Reziliere contract. Speta. Decizia 36/2010. Curtea de Apel Ploiesti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PLOIEȘTI
-Secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie-
Dosar nr-
DECIZIA NR.36
Ședința publică din data de 24 februarie 2010
PREȘEDINTE: Aurelia Popa
JUDECĂTOR 2: Mioara Iolanda Grecu
Grefier - - -
Pe rol fiind pronunțarea asupra apelului formulat de reclamantul, domiciliat în comuna, Sat, nr. 10, Cod poștal -, Județ D și cu domiciliul ales pentru comunicarea actelor de procedură în B,-, sector 4, Cod poștal --la Cabinetul de Avocatură - în incinta SC - SRLîmpotriva sentinței civile nr.1890 pronunțată la 28 octombrie 2009 de Tribunalul Dâmbovița, în contradictoriu cu pârâtul, domiciliat în comuna, Sat T, Cod poștal -, Județ
Dezbaterile și susținerile părților au avut loc în ședința publică din data de 17 februarie 2010, fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată, care face parte integrantă din prezenta, când, instanța, având nevoie de timp pentru a studia actele și lucrările dosarului, a amânat pronunțarea la 24 februarie 2010, când a pronunțat următoarea decizie.
CURTEA:
Asupra apelului civil de față:
Princerereaînregistrată la această instanță sub nr-, reclamantul a chemat în judecată pe pârâtul, solicitând să se dispună rezilierea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 481/04.09.2008 la Biroul Notarului Public și obligarea pârâtului la daune interese compensatorii, în valoare de 171 000 Euro, echivalent în lei, din momentul efectuării plății.
În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că a încheiat cu pârâtul un antecontract de vânzare-cumpărare (autentificat sub nr.481/04.09.2008 la Biroul Notarului Public ) având ca obiect imobilul spațiu comercial, cameră și grup sanitar din imobilul cu demisol, parter, etaj și mansardă - etajul 1, situat în-, orașul G, județul D, prin care el s-a obligat să cumpere imobilul, iar pârâtul să i-l vândă la prețul de 62 000 euro.
A mai susținut reclamantul, că a achitat, în avans, suma de 30000 Euro și că a convenit cu pârâtul ca el, ca promitent-vânzător, să procure toate actele necesare pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, pe cheltuiala sa, inclusiv documentația cadastrală și încheierea de intabulare, convenind ca, până la 11.09.2008, el, promitent cumpărător, să achite diferența de preț.
Reclamantul a mai arătat că la data de 11.09.2008 l-a contactat pe pârât să îi achite diferența de preț, dar cum acesta nu își îndeplinise obligația de procurare a documentelor necesare, au amânat semnarea contractului, iar la data de 16.09.2009 a achitat pârâtului încă 27 000 Euro, rămânând de achitat diferența de 5000 euro, ce urmau să fie înmânați în momentul perfectării contractului, dar nu mai târziu de 20.10.2008, dată limită pe care o conveniseră în antecontract, însă nici la această dată pârâtul nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract, motiv pentru care, i-a trimis o notificare prin Biroul Executorului Judecătoresc, prin care îi cerea să se prezinte la Biroul Notarului Public la data de 13.12.2008 pentru a prezenta documentele cadastrale.
A susținut reclamantul că pârâtul s-a prezentat la notar unde a dat o declarație în sensul că nu și-a îndeplinit obligațiile și că pârâtul i-a comunicat că mai trebuie să facă operația de dezmembrare a imobilului și i-a trimis o notificare prin intermediul Biroul Executorului Judecătoresc să se prezinte la sediul Biroul Notarului Public la data de 20.12.2008 pentru a achita diferența de preț de 5000 Euro și să se finalizeze actul, însă, deși s-a prezentat la biroul notarial, pârâtul nu s-a prezentat.
S-a mai arătat că antecontractul de vânzare-cumpărare a dat naștere unor obligații de a face, în sarcina ambelor părți, obligațiile fiind reciproce și interdependente, că perfectarea contractului de vânzare-cumpărare nu a avut loc din culpa exclusivă a pârâtului, care s-a răzgândit și este de rea-credință, refuzând încheierea contractului.
