Reziliere contract. Speta. Încheierea /2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI -SECȚIA a IX-a CIVILĂ ȘI PENTRU
CAUZE PRIVIND PROPRIETATEA INTELECTUALĂ
ÎNCHEIERE
Ședința publică de la 15.10.2009
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Ileana Ruxandra Dănăilă
JUDECĂTOR 2: Georgeta Stegaru
JUDECĂTOR 3: Melania
GREFIER -
Pe rol judecarea cererii de recurs formulată de recurentul-reclamant - - împotriva deciziei civile nr. 656 din data de 05.05.2009 pronunțată de Tribunalul București -Secția a V-a Civilă în dosarul nr- în contradictoriu cu intimata-pârâtă
La apelul nominal făcut în ședință publică au răspuns recurentul-reclamant - - prin avocat, ce depune împuternicirea avocațială nr.- din 14.10.2009 și intimata-pârâtă personal și asistată de avocat ce depune împuternicirea avocațială nr.- din 15.10.2009.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care:
Reprezentantul recurentului-reclamant - - depune chitanța nr. - din data de 07.10.2009 cu care face dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 10 lei depunând și timbru judiciar în valoare de 0,50 lei.
Curtea ia act de îndeplinirea obligației de a depune timbru judiciar și de a face dovada achitării taxei judiciare de timbru de către recurentul-reclamant și procedează la anularea acestora.
Reprezentantul recurentului-reclamant - -, depune un set de înscrisuri față de care, în baza dispozițiilor art. 244 alin.1 pct.1 pr.civ.solicită suspendarea recursului de față, până la soluționarea cauzei ce face obiectul dosarului nr- aflat pe rolul Tribunalului București, dosar ce are ca obiect pretenții pentru neplata acelorași utilități ca și în prezenta cauză, astfel încât soluția din prezentul recurs, atârnă în totalitate de soluția ce se va pronunța în acel dosar.
Reprezentantul intimatei-pârâte, depune întâmpinare din care comunică un exemplar și reprezentantului legal al recurentului-reclamant și învederează instanței că nu solicită comunicarea înscrisurilor depuse la acest termen de recurentul-reclamant. De asemenea, solicită respingerea cererii de suspendare formulată de recurentul-reclamant întrucât nu sunt îndeplinite dispozițiile art. 244 alin.1 pct.1 pr.civ. menționând că dosarul indicat de recurentul-reclamant și aflat pe rolul Tribunalului București, precum și alte dosare aflate pe rolul aceleiași instanțe au doar rolul de a tergiversa soluționarea
dosarelor aflate în recurs.
Curtea, aduce la cunoștința părților că, unul dintre membrii completului de judecată de astăzi respectiv, doamna judecător, înțelege să formuleze cerere de abținere de la soluționarea cererii de suspendare, astfel încât, cauza va fi lăsată la oad oua strigare, urmând a fi reluată după soluționarea cererii de abținere.
CURTEA
Având în vedere cererea de abținere formulată de unul dintre membrii completului de judecată respectiv, doamna judecător, înțelege să formuleze cerere de abținere de la soluționarea cererii de suspendare a recursului formulată de recurentul- reclamant în temeiul dispozițiilor art. 244 alin.1 pct. 1.pr.civ. urmează a dispune înaintarea dosarului Președintelui de Secție, în vederea soluționării cererii de abținere, de către un alt complet de judecată.
DISPUNE
Înaintarea dosarului Președintelui de Secție, în vederea soluționării cererii de abținere formulată de doamna judecător, de către un alt complet de judecată.
Pronunțată în ședința publică de azi, 15.10.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - -
-
GREFIER
DOSAR NR-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI -SECȚIA a IX-a CIVILĂ ȘI PENTRU
CAUZE PRIVIND PROPRIETATEA INTELECTUALĂ
ÎNCHEIERE
Ședința publică de la 15.10.2009
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE - - - -
JUDECĂTOR - - -
JUDECĂTOR -
GREFIER -
Pe rol judecarea cererii de recurs formulată de recurentul-reclamant - - împotriva deciziei civile nr. 656 din data de 05.05.2009 pronunțată de Tribunalul București -Secția a V-a Civilă în dosarul nr- în contradictoriu cu intimata-pârâtă
La apelul nominal făcut în ședință publică au răspuns recurentul-reclamant - - prin avocat, ce depune împuternicirea avocațială nr.- din 14.10.2009 și intimata-pârâtă personal și asistată de avocat ce depune împuternicirea avocațială nr.- din 15.10.2009.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care:
Curtea, aduce la cunoștința părților faptul că, cererea de abținere a doamnei judecător a fost admisă astfel încât acordă cuvântul, în noua compunere a completului de judecată, pe cererea de suspendare formulată de recurentul-reclamant - -.
Reprezentantul recurentului-reclamant - - solicită admiterea cererii de suspendare și suspendarea recursului de față, până la soluționarea cauzei ce face obiectul dosarului nr- aflat pe rolul Tribunalului București, dosar ce are ca obiect pretenții pentru neplata acelorași utilități ca și în prezenta cauză, astfel încât soluția din prezentul recurs, atârnă în totalitate de soluția ce se va pronunța în acel dosar.
Reprezentantul intimatei-pârâte, solicită respingerea cererii de suspendare, precizând că toate plățile efectuate se pot dovedi cu înscrisuri și având în vedere și faptul că, măsura suspendării prevăzută de art. 244 pct.1 pr.civ.-este facultativă și nu obligatorie pentru instanță.
CURTEA
Deliberând asupra cererii de suspendare a recursului formulată de reprezentantul recurentului-reclamant - - până la soluționarea cauzei ce face obiectul dosarului nr- aflat pe rolul Tribunalului București, urmează aor espinge pe de o parte față de faptul că măsura suspendării prevăzută de art. 244.pr.civ. este facultativă iar pe de altă parte față de faptul că, instanța apreciază că soluția ce se va pronunța în recurs, nu depinde de soluția ce se va pronunța în dosarul aflat pe rolul Tribunalului București.
