Legea 10/2001. Decizia nr. 319/2012. Tribunalul BRAŞOV
| Comentarii |
|
Decizia nr. 319/2012 pronunțată de Tribunalul BRAŞOV la data de 03-12-2012 în dosarul nr. 319/2012
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR.319/Ap DOSAR NR._
Ședința publică din 03.12.2012
Completul compus din:
PREȘEDINTE – L. S.
JUDECĂTOR – D. M.
GREFIER – M. D.
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra soluționării apelului formulat de apelanții pârâți M. FINANȚELOR P. P. D. B., S. ROMÂN P. M. FINANȚELOR P. P. DIRECȚIA GENERALĂ A FINANȚELOR P. B., P. REP. LEGAL împotriva sentinței civile numărul 6114/27.04.2012, pronunțată de Judecătoria B. în dosar nr._ în contradictoriu cu intimatul reclamant B. G., având ca obiect Legea 10/2001,
La apelul nominal făcut în ședința publică, la pronunțare, se constată lipsa părților.
Procedura de citare legal îndeplinită, fără citarea părților.
Dezbaterile orale au avut loc în ședința publică din 16.11.2012, cuvântul părților fiind consemnat în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta decizie și când, din lipsă de timp pentru deliberare, instanța a amânat pronunțarea pentru 26.11.2012 și apoi pentru astăzi, când:
TRIBUNALUL:
Deliberând asupra apelului civil de față, constată că,
P. Sentința civilă nr. 6114, pronunțată la data de 27.04.2010, în dosarul nr._, Judecătoria B. a hotărât următoarele:
A admis acțiunea civilă formulată și precizată de reclamantul B. G. în contradictoriu cu pârâtul S. ROMÂN, prin M. Finanțelor P., reprezentat în teritoriu de D.G.F.P. B., și în consecință:
A obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 118.574 lei reprezentând prețul de piață al imobilului situat în comuna S., ., jud. B., înscris în CF_ S. (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 4637 S.) sub nr. top. 633, 634, 635 obiect al contractului de vânzare - cumpărare nr._/03.12.1996 încheiat între .. B., în calitate de vânzător și B. G., în calitate de cumpărător.
A respins acțiunea civilă formulată și precizată de reclamantul B. G. în contradictoriu cu pârâtul M. FINANȚELOR P., reprezentat în teritoriu de D.G.F.P. B., ca fiind formulată în contradictoriu cu o persoană fără calitate procesuală pasivă.
A obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 3.096 lei cheltuieli de judecată reprezentând contravaloarea expertizei tehnice.
Pentru a pronunța această sentință Judecătoria Brasov a constatat următoarele:
P. acțiunea civilă formulată și înregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr._ la data de 04.06.2009, reclamantul B. G. în contradictoriu cu pârâții S. ROMÂN, prin M. Finanțelor P. B., și M. FINANȚELOR P., a solicitat ca prin sentința ce se va pronunța să se dispună obligarea pârâților la plata valorii de circulație pentru imobilul situat în comuna S., ., jud. B., înscris în CF nr. 4637 S. sub nr. top, 633, 634, 635 și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În expunerea în fapt a motivelor, reclamantul a arătat că prin contractul de vânzare -cumpărare nr._ din 03.12.1996 încheiat cu .. B. în temeiul art. 9 din Legea nr. 112/1995, a cumpărat imobilul situat în ., jud. B., înscris în CF nr. 4637 S. sub nr. top, 633, 634, 635, al cărui preț a fost achitat în rate lunare până în anul 2001 .
P. decizia civilă nr. 455/A/16.04.2003 s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare și a fost obligat să predea foștilor proprietari, respectiv numiților A. N. și A. E. posesia imobilului în litigiu.
A învederat reclamantul că prin anularea contractului de vânzare - cumpărare nr._ din 03.12.1996 a pierdut în întregime bunul imobil cumpărat, fiind vorba de o evicțiune totală, conform dispozițiilor art. 1341- 1346 din C.civ. astfel că S. ROMÂN, în calitate de vânzător este răspunzător pentru evicțiune și are obligația de a restitui cumpărătorului prețul de piață al imobilului stabilit conform standardelor internaționale de evaluare potrivit dispozițiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificată și completată.
În probațiune, reclamantul a propus, s-a încuviințat și a administrat proba cu înscrisuri și cu expertiză tehnică specialitatea evaluare imobiliară.
În drept, acțiunea civila a fost întemeiată inițial pe prevederile art. 50 din Legea nr. 10/2001, iar ulterior prin precizarea formulată și pe dispozițiile art. art. 1341, 1346 și art. 1350 din C.civ. și dispozițiile Legii nr. 1/2009.
Cererea de chemare în judecată este scutită de plata taxei judiciare de timbru conform prevederilor art. 50 alin. 2^1 din Legea nr. 10/2001 republicată cu modificările și completările ulterioare.
Direcția Generală a Finanțelor P. B., în calitate de reprezentantă în teritoriu a Ministerului Finanțelor P. pentru pârâții S. ROMÂN și M. FINANȚELOR P. a invocat, prin întâmpinarea formulată, excepția prescripției dreptului material la acțiune în raport de dispozițiile art. 3 din Decretul nr. 167/1958 coroborate cu art. 1, 6 și 7 din același act normativ.
În susținerea excepției pârâții au solicitat instanței să analizeze excepția în raport cu data pronunțării Deciziei civile nr. 455/A/16.04.2003 a Curții de Apel B., prin care s-a constatat irevocabil nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare a imobilului în cauza și data introducerii prezentei acțiunii .
