Rezoluţiune contract. Hotărâre din 19-05-2015, Tribunalul ARAD
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Tribunalul ARAD la data de 19-05-2015 în dosarul nr. 1457/246/2014
ROMÂNIA
TRIBUNALUL A. Operator 3207/2504
SECȚIA I CIVILĂ
DOSAR NR._
DECIZIA CIVILĂ NR. 612
Ședința publică din 19 mai 2015
Președinte T. B.
Judecător M. A.
Grefier M. C.
S-a luat în examinare apelurile exercitate de apelanții . și G. R. R., precum și apelul incident exercitat de apelantul N. N. împotriva sentinței civile nr. 426/10.11.2014 pronunțată de Judecătoria Ineu în dosarul nr._, având ca obiect rezoluțiune contract.
La apelul nominal se prezintă reprezentantul apelantului G. R. R. – avocat G. M. din Baroul A., reprezentantul apelantului N. N. - avocat C. P. din Baroul A. și reprezentanta apelantei . – avocat A. T. R. din Baroul A., lipsă fiind părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Apelurile sunt legal timbrate, cu câte 678,34 lei apelurile declarate de apelanții . și N. A. și N. N. și cu 34 lei apelul declarat de apelantul G. R. R..
S-a făcut referatul cauzei, după care d-na avocat A. T. R. procedează la semnarea apelului declarat de apelanta ..
Avocații părților arată că nu mai au de formulat alte cereri.
Nemaifiind alte cereri de formulat și alte incidente de soluționat, instanța acordă cuvântul asupra apelurilor.
Avocata apelantei . solicită admiterea apelului în sensul admiterii în totalitate a pretențiilor, fără cheltuieli de judecată. Solicită respingerea apelurilor formulate de apelanții G. R. R., N. A. și N. N..
Reprezentantul apelantului N. N. solicită admiterea apelului formulat și respingerea apelurilor formulate de apelanții . și G. R. R. cu cheltuieli de judecată reprezentând taxă judiciară de timbru.
Reprezentantul apelantului G. R. R. solicită admiterea apelului formulat, cu cheltuieli de judecată în primă instanță, constând în onorariu avocațial în cuantum de 1.000 lei, fără cheltuieli de judecată în apel. Lasă la aprecierea instanței soluționarea apelurilor formulate de apelanții . și N. N..
Constatând că au fost lămurite toate împrejurările de fapt și de drept, președintele completului de judecată închide dezbaterile.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra apelului înregistrat pe rolul acestei instanțe la data de 20.01.2015, constată că prin sentința civilă nr. 426/10.11.2014 pronunțată de Judecătoria Ineu în dosarul nr._ a fost admisă în parte acțiunea formulată de reclamanta . împotriva pârâților N. N., N. A. și G. R.-R.. S-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între reclamantă și pârâții N. N. și N. A. la data de 12.10.2004, precum și rezoluțiunea contractului de vânzare cumpărare încheiat între reclamantă și pârâții N. N. și N. A., prin mandatar G. R.-R. autentificat la BNP M. P. sub nr.4310/11.11.2004. AU fost obligați în solidar pârâții N. N. și N. A. la plata către reclamantă a sumei de 2.784,0 lei reprezentând preț încasat în urma încheierii antecontractului de vânzare cumpărare la data de 12.10.2004 respectiv a contractului de vânzare cumpărare autentificat la BNP M. P. sub nr. 4310/11.11.2004, precum și a dobânzii legale aferente începând cu data rămânerii definitive a prezentei hotărâri și până la data plății efective; a obligat în solidar pârâții N. N. și N. A. la plata către reclamantă a sumei de 1440 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această soluție prima instanță a reținut că autorului N. I. i s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra terenului extravilan situat în . de 3 ha și 4.800 mp, amplasat astfel: . ha, 1.600 mp); . ha, 1.600 mp, . ha, 1.600 mp) fiind înscris în titlul de proprietate nr._/12.04.1996 eliberat de Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor A.. Pârâții N. N. și N. A., sunt moștenitori legali ai autorului N. I., decedat la 26.09.2002, așa cum rezultă din certificatul de moștenitor nr. 464/26.10.2002 al BNP L. Feier. Prin „antecontractul” încheiat între reclamantă și pârâții N. N. și N. A. la data de 12.10.2014, pârâții s-au obligat la vânzarea terenului extravilan situat în . de 3,48 ha, înscris în titlul de proprietate de mai sus pentru prețul de 27.840.000 lei vechi. Prin procura specială autentificată sub nr. 2731/26.11.2004 la BNP L. Feier pârâții N. N. și N. A. au mandatat pe pârâtul G. R. R. să vândă liberă de sarcini suprafața totală de 3,48 ha teren arabil situată în extravilanul comunei Șilindia, jud. A. identificată conform mențiunilor de mai sus. La 11.11.2004 s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare autentificat la BNP M. P., sub nr. 4310/11.11.2004 între pârâții N. N., N. A. prin mandatar G. R. R. și reclamantă, având ca obiect vânzarea către reclamantă a imobilului teren în suprafață totală de 3,48 ha situat în extravilanul comunei Șilindia identificat în ./10; ./5, ./15, înscris în titlul de proprietate de mai sus, pentru prețul de 27.840.000 lei vechi (2.784 lei noi), achitat integral anterior semnării contractului în formă autentică. Ulterior încheierii contractului, reclamanta a efectuat demersuri în vederea intabulării în cartea funciară a terenului obiect al contractului de mai sus, cererea de intabulare