Partaj judiciar. Decizia nr. 107/2015. Tribunalul BISTRIŢA NĂSĂUD
| Comentarii |
|
Decizia nr. 107/2015 pronunțată de Tribunalul BISTRIŢA NĂSĂUD la data de 23-06-2015 în dosarul nr. 4005/190/2008
ROMÂNIA
TRIBUNALUL BISTRIȚA-NĂSĂUD
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR.107/R/2015
Ședința publică din data de 23 iunie 2015
Tribunalul constituit din:
PREȘEDINTE: B. I. S., judecător
JUDECĂTOR: S. I., vicepreședinte tribunal
JUDECĂTOR: N. C.
GREFIER: V. V.
S-a luat în examinare recursul civil declarat de pârâta . Bistrița împotriva sentinței civile nr. 1099/2015, pronunțată de Judecătoria Bistrița în dosarul nr._, având ca obiect partaj judiciar.
Cauza s-a dezbătut în ședința publică din data de 18 iunie 2015, susținerile și concluziile reprezentantului recurentei fiind consemnate în scris prin încheierea de ședință de la acea dată, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre, pronunțarea acesteia fiind amânată pentru data de azi, din lipsă de timp pentru deliberare.
TRIBUNALUL
Deliberând, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 1099/2015 pronunțată de Judecătoria Bistrița în dosarul nr._, s-a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților R. V., R. T., D. I. și R. I. S., invocate de reclamanți; s-a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamanții C. V. și C. M., în contradictoriu cu pârâții S. R., prin Consiliul Local al Municipiului Bistrița, S.C. C. P. S.R.L., A. Ș., R. V., R. T., D. I. și R. I.-S., privind ieșirea din indiviziune cu privire la cota de 168,6/1546 părți terenul înscris în C.F. 1494 Bistrița, nr. top. 2325/II, 2326/b/II, de sub A+2, 3, de la B.22, 23, aferent apartamentului nr. II; s-a admis în parte cererea reconvențională extinsă și precizată; s-a dispus reducerea suprafeței din CF 1494 Bistrița, nr. top 2326/4/b de la 762 mp. la 636 mp; s-a respins în rest cererea reconvențională ca neîntemeiată, respectiv cererea de ieșire din indiviziune cu privire la cota de 23,2% (359 m.p.) din cel înscris în C.F. 1.494 Bistrița, nr. top. 2.325, 2.326/4/b - aferent apartamentului nr. III, înscris în C.F. 1.494/111, nr. top. 2.325/III, 2.326/4/b/III, întabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate și capătul de cerere subsidiar constând în constatarea dobândirii ope legis a dreptului de proprietate asupra suprafeței de 359 m.p., aferente cotei de 23,2% din terenul în suprafață totală de 1.546 m.p. înscris în C.F. 1.494 Bistrița, nr. top. 2.325, 2.326/4/b, aferentă apartamentului nr. III înscris în C.F. 1.494/III Bistrița, nr. top. 2.325/III, 2.326/4/b/III, situat în Bistrița, .. 13.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:
Reclamanții C. V. și C. M. împreună cu S. R. au fost coproprietari ai terenului înscris în CF nr. 1494 Bistrița, nr. top 2325 și 2326/4/b, figurând titulari ai cotei de 168,6/1546 părți, astfel cum a rezultat din CF 1494 Bistrița, nr. top. 2325/II, 2326/b/II, de sub A+2, 3, de la B.22, 23, teren aferent apartamentului nr. II, proprietatea lor exclusivă (f. 39-40 dosar fond), situat în Bistrița, .. 13, jud. Bistrița-Năsăud (f. 6, 31 dosar fond). Înscrierea dreptului de proprietate asupra terenului în favoarea reclamanților s-a realizat în temeiul Ordinului Prefecturii nr. 87/1992, poziția 23.
Din raportul de expertiză extrajudiciară întocmit de domnul expert B. O. și din raportul de expertiză judiciară întocmit de domnul expert P. I., a rezultat că imobilul teren a avut suprafața reală de 1420 mp., categoria de folosință curți construcții și s-a învecinat cu: la nord – P. A. și C. M., la est – . sud – Biserica Penticostală și la vest – .. 51-64,69-82,102-103,284-290,346-387 dosar fond). Ambii experți au concluzionat, raportat la cotele de proprietate și la situația reală din teren, că ieșirea din indiviziune nu a fost posibilă, propunându-se păstrarea indiviziunii forțate, conform tabelelor de mișcare parcelară. De altfel, cu privire la apartamentele din imobilul situat în .. 13, Bistrița a fost încheiat actul de împărțire pe apartamente și ieșire parțială din indiviziune autentificat sub nr. 831/ 29.06.1971, în care a fost menționat faptul că terenul cu suprafața totală de 1546 m.p., fundația clădirii, instalațiile de apă, canalizare și electrice, poarta de intrare au fost bunuri comune (f. 53-54 dosar fond), iar acest act de împărțeală a confirmat și certificat necesitatea păstrării stării de indiviziune forțată.
S-a arătat că, potrivit art. 728 Cod civil, nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune, un coproprietar putând oricând să ceară împărțirea bunurilor. Potrivit dispozițiilor art. 67310 Cod procedură civilă, împărțeala unui bun se face de regulă în natură și, numai când împărțeala în natură nu este posibilă sau când o asemenea împărțeală ar cauza o scădere importantă a valorii bunului ori i-ar modifica în mod păgubitor destinația economică, la cererea unuia dintre coproprietari, instanța va proceda la atribuirea bunului unuia dintre coproprietari.
Având în vedere aceste dispoziții legale, natura bunului supus împărțelii, precum și concluziile rapoartelor de expertiză tehnică judiciară și extrajudiciară, instanța de fond a respins cererea reclamanților de ieșire din indiviziune cu privire la cota de 168,6/1546 părți terenul înscris în C.F. 1494 Bistrița, nr. top. 2325/II, 2326/b/II, de sub A+2, 3, de la B.22, 23, aferent apartamentului nr. II.
În ceea ce a privit cererea reconvențională formulată de pârâta S.C. C. P. S.R.L., instanța de fond a constatat că aceasta a figurat în C.F. nr. 1494 Bistrița ca titular la dreptului de folosință asupra cotei de 100/1546 părți teren pe durata existenței construcției, respectiv a apartamentului nr. 3, proprietatea sa exclusivă (f. 41-42, 137-146 dosar fond), conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 574/2008 de B.N.P. D. M., înscriere efectuată în temeiul încheierii nr. 6632/28.02.2008 (f. 8, 36 dosar fond). Analizând înscrierile anterioare în ceea ce a privit cota de teren de 100/1546, instanța de fond a constatat că aceasta s-a referit la dreptul de folosință pe durata existenței construcției, atât în favoarea lui R. T. și soția, respectiv R. P. și D., cât și apoi în privința lui A. Ș. și soția și A. M. N., respectiv R. P., R. V. și R. T., D. I., R. T. și R. I. și S.C. C. P. S.R.L. (f. 7-8, 35-36 dosar fond). Înscrierile efectuate în C.F./III Bistrița s-au referit la dreptul de proprietate asupra construcției, iar nu la dreptul de proprietate asupra terenului.
Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 574/27.02.2008 încheiat între pârâții R. V., R. Eodor, D. I. și R. I. S., în calitate de vânzători, și pârâta-reclamantă S.C. C. P. S.R.L., în calitate de cumpărător, a avut obiect dreptul de proprietate asupra imobilului apartament nr. III de sub A+1, înscris în CF 1494/III Bistrița, nr. cad. 2325/III 2326/4/b/III, bun dobândit de vânzători cu titlu de moștenire, contra prețului de 115.000 lei vechi (f. 92-93 dosar fond). În contract a fost menționat faptul că imobilul vândut a fost compus și din cota de 23,2% parte indiviză din bunurile comune, acestea fiind terenul cu suprafața totală de 1546 m.p., fundația clădirii, instalațiile de apă, canalizare și electrice, poarta de intrare. În același sens au fost și mențiunile din extrasul de carte funciară eliberat urmare a cererii din data de 05.06.2009 (f. 96 dosar fond).
Cu privire la apartamentele din .. 13, Bistrița a fost încheiat actul de împărțire pe apartamente și ieșire parțială din indiviziune autentificat sub nr. 831/29.06.1971, în care a fost menționat faptul că terenul cu suprafața totală de 1546 m.p., fundația clădirii, instalațiile de apă, canalizare și electrice, poarta de intrare au fost bunuri comune (f. 53-54 dosar fond).
În anul 1977, prin Decizia nr. 258/01.11.1977 a Consiliului Popular al Orașului Bistrița, terenul aferent apartamentului III, cu suprafața de 359 mp., a fost trecut în proprietatea Statului R., cu plata unei despăgubiri potrivit prevederilor art. 56 alin. 2 din Legea nr. 4/1973, iar dobânditorului construcției R. T. i s-a atribuit dreptul de folosință asupra terenului situat în Bistrița, .. 13, CF 1496, pe durata existenței construcției, cu plata unei taxe anuale de 1 leu/mp., a suprafeței de 100 mp. (f. 171 dosar fond).
Instanța de fond a constatat că nu s-a putut reține buna-credință a pârâtei-reclamante în ceea ce a privit dobândirea dreptului de proprietate asupra cotei de 100/1546 părți din terenul de sub construcție. În primul rând, instanța de fond a avut în vedere înscrierile în Cartea funciară nr. 1494 Bistrița, anterioare înscrierii efectuate în favoarea pârâtei-reclamante. În al doilea rând, în încheierea nr. 6632/2008 din data de 03.03.2008 emisă de O.C.P.I. Bistrița-Năsăud a fost menționat expres faptul că cererea de înscriere a fost admisă cu privire la imobilul apartament nr. III situat în .. 13 și a vizat întabularea dreptului de proprietate cu titlu de cumpărare și dreptul de folosință asupra cotei de 100/1546 părți (f. 104, 159 dosar fond), încheierea fiind comunicată B.N.P. D. M., iar, la aceasta, a fost anexat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 574/27.02.2008 încheiat între pârâții R. V., R. Eodor, D. I. și R. I. S., în calitate de vânzători, și pârâta-reclamantă S.C. C. P. S.R.L., în calitate de cumpărător, care a avut obiect dreptul de proprietate asupra imobilului apartament nr. III de sub A+1, înscris în CF 1494/III Bistrița, nr. cad. 2325/III 2326/4/b/III, contra prețului de 115.000 lei vechi, în contract fiind menționat faptul că imobilul a fost vândut împreună cu cota de teren de 100/1546 drept de folosință pe toată durata existenței construcției și bunurile comune, acestea fiind terenul cu suprafața totală de 1546 m.p., fundația clădirii, instalațiile de apă, canalizare și electrice, poarta de intrare (f. 105-107 dosar fond), acestea fiind documentele care s-au aflat în arhiva O.C.P.I. (f. 104-122 dosar fond). Instanța de fond nu a avut în vedere contractul de vânzare-cumpărare prezentat de pârâta-reclamantă prin care ar fi dobândit, de la aceiași vânzători, la aceeași dată, cu aceeași chitanță de achitare a taxelor notariale, dreptul de proprietate asupra terenului menționat, acesta reprezentând, cel mult, o încercare nereușită în acest sens, asupra căreia s-a revenit ulterior prin încheierea contractului privind dreptul de folosință asupra cotei de teren, contract care a apărut în arhiva notarială, precum și care a stat la baza înscrierii în C.F.
De altfel, în răspunsul la obiecțiuni, domnul expert B. O. a menționat faptul că, la prezentarea la C.F., a contractului de vânzare-cumpărare indicat de către pârâta-reclamantă (f. 92-93 dosar fond), acesta a fost respins, întrucât acesteia i s-a transmis numai un drept de folosință asupra cotei de 100/1546 mp. pe durata de existență a construcției, conform contractului din arhiva O.C.P.I., precum și că, la înscrierea dreptului de proprietate al Statului R. asupra terenului în baza Legilor nr. 58/1974 și 59/1974, trebuia să se dispună radierea terenului din părțile comune (f. 102-103 dosar fond).
Totodată, la solicitarea instanței, B.N.P. D. M. și D. I. A. a depus copia originalului contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 574/27.02.2008 păstrat în arhiva notarială (f. 133-135 dosar fond), iar acesta a corespuns cu cel existent în arhiva O.C.P.I., cu privire la dreptul de folosință asupra terenului (f. 159-164 dosar fond).
Raportat la aspectele învederate, având în vedere că pârâții R. V., R. T., D. I. și R. I.-S. nu s-au prevalat de dispozițiile art. 36 din Legea nr. 18/1991 în favoarea lor, neexistând nicio dovadă în sens contrar, precum și că înscrierile în cartea funciară, respectiv mențiunile din contractul de vânzare-cumpărare au privit dreptul de folosință asupra terenului, iar nu dreptul de proprietate, instanța de fond nu a avut în vedere nici răspunsurile pârâților la întrebările din interogatoriile administrate lor (f. 234-238, 239-243, 260-264 dosar fond).
Prin urmare, nu s-a putut reține buna-credință a pârâtei-reclamante, în condițiile în care, în ceea ce a privit cota de teren, atât în cartea funciară, cât și în contractul de vânzare-cumpărare, vânzătorii R. V., R. T., D. I. și R. I.-S. au figurat ca fiind titulari ai dreptului de folosință, iar nu ai dreptului de proprietate
Întrucât cu ocazia măsurătorilor s-a constatat o diferență între suprafața scriptică de 1546 mp. și cea reală, care a fost de 1420 mp. (f. 51-64, 69-82, 102-103, 346-386, 388, 399-401 dosar fond), diferență constatată și cu ocazia măsurătorilor în vederea realizării actului de împărțire pe apartamente și ieșire parțială din indiviziune autentificat sub nr. 831/29.06.1971 (f. 53-54 dosar fond), justificată de ampriza străzii I. V., odată cu modernizarea acesteia, instanța de fond a admis capătul de cerere din cererea reconvențională privind rectificarea suprafeței și a dispus modificarea suprafeței terenului înscris în CF 1494 Bistrița în sensul actualizării (diminuării) nr. top. 2326/4/b la 636 mp, de la 762 mp.
Referitor la capătul de cerere subsidiar, privind dobândirea de drept a dreptului de proprietate asupra suprafeței de 359 m.p., aferente cotei de 23,2% din terenul în suprafață totală de 1.546 m.p. înscris în C.F. 1.494 Bistrița, nr. top. 2.325, 2.326/4/b, suprafață aferentă apartamentului nr. III înscris în C.F. 1.494/111 Bistrița, nr. top. 2.325/III, 2.326/4/b/III, situat în Bistrița, .. 13, instanța de fond a reținut, pe de o parte că pârâții R. V., R. T., D. I. și R. I.-S. au avut calitate procesuală pasivă, având în vedere că au figurat în cartea funciară ca titulari ai unui drept de folosință asupra acestui teren, calitate confirmată de Decizia nr. 258/01.11.1977 a Consiliului popular al orașului Bistrița, în temeiul art. 30 din Legea nr. 58/1974 (f. 171 dosar fond).