Au învederat pârâții că dreptul de creanță al reclamantului s-a născut la data de 16.04.2003, iar acțiunea a fost introdusă la Judecătoria B. în luna iunie 2009, deci cu depășirea termenului legal prevăzut în actul normativ cu reglementează prescripția extinctivă, astfel că dreptul material la acțiune al reclamantului s-a prescris .
Au invocat pârâții excepția lipsei calității de reprezentant al STATULUI ROMÂN de către Ministerului Finanțelor P. și excepția lipsei calității procesuale pasive a STATULUI ROMÂN, prin M. Finanțelor P., pe motiv că pârâții S. ROMÂN prin M. Finanțelor P. și M. FINANȚELOR P., nu au participat la încheierea contractului de vânzare - cumpărare a imobilului în cauză, părți contractante fiind .. B. și reclamantul B. G., invocând în susținerea excepțiilor și dispozițiile art. 25 și art. 37 din Decretul nr. 31/1954.
Au arătat pârâții că restituirea sumei de bani achitată ca preț al contractului nu poate fi făcută decât în baza angajării răspunderii contractuale a vânzătorului în limitele raportului juridic încheiat, instituindu-se astfel in sarcina vânzătorului obligația de garanție contra evicțiunii în condițiile stabilite de prevederile art. 1341- 1343 C.civil, respectiv a vânzătorului .. B. care este obligat să restituie valoarea de piață a imobilului.
Cu privire la fondul cauzei, pârâții au învederat că pe rolul Judecătoriei B. s-a aflat dosarul nr. 6228/2005 ce a avut ca obiect acțiunea civilă formulată și precizată de reclamantul B. G. în contradictoriu cu S. ROMÂN, prin M. Finanțelor P., prin care reclamantul a solicitat restituirea prețului imobilului cumpărat precum și plata îmbunătățirilor necesare și utile și sporul de valoare adus imobilului situat în comuna S., ., jud. B. la prețul de circulație din momentul pronunțării, dosar soluționat prin sentința civilă nr. 556 pronunțată de Judecătoria B. la data de 24.01.2006 și prin care s-a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamant.
Împotriva sentinței a declarat recurs reclamantul, recurs admis de Tribunalul B. prin Decizia civilă nr. 659/R pronunțată în dosarul civil nr. 1007/2006, cauza fiind trimisă spre rejudecare Judecătoriei B..
Pârâții au arătat că în rejudecare cauza a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei B. sub nr._/197/2006 iar acțiunea a fost precizată de reclamant în sensul că a solicitat obligarea pârâtului M. ECONOMIEI ȘI FINANȚELOR la plata sumei de 13.409,50 lei, reprezentând prețul actualizat plătit pentru cumpărarea imobilului situat în ., jud. B. și obligarea pârâtului S. ROMÂN, prin M.E.F., la plata sumei de 45.526,26 lei reprezentând sporul de valoare adus imobilului prin îmbunătățirile necesare și utile efectuate de reclamant.
Judecătoria B., prin Sentința civilă nr. 3562 pronunțată în dosarul civil nr._/197/2006 a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată și precizată de reclamantul B. G. și în consecință a dispus obligarea pârâtului S. ROMÂN, prin M.E.F. să plătească reclamantului suma de 25.348 lei reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor necesare și utile efectuate de reclamant la imobilul situat în comuna S., ., jud. B. și obligarea pârâtului M. ECONOMIEI ȘI FINANȚELOR la plata în favoarea reclamantului a sumei de 13.409, 50 lei reprezentând prețul actualizat plătit de reclamant pentru cumpărarea imobilului situat în comuna S., ., jud. B. și a respins restul pretențiilor .
P. decizia civilă nr. 1341/R/ 22.12.2008 Tribunalul B. a admis recursul declarat de recurentul S. ROMÂN prin M.E.F. împotriva sentinței civile nr. 3562 a Judecătoriei B. pe care a modificat-o în parte, iar prin contestația în anulare care a constituit obiectul dosarului civil nr._ al Tribunalului B. s-a admis recursul declarat de M. ECONOMIEI și FINANȚELOR și s-a respins recursul declarat de recurentul S. ROMÂN.
În raport de aspectele prezentate, pârâții au arătat că acțiunea reclamantului este neîntemeiată, întrucât raportul juridic ce avea la bază dreptul de despăgubire al reclamantului s-a stins prin soluționarea acțiunii ce a format obiectul dosarelor nr. 6228/2005 și nr._/197/2006, prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă în baza dispozițiilor legale în vigoare la data existenței raportului juridic, având drept consecință despăgubirea reclamantului în condițiile legii în vigoare la momentul solicitării și care a fost analizat în cadrul dosarelor mai sus evidențiate, astfel încât aspectul obținerii de despăgubiri pentru anularea contractului de vânzare - cumpărare a imobilului în cauză, a intrat sub puterea lucrului judecat.
În opinia pârâților la data intrări în vigoare a noilor reglementări legale reclamantul nu mai avea dreptul să solicite despăgubiri, întrucât acesta își valorificase dreptul, astfel că în speță nu sunt incidente dispozițiile Legii nr. 1/2009 deoarece “ legea dispune numai pentru viitor, ea n-are putere retroactivă “ ( art. 15 alin. 2 din Constituție ) .
Au apreciat pârâții reaua - credință a vânzătorului .. B. și a cumpărătorului, acesta din urmă cunoscând că se prevalează de calitatea de chiriaș și de pericolul evicțiunii, cumpărând pe proprie răspundere .