fiind respinsă așa cum rezultă din încheierile emise de BCPI Ineu. S-a reținut că din extrasele de CF nr._ Șilindia, CF nr._ Șilindia și respectiv CF nr._ Șilindia rezultă că asupra imobilelor de mai sus apare înscris ca proprietar tabular . Part SRL, în cota de 1/1 parte, drept dobândit succesiv de cumpărătorii P. O. I. și P. C., respectiv Essimo Group SRL, la 15.02.2012, 21.09.2012 respectiv 17.10.2012. De asemenea s-a reținut că din contractul de vânzare cumpărare autentificat la BNP B. E. H. sub nr. 144/ 15.02.2012 rezultă că pârâții N. N. și N. A. au vândut cumpărătorilor P. O. I. și P. C. imobilele identificate în CF nr._ Șilindia, CF nr._ Șilindia și CF nr._ Șilindia, pentru prețul de 3.500 ron. În drept, din dispozițiile art. 6 alin. 2 și 3 din Legea nr. 287/2009 republicată, art. 3, 4 și art. 102 alin. 1 din Legea nr. 71/2011 prima instanță a apreciat că pentru actul juridic civil se aplică legea în vigoare la data încheierii actului juridic nu numai în privința condițiilor de validitate ci și pentru alte aspecte ce privesc încheierea actului juridic, pentru alte cauze de ineficacitate, pentru regulile de interpretare a actului, pentru efectele actului juridic (inclusiv cele produse după . unei noi legi), pentru executarea obligațiilor asumate de părți, pentru încetarea actului juridic. Având în vedere aceste prevederi legale, întrucât actul juridic pe care se fondează cererea introductivă, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat la BNP M. P., sub nr. 4310/2004, este încheiat în data de 11.11.2004, prima instanță a constatat că sunt aplicabile cauzei prevederile art. 1337-1351 cod civil vechi, în vigoare la momentul încheierii înscrisului. S-a reținut că dacă lucrul vândut se află, la epoca evicțiunii de o valoare mai mare, din orice cauză, vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului, pe lângă prețul vânzării, excedentele valorii în timpul evicțiunii, așa cum este prevăzut la art. 1344 din același cod. Prima instanță a apreciat că astfel cum reclamanta a achitat pârâților cu titlu de preț suma de 27.840.000 lei vechi (2.784 lei noi) prin contractul autentic menționat, contract ce reprezintă legea părților așa cum este stipulat în mod expres la art. 969 cod civil vechi, reclamanta este îndreptățită să solicite restituirea prețului, în temeiul art. 1341 cod civil vechi sens în care prima instanță a reținut că garanția faptului personal reprezintă un element esențial al contractului, vânzătorul, precum și succesorii lui fiind ținut să se abțină de la orice act, anterior sau posterior vânzării, de natură a amenința proprietate, folosința sau detenția cumpărătorului. Vânzătorul răspunde pentru evicțiunea ce provine de la o terță persoană, dacă sunt îndeplinite următoarele condiții: există o tulburare de drept, cauza tulburării să fie anterioară vânzării, cumpărătorul să fi cunoscut cauza evicțiunii. Ori, așa cum s-a reținut mai sus, cele trei parcele ce au făcut obiectul contractului de vânzare cumpărare încheiat la data de 11.11.2004, se regăsesc întabulate în favoarea unui terț în baza actului notarial din 15.02.2012, prin care pârâții N. N. și N. A. au vândut imobilele în litigiu, cumpărătorilor P. O. I. și P. C.. Astfel, prima instanță a constatat că la momentul încheierii cu pârâții N. N. și N. A., respectiv 11.11.2004, reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra acelorași imobile, fiind în vigoare prevederile Legii nr. 54/1998, trenurile nefiind însă intabulate în cartea funciară, cauza evicțiunii fiind deci anterioară dobândirii proprietății de către reclamantă, dreptul terțului fiind dobândit la data de 15.02.2012 și că o altă condiție de angajare a răspunderii pentru evicțiune o constituie necunoașterea de către cumpărător a cauzei de evicțiune, sarcina probei cunoașterii cauzei evicțiunii revenind vânzătorului, aspect ce s-a dovedit în speță, dreptul reclamantei nefiind înscris în cartea funciară. Prima instanță a constatat că sunt îndeplinite cerințele de angajare a răspunderii pentru evicțiune și a dat eficiență prevederilor art. 1341, art. 1344 cod civil vechi, reclamanta fiind îndreptățită la restituirea prețului încasat de pârâți, respectiv în sumă de 27.840.000 lei vechi ( 2.784 lei noi). Totodată prima instanță a reținut că prin acțiune, reclamanta a solicitat obligarea pârâților la suma de 27.840 lei, deși prețul încasat a fost de 27.840.000 lei vechi (echivalentul sumei de 2.784 lei noi), fără a face dovada existenței unei clauze penale în temeiul căreia să fie îndreptățită la plata acestei sume, iar pe de altă parte a valorii actualizate a terenului sau a eventualelor daune interese, considerente pentru care pretențiile reclamantei apar fundamentate în limita restituirii prețului încasat de pârâți, respectiv 2.784 lei, (echivalentul sumei de 27.840.000 lei vechi). Cu privire la situația pârâtului G. R. R., s-a reținut că, potrivit procurii speciale autentificată sub nr. 2731/ 26.11.2004 la BNP L. Feier, pârâții N. N. și N. A. l-au mandatat pe acesta să vândă liberă de sarcini, suprafața totală de 3,48 ha teren arabil, înscris în titlul de proprietate nr._/12.04.1996, precum și la intabularea în CF