Rezoluțiune contract. Jurisprudență. Decizia 58/2010. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
DOSAR NR- (1512/2009)
ROMANIA
CURTEA DE APEL B SECTI A III A CIVILA
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI FAMILIE
DECIZIA CIVILA NR.58.
Ședința publică de la 20 ianuarie 2010
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Andreea Doris Tomescu
JUDECĂTOR 2: Ioana Herold Petre
JUDECATOR - - -
GREFIER -
***** *****
Pe rol se află soluționarea recursului declarat de recurenta reclamantă -, împotriva deciziei civile nr. 224 din 13.02.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimații pârâți C și.
are ca obiect - rezoluțiune contract.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă recurenta reclamantă - personal și asistată de avocatul, în baza împuternicirii avocațiale nr. -/2009, eliberată de Baroul București și avocatul în calitate de reprezentant al intimaților pârâți C și, în baza împuternicirii avocațiale nr. 27/2009, eliberată de Baroul București.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care,
Părțile declară că nu mai au alte cereri de solicitat în cauză.
Curtea, având în vedere că nu mai sunt cereri prealabile de formulat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea motivelor de recurs.
Reprezentantul recurentei reclamante solicită admiterea recursului și modificarea deciziei atacate în sensul admiterii acțiunii; solicită acordarea cheltuielilor de judecată constând în taxa de timbru achitată.
Arată că recurenta cunoștea că intimații nu aveau întreaga documentație dar nu avea cum să știe că intimații pârâți nu pot face dovada dreptului de proprietate asupra construcției ce urma a fi înstrăinată.
De asemenea și intimații pârâți, prin procurator, fiul lor, cunoșteau situația că recurenta reclamantă nu are bani lichizi și că urmează să contracteze un credit ipotecar, de aceea s-a prevăzut termenul de 45 de zile de la data deținerii de către promitenții vânzători a tuturor actelor necesare vânzării ca să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Deci și promitenții vânzători cunoșteau că există riscul ca promitenta cumpărătoare să nu poată obține acești bani în condițiile în care ei nu dețineau toate actele doveditoare ale dreptului de proprietate și cu toate acestea au înțeles să încheie actul asumându-și consecințele.
Mai arată că intimații nu sunt de bună credință așa cum a apreciat tribunalul deoarece în această situație ei s-ar fi prezentat la cabinetul avocatului unde i-a notificat recurenta și și-ar fi spus punctul de vedere or i-ar fi înapoiat acesteia avansul însă ei au preferat să o contranotifice și să refuze a-i înapoia suma de bani primită cu titlu de avans, îmbogățindu-se fără justă cauză.
Reprezentantul intimaților pârâți solicită respingerea recursului conform motivelor pe larg expuse în întâmpinarea depusă la dosar pe care le susține oral; nu solicită acordarea cheltuielilor de judecată. Totodată, solicită amânarea pronunțării în vederea depunerii de concluzii scrise.
În primul rând apreciază că motivele recursului nu se încadrează în dispozițiile expres și limitativ prevăzute de art.304 Cod de procedura civilă.
CURTEA,
Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 12.02.2007 pe rolul Judecătoriei C reclamanta - a chemat în judecată pe pârâții și C, solicitând ca prin sentința ce se va pronunța să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare - cumpărare încheiat între părți, autentificat sub nr.1172/06.09.2006 la.; obligarea pârâților la restituirea dublului sumei primite cu titlu de avans și anume 40.000 euro la cursul zilei.
Pârâții au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea ca neîntemeiată a cererii de chemare în judecată, având în vedere că autorizația de construcție nu este titlu de proprietate.
Pârâții au formulat cerere reconvențională prin care au solicitat să se constate că pârâta nu și-a îndeplinit obligația de a cumpăra imobilul în termen de 45 de zile de la semnarea antecontractului și ca urmare aceasta pierde avansul plătit iar promisiunea se desființează.
Prin sentința civilă nr.545/05.03.2008 Judecătoria Car espins excepția inadmisibilității cererii reconvenționale formulate de pârâți, invocată de reclamantă, ca neîntemeiată și a respins atât cererea principală cât și cererea reconvențională ca neîntemeiate.