Pârâți S. ROMÂN, prin M. Finanțelor P. și M. FINANȚELOR P. nu au trimis reprezentant în cauză .
Întâmpinarea nu a fost întemeiată în drept.
La termenul de judecată din data 10.05.2010 instanța a respins excepția prescripției dreptului material la acțiune ca neîntemeiată, a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului M. FINANȚELOR P. invocată din oficiu, a respins excepția lipsei calității de reprezentant a Ministerului Finanțelor P. pentru S. Român și excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului S. ROMÂN, prin M. Finanțelor P. ca neîntemeiate, pentru considerentele de fapt și de drept reținute în încheierea de ședință de la termenul respectiv.
Întrucât expertul V. R. desemnat inițial să efectueze expertiza în cauză nu a răspuns obiectivelor încuviințate de instanță, la termenul de judecată din data de 13.12.2011, instanța a dispus înlocuirea expertului V. R. cu expertul L. I..
Analizând actele și lucrările dosarului judecătoria B. a reținut următoarele:
La data de 03.12.1996 s-a încheiat între B. G. și B. E., în calitate de cumpărători, și .. B., în calitate de vânzător, contractul de vânzare - cumpărare nr._ având ca obiect imobilul situat în comuna S., ., jud. B., compus din două camere, bucătărie, baie, cămară, hol, antreu, pivniță, magazie .
Prețul de vânzare al apartamentului a fost stabilit la suma de 13.462.462 ROL, suma achitată integral de cumpărători conform adresei emise nr. 2548/16.04.2007 emisă de .. B..
P. Sentința civilă nr._ pronunțată la data de 19.11.2001 de Judecătoria B. în dosarul civil nr._/2000 s-a respins cererea formulată de reclamanții A. N. și A. E. în contradictoriu cu pârâții B. G., B. E. și .. B.; s-a admis cererea reconvențională formulată de pârâții reclamanți reconvenționali B. G. și B. E. și în consecință a obligat reclamanții pârâți reconvenționali A. N. și A. E. să încheie contract de închiriere cu pârâții reclamanți reconvenționali pentru imobilul situat în comuna S., ., jud. B..
Tribunalul B. prin decizia civilă nr. 455/A pronunțată la data de 16.04.2003 în dosarul civil nr. 624/2003 a admis apelurile declarate de apelanți - reclamanți A. N. și A. E. și de apelanții pârâți B. G. și B. E. împotriva Sentinței civile nr._/ 19.11.2001 a Judecătoriei B. în sensul că a admis în parte acțiunea formulată de reclamanții A. N. și A. E. și a dispus obligarea pârâților să predea cumpărătorilor posesia imobilului situat în comuna S., ., jud. B., înscris în CF nr. 4637 S. sub nr. top, 633, 634, 635 și a respins cererea reconvențională formulată de pârâții reclamanți reconvenționali .
Recursurile declarate de recurenții B. G., B. E. și .. B. împotriva deciziei civile nr. 455/A/ 16.04.2003 pronunțată de Tribunalul B. au fost respinse de Curtea de Apel B., potrivit Deciziei civile nr. 1248/R pronunțată la data de 12.11.2003 în dosarul civil nr. 1039/R/2003.
A reținut Tribunalul B. în considerentele deciziei civile nr. 455/A pronunțată la data de 16.04.2003 în dosarul nr. 624/2003, în urma comparării titlurilor părților, că titlul reclamanților - apelanți provine de la adevăratul proprietar, în timp ce titlul pârâților provine de la stat care nu a avut niciodată un titlu legal de proprietatea asupra imobilului din litigiu, titlu care a fost desființat cu efect retroactiv, chiar din momentul constituirii sale așa cum rezultă din decizia civilă nr. 30/R/10.01.2010 irevocabilă a Curții de Apel B.. P. urmare pârâții - reclamanți reconvenționali au contractat cu un neproprietar, în speță S. ROMÂN care nu le putea transmite un drept care nu s-a aflat niciodată în patrimonial său.
Curtea de Apel B. a reținut în considerentele deciziei civile nr. 1248/R/ 12.11.2003 că prin adoptarea soluției de admite în parte a acțiunii de către Tribunalul B., petitul privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare - cumpărare încheiat între .. B. și cumpărătorii B. a fost respins, reținându-se că la încheierea contractului au fost îndeplinite condițiile prevăzute de dispozițiile Legii nr. 112/1995.
Cumpărătorii au fost evacuați din imobil la data de 26.08.2003, astfel cum reiese din procesul verbal încheiat în dosarul de executare nr. 243/2003 al B.E.J. “Dutceac I.“.
În ceea ce privește incidența în speța a dispozițiilor art. 1337 și urm. din vechiul C.civ. - dispoziții aplicabile în speță, instanta reține următoarele:
Dispozițiile art. 1336 din vechiul C.civ. stipulau că “vânzătorul răspunde de liniștita posesiune a lucrului și pentru viciile acestuia”, iar în legătură cu obligația vânzătorului de a asigura liniștita posesiune a lucrului, art. 1337 din vechiul C.civ. preciza că acesta “răspunde către cumpărător de evicțiune totală sau parțială a lucrului vândut”.
Într-un sens restrâns, evicțiunea constă în pierderea totala a lucrului vândut prin efectul unei hotărâri judecătorești, cum este cazul imobilului în cauză, care, în virtutea unei cauze anterioare, recunoaște unui terț asupra aceluiași lucru un drept de proprietate.