A precizat reclamantul că, potrivit prevederilor antecontractului, în cazul în care perfectarea contractului de vânzare-cumpărare nu are loc din culpa promitentului vânzător care nu își îndeplinește obligațiile asumate în vederea perfectării contractului în forma autentică până la cel mai târziu la data de 20.10.2008, acesta va restitui triplul sumei primite ca avans din prețul vânzării.
Prin întâmpinarea depusă la dosar la 01.04.2009, pârâtul a solicitat respingerea acțiunii, arătând că și-a îndeplinit obligațiile contractuale, că la data de 17.12.2008 a fost autentificat actul de dezmembrare a imobilului, urmând să fie înscris în cartea funciară, iar operațiunile de înscriere în cartea funciară au fost efectuate și s-au încheiat la datele de 26.03.2009 și 27.03.2009.
A mai susținut pârâtul că l-a notificat pe reclamant la data de 27.03.2009 să se prezinte la 03.04.2009 la Biroul Notarului Public pentru încheierea, în formă autentică, a contractului de vânzare-cumpărare și că la data de 20.12.2008, când l-a notificat pe reclamant să se prezinte la Biroul Notarului Public, nu s-a putut prezenta, fiind în imposibilitate de a se deplasa conform actelor medicale, însă că el și-a îndeplinit obligațiile ce îi reveneau, efectuând toate operațiunile necesare pentru încheierea în formă autentică a contractului.
Pârâtul a mai precizat că reclamantul a intrat în posesia imobilului la data de 04.09.2008 și că a vândut această parte din proprietate fiindcă a suferit un accident rutier și a avut nevoie de bani pentru spitalizare.
Printr-o cerere intitulată "întâmpinare completatoare", pârâtul a cerut respingerea acțiunii, atât pentru că reclamantul nu a achitat integral prețul imobilului, cât și pentru că între părți a intervenit o înțelegere în sensul de a stinge litigiul dintre ele, în condițiile în care reclamantul va fi lăsat să folosească cu titlu gratuit un spațiu de 200 mp. situat în imediata vecinătate a imobilului ce face obiectul litigiului.
Prin sentința civilă nr.1890 pronunțată la 28 octombrie 2009,Tribunalul Dâmbovițaa respins, atât acțiunea formulată de către reclamantul, cât și cererile de acordare a cheltuielilor de judecată formulate de reclamant și pârât.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut că, potrivit art. 1020 din Codul civil "condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său", iar în conformitate cu art. 1021 din Codul civil "într-acest caz, contractul nu este desființat de drept. Partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenția când este posibil, sau să-i ceară desființarea, cu daune - interese. Desființarea trebuie să se ceară înaintea justiției care, după circumstanțe, poate acorda un termen părții acționate.".
S-a mai arătat că, rezoluțiunea contractului este o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic iar pentru a fi admisibilă acțiunea în rezoluțiunea unui contract se cer a fi îndeplinite cumulativ mai multe condiții: una dintre părți să nu își fi executat obligațiile ce îi revin, în tot sau în parte; neexecutarea să fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația și debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere în condițiile prevăzute de lege.
În speță, tribunalul a reținut că reclamantul a încheiat cu pârâtul un antecontract de vânzare-cumpărare (autentificat sub nr. 481/04.09.2008 la Biroul Notarului Public ), având ca obiect imobilul spațiu comercial, situat în-, orașul G, județul D, prin care s-a obligat să cumpere imobilul, iar pârâtul să i-l vândă la prețul de 62 000 euro și că reclamantul a achitat în avans suma de 30.000 Euro, convenind cu pârâtul ca el, ca promitent vânzător, să procure toate actele necesare pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, pe cheltuiala sa, inclusiv documentația cadastrală și încheierea de intabulare, iar, până la 11.09.2008, reclamantul, promitent cumpărător, să achite diferența de preț.
