Reziliere contract. Speta. Decizia 701/2008. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIE Nr. 701
Ședința publică de la 10 2008
PREȘEDINTE: Mihaela Loredana Nicolau Alexandroiu
JUDECĂTOR 2: Nela Drăguț
Judecător: - - -
Grefier: -
Pe rol, judecarea recursului formulat de reclamanta, cu sediul în C,-, jud. D, împotriva deciziei civile nr. 130 din 17 martie 2008, pronunțată de Tribunalul Dolj, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații pârâți, G, domiciliați în C,-, jud. D, având ca obiect reziliere contract.
La apelul nominal, făcut în ședința publică, au răspuns recurenta reclamantă, reprezentată de avocat și intimata pârâtă, lipsind intimatul pârât au răspuns:
- intimat Pârât - G personal
- intimat Pârât - personal
- recurent Reclamant - personal și asistat de cabinet avocat ales/din oficiu
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier ul de ședință, după care;
Avocat, pentru recurenta reclamantă, a depus la dosar, în 2 exemplare, precizare la motivele de recurs prin care a invocat, ca motiv de ordine publică, excepția de necompetență materială a Curții de APEL CRAIOVA în soluționarea cauzei, apreciind că litigiu este de natură comercială, neevaluabil în bani, având ca obiect rezilierea unui contract de închiriere încheiat între o persoană juridică și o persoană fizică și obligația de a preda anumite bunuri.
Instanța a procedat la comunicarea unui exemplar după precizarea la motivele de recurs intimatei pârâte și a pus în discuție excepția de necompetență materială a Curții de APEL CRAIOVA în soluționarea cauzei, invocată de avocat, pentru recurenta reclamantă
Avocat, pentru recurenta reclamantă, a solicitat admiterea excepției invocate și trimiterea cauzei la Tribunalul Dolj ca instanță de fond, întrucât litigiu este de natură comercială, iar obiectul acestuia este neevaluabil în bani.
Intimata pârâtă a solicitat respingerea excepției invocată de apărătorul recurentei reclamante, apreciind că litigiul nu este de natură comercială, iar cererile formulate în cauză sunt evaluabile în bani.
Instanța, față de valoarea obiectului cauzei, a pus în discuție, din oficiu, calea de atac ce trebuia să fie exercitată împotriva sentinței civile nr. 5924/25.04.2007, pronunțată de Judecătoria Craiova în dosarul nr-.
Avocat, pentru recurenta reclamantă, a precizat că împotriva hotărârii instanței de fond trebuia exercitată calea de atac a apelului, în ipoteza în care instanța va respinge excepția de necompetență materială a Curții de APEL CRAIOVA invocată în cauză ca motiv de ordine publică.
Intimata pârâtă a precizat că hotărârea pronunțată de instanța de fond este susceptibilă a fi atacată cu apel și respectiv, cu recurs.
Instanța, apreciind cauza în stare de soluționare, a trecut la deliberări asupra celor două excepții invocate în cauză.