DISPUNE
În vederea întregirii completului de judecată care va soluționa în continuare recursul de față, dispune lăsarea cauzei la oad oua strigare.
Pronunțată în ședință publică azi, 15.10.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - -
-
GREFIER
DOSAR NR-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI -SECȚIA a IX-a CIVILĂ ȘI PENTRU
CAUZE PRIVIND PROPRIETATEA INTELECTUALĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 402.
Ședința publică de la 15.10.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE - - - -
JUDECĂTOR - - -
JUDECĂTOR - -
GREFIER -
Pe rol se află judecarea cererii de recurs formulată de recurentul-reclamant - - împotriva deciziei civile nr.656 din data de 05.05.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata-pârâtă.
La apelul nominal făcut în ședință publică au răspuns recurentul-reclamant - - prin avocat, care depune împuternicirea avocațială nr.- din 14.10.2009 și intimata-pârâtă personal și asistată de avocat, care depune împuternicirea avocațială nr.- din 15.10.2009.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Reprezentantul recurentului-reclamant - - învederează instanței că nu mai are alte cereri de formulat sau probe de administrat și solicită cuvântul pe cererea de recurs.
Reprezentantul intimatei-pârâte învederează instanței că nu mai are alte cereri de formulat sau probe de administrat și solicită cuvântul pe cererea de recurs.
Curtea, având în vedere că nu mai sunt alte cereri de formulat sau probe de administrat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe cererea de recurs.
Reprezentantul recurentului-reclamant - - solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat și motivat, modificarea deciziei civile recurate în sensul admiterii apelului și pe fond, admiterea cererii de chemare în judecată și rezilierea contractului de închiriere nr.237 din 18.12.2003, cu cheltuieli de judecată.
Reprezentantul intimatei-pârâte pune concluzii de respingere a recursului și menținerea deciziei civile atacate ca fiind legală și temeinică, pentru motivele expuse pe larg în întâmpinarea formulată în cauză, cu obligarea recurentului-reclamant la plata cheltuielilor de judecată.
Curtea reține recursul în pronunțare.
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față, reține următoarele:
Princererea de chemare în judecatăînregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 B la data de 25.01.2008 sub nr-, reclamanta - - a solicitat instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța în contradictoriu cu pârâta, să dispună rezilierea contractului de închiriere nr.237/18.12.2003, încheiat între aceasta și pârâtă, având ca obiect spațiul situat în B-,. 2 cam. 10 sector 2 și evacuarea pârâtei, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că a încheiat cu pârâta contractul de închiriere nr.237/18.12.2003 în vederea cedării folosinței spațiului situat în camera 10 din imobilul situat în B,-, bloc 2, sector 2. arătat reclamanta că la momentul edificării celor doua construcții din-, bloc 1 si 2, sector 2, B, denumite și cămine de nefamiliști, unde se află și camera ocupată de pârâtă, acestea au avut destinația unor cămine de elevi în care puteau fi cazați elevii ce urmau cursurile Grupului Școlar "23 August", în prezent Colegiul Tehnic " ". Prin Protocolul nr. 98/1987 încheiat între Liceul Industrial "23 August", în prezent Colegiul Tehnic " " și întreprinderea "23 August" (actuala ), baza materială a celor două cămine s-a transferat la societatea reclamantă. A susținut reclamanta că ulterior camerele din căminele de nefamiliști au fost închiriate către salariați și foști salariați ai reclamantei, la prețuri de protecție socială.
Contractul de închiriere cu pârâta și actele adiționale au fost încheiate conform dreptului comun în materie, obiectul convenției constituindu-l închirierea camerei menționate mai sus, principala obligație a pârâtului fiind aceea de a plăti chiria stabilită lunar și a efectua reparațiile locative. O modificare importantă a clauzelor contractuale s-a produs la semnarea actelor adiționale în care, în afară de prelungirea termenului de închiriere, s-a prevăzut expres obligația chiriașului de a plăti în termenul stabilit cotele de utilități conform Protocolului nr. 223/06.07.2000, încheiat între și Colegiul Tehnic. De comun acord părțile au stabilit și condițiile în care se poate solicita încetarea sau rezilierea contractului de închiriere, respectiv chiriașul poate cere încetarea contractului cu condiția notificării prealabile în termen minim de 30 zile, proprietarul poate cere rezilierea contractului atunci când chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv, a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței, are un comportament care face imposibilă conviețuirea și nu a respectat clauzele contractuale.
A mai arătat reclamanta că la acest moment contractul de închiriere încheiat între părți este expirat, termenul de locațiune prelungit prin acte adiționale împlinindu-se la 30.06.2005, însă pârâta refuză să părăsească spațiul locativ invocând tacita relocațiune, cu toate că aceasta și-a încălcat obligațiile contractuale, în sensul că nu a plătit utilitățile aferente imobilului.
În privința utilităților pentru cele două blocuri menționate, s-a arătat că acestea sunt facturate de furnizori către Colegiul Tehnic, chiar și după transferul dreptului de administrare către reclamantă, dat fiind că specificul construcției nu permitea o separare a distribuției între cămine și liceu.
La data de 02.08.2000 între colegiu și reclamantă s-a încheiat un protocol prin care s-a stabilit că de la acea dată cotele de întreținere vor fi achitate de către locatarii celor două cămine direct la casieria liceului în zilele de chenzină a salariaților reclamantei, iar pentru neplata acestor cote se va percepe locatarilor o penalizare de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere, începând cu data de 01 lunii următoare. A susținut reclamanta că, după cum rezultă din tabelele anexate cererii, întocmit în urma deconturilor comunicate de Colegiul tehnic și a situației plăților efectuate de locatari, aceștia din urmă nu și-au mai achitat utilitățile de foarte mult timp, pârâtul din prezenta cauză înregistrând o datorie de 2689,89 lei.