A mai reținut instanța că la data de 11.09.2008 reclamantul l-a contactat pe pârât să îi achite diferența de preț, dar cesta nu își îndeplinise obligația de procurare a documentelor necesare, motiv pentru care părțile au amânat semnarea contractului, iar la data de 16.09.2009 reclamantul a achitat pârâtului încă 27 000 Euro, rămânând de achitat diferența de 5000 euro, ce urmau să fie înmânați în momentul perfectării contractului, dar nu mai târziu de 20.10.2008, dată limită pe care o conveniseră în antecontract, însă nici la această dată pârâtul nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract, motiv pentru care reclamantul a trimis o notificare prin Biroul Executorului Judecătoresc, prin care îi cerea pârâtului să se prezinte la Biroul Notarului Public la data de 13.12.2008 pentru a prezenta documentele cadastrale.
De asemenea, s-a reținut că pârâtul s-a prezentat la notar la data de 13.12.2008 și a dat o declarație în sensul că se află în imposibilitate de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare pentru că a intrat de curând în posesia documentației cadastrale pentru tot imobilul, fiind necesară o operație de dezmembrare a imobilului și că urmează a încheia contractul la o dată pe care o vor conveni ulterior, după efectuarea operației de dezmembrare, iar pârâtul i-a trimis reclamantului o notificare prin intermediul Biroul Executorului Judecătoresc să se prezinte la sediul Biroul Notarului Public la data de 20.12.2008 pentru a achita diferența de preț de 5000 Euro și să se finalizeze actul, însă la această dată pârâtul nu s-a putut prezenta la notar din motive medicale.
S-a mai arătat că din actele medicale rezultă că pârâtul a suferit o fractură de femur drept cu plagă postoperatorie cu serom, iar medicul i-a recomandat imobilizare în perioada 10.12.2008- 24.12.2008 însă, la data de 17.12.2009, pârâtul a autentificat actul de dezmembrare al imobilului care a făcut parțial obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, iar la data de 27.03.2009 a finalizat formalitățile legate de intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului înstrăinat.
Având în vedere că pârâtul și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract, de a procura toate actele necesare pentru efectuarea contractului de vânzare-cumpărare, că executarea cu întârziere a acestei obligații nu îi este imputabilă și că reclamantul nu mai dorește să își îndeplinească obligația de a achita și restul de preț, tribunalul a apreciat că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru a dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, motiv pentru care a respins primul capăt de cerere privind rezoluțiunea antecontractului de vânzare -cumpărare autentificat sub nr.481/04.09.2008 la Biroul Notarului Public.
Ținând seama că pârâtul a făcut dovada că și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract, de a procura toate actele necesare pentru efectuarea contractului de vânzare-cumpărare, inclusiv documentația cadastrală și încheierea de intabulare, că executarea cu întârziere a obligației de procurare a documentației cadastrale și a încheierii de intabulare nu îi este imputabilă pârâtului, iar neexecutarea obligației de a încheia actul în formă autentică nu s-a datorat culpei promitentului, precum și că înțelegerea dintre părți a fost aceea ca promitentul vânzător să restituie triplul sumei primite avans la încheierea contractului numai în cazul în care promitentul vânzător nu își respectă obligațiile, tribunalul a respins și cel de-al doilea capăt de cerere referitor la acordarea de despăgubiri cu titlul de daune interese compensatorii, apreciind că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1073-1083 din Codul civil pentru angajarea răspunderii civile contractuale a pârâtului și anume vinovăția debitorului pârât.
Față de soluția dată cererii și de dispozițiile art.274 Codul d e procedură civilă, tribunalul a respins cererea de acordare a cheltuielilor de judecată formulată de reclamant.
De asemenea, tribunalul a respins și cererea pârâtului de acordare a cheltuielilor de judecată, având în vedere că acesta nu a depus dovada achitării onorariului de apărător.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel reclamantul, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, având în vedere faptul că perfectarea contractului de vânzare cumpărare nu a avut loc din culpa exclusivă a pârâtului care s-a răzgândit și cu rea credință a refuzat încheierea contractului de vânzare cumpărare.