CURTEA
Asupra recursului civil de față:
La data de 31 august 2005, reclamanta -. a chemat în judecată pe pârâții și G, solicitând instanței ca, prin hotărârea ce o va pronunța, să dispună rezilierea contractelor de închiriere nr. 01 din 24.05.2004 și nr. 02 din 24.05.2004, ambele înregistrate sub nr. 3690 din 05.05.2004 la. D, încheiate între reclamantă, în calitate de chiriaș și pârâți, în calitate de proprietari, precum și obligarea pârâților la restituirea următoarelor bunuri: mobilier și aparatură electrocasnică proprietatea -., aflate în apartamentul situat la etajul II al imobilului, respectiv la mansardă, reținute în mod abuziv de către pârâți: în dormitor și sufragerie - 3 corpuri bucătărie suspendate, dulap bucătărie 3 uși duble, frigider, masă ovală plus 6 scaune, masă sufragerie (picioare scurte și 2 sertare), comodă televizor (2 uși), televizor, Philips, 3 fotolii duble (1 tapițerie piele, 2 tapițerie pânză), antenă parabolică, strong; în dormitor 1: șifonier 2 uși duble, servantă 3 sertare, pat 1 persoană, 1 noptieră 2 sertare, 1 scaun; în dormitor 2 - șifonier 2 uși duble, servantă 3 sertare, pat 1 persoană, 1 noptieră 2 sertare; în dormitor 3 - șifonier 2 uși, servantă 3 sertare, pat 1 persoană, fotoliu tapițerie pânză; în bucătărie - aragaz, mașină de spălat, 2 corpuri bucătărie suspendate din care 1 dublu, hotă plus corp suspendat 2 uși, la mansardă în dormitor - canapea 2 locuri tapițerie pânză, fotoliu tapițerie pânză, șifonier 2 uși, canapea 2 locuri tapițerie pluș, 2 scaune plastic; în bucătărie - 2 corpuri bucătărie, frigider Arctic. De asemenea, reclamanta a solicitat obligarea pârâților la plata sumei de 4.374,27 lei, reprezentând contravaloarea utilităților achitate de către -. în plus, în perioada 01.05.2004 - 29.07.2005 și la plata sumei de 235,16 lei reprezentând contravaloare chitanță FN/21.10.2004, sumă inclusă și în factura -/30.09.2004 (3.191.515 lei), ce a fost achitată integral.
La data de 7 decembrie 2005, pârâții au depus la dosar cerere reconvențională prin care au solicitat obligarea reclamantei-pârâte la refacerea degradărilor produse în cele două spații închiriate în-, respectiv refacerea tencuielilor interioare, zugrăveli interioare, înlocuit parchet, rașchetat parchet, dat cu palux parchet, înlocuiri plăci gresie, înlocuit plăci faianță, vopsit suprafețele de lemn, lucrări ce se ridică la suma de 251.830.000 lei, potrivit raportului de expertiză tehnică de specialitate asigurare de dovezi și care cuprinde contravaloarea daunelor produse prin exploatarea în mod necorespunzător a spațiilor închiriate și anume producerea inundațiilor la instalațiile sanitare ca urmare a lăsării deschise a robinetelor de la baie și bucătărie care au condus la degradarea parchetului, a pereților, arderea circuitelor electrice ca urmare a suprasolicitării acestora cu diverse aparate de 2-3-kv - încălzire, aparate masaje.
În consecință, pârâții-reclamanți au solicitat obligarea reclamantei-pârâte la plata sumei de 2200 Euro (80.300.000 lei), suma de 25.488.263 lei (utilități) și suma de 251.830.000 lei (contravaloarea lucrărilor de reparații privind degradările existente în spațiile închiriate).
La data de 19 aprilie 2006 pârâții-reclamanți au depus la dosar precizare la acțiune, în sensul că solicită obligarea reclamantei-pârâte, în baza art. 1073.civ. să refacă toate lucrările de reparație pentru a aduce spațiile închiriate în aceeași stare în care au fost la momentul predării, adică foarte bună, obligarea reclamantei-pârâte la plata sumei de 2.200 Euro, sumă ce reprezintă veniturile minime, respectiv 540 Euro/lunar pentru cele patru luni de zile care au fost necesare pentru efectuarea lucrărilor de reparații, iar în tot acest timp spațiile nu au putut fi închiriate din culpa reclamantei-pârâte, precum și obligarea pârâtei la plata sumei de 25.488.268 lei, reprezentând cheltuielile de întreținere potrivit facturilor emise pentru perioada în care reclamanta-pârâtă a locuit efectiv în imobilul închiriat, deoarece nu au fost achitate.
În ședința publică din data de 17.05.2006 pârâtul-reclamant Gap recizat oral cererea reconvențională, în sensul că suma pe care o pretinde de la reclamanta-pârâtă constă în 25.488.268 lei (ROL), reprezentând contravaloare cheltuieli de întreținere pe perioada aprilie - august 2005 și contravaloarea în lei a sumei de 2.200 euro, depunând la dosar chitanța nr. -/17.05.2006 reprezentând taxă judiciară de timbru în cuantum de 72 RON pentru cererea reconvențională.