Este de principiu că garanția pentru evicțiune este datorată de orice vânzător (sau de succesorii săi universali sau cu titlu universal), indiferent dacă este vorba despre o vânzare obișnuită sau despre o vânzare silită. Garanția pentru evicțiune este datorată indiferent de natura bunului înstrăinat ori de faptul că vânzătorul este un profesionist sau un particular.
Obligația vânzătorului de a asigura cumpărătorului “liniștita posesiune a lucrului” implică nu numai garanția pentru fapta proprie, ci și garanția pentru fapta terților. Astfel, vânzătorul este prezumat a cunoaște situația juridică a lucrului vândut, motiv pentru care este firesc ca el să fie ținut să îl apere pe cumpărător contra terțului.
Efectul declanșării garanției pentru evicțiune este reglementat de art. 1341 din vechiul C.civ. Astfel, cumpărătorul are dreptul la restituirea prețului, echivalentul fructelor, dacă a fost obligat să le restituie evingătorului, cheltuieli de judecată ocazionate de evicțiune și daune - interese.
În cauza de față, obligația de garanție pentru evicțiune revine vânzătorului, respectiv pârâtului S. ROMÂN reprezentant de M. Finanțelor P..
Pentru a se angaja, însă, răspunderea pârâtului din cauza producerii evicțiunii, este necesară îndeplinirea cumulativă a trei condiții, respectiv: 1) să existe o tulburare de drept provenind de la un terț ; 2) această sa aibă o cauză anterioară vânzării și 3) tulburarea să nu fi fost cunoscută de cumpărător la data încheierii contractului. Daca el a avut cunoștință de pericolul evicțiunii, înseamnă ca a acceptat riscul și problema răspunderii vânzătorului în caz de realizare a riscului nu se poate pune, contractul dobândind caracter aleatoriu.
Din analiza înscrisurilor menționate anterior, instanța reține că prima condiție impusă de textul legal menționat pentru angajarea răspunderii pentru evicțiune a pârâtului S. ROMÂN, prin M. Finanțelor P., este îndeplinită, întrucât reclamanții au pierdut proprietatea imobilului în urma revendicării imobilului de către foștii proprietari.
Această tulburare a avut o cauza anterioară vânzării, fapt confirmat prin decizia civilă mai sus menționata. Astfel, imobilul in litigiu a fost preluat de S. Român în baza unui titlu nevalabil potrivit Deciziei civile nr. 30/R/10.01.2010 a Curții de Apel B., iar acesta nu putea fi înstrăinat cumpărătorilor în procedura Legii nr. 112/1995.
În ceea ce privește, cea de-a treia condiție referitoare la necunoașterea de către cumpărători a cauzei de evicțiune, instanța reține că instanțele investite cu constatarea nulității absolute a contractului de vânzare - cumpărare nr._/1997 și revendicarea imobilului au reținut că la încheierea contractului au fost îndeplinite condițiile prevăzute de dispozițiile Legii nr. 112/1995, nu au analizat buna sau reaua - credință a cumpărătorilor la perfectarea actului .
Potrivit art. 1898 din vechiul C.civ., buna-credință se prezumă, această prezumție fiind relativă, așa încât poate fi combătută prin orice mijloace de probă, inclusiv printr-o altă prezumție, chiar judecătorească.
În speță pârâtul S. ROMÂN, prin M. Finanțelor P., apreciază reaua - credință a vânzătorului .. B. și a cumpărătorului, acesta din urmă cunoscând că se prevalează de calitatea de chiriaș și de pericolul evicțiunii, cumpărând pe proprie răspundere .
Având în vedere că pârâtul nu a administrat nicio probă pentru a răsturna prezumția de bună - credință a cumpărătorilor la încheierea contractului de vânzare – cumpărare (eventuala eludare a dispozițiilor legale de către vânzător nu înlătură buna - credință a cumpărătorului la perfectarea actului), instanța reține incidența în cauză a dispozițiilor art. 1898 din vechiul Cod civil, astfel că și cea de a treia condiție este îndeplinită în cauză.
Art. 50 indice 1 din Legea nr. 10/2001 introdus prin Legea nr. 1/2009 prevede în alin. 1 ca “proprietarii ale căror contracte de vânzare - cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare “valoarea despăgubirilor stabilindu-se prin expertiza conform alin. 2 al aceluiași articol.
Din interpretarea coroborată a prevederilor art. 20 alineatele (21) - (23) cu art. 501 din Legea nr. 10/2001, astfel cum au fost introduse prin Legea nr. 1/2009, rezultă că în ipoteza unor contracte încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 (și desființate ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare, adică lipsite de efecte juridice) se poate dispune restituirea valorii de circulație, existând deci o ipoteza de aplicare a prevederii legale.
Critica pârâtului că reclamantul nu intră sub incidența dispozițiilor Legii nr. 1/2009 întrucât și-a valorificat dreptul de despăgubiri pentru anularea contractului de vânzare - cumpărare a imobilului în cauză, intrând astfel sub puterea lucrului judecat este neîntemeiată pentru următoarele considerente:
P. Sentința civilă nr. 3562 pronunțată la data de 03.04.2008 de Judecătoria B. în dosarul civil nr._/197/2006 s-a dispus obligarea pârâtului S. ROMÂN prin M. Economiei și Finanțelor să plătească reclamantului B. G. suma de 25.348 lei, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor necesare și utile efectuate de reclamant la imobilul situat în ., jud. B. precum și obligarea pârâtului M. ECONOMIEI ȘI FINANȚELOR să plătească reclamantului suma de 13.409,50 lei, reprezentând prețul actualizat plătit de reclamant pentru imobilul situat în ., jud. B..