S-a arătat că, prin art. 36 alin. 3-6 din Legea nr. 18/1991 terenurile atribuite în folosință pe durata existenței construcțiilor dobânditorilor acestora, ca efect al preluării terenurilor aferente construcțiilor, în condițiile dispozițiilor art. 30 din Legea nr. 58/1974 cu privire la sistematizarea teritoriului și localităților urbane și rurale, trec în proprietatea actualilor titulari ai dreptului de folosință a terenului, proprietari ai locuințelor. (4) Dispozițiile art. 23 rămân aplicabile. (5) Terenurile fără construcții, neafectate de lucrări de investiții aprobate, potrivit legii, din intravilanul localităților, aflate în administrarea consiliilor locale, considerate proprietate de stat prin aplicarea dispozițiilor Decretului nr. 712/1966 și a altor acte normative speciale, se restituie foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora, după caz, la cerere. (5¹) Cererile de restituire prevăzute la alin. (5), împreună cu copiile de pe actele de proprietate, se depun la primăria localității sau, după caz, la primăriile localităților în raza cărora se află situat terenul, personal sau prin poștă, cu confirmare de primire, până la data de 1 noiembrie 2001, sub sancțiunea decăderii din termen. (6) Atribuirea în proprietate a terenurilor prevăzute de alin. (2) - (5) se va face, prin ordinul prefectului, la propunerea primăriilor, făcută pe baza verificării situației juridice a terenurilor.
Dobândirea ope legis a dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcției în temeiul dispozițiilor menționate a putut fi analizată în persoana titularului dreptului de folosință, drept dobândit conform art. 30 din Legea nr. 58/1974, iar, ulterior, în persoana pârâtei-reclamante, în situația în care acesteia i s-a transmis convențional, cu respectarea dispozițiilor legale. Or, nu s-a făcut dovada existenței unui ordin al prefectului care să fi atribuit în proprietate terenul care a făcut obiectul cererii reconvenționale în persoana vânzătorilor, cu atât mai puțin în persoana cumpărătorului. De altfel, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 574/27.02.2008, pârâții au transmis pârâtei-reclamante doar dreptul de proprietate asupra imobilului apartament nr. III de sub A+1, înscris în CF 1494/III Bistrița, nr. cad. 2325/III 2326/4/b/III, contra prețului de 115.000 lei vechi, nu și dreptul de proprietate asupra terenului aferent acestui apartament, astfel cum s-a arătat deja de către instanța de fond (f. 92-93 dosar fond), acesta fiind contractul încheiat de părți, existent în arhiva notarială și în arhiva O.C.P.I., contract semnat, de altfel, de părți.
Prin urmare, instanța de fond a respins ca neîntemeiat și capătul de cerere subsidiar formulat de pârâta-reclamantă.
Împotriva acestei hotărâri, pârâta . Bistrița a declarat recurs, solicitând admiterea acestuia și modificarea sentinței atacate, în sensul admiterii cererii reconvenționale extinse și precizate, cu cheltuieli de judecată, în caz de opunere.
În motivare s-a arătat că în fapt, sentința atacată a fost nelegală și netemeinică, prin aceasta reținându-se o stare de fapt eronată, datorată unei aprecieri greșite a probatoriului administrat în cauză la care s-a făcut o aplicare greșită a dispozițiilor legale incidente, greșit interpretate.
Dintre înscrierile în cărțile funciare, prima instanță le-a observat doar pe cele nefavorabile recurentei, fără să facă vreo referire la înscrierile din CF 1494/III, constant invocate.
Potrivit extrasului CF 1494/III, nr. top. 2325/III, 2326/4/b/III (f. 96-99 dosar fond), S.C. C. P. S.R.L. a figurat ca proprietară tabulară asupra apartamentului nr. III, compus din 2 camere, bucătărie, 1 antreu și dependințe, cu suprafața construită de 112,6 m.p., „împreună cu cota de 23,2% parte indiviză din bunurile comune", iar bunuri comune pentru toate apartamentele au fost: terenul în suprafață de 1.546 m.p., fundația clădirii, instalațiile de apă, canalizare și electrice, poarta de intrare".
Pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra acestora și înscrierea în CF 1494/III a figurat mențiunea „cumpărare, înch. nr. 6.632/2008CF".
Acest extras (eliberat în baza cererii 15.315/05.06.2009) a fost în concordanță cu înscrierile din conținutul colii evolutive CF 1494/III (f. 41–42 dosar fond) - eliberată de OCPI Bistrița-Năsăud la 17.09.2008 și semnată pentru conformitate cu originalul CF și cu contractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNP D. M. prin încheierea nr. 574/27 februarie 2008, înregistrat la OCPI sub nr. 6.632/28.02.2008 (f 125-126 dosar fond).
În încheierea de ședință din 01.04.2010 (f. 168 dosar fond) s-a menționat că a prezentat în instanță originalul contractului de vânzare-cumpărare, constatându-se că a fost înregistrat la cartea funciară sub nr. 6.632/28.02.2008 (f. 192 dosar fond).
Nu numai că originalul contractului de vânzare-cumpărare (ce a purtat, pe fiecare pagină, ștampila notarului) a cuprins mențiunea „Lucrările de carte funciară s-au înregistrat sub nr. 6.632/28.02.2008" - sub semnătura referentului și ștampila OCPI, însă din cuprinsul colii evolutive CF 1494/III a rezultat, fără nicio îndoială, că înscrierile de sub B.12 din aceasta ca existent la f. 125-126 dosar fond.
Potrivit înscrierilor de sub B.12, prin încheierea nr. 6.632/28.02.2008 CF, în baza „contract de vânzare-cumpărare aut. nr. 574/2008 BNP D. M., preț 115.000 lei" s-a înscris „drept de proprietate, cumpărare, asupra A+l, S.C. C. P. S.R.L”.
S-a observat că imobilul de la A+l identificat prin nr. top. 2325/III, 2326/4/b/III potrivit înscrierilor din CF 1494/III Bistrița, a fost compus din „Apartamentul III, . camere, bucătărie, un antreu și dependințe cu suprafața construită de 112,60 m.p., împreună cu cota de 23,2% parte indiviză din bunurile comune. Bunuri comune pentru toate apartamentele: terenul în suprafață de 1.546 m.p., fundația clădirii, instalațiile de apa și electrice, poarta de intrare", și că această componență a imobilului de sub A+l s-a regăsit menționată doar în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare pe care l-a invocat recurenta.
Potrivit pct. II din acest contract, vânzătorii R. V., R. T., D. I. și R. I. S. au vândut societății C. profesional „întreg dreptul nostru de proprietate asupra imobilului apartament cu nr. III de sub A+l, înscris în CF 1494/III Bistrița nr. cadastral 2325/111, 2326/4/b/III, situat în mun. Bistrița, .. 13, jud. BN compus din două camere, o bucătărie, un antreu și dependințe cu suprafața construită de 112,60 m.p. împreună cu cota de 23,2% parte indiviză din bunurile comune. Bunurile comune pentru toate apartamentele-terenul în suprafață de 1546 m.p., fundația clădirii, instalațiile de apă, canalizare și electrice, poarta de intrare", intabulate anterior la B.7, 8, 9, 10, 11, cu încheierea nr. 6.627/2007 CF, cu titlu de moștenire.
Acesta a fost imobilul pentru care s-a convenit și achitat prețul de 115.000 lei cu privire la care vânzătorii au consimțit „la transcrierea dreptului de proprietate în favoarea societății cumpărătoare S.C. C. P. S.R.L", cu garanția că „situația imobilului este cea rezultată din extrasul CF" și care „s-a predat în folosința societății cumpărătoare liber de sarcini".