a terenului, pe numele pârâților și al cumpărătorilor, considerent pentru care prima instanță a apreciat că acesta are calitate procesuală iar în ceea ce privește obligarea acestuia în solidar cu a pârâților de ordin unu și doi la restituirea prețului, prima instanță a reținut că potrivit prevederilor art. 1546 alin.1, din cod civil vechi, mandantul este îndatorat a îndeplini obligațiile contractate de către mandatar în limitele puterilor date, astfel că, consecința directă a reprezentării este aceea de a crea obligații între mandant și terț, respectiv cel cu care mandatarul a contractat. Prima instanță a reținut că astfel cum mandatarul a acționat în limitele împuternicirii date de pârâții N. N. și N. A., aceștia din urmă sunt obligați de a le îndeplinii, astfel că pretențiile cu privire la mandatar vor fi respinse. Pentru cele expuse, prima instanță, văzând în drept dispozițiile art. 969, 970, 1073 respectiv ale art. 1337-1351 din cod civil vechi, apreciind ca parțial întemeiată acțiunea reclamantei a admis-o în parte în sensul că a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între reclamantă și pârâții N. N. și N. A. la data de 12.10.2004 precum și rezoluțiunea contractului de vânzare cumpărare încheiat între reclamantă și pârâții N. N. și N. A., prin mandatar G. R.-R., autentificat la BNP M. P. sub nr. 4310/11.11.2004 și de a obliga în solidar pârâții N. N. și N. A. la plata către reclamantă a sumei de 2.784,0 lei reprezentând preț încasat în urma încheierii antecontractului de vânzare cumpărare la data de 12.10.2004 respectiv a contractului de vânzare cumpărare autentificat la BNP M. P. sub nr. 4310/11.11.2004, precum și a dobânzii legale aferente începând cu data rămânerii definitive a hotărârii și până la data plății efective, constatând că restul pretențiilor sunt neîntemeiate fiind deci respinse. Fiind solicitate cheltuieli de judecată, prima instanță în temeiul art. 453 C. și art. 1341 c.civil vechi, a obligat în solidar pârâții N. N. și N. A. la plata către reclamantă a sumei de 1440 lei, reprezentând cheltuieli de judecată, respectiv taxă judiciară de timbru.
Împotriva acestei soluții au declarat apel apelanții ., G. R. R. și apelantul N. N..
Prin apelul declarat apelanta . a solicitat admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinței apelate și în consecință admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată, cu cheltuieli de judecată
În motivarea cererii de apel arată că în susținerea pretențiilor sale reprezentând obligarea pârâților la plata sumei de 27.840 lei, a depus la dosarul cauzei acordul de mediere încheiat la data de 26.11.2013, prin care pârâtul N. N. s-a obligat ca în termen de 30 de zile să se prezinte la notarul public cu toate actele necesare pentru vânzarea terenului având ./4, categoria de folosință păduri, înscrisă în titlul de proprietate nr._ eliberat de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor A., aflat pe raza satului Cuied, . E. iar pentru diferența de 24.800 mp vânzătorul s-a obligat ca în termen de 6 (șase) luni să îl notifice pe cumpărător să se prezinte la notar în vederea încheierii actului translativ de proprietate, vânzătorul urmând ca la data indicată pentru semnarea actului la notar să aibă asupra sa toate documentele necesare realizării transferului de proprietate. Precizează că în cuprinsul acordului de mediere s-a stipulat, de asemenea, că "în situația în care în termenul de 6 (șase) luni vânzătorul nu își îndeplinește obligația stabilită acesta va returna cumpărătorului de 10 ori diferența de preț achitată prin contractual de vânzare-cumpărare încheiat la Biroul Notarial Public M. P. având încheierea de autentificare nr. 4310 din 11.11.2004 anume suma de 2.784 lei." Consideră că prima instanță în mod greșit a reținut lipsa unei clauze penale care să justifice pretențiile subscrisei, în condițiile în care pârâtul, prin acordul de mediere, și-a exprimat acordul de a restitui reclamantei de 10 ori suma achitată la data încheierii contractului în situația în care în termenul stabilit prin acordul de mediere nu își va executa obligațiile asumate.
Prin apelul declarat, apelantul G. R. R. a solicitat admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinței atacate, în sensul obligării reclamantei ..R.L la plata sumei de 900 lei reprezentând cheltuieli de judecată, cu cheltuieli de judecată în apel.
În motivare arată că a depus întâmpinare, prin care a arătat că nu are calitate procesuală pasivă, nu a încheiat contractul în nume propriu, mandatarii pârâți N. A. și N. N., cei care s-au obligat, solicitând obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 900 lei, reprezentând onorar avocat. Precizează că prin sentința atacată prima instanță a respins cererea reclamantului îndreptată împotriva sa însă nu a dispus cu privire la cheltuielile de judecată astfel că, sub acest aspect, consideră că sentința primei instanțe este netemeinică și nelegală. Invocă art. 453, al. 1 C.. Consideră că, față de soluția de respingere a pretențiilor în ceea ce îl privește, potrivit textului legal sus menționat, reclamantul pierzând procesul, trebuia obligat la plata cheltuielilor de judecată.