În prezent căminele nu mai beneficiază de apă caldă și nici de energie termică, furnizarea fiind oprită la solicitarea Colegiului Tehnic. S-a oprit și furnizarea apei reci și energiei electrice, dar aceasta a fost reluată din motive de igienă.
A mai arătat reclamanta că în cursul anului 2007 Colegiul Tehnic " " a acționat-o în judecată pentru plata sumei de 246.934,50 lei, reprezentând utilități neachitate in perioada 15.11.2004-01.01.2006 și pentru plata sumei de 418.027,26 lei, reprezentând penalități calculate conform Protocolului sus menționat.
În continuare a arătat reclamanta că pârâta din prezenta cauză nu și-a executat obligațiile contractuale esențiale, neachitând utilitățile de care a beneficiat, după cum rezultă din tabelul anexat cererii, acesta înregistrând debitul menționat anterior.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 112.proc.civ. art. 1439 cod civil si art. 24 din Legea nr. 114/1996.
Pârâta a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepția lipsei dovezii calității de reprezentant și a lipsei calității procesuale active, iar pe fondul cauzei a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată.
Prinsentința civilă nr. 2637/21.03.2008 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 Bîn dosarul nr-, s-a luat act că pârâta a renunțat la invocarea excepției lipsei dovezii calității de reprezentant a reclamantei, s-a respins excepția lipsei calității procesuale active a - - ca neîntemeiată, s-a respins acțiunea formulată de - - în contradictoriu cu pârâta ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că între reclamanta în calitate de locator și pârâta în calitate de locatar s-a încheiat contractul de închiriere nr.237/18.12.2003 cu privire la imobilul situat in B,-, bloc 2, camera 10, sector 2, precum și trei acte adiționale prin care termenul locațiunii a fost prelungit până la data de 30.06.2005, iar pârâta s-a obligat să plătească în termenul stabilit cotele de utilități conform Protocolului nr.223/06.07.2000, încheiat între reclamantă și Colegiul Tehnic.
A mai reținut judecătoria că potrivit extrasului tabel nominal privind situația plăților la chirie și cote utilități depus la dosar, pârâta figurează în evidențele reclamantei cu o sumă restantă în valoare de 2466,66 lei, constând în contravaloare utilități la data de 30.11.2007, iar prin faptul că pârâtei i s-a permis de către reclamantă să locuiască în imobil și după data de 30.06.2005, s-a constatat că între părți a operat tacita relocațiune conform art.437 și art.1452 Cod Civil.
Prin sentința civilă nr.5142/09.06.2006 pronunțată de Judecătoria Sectorului 3 B, reclamanta a fost obligată să încheie cu pârâta contract de vânzare-cumpărare asupra apartamentului nr.10, în calitatea sa de titular al contractului de închiriere, la cererea sa, în conformitate cu prevederile Decretului-Lege nr.61/1990 și ale Legii nr.85/1992.
Instanța a constatat că reclamanta nu a făcut dovada culpei pârâtei în neexecutarea obligațiilor asumate contractual, în condițiile în care pârâta a depus la dosar chitanțe prin care a dovedit achitarea sumelor reprezentând utilități, iar tabelul depus la dosar de reclamantă are un caracter statistic, fără a menționa perioadele în care pârâta nu ar fi achitat contravaloarea utilităților, fiind menționată numai o sumă rezultantă și fără a fi fost depuse listele de întreținere pentru perioada 2004-2007.
În raport de dovezile administrate de pârâtă, instanța a considerat credibile afirmațiile acesteia în sensul că a achitat lunar cheltuielile de întreținere, dar administratorul căminelor nu i-a eliberat o chitanță liberatorie pentru fiecare plată efectuat, întrucât reclamanta a refuzat să pună la dispoziția Colegiului Tehnic tabelele cu cheltuielile defalcate pe luni și apartamente, ceea ce rezultă și din două adrese ale Colegiului Tehnic către reclamantă.
Totodată, s-a apreciat că omisiunea înregistrării în mod legal a plății cotelor de întreținere la cele două cămine rezultă și din faptul că cele două tabele și chitanțele de care se prevalează pârâta au fost semnate de administratorul, aceeași persoană care a semnat și tabelul depus de reclamantă și din care rezultă debitul pârâtei de 2466,66 lei.
În consecință, a considerat instanța că reclamanta încearcă să se prevaleze de propria culpă pentru obținerea unui avantaj, deoarece îi este imputabilă situația nelămurită a restanțierilor, iar persoanele împuternicite a încasa contravaloarea chiriei și a utilităților nu și-au îndeplinit atribuțiile de serviciu în mod legal.
Dimpotrivă, din împrejurarea eliberării chitanțelor liberatorii în favoarea pârâtei, judecătoria a conchis că aceasta din urmă și-a îndeplinit toate obligațiile ce îi incumbă prin contractul de închiriere nr. 237/18.12.2003 în termenul stipulat de părți, astfel cum rezultă din fotocopia chitanțelor depuse la dosar, astfel că nu sunt incidente prevederile art. 24 lit. c din Legea nr. 114/1996 coroborat cu art. IV lit. b pct. 1 și 4 din contractul de închiriere menționat anterior și care statuează că, rezilierea contractului de închiriere poate avea loc, datorită neplății de către chiriaș a chiriei aferente apartamentului închiriat pe o perioadă mai mare de 3 luni, sau din cauza nerespectării clauzelor contractuale.