Pentru a pronunța această sentință, instanța a reținut că prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1172/06.09.2006 la. cu sediul în, pârâții în calitate de promitenți vânzători s-au obligat să vândă reclamantei în calitate de promitentă cumpărătoare, imobilul situat în orașul,-, județ I, compus din teren în suprafață de 266,32 mp și casă de locuit edificată pe acest teren, lotul nr.2 conform schiței anexe ce face parte din înscris, pentru prețul de 88.000 Euro din care cumpărătoarea a achitat un avans de 20.000 euro la data autentificării antecontractului.
vânzători s-au obligat ca în termen de 45 de zile de la data semnării antecontractului să efectueze documentația cadastrală, să încheie actul de lotizare, să intabuleze dreptul de proprietate, să obțină certificatul fiscal și extrasul de carte funciară.
cumpărătoare s-a obligat ca în termen de 45 de zile de la data obținerii de către promitenții vânzători a tuturor actelor necesare vânzării să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Totodată, în antecontract s-a mai stipulat clauza conform căreia, partea care și-a executat obligația sau este să și-o execute, poate cere instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract sau poate cere daune interese, iar dacă promitenții vânzători sunt în culpă vor plăti cumpărătoarei dublul sumei achitate ca avans, respectiv 40.000 euro.
Susținerile reclamantei în sensul că pârâții nu și-ar fi respectat obligațiile asumate prin antecontract au fost apreciate neîntemeiate, întrucât pârâții au încheiat actul de lotizare, au efectuat documentația cadastrală, au intabulat dreptul de proprietate, așa cum rezultă din încheierea nr.91320/13.11.2006, aceste acte fiind realizate în termen de 45 de zile de la data încheierii antecontractului.
Totodată, reclamanta a fost notificată prin intermediul executorului judecătoresc să se prezinte la Biroul notarial pentru data de 26.01.2007 în vederea încheierii contractului în formă autentică, dar așa cum rezultă din încheierea nr.261/26.01.2007 emisă de, reclamanta nu s-a prezentat pentru a încheia actul de vânzare-cumpărare.
Instanța de fond a apreciat că reclamanta este în culpă pentru neîncheierea actului în formă autentică. Aceasta știa de faptul că urmează să achiziționeze imobilul cu ajutorul unui credit bancar, și din această cauză trebuia să se informeze anterior încheierii antecontractului în privința actelor necesare pentru acordarea creditului bancar.
Prin cererea reconvențională, pârâții au solicitat să se constate că reclamanta nu și-a respectat obligația de a cumpăra imobilul în termen de 45 de zile de la semnarea antecontractului.
În antecontractul încheiat între părți nu există o asemenea clauză.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta, cererea fiind înregistrată pe rolul Tribunalului București - Secția a IV-a Civilă, la data de 11.07.2008 sub nr-.
În dezvoltarea motivelor de apel se arată că sentința instanței de fond este nelegală și netemeinică având în vedere că instanța fondului omite să analizeze toate probele administrate în dosarul de fond și de aici ajunge la o concluzie greșită.
Instanța fondului a refuzat să observe ca promitenții vânzători au obținut actele abia după 80 de zile, adică în data de 27 noiembrie 2006 și nici atunci nu au fost complete.
Datorită faptului că promitenții vânzători nu au putut prezenta acte care să ateste că sunt și proprietarii casei, băncile au refuzat să acorde împrumutul.
În aceste împrejurări apare clar că nu i se poate imputa vreo culpă pentru neexecutarea obligației de a cumpăra.
Prin decizia civilă nr.224 A/13.02.2009, Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă a respins ca nefondat apelul formulat de apelanta - reclamantă -, împotriva sentinței civile nr.545/05.03.2008, pronunțată de Judecătoria C, în contradictoriu cu intimații C și și a luat act că nu se solicită cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această decizie, tribunalul a reținut următoarele:
Criticile nu au fost structurate în motive de apel, apelanta-reclamantă susținând, în esență, că neexecutarea contractului este culpabilă pârâților care nu au avut întreaga documentație necesară încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Astfel cum judicios a reținut instanța de fond, între părți a fost încheiat un antecontract privind vânzarea, respectiv cumpărarea imobilului situat în orașul,-, județ I, compus din teren în suprafață de 266,32 mp și casă de locuit edificată pe acest teren, lotul nr.2 conform schiței anexe care face parte din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1172/06.09.2006 la..
La data perfectării contractului reclamanta cunoștea că pârâții nu dețin întreaga documentație cerută de lege pentru încheierea contractului în formă autentică, respective documentație cadastrală, act de lotizare, certificat fiscal.
Așadar, reclamanta a cumpărat în aceste condiții, asumându-și și consecințele.
