Anulare act. Sentința nr. 1360/2015. Tribunalul BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1360/2015 pronunțată de Tribunalul BUCUREŞTI la data de 11-11-2015 în dosarul nr. 1360/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL BUCUREȘTI - SECȚIA A V-A CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR. 1360
Ședința publică din data de 11.11.2015
Tribunalul constituit din:
Președinte: E. D.
Grefier: A. C. H.
Pe rol se află soluționarea cauzei civile privind pe reclamanta M. R. M., pe pârâtul S.-Mohi M. și intervenienții accesorii D. V. C. și M. V., având ca obiect „anulare act”.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns reprezentantul reclamantei și al intervenienților accesorii, avocat, și reprezentantul pârâtului, avocat.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Se face referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Reprezentantul pârâtului depune la dosarul cauzei răspunsul la interogatoriul formulat de reclamantă, răspuns comunicat în condițiile articolului 356 Cod procedură civilă față de reședința sa din străinătate.
Tribunalul, socotindu-se lămurit, în temeiul dispozițiilor art. 244 Cod procedură civilă, declară încheiată cercetarea procesului și deschide dezbaterile pe fondul cauzei, conform art. 392 Cod procedură civilă.
Reprezentantul reclamantei și al intervenienților accesorii solicită admiterea acțiunii astfel cum a fost completată și a cererii de intervenție. Astfel cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar reiese faptul că s-a încheiat un contract de vânzare cumpărare ce a avut ca obiect un imobil situat într-un .+P+ 5E +M. Din actele dosarului, chiar și din cele depuse de pârât, rezultă că acesta avea și are autorizație pentru un imobil tip construcție 2S+P+4 E+5 retras. La data încheierii contractului de vânzare cumpărare, operațiunea de înstrăinare a avut ca scop fraudarea intereselor clienților, care se reflectă în drepturile patrimoniale ale acestora. Scopul fraudării și existența cauzei ilicite rezultă din încălcarea dispozițiilor referitoare la calitatea construcțiilor și la modul de executare a acestora, care vizează dispozițiile Legii 50/1991 și Legea 10/1995. Față de conținutul dispozițiilor articolului 17 aliniat 1 din Legea 10/1995 și articolul 75 din Normele de aplicare a Legii 50/1991, se poate observa că recepția finală este documentul prin care executantul afirmă că a executat construcția în conformitate cu actele deținute și aceasta poate fi dată în folosință. În speță, pârâtul deține trei calități, este titularul dreptului real, este investitorul și executantul. Prin această recepție, pârâtul a putut să întocmească actele fără respectarea autorizațiilor. Reclamanta și intervenienții accesorii au avut impresia că toate aceste acte se referă la un tip construcție S+P+ 5E+M, declarații care se regăsesc și în actele menționate ale pârâtului, respectiv la 4.1 în actul adițional nr. 2 la antecontractul de vânzare cumpărare; articolul IV, punctul 4 din antecontractul de vânzare cumpărare; articolul 3.1.2 din contractul de vânzare cumpărare, în care pârâtul precizează că imobilul este conform autorizațiilor deținute, ori el nu deține autorizație și nici nu a deținut. Din acest punct de vedere, apreciază că acțiunea formulată este întemeiată și pe deplin dovedită, cu atât mai mult cu cât la dosar se regăsește procesul verbal de sancționare din 2012 a pârâtului. Solicită obligarea părții adverse la plata cheltuielilor de judecată, conform dovezilor atașate. Depune la dosarul cauzei note scrise.
Reprezentantul pârâtului solicită respingerea cererii de chemare în judecată și a cererii de intervenție. Arată că imobilul dobândit de reclamantă se află la etajul 1 din blocul C din Complexul rezidențial. Pentru acest imobil există toate autorizațiile și avizele impuse de lege. În realitate, corpul C are și o mansardă în loc de 5 retras, deci toate aceste mențiuni vizează un raport de drept administrativ, care nu poate aduce atingere raportului de drept civil născut între părți în legătură cu dreptul de proprietate și nu poate constitui o cauză de nulitate a contractului de vânzare cumpărare. Atât în antecontract cât și în actul adițional și în contractul de vânzare cumpărare se menționează foarte clar ce autorizații a deținut pârâtul și care este regimul de construire a imobilului. Cu privire la motivele de nulitate absolută, cauză ilicită și fraudă la lege, arată că nu sunt indicate normele imperative încălcate. În fapt motivele indicate de reclamantă au în vedere aceleași motive din cererea inițială, respectiv dolul, însă exprimate cu alte cuvinte. Solicită obligarea reclamantei și a intervenienților la plata cheltuielilor de judecată. Depune în acest sens chitanță în copie, precizând că originalul chitanței se află la pârât.