Împotriva acestei sentințe a declaratapelreclamanta, cauza fiind înregistrată pe rolul Tribunalului București - Secția a V-a Civilă la data de 30.07.2008 sub nr-.
În dezvoltarea motivelor de critică, apelanta-reclamantă a arătat că instanța a apreciat în mod greșit că nu s-a făcut dovada existenței unei datorii a intimatei-pârâte la plata cheltuielilor de întreținere, față de dispozițiile art.24 lit.b al Legii nr.114/1996 și ale art.1439 alin.2 Cod Civil, prevederi care guvernează raportul juridic dintre părți și din care rezultă că neplata utilităților aferente locuinței ocupate reprezintă o neexecutare care atrage rezilierea contractului de închiriere.
A mai susținut apelanta-reclamantă că în mod greșit a reținut judecătoria că reclamanta nu a făcut dovada neachitării de către pârâtă a contravalorii cotelor de întreținere, deoarece acțiunea de față este una în rezilierea contractului pentru neexecutarea obligațiilor și nu una în pretenții, iar reclamantei îi revenea numai sarcina dovedirii exercitarea de către pârâtă a faptului folosirii locuinței, "faptul generator al dreptului", revenind pârâtului sarcina dovezii executării obligației amintite.
A arătat apelanta că sunt contrare regulilor privind forța juridică a mijloacelor de probă considerațiile primei instanțe legate de "credibilitatea" susținerilor pârâtei, deoarece concluzia în sensul că administratorul ar fi omis a înregistra legal plata efectuată de pârâtă nu a fost susținută de nici un mijloc de probă, iar pârâta a fost de acord cu modalitatea de a achita contravaloarea utilităților direct la casieria Colegiului Tehnic " ", astfel că nici nu putea fi îndeplinită această obligație față de administratorul căminelor.
Or, pentru a face dovada celor susținute, pârâta trebuia să prezinte chitanțe eliberate de Colegiul Tehnic " " pentru întreaga perioadă ulterioară anului 2004, ceea ce nu s-a petrecut.
S-a mai arătat că prima instanță a apreciat în mod eronat probele administrate în cauză, pentru că referitor la neplata penalităților la cheltuielile de întreținere, instanța nu a reținut că contractul de închiriere a expirat, intimata-pârâtă continuând să ocupe spațiul fără nici un temei. Totodată, intimata a dat dovadă de rea-credință față de obligațiile contractuale ce-i reveneau în baza contractului, iar termenul de grație nu poate fi acordat în ipoteza neexecutării cu rea-credință de către debitor a obligațiilor care-i incumbau.
Prin întâmpinare, intimata a solicitat respingerea apelului ca nefondat.
Prindecizia civilă nr.656/05.05.2009, Tribunalul București - Secția a V-a Civilăa respins apelul ca nefondat.
Pentru a pronunța această hotărâre, tribunalul a constatat că primul motiv de apel este neîntemeiat, motiv ce vizează greșita apreciere a instanței asupra dovezii administrate de reclamantă, privitoare la existența unui debit în sarcina pârâtului, în acest sens, se constată că, așa cum corect a apreciat prima instanță, reclamanta - - a depus la dosar, la filele 19 și următoarele, un tabel, pârâta fiind menționată la poz. 15 din lista de la fila 22, cu un debit de 2.466,66 lei reprezentând cote de întreținere neachitate. În cuprinsul acestui tabel, dar nici în cel al altor înscrisuri depuse la dosar de către reclamanta-apelantă, nu se menționează care este perioada pentru care s-a calculat debitul. În apărare, pârâta a depus la dosar alte tabele privitoare la situația plăților, care privesc alte perioade decât cele deduse judecății.
În aceste condiții, judecătorul fondului a reținut, temeinic, împrejurarea că reclamanta nu și-a probat pretențiile, în sensul de a atesta, cu înscrisuri, împrejurarea că pârâtul datora cheltuieli de întreținere din lunile anterioare introducerii acțiunii, datorii neachitate. Mai mult, instanța a reținut, în mod corect, că pârâta a făcut dovada plății cheltuielilor de întreținere, prin depunerea la dosar a chitanțelor.
Tribunalul a reținut că, în apel, reclamanta a depus la dosar și alte tabele, vizând cheltuielile de întreținere pentru lunile octombrie 2004, martie-iunie 2005. Chiar dacă reclamanta nu a precizat perioada în care pârâta nu și-ar fi îndeplinit obligațiile convenționale, trebuie reținut că nici chiar aceste tabele nu cuprind date privitoare la restanțe ale pârâtei, ci cheltuielile datorate pentru luna corespunzătoare.
Pornind de la aceste considerente, s-au constatt neîntemeiate susținerile apelantei, potrivit cărora instanța ar fi aplicat greșit dispozițiile legale privitoare la administrarea dovezilor. Este reală apărarea apelantei, în sensul că, dacă a dovedit faptul generator al dreptului său, pârâta este obligată să iasă din pasivitate și să se apere. Însă, în condițiile în care reclamanta-apelantă a solicitat instanței rezilierea contractului, pentru neplata utilităților, aceasta avea obligația să facă dovada perioadei și sumelor neachitate, pentru ca pârâta, ieșind din pasivitate, să facă dovada plății, în situația nerecunoașterii pretențiilor reclamantului.
Împrejurarea susținută de apelantă, în sensul că a fost chemată în judecată de o altă persoană, pentru neachitarea de către chiriași a cotelor de întreținere, nu poate constitui o probă în susținerea pretențiilor sale, față de cele mai sus arătate.
Nici apărările potrivit cărora tabelul depus la dosar a fost întocmit ca urmare a datelor puse la dispoziție de către Colegiu nu pot fi reținute, reclamanta având îndatorirea de a verifica, prin propriile sale mijloace, dacă datele furnizate de o altă persoană corespund realității.