La termenul din data de 15 noiembrie 2006, cauza a fost suspendată în baza art. 1551Cod pr. civ. fiind repusă pe rol la data de 13.12.2006.
Prin sentința civilă nr. 5924 25 aprilie 2007, pronunțată de Judecătoria Craiova, în dosarul nr-, a fost admisă acțiunea precizată formulată de reclamanta-pârâtă -., împotriva pârâților-reclamanți și
A fost respinsă cererea reconvențională.
S- dispus rezilierea contractelor de închiriere nr. 01/24.05.2004 și nr. 02/24.05.2004, înregistrate sub nr. 3690/05.05.2004 la.
Au fost obligați pârâții-reclamanți la restituirea către reclamanta-pârâtă a următoarelor bunuri:dormitor + sufragerie: 3 corpuri bucătărie suspendate, dulap bucătărie 3 uși duble, frigider, masă ovală plus 6 scaune, masă sufragerie (picioare scurte și 2 sertare),comodă televizor (2 uși), televizor, Philips, 3 fotolii duble (1 tapițerie piele, 2 tapițerie pânză) antenă parabolică, strong; 1: șifonier 2 uși duble, servantă 3 sertare, pat 1 persoană, 1 noptieră 2 sertare, 1 scaun; 2: șifonier 2 uși duble, servantă 3 sertare,pat 1 persoană, 1 noptieră 2 sertare; 3: șifonier 2 uși, servantă 3 sertare, pat 1 persoană, fotoliu tapițerie pânză;:aragaz, mașină de spălat, 2 corpuri bucătărie suspendate din care 1 dublu, hotă plus corp suspendat 2 uși,;:canapea 2 locuri tapițerie pânză, fotoliu tapițerie pânză, șifonier 2 uși, canapea 2 locuri tapițerie pluș, 2 scaune plastic;: 2 corpuri bucătărie, frigider Arctic.
Au fost obligați pârâții-reclamanți la plata către reclamanta-pârâtă a sumei de 2.304,84 lei reprezentând contravaloare utilități.
Pentru se pronunța astfel, prima instanță a reținut, din declarațiile martorilor, că imobilul era dotat cu un singur contor pentru utilități, astfel încât pârâții, nefăcând dovada că racordurile erau închise în partea de imobil nefolosit de reclamanții, aceștia din urmă erau datori să plătească utilitățile proporțional cu suprafața ocupată.
Cu privire la chirie, s-a reținut pe baza probelor administrate că reclamanta -pârâtă a plătit chiria la zi, cu excepția lunii august, chiria pe această lună nemaifiind achitată, iar referitor la bunurile mobile revendicate de reclamantă, instanța nu a reținut apărarea pârâților-reclamanți în sensul că între părți ar fi existat un proces-verbal de sechestru al anumitor bunuri situate în apartamente întrucât din procesul-verbal depus la dosar (fila 98) nu reiese acordul de voință al părților în ceea ce privește sechestrarea acestor bunuri până la clarificarea situației financiare, reiese doar că în urma manifestării de voință a pârâților-reclamanți de la reține, reclamanții-pârâți au fost de acord doar cu inventarierea acestora.
Concluzionând în ceea ce privește acțiunea principală, prima instanță a reținut că din ansamblul probator reiese că, din culpa pârâților reclamanți, nu a fost îndeplinită obligația principală a contractului încheiat de părți, aceea de se asigura de către proprietar folosința bunului, împrejurare în raport de care a apreciat că se impune admiterea acțiunii principale, astfel cum a fost precizată și rezilierea contractelor de închiriere încheiate.
În ceea ce privește cererea reconvențională a pârâților-reclamanți, instanța a respins primul capăt de cerere ca fiind lipsit de obiect, pârâții-reclamanți arătând ei înșiși că au efectuat toate reparațiile necesare.