Este adevărat că părțile au prevăzut un termen în care pârâții urmau să complinească aceste lipsuri, însă el este de recomandare, întrucât pârâții nu puteau cunoaște cu certitudine în cât timp autoritățile competente puteau elibera actele necesare, aspect de asemenea cunoscut de către reclamantă și acceptat implicit.
Pentru a se dispune rezoluțiunea convenției, reclamanta ar fi trebuit să facă dovada neîndeplinirii culpabile de către pârâți a obligațiilor asumate, culpă care însă nu a fost probată de către reclamantă, deși obligația îi revenea potrivit dispozițiilor art.129 alin.1 Cod procedură civilă coroborat cu art.1169 Cod civil.
Cu referire la susținerile reclamantei privind imposibilitatea contractării împrumutului din culpa pârâților, care nu au putut dovedi dreptul de proprietate asupra construcției, tribunalul a reținut că reclamanta a demarat această procedură cu mult înainte de încheierea antecontractului, astfel cum rezultă din cererea/contract cont curent nr.86727/05.07.2006 (fila 49 dosar fond), fără a avea la bază actele de proprietate ale imobilului în litigiu, astfel încât susținerile reclamantei fundamentate pe aceste considerente nu pot fi avute în vedere ca motiv pentru a solicita rezoluțiunea antecontractului.
De asemenea, a mai reținut tribunalul că procedura de intabulare a imobilului a fost demarată anterior încheierii convenției între părți și era finalizată, construcția fiind înscrisă în cartea funciară prin încheierea nr.77154/12.12.2005 (fila 59).
Împrejurarea că banca la care reclamanta a apelat pentru obținerea creditului ipotecar a apreciat ca fiind insuficiente actele și a pus la îndoială legalitatea încheierii de intabulare de asemenea nu a putut fi reținută ca o culpă a pârâților.
B-credință a pârâților rezultă și din încheierea de intabulare nr.91320/13.11.2006 dată după dezmembrarea imobilului, aceasta fiind o altă obligație asumată și îndeplinită de către pârâți prin antecontract.
Cum regula este salvarea efectelor juridice ale actelor, iar nu desființarea acestora, în mod judicios instanța a reținut că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art.1020 cod civil și a respins acțiunea în constatarea rezoluțiunii antecontractului.
Cu referire la interpretarea probelor cu interogatoriul, cu consecința aplicării dispozițiilor art.225 Cod procedură civilă ca urmare a lipsei părții de la administrarea probei, precum și depoziția martorului propus de pârâți, tribunalul a apreciat că sunt lipsite de relevanță în raport cu obiectul pricinii.
Împotriva deciziei instanței de apel a formulat recurs reclamanta -, solicitând modificarea acesteia în tot și pe cale de consecință, admiterea acțiunii principale și a apelului.
Recurenta cunoștea că intimații - pârâți nu aveau întreaga documentație, dar nu avea cum să știe că intimații - pârâți nu pot face dovada dreptului de proprietate asupra construcției ce urma a fi înstrăinată.
Când a încheiat antecontractul, recurenta - reclamantă, a cunoscut că intimații pârâți nu aveau întreaga documentație (act de lotizare, cadastru și intabulare), de aceea a și fost prevăzut termenul în care aceștia se obligau să pună la dispoziția recurentei actele în vederea autentificării vânzării.
De asemenea și intimații - pârâți, prin procurator, fiul lor, cunoșteau situația a recurenta - reclamantă nu are bani lichizi și că urmează să contracteze un credit ipotecar, de aceea s-a prevăzut termenul de 45 de zile "de la data obținerii de către promitenții vânzători a tuturor actelor necesare vânzării să încheie contractul de vânzare cumpărare în formă autentică".
Deci, si promitenții vânzători știau că exista riscul ca promitenta cumpărătoare să nu poată obține acești bani, în condițiile în care ei nu dețineau toate actele doveditoare ale dreptului de proprietate și cu toate acestea au înțeles să încheie actul, asumându-și consecințele.
Termenul prevăzut de părți, 45 de zile, nu este un termen de recomandare, este termenul înlăuntrul căruia partea ce se obliga trebuia să-și achite datoriile asumate, în caz contrar suportând consecințele.
Așa cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar, promitenții vânzători nu și-au îndeplinit obligațiile în termenul prevăzut, ba mai mult nu au depus la dispoziția promitentei comparatoare toate actele necesare vânzării, nici după 80 de zile, astfel încât, nu se putea perfecta vânzarea din culpa acestora.