În drept invocă disp. art. 453, al. 1, art.466 și următoarele și art.480 al. 2 C..
Prin apelul incident depus la dosar, apelantul Nadasan N. a solicitat modificarea hotărârii atacate în sensul respingerii acțiunii reclamante în întregime.
În motivare arată că în raporturile juridice cu reclamanta stabilite exclusiv prin mandatar a acționat cu diligență maximă și cu bună-credință, asigurând reclamantei toate condițiile pentru a-și putea realiza drepturile. Solicită ca în stabilirea culpei să se rețină și clauzele mandatului autentificat sub nr. 2731/2004 de BNP L. Feier prin care l-a împuternicit pe mandatar să îndeplinească formalitățile de intabulare a drepturilor de proprietate ale mandanților fiindu-i totodată predate actele necesare, respectiv titlul de proprietate și certificatul de moștenitor, acte fără care n-ar fi putut perfecta nici contractul autentic de vânzare cumpărare. Invocă clauza conținuta la alin. 9 din contractul autentificat sub nr. 4310/11.11.2004 conform căreia reclamanta își asuma înscrierea dreptului ei de proprietate în CF pe riscul și cheltuiala sa iar din acest punct de vedere este de neînțeles lipsa de diligență a administratorilor reclamantei care nu și-au înscris în CF timp de opt ani un drept de proprietate având create toate premisele îndeplinirii acestei formalități, fapt care, apreciază că naște bănuiala unei conduite dolosive a reclamantei, cu atât mai mult cu cât nu a vândut niciodată nimănui terenurile în litigiu, cu excepția mandatarului G. R. R.. Apreciază că în speță nu sunt întrunite condițiile angajării răspunderii pentru evicțiune și anume: nu există o cauză de evicțiune anterioara vânzării bunurilor către reclamanta (art. 1337 vechiul cod civil); nu există un fapt personal al vânzătorului care să fi tulburat liniștita posesiune a cumpărătorului (art. 1339 din vechiul cod civil). Consideră că opinia primei instanțe potrivit căreia, ulterior vânzării către reclamantă a revândut unui terț terenurile în litigiu este inacceptabilă pentru știind că, pe de o parte, niciodată nu a fost la BNP B., iar pe de altă parte, niciun notar nu ar fi întocmit un act cu mama sa, persoană vizibil cu discernământ diminuat.
În drept invocă disp. art. 472-474 NCPC.
Apelanta . a solicitat, prin întâmpinare, respingerea apelului formulat de pârâtul G. R. și menținerii ca temeinică și legală a hotărârii apelate sub aspectul neacordării cheltuielilor de judecată apelantului.
În motivare arată că apelantul G. R. R. a dobândit calitatea de pârât în cauză prin aplicarea de către instanță a dispozițiilor art. 78 alin. (1) C., prima instanță apreciind ca fiind necesară introducerea forțată în cauză a apelantului în vederea soluționării cauzei. Pârâtul G. R. R., prin avocat, a formulat note scrise înregistrate la Judecătoria Ineu la 03.11.2014, prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive în cauză, nefiind solicitate cheltuieli de judecată. Prin art. 452 C. se instituie un terme de decădere până la care partea poate solicita cheltuieli de judecată, în condițiile în care face dovada acestora, or, apelantul, nici nu a solicitat și nici nu a făcut dovada în fața primei instanțe a cheltuielilor de judecată, motiv pentru care apreciază că apelul acestuia este neîntemeiat. Menționează că prin hotărârea pronunțată, Judecătoria Ineu a respins acțiunea față de pârâtul, G. R. R., nepronunțându-se asupra cheltuielilor de judecată având în vedere că nu a fost investită cu o cerere în acest sens, prin urmare critica adusă de apelant hotărârii primei instanțe este neîntemeiată.
Apelantul Nadasan N. a solicitat, prin întâmpinare, respingerea apelului declarat de . și menținerea în întregime a hotărârii primei instanțe apreciind ca fiind neîntemeiate criticile pe care apelanta le aduce acesteia.
Arată că prima instanță a reținut corect că nu există o clauză penală stipulată în contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți; în mod corect a lipsit de efecte un act juridic nul care nu putea fi reținut ca un acord de mediere valid. Acordul de mediere este nul datorită faptului că este încheiat cu încălcarea următoarelor dispoziții ale Legii 192/2006 republicate: art. 30, acordul nefiind convenabil și echilibrat pentru toate părțile implicate, așa cum rezultă din prezentul litigiu, în condițiile în care este expus la obligații nejustificat de împovărătoare, adică să procure reclamantei, în schimbul celor 3,48 ha teren arabil un ha de pădure și 2,48 ha teren arabil, un ha de pădure valorând, conform expertizei notarilor publici cât 200 ha teren arabil; art. 43, mediatorul forțând încheierea acordului de mediere în ciuda faptului ca nu toate părțile implicate în conflict au acceptat medierea, căci deși invitații la mediere au primit și ceilalți pârâți, medierea litigiului poate avea loc doar față de toate părțile implicate, ori, în condițiile în care mediatorul a constatat lipsa unei părți, trebuia să procedeze conform al. 3, adică să repete procedura de citare iar dacă nici acest demers nu ar fi avut rezultat soluția impusă de lege era cea de constatare a neacceptării medierii, nu încheierea actului de mediere cu orice preț, chiar și față de o singura parte implicată; art. 58 alin. 4 și alin. 4 ind. 1 și alin. 5, prin omisiunea mediatorului de a prezenta acordul instanței de judecată sau notarului public pentru verificarea condițiilor de formă și fond ale acordului, omisiunea fiind sancționată cu nulitatea absolută a acordului. Nulitatea nu este acoperită de utilizarea acestui acord împotriva sa în prezentul litigiu de către reclamantă deoarece sarcina depunerii acordului revenea mediatorului; scopul depunerii acordului este cel de verificare a condițiilor de formă și fond, implicit a acordului de voință valabil exprimat și în cunoștință de cauză; art.591 acordul purtând asupra procurării unor bunuri pentru care nu este dezbătută moștenirea și în consecință actul este încheiat cu depășirea limitelor competentei materiale a mediatorului. În ceea ce privește apelul pârâtului-apelant G. R. R. arată că lasă la aprecierea instanței soluționarea acestuia.