De asemenea, instanța respins ca neîntemeiate și celelalte două capete de cerere, întrucât din declarațiile martorilor nu a reieșit că reparațiile s-au datorat culpei reclamantei-pârâte și nici că acestea au necesitat o perioadă de remediere de patru luni, neexistând astfel nici o legătură între faptul că pârâții-reclamanți nu au închiriat și culpa reclamantei-pârâte.
Împotriva sentinței civile nr.5924/25.06.2007, pronunțată de Judecătoria Craiova, au declarat apel pârâții-reclamanți și G, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivarea apelului, pârâții au arătat că hotărârea atacată se bazează pe o apreciere greșită a probelor administrate, prima instanță înlăturând în mod nejustificat declarațiile martorilor propuși de ei în apărare, dar reținând în schimb valoare probatorie declarațiilor martorilor propuși de reclamantă, fără a observa că aceștia se aflau într-o situație de incompatibilitate.
Pârâții-reclamanți au criticat și modul de soluționare a cererii reconvenționale, susținând că prima instanță nu a analizat înscrisurile depuse la dosarul cauzei și nici nu a luat în considerare precizările făcute.
În ceea ce privește starea imobilului și degradările ce se susțin că au fost produse acestuia de către chiriașă, apelanții au arătat că motivarea cu care instanța a respins cererea reconvențională, se bazează în totalitate pe declarația martorei, propusă de reclamanta-pârâtă, persoana care în opinia apelanților era incompatibilă a avea calitatea de martor în proces, întrucât îndeplinea funcția de contabil șef la - SRL, având deci și calitatea de reprezentantă a societății.
Au mai susținut apelanții că prima instanță a înlăturat, în mod nejustificat, declarațiile martorilor și -, care au făcut referire la starea imobilului în anul 2004 și aprecieri cu privire la valoarea măsurilor necesare remedierii degradărilor.
Totodată, au invocat faptul că prima instanță nu a avut în vedere clauzele contractului de închiriere referitoare la condițiile în care putea fi cerută rezilierea acestuia, la partea care are obligația efectuării reparațiilor, în ipoteza apariției unor degradări și la modalitatea sesizării proprietarilor cu privire la eventualele degradări de natură să afecteze folosința locuinței.
O ultimă critică formulată de apelanți a fost aceea că prima instanță nu s-ar fi pronunțat asupra cererii din 04.04.2007, prin care și-au mărit câtimea pretențiilor, motivând că de la data introducerii cererii și până la soluționarea acesteia, au făcut reparații la locațiile închiriate de reclamanta-pârâtă, în valoare totală de 25.126 lei.
Tribunalul Dolj, prin decizia civilă nr. 130 din 17.03.2008, a admis apelul formulat de pârâții și împotriva sentinței civile nr. 5924 din 25.04.200, pronunțată de Judecătoria Craiova, în dosarul nr-, în contradictoriu cu reclamanta - SRL.
A fost schimbată în parte sentința civilă atacată în sensul că s-a admis în parte cererea reconvențională formulată de pârâții reclamanți - și G, reclamanta pârâtă fiind obligată la plata către pârâții reclamanți a sumei de 19.889 lei despăgubiri civile.
Au fost menținute restul dispozițiilor sentinței civile atacate.
Pentru a pronunța astfel, instanța a reținut că, din procesele-verbale de predare-primire anexe la contractele de închiriere, semnate atât de către proprietar, cât și de către chiriaș, a rezultat că spațiul locativ a fost predat în stare bună reclamantei, astfel încât acesteia, în raport de prevederile art. 28 lit. d din Legea nr. 114/1996, îi revenea obligația ca la eliberare să predea locuința proprietarului în aceeași stare bună.
În condițiile în care spațiul locativ a fost predat reclamantei în stare bună, angajații acesteia au folosit în exclusivitate cele două apartamente fără ca societatea să le subînchirieze altor persoane fizice sau juridice, s- prezumat că degradările constatate la eliberarea locuinței se datorează societății reclamante.