De asemenea, reclamantul arată că a fost să-și onoreze obligația asumată prin încheierea antecontractului de vânzare cumpărare, fapt dovedit de prezența sa în fața notarului public în vederea încheierii, în formă autentică, a contractului de vânzare cumpărare.
Nesocotind convenția părților, instanța de fond a pronunțat o hotărâre cu aplicarea greșită a dispozițiilor art.1020 - 1021 și art.1312 cod civil.
Arată apelantul că art.1312 cod civil constituie o regulă specială și derogatorie de la regula instituită de art.983 cod civil, în sensul că vânzătorul, fiind de regulă cel care stabilește condițiile contractului, trebuie să explice clar obligațiile sale, iar dacă înțelesul actului ar fi îndoielnic, clauzele neclare se interpretează în contra vânzătorului.
Având în vedere că părțile au convenit asupra clauzei contractuale, conform căreia contractul va fi încheiat până cel mai târziu la data de 20.10.2008, urmează se constata că acesta este un termen extinctiv care marchează momentul stingerii obligațiilor, termen pe care vânzătorul nu l-a respectat, întocmind documentația cadastrală la data de 27.03.2009, în condițiile în care primul termen de judecată stabilit în prezentul dosar a fost la data de 4 martie 2009.
Culpa vânzătorului constă în faptul că a stat în pasivitate până în luna decembrie 2008, când în urma notificărilor transmise de reclamant, a făcut primul pas spre obținerea documentației cadastrale, neputând fi reținute motivele invocate de pârât în sensul imposibilității de prezentare la notariat datorită stării de sănătate, câtă vreme adeverința medicală nu este emisă potrivit legii, iar în perioada prescrisă pârâtului pentru repaus la pat, acesta s-a prezentat la notariat pentru efectuarea actului de dezmembrare.
Pe cale de consecință, apreciază apelantul că erau întrunite toate condițiile de admisibilitate a acțiunii sale, astfel încât solicită desființarea în tot a sentinței atacate și admiterea acțiunii, astfel cum fost formulată.
La data de 11.02.2010, pârâtul intimat a formulat întâmpinare, arătând că motivele invocate nu pot conduce la desființarea hotărârii potrivit art.297 cod pr.civilă, iar dispozițiile art.1020, 1021 și art.1312 cod civil au fost aplicate corect de către prima instanță, mai mult, în speță, aplicându-se dispozițiile art.983 cod civil și nu dispozițiile art.1312 cod civil.
Apreciază intimatul că, întrucât reclamantul nu a achitat diferența de 5000 euro până la data de 11.09.2008, nici acesta nu și-a îndeplinit obligația, iar nerespectarea, de către pârât a termenului stipulat, s-a produs din motive neimputabile, cu atât mai mult cu cât, părțile au înțeles să renunțe la aceste termene, prin încheierea unei tranzacții, la data de 10.02.2009.
Pe cale de consecință, după expunerea apărărilor sale, intimatul pârât a solicitat respingerea, ca nefondat apelului, apreciind că nu sunt întrunite condițiile pentru se dispune rezoluțiunea contractului de vânzare cumpărare.
Examinând sentința atacată, prin prisma motivelor de apel formulate, raportat la actele și lucrările dosarului și textele legale incidente în cauză, Curtea de Apel constată că apelul este fondat, pentru considerentele ce se vor arăta în continuare:
Caracteristica esențială a contractelor sinalagmatice o constituie reciprocitatea și interdependența obligațiilor ce revin părților, împrejurarea că fiecare dintre obligațiile reciproce este cauza juridică a obligației corelative, implicând simultaneitatea de executare a acestor obligații, deci posibilitatea de invocare a excepției de neexecutare, în cazul în care simultaneitatea nu este respectată.
Față de prevederile art.1020 și art.1021 Cod civil, când una din părți, în mod culpabil, nu îndeplinește angajamentul său, partea care și-a respectat obligațiile are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenția, când este posibil sau să ceară desființarea acesteia, cu daune-interese.