S-a constatat că, în cuprinsul aceluiași prim motiv de apel, reclamanta - apelantă a susținut necesitatea rezilierii contractului și "pentru pricinuirea unor însemnate stricăciuni locuinței", arătând că a dovedit aceasta în fața instanței de fond. Din analiza atât a acțiunii introductive, cât și a cererii precizatoare, s-a reținut că reclamanta nu a invocat acest motiv de reziliere a contractului, făcând doar trimiteri generice la împrejurarea că, datorită neplății cotelor de întreținere de către locatari, imobilul a ajuns într-o stare avansată de degradare.
Este neîntemeiată și critica vizând "credibilitatea" acordată susținerilor intimatei, în sensul că aceasta nu ar fi obținut chitanțe liberatorii pentru toate plățile efectuate. După cum s-a arătat anterior, instanța fondului nu și-a întemeiat soluția pe simplele susțineri ale pârâtei, ci pe întregul material probator administrat, reținând că pârâta a făcut dovada plății sumelor datorate.
Pornind de la considerentele anterior enunțate, motivul de apel privitor la neplata penalităților de întârziere apare că vădit nefondat, față de cele reținute de prima instanță, dar și de instanța de apel în privința debitului principal. Dat fiind că aceste penalități constituie un accesoriu al debitului, apărările formulate de apelantă sub acest aspect nu vor mai fi supuse analizei.
S-a mai susținut că, în raport de reaua-credință a pârâtei, instanța nu îi putea acorda acesteia un termen de grație pentru plata debitului, apelanta subliniind că pârâta a făcut plata datoriei pretinse prin acțiunea inițială în timpul procesului. În primul rând, tribunalul a constatat că nu s-a administrat nici o dovadă, care să ateste reaua-credință a pârâtei în executarea obligațiilor contractuale, câtă vreme buna-credință se prezumă. In al doilea rând, textul art. 1021 prevede posibilitatea ca judecătorul să acorde "un termen părții acționate", "după circumstanțe". În condițiile în care nici reclamanta nu a precizat perioada neachitării debitului, s-a reținut că, în mod temeinic, judecătorul fondului a primit chitanțele de plată a debitelor și a ținut cont de acestea la pronunțarea sentinței.
Este de subliniat, în acest context, că reclamanta, anterior introducerii acțiunii, nici nu l-a pus în întârziere pe pretinsul debitor, condiție necesară alături de alte dovezi, pentru a se putea aprecia asupra unei pretinse rele credințe a pârâtului.
Apelanta a susținut, de altfel, că reaua credință a intimatei rezultă din aceea că, deși a negat datoria, prin întâmpinare, totuși, a depus la dosar dovada plății. O astfel de împrejurare nu este de natură să conducă la concluzia relei-credințe, atitudinea pârâtei, prin efectuarea plății, putând fi interpretată ca modalitate de evitare a sancțiunii rezilierii. Cu atât mai mult, în practica judiciară și în doctrină, s-a statuat că partea chemată în judecată pentru neexecutarea obligațiilor contractuale are posibilitatea, spre a evita rezoluțiune/rezilierea, să execute prestațiile datorate în tot cursul procesului, inclusiv în faza recursului.
Împotriva acestei decizii a declaratrecursreclamanta - -, solicitând admiterea recursului și, pe cale de consecință modificarea deciziei civile recurate în sensul admiterii apelului și pe fond admiterea cererii de chemare în judecată, urmând a se dispune rezilierea Contractului de închiriere nr. 237/18.12.2003 încheiat între - și intimată cu privire la spațiul ocupat în B,-, bloc 2, camera 10, sector 2 și evacuarea acesteia din spațiul ocupat, precum și obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de soluționarea prezentului recurs.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Curții de Apel București - Secția a IX-a Civilă și pentru Cauze privind Proprietatea Intelectuală la data de 01.09.2009 sub nr-.
În dezvoltarea motivelor de critică, recurenta-reclamantă a arătat că hotărârea atacată este lipsită de temei legal sau a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii (motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct.9 Cod procedură civilă), în privința sarcinii probei cu privire la neachitarea cheltuielilor de către chiriaș.
Astfel, s-a arătat că faptele negative, așa cum este și neachitarea de către intimată a cheltuielilor de întreținere, pot fi probate prin dovedirea faptelor pozitive contrare. Aprecierile reținute în decizia recurată privind nedovedirea faptului negativ al neplății utilităților are la bază o greșită aplicare a legii și a principiilor de drept procesual.
Instanța, doar în mod formal, acceptă teoria expusă de recurentă cu privire la sarcina probei în cauza dedusă judecății, pentru ca mai apoi, așa cum rezultă din afirmațiile reținute în decizia recurată, să declare că apelanta nu a făcut dovada existenței creanței și că intimata a făcut dovada achitării cheltuielilor cu utilitățile.
În fapt, din tabelele de întreținere depuse la dosar, despre care și instanța de apel face vorbire, rezultă datoriile intimatului din fiecare lună aferentă folosinței spațiului închiriat. Aceste tabele nu au fost contestate de către partea adversă, motiv pentru care ele trebuie avute în vedere în cauză. Instanța trebuia să analizeze dacă pentru fiecare din datoriile menționate în tabelele depuse sunt depuse la dosarul cauzei și chitanțele aferente.