Față de art. 1034 Cod civil, tribunalul a apreciat că revenea reclamantei pârâte, în calitate de chiriașă, sarcina de a face dovada că degradările nu se datorează culpei sale. În speță, societatea reclamantă a probat lipsa culpei sale numai cu privire la degradările provenind din neefectuarea reparațiilor la acoperiș, singura lucrare de reparație a cărei necesitate a sesizat-o în scris proprietarului, prin notificarea nr. 87/4 octombrie 2004.
Cu privire la această degradare, obligația de reparație revenea proprietarului, conform lit. c din anexa 2 la contract, vizând elemente de construcție exterioară a clădirii, astfel încât neefectuarea lor la timp în urma sesizării în scris de către chiriașă, este imputabilă în exclusivitate pârâților proprietari, ca și degradările ulterioare cauzate de neexecutarea acestor lucrări.
Drept urmare, tribunalul, având în vedere devizul de reparații la imobil aflat la fila 39 din dosar, concluziile raportului de expertiză efectuat în apel, a reținut că apelanții sunt îndreptățiți ar fi despăgubiți cu contravaloarea lucrărilor de reparații. Din suma de 25126 lei, indicată în deviz și achitată de proprietari conform nr.-/24 noiembrie 2006, s-a scăzut valoarea reparației la zugrăvelile superioare (2200 lei ) ce se datorează degradărilor existente la acoperiș și neremediate în timp de proprietari și cheltuielile cu demolările (340 lei) și vopsirea suprafețelor de lemn ( 0,12 lei) reparații ce nu au legătură cu degradările constatate în spațiul locativ. În total, suma cu care s- diminuat valoarea reparațiilor este de 2540,12 lei, cu reținerea contribuțiilor corespunzătoare la CAS, șomaj, etc., conform devizului, rezultând o diferență de 19.889 lei ce se va fi achitată cu titlul de despăgubiri de către chiriașă.
Apelanții nu sunt însă îndreptățiți și la suma de 2200 EURO pentru lipsa de folosință a spațiul locativ pe perioada celor patru luni, întrucât pe de o parte efectuarea reparațiilor, după eliberarea spațiilor locative, se datorează în parte și culpei lor,cel puțin în ceea ce privește degradările la acoperiș. Mai mult, apelanții nu au făcut nici dovada că efectuarea lucrărilor de reparații s-ar fi prelungit pe perioada patru luni.
În ceea ce privește critica apelanților referitoare la neacordarea contravalorii utilităților restante neachitate de reclamantă, în sumă de 2.548,83 lei, tribunalul a reținut că o cerere privind cheltuielile cu utilitățile a fost formulată și de către reclamantă prin acțiunea introductivă, aceasta susținând în schimb că achitat în plus peste ceea ce datora suma de 4374,27 lei.
Comparând sumele ce se pretinde că au fost achitate în plus de către reclamantă cu cele pe care pârâții susțin că aceasta le datorează cu titlu de contravaloare utilități restante, prima instanță, în raport de concluziile expertizei contabile, a reținut că, în final, pârâții reclamanți, ca proprietari, sunt cei care trebuie să plătească chiriașei suma de 2304,84 lei, cotă -parte din utilități.
Cât privește motivul de apel, conform căruia prima instanță nu avut în vedere condițiile în care se putea dispune rezilierea contractului, tribunalul a apreciat că au fost corect aplicate prevederile Legii nr.114/1996 cu privire la această sancțiune contractuală.
În termen legal, s-a declarat recurs de reclamanta L C, împotriva deciziei, considerând-o nelegală față de modul de soluționare a raporturilor dintre chiriaș și locator, ulterior completându-se aceste motive cu un motiv de ordine publică, respectiv s-a ridicat excepția de competență materială a instanței civile, considerându-se că obiectul cauzei este de natură comercială, la care s-a adăugat motivul precizat de art. 304, pct. 6 Cod pr. civ. respectiv a acordat ceea ce nu s-a solicitat.
Din oficiu, instanța a ridicat excepția de competență materială după valoare și în atare situație, a căii de atac ce putea fi formulată de reclamantă.