Ca urmare a admiterii contestației în anulare formulată de contestatorul B. G. în contradictoriu cu intimații S. ROMÂN prin M. Finanțelor P. și M. FINANȚELOR P. s-a admis recursul declarat de M. Economiei și Finanțelor împotriva Sentinței civile nr. 3562/03.04.2008 a Judecătoriei B. pe care a modificat-o în parte, în sensul că, a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului M. Economiei și Finanțelor, a respins acțiunea civilă formulată și precizată de reclamantul B. G. în contradictoriu cu pârâtul M. ECONOMIEI ȘI FINANȚELOR ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă și a înlăturat din dispozitivul sentinței recurate dispoziția privind obligarea pârâtului M. Economiei și Finanțelor la plata sumei de 13.409,50 lei astfel cum reiese din decizia civilă nr. 349/R pronunțată la data de 26.03.2009 de Tribunalul B. în dosarul civil nr._ .
P. ordinul de plată nr. 976/26.08.2009 Direcția Generală a Finanțelor P. reprezentanta în teritoriu a Ministerului Finanțelor P. pentru S. ROMÂN a achitat reclamantului B. G. suma de 25.348 lei, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor necesare și utile efectuate de reclamant la imobilul situat în ., jud. B. stabilită prin Sentința civilă nr. 3562/03.04.2008 a Judecătoriei B..
Se constată că reclamantul a obținut prin hotărâre judecătorească irevocabilă numai dreptul la despăgubiri reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor necesare și utile efectuate de acesta la imobil.
Art. 48 din Legea nr. 10/2001 - în forma existentă la momentul soluționării cererii formulate de reclamant privind restituirea prețului actualizat al imobilului și contravaloarea îmbunătățirilor necesare și utile stipulă următoarele:
(1) Chiriașii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuință prin îmbunătățirile necesare și utile.
(2) În cazul în care imobilul care se restituie a fost preluat cu titlu valabil, obligația de despăgubire prevăzută la alin. (1) revine persoanei îndreptățite.
(3) În cazul în care imobilul care se restituie a fost preluat fără titlu valabil, obligația de despăgubire revine statului sau unității deținătoare.
(4) Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabilește pe bază de expertiză.
(5) P. îmbunătățiri, în sensul prezentei legi, se înțelege cheltuielile necesare și utile. Cuantumul despăgubirilor se stabilește la valoarea actualizată a cheltuielilor, scăzându-se gradul de uzură al îmbunătățirilor, în raport cu durata de viață normală a acestora, care se suportă de chiriași.
După modificarea Legii nr. 10/2001 republicată, cu modificările și completările ulterioare prin Legea nr. 1/2009 legiuitorul a prevăzut în art. 48 alin. 1 că, chiriașii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuință prin îmbunătățirile necesare și utile “cu mențiunea că“ indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligația despăgubirii prevăzută la alin. (1) revine persoanei îndreptățite ( alin. 2 ).
P. urmare, se constată că fostul chiriaș este îndreptățit atât la plata despăgubirilor pentru sporul de valoare adus imobilului dobândit în temeiul Legii nr. 112/1995 cât și la restituirea prețului de piață al imobilului (în situația în care sunt îndeplinite prevederile art. 50 indice 1 din Legea nr. 10/2001). Legiuitorul nu a condiționat promovarea unei acțiuni având ca obiect restituirea prețului de piață al imobilului de existența unei hotărâri judecătorești irevocabile de stabilire a prețului actualizat al imobilului și/sau de stabilirea despăgubirilor pentru sporul de valoare adus imobilului.
În raport de prevederile legale, contrar susținerii pârâtului, dreptul la despăgubiri pentru restituirea prețului de piață al imobilului nu a fost analizat de instanțele judecătorești, astfel că nu se poate reține apărarea pârâtului că reclamantul și-a valorificat în totalitate dreptul de despăgubiri pentru anularea contractului de vânzare - cumpărare a imobilului în cauză sau că acesta nu intră sub incidența Legii nr. 1/2009.
Pe considerentul că titlul reclamantului asupra imobilului obiect al contractului de vânzare - cumpărare nr._/03.12.1996 a rămas fără efecte juridice ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare, în speță sunt incidente dispozițiile art. 501 din Legea nr. 10/2001 introdus prin Legea nr. 1/2009 .
Din raportul de expertiză tehnica evaluatorie nr._/21.02.2012 întocmit de expert L. I., rezultă că prețul de piață al imobilului situat în comuna S., ., jud. B., stabilit conform standardelor internaționale de evaluare era la data de 26.08.2003 (dată la care cumpărătorii au fost evacuați) de 121.088 lei (27.836 euro la un curs de 4,35 lei/euro) fără a fi avute în vedere îmbunătățirile efectuate de cumpărători și plătite acestora de către S. ROMÂN.
La stabilirea prețului de piață al apartamentului instanța va scădea din prețul imobilului construcție și teren în sumă de 121.088 lei stabilit de expert suma de 2.514 lei reprezentând contravaloarea terenului aferent construcției pe motiv că terenul nu a făcut obiectul contractului de vânzare – cumpărare, acesta intrând sub incidența dispozițiilor Legii nr. 18/1991 cu modificările și completările ulterioare ( atribuit gratuit prin ordin de prefect ) .
A include în prețul imobilului - construcție și terenul aferent acestuia ar reprezenta pentru reclamant o îmbogățire fără just temei.