Obiectul prezentei acțiuni îl constituie cererea de reziliere a unui contract de închiriere pentru neexecutarea unor obligații esențiale ale contractului, iar nu o acțiune în pretenții prin care să pretindă plata unor sume de bani. Ca atare, conform art. 1169 Cod civil, obligația probatorie aflată în sarcina subscrisei consta în a dovedi faptul că pârâtul exercită folosința asupra unei locuințe proprietatea subscrisei, respectiv,faptul generator al dreptului:,Dacă reclamantul a dovedit faptul generator al dreptului său, pârâtul este obligat să iasă din pasivitate și să se apere",
În consecință, sarcina dovedirii faptului pozitiv al îndeplinirii întocmai și la timp a obligațiilor proprii aparținea pârâtei, care însă a depus la dosarul cauzei un număr de chitanțe care probau, prin ele însele, următoarele situații: (i) pârâta și-a asumat obligația de a achita lunar cheltuielile aferente întreținerii și utilizării spațiului închiriat; (ii) de nenumărate ori cheltuielile cu utilitățile au fost achitate cu întârziere (a se observa chitanțele depuse de intimată la dosarul cauzei); (iii) pentru o foarte mare parte din perioadele contractuale nu au fost prezentate chitanțe de plată a întreținerii.
Pârâta a mai depus la dosar și alte tabele de întreținere din care, conform constatărilor instanței, rezultă că avea datorii "pentru perioade anterioare introducerii acțiunii".
În acest caz, când atât documentele depuse de recurenta-reclamantă, cât și documentele depuse de pârâtă (plus situația că aceasta achită odată ce află de faptul că a fost chemată în judecată pentru aceste datorii), era necesar a se constata că datoriile din cauza cărora au fost formulate acțiunile în reziliere existau și nu fuseseră achitate de către locatarii din Căminele de nefamiliști de o foarte lungă perioadă de timp.
A mai susținut recurenta-reclamantă că datoria invocată trebuie privită prin prisma contractului de închiriere încheiat între intimată și societatea proprietară a spațiului locuit. Astfel, chiar dacă suma de 2466,66 lei nu apare, din perspectiva cuantumului acesteia, ca fiind o sumă importantă, ea reprezintă de fapt valoarea a mai mult de un an de întreținere neachitată de către intimată. De acest aspect însă nu s-a ținut cont în soluția pronunțată de instanța de apel.
S-a mai arătat că nu există vreo dovadă privind achitarea în întregime a cheltuielilor cu utilitățile, față de împrejurarea că raporturile de închiriere dintre recurentă și intimată s-au derulat pe toată perioada 2003 până în prezent, când aceasta locuiește în continuare în Căminele de nefamiliști.
În toată această perioadă, intimata a fost obligată să își achite utilitățile aferente spațiului locuit. Intimata a prezentat o adeverință emisă în 10.08.2004 de administrația de nefamiliști în care se arată că acesta este cu chiria și întreținerea achitate la zi. Prin urmare, perioada pentru care trebuia să se facă dovada achitării utilităților era din anul 2008 până la data formulării acțiunii. Intimata nu a depus la dosarul cauzei nici o chitanță care să facă dovada achitării doar a unei părți din cheltuielile cu utilitățile.
În plus, recurenta a învederat instanței o serie de alte aspecte care, împreună pot să probeze existența debitului: (i) existența obligației de plată a cheltuielilor cu utilitățile aferente spațiilor locuite este o obligație normală și esențială în orice contract de închiriere. Doar modalitatea în care ea trebuia executată a fost circumstanțiată în contractele de închiriere și actele adiționale încheiate între subscrisa și chiriașii din Căminele de nefamiliști. (ii) Față de modalitatea în care se elaborau tabelele de întreținere (în baza informațiilor obținute de la Colegiul tehnic, singura instituție care putea să aibă o evidență corectă a debitelor) și față de faptul că nu exista nici o obligație a chiriașilor de a ne preda chitanțele prin care să facă dovada plății considerăm că această situație a restanțierilor "nelămurită" (așa cum o numește instanța) nu poate fi pusă în culpa noastră.
Tabelul pus la dispoziția instanței este întocmit înainte de a formula cererea de chemare în judecată din datele puse la dispoziția reclamantei de Colegiul tehnic, după ce această instituție a demarat litigiul împotriva sa.
(iii) Așa cum rezultă din adresa transmisă de Colegiul tehnic " " către reclamantă în data de 08.05.2008, neplata la termen a utilităților furnizate chiriașilor a dus la debranșarea acestor consumatori de la consumul de energie electrică și termică de la branșamentul comun în data de 05.04.2006, furnizarea de apă caldă fiind întreruptă cu mult timp înaintea acestei date.
Recurenta a arătat că prin cererea de chemare în judecată a solicitat instanței să dispună rezilierea Contractului de închiriere încheiat cu pârâta din prezenta cauză, având în vedere neachitarea de către aceasta a cheltuielilor cu utilitățile aferente spațiului utilizat, iar obligația de plată a utilităților aferente spațiului ocupat este o obligație esențială a oricărui contract de închiriere. Astfel, chiriașul care utilizează și locuiește în spațiul închiriat trebuie să plătească toate cheltuielile aferente acestuia spațiu, cheltuieli care includ în mod necesar și apa, apă caldă menajeră, energie electrică și energie termică.
În plus, față de situația specială în care se află Căminele de nefamiliști, acestora nefiindu-le furnizate în mod direct toate utilitățile ci prin intermediul Colegiului tehnic " ", obligația de plată a utilităților a fost circumstanțiată în mod expres în Actul adițional la Contractul de închiriere. Astfel, s-a prevăzut în mod expres că "Chiriașul are obligația de a plăti în termenul stabilit cotele de utilități conform protocolului nr.223/6.07.2000, încheiat între - - și Colegiul Tehnic " ", care circumstanțiază obligația chiriașului de achitare a utilităților aferente spațiului locuit:,2. Cotele de întreținere vor fi achitate de locatari la casieria Grupului Școlar" " în zilele de chenzină a salariaților - -, respectiv 12 și 27 ale fiecărei luni, între orele 16.00 - 20.00. 3. Pentru neplata în termen a cotelor de întreținere va percepe penalizare de 0,2 % pe zi a locatarilor, începând cu data de 01 a lunii următoare afișării. "
În concluzie, obligația asumată de către fiecare dintre chiriașii care locuiau în Căminele de nefamiliști nu a fost doar de a achita lunar contravaloarea consumului de utilități aferent fiecărui spațiu locuit ci și a achita penalități de 0.2% pentru întârzierea în plata acestui consum.