Recurenta a făcut dovada culpei promitenților vânzători în refuzul băncilor de a-i acorda împrumutul cu adresa de la Bank România SA în care se precizează expres: " motivul respingerii celor doua cereri de credit ipotecar este neprezentarea setului complet de documente care să ateste dobândirea dreptului de proprietate asupra construcțiilor care făceau obiectul creditelor solicitate".
Apelanta a fost în imposibilitate de a plăti, imposibilitate datorată culpei intimaților - pârâți care nu au pus la dispoziția promitentei cumpărătoare acte care dovedeau dreptul de proprietate asupra construcției ce urma a fi înstrăinată.
Și nu în ultimul rând, tribunalul reține că intimații au notificat-o pe recurentă, dar nu reține că recurenta i-a notificat prima dată pe pârâți, în de a soluționa amiabil situația.
Recurenta trimite notificare în data de 9 ianuarie 2007 și îi invită pe intimați ca în data de 25 ianuarie să încerce să rezolve situația creată, adică să-i înapoieze avansul sau să-i prezinte actele de proprietate pentru construcția, ce făcea obiectul antecontractului.
Intimații o notifică pe recurentă în data de 23 ianuarie și o somează ca în data de 26 ianuarie 2007 să se prezinte în fața notarului în vederea încheierii vânzării.Notificare pe care recurenta nu a primit-o niciodată.
Din derularea evenimentelor se poate deduce că intimații nu sunt de bună credință, dacă ar fi fost de bună credința așa cum a apreciat tribunalul s-ar fi prezentat în 25 ianuarie 2007 la cabinetul avocatului unde i-a notificat recurenta.
Din expunerea situației de fapt, solicită să se constate că sunt îndeplinite condițiile de admisibilitate a rezoluțiunii judiciare, motiv pentru care solicită modificarea în tot a deciziei tribunalului și, pe cale de consecință, admiterea cererii introductive.
Examinând recursul prin prisma criticilor formulate, curtea constată că este nefondat pentru următoarele considerente.
Recurenta solicită admiterea cererii sale și rezoluțiunea antecontractului de vânzare - cumpărare încheiat cu intimații, cu consecința restituirii dublului avansului achitat susținând că intimații sunt singurii în culpă pentru neîncheierea actului ca urmare a neprezentării actelor solicitate de bancă, expres a autorizației de construcție.
Curtea constată că, în mod corect au reținut instanțele anterioare și culpa recurentei la neperfectarea actului întrucât aceasta nu a avut, la momentul notificării, suma necesară achitării restului de preț.
Este cert că, potrivit antecontractului încheiat între părți, intimații s-au obligat la obținerea actelor necesare încheierii contractului de vânzare - cumpărare și nu, cum eronat pretinde recurenta la obținerea tuturor actelor pentru ca banca să îi acorde împrumutul. Pe de o parte, se constată că, în cuprinsul antecontractului de vânzare - cumpărare nu se vorbește despre achitarea prețului prin obținerea unui credit bancar, iar pe de altă parte existența sau inexistența autorizației de construcție trebuia verificată anterior încheierii antecontractului, un asemenea act fiind eliberat de autorități anterior edificării construcției și nu la momentul încheierii unui act de vânzare - cumpărare.
Tribunalul a reținut în mod corect că imobilul ce făcea obiectul convenției a fost intabulat prin încheierea nr.77154/12.12.2005, intimații fiind cei care au obținut toate actele la care s-a făcut referire în cuprinsul antecontractului.
Deși recurenta a susținut în recurs că, pentru un alt imobil ce avea toate actele solicitat de bancă, i-a fost acordat împrumutul, curtea constată că o asemenea situație este fără relevanță, în aprecierea culpei sale, întrucât, astfel cum am arătat anterior intimații nu și-au asumat niciodată obligația de a prezenta toate actele solicitate de bancă, astfel încât recurenta să obțină creditul solicitat, iar recurenta nu a inserat vreo clauză referitoare la achitarea restului de preț prin contractarea vreunui credit.
Pentru aceste considerente în baza art. 312 Cod de procedură civilă, Curtea respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul formulat de recurenta - reclamantă -, împotriva deciziei civile nr.224 A din 13.02.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimații - pârâți C și.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică, azi 20.01.2010.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - --- - -
GREFIER
Red.
./
2 ex./15.02.2010
TB-4 -;
Jud.C - Gh.
Președinte:Andreea Doris TomescuJudecători:Andreea Doris Tomescu, Ioana Herold Petre