Potrivit art.1066 Cod civil, clauza penală este aceea prin care o persoană, spre a da asigurare pentru executarea unei obligații, se leagă de a da un lucru în caz de neexecutare din parte-i, iar conform art.1069 alin.1 Cod civil, clauza penală este o compensație a daunelor interese, ce creditorul suferă din neexecutarea obligației principale.
Rezultă așadar că, potrivit legii, clauza penală este o modalitate de evaluare convențională a daunelor-interese, executarea ei fiind posibilă numai atunci când sunt întrunite condițiile acordării acestor daune, printre care figurează și culpa.
În speța de față, părțile au încheiat un antecontract de vânzare cumpărare cu caracter sinalagmatic, în sensul că promitentul vânzător s-a obligat a vinde promitentului cumpărător, dreptul de proprietate asupra unui imobil - spațiu comercial, situat în-, orașul G, județul D, pentru un preț de 62.000 euro din care suma de 30.000 euro a fost achitată la data întocmirii antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.481/4.09.2008 la BNP.
Prin același antecontract promitentul-vânzător s-a obligat să procure toate actele necesare pentru efectuarea contractului de vânzare cumpărare pe cheltuiala sa, inclusiv documentația cadastrală și încheierea de intabulare, să nu înstrăineze sau să nu greveze cu sarcină imobilul, declarând că acesta nu face obiectul unei ipoteci, servituți, clauze cu uzufruct viager sau orice alte asemenea sarcini.
Trebuie precizat că părțile, spre deosebire de alte contracte de asemenea gen, au înțeles să stipuleze în mod expres o serie de condiții și termene, respectiv acelea că încheierea în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare urmează a se efectua în momentul achitării integrale a diferenței de preț, respectiv cel mai târziu până la data de 11.09.2008, iar dacă acest lucru nu este posibil din motive ce nu pot fi imputabile părților, contractul va fi încheiat până cel mai târziu la data de 20.10.2008.
S-a mai menționat, în cadrul convenției că, în cazul în care promitentul vânzător nu respectă obligațiile ce îi incumbă, promitentul-cumpărător se poate adresa instanței de judecată pentru a-l obliga să restituie triplul sumei primite ca avans la încheierea antecontractului, declarând pe proprie răspundere că nu este insolvabil și deține și alte bunuri în afara spațiului ce constituie obiectul antecontractului.
în ordine cronologică acțiunile celor doi contractanți, instanța de apel constată că la data de 05.09.2008 prin încheierea nr.54722/2008 Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară Dap ronunțat, la solicitarea promitentului-vânzător, radierea dreptului de ipotecă și a interdicțiilor înscrise asupra imobilului, în baza încheierii nr.10081/2006.
Ca atare, deși în cadrul antecontractului de vânzare-cumpărare acesta garantase promitentul-cumpărător că imobilul nu face obiectul unei ipoteci sau altei asemenea sarcini, imobilul era în realitate ipotecat și supus notării unor interdicții care au fost radiate ulterior.
La data de 16.09.2008, Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară D pronunță încheierea nr.56235 prin care dispune îndreptarea erorii materiale cu privire la construcțiile 1, 2, situate pe terenul din orașul G, în suprafață de 196 mp.
La aceeași dată, cumpărătorul i-a înmânat promitentului-vânzător și suma de 27.000 euro, rămânând un rest de 5000 euro neachitat, conform declarației autentificate sub nr.512/16.09.2008 la BNP (fila 63 dosar fond) rest ce urma fi achitat la data de 20.10.2008, termenul limită convenit de părți în antecontractul inițial pentru încheierea contractului în formă autentificată.
Cum nici la data de 20.10.2008 și nici ulterior, cumpărătorul nu a mai fost contactat de către vânzător pentru încheierea actului autentic, acesta a procedat la notificarea pârâtului prin intermediul Biroului Executorului Judecătoresc (filele 11, 12 dosar fond ) pentru a se prezenta, la data de 13.12.2008, pentru definitivarea acestei operațiuni.