Tribunalul, în temeiul dispozițiilor art. 394 Cod procedură civilă, declară închise dezbaterile și reține cauza în pronunțare.
TRIBUNALUL
Deliberând, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 23.01.2014, pe rolul Tribunalului București - Secția a V-a Civilă, reclamanții M. V., M. R.-M. și D. V. C. au chemat în judecată pe pârâtul S.-S. M., solicitând anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3473/17.08.2007 de notar P. I. Rosenberg din Biroul Notarilor Publici Asociați „Etica” și, pe cale de consecință, repunerea părților în situația anterioară cu restituirea sumei actualizate cu indicele de inflație și dobânda legală pentru echivalentul în lei al prețului de 399.656,00 euro (valoarea din contract - 1.298.961,93 lei) achitat de reclamanți pentru imobilul ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că, în fapt, au dobândit apartamentul identificat cadastral ca apartamentul numărul 12 (cu o suprafață utilă de 156,27 m.p.) situat în ansamblul rezidențial „Palladian” din București, .. 25A, corpul de clădire C, etaj 1, sector 1, precum și cotă indiviză de 1/40 din părțile și dependințele corpului de clădire C din care face apartamentul, de 1/125 din subsolul corpului C, cotă indiviză de 1/125 asupra Centralei Termice - Lotul 44 situat la subsolul corpului A, de 1/77 asupra instalației de preparare și distribuție termică, astfel după cum reiese din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3473/17.08.2007 de Biroul Notarilor Publici Asociați „Etica”, încheiat între S.-S. M., în calitate de vânzător, și M. R.-M., în calitate de cumpărător al nudei proprietăți, și M. Ardeluța-V. împreună cu D. V. C., în calitate de cumpărători ai dreptului de uzufruct viager.
De asemenea, vânzătorul a transmis și dreptul de servitute legală de trecere pe jos asupra terenului aparținând S.C. Persepolis Development S.R.L. - pct. 2.2 din contract.
Terenurile pe care a fost edificată construcția sunt descrise la cap. III punctul 3.2 din contractul de vânzare cumpărare nr. 3473/2007, și anume: teren intravilan lotul 1 situat în București, .. 98, sector 1, cu o suprafață de 810,76 m.p., NC 5334/3/1; teren intravilan situat în București, .. 25A fost nr. 25, sector 1, cu o suprafață de 356,08 m.p., NC 4039/1/2; teren intravilan situat în București, .. 25, sector 1, cu o suprafață de 678,51 m.p., NC 4039/2/2/1.
La capitolul III din contractul de vânzare-cumpărare se specifică în mod clar că a fost edificată o construcție corp C tip S+P+5E+M (pct. 3.1.2.). Vânzătorul S.-S. M. a declarat cu ocazia întocmirii contractului de vânzare-cumpărare - pct. 3.2.4 - că această construcție a fost edificată conform certificatului de urbanism nr. 1523/146C/_/04 din 28.05.2004, autorizației de construire nr. 1071/143C/_/04 din 03.11.2004, certificatului de urbanism nr. 3405/319C/_/04 din 09.12.2004, autorizației de construire nr. 74/7C/_/04 din 31.01.2005 (toate emise de Primăria Sector 1 București) și procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor de construcție nr. 1/3 din 05.07.2005 (numărul procesului-verbal este în realitate 1/2).
Reclamanții au susținut că, la momentul autentificării contractului, în calitate de cumpărători, nu au avut posibilitatea de a observa înscrisurile la care s-a făcut trimitere. Vânzătorul a declarat pe proprie răspundere (pct. 3.1 din contract) conformitatea edificării construcției cu autorizațiile de construire și certificatele de urbanism emise de Primăria Sector 1 București. Or, dintr-o simplă lecturare a acestor înscrisuri, se observă că regimul final de înălțime prevăzut pentru construcție era de 2S+P+4E+Etaj 5 retras și nu de S+P+5E+M, așa cum a fost consemnat în contractul de vânzare-comparare a imobilului.
Ulterior achiziționării apartamentului, mai exact în luna decembrie 2013, reclamanții au intrat în posesia documentelor - autorizații de construire, certificate de urbanism și proces-verbal la terminarea lucrărilor. În acel moment au observat că au fost înșelați de S.-S. M. (acesta săvârșind infracțiunile de înșelăciune în convenții și fals în declarații) deoarece le-a vândut un bun ce nu respecta autorizațiile de construire și a cărui structură de rezistență este în mod evident afectată, nefiind corespunzătoare standardelor de construire și exigențelor de rezistență la cutremure. Oricum, deși întreg contractul de vânzare-cumpărare cuprinde dispoziții clare în avantajul vânzătorului - e.g. pct. 2.3 sau pct. 4.3 - potrivit punctului 7.2 vânzătorul nu este scutit de „obligația de a răspunde pentru garanțiile date, pentru evicțiune, precum și pentru eventualele vicii ascunse”.
