Rezoluțiune contract. Jurisprudență. Decizia 659/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PT. CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 659
Ședința publică de la 19 Mai 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Alexandrina Marica
JUDECĂTOR 2: Dan Spânu
JUDECĂTOR 3: Emilian Lupean
Grefier: - - -
Pe rol judecarea recursului formulat de pârâții, și împotriva deciziei civile nr. 25 din data de 19 ianuarie 2009 pronunțată de Tribunalul Dolj în dosar nr- și a sentinței civile nr. 8558 din data de 26 mai 2008 pronunțată de Judecătoria Craiova în dosar nr- în contradictoriu cu intimatul reclamant și intimata pârâtă C, având ca obiect rezoluțiune contract.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns recurenții pârâți personal și asistat de avocat, reprezentați de același avocat și intimatul reclamant asistat de avocat, lipsind intimata pârâtă
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care a învederat instanței întâmpinarea formulată de intimata pârâtă C precum și cererea prin care solicită judecarea cauzei în lipsă, după care;
Avocat pentru recurenții pârâți, și a depus răspuns la notificarea formulată de reclamantul, comunicând un exemplar apărătorului acestuia.
Avocat pentru intimatul reclamant, a depus concluzii scrise.
Instanța a procedat la comunicarea a câte un exemplar după întâmpinarea formulată de intimata pârâtă C apărătorilor recurenților pârâți și intimatului reclamant, care nu au solicitat termen pentru observare.
Avocat pentru recurenții pârâți, și a învederat instanței că pe rolul Judecătoriei Craiova se află dosarul nr- privind constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare - cumpărare privind imobilul situat în C, str. -, nr. 15, D, motiv pentru care a solicitat suspendarea cauzei potrivit dispozițiilor art. 244 alin.1 pct. 1 Cod procedură civilă până la soluționarea respectivei cauze. A depus certificat de grefă în acest sens.
Avocat pentru intimatul reclamant, a precizat că dosarul aflat pe rolul Judecătoriei Craiova nu are legătură cu prezenta cauză, astfel încât nu se impune suspendarea cauzei.
Instanța a respins cererea de suspendare a cauzei formulată de apărătorul recurenților pârâți apreciind ca nefiind îndeplinite dispozițiile art. 244 alin.1 pct. 1 Cod procedură civilă și a acordat cuvântul părților asupra recursului de față.
Avocat pentru recurenții pârâți, și a solicitat admiterea recursului întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 Cod procedură civilă, modificarea deciziei în sensul admiterii apelului iar pe fond respingerea acțiunii reclamantului, cu cheltuieli de judecată.
Avocat pentru intimatul reclamant, a pus concluzii de respingerea recursului ca nefondat și menținerea hotărârilor atacate ca fiind temeinice și legale, cu cheltuieli de judecată.
CURTEA
Asupra cauzei de față;
La data de 28 ianuarie 2008, reclamantul a chemat în judecată pe pârâții și C, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună rezilierea contractului de închiriere încheiat între pârât și C la data de 8 septembrie 1999, înregistrat sub nr.1895 și să se dispună evacuarea pârâtului din spațiul ocupat.
În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că este proprietarul imobilului situat în C, str. - nr. 15, pe care l-a dobândit pe baza unui contract de vânzare - cumpărare de la vânzătorii proprietari - și -, cărora li s-a restituit imobilul prin sentința civilă nr. 1156/2005 pronunțată de Tribunalul Dolj, irevocabilă prin decizia civilănr.7328/2006 a Înaltei Curți de Casație și Justiție.
A menționat că pârâții nu au titlu locativ valabil și nu au achitat obligațiile contractuale privind achitarea chiriei.
La data de 28 februarie 2008, pârâtul a depus întâmpinare, prin care a arătat că spațiul locativ pe care îl ocupă împreună cu familia fost construit în anul 1959, fiind o magazie din cărămidă cu învelitoare de tablă, transformată ulterior în locuință și nu face parte din imobilul naționalizat și restituit în temeiul Legii nr.10/2001.
Au mai susținut că reclamantul nu și- îndeplinit obligațiile impuse de nr.OUG40/1999, menținute de Legea nr.10/2001.
La data de 3 martie 2008, reclamantul și-a precizat acțiunea inițială în sensul că a solicitat chemarea în judecată, în calitate de pârâți și numiților, - și, care locuiesc împreună cu pârâtul .
La termenul din 21.04.2008 pârâții au formulat cerere reconvențională, în care au solicitat obligarea reclamantului să mențină contractul de închiriere nr. 1895/1999, încheiat inițial cu C, cerere pe care au timbrat-o corespunzător.