În consecință, în conformitate cu dispozițiile art. 501 din Legea nr. 10/2001 introdus prin Legea nr. 1/2009, instanța va dispune obligarea pârâtului S. ROMÂN, prin M. Finanțelor P. să plătească reclamantului 118.574 lei reprezentând restituirea prețului de piață al imobilului situat în comuna S., ., jud. B.
În temeiul tuturor considerentelor de fapt și de drept reținute, instanța a admis acțiunea civilă formulată și precizată de reclamantul B. G. în contradictoriu cu pârâtul S. ROMÂN, prin M. Finanțelor P., reprezentat în teritoriu de D.G.F.P. B. și în consecință a obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 118.574 lei reprezentând prețul de piață al situat în ., jud. B., înscris în CF_ S. (provenită din conversia de pe hârtie a C.F. nr. 4637 S.) sub nr. top. 633, 634, 635 obiect al contractului de vânzare - cumpărare nr._/03.12.1996 încheiat între .. B., în calitate de vânzător și B. G., în calitate de cumpărător.
Întrucât s-a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului M. FINANȚELOR P., reprezentat în teritoriu de D.G.F.P. B., instanța a respins acțiunea civilă formulată și precizată de reclamantul B. G. în contradictoriu cu această pârât, ca fiind formulată în contradictoriu cu o persoană fără calitate procesuală pasivă.
Pârâtul căzând în pretenții, în temeiul art. 274 alin. 1 din C.pr.civ., instanța a dispus obligarea pârâtului să plătească reclamantului suma de 3.096 lei cheltuieli de judecată reprezentând contravaloarea expertizei tehnice.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâții S. ROMÂN, prin M. Finanțelor P., reprezentat în teritoriu de D.G.F.P. B., și M. FINANȚELOR P., reprezentat în teritoriu de D.G.F.P. B..
P. cererea de apel formulată cei doi apelanți au solicitat schimbarea sentinței apelate în sensul admiterii excepțiilor invocate și respingerea cererii de chemare în judecată ca fiind neîntemeiată.
În expunerea de motive apelanții au arătat următoarele:
P. sentința apelata instanța de judecata a admis acțiunea reclamantului astfel cum a fost formulata si precizata.
A fost respinsa acțiunea in contradictoriu cu paratul M. FINANȚELOR P., ca fiind îndreptată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
A fost obligat în consecința pârâtul S. R. prin M. Finanțelor P. la plata sumei de 118.574 lei. De asemenea, a obligat același pârât să plătească suma de 3.096 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Hotărârea instanței de judecata este de neacceptat, in condițiile in care aceasta nu a ținut cont de apărările lor, de temeiul de drept aplicabil in cauza.
S-a trecut foarte ușor peste apărările lor, instanța nu a manifestat rol activ în împrejurările în care au învederat acesteia o . aspecte care trebuiau analizate cu precădere.
Astfel, instanța nu s-a pronunțat corect și legal asupra excepțiilor invocate în apărare de noi.
Reiteram astfel excepția lipsei calității procesuale pasive a paratului cu precizarea ca S. R. reprezentat prin M. Finanțelor P., nu poate fi obligat la restituirea contravalorii de piața în condițiile în care nu a fost parte în raporturile contractuale care au generat acest litigiu.
De asemenea, nu s-a avut în vedere ca reclamantul a încasat o suma consistentă reprezentând "despăgubiri", deși valoarea contractului de vânzare - cumpărare era de 1.436 lei . Nu s-a făcut nici dovada achitării in totalitate a prețului, contractul fiind încheiat pe 15 ani cu plata în rate.
Au invocat excepția inadmisibilității acțiunii în considerarea dispozițiilor Legii nr. 10/2001. Astfel, reclamanții au cumpărat în temeiul art. 9 din Legea nr. 112/1995, apartamentul în care locuiau cu contract de închiriere. Pentru identitate de rațiune, în condițiile legii speciale de restituire a prețului achitat ar avea dreptul la despăgubiri, și nu în condițiile dreptului comun, deoarece au cumpărat potrivit cu dispozițiile legii speciale protecționiste pentru chiriași, respectiv Legea nr. 112/1995.
Mai mult au cumpărat de la un neproprietar, actul juridic încheiat de către reclamanți fiind anulat prin hotărâri judecătorești irevocabile.
Nu se poate susține că reclamantul a fost evins prin pierderea proprietății, acesta nu a fost proprietar niciodată, a cumpărat de la un neproprietar.
Vânzătorul nu a putut transfera în mod valabil dreptul de proprietate. Titlul statului fiind desființat retroactiv, reclamantul în calitate de cumpărător, în baza contractului de vânzare - cumpărare are doar un drept de creanța pentru prețul achitat la data încheierii vânzării. Din probatoriu rezulta ca a fost stabilit irevocabil nulitatea titlului vânzătorului, contractul de vânzare - cumpărare al locuinței fiind încheiat cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.
Mai mult, fiind vorba de un drept de creanță, reiterează în cauză excepția prescrierii dreptului material la acțiune, raportat la dispozițiile art. 2517 si următoarele din Codul civil.
Astfel, raportat la data anularii contractului de vânzare - cumpărare, apreciază că acțiunea în pretenții este prescrisă. Consideră că instanța de judecata nu a dat nici o eficiență principiului rolului activ al judecătorului in soluționarea acestei spete.
Astfel, prin Decizia civilă nr. 455/16.04.2003 a Curții de Apel B. s-a constatat în mod irevocabil nulitatea titlului statului. Raportat la aceasta data si data promovării acțiunii, solicită instanței să observe că dreptul material la acțiune este prescris.