În esență, potrivit autorizațiilor regimul final de înălțime pentru construcția din care face parte imobilul apartament pe care reclamanții l-au cumpărat este de 2S+P+4E+Etaj 5 retras și nu de S+P+5E+M, așa cum într-o manieră falsă a declarat vânzătorul în contractul de vânzare-cumpărare a imobilului.
Este evident că numitul S.-S. M., interesat fiind de finalizarea unei tranzacții imobiliare, le-a ascuns aceste chestiuni în mod deliberat și i-a indus în eroare cu privire la aceste aspecte deosebit de relevante care, dacă ar fi fost cunoscute de reclamanți, i-ar fi făcut să nu mai încheie contractul de vânzare-cumpărare ce are ca obiect apartament situat în complexul rezidențial „PALLADIAN”. Gradul de rezistență al construcției (inclusiv din punct de vedere seismic) a reprezentat un element hotărâtor, determinant pentru încheierea actului; reclamanții au crezut la acel moment că au tratat cu privire la un bun ce avea anumite calități substanțiale.
Reclamanții au arătat că prin manopere dolosive din partea vânzătorului S.-S. Manocher - ascunderea situației reale, nerespectarea documentației de construire la care s-a făcut trimitere și implicit declararea unei realități false - le-a fost viciat consimțământul.
Existența dolului poate fi reținută în cazul în care se regăsește elementul intențional, voința de a induce în eroare partea contractantă și elementul material, adică folosirea de mijloace viclene pentru inducerea în eroare.
Or, este evidentă în prezenta cauză întrunirea atât a elementului obiectiv/material ce constă în utilizarea de mijloace viclene pentru a-i induce în eroare, cât și a celui subiectiv/intențional constând în intenția de a-i induce în eroare pentru a-i determina să încheie actul juridic civil - contract de vânzare-cumpărare.
Dolul principal (care cade asupra unor elemente esențiale ale actului juridic) conduce la anularea actului. dolul viciază voința autorului prin faptul că o induce în eroare. Dolul este o simplă speță a erorii, deosebindu-se de eroarea propriu-zisă numai prin cauza care-1 determină: eroarea propriu-zisă este determinată printr-o circumstanță fortuită, în timp ce dolul este opera unei voințe care provoacă eroarea prin mijloace viclene.
Vânzătorul Manocher, folosindu-se de mijloace viclene, i-a indus în eroare la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Reclamanții au avut reprezentarea falsă, fiind înșelați de vânzător, că au contractat un apartament într-un imobil S+P+5+M ce avea toată documentația în regulă, pe când, pentru imobile fusese solicitată o altă autorizație de construire 2S+P+4 Etaje + Etaj 5 retras, autorizație ce nu a fost respectată în mod evident.
Reaua-voință a vânzătorului este una de necontestat, acesta urmărind într-o manieră evidentă să ascundă istoricul real al imobilului, imobil care a fost construit fără a respecta autorizațiile de construire emise de Primăria Sectorului 1 București.
Vânzătorul S.-S. M. nu numai că nu a respectat autorizațiile de construire, dar nici nu le-a asigurat locurile de parcare ce le reveneau potrivit suprafeței apartamentului, nu le-a respectat dreptul de servitute legală de trecere pe jos asupra terenului - potrivit pct. 2.2 din contract, nu a făcut recepția finală a imobilului, etc..
Această ultimă chestiune este de natură a confirma faptul că imobilul - în care au cumpărat apartamentul - nu îndeplinește condițiile pentru a fi făcută recepția finală de către primărie. Reclamanții nu cunoaștem în concret situația imobilului însă în mod cert au cunoștință de inadvertențele existente între înscrisurile la care au făcut trimitere și situația reală a imobilului; acesta a fost înălțat cu două etaje în mod neautorizat și nu există o bază de susținere pentru construcție.
De asemenea, procesul-verbal la terminarea lucrărilor nr. 1/2 din 05.07.2005 specifică „construcția corp C tip S+P+5E+M a fost finalizată” ceea ce arată în mod cert o neconcordanță între realitate și ceea ce fusese autorizat pentru construire. Oricum, acest proces-verbal nu este altceva decât o hârtie întocmită de vânzător și apropiați ai acestuia, neavând nicio viză din partea Primăriei.
Au mai precizat reclamanții că pentru imobilul descris se plătește impozit pe clădire, însă fără a se fi întocmit de către primărie procesul-verbal de recepție finală pentru a se stabili impozitul în funcție de ceea ce se constată de comisia din cadrul primăriei.