La această dată, conform declarațiilor autentificate sub nr.758/13.12.2008 și 759/13.12.2008, precum și încheierii de certificare nr.1636/2008 întocmit de BNP, (filele 10, 16, 17 dosar fond) promitentul-vânzător declarat că s-a aflat în imposibilitatea de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare, întrucât a intrat recent în posesia documentației cadastrale pentru tot imobilul al cărui proprietar este, urmând să efectueze, în cel mai scurt timp, operațiunea de dezmembrare și ulterior contractul de vânzare-cumpărare.
Raportat la susținerile din declarația autentificată, urmează a se constata că din încheierea nr.56235 emisă de oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară D din 16.09.2008, precum și extrasul de carte funciară eliberat la aceeași dată, rezultă că imobilul în litigiu avea deja întocmită documentație cadastrală, acesta purtând numărul cadastral nr.977 și fiind intabulat dreptul de proprietate în cartea funciară orașului G, nr.830 (filele 31- 33 dosar fond).
Ca atare, afirmația promitentului-vânzător în sensul că nu exista întocmită documentația cadastrală pentru întregul imobil, este și chiar dacă era necesară într-adevăr dezmembrarea imobilului, acesta a lăsat să treacă, atât data de 20.10.2008 - termenul limită de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, cât și data de 13.12.2008 - data la care fusese notificat de cumpărător pentru întocmirea actelor notariale, fără să procedeze la întocmirea actului de dezmembrare și a documentației aferente acestora.
Acest act de dezmembrare a fost întocmit abia la data de 17.12.2008, fiind autentificat sub nr.763/2008 la BNP și deși notificase cumpărătorul a se prezenta la același notariat pentru perfectarea actelor, la data de 20.12.2008, conform notificării emise de (filele 14, 15 dosar fond) promitentul-vânzător nu s-a prezentat nici la acea dată la sediul biroului notarial, conform încheierii de certificare nr.1670/20.12.2008 (fila 13 dosar fond).
Deși pârâtul a încercat a susține că această neprezentare s-a datorat stării sale de sănătate, invocând adeverința medicală din data de 16.12.2008 emisă de medic, care recomanda imobilizarea pacientului în perioada 16.12.2008 - 25.12.2008, instanța constată că aceasta nu l-a împiedicat a se prezenta la notariat în ziua următoare, respectiv 17.12.2008, pentru întocmirea actului de dezmembrare, motivul real al neprezentării sale la data de 20.12.2008, fiind acela că nici la acea dată nu se afla în posesia documentației cadastrale finale care a fost emisă abia la data de 26.03.2009, conform susținerilor inserate în cadrul întâmpinării.
Fără a exclude o stare de sănătate precară a vânzătorului-promitent existentă încă dinainte de perfectarea antecontractului de vânzare-cumpărare, conform susținerilor acestuia, Curtea de Apel constată însă că necesitatea radierii dreptului de ipotecă, în condițiile în care acesta asigurase cumpărătorul de inexistența sarcinilor asupra imobilului, precum și întârzierea în efectuarea demersurilor pentru întocmirea actului de dezmembrare și ulterior pentru întocmirea documentației cadastrale necesare vânzării, s- datorat în exclusivitate pârâtului care s-a aflat în culpă pentru neexecutarea contractului, atât la data stabilită de către părți, cât și ulterior, la datele care au fost notificate potrivit legii.
Nu se poate aprecia, în acest context, că motive obiective au dus la neexecutarea contractului din partea promitentului-vânzător care, la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, cunoștea situația imobilului său și s-a angajat a procura documentația cadastrală necesară vânzării în termenul stipulat.
Aceasta s-a datorat, în realitate, relei sale credințe prin declararea a situației imobilului și neglijenței sale în întocmirea, în timp util, a documentației cadastrale, deși cumpărătorul s-a achitat, la termenul stipulat în antecontract, respectiv 11.09.2008, de mare parte din obligația sa de plată a prețului, din suma totală de 62.000 euro acesta achitând anticipat suma de 57.000 euro, rămânând un rest de 5000 euro care, raportat la prețul stabilit prin convenția părților, apare ca fiind nesemnificativ.