Prin sentința civilă nr. 8558 din 26 mai 2008, pronunțată de Judecătoria Craiova în dosarul nr-, fost admisă în parte acțiunea precizată, formulată de reclamantul împotriva pârâților C, - și.
A fost respinsă cererea reconvențională.
A fost respins capătul de cerere privind rezilierea contractului de închiriere.
S-a dispus evacuarea pârâților din imobilul proprietatea reclamantului situat în C, str. D -, nr. 15, jud
A fost admisă în parte cererea privind cheltuielile de judecată și obligați pârâții în solidar către reclamant la plata sumei de 119 lei cu acest titlu.
Pentru a se pronunța astfel, prima instanță a apreciat că raportului juridic dedus judecății nu îi sunt aplicabile prevederile OUG nr.8/2004, întrucât pe de o parte, prelungirea legală prevăzută de acest normativ este dată numai în favoarea titularilor contractelor de închiriere privind suprafețe locative cu destinația de locuințe din proprietatea statului sau a unităților administrativ teritoriale, iar pe de altă parte efectele contractului de închiriere încheiat de pârâți cu au încetat de drept la data expirării acestuia, 03.05.2004.
S-a mai argumentat că din conținutul art. 10 alin.2 din OUG. Nr. 40/1999, modificată prin Legea nr.241/2001 reiese că, în situația expirării termenului de încheiere a contractului, inițiativa prelungirii aparține chiriașului prin notificarea proprietarului, iar în speță chiriașul nu a făcut dovada că a solicitat prelungirea contractului, astfel încât nu sunt aplicabile dispozițiile art. 14 alin.3 coroborat cu art. 22 din OUG. nr. 40/1999.
Referitor la cererea reconvențională formulată de pârâți, instanța a respins-o cu motivarea că pârâții nu au respectat dispozițiile legale menționate anterior.
Împotriva sentinței civile nr.8558/26.05.2008, pronunțată de Judecătoria Craiova au declarat apel pârâții și, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivarea apelului, pârâții au arătat că prima instanță, admițând acțiunea în evacuare formulată împotriva lor, a făcut o greșită interpretare și aplicare a prevederilor OUG nr.40/1999 și OUG nr.8/2004 la elementele speței.
Apelanții au susținut că este incorectă reținerea de către prima instanță a faptului că ei nu și-au manifestat intenția de renegocia contractul de închiriere cu noul proprietar, în condițiile în care ei i-au notificat pe proprietarii cărora imobilul le-a fost retrocedat, reclamantul, ce a dobândit imobilul prin cumpărare de la aceștia, promovând direct acțiune în evacuare, fără a-și respecta obligația instituită de art.13 din Legea nr.10/2001 de a notifica chiriașii în sensul renegocierii contractului.
Au mai susținut apelanții că instanța nu a motivat înlăturarea apărării formulate de ei prin întâmpinarea depusă la 03.03.2008, în care au invocat faptul că spațiul locativ pe care îl ocupă a fost construit în anul 1959, ulterior naționalizării, astfel încât nu putea fi parte integrantă a imobilului preluat abuziv de către stat și restituit prin hotărâre judecătorească moștenitorilor fostului proprietar.
Totodată, au considerat apelanții că, în condițiile în care s-ar reține că nu dețin un titlu locativ, neavând nici raporturi juridice cu proprietarul imobilului, evacuarea este inadmisibilă, fiind incidente dispozițiile art.480 civil.
Conform unei ultime critici invocate în apel, pârâții au susținut că instanța nu a motivat în fapt și în drept soluția de respingere a cererii reconvenționale, nemotivare, care în opinia apelanților, echivalează cu o necercetare a fondului cauzei.
Tribunalul Dolj prin decizia civilă nr. 25 din 19 ian. 2009 respins apelul formulat de pârâții, toți domiciliați în C, str. - ( fostă O), nr.15, județul D, împotriva sentinței civile nr. 8558 din 26.05.2008 pronunțată de Judecătoria Craiova în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant și intimata pârâtă
A obligat apelanții la plata către intimatul reclamant,a sumei de 357 lei, cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, s-a reținut că pârâții nu dețin un titlu locativ valabil cu privire la spațiul pe care-l ocupă, în condițiile în care contractul de închiriere nr. 1733/1999, chiar prelungit și în temeiul OUG nr. 8/2004, și-a încetat efectele cel mai târziu la data redobândirii imobilului de către foștii proprietari, chiriașul nemanifestându-și voința în sensul încheierii contractului cu noul proprietar, după această dată.