Prin urmare a fost evident că acest contract - potrivit căruia societatea a dobândit și dreptul de proprietate asupra terenului nu numai că a fost înregistrat la OCPI Bistrița-Năsăud, dar a și fost înscris în cartea funciară.
A fost evident nereală susținerea expertului B. O. din răspunsul la obiecțiuni, preluată de către prima instanță, potrivit căreia „la prezentarea la CF a contractului de vânzare-cumpărare indicat de către pârâta reclamantă" „acesta a fost respins, întrucât acesteia i s-a transmis numai un drept de folosință...".
Asemenea aspecte nici nu au intrat în competența expertului, iar B. O., prin mai multe susțineri sau omisiuni pe care le-a făcut în raportul său, a trădat atitudinea sa subiectivă, de favorizare a reclamanților C..
S-a mai arătat că nu au fost relevante în soluționarea cauzei că, potrivit susținerilor comunicate instanței, în arhiva notarială a BNP D. M. s-ar fi păstrat doar contractul cu drept de folosință asupra terenului, existent și în arhiva OCPI.
Fără nici un temei și în mod evident greșit prima instanță nu a avut în vedere, la pronunțarea soluției, contractul de vânzare-cumpărare ce a avut ca obiect și dreptul de proprietate asupra terenului, reținând că acesta ar fi reprezentat „cel mult o încercare nereușită în acest sens, asupra căreia s-a revenit ulterior prin încheierea contractului privind dreptul de folosință asupra cotei de teren... ".
„Revenirea" la un contract nu s-a putut face decât cu acordul tuturor părților, iar în speță, în timp ce acordul părților din contractul invocat a fost cert stabilit, pentru pretinsa „revenire" nu a existat nici un indiciu măcar că vreuna din părțile contractante și-ar fi declarat voința în acest sens.
Comparând cele două contracte de vânzare-cumpărare (cel cu drept de proprietate pe 23,2% din terenul în suprafață de 1.546 m.p. și respectiv cel cu „cota de teren de 100/1.546 drept de folosință..."), nu s-a putut să nu se observe că cel cu dreptul de folosință a cuprins o modificare (sub acest aspect) a textului celui dintâi, semnată doar de notar (care a pus aici și ștampila).
Prin răspunsurile la interogatorii (f 234-238, 239-243, 260-264 - cu anexele de la filele 244-250 dosar fond), vânzătorii au arătat că la 27 februarie 2008 au vândut societății dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. III și asupra cotei de 23,2% părți din terenul în suprafață de 1.546 m.p.; la stabilirea prețului achitat a fost avut în vedere și dreptul de proprietate asupra terenului aferent apartamentului; la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare aveau convingerea că erau proprietarii atât ai apartamentului III cât și ai terenului aferent acestuia, („fiindcă am intabulat terenul pe noi după decesul părinților" - f. 240 dosar fond); la încheierea contractului cu S.C. C. P. S.R.L. s-a folosit un extras CF la zi, care făcea dovada dreptului lor de proprietate inclusiv pe cota de teren; că actul existent în copie la filele 192-193 dosar fond - contractul prezentându-li-se în original, la luarea interogatoriilor - este singurul contract pe care l-au încheiat cu societatea și pe care l-au semnat, la 28 februarie 2008, la BNPA D. M.; n-au avut cunoștință de existența vreunui contract de vânzare cumpărare în care să se fi consemnat un drept de folosință asupra cotei de 100/1.546 părți teren aferent și nici nu au semnat un astfel de contract; sunt de acord ca recurenta să fee considerată proprietara și a cotei de 23,2% părți din terenul în suprafață de 1.546 m.p., aferent apartamentului III din .. 13 - astfel cum societatea s-a și intabulat, în baza contractului de vânzare-cumpărare din 27.02.2008. Faptul că prima instanță nu a avut în vedere aceste răspunsuri a fost evident eronat.
S-a învederat că, în cuprinsul ambelor contracte au fost menționate doar înscrierile din CF 1494/III Bistrița, nr. top. 2325/III, 2326/4/b/III, cu precizarea că „situația imobilului este cea rezultată din extrasul de CF"; carte funciară ce nu a cuprins nicio înscriere referitoare la vreun drept de folosință.
Dimpotrivă, în această coală vânzătorii figurau înscriși cu drept de proprietate pe teren (A+1; B.7-11 - f 193 dosar fond), cu titlu de moștenire în baza încheierii nr. 6.627/18.05.2006 CF; nr. ce a figurat și pe certificatul de moștenitor nr. 103/18 mai 2006 eliberat de același notar public D. M. - ca fiind cel sub care au fost înregistrate lucrările de carte funciară.
În conținutul acestui certificat de moștenitor (f. 195 dosar fond) s-a arătat că masa succesorală rămasă după defuncții R. T. și R. P. a cuprins și dreptul de proprietate asupra imobilului înscris în CF 1494/III Bistrița, compus din apartamentul nr. III și partea aferentă de teren (f. 195 dosar fond).
În acest sens a fost și extrasul CF 1494/III eliberat în baza cererii nr. 6.200/26.02.2008 (f. 193 dosar fond).
În baza contractului de vânzare-cumpărare corectat (cu drept de folosință în loc de drept de proprietate) nu se puteau efectua înscrierile de sub B.12 din CF 1494/111.
De altfel, acest contract a cuprins și spații libere nebarate, contrar dispozițiilor imperative ale art. 64 alin. 3 din Regulamentul de punere în aplicare a Legii nr. 36/1995; iar potrivit art., 53 din Legea nr. 36/1995, îndreptarea sau completarea actelor notariale se face prin încheiere de către notarul public și doar „cu acordul părților", iar despre îndreptarea sau completarea efectuată trebuia să se facă mențiune pe toate exemplarele actului.
Au fost dispoziții imperative, pentru a căror nerespectare sancțiunea a fost nulitatea absolută, ce a putut fi invocată în orice fază a procesului, iar recurenta a înțeles să o invoce.
S-a menționat că, contractul de vânzare-cumpărare pe care l-a invocat (f. 125-126 dosar fond) autentificat de notar, cu ștampila acestuia pe toate filele, singurul semnat și acceptat de părțile contractante, a fost un act juridic cu titlu oneros și încheiat cu bună credință, în baza cuprinsului cărții funciare nr. 1494/III, înscris în CF la data de 28,02.2008.
Buna credință s-a presupus totdeauna, sarcina probei revenind celui ce a invocat reaua credință (art. 1899 alin. 2 Cod civil), în cauză nefiind făcută o astfel de dovadă.
Recurenta a precizat că a făcut dovada dreptului său de proprietate asupra cotei de 23,2% din terenul în suprafață scriptică de 1.546 m.p. atât cu extrasul de CF 1494/111 Bistrița, cât și cu toate înscrierile din această carte funciară și respectiv cu contractul de vânzare-cumpărare semnat de părți.
Recurenta a învederat că, potrivit art. 33 din Decretul Lege nr. 115/1938 și respectiv art. 31 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 rep., cuprinsul cărții funciare se consideră exact în favoarea aceluia care, în virtutea unui act juridic cu titlu oneros, a dobândit cu bună credință un drept real înscris în CF, iar termenul de prescripție pentru rectificarea unei astfel de înscrieri este de 3 ani, (expirat).
În mod greșit prima instanță, la soluționarea cauzei, a luat în considerare doar înscrierile din CF 1494 Bistrița - care nu a fost menționată în niciunul din actele de vânzare-cumpărare în discuție.
Mai mult, s-a părut că au existat două cărți funciare cu nr. 1494 Bistrița, având conținut diferit.
