Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 536/2015. Tribunalul BOTOŞANI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 536/2015 pronunțată de Tribunalul BOTOŞANI la data de 10-11-2015 în dosarul nr. 536/2015
Dosar nr._ Apel – hotărâre care să țină loc de act autentic
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din data de 10.11.2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE – B. G.
JUDECĂTOR: A. D.
GREFIER – C. A.
Decizia nr.536A
La ordine judecarea cererii formulată de apelantul A. V. în contradictoriu cu intimata U. N., împotriva sentinței civile nr. 129 pronunțată la data de 13.02.2014 de Judecătoria Săveni în dosar nr._, având ca obiect apel – hotărâre care să țină loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică, lipsă sunt părțile atât la prima cât și la a doua strigare.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care evidențiază părțile și obiectul pricinii, arătând că procedura de citare este legal îndeplinită.
Instanța ia act de faptul că părțile au cerut judecarea cauzei și în lipsa lor.
Văzând că nu sunt alte cereri ori probe de administrat, în temeiul art. 244 NCPC, instanța declară încheiată cercetarea procesului și, în temeiul art. 394 Cod procedură civilă, constată cauza în stare de judecată și o reține spre deliberare.
TRIBUNALUL,
Asupra cererii de apel, de față;
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Săveni la data de 11.04.2014, sub nr._, reclamantul A. V. a chemat în judecată pe pârâta U. N., solicitând pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare privind suprafața de 15.000 mp teren arabil extravilan, înscris în T.P. nr._/23.02.1995, situat pe raza or. Săveni, jud. B., conform antecontractului încheiat la data de 01.04.2014.
În motivarea acțiunii, a arătat reclamantul că, la data de 01.04.2014 a convenit cu pârâta să cumpere de la aceasta suprafața totală de 15 000 mp teren arabil extravilan, înscris în T.P. nr._/23.02.1995, situat pe raza orașului Săveni, jud. B., după cum urmează: suprafața de 5.000 m. p. teren, în sola 26, p. c. 170/2, cu vecinătățile: N – U. N., E – Pș. .., V – B. V. și suprafața de 10.000 m.p. teren, în sola 28, p. c. 181/101, cu vecinătățile: N – B. T. V., E – DE 179, S – B. V., V – DE 178, arătând și că la aceeași dată, a încheiat cu pârâta un antecontract de vânzare-cumpărare achitând acesteia prețul convenit, în cuantum de 5.400 lei și că suprafața de teren menționată reprezintă proprietatea promitentului-vânzător, fiind înscris în T.P. nr._/23.02.1995, în drept, fiind invocate dispozițiile art. 1669 Cod civil.
Prin întâmpinarea depusă la dosar, la data de 29.10.2014, aceasta a arătat că este de acord cu acțiunea promovată de reclamant, precizând că a primit prețul de 5.400 lei convenit cu acesta prin antecontract, solicitând admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată.
Judecătoria Săveni, prin sentința civilă nr.129 din 13.02.2015 a respins acțiunea ca neîntemeiată formulată de reclamantul A. V. în contradictoriu cu pârâta U. N. reținând în motivele soluției adoptate că în temeiul art. 1669 din Codul civil, instanța poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare sub rezerva îndeplinirii cumulative a două condiții, și anume încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare cu respectarea tuturor condițiilor de valabilitate prevăzute de Codul civil pentru încheierea respectivului contract de vânzare cumpărare și existența unui refuz, nejustificat, din partea uneia dintre părțile semnatare ale antecontractului.
În cazul dedus judecății, în ceea ce privește prima condiție mai sus arătată, respectiv aceea că antecontractul trebuie să îndeplinească toate condițiile de valabilitate prevăzute de Codul civil pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare, instanța de fond a observat că în conformitate cu dispozițiile art. 1279 alin. 3 teza I Cod Civil, respectiv cu art. 1669 alin. 1 teza finală Cod civil, antecontractul supus analizei trebuia încheiat în formă autentică, având în vedere că acesta prefigura încheierea unui contract – având ca obiect un imobil .