În schimb, întârzierea vânzătorului apare ca fiind esențială pentru perfectarea ulterioară a contractului de vânzare-cumpărare, câtă vreme de la data de 16.09.2008 cumpărătorul a fost lipsit, atât de suma de bani achitată vânzătorului, cât și de spațiul comercial necesar desfășurării unei activități comerciale.
Încercarea de stingere pe cale amiabilă și extrajudiciară a acestui litigiu, prin oferirea unui alt spațiu comercial reclamantului, spațiu care nu întrunea însă condițiile celui contractat, apare ca fiind tardivă, în condițiile în care a fost încheiată la data de 10.02.2009, respectiv după aproximativ 5 luni după termenul expres stabilit pentru perfectarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică și după promovarea prezentei acțiuni.
Pe cale de consecință, urmează a se observa că sunt întrunite dispozițiile art.1020, 1021 cod civil pentru a se dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare, având în vedere faptul că s-a făcut dovada existenței obligației pârâtului de a întocmi actul autentic la un termen limită, stipulat de către părți, că acesta nu și-a îndeplinit această obligație la termenul stabilit, deși reclamantul, potrivit notificării emise de BEJ, s-a declarat să-și îndeplinească obligațiile și a solicitat întocmirea formelor autentice ale contractului, iar neexecutarea obligației vânzătorului s-a datorat în mod exclusiv culpei acestuia, conform celor arătate mai sus.
Prin respingerea acțiunii reclamantului de către instanța de fond, Curtea de Apel constată că aceasta a pronunțat o hotărâre nelegală cu încălcarea art.1020, 1021 cod civil, astfel încât, în baza dispozițiilor art.296 cod pr. civilă urmează a fi admis apelul reclamantului și a se dispune schimbarea în tot a sentinței în sensul admiterii acțiunii acestuia și rezoluțiunii antecontractului sus arătat.
Pe cale de consecință, se va face aplicarea dispozițiilor art.1066, 1069 cod civil, având în vedere faptul că părțile au stabilit în mod clar, neîndoios (pentru interveni, eventual interpretarea clauzelor de către instanță, în condițiile art.983 cod civil) că în caz de neexecutare a contractului de către vânzător acesta va restitui triplul sumei primite de la promitentul-cumpărător, instanța va dispune obligarea pârâtului la plata sumei de 171.000 euro către reclamant, cu titlul de despăgubiri, respectiv triplul sumei de 57.000 euro primită de la promitentul cumpărător.
Această obligație nu poate fi mărită sau micșorată de către instanță, câtă vreme aceasta a fost convenția părților, iar potrivit art.969 și 970 cod civil convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante și trebuie executate cu bună credință.
Făcând aplicarea dispozițiilor art.274 cod pr. civilă, va fi obligat intimatul pârât la plata sumei de 15.682,3 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxa judiciară de timbru, conform solicitării apelantului și înscrisurilor atașate la dosarul cauzei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E IDE:
Admite apelul formulat de reclamantul, domiciliat în comuna, Sat, nr. 10, Cod poștal -, Județ D și cu domiciliul ales pentru comunicarea actelor de procedură în B,-, sector 4, Cod poștal --la Cabinetul de Avocatură - în incinta SC - SRLîmpotriva sentinței civile nr.1890 pronunțată la 28 octombrie 2009 de Tribunalul Dâmbovița, în contradictoriu cu pârâtul, domiciliat în comuna, Sat T, Cod poștal -, Județ
Schimbă în tot sentința civilă nr.1890 din 28.10.2009 pronunțată de Tribunalul Dâmbovița, în sensul că admite acțiunea.
Dispune rezilierea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 481/4.09.2008 de BNP și obligă pârâtul la plata sumei de 171.000 EURO, către reclamant, cu titlu de despăgubiri.
Obligă intimatul pârât la plata sumei de 15.682,3 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 24 februarie 2010.
Președinte, Judecător,
- - - - -
Grefier,
- -
Red.tehnored./CC
6.ex.05.03.2010
fond - Trib.
fond.
operator date cu caracter personal
notificare nr.3120
Președinte:Aurelia PopaJudecători:Aurelia Popa, Mioara Iolanda Grecu