La data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 574/27 februarie 2008, pe care recurenta l-a invocat, s-a avut în vedere extrasul Cf 1494/III eliberat în baza cererii nr. 6.200/26.02.2008, iar apartamentul nr. III și dreptul de proprietate asupra cotei de 23,2% din teren (359 m.p.) au fost înscrise în această coală încă din anul 1971 (ceea cea însemnat de cca. 37 de ani), fără ca ulterior în această coală să fi apărut vreo mențiune privind trecerea terenului la stat și respectiv atribuirea în folosință.
A fost real că, potrivit conținutului uneia dintre colile evolutive CF 1494 Bistrița, la 20 decembrie 1977 - când R. T. și P. au dobândit apartamentul nr. III - terenul aferent acestuia, în suprafață de 359 m.p., a trecut la stat, conform art. 30 din Legea nr. 58/1974 (Decizia nr. 258/1977), iar cumpărătorilor li s-a atribuit dreptul de folosință asupra cotei de 100/1.546 părți (mai mică decât suprafața apartamentului, care a fost de 112,60 m.p.), însă despre acest aspect nici notarul n-a reușit să afle, nici cu ocazia dosarului succesoral în care a fost eliberat certificatul de moștenitor nr. 103/18 mai 2006, și nici la încheierea contractului de vânzare cumpărare 574 din 27 februarie 2008 invocat.
Recurenta a arătat că nu a cunoscut data reală a modificării înscrisului autentic de către notar, însă în mod cert ulterior datei de 28.07.2008, întrucât la această dată contractul a fost înscris în CF 1494/III (B.12).
Față de existența actelor și de înscrierile în CF vizând trecerea la stat și atribuirea către cumpărători a apartamentului III a unui drept de folosință pe cota de 100/1.546 părți și respectiv a ipotezei în care s-ar fi reținut că terenul aferent apartamentului III (359 m.p.) nu a constituit proprietatea societății, s-a formulat capătul de cerere subsidiar pe acre, tot în mod greșit, prima instanță l-a respins, interpretând și aplicând greșit dispozițiile art. 36 alin. 3 și 4 din Legea nr. 18/1991 rep. - care au reglementat situația terenurilor preluate la stat în baza Legii nr. 58/1974 (care prevedea, potrivit art. 30, că în caz de înstrăinare a construcțiilor, terenul aferent acestora trecea în proprietatea statului).
Urmare a reintrării terenurilor în circuitul civil, dreptul de proprietate asupra acestor terenuri a fost recunoscut, prin art. 36 alin. 3 și 4 din Legea nr. 18/1991, în favoarea „actualilor titulari ai dreptului de folosință a terenului, proprietari ai locuințelor", precizându-se expres că „Dispozițiile art. 23 rămân aplicabile".
În speță, potrivit înscrierilor din CF 1494 Bistrița (ultima înscriere din foaia de sarcini) titulara dreptului de folosință asupra terenului a fost S.C. C. P. S.R.L., proprietara actuală a apartamentului III— ultim dobânditor al dreptului de proprietate asupra apartamentului și respectiv al dreptului de folosință, potrivit contractului de vânzare-cumpărare nr. 574/2008, modificat de notar.
Prin urmare, dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent apartamentului III, în temeiul dispozițiilor menționate, trebuia analizată în persoana recurentei.
S-a precizat că, dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcției se dobândește prin efectul legii, ope legis, ordinul prefectului, atunci când se obține, având numai un caracter recognitiv și constatator.
Din modul de redactare a alin. 3 din art. 36 din Legea nr. 18/1991 care nu a prevăzut că aceste persoane pot dobândit terenul la cerere, ci că acestea „trec" în proprietatea actualilor titulari ai....", a rezultat că textul legii i-a considerat pe proprietarii actuali ai locuinței proprietari deplini ai terenului, și nu potențiali proprietari.
Și introducerea alin. 4 în cuprinsul art. 36 („Dispozițiile art. 23 rămân aplicabile"; art. 23 dispunând expres că au fost în proprietate și rămân în proprietate terenurile aferente casei de locuit și anexelor gospodărești, precum și curtea și grădina din jurul acestora) a exprimat intenția legiuitorului, pe de-o parte, de a-i considera pe dobânditorii construcțiilor proprietari, de drept, ai terenului, iar pe de altă parte, în ceea ce a privit întinderea suprafeței de teren în cazul înstrăinării construcțiilor, de a fi cea „convenită de părți la data înstrăinării, dovedită prin orice mijloace de probă".
Întrucât dispozițiile art. 36 alin. 3 nu s-au aplicat singular, ci coroborat cu alin. 4 și respectiv art. 23 din Legea nr. 18/1991 rep., practica judiciară a statuat că dobânditorul unei construcții (dacă s-a realizat o singură înstrăinare a construcției), respectiv ultimul dobânditor, dacă au avut loc înstrăinări succesive ale construcției, dobândește în proprietate tot ceea ce a deținut ca teren aferent casei de locuit și anexelor gospodărești, curtea și grădina, adică tot ce s-a avut în vedere de părți la încheierea convenției de înstrăinare și, ca urmare, a deținut în fapt dobânditorul (CSJ, secția de contencios administrativ, deciziile nr. 1448/12.09.1996, nr. 528/1996, nr. 82/1994).
Recurenta a menționat că s-a știut că prin Legea nr. 18/1991 s-a urmărit normalizarea unor situații, între care și aceea a deținătorilor de terenuri care au trecut în proprietatea statului ca urmare a înstrăinării construcțiilor aflate pe ele, normalizare ce nu s-a putut realiza prin atribuirea unei suprafețe de 100 m.p., la oraș, deoarece de cele mai multe ori, cum a fost și în speță, terenul ocupat de construcție a fost mai mare (. având suprafața de 112,60 m.p.).
Prin urmare, în soluționarea cauzei, nu a avut relevanță faptul că nu s-a făcut dovada existenței unui ordin al prefectului care să fi atribuit în proprietate terenul care a făcut obiectul cererii reconvenționale în persoana vânzătorilor sau în cea a cumpărătorilor.
În condițiile inexistenței vreunui ordin, dobândirea ope legis a dreptului de proprietate asupra terenului aferent apartamentului nr. III trebuia analizată în persoana titularului actual al dreptului de folosință - S.C. C. P. S.R.L.-proprietara apartamentului și nu în persoana celui ce a dobândit dreptul de folosință în temeiul art. 30 din Legea nr. 58/1974.
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 574/27.02.2008 pârâții vânzători nu i-au transmis recurentei „doar dreptul de proprietate asupra imobilului apartament nr. III contra sumei de 115.000 lei", cum s-a reținut în considerentele sentinței atacate, cu și un drept asupra terenului: de proprietate - cum a fost acordul real de voință al părților, recunoscut și de către pârâți la interogatorii; sau cel puțin de folosință, potrivit contractului modificat de notar - în ipoteza în care s-ar fi reținut, cum a făcut prima instanță, că acesta ar fi fost contractul „încheiat de părți".
S-a evidențiat și faptul că terenul în suprafață de 1.546 m.p. (sau 1.420 m.p.) nu a fost, în întregime, coproprietate forțată, ci, cel puțin o parte, a făcut obiectul unei proprietăți comune obișnuite, putându-se dispune ieșirea din indiviziune potrivit tabelului de mișcare parcelară de la fila 414 dosar fond la care părțile nu au formulat obiecțiuni.
Prima instanță a acordat o valoare probatorie nejustificată expertizei extrajudiciare întocmite de B. O. și celei pe care expertul P. I., în prima fază, a copiat-o întocmai și a semnat-o.