Apelanta S.C. F. C. S.R.L. a solicitat, prin întâmpinare, respingerea apelului formulat de pârâtul N. N., cu cheltuieli de judecată.
În motivare arată că din ansamblul probelor administrate în cauză rezultând că în cauză sunt întrunite condițiile antrenării răspunderii pentru evicțiune, respectiv: există o tulburare de drept; cauza tulburării este anterioară vânzării; cumpărătorul nu a cunoscut cauza de evicțiune. Invocă art. 1337 din vechiul Cod Civil. Apreciază că fiind îndeplinite condițiile pentru antrenarea răspunderii pentru evicțiune, devin incidente prevederile art. 1341 din vechiul Cod Civil potrivit cărora, când vânzătorul este răspunzător de evicțiune, cumpărătorul, dacă este evins, are dreptul de a cere de la vânzător: restituirea integrală a prețului; valoarea fructelor; cheltuielile de judecată; precum și daune interese. Deși au încheiat contractul antemenționat cu reclamanta, pârâții au înțeles, ulterior, să își încalce obligațiile asumate prin contractul încheiat în formă autentică, înstrăinând aceleași terenuri către o terță persoane, S.C. Kamparo Investment West Part S.R.L., la 17.10.2012. Cu privire la acest contract, pârâtul N. N. susține cu rea credință că nu cunoaște împrejurările perfectării acestui contract, negând semnătura cuprinsă în actul autentic depus de reclamantă la dosar - contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 144/15.02.2012 la B.N.P. B. E. H.. Î fața mediatorului, pârâtul N. N. a recunoscut că a înstrăinat terenurile vândute reclamantei către o terță persoană, motiv pentru care și-a asumat obligația de a procura un alt teren pentru a fi dat în compensare reclamantei, asumându-și de asemenea obligația de a restitui de 10 ori suma achitată de reclamantă cu ocazia autentificării contractului, în cazul în care în termenul stipulat nu își va îndeplini angajamentul.
Analizând apelurile, prin prisma motivelor invocate, tribunalul constată că doar cel exercitat de apelanta . este parțial întemeiat, pentru următoarele considerente:
Apelanta . a cerut obligarea intimaților N. N. și N. A. la plata sumei de 27.840 lei (de 10 ori prețul plătit) în condițiile în care în antecontractul din 2004 nu există o clauză penală în acest sens, iar acordul de mediere din 2013, prin care se acceptă plata sumei de mai sus, este semnat doar de N. N., iar nu și de N. A..
Pârâții N. N. și N. A. au vândut cele 3 parcele în litigiu reclamantei în anul 2004 cu prețul de 2.784 RON.
În 2012, nefiind efectuată procedura de întabulare a terenurilor de către reclamantă, pârâții N. N. și N. A. au vândut aceleași parcele numiților P. O. I. și P. C., care tot în 2012, au transmis mai departe dreptul de proprietate în favoarea ., care, în 2013, a înstrăinat dreptul în favoarea . Part SRL.
N. N. a denunțat acordul de mediere din 26.11.2013 ca fiind nul, dar nu a formulat acțiune reconvențională pentru anularea acestuia cu plata taxei judiciare de timbru aferente.
În instanță, reclamanta a cerut valorificarea doar a clauzei penale cuprinsă de acordul de mediere, în condițiile în care a formulat acțiune în rezoluțiunea antecontractului din 12.10.2004 și a contractului de vânzare – cumpărare din 11.11.2014.
Acordul de mediere din 26.11.2013 a fost semnat doar de N. N., fiind constatat printr-un înscris sub semnătură privată, conform art. 58 alin. 1 sin Legea medierii. Acest act cuprinde clauza părților (reclamanta și pârâtul N. N.) cu valoare penală, ca în cazul nerespectării condițiilor acordului de mediere în termenul convenit de 6 luni, vânzătorul să returneze „cumpărătorului de 10 ori diferența de preț achitată prin Contractul de vânzare – cumpărare încheiat la Biroul Notarial Public M. P. având Încheierea de autentificare nr. 4310 din 11.11.2004 anume suma de 2.784 lei”.
