, argumentele căreia vizând regula unanimității au fost corect și just transpuse prezentei pricini, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. 1 Cod procedură civilă, Curtea va respinge ca nefondat acest recurs al pârâților de mai sus.
În consecință, va menține în vigoare decizia civilă recurată, pe care o verifică drept legală și temeinică, fiind pronunțată în concordanță cu toate probele din dosarul cauzei și cu respectarea principiului disponibilității, ce guvernează procesul civil și căruia îi este specific, în sensul rezolvării prezentului litigiu în limitele investirii instanței, recurenții nedovedind incidența în cauză a motivului recursului invocat, prev. de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, potrivit tuturor argumentelor de mai sus, expuse pe larg de
Nu s-au solicitat cheltuieli de judecată, în recurs, de către intimații reclamanți.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de pârâții, (fostă ), și, împotriva deciziei civile de apel nr. 472 din 11 noiembrie 2009, pronunțată de Tribunalul Arad - secția civilă - în dosarul nr-.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică din 25 februarie 2010.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
- - - - - -
GREFIER,
- -
Red. /02.03.2010
Tehnored /08.03.2010
Ex.2
Primă instanță:
Instanța de apel: și
Președinte:Trandafir PurcărițăJudecători:Trandafir Purcăriță, Lucian Lăpădat, Cristian Pup