După ce s-a dispus ca expertul P. I. să întocmească o expertiză proprie, acesta a făcut propuneri de ieșire din indiviziune, fără obiecțiuni.
De altfel, situația recurentei a fost diferită de cea a reclamanților, întrucât din terenul aferent apartamentului III, o bună parte s-a aflat în curte și grădină, liber de construcții.
În drept s-au invocat dispozițiile art. 304 ind. 1, art. 304 pct. 9, art. 312, art. 274 Cod procedură civilă vechi.
Pârâtul intimat S. român – prin Consiliul local al municipiului Bistrița a formulat întâmpinare, solicitând ca, în temeiul art. 312(1) Cod procedură civilă, respingerea recursului ca nefondat și menținerea ca legală și temeinică a Sentințe civilă nr. 1099/2015 pronunțată de Judecătoria Bistrița în dosarul n._ .
În motivare s-a arătat că în fapt, prin sentința atacată, în mod legal și corect, instanța de fond a admis în parte cererea reconvențională extinsă și precizată a recurentei S.C. C. P. S.R.L., în sensul reducerii suprafeței din C.F. 1494 Bistrița, nr. top. 2326/4/b de la 762 mp. la 636 mp., respingând în rest cererea reconvențională ca neîntemeiată.
În mod temeinic prima instanță a respins cererea de ieșire din indiviziune cu privire la cota de 23,2% (359 mp.) din C.F. 1494 Bistrița, nr. top. 2325, 2326/4/b - aferent apartamentului nr. III, întabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate și cererea subsidiară de constatare a dobândirii ope legis a dreptului de proprietate asupra suprafeței de 359 mp., aferente cotei de 23,2% din terenul în suprafață totală de 1546 mp. înscris în C.F. 1494 Bistrița, nr. top. 2325, 2326/4/b aferentă apartamentului nr. III, situate în .. 13.
Potrivit colii evolutive de C.F. nr. 1494 Bistrița, în Foaia de sarcini sub C.37 a fost înscris dreptul de folosință asupra cotei de 100/1546 părți teren pe durata existenței construcției în favoarea lui S.C. C. P. S.R.L., în temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentic nr. 574/2008, prin încheierea de carte funciară nr. 6632/28.02.2008. în baza acestui contract, recurenta- reclamantă-reconvențională a dobândit în proprietate apartamentul III înscris în C.F. 1494/111 Bistrița.
Nici proprietarii anteriori ai apartamentului III nu au deținut dreptul de proprietate asupra terenului (C.25-26, C.31-36), ci doar dreptul de folosință pe durata existenței construcțiilor asupra cotei de 100/1546 părți din teren, conform Deciziei nr. 258/1977, astfel încât nu au putut transmite dreptul de proprietate asupra terenului aferent așa cum s-a susținut în cererea reconvențională, cu atât mai mult în procent de 23,2%. Oricum, niciodată dobândirea în proprietate a terenului aferent unei construcții nu s-a realizat sub forma unui procent, ci a unei cote-părți.
Mai mult, dobândirea dreptului de proprietate de către proprietarii inițiali ai apartamentului III s-a realizat, potrivit mențiunilor din C.F. 1494 ( B.17-18), în baza unui contract de vânzare- cumpărare autentificat de notariatul de stat, iar asupra terenului aferent dreptul de proprietate a fost întabulat în favoarea Statului român conform art. 30 alin. 2 din Legea nr. 58/1974, motiv pentru care aceștia au dobândit dreptul de folosință asupra terenului aferent pe durata existenței construcției (Decizia nr. 258/1977). Chiar recurenta a recunoscut că a fost reală această situație juridică.
Convingerea pârâților vânzători ai imobilului în litigiu nu a fost suficientă pentru susținerea cererii-reconvenționale, cât timp au existat înscrisuri oficiale care au atestat o cu totul altă situație de fapt și de drept, astfel cum just a reținut instanța de fond.
Practica Î.C.C.J. în litigii având ca obiect titularul dreptului de proprietate asupra terenului preluat de către S. român în temeiul Legii nr. 58/1974 a stabilit că titular al dreptului de proprietate a fost vânzătorul, și nu dobânditorul construcției, deoarece terenul nu a fost preluat din patrimoniul acestuia, iar vânzătorul ar fi putut formula cerere de retrocedare în temeiul Legii nr. 10/2001 privind imobilele preluate abuziv de către statul român (Decizia civilă nr. 7315/2007 ).
În privința subsidiarului formulat prin extinderea și precizarea cererii reconvenționale de către S.C. C. P. S.R.L., referitoare la dobândirea ope legis a dreptului de proprietate asupra suprafeței de 359 mp. aferentă cotei de 23,2% din suprafața totală de teren.
Prin încheierea de carte funciară nr. 6632/2008 a OCPI Bistrița-Năsăud, s-a dispus întabularea dreptului de proprietate, cu titlu de cumpărare, asupra imobilului apartament nr. III situat în .. 13, înscris în cartea funciară 1494/111 Bistrița, nr. top. 2325/111, 2326/4/b/III, și a dreptului de folosință asupra cotei de 100/1546 părți teren în favoarea S.C. C. P. S.R.L.
La baza acestei întabulări a stat cererea BNP D. M. și contractul de vânzare- cumpărare autentificat cu nr. 574/2008.
Chiar dacă recurenta-reclamantă-reconvențională a invocat faptul că în temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat tot sub nr. 574/2008 a dobândit cota de 23,2% din terenul în suprafață de 1546 mp., a fost evident că doar contractul prezentat oficiului de cadastru și publicitate imobiliară de către notarul public a fost cel apt de întabulare.
Mai mult, presupunând că actul autentic de vânzare-cumpărare nu a fost valabil cum s-a susținut, atunci prevederile legale au fost în sensul dobândirii doar a dreptului de proprietate asupra apartamentului, nu și asupra terenului de 359 mp.
Potrivit prevederilor art. 36(3) din Legea nr. 18/1991, „ terenurile atribuite în folosință pe durata existenței construcțiilor dobânditorilor acestora, ca efect al preluării terenurilor aferente construcțiilor, în condițiile dispozițiilor art. 30 din Legea nr. 58/1974 cu privire la sistematizarea teritoriului și localităților urbane și rurale, trec în proprietatea actualilor titulari ai dreptului de folosință a terenului, proprietari ai locuințelor".
Ca atare, reclamanta-reconvențională ar fi putut dobândi în proprietate cel mult terenul atribuit în folosință pe durata existenței construcției, conform procedurii prevăzută de art. 36(6) din Legea nr. 18/1991.
Dispozițiile alin. 4 ale art. 36 din aceeași lege nu au fost incidente în cauză, pe de o parte întrucât nici reclamanta reconvențională, nici terenul în litigiu nu au făcut parte din categoriile menționate la art. 23 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, iar pe de altă parte nu a existat dovada faptului că părțile au convenit la înstrăinarea unei cote de teren. Contractul autentificat sub nr. 574/2008 și întabulat în cartea funciară a conținut referiri precise cu privire la obiectul său.
S-a precizat că, susținerile recurentei referitoare la prețul plătit în temeiul contractului de vânzare-cumpărare, ce ar fi inclus și terenul aferent cotei de 23,2%, nu au fost întemeiate, fiind foarte lesne de observat că prețul în sumă de 115.000 lei nu s-a putut referi și la teren.
În anul 2008, când cursul oficial al euro era de aprox. 3,65 lei/€, un imobil cu 2 camere, bucătărie, antreu, dependințe, cu suprafață construită de 112,60 mp., părți comune și teren aferent de 359 mp., situat în municipiul Bistrița, . se vindea la prețul de 115.000 lei (31.500 € ), cum a încercat recurenta să acrediteze ideea.