S-a constatat că manifestarea de către chiriași a voinței încheierii unui nou contract de închiriere cu proprietarul, în condițiile art. 10 alin. 1 din OUG nr. 40/1999, nu s-a realizat într-un interval de timp rezonabil, în raport de termenele prevăzute în art. 10, 11și 14 din OUG nr. 40/1999, fiind neîntemeiată cererea reconvențională formulată de pârâții reclamanți privind obligarea reclamantului să mențină contractul de închiriere nr. 1895/1999 încheiat inițial cu
Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâții, și, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivele de recurs s-a susținut că instanța de apel nu a avut în vedere faptul că pârâții chiriași au notificat pe foștii proprietari cu intenția de prelungire a contractului de închiriere, existând cererea acestora potrivit art. 2, 7 și 9 din OUG nr.40/1999, ce a fost trimisă proprietarilor inițiali -, cărora li s-a restituit imobilul în litigiu în baza Legii nr. 10/2001.
S-a invocat omisiunea instanței de a analiza faptul că aceeași obligație de a-i notifica pe chiriași, în sensul renegocierii contractului, există și pentru proprietari, conform art. 13 din Legea nr.10/2001, intimatul reclamant solicitând direct evacuarea din imobil prin notificarea emisă prin Biroul Executorului Judecătoresc.
S-a criticat decizia și în privința omisiunii instanței de a analiza critica din apel referitoare la faptul că spațiul locativ ocupat de familia a fost realizat în anul 1959, ulterior naționalizării prin Decretul nr. 92/1950, după cum rezultă din adeverința nr. 2861/22 martie 2006 emisă de C, nefiind analizată schița imobilului de la data preluării, schiță efectuată în anul 1948.
Recursul s-a întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 Cod pr. civ. susținându-se că modul de rezolvare al cererii reconvenționale impune casarea cu trimitere la instanța de fond, potrivit art. 297 Cod pr.civ. fiind aplicabile dispozițiile art. 11 din OUG nr. 40/1999.
La data de 7 aprilie 2009 intimata pârâtă Cad epus întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului, arătând că decizia pronunțată în apel este legală și temeinică, intimata nemaiavând nici o obligație față de foștii chiriași.
S-au depus la dosar: adresa nr. 3051/12.03.2009 emisă de C, fișa administrativă a imobilului din-, adresa nr. 6055/19.06.2007 emisă de C, extras din cartea funciară din anul 1940, privind imobilul situat în C-, Încheierea nr. 52827/5.09.2007, dată de Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară D, buletinul clădirii nr. 15 privind pe numitul, notificarea emisă de reclamantul înregistrată sub nr. 117/N/2008 din 24 martie 2008 prin Biroul executor Judecătoresc.
Recursul este nefondat.
Examinând decizia atacată în raport de motivele de recurs, se constată că hotărârea s-a pronunțat cu aplicarea corectă a legii.
Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2682 din 7 nov. 2007 reclamanții și au cumpărat de la vânzătorii și, imobilul situat în C str. - nr. 15 (fostă str. O, fostă str. - -, fostă str. - -), jud. D compus din teren intravilan în suprafață de 1919 mp, și construcțiile: 1 - locuință, cu o suprafață construită de 286 mp, având la demisol 2 camere, 2 WC-uri, hol, o încăpere, 2 băi și beci cu o suprafață utilă totală de 142,92 mp, iar la parter 6 camere, o încăpere, 2 bucătării, un WC, 2 holuri, acces demisol, cu o suprafață utilă totală de 204,47 mp, C2-locuință cu o suprafață construită de 97 mp, având la demisol 3 camere, o încăpere, 2 holuri, cu o suprafață utilă totală de 67,15 mp, iar la parter 3 camere, 2 încăperi, 3 holuri, 2 băi cu o suprafață utilă totală de 87,18 mp și 3 locuință cu o suprafață construită de 163 mp.
Vânzătorii au deținut dreptul de proprietate asupra imobilului înstrăinat în baza sentinței civile nr. 1156/08.07.2005 rămasă definitivă și irevocabilă, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr. 2893/civ/2004.
Sentința civilă menționată a fost pusă în executare în baza procesului verbal din 19 iunie 2007 încheiat de executorul judecătoresc în dosarul nr. 180/E/2007, în conținutul acestui proces verbal menționându-se că imobilul restituit vânzătorilor este ocupat și de chiriașii pârâți, și.
Pârâții ocupă imobilul în litigiu în baza contractului de închiriere înregistrat sub nr. 1895/08.09.1999, încheiat între C în calitate de locator și în calitate de locatar, prevăzându-se ca dată de încetare a contractului, data de 3.05.2004, în conținutul acestui contract făcându-se ulterior mențiunea de către, privind prelungirea termenului de încetare a contractului până la data de 8.05.2009.