Acordul de mediere este valabil și produce efecte încă de la realizarea acordului de voință al părților. Redactarea acestuia de către mediator și semnarea de către părți a înțelegerii intervenite între ele nu are efecte ad validitatem, ci ad probationem. Art. 58 alin. (1) din Legea Medierii (Legea nr. 192/2006) prevede că atunci când părțile aflate în conflict au ajuns la o înțelegere, se poate redacta un acord scris, care va cuprinde toate clauzele consimțite de acestea și care are valoarea unui înscris sub semnătură privată.
Art. 58 alin. 4 din Legea Medierii dispune că în cazul în care conflictul mediat vizează transferul dreptului de proprietate privind bunurile imobile, precum și al altor drepturi reale, partaje și cauze succesorale, sub sancțiunea nulității absolute, acordul de mediere redactat de către mediator va fi prezentat notarului public sau instanței de judecată pentru ca acestea, având la bază acordul de mediere, să verifice condițiile de fond și de formă prin procedurile prevăzute de lege și să emită un act autentic sau o hotărâre judecătorească, după caz, cu respectarea procedurilor legale.
Ori de câte ori medierea are loc în timpul unui proces judiciar, acordul de mediere se va prezenta instanței de judecată care va lua act de acord și va pronunța o hotărâre în baza acordului de mediere. Astfel, art. 63 alin. (1) din Legea Medierii dispune că în cazul în care litigiul a fost soluționat pe calea medierii, instanța va pronunța, la cererea părților, cu respectarea condițiilor legale, o hotărâre, dispozițiile art. 438 – art. 441 C. aplicându-se în mod corespunzător.
Așadar, acordul de mediere este un contract între părți, în care acestea se obligă reciproc să dea, să facă sau să nu facă ceva. Contractul este încheiat din momentul înțelegerii stabilite de ambele părți, simpla manifestare de voință în sensul contractării soluției stabilite la finalul procesului de mediere fiind de ajuns pentru încheierea contractului sub titlu de acord de mediere. Contractul dintre părți se consideră a fi încheiat în momentul stabilirii și acceptării celor mai bune opțiuni ale ambelor părți.
Acordul semnat de părți poate rămâne sub forma înscrisului sub semnătură privată ori poate fi autentificat la notarul public sau încuviințat de către instanța de judecată. În ultimele două situații acordul are putere de titlu executoriu. Când se transferă drepturi reale imobiliare, în partaje cauze și succesorale, autentificarea ori încuviințarea este obligatorie, sub sancțiunea nulității absolute a acordului de mediere.
Acordul de mediere agreat și semnat de către părți le obligă pe acestea la respectarea lui, la ducerea la îndeplinire a obligațiilor asumate. Nerespectarea acordului de mediere atrage răspunderea contractuală, partea care se consideră vătămată putând cere daune-interese în condițiile dreptului comun în materie.
Astfel, acordul de mediere încheiat de reclamantă cu pârâtul N. N. și semnat de aceste părți este valabil în forma de act constatat printr-un înscris sub semnătură privată, căci nu are ca obiect transferul dreptului de proprietate imobiliar ci reflectă doar înțelegerea acestor părți în scopul rezolvării pe cale amiabilă a diferendului privind vânzarea terenului de 3,48 ha prin prezentarea lor la notar la anumite termene (după 30 de zile în ceea ce privește terenul din tarlaua 2 ./4 și, respectiv, după 6 luni pentru diferența de 24.800 mp) în vederea încheierii actului autentic translativ de proprietate. Așadar, acordul de mediere cuprinde o promisiune sinalagmatică de vânzare – cumpărare, finalizată cu clauza penală descrisă mai sus și valorificată de reclamantă în acest proces.
În consecință, acordul de mediere nu este nul, fiind respectate prevederile art. 58 alin. (1) din Legea Medierii și nefiind incidente cele ale art. 58 alin. 4 din același act normativ.
Pârâtul N. N. a susținut că acordul în discuție nu respectă condiția de echilibru și de proporționalitate între interesele părților semnatarilor (art. 30 din legea medierii) susținând că obligația de a procura reclamantei în locul celor 3,48 ha teren arabil suprafața de 2,48 ha teren arabil + 1 ha pădure este prea împovorătoare pentru motivul că 1 ha pădure ar valora cât 200 ha teren arabil.
În primul rând, această susținere este nedovedită, or, potrivit art. 249 C., sarcina probei incumbă celui ce face o afirmație, în cazul de față pârâtului. În plus, pârâtul a semnat acordul de mediere și nu a formulat cerere reconvențională în care să invoce lipsa consimțământului său. Apărarea sa tinde la invocarea leziunii, însă întrucât acordul de mediere tinde la rezolvarea unei situații conflictuale a părților, așa încât are valoarea unei tranzacții conform art. 2267 alin. 1 din Codul civil actual („Tranzacția este contractul prin care părțile previn sau sting un litigiu, inclusiv în faza executării silite, prin concesii sau renunțări reciproce la drepturi ori prin transferul unor drepturi de la una la cealaltă.”). De altfel, în cazul acordului de mediere prezentat instanței, art. 59 alin. 2 din legea medierii prevede în mod expres că „Dispozițiile art. 432-434 din codul de procedură civilă se aplică în mod corespunzător.”.
Or, art. 2273 din Legea nr. 287/2009 (actualul cod civil) prevede că tranzacția poate fi afectată de aceleași cauze de nulitate ca orice alt contract cu excepția a două cauze de nulitate, una dintre acestea fiind leziunea.