Având în vedere că cele două excepții au caracter dirimant, instanța se va pronunța asupra acestor excepții.
Investirea instanței s-a făcut de către - SRL C pentru rezilierea contractelor de închiriere încheiate de aceasta, în calitate de chiriaș, și pârâți, în calitate de proprietar locator.
Motivele rezilierii contractului de închiriere invocate de reclamantă au avut în vedere neexecutarea culpabilă de proprietar a obligațiilor asumate prin contractul de închiriere, obligații care revin în sarcina proprietarului pentru întreținerea imobilului închiriat în vederea asigurării unei utile folosințe a acestuia, în baza dispoz. Lg. 114/1996, dar și a dispozițiilor legii civile, respectiv art. 1420 alin.1 pct. 2 Cod civil, potrivit căruia locatorul este dator de a menține bunul în stare de a putea servi la întrebuințarea pentru care a fost închiriat.
Așa cum rezultă din cele expuse mai sus, raporturile stabilite între reclamantă și cei doi proprietari sunt raporturi de natură civilă, respectiv de închiriere, raporturi ce nu sunt supuse reglementării codului comercial, ci legii civile.
Faptul că locatarul are calitatea de comerciant nu atrage în mod implicit caracterizarea raporturilor juridice stabilite cu locatorii, ca fiind de natură comercială, contractul de închiriere întemeiat pe dispoz. Lg. 114/1996 neintrând în categoria faptelor de comerț prev. de art. 3 și 4 Cod comercial.
Respectivului contract i se aplică regulile speciale stabilite atât de Lg. 114/1996 cât și de Norma de drept comun prevăzută de dreptul civil, în măsura în care nu se găsesc reglementări în legea specială, astfel încât contractul încheiat fiind un contract de natură civilă și litigiul supus judecății este tot un litigiu de natură civilă, situație în care se va respinge excepția de necompetență materială a instanței civile.
În ceea ce privește excepția de necompetență materială după valoare a Curții de APEL CRAIOVA, în calea de atac, ridicată din oficiu de instanță, se constată că obiectul acțiunii este rezilierea unui contract de închiriere, prețul chiriei lunare fiind de 300 EURO, iar valoarea pretențiilor formulate este sub 100.000 lei (8030 lei, 2548,80 lei și 25183 lei), situație în care își găsesc în cauză aplicarea dispoz. art. 2821Cod pr. civ.
Conform dispozițiilor legale citate, hotărârile judecătorești date în primă instanță în litigii al căror obiect are o valoare de până la 100.000 lei (RON), inclusiv atât în materie civilă cât și în materie comercială nu sunt supuse apelului.
Față de dispozițiile legale arătate, tribunalul trebuia să soluționeze cauza ca instanță de recurs, conform dispoz. art. 2, alin.1, pct. 3 Cod pr. civ. și nu ca instanță de apel.
Soluționând cauza ca instanță de apel, tribunalul a încălcat dispozițiile privitoare la compunerea instanței, ceea ce atrage casarea hotărârii, potrivit dispoz. art. 304, pct. 1 Cod pr. civ. astfel încât, făcându-se și aplicarea dispoz. art. 312 Cod pr. civ. urmează a se admite recursul, a se casa decizia civilă și a se trimite cauza spre soluționare Tribunalului Dolj, ca instanță de recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge excepția de necompetență materială invocată de recurenta reclamantă
Admite recursul declarat de reclamanta, cu sediul în C,-, jud. D, împotriva deciziei civile nr. 130 din 17 martie 2008, pronunțată de Tribunalul Dolj, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații pârâți, G, domiciliați în C,-, jud.
Casează decizia civilă și trimite cauza spre rejudecarea recursului la Tribunalul Dolj.
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 10 2008.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - - - - -
-
Grefier,
Red. jud. -
Tehn.
4 ex./02.10.2008
Președinte:Mihaela Loredana Nicolau AlexandroiuJudecători:Mihaela Loredana Nicolau Alexandroiu, Nela Drăguț