Față de toată această situație rezultă că, pentru soluționarea cererii de reziliere a Contractului de închiriere pentru neplata utilităților de către chiriașul titular al contractului trebuia a se analiza nu numai dacă acesta a achitat consumul lunar ci și dacă au fost achitate penalitățile aferente sumelor achitate cu întârziere.
Un alt motiv de critică a fost legat de împrejurarea că neexecutarea obligației de plată a utilităților a condus la producerea unor grave stricăciuni celor două Cămine de nefamiliști. Astfel, la momentul actual Căminele de nefamiliști nu mai beneficiază de apă caldă și nici de energie termică, furnizarea acesteia fiind oprită la solicitarea Colegiului Tehnic " ". Același lucru s-a întâmplat și cu furnizarea apei menajere și a energiei electrice, dar în prima situație s-a impus reînceperea furnizării din motive de igienă și sănătate publică, iar la electricitate persoanele care locuiesc în cămine s-au racordat în mod ilegal, fără nici un acord din partea recurentei.
Mai mult decât atât, neglijența chiriașilor în utilizarea imobilului pe care îl au în folosință a condus la o degradare semnificativă a acestuia, fapt care, alături de lipsa dotărilor obligatorii pentru orice imobil de locuit conduce la o devalorizare a imobilului, aceasta făcându-l imposibil de utilizat în condiții normale de către subscrisa, în calitate de proprietar.
Situația prezentată mai sus, care a derivat în mod direct dintr-o atitudine neglijentă a chiriașilor din Căminele de nefamiliști, reprezintă de asemenea încălcarea unei obligații contractuale prevăzute în mod expres în Contractul de închiriere. Astfel, așa cum a menționat și în cererea de chemare în judecată formulată inițial, în contractul încheiat între recurentă și pârâtă se prevede care sunt situațiile când se poate solicita rezilierea și anume atunci când chiriașul:
(a) nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutive;
(b) a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței;
(c) are un comportament care face imposibilă conviețuirea;
(d) nu a respectat clauzele contractuale.
Este evident că situația învederată mai sus se constituie într-o încălcare a obligațiilor chiriașului ce poate conduce la rezilierea Contractului de închiriere, având în vedere că aceasta, prin atitudinea sa culpabilă, a condus la lipsirea imobilului cu destinație de spațiu de locuit de cele mai elementare dotări ale acestuia.
S-a mai susținut și că intimata a dat dovadă de rea-credință față de obligațiile contractuale ce-i reveneau în baza contractului, iar termenul de grație nu poate fi acordat în ipoteza neexecutării cu rea credință de către debitor a obligațiilor care-i incumbau.
Instanța de apel a recunoscut existența posibilității de a se acorda termen de grație pentru îndeplinirea obligației chiar și după formularea cererii de reziliere și a încuviințat atitudinea instanței de fond prin care aceasta are în vedere, în soluționarea cauzei, chitanțele care fac dovada achitării datoriei de către intimată ulterior formulării cererii de chemare în judecată.
Recurenta a arătat că, într-o asemenea analiză, trebuie a se avea în vedere și dispozițiile art. 970 Cod civil care prevăd că "toate contractele trebuie executate cu bună-credință și în conformitate cu echitatea". Prin urmare, în cazul în care intimata nu-și executa la termen obligațiile contractuale, instanța putea acorda un termen de grație sau va putea lua act de plata tăcută în cursul judecății, însă numai în cazul în care debitorul a fost de bună-credință.
Dacă însă, se constată că debitorul a dat dovadă de rea-credință, instanța va dispune rezilierea contractului chiar și în cazul efectuării unei plăți în cursul judecății. O soluție contrară ar fi în totală contradicție cu scopul urmărit de legiuitor, deoarece s-ar crea o situație defavorabilă pentru creditorul de bună-credință în raport cu debitorul de rea-credință.
În acest sens, creditorul de bună-credință ar fi obligat să rămână prins într-un raport contractual cu o persoană care a refuzat cu rea credință să-și execute obligațiile, fiind nevoit ca de fiecare dată să se adreseze instanței pentru executarea obligațiilor de către debitorul său.
Salvarea unor contracte în care, deși debitorul a fost de rea-credință și a înțeles să nu-și respecte obligațiile pentru o lungă perioadă de timp, și-a executat obligațiile în cursul judecății, este în măsură să producă consecințe periculoase pentru activitatea de înfăptuire a justiției, fiind de natură să încurajeze pe viitor la astfel de practici.
Cererea de recurs a fost întemeiată în drept pe dispozițiile art. 304 pct.9, art.312 alin.3 Cod Proc.Civ.
Intimata-pârâtă a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat.
Examinând decizia recurată prin prisma motivelor de critică expuse mai sus și în raport de prevederile art.304 Cod Proc.Civ. curtea constată cărecursul este nefondat.
Se impune a arăta cu prioritate că o parte din criticile pe larg dezvoltate de recurenta-reclamantă, deși întemeiate de aceasta în mod generic pe prevederile art.304 pct.9 Cod Proc.Civ. nu pot fi analizate în recursul de față, deoarece nu vizează în realitate aplicarea greșită a legii de către instanța de apel ori lipsa de temei legal a hotărârii atacate, ci se referă la greșita apreciere a probatoriului deja administrat, iar o astfel de critică nu poate fi primită în recurs față de dispozițiile restrictive ale art.304 Cod Proc.Civ. care fac trimitere expresă la "motive de nelegalitate" înainte de enumerarea lor în punctele 1-9, precum și față de abrogarea dispozițiilor punctului 10 al art.304.