Pârâtul N. N. a mai invocat dispozițiile art. 43 din legea medierii referitoare la eșuarea medierii în cazul în care una dintre părți nu se prezintă la convocarea la această procedură. Aceste dispoziții nu se aplică în cazul de față în care cea care a lipsit de la mediere a fost pârâta N. A., fiind însă prezent pârâtul N. N.. Prevederile art. 43 de mai sus au un caracter general referindu-se, pentru simplificarea textului și pentru claritatea acestuia, la ipoteza cea mai simplă în care medierea privește două părți cu interese contrare. Astfel, norma invocată de pârâtul – apelant are în vedere exclusiv ipoteza în care este refuzată medierea de către una dintre aceste două persoane cu interese diferite, căci astfel nu se poate realiza acordul de voință. Nu are în vedere varianta în care există o parte cu un anumit interes (reclamanta) contrar altor două persoane cu interes comun (pârâții N. N. și N. A.), cu prezentarea doar a uneia dintre acesta din urmă, așa cum s-a întâmplat în cazul de față, ceea permite realizarea acordului de mediere între două persoane cu intere opuse (reclamanta și pârâtul N. N.), contract ce produce, însă, efecte, doar între părțile semnatare.
Nu există în cauză nici impedimentul invocat de pârât în baza art. 59^1 din legea medierii („Dacă acordul de mediere se referă la o cauză succesorală și a intervenit înainte de eliberarea certificatului de moștenitor, competența aparține notarului public, conform legii”), căci, așa cum am arătat deja, acordul de mediere cuprinde o promisiune sinalagmatică de vânzare – cumpărare, adică o obligație de a face în sarcina părților, iar nu dezbaterea unei moșteniri. Realizarea devoluțiunii succesorale după autoarea sa îi revenea pârâtului N. N. ca o obligație implicită așa încât la finalizarea termenelor prevăzute de acordul de mediere acesta să fie în măsură să prezinte la notar toate actele necesare transmiterii dreptului de proprietate.
De asemenea, critica apelantului N. N. din apelul incident referitor la faptul că apelanta – reclamantă a lăsat să treacă 8 ani până la realizarea formalitățile de înscriere în cartea funciară a dreptului său de proprietate, precum și faptul că și-a asumat întabularea pe riscul și cheltuiala ei nu îi exonerează pe pârâții – vânzători N. N. și N. A. de răspunderea pentru evicțiune.
Contractul de vânzare – cumpărare a fost încheiat, în formă autentică, de reclamantă cu pârâții N. N. și N. A. în anul 2004, în condițiile Legii nr. 7/1996 (legea cadastrului și a publicității imobiliare), ce acorda înscrierii în cartea funciară doar efectul de opozabilitate față de terți a actului juridic, pentru valabilitatea acestuia din urmă nefiind necesară întabularea, ci doar realizarea acordului de voință în forma legală.
În aceste condiții, reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra terenurilor ce au constituit obiectul actului juridic încă din data autentificării acordului lor de voință (11.11.2004), moment din care a luat naștere și garanția pentru evicțiune ce cade în sarcina vânzătorului.
Scopul garanției îl reprezintă protejarea dreptului cumpărătorului de a nu fi tulburat în folosința lucrului dobândit prin acel contract, nici de către vânzător, nici de către terțe persoane.
Garanția pentru evicțiune poate avea doua forme: garanția pentru faptele personale ale vânzătorului si garanția pentru tulburările care provin de la terți. În cazul de față vorbim despre prima ipoteză.
Garanția faptului personal al vânzătorului obligă vânzătorul și succesorii lui, universali sau cu titlu universal să se abțină de la orice act, anterior sau ulterior vânzării, de natura să amenințe proprietatea, folosința sau detenția cumpărătorului sau a succesorilor acestuia asupra bunului vândut. Nu exista termen limită pentru aceasta obligație, ci se considera a fi o obligație permanentă si perpetuă. Tulburarea poate fi de drept sau de fapt.
De asemenea, vânzătorul răspunde și pentru evicțiunea ce provine de la o terță persoană, cu precizarea că este necesar să fie îndeplinite următoarele condiții: să existe o tulburare de drept; cauza tulburării să fie anterioară datei de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare; cumpărătorul să nu fi cunoscut cauza evicțiunii.
În aceste circumstanțe, tribunalul apreciază că sunt îndeplinite condițiile ce antrenează răspunderea pârâților – vânzători N. A. și N. pentru evicțiune, însă pentru fapta lor proprie, iar nu pentru fapta unui terț, astfel cum a reținut prima instanță, întrucât tulburarea de drept ce a atras privarea reclamantei de dreptul său de proprietate (prin imposibilitatea întabulării dreptului său ca urmare a înstrăinării terenului unor terți) a avut loc ulterior încheierii contractului de vânzare – cumpărare din 11.11.2004 prin cel de al doilea contract încheiat pârâții N. A. și N. referitor la același imobil.
Ca efect al garanției pentru evicțiune, pârâții sunt obligați la repararea prejudiciului suferit de reclamanta – cumpărătoare, conform art. 1341 pct. 1 și 4 Cod civil (1864), în sensul restituirii prețului și plata daunelor intereselor. Sub acest ultim aspect, reclamanta s-a prevalat de clauza penală din acordul de mediere din 26.11.2013.