Astfel, prima instanță a arătat că art. 1179 cod civil dispune că în măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale aplicabile și că potrivit art. 1244 Cod civil, în afara altor cazuri prevăzute de lege, convențiile trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, întrucât strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară iar în consecință, potrivit acestor texte legale, pentru a putea obține pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, părțile trebuie să fi încheiat anterior un antecontract care îndeplinește toate condițiile de validitate cu privire la contractul respectiv.
În consecință a concluzionat prima instanță, potrivit acestor texte legale, pentru a putea obține pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, părțile trebuie să fi încheiat anterior un antecontract care să îndeplinească toate condițiile de validitate cu privire la contractul respectiv.
Astfel, a subliniat instanța faptul că obligativitatea îndeplinirii condițiilor de validitate (formă și fond) nu este o exigență generală pentru încheierea unei promisiuni de vânzare și/sau cumpărare, ci este necesară exclusiv acolo unde legea recunoaște dreptul creditorului de a obține o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Prin urmare, instanța de fond a considerat că, o promisiune de vânzare-cumpărare încheiată sub forma unui înscris sub semnătură privată rămâne valabilă între părți, atrăgând răspunderea contractuală a acestora, însă dacă se urmărește obținerea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, cum este și cazul în speță, pentru pronunțarea unei astfel de hotărâri, este necesar ca antecontractul să fi fost încheiat în formă autentică, forma autentică nefiind o cerință de validitate pentru antecontract, ci o cerință care, dacă e îndeplinită, permite să se ajungă la pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, or, analizând înscrisul depus la dosarul cauzei la fila 5 dosar fond, instanța a constatat că antecontractul a fost încheiat între părți sub forma unui înscris sub semnătură privată, nefiind apt a complini condițiile de formă necesare pentru a fi pronunțată o hotărâre care să țină loc de act autentic.
În ceea ce privește cea de-a doua condiție ce trebuie îndeplinită pentru a putea fi pronunțată o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare –cumpărare, analizând întâmpinarea formulată de pârâta U. N. la dosarul cauzei (fila 20 dosar fond), prima instanță a constatat că aceasta nu exprimă un refuz la încheierea tranzacției de vânzare cumpărare, ci dimpotrivă, învederează instanței că este de acord cu admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată, precizând doar că nu s-a prezentat la notar pentru a încheia contractul.
În consecință, a constatat judecătorul de fond că în cazul dedus judecății, condiția rezultată din prevederile art. 1669 Cod civil, care prevede că este necesar să existe un refuz, nejustificat, din partea uneia dintre părțile semnatare ale antecontractului, pentru a putea fi pronunțată o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare nu este îndeplinită.
Având în vedere probatoriul administrat în cauză, instanța de fond a mai apreciat că acțiunea reclamantului tinde spre o încercare de eludare a taxelor notariale, nu spre o rezolvare a unei situații conflictuale, atâta vreme cât din înscrisurile depuse la dosar nu rezultă că în această speță părțile ar avea interese contrare iar față de dispozițiile legale mai sus amintite și având în vedere împrejurarea că antecontractul nu a fost încheiat de părți în formă autentică, precum și faptul că pârâții nu au exprimat un refuz la încheierea unui contract de vânzare cumpărare în formă autentică, conform înțelegerii dintre părți și că în prezenta cauză nu sunt îndeplinite condițiile cerute de lege pentru a se putea pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic, a respins acțiunea ca neîntemeiată.
Împotriva sentinței nr.129 pronunțată la data de 13.02.2015, în termen legal a formulat apel reclamantul A. V. criticând-o pentru nelegaliate și netemeinicie și solicitând admiterea apelului și schimbarea în tot a sentinței apelate în sensul admiterii cererii de chemare în judecată așa cum a fost formulată..
În motivele petiției, a evocat faptul că art. 1669 din Codul civil stabilește că atunci când „ una din părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite ", și că înscrisurile depuse în fața primei instanțe și probele administrate atestă îndeplinirea condițiilor de fond reglementate de art. 1669 din Codul Civil.