Prin urmare, va fi înlăturată pentru acest motiv critica în sensul că instanțele de fond și apel au reținut în mod greșit executarea de către intimata-pârâtă a obligației de plată a contravalorii utilităților.
În privința criticilor de nelegalitate, curtea reține că pentru a pretinde aplicarea regulilor răspunderii civile contractuale în beneficiul său, recurenta-reclamantă era ținută a dovediexistența creanței, revenind debitorului sarcina de a dovediexecutarea obligației corelative.
Astfel, pretenția concretă dedusă judecății, de reziliere a unui contract de închiriere pentru neplata cheltuielilor cu întreținerea și evacuare a chiriașului motivat de rezilierea contractului, trebuia să fie justificată faptic și nu doar legal, în sensul ca reclamanta să arate ce sumă datorează pârâta precum și modalitatea în care această datorie a fost stabilită în sarcina sa (atât în privința debitului principal, cât și a penalităților de întârziere).
Această justificare urma a se face prin indicarea sumelor datorate de pârâtă și depunerea înscrisurilor din care rezulta calcularea acestor datorii (tabele cuprinzând cheltuielile și penalitățile, conform protocolului încheiat între apelantă și Colegiul tehnic, pe baza cărora urma a se face încasarea sumelor de către colegiu).
Or, instanțele de fond și apel nu au imputat recurentei-reclamante omisiunea de a dovedi existența creanței, ci au reținut că intimata-pârâtă a depus la dosar chitanțe prin care Colegiul Tehnic atesta plata de către chiriaș a contravalorii utilităților pentru diverse perioade de timp, inclusiv pentru sfârșitul anului 2007.
Câtă vreme reclamanta nu a arătat în acțiune în mod expres pentru ce perioadă este datorată suma de 2466,66 lei de către pârâtă, iar cererea de chemare în judecată a fost formulată la data de 25.01.2008, rezultă că în mod corect au aplicat instanțele de fond și apel regulile răspunderii civile contractuale, chitanțele liberatorii emise de creditoare făcând dovada executării obligației.
Legat de acest aspect, se impune a arăta că raportul juridic dedus judecății îmbracă, în opinia curții, forma stipulației pentru altul, deoarece, potrivit protocolului încheiat între recurenta-reclamantă - - și Colegiul Tehnic, pe care chiriașii s-au angajat să îl respecte, sumele reprezentând contravaloarea întreținerii (datorate de recurentă colegiului și la rândul lor, de chiriași către proprietara recurentă) sunt plătite de chiriași direct colegiului, deși între aceștia nu există un raport juridic.
Prin urmare, câtă vreme creditoarea a emis chitanțele liberatorii în discuție, recurenta-reclamantă nu mai poate pretinde executarea obligației de la debitorul chiriaș.
În ceea ce privește regulile de imputație a plății, invocate în cuprinsul motivului de recurs prin care recurenta a reproșat instanțelor că nu au avut în vedere neplata penalităților de întârziere datorate de chiriași în temeiul contractului, curtea constată că, pe de o parte, că în prezentul litigiu, ce are ca obiect reziliere pentru neexecutarea obligației asumate contractual, nu pot fi cenzurate împrejurările în care chitanțele liberatorii au fost emise.
Totodată, în materia imputației plății, dacă debitorul nu menționează ce datorie stinge, atunci cel care poate face imputația plății este creditorul.
În speță, Colegiul Tehnic, în calitate de creditor în raportul juridic astfel cum a fost interpretat mai sus, a consemnat în chitanțele amintite că sumele achitate reprezintă contravaloare utilități în perioada anterioară cererii de chemare în judecată, și, în consecință, imputația plății a fost realizată de creditor asupra debitului principal, fără a se menționa despre existența penalităților pretins datorate, rezultând astfel că debitul principal a fost stins în acest mod.
De altfel, recurenta-reclamantă nu a detaliat, astfel cum impuneau dispozițiile art.1169 Cod Civil, modalitatea de calcul a penalităților și perioada pentru care au fost datorate acestea, astfel că instanța de recurs nu poate aprecia asupra acestei critici sub aspectul legalității sale.
Nu se impune analizarea motivului de critică legat de reaua-credință a intimatei-pârâte, ceea ce ar exclude, în opinia recurentei-reclamante, acordarea beneficiului termenului de grație, față de netemeinicia celorlalte critici, termenul de grație putând fi acordat numai în ipoteza îndeplinirii cerințelor legale pentru pronunțarea rezilierii unui contract.
Pentru aceste considerente, constatând legalitatea hotărârii recurate, curtea va respinge recursul ca nefondat, iar în temeiul art.274 Cod Proc.Civ. va obliga recurenta-reclamantă să plătească intimatei-pârâte suma de 1000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariul avocațial achitat conform chitanței depuse la fila 21 în dosar.
Văzând și dispozițiile art.377 alin.2 pct. 4 Cod Proc.Civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul formulat de recurenta-reclamantă - -, cu sediul în B,-, sectorul 3,împotriva deciziei civile nr. 656 din data de 05.05.2009 pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă în dosarul nr-,în contradictoriu cu intimata-pârâtă, domiciliată în B,-,.2,. cam.10, sectorul 2, ca nefondat.
Obligă recurenta la 1000 lei cheltuieli de judecată către intimată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 15.10.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - -
-
GREFIER
Red./.red. /2 ex.
Secția a V-a Civilă - Jud.,
Președinte:Ileana Ruxandra DănăilăJudecători:Ileana Ruxandra Dănăilă, Georgeta Stegaru, Melania