De asemenea, anulându-se contractul de vânzare cumpărare, părțile au fost repuse în situația anterioara, ca și când nu au cumpărat. Ca o consecința a nulității absolute a contractului de vânzare - cumpărare nr._/03.12.1996 urmează a se aplica principiul restitutio in integrum, care îl îndreptățește pe reclamant la restituirea sumelor achitate cu titlu de preț actualizate, potrivit legii, precum si a dispozițiilor din Codul civil.
De asemenea, în vederea stabilirii despăgubirilor trebuie sa fie avute in vedere dispozițiile legale in materia despăgubirilor privitor la restituirea prețului actualizat pentru apartamentele vândute in temeiul art. 9 din Legea nr. 112/1995, respectiv art. 50 alin 3 din Legea nr. 10/2001 republicata.
P. acordarea de despăgubiri la nivelul solicitat de către reclamant, prin cererea de chemare in judecata s-ar înregistra un dezechilibru patrimonial prin mărirea patrimoniului reclamantului in detrimentul vânzătorului.
Vânzătorul, potrivit contractului de vânzare - cumpărare a încasat un preț simbolic, protecționist pe acest apartament, ca urmare a aplicării dispozițiilor unei legi speciale, respectiv art. 9 din Legea nr. 112/1995.
În eventualitatea în care s-ar acorda astfel cum fără drept s-a solicitat, s-ar înregistra o îmbogățire fără temei legitim. Vânzătorul imobilului nu poate fi obligat la restituire decât în măsura creșterii patrimoniului său.
Mai mult, urmează a se avea în vedere practica tuturor instanțelor din țară, inclusiv cea din B., cu privire la restituirea prețului actualizat ca urmare a constatării nulității absolute a contractelor de vânzare - cumpărare încheiate de către chiriași.
În mod greșit instanța a dispus achitarea unei valori net superioare fata de valoarea stabilita de către expert (valoare contestata oricum de ei).Valoarea acordata de către instanța este de 118.574 lei, iar expertul a stabilit prin raport o valoare inferioară, ținând cont că nu se ia in considerară valoarea totala, ci numai valoarea pentru apartamentul achiziționat de către reclamant, la care ar fi trebuit sa se scadă suma acordata in procesul anterior (si încasată) ca despăgubiri pentru îmbunătățiri.
P. toate apărările lor au criticat faptul ca reclamantul nu a fost diligent, nu a ținut cont de faptul ca titlul statului era incert, contractul fiind încheiat în forța, astfel că nu poate fi reținută garanția pentru evicțiune, astfel cum au mai precizat.
Este inadmisibil să se acorde aceasta valoare în condițiile în care deja a încasat despăgubiri, astfel cum au dovedit. Instanța nu a analizat condițiile de aplicare ale Legii 10/2001 în materia despăgubirilor.
În drept, apelanții au invocat dispozițiile art. 282 și următoarele C.pr.civ.
P. cererea de apel apelanții nu au solicitat administrarea de probe noi.
Cererea de apel este scutită de plata taxei judiciare de timbru și timbru judiciar, potrivit art. 17 din Legea nr. 146/1997.
În apel a depus întâmpinare intimatul B. G., solicitând respingerea cererii de apel formulată de apelanți și păstrarea sentinței apelate ca fiind legală și temeinică.
Cu cheltuieli de judecată.
În cuprinsul întâmpinării intimatul a expus detaliat motivele pentru care consideră cererea de apel formulată de apelanți ca fiind neîntemeiată.
În probațiune, intimatul a solicitat a solicitat administrarea probei cu înscrisuri.
La termenul de judecată de la data de 16.11.2012, instanța de apel, din oficiu, în conformitate cu dispozițiile art. 129 alin. 4 și 137 alin. 1 C.pr.civ., a invocat și pus în discuție excepția lipsei de interes a apelantului - pârât M. FINANȚELOR P. în exercitarea căii de atac a apelului, excepție pe care a admis-o, pentru motivele arătate în încheierea de ședință de la acel termen.
Ca o consecință a admiterii acestei excepții cererea de apel formulată de apelantul M. FINANȚELOR P. va fi respinsă, conform dispozitivului.
În apel nu au fost administrate probe noi.
Examinând sentința apelată în raport cu motivele de apel invocate de apelanți actele și lucrările dosarului tribunalul reține următoarele:
Prima instanță a stabilit în mod legal și temeinic cadrul procesual, stabilind în mod corect că în conformitate cu dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001, legitimare procesuală pasivă are S. ROMÂN, deoarece, în conformitate cu dispozițiile Legii nr. 112/1995, acesta a fost cel care a dat mandat legal unităților care dețineau în administrare imobile precum cel cumpărat de intimatul B. G., să le înstrăineze, astfel încât în calitate de vânzător S. ROMÂN este și cel care este ținut să asigure garanția în condițiile art. 1337 și urm. din vechiul C.civ., M. Finanțelor P., având doar calitatea de reprezentant al STATULUI ROMÂN, în conformitate cu prevederile art. 25 din Decretul nr. 31/1954, în vigoare la data soluționării excepțiilor.
Dreptul intimatului - reclamant B. G. la despăgubiri este consacrat într-o lege specială, respectiv Legea nr. 10/2001, astfel după cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, care prin art. 501 a consacrat dreptul celui evins la despăgubiri echivalente cu prețul de piață al imobilului, chiar dacă condițiile evicțiunii sunt analizate prin raportare la reglementările de drept comun în materie.
Pe cale de consecință raportările apelantului la prevederile Legii nr. 112/1995 și la principiul identității de rațiune în stabilirea cuantumului despăgubirilor la care este îndreptățit intimatul, sunt eronate.