Astfel s-a arătat în continuare că antecontractul a fost încheiat între persoane cu capacitate de exercițiu deplină și având consimțământul liber exprimat, prețul a fost integral plătit la data încheierii antecontractului, iar imobilul este în proprietatea pârâtei și referitor la refuzul pârâtei de a încheia contractul în formă autentică, apreciază că instanța de fond a dat o interpretare eronată susținerilor acesteia din cuprinsul întâmpinării depuse la dosar și din întreaga atitudine procesuală, susținând că atitudinea pârâtei care s-a declarat de acord cu acțiunea promovată de reclamant nu poate fi interpretat în sensul că nu au existat divergențe între părți anterior momentului sesizării instanței de judecată sau că există vreo certitudine în sensul că se vor prezenta la notar pentru a perfecta contractul de vânzare cumpărare ci din contra, relevă că deși pârâta s-a obligat ca în termen de o săptămână să se prezinte la notar în vederea perfectării contractului de vânzare cumpărare, aceasta nu și-a respectat obligația nici până în prezent, după doi ani din momentul asumării acestei obligații si a încasării prețului.
Astfel, apreciază reclamantul că recunoașterea din partea acesteiacă nu s-au prezentat la notar, cu toate că a insistat în acest sens, fără a da vreo explicație asupra motivelor care au împiedicat-o, aspect confirmat și prin atitudinea de pasivitate manifestată de aceștia în cursul judecății, probează susținerile din cererea de chemare în judecată și nicidecum o eventuală încercare a părților de a ocoli taxele notariale de timbru, așa cum în mod eronat s-a stabilit prin sentința apelată, considerând și că soluția instanței de fond este nelegală și netemeinică sub aspectul reținerii ca fiind necesară forma autentică a antecontractului în vederea admisibilității acțiunii privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, forma autentică fiind cerută doar în cazul convențiilor care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea în cartea funciară.
Nu consideră apelantul că aceste prevederi sunt aplicabile în cauză, antecontractul de vânzare cumpărare fiind în principiu, un contract consensual ce poate fi încheiat prin simplul acord de voință al părților, fără ca încheierea sa valabilă să fie supusă condiției formei autentice nici în acele situații în care legea prevede pentru transferul dreptului de proprietate forma autentică drept condiție ad validitatem, acest aspect având drept fundament faptul că, la momentul încheierii antecontractului, părțile nu transferă dreptul de proprietate, antecontractul dând naștere numai unor drepturi de creanță, unor obligații de a face, promitentul vânzător obligându-se a transfera în viitor dreptul de proprietate.
În același sens, a precizat și faptul că prin Legea nr. 221/2013, publicată în Monitorul Oficial al României, partea I, nr. 434 din data de 17 iulie 2013, printre altele, a fost abrogat alin. (5) al articolului 24 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, care avea următorul conținut: "Promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept real în legătură cu acesta și actele de alipire și dezlipire a imobilelor înscrise în cartea funciară se încheie în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute” și totodată că potrivit art. 1669 C.civ., în situația în care una din părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, în mod nejustificat să încheie contractul în forma autentică, cealaltă parte poate solicita instanței de judecată pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic.
Hotărârea judecătorească prin care se înlocuiește consimțământul promitentului poate fi pronunțată dacă toate celelalte condiții de validitate a vânzării sunt îndeplinite, în literatura de specialitate considerându-se că pentru vânzările supuse de lege condiției formei autentice ad validitatem, această condiție este îndeplinită datorită faptului că hotărârea pronunțată în exercitarea funcțiilor sale de judecătorul competent are natura unui act autentic.
Astfel, consideră apelantul că dispozițiile art.1669 C.civ. trebuie raportate sub aspectul clarificării aspectului privind îndeplinirea condițiilor de validitate ale vânzării, la prevederile art.1279 din Codul civil, potrivit cărora „promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele cauze ale contractului promis, în lipsă cărora părțile nu ar putea exercita promisiunea”, deci să îndeplinească toate condițiile de fond și nu de formă ale vânzării.
A mai arătat apelantul în motivele petiției sale că a interpreta art.1669 C.civ., în sensul că pot solicita pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic numai părțile care au încheiat antecontracte în formă autentică, contravine și motivării pe care Curtea Constituțională a realizat-o prin Decizia nr. 755 din 16 Decembrie 2014 referitoare la excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 20 alin. (1) teza privitoare la antecontracte din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, publicată în Monitorul Oficial nr. 0101 din 9.02.2015, care a constatat că "persoanele care au încheiat antecontracte de vânzare în formă autentică, pe de o parte, și persoanele care au încheiat antecontracte de vânzare fie sub forma unui înscris sub semnătură privată, fie sub forma unui înscris atestat de către un avocat, pe de altă parte, având ca obiect terenuri agricole situate în extravilan, se află în aceeași situație juridică, întrucât efectele antecontractului de vânzare cumpărare sunt aceleași: obligația de a încheia în viitor contactul de vânzare.