Prin notificarea înregistrată sub nr. 514/N/2007 la Biroul Executor Judecătoresc, reclamantul l-a notificat pe pârâtul, aducându-i la cunoștință faptul că este proprietar al imobilului în litigiu în baza contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2682/2007, în conținutul notificării existând atât mențiunea privind eliberarea spațiului pe care-l ocupă pârâții, cât și mențiunea de a-i răspunde reclamantului în cel mai scurt termen în privința poziției pârâților, în raport de care reclamantul va întreprinde demersurile legale ce se impun.
În soluționarea cauzei, instanțele au încuviințat și au administrat proba cu înscrisuri.
Cu toate că pârâții au susținut pe parcursul derulării procesului civil că au înaintat notificare către reclamant, respectiv către foștii proprietari vânzători, în vederea prelungirii contractului de închiriere, aceștia nu au făcut această dovadă, nefiind depusă la dosar o astfel de notificare, confirmarea de primire aflată la fila 23 dosar apel, nefăcând dovada înscrisului ce ar fi fost trimis de către pârâți.
Potrivit dispozițiilor art.10 alin.1 din OUG nr.40/1999, notificarea chiriașului în vederea încheierii contractului de închiriere se face prin executorul judecătoresc, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, ceea ce s-a realizat în cauză de către reclamant.
Efectele OUG nr. 40/1999 asupra contractului de închiriere au încetat la data de 8.04.2004 privind prelungirea de drept a contractelor de închiriere pe o perioadă de 5 ani.
Prorogarea operează de drept pe o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a legii, numai în cazul contractului de închiriere încheiat pentru suprafețe locative deținute de stat sau de unitățile administrativ teritoriale. După modificarea OUG nr. 40/1999 prin Legea nr. 241/2001 prorogarea de drept s-a menținut pentru aceste imobile, fără a se menționa calitatea locatorului, însă pentru locuințele proprietate privată s-a prevăzut necesitatea încheierii contractului.
Legea prevede și un caz de prorogare legală a contractului, ca sancțiune pentru nerespectarea notificării reglementată de art.10 din OUG nr. 40/1999, acordându-se, astfel, protecție chiriașului în cazul în care contractul nu a fost prelungit sau reînnoit independent de culpa chiriașului, însă cei 5 ani ai duratei locațiunii au în vedere termenul legal deja scurs din anul 1999 până la intrarea în vigoare a Legii nr.241/2001.
Așadar, prelungirea locațiunii, ca sancțiune raportată la art. 11 din OUG nr. 40/1999 a expirat la data de 8.04.2004, când a expirat durata de 5 ani prevăzută de lege.
Nu poate fi dată o altă interpretare și aplicare a dispozițiilor legale menționate, întrucât s-ar ajunge la încălcarea dreptului de proprietate al reclamanților, a dispozițiilor art. 1 din Protocolul 1 la Convenția privind drepturile omului, după cum s-a statuat în jurisprudența CEDO (cauza Radovici și Stănescu contra României).
Conform art. 1 din Protocolul 1, orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale, nimeni neputând fi privat de proprietatea sa decât din cauza unei utilități publice, pentru condiții prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional.
Refuzul instanțelor naționale de a admite acțiunile în evacuare a locatarilor înseamnă o ingerință în dreptul reclamanților de a-și folosi bunul lor imobiliar, retrocedarea imobilelor foștilor proprietari fiind total lipsită de eficiență în condițiile impuse de OUG nr. 40/1999.
Protecția socială reglementată de lege nu poate impune obligația proprietarilor de a păstra în imobilele lor pe chiriași un timp nelimitat, fără plata chiriei, Statul având dreptul de a reglementa folosința bunurilor fără a implica însă riscul de a impune locatorului o sarcină excesivă în privința posibilității de a dispune de bunul său.
Restricțiile suferite de reclamanți în privința folosirii imobilului lor, nu permit un just echilibru între protecția dreptului individului la respectarea bunurilor și cerințele interesului general.