Conform art. 1358 din actualul Cod civil (sub imperiul căruia a fost realizat acordul de mediere), clauza penală este aceea prin care „părțile stipulează că debitorul se obligă la o anumită prestație în cazul neexecutării obligației principale” (alin. 1), urmând ca, în caz de neexecutare, creditorul să aibă posibilitatea de a cere fie executarea silită în natură a obligației principale, fie clauza penală (alin. 2).
Reclamanta a cerut executarea clauzei penale însă aceasta este opozabilă doar pârâtului N. N., căci doar acesta și-a asumat respectiva obligație, iar nu și pârâtei N. A., ce nu a semnat acordul de mediere.
Pentru aceste considerente de fapt și de drept, tribunalul, în baza art. 480 alin. 1 și 2 C., va admite apelul reclamantei . și va respinge apelul incident exercitat de apelantul N. N.. Va schimba sentința civilă nr. 426/10.11.2014 pronunțată de Judecătoria Ineu, în sensul că, în temeiul art. 1337 și art. 1341 pct. 1 Cod civil (1864), va menține dispozițiile primei instanțe privitoare la rezoluțiunea antecontractului și a contractului de vânzare – cumpărare, la obligarea în solidar a pârâților N. N. și N. A. la plata prețului de 2.784 lei și a dobânzii legale. În baza art. 1341 pct. 4 Cod civil (1864) coroborat cu art. 1358 din actualul Cod civil, va obliga pârâtul N. N. să plătească reclamantei suma de 25.056 lei, cu titlu de despăgubiri clauză penală (reprezentând diferența între prețul de 2.784 lei și despăgubirea de 27.840 lei asumată cu titlu de clauză penală doar de acest pârât), cu dobânda legală de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești până la achitarea integrală a datoriei principale.
Apelul introdus de G. R. R. are ca obiect doar cheltuielile de judecată din primă instanță constând în 900 lei onorariu avocațial referitor la care tribunalul constată că nu este întemeiat, căci, în primă instanță, apelantul – pârât nu a formulat o astfel de cerere și nu a dovedit cuantumul onorariului său avocațial, nu a depus chitanța de plată a onorariului până la data închiderii dezbaterilor asupra fondului cauzei – 03.11.2014.
Or, efectul devolutiv al apelului este limitat la ceea ce s-a cerut în primă instanță, conform art. 478 C., alin. 3 al acestui text legal interzicând modificarea în apel a obiectului cererilor deduse judecății.
În plus, art. 452 C. obligă părțile să facă dovada existenței și întinderii cheltuielilor lor de judecată cel mai târziu la data închiderii dezbaterilor asupra fondului cauzei.
Pentru aceste considerente, tribunalul, în temeiul art. 480 alin. 1 C., va respinge apelul exercitat de apelantul G. R. R., ca neîntemeiat.
Văzând că apelantul N. N. nu a avut câștig de cauză, tribunalul, în conformitate cu prevederile art. 453 C., va respinge cererea accesorie a acestuia având ca obiect cheltuielile sale de judecată din apel.
Apelanta – reclamantă și apelantul – pârât G. R. R. au arătat, prin reprezentanții lor convenționali, cu ocazia concluziilor finale, că nu mai solicită obligarea părților adverse la plata cheltuielilor sale de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul exercitat de apelantul G. R. R. (CNP_), dom. în A., Calea Timișorii, nr. 1A, jud. A., cu dom. ales în A., ., nr. 3, . (la av. G. M.) și apelul incident exercitat de apelantul N. N. (CNP_), dom. în loc. Șilindia, nr. 69, jud. A. împotriva sentinței civile nr. 426/10.11.2014 pronunțată de Judecătoria Ineu în dosarul nr._ .
Admite apelul exercitat de apelanta ., cu sediul în loc. Bocsig FN, jud. A., cu sediul ales în A., ., ., înmatriculată la ORC sub nr. J_, CUI RO_, reprezentată de administrator Alberto Castiglioni împotriva sentinței civile nr. 426/10.11.2014 pronunțată de Judecătoria Ineu în dosarul nr._ .
Schimbă în parte sentința civilă, în sensul că obligă pârâtul N. N. să plătească reclamantei suma de 25.056 lei, cu titlu de despăgubiri clauză penală, cu dobânda legală de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești până la achitarea integrală a datoriei principale.
Menține dispozițiile primei instanțe privitoare la rezoluțiunea antecontractului și a contractului de vânzare – cumpărare, la obligarea în solidar a pârâților N. N. și N. A. la plata prețului de 2.784 lei și a dobânzii legale, la cheltuielile de judecată, la poziția procesuală a pârâtului G. R. R.
Fără cheltuieli de judecată în apel.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din 19 mai 2015.
Președinte Judecător Grefier
T. B. M. A. M. C.
Red. M.A./Tehnored. M.A./V.L.
6 ex./4 .
Se comunică:
1. apelant G. R. R. - A., ., nr. 3, . (la av. G. M.)
2. apelant N. N. - loc. Șilindia, nr. 69, jud. A.
3. apelanta . –A., ., .. A. (la av . A. T.)
4. intimata N. A. – Șilindia, nr. 333, jud. A.
Prima instanță: Judecătoria Ineu, judecător L. M.
| ← Investire cu formulă executorie. Decizia nr. 555/2015.... | Succesiune. Decizia nr. 586/2015. Tribunalul ARAD → |
|---|