În consecință, având în vedere că situațiile juridice în care se află părțile antecontractului de vânzare încheiat în formă autentică, cât și ale celui neautentificat nu diferă în esență, nu poate fi justificată nici aplicarea, în privința acestora, a unui tratamentul juridic diferit, din coroborarea dispozițiilor legale enunțate anterior considerând apelantul că pentru admisibilitatea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic trebuie ca antecontractul să îndeplinească toate condițiile de fond ale vânzării, nu și cele privind forma autentică, condiții de fond îndeplinite în cauză.
Suplimentar, a învederat faptul că practica instanțelor de judecată atât la nivelul circumscripției Curții de Apel Suceava, cât și la nivel național este de admitere a acțiunilor de această natură, mai mult, Judecătoria Săveni s-a pronunțat în mod constant în ultimii ani în sensul admiterii unor acțiuni în care situația de fapt era identică cu speța dedusă prezentei judecăți, motivarea dată fiind diametral opusă celei din Sentința civilă nr. 559 din 13.06.2014.
În plus arată că jurisprudența CEDO din ultima perioadă statuează cu valoare de normă supraconstituțională, imposibilitatea pronunțării în cauze identice a unor soluții contradictorii și diametral opuse utilizând noțiuni foarte aproape de precedentul judiciar.
S-a arătat în continuare că însăși hotărârile CEDO constituie precedente judiciare care obligă instanțele naționale la pronunțarea unor hotărâri în consens cu practica CEDO în respectiva problemă de drept.
Astfel, s-a arătat în continuare că deși pârâta s-a obligat ca în termen de o săptămână să se prezinte la notar în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare nu și-a respectat aceasta obligație nici până în prezent după 2 ani din momentul asumării obligației și încasării prețului.
Intimata nu a depus întâmpinare.
Examinând apelul declarat, Tribunalul reține că apelul declarat este nefondat pentru cele ce se vor arăta în continuare:
Conform înscrisului sub semnătură privată depus la dosar, reclamantul A. V. a încheiat cu pârâta U. N. o înțelegere prin care aceasta a înstrăinat către cumpărătorul A. V. suprafața totală de de 15 000 mp teren arabil extravilan, înscris în T.P. nr._/23.02.1995, situat în situat pe raza or. Săveni, jud. B., după cum urmează: suprafața de 5.000 m. p. teren, în sola 26, p. c. 170/2, cu vecinătățile: N – U. N., E – Pș. .., V – B. V. și suprafața de 10.000 m.p. teren, în sola 28, p. c. 181/101, cu vecinătățile: N – B. T. V., E – DE 179, S – B. V., V – DE 178, achitând acesteia prețul convenit, în cuantum de 5.400 lei și că suprafața de teren menționată reprezintă proprietatea promitentului-vânzător, fiind înscris în T.P. nr._/23.02.1995.
Tribunalul B. apreciază că nu se impune existența înscrisului autentic ca și condiție a pronunțării unei hotărâri judecătorești de constatare a vânzării pentru următoarele:
În primul rând, textul art.1669 care reglementează condițiile pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract nu stabilește în mod expres situația încheierii convenției în formă autentică stipulând că atunci „când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
Aceasta pentru că vânzarea se perfectează în principiu „solo consensu” fără îndeplinirea vreunei formalități, condițiile de valabilitate ale actelor juridice fiind: consimțământ, capacitate, obiect și cauză, la acestea referindu-se teza finală a alin.1 a art.1669 C.civ.
A impune condiția formei autentice necesară convențiilor care strămută sau constituie drepturi reale unei promisiuni de vânzare-cumpărare care nu are aceasta aptitudine, nefiind constitutivă de drepturi înseamnă a adăuga la alege, lucru inadmisibil, cu atât mai mult numai hotărârea care confirmă promisiunea este actul autentic constitutiv de drepturi și numai din momentul rămânerii irevocabile.