Este reală susținerea apelantului cu privire la împrejurarea că intimatul a dobândit de la un neproprietar, respectiv el însuși - S. ROMÂN, însă acest aspect nu a fost cunoscut de către intimat la momentul dobândirii, la momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare având ca obiect imobilul deținut de intimat în locațiune, vânzătorul, respectiv S. ROMÂN acționând în mod public în calitate de proprietar.
Mai mult decât atât contractul de vânzare cumpărare încheiat de către intimat cu S. ROMÂN, prin mandatarul legal .. nu a fost niciodată desființat pentru încălcarea prevederilor legale de la momentul încheierii acestuia, după cum corect a reținut prima instanță.
Susținerea apelantului referitoare la intervenirea prescripției dreptului material la acțiune este de asemenea eronată, în primul rând pentru că dispozițiile art. 2517 din Noul Cod Civil, nu sunt aplicabile în speță, având în vedere prevederile art. 201 din Legea nr. 71/2011, iar curgerea termenului de 3 ani poate fi opusă intimatului doar de la data intrării în vigoare a Legii nr. 1/2009, ceea ce în raport cu data introducerii cererii de chemare, nu poate conduce la reținerea împlinirii termenului de prescripție a dreptului material la acțiune.
Instanța de apel constată că, în temeiul Sentinței civile nr. 3562, pronunțată de Judecătoria B. la data de 03.04.2008, în dosarul nr. 10._, irevocabilă prin Decizia civilă nr. 349/R, pronunțată de Tribunalul B. la data de 26.03.2009, în dosarul nr._, intimatului i-au fost plătite despăgubiri în cuantum de 25.348 lei, actualizată cu rata inflației la data plății, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor necesare și utile efectuate de reclamant la același imobil.
Cum intimatul nu este îndreptățit să cumuleze despăgubiri ca urmare a evicțiuni asupra dreptului dobândit în baza aceluiași contract, invocând temeiuri de drept diferite, prima instanță în mod eronat nu a avut în vedere acest aspect, obligând apelantul la plata de despăgubiri reprezentând valoarea de piață a imobilului, fără deducere despăgubirilor anterior evocate, plătite cu titlu de contravaloare a îmbunătățirilor necesare și utile efectuate de reclamant la același imobil.
Cum în prețul de piață al imobilului se include contravaloare îmbunătățirilor, este evident că apelantul este ținut doar la plata diferenței dintre prețul de piață al imobilului, astfel după cum acesta rezultă din lucrarea tehnică întocmită în cauză, și suma plătită intimatului cu acest titlu de despăgubiri reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor necesare și utile efectuate de reclamant la același imobil.
Având în vedere considerentele expuse, văzând și dispozițiile art. 296 C.pr.civ. cererea de apel formulată de apelantul S. ROMÂN, prin M. Finanțelor P., reprezentat în teritoriu de D.G.F.P. B., împotriva Sentinței civile nr. 6144, pronunțată de Judecătoria B. la data de 27.04.2012, în dosarul nr._, va fi admisă, iar pe cale de consecință hotărârea apelată va fi schimbată în parte conform dispozitivului
Constatând că intimatul nu a făcut dovada cheltuielilor de judecată efectuate în apel cererea acestuia privind obligarea apelanților la plata cheltuielilor de judecată va fi respinsă.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge cererea de apel formulată de apelantul M. FINANȚELOR P., reprezentat în teritoriu de D.G.F.P. B., cu sediul în mun. B., .. 7, împotriva sentinței civile nr. 6144, pronunțată de Judecătoria B. la data de 27.04.2012, în dosarul nr._, ca urmare a admiterii excepției lipsei de interes.
Admite cererea de apel formulată de apelantul S. ROMÂN, prin M. Finanțelor P., reprezentat în teritoriu de D.G.F.P. B., cu sediul în mun. B., .. 7, împotriva Sentinței civile nr. 6144 pronunțată de Judecătoria B. la data de 27.04.2012, în dosarul nr._, pe care o schimbă în parte, în sensul că oblică pârâtul S. ROMÂN, prin M. Finanțelor P., reprezentat în teritoriu de D.G.F.P. B., să plătească reclamantului B. G. suma de 118.574 lei, reprezentând prețul de piață al imobilului situat în com. S., ., județul B., înscris în C.F. nr. 4637 S., sub nr.top 633,634,635, care a format obiectul contractului de vânzare – cumpărare nr._/03.12.1996, încheiat între . și reclamant, preț din care se va scădea suma de 25.348 lei, actualizată cu rata inflației la data plății, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor necesare și utile efectuate de reclamant la același imobil, plătite acestuia în baza sentinței civile nr. 3562, pronunțată de Judecătoria B. la data de 03.04.2008, în dosarul nr. 10._, irevocabilă prin decizia civilă nr. 349/R, pronunțată de Tribunalul B. la data de 26.03.2009 în dosarul nr._ .
Păstrează restul dispozițiilor sentinței apelate.
Respinge cererea intimatului privind obligarea recurenților la plata cheltuielilor de judecată.
Definitivă.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică, azi, 03. decembrie 2012.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
L. S. D. M.
Grefier,
M. D.
Red. D.M./25.06.2013
Tehnored. CL/26.06.2013
5 ex.
Judec. fond A.M.
| ← Acţiune în constatare. Decizia nr. 1498/2012. Tribunalul BRAŞOV | Fond funciar. Decizia nr. 1095/2013. Tribunalul BRAŞOV → |
|---|