În drept s-au invocat dispozițiile art. 23, art. 36 alin. 3 și alin. 6 din Legea nr. 18/1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare, art. 30 din Legea nr. 58/1974.
Pârâții intimați Apăvloaie Ș., R. V., R. T., D. I., R. I.-S. și reclamanții intimați C. V. și C. M., nu s-au prezentat în instanță și nici nu au formulat apărări scrise.
Tribunalul, examinând în baza prev. art. 304 și 3041 Cod procedură civilă hotărârea atacată atât prin prisma motivelor de recurs invocate, cât și din oficiu, constată că aceasta este temeinică și legală, nefiind dat nici un motiv de casare sau modificare a hotărârii.
Tribunalul reține în primul rând aspectul că prezentul recurs privește doar soluția dată de instanța de fond cu privire la cererea reconvențională formulată de pârâta – reclamantă reconvențională ., astfel încât și analiza instanței de control se va circumscrie acestor limite.
Cererea reconvențională are în vedere imobilul de la A+l identificat prin nr. top. 2325/III, 2326/4/b/III potrivit înscrierilor din CF 1494/III Bistrița, compus din „Apartamentul III, . camere, bucătărie, un antreu și dependințe cu suprafața construită de 112,60 m.p., împreună cu cota de 23,2% parte indiviză din bunurile comune. Bunuri comune pentru toate apartamentele: terenul în suprafață de 1.546 m.p., fundația clădirii, instalațiile de apa și electrice, poarta de intrare".
Același apartament este menționat în CF 1494 Bistrița (coala CF a întregului imobil de pe .. 13 din Bistrița), iar la pozițiile 12-16 din coala evolutivă se reține că la data de 30.06.1971 se notează faptul că în baza actului de împărțire pe apartamente și ieșire parțială din indiviziune nr. 831/1971 întocmit de Notariatul de Stat Bistrița și a schiței de defalcare, imobilele înscrise sub nr. de ord A+2,3 nr. top 2325, 2326/4/b, se împart în apartamente și se sistează starea de indiviziune, iar apartamentul III este trecut la poziția 15 din coală, fiind menționat că se transcrie în CF nou înființată nr. 1494/III (f.4-9 dosar fond).
Cu toate acestea, ulterior în această coală CF 1494 sunt operate în continuare înscrieri care privesc diferitele apartamente pentru care s-au înființat coli funciare noi, iar în cazul apartamentului III se ajunge la situația în care, o parte din înscrierile operate în coala imobilului întreg, respectiv în CF 1494, nu au fost operate și în CF 1494/III, deși înscrierile priveau acest apartament. Astfel, în CF 1494 Bistrița se menționează la pozițiile 17-18 la data de 20.12.1977 că în baza contractului de vânzare – cumpărare autentificat de Notariatul de Stat al județului Bistrița – Năsăud sub nr. 3802/1977, a deciziei nr. 258/1977 dată de Consiliul Popular al orașului Bistrița, asupra apartamentului nr. III se intabulează dreptul de proprietate cu titlu de cumpărare în favoarea lui R. T. și P., iar asupra terenului aferent apartamentului nr. III de sub A+1 se intabulează dreptul de proprietate conform art. 30 alin. 2 din Legea nr. 58/1974 în favoarea Statului R.. În aceleași CF 1494 Bistrița, la pozițiile 25-26 din foaia de sarcini la aceeași dată, 20.12.1977 se trece în baza actelor arătate și mai sus, dreptul de folosință asupra cotei de 100/1546 părți din teren de sub A+1, pe durata existenței construcției în favoarea lui R. T. și soția R. P..
La pozițiile 31-36 din CF 1494 s-a operat înscrierea certificatului de moștenitor nr. 103/2006 întocmit de BNP D. M. cu privire la dreptul de folosință în cotă de 100/1546 în favoarea R. V., R. T., D. I., R. T. și R. I..
La data de 28.02.2008, la poziția 37 in CF 1494 Bistrița în foaia de sarcini s-a înscris în baza contractului nr. 574/2008 întocmit de BNP D. M. dreptul de folosință în cotă de 100/1546 în favoarea pârâtei – reclamantă reconvențională ..
În CF 1494/III Bistrița (f.41-42 dosar fond) nu au fost operate înscrierile în ceea ce privește terenul aferent construcției, că acestea ar fi intrat în proprietatea statului și că titularii dreptului de proprietate asupra apartamentului ar avea recunoscut doar un drept de folosință în cotă de 100/1546, chiar din contră la rubrica de descriere a imobilului se indică, așa cum s-a citat și mai sus, că apartamentul III ar avea 23,2 % din părțile comune, constând între altele și în terenul de 1546 mp. Pe această mențiune s-a bazat pârâta – reclamantă reconvențională . cu ocazia încheierii contractului de vânzare – cumpărare nr. 574/27.02.2008.
Cu privire la cele două variante ale acestui contract, tribunalul observă că instanța de fond nu a fost investită cu constatarea nulității absolute a vreuneia din aceste variante, nici nu s-au efectuat cercetări cu privire la aceste aspecte.
În varianta depusă de pârâta – reclamantă reconvențională . (f. 92-93), contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 574/27.02.2008 apare ca fiind încheiat între pârâții R. V., R. T., D. I. și R. I. S., în calitate de vânzători, și pârâta-reclamantă S.C. C. P. S.R.L., în calitate de cumpărător, a avut obiect dreptul de proprietate asupra imobilului apartament nr. III de sub A+1, înscris în CF 1494/III Bistrița, nr. cad. 2325/III 2326/4/b/III, bun dobândit de vânzători cu titlu de moștenire, contra prețului de 115.000 lei vechi (f. 92-93 dosar fond). În contract a fost menționat faptul că imobilul vândut a fost compus și din cota de 23,2% parte indiviză din bunurile comune, acestea fiind terenul cu suprafața totală de 1546 m.p., fundația clădirii, instalațiile de apă, canalizare și electrice, poarta de intrare.
În varianta furnizată de OCPI Bistrița – Năsăud (f.105-107) se indică ca și obiect al contractului de vânzare – cumpărare dreptul de proprietate asupra imobilului apartament nr. III de sub A+1, înscris în CF 1494/III Bistrița, nr. cad. 2325/III 2326/4/b/III „compus din 2 camere, o bucătărie, un antreu și dependințe cu suprafața construită de 112,6 mp împreună cu cota de teren de 100/1546 drept folosință pe durata existenței construcției, bunuri comune pt. toate apartamentele – terenul în suprafața de 1546 mp, fundația clădirii, instalațiile de apă, canalizare și electrice, poarta de intrare”.
Tribunalul observă că între cele două variante există în mod evident contradicții semnificative în ceea ce privește dreptul de proprietate asupra terenului aferent imobilului. Cert este însă că vânzătorii R. V., R. T., D. I. și R. I. în anul 2008 nu erau titularii vreunui drept de proprietate asupra terenului aferent apartamentului III, având doar un drept de folosință în cotă de 100/1546, astfel încât ei nu puteau înstrăina un bun, care nu se afla în proprietatea lor, titularul dreptului de proprietate asupra terenului aferent fiind S. R..
Recurenta a susținut că instanța de fond în aprecierea efectuată asupra celor două contracte a ignorat răspunsurile date de părți în cadrul interogatoriului, din care ar fi rezultat că voința reală a părților a fost în sensul contractului prezentat de recurentă, iar în situația ei ar trebui să opereze buna – credință, mai ales că s-a bazat pe un extras CF și nici măcar notarul care a întocmit contractul nu a cunoscut de existența deciziei nr. 258/1977 dată de Consiliul Popular al orașului Bistrița.