Pe de altă parte, atât persoanele care au încheiat antecontracte de vânzare-cumpărare în formă autentică pe de o parte dar și cele care au încheiat antecontracte de vânzare-cumpărare în forma înscrisului sub semnătură privată se află în aceeași situație juridică, s-au înțeles să încheie în viitor contract autentic de vânzare dată până la care convenția lor naște doar o creanță viitoare, aceea de a obliga partea care refuză la încheierea unui contract în formă autentică, iar în caz contrar dreptul la daune interese (art.1530 C.civ.).
În ceea ce privește refuzul perfectării vânzării, această condiție rezultă în mod clar din textul de lege evocat și trebuie să se manifeste în mod neechivoc în persoana părții chemate în judecată ori în speță această probă nu a fost făcută deși era obligatorie, dimpotrivă prin întâmpinarea depusă (fila 36 dosar fond) părțile manifestându-i acordul cu privire la admiterea cererii.
Susținerea apelantului referitor la faptul că neprezentarea părții adverse în fața instanței poate fi asimilată unui refuz nu poate fi acceptată în condițiile în care pârâta a depus la dosarul cauzei întâmpinare prin care arată instanței că este de acord cu admiterea acțiunii așa cum a fost formulată iar refuzul acesteia era o condiție prealabilă de îndeplinit anterior promovării cererii introductive, numai o astfel de atitudine putând deschide părții interesate accesul la instanță.
Prin urmare, în speță ar fi trebui făcută dovada chemării pârâtei la notariat printr-o somație prin intermediul executorului judecătoresc sau în orice altă modalitate cu indicarea unei anumite date și a unei ore în vederea încheierii contractului și cu un proces verbal de constatare a ceea ce s-a întâmplat acolo anterior înregistrării cererii de chemare în judecată, lucru care nu s-a întâmplat.
Faptul că pe parcursul procesului, deci ulterior înregistrării acțiunii, pârâta nu s-a prezentat la interogatoriu nu confirmă existența unui refuz anterior acțiunii nu era îndeplinită și deci că între părți nu există un conflict litigios, condiție prevăzută de art.1669 C.civ.
De asemenea, faptul că la nivelul instanțelor există o practică judiciară în care nu s-a cristalizat o opinie unitară în legătură cu modul de soluționare a unor astfel de cauze poate constitui cel mult un motiv pentru formularea unui recurs în interesul legii în condițiile art.514 C.civ. însă nu poate determina soluția unei cauze concrete și specifice.
De altfel în speță, Tribunalul B. constată că pe rolul instanțelor există un număr considerabil de dosare,_ ,_ ,_ ,_ ,_ ,_ ,_ ,_ ,_ ,_/193/2013,_ ,_ ,_ ,_ ,_ ,_ ,_ ș.a. cu obiect și cauză identice, formulate de către același avocat (dna. P. M.) pentru reclamanți și tot în același context al nedovedirii invitării pârâților vânzători la notariat la o anumită dată și oră expres adusă la cunoștința acestora.
Așa fiind, față de cele evocate în precedent, Tribunalul B., în temeiul art.480 C.civ., va respinge apelul și va păstra soluția atacată de respingere a acțiunii cu observarea faptului că refuzul prezentării părții pârâte la notariat în vederea întocmirii convenției cadru de vânzare-cumpărare, constituie o condiție primordială și anterioară formulării acțiunii în justiție, o recunoaștere a acestui refuz nefiind probată nici pe parcursul derulării procesului.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Respinge ca nefondat apelul declarat de apelantul A. V. cu domiciliul în Oraș Săveni, ., ., . și cu domiciliul procesual ales la Cabinet Avocat P. M. cu sediul în Oraș Săveni, . C3, ., județul B. în contradictoriu cu intimata U. N. cu domiciliul în Oraș Săveni, ..30, județul B. împotriva sentinței civile nr.129 din 13.02.2014 a Judecătoriei Săveni pe care o păstrează
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din 10.11.2015.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
B. G. A. D. C. A.
Red. A.D./21.01.2016
Jud. fond B. S.
Tehn. C.A./21.01.2016
.>
| ← Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr.... | Pensie întreţinere. Decizia nr. 164/2015. Tribunalul BOTOŞANI → |
|---|