A sancționa proprietarii care au omis să se conformeze condițiilor de formă prevăzute de art. 10 din OUG nr.40/1999 referitoare la data și locul unde trebuia să se prezinte chiriașul în vederea încheierii unui contract de închiriere, impunându-le proprietarilor o obligație atât de grea ca aceea de a păstra locatarii în imobilele lor pe timp nelimitat, fără nici o posibilitate concretă și reală de a încasa o chirie, a făcut să apese asupra acestora o sarcină specială și exorbitantă, de natură să întrerupă justul echilibru dintre interesele generale și cele ale individului, fiind încălcat art. 1 din Protocolul
Dispozițiile art. 20 alin.2 din Constituție, prevăd că în cazul în care există neconcordanță între pactele și tratatele privitoare la drepturile fundamentale ale omului la care România este parte și legile interne, au prioritate reglementările internaționale.
Prin urmare, în cazul în care legislația internă nu cuprinde norme care să asigure respectarea dreptului de proprietate sau cele existente contravin Convenției pentru Apărarea Drepturilor Omului și Protocoalelor anexă, sunt aplicabile dispozițiile Convenției, în speță ale art. 1 din Protocolul 1.
În speță, contractul de închiriere încheiat de pârâți în anul 1999 fost prelungit inițial pentru o perioadă de 5 ani, respectiv până la data de 3.05.2004, pârâții beneficiind apoi și de prelungirea de drept a contractului prevăzută de OG nr. 8/2004, cu toate că acestora li s-a adus la cunoștință prin notificarea nr. 514/N/2007 emisă de către reclamant atât calitatea acestuia de proprietar pentru imobilul în litigiu ce a fost cumpărat în baza contractului de vânzare cumpărare nr. 2682/2007, cât și posibilitatea de a-și exprima poziția cu privire la spațiul de locuit ce a făcut obiectul contractului de închiriere.
Instanțele au reținut întemeiat că nu se justifică obligarea reclamantului la încheierea unui nou contract de închiriere cu pârâții, în condițiile în care aceștia nu l-au notificat pe reclamant în acest sens, în conformitate cu prevederile art. 2 și 9 din OUG nr. 40/1999, în raport de care contractele de închiriere se prelungesc numai la cererea chiriașilor.
Cu toate că în conținutul contractului de închiriere s-a făcut mențiunea prelungirii contractului până la data de 8.05.2009, în baza OG nr. 8/2004, mențiune făcută anterior restituirii în anul 2005 imobilului din litigiu, către foștii proprietari, se constată că încă din anul 2007 când au fost notificați pârâții de către reclamantul, aceștia ocupă spațiul în litigiu fără un titlu locativ, în condițiile în care nu au întreprins demersurile prevăzute de lege și nu au încheiat un contract de închiriere cu actualul proprietar, nefăcându-se dovada nerespectării prevederilor art.13 din Legea nr.10/2001 și nefiind incidente dispozițiile art.14 din OG nr.40/1999, texte legale invocate în recurs.
De altfel, și termenul de prelungire menționat în conținutul contractului de închiriere de către ca fiind 8.05.2009, a expirat până la data soluționării definitive și irevocabile a prezentei cauze, situație în care pârâții nu mai justifică existența vreunui titlu locativ.
Sunt nefondate criticile din recurs în care se susține că fostului proprietar vânzător nu i s-au restituit unele construcții ce nu au fost preluate abuziv și care ar fi fost construite ulterior preluării abuzive, în condițiile în care înscrisurile depuse la dosar, respectiv contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 2682/2007 și adresa nr. 3051/12.03.2009 emisă de C, evidențiază că reclamantul este proprietarul construcțiilor ocupate de pârâți.
Față de considerentele expuse, constatând că în cauză nu s-a făcut dovada existenței unor motive contradictorii, ori străine de natura pricinii, și nici dovada aplicării greșite a legii, nefiind incidente prevederile art. 304 pct. 7 și 9 Cod pr.civ. și art.297 Cod pr. civ. invocate în recurs, în temeiul art. 312 alin. 1 Cod pr.civ. se va respinge ca nefondat recursul.
În baza art. 274 Cod pr.civ. fiind în culpă procesuală, vor fi obligați recurenții la 2000 lei cheltuieli de judecată către intimatul reclamant.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul formulat de pârâții, și împotriva deciziei civile nr. 25 din data de 19 ianuarie 2009 pronunțată de Tribunalul Dolj în dosar nr- și a sentinței civile nr. 8558 din data de 26 mai 2008 pronunțată de Judecătoria Craiova în dosarul nr- în contradictoriu cu intimatul reclamant și intimata pârâtă
Obligă pe recurenții pârâți să plătească intimatului reclamant suma de 2000 lei cheltuieli de judecată.
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 19 mai 2009.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
Red. Jud.
2 ex/10.06.2009
Tehn.red.
Jud. apel
Jud. fond
Președinte:Alexandrina MaricaJudecători:Alexandrina Marica, Dan Spânu, Emilian Lupean