Buna-credință reprezintă obligația generală de conduită ce revine părților la încheierea și executarea unei convenții. Pentru a cunoaște dacă o persoană a acționat cu bună-credință, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, este necesar a se avea în vedere toate acțiunile care se referă la prudență și diligență, la data încheierii acelui act juridic, implicând informarea asupra situației juridice a imobilului prin verificarea inclusiv a actelor care au stat la baza întabulării, precum și asupra situației faptice a acestuia. Legea ocrotește buna-credință, înțeleasă ca atitudine a celui care a făcut demersuri pentru a se edifica asupra situației bunului. D. o astfel de conduită poate duce la recunoașterea valabilității actului încheiat cu un neproprietar.
În speță, chiar dacă ar fi să ne raportăm la varianta de contract de vânzare-cumpărare prezentată de pârâta – reclamantă reconvențională ., buna – credință a acesteia este exclusă în condițiile în care, cu minime diligențe, aceasta putea lua cunoștință de faptul că în CF 1494 Bistrița există înscris dreptul de proprietate al Statului R. asupra terenului și doar un drept de folosință în favoarea vânzătorilor. Societatea a preferat însă să nu efectueze nici un fel de verificări la OCPI Bistrița – Năsăud anterior perfectării contractului, rezumându-se doar în a se încrede în declarațiile vânzătorilor și în extrasul CF prezentat (or, speța de față demonstrează că pot exista lipsuri sau inadvertențe la înregistrare în CF). Tribunalul apreciază că această lipsă de diligență este de natură a înlătura buna credință a cumpărătoarei ..
Prin cererea de recurs s-a susținut că a fost evident că varianta de contract - potrivit căruia societatea a dobândit și dreptul de proprietate asupra terenului nu numai că a fost înregistrat la OCPI Bistrița-Năsăud, dar a și fost înscris în cartea funciară, astfel că susținerile expertului B. O. din răspunsul la obiecțiuni, preluată de către prima instanță, potrivit căreia „la prezentarea la CF a contractului de vânzare-cumpărare indicat de către pârâta reclamantă" „acesta a fost respins, întrucât acesteia i s-a transmis numai un drept de folosință...", ar fi nereale.
Tribunalul apreciază că față de cele statuate mai sus, respectiv că vânzătorii R. V., R. T., D. I., R. T. și R. I. nu au deținut la nici un moment dat vreun drept de proprietate asupra terenului în procent de 23,2 %, ci au fost titularii doar a unui drept de folosință, aceste critici ale recurentei, nu prezintă nicio relevanță. Chiar dacă s-ar admite că din greșeală s-a înregistrat contractul prezentat de pârâta – reclamantă reconvențională . în vederea înscrierii în CF și că în CF 1494/III Bistrița, la poziția 12 din coala evolutivă s-a înscris dreptul de proprietate în baza acestui înscris, aceste notări nu sunt în măsură a recunoaște în favoarea . un drept de proprietate asupra terenului, atâta timp cât vânzătorii R. V., R. T., D. I. și R. I. nefiind titularii unui asemenea drept, nici nu puteau să-l înstrăineze.
O altă critică din cererea de recurs privește soluția instanței de fond asupra petitului subsidiar de a se recunoaște dobândirea de către . a unui drept de proprietate asupra terenului aferent apartamentului, ope legis, în baza art. 36 din Legea nr. 18/1991.
În acest sens, recurenta a arătat că din modul de redactare a alin. 3 din art. 36 din Legea nr. 18/1991 rezultă că aceste terenuri acestea „trec" în proprietatea actualilor titulari ai....", textul legii considerându-i pe proprietarii actuali ai locuinței proprietari deplini ai terenului, și nu potențiali proprietari.
S-a susținut că, întrucât dispozițiile art. 36 alin. 3 nu s-au aplicat singular, ci coroborat cu alin. 4 și respectiv art. 23 din Legea nr. 18/1991 rep., practica judiciară a statuat că dobânditorul unei construcții (dacă s-a realizat o singură înstrăinare a construcției), respectiv ultimul dobânditor, dacă au avut loc înstrăinări succesive ale construcției, dobândește în proprietate tot ceea ce a deținut ca teren aferent casei de locuit și anexelor gospodărești, curtea și grădina, adică tot ce s-a avut în vedere de părți la încheierea convenției de înstrăinare și, ca urmare, a deținut în fapt dobânditorul. În condițiile inexistenței vreunui ordin, dobândirea ope legis a dreptului de proprietate asupra terenului aferent apartamentului nr. III trebuia analizată, în opinia recurentei, în persoana titularului actual al dreptului de folosință - S.C. C. P. S.R.L.-proprietara apartamentului și nu în persoana celui ce a dobândit dreptul de folosință în temeiul art. 30 din Legea nr. 58/1974.
Tribunalul apreciază că și în ipoteza în care s-ar admite că dispozițiile art. 36 din Legea nr. 18/1991 operează ope legis, fără a se urma procedura prevăzută de lege, în aprecierea calității de proprietar actual al imobilului și titular al dreptului de folosință, trebuie să ne raportăm la momentul în care a intrat în vigoare Legea nr. 18/1991, respectiv în cazul de față, R. T. (decedat la data de 20.10.1991) și R. P. (decedată la data de 24.12.2005), și nu la un eventual subdobânditor din anul 2008, cum este cazul pârâtei – reclamantă reconvențională .. Această normă a prevăzut o modalitate de dobândire a dreptului de proprietate pentru persoanele care dețineau la momentul intrării în vigoare a legii un drept de proprietate asupra unui imobil construcție, iar terenul aferent a fost trecut în perioada regimului comunist în favoarea statului, acest mod de dobândire constituind o excepție de la dreptul comun și trebuie interpretat strict în sensul avut în vedere de legiuitor. Astfel, eventualii subdobânditori ulteriori anului 1991 nu se pot prevala de acest dispoziții pentru dobândirea dreptului de proprietate în mod direct în patrimoniul lor, ei neavând calitatea de „actual titular al dreptului de folosință a terenului, proprietar al locuințelor” în sensul art. 36 alin. 3 din Legea nr. 18/1991.
Tribunalul conchide astfel că soluția instanței de fond de respingere a acestei solicitări subsidiare, este întemeiată.
Față de aceste statuări, tribunalul apreciază că nu se mai impune o analiză a criticilor privind modalitatea de partajare a terenului.
Având în vedere cele arătate mai sus, tribunalul în baza art.312 alin.1 teza II din codul de procedură civilă va respinge recursul declarat de pârâta – reclamantă reconvențională ., împotriva sentinței civile nr. 1099/12.02.2015 pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei Bistrița, ca neîntemeiat.
Se va lua act că intimații nu au solicitat cheltuieli de judecată în recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul formulat de pârâta – reclamantă reconvențională ., cu sediul în Bistrița, .. 13, . – Năsăud, împotriva sentinței civile nr. 1099/12.02.2015 pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei Bistrița, ca neîntemeiat.
Ia act că intimații nu au solicitat cheltuieli de judecată în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din data de 23.06.2015.
PREȘEDINTE, JUDECĂTORI,
B. I. S. S. I. N. C.
GREFIER
V. V.
Red/Dact:
BISz/MD
31.08.2015/ 2 ex
Jud. fond: C. L. C.
| ← Succesiune. Decizia nr. 110/2015. Tribunalul BISTRIŢA NĂSĂUD | Fond funciar. Decizia nr. 90/2015. Tribunalul BISTRIŢA NĂSĂUD → |
|---|