În concluzie, reclamanții au contractat un apartament într-un imobil ce nu prezintă acele caracteristici care le-au fost prezentate de vânzător (nu este conform cu autorizațiile de construire la care el însuși a făcut trimitere în contract) iar dacă el nu s-ar fi folosit de aceste mijloace viclene reclamanții nu ar fi încheiat contractul de vânzare-cumpărare.
Au menționat reclamanții că societatea vânzătorului - S.C. Persepolis Development - a mai fost chemată în judecată pentru desființarea de etaje construite ilegal (dosar nr._/299/2012 în care a fost obligată să desființeze lucrările de construcții efectuate fără autorizație de construire, respectiv etajul 3 și 4 ale construcției din .. 25-27, sector 1, București - Hotel Persepolis sau dosar nr._/299/2013 aflat pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București) și pentru alte nereguli constatate de Primăria Sectorului 1 București.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 948 și art. 953 cod civil (1864).
În susținerea cererii, au fost depuse la dosar înscrisuri.
Prin încheierea din 11.06.2014, tribunalul a admis cererea de ajutor public judiciar formulată de reclamanta M. R. M. sub forma scutirii de plata taxei judiciare de timbru în sumă de 16.604,42 lei, iar prin încheierea din 10.09.2014 a anulat, în temeiul art. 200 alin. 2 Cod procedură civilă, cererea formulată de reclamanții M. V. și D. V. C., pentru neîndeplinirea obligației de plată a taxei de timbru.
Înainte de primul termen, reclamanta M. R. M., în condițiile art. 204 Cod procedură civilă, a modificat cererea, solicitând, în contradictoriu cu pârâtul Manocher S. S., constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3473/17.08.2007 la B.N.P.A. „Etica” și, în subsidiar, anularea contractului de vânzare-cumpărare, astfel cum s-a solicitat în cererea de chemare în judecată, cu menținerea celorlalte petite astfel cum au fost formulate.
A solicitat, totodată, obligarea pârâtului la plata unor daune morale de 399.656 euro (echivalentul în lei la data plății).
A arătat reclamanta că acest contract este lovit de nulitate absolută, astfel încât aceasta primează nulității relative invocate în cererea introductivă de instanță. Potrivit art. 966 și 968 Cod civil, obligația fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau nelicită nu poate avea niciun efect, iar cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri și ordinii publice
Nulitatea unui act juridic este sancțiunea de drept civil care lipsește actul juridic de efectele contrarii normelor juridice editate pentru încheierea sa valabilă. Cauza de nulitate este guvernată de regula „tempus regit actum”, adică este arătată de legea în vigoare la momentul încheierii actului.
Potrivit regulii mai sus enunțate cauzele de nulitate trebuie să fie anterioare sau concomitente actului nul.
Cauza ilicită sau imorală este redată de art. 968 Cod civil, potrivit căruia cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri și ordinii publice.
În speță, vânzătorul a încheiat contractul de vânzare-cumpărare prin fraudă la lege, declarând mincinos conformitatea construcției cu autorizația de construcție și certificatul de urbanism, urmărind înstrăinarea construcției, însă în condițiile în care la acel moment construcția nu era finalizată conform autorizațiilor și actelor existente, aceasta nu se putea vinde.
Vânzătorul a uzat de dispoziții legale la încheierea unui act juridic în scopul de a încălca alte dispoziții legale imperative. O asemenea cauză nu este licită sau morală.
Conform contractului de vânzare-cumpărare, vânzătorul a declarat pe proprie răspundere conformitatea edificării construcției cu autorizațiile de construire și certificatele de urbanism emise de Primăria Sector 1 București. Potrivit acestor înscrisuri regimul construcției era altul decât cel declarat, tocmai pentru a se face vânzarea la acel moment.
Practic la baza vânzării stă ascunderea situației reale a imobilului, nerespectarea documentației de construire, declararea unei realități false.
Referitor la petitul privind obligarea pârâtului la plata unor daune morale de 399.656 euro, reclamanta a arătat următoarele:
În luna decembrie 2013, reclamanta a intrat în posesia unor acte (autorizație de construire, certificate de urbanism și proces verbal de terminare a lucrărilor) cu privire la imobilul în litigiu. În acel moment a văzut că a fost înșelată de pârâtul S. S. Manocher, deoarece bunul vândut nu respecta autorizația de construcție. Prin urmare, un asemenea bun are o structură de rezistență care nu corespunde standardelor moderne de construire și exigențelor de rezistență la cutremure.
Reclamanta a achiziționat imobilul, având în vedere un imobil construit după ultimele standarde, or un imobil care de la început a încălcat aceste prevederi nu prezintă nicio garanție.
A susținut reclamanta că din momentul în care a aflat despre situația reală a construcției, starea sa psihică a fost extrem de afectată. Teama de un cutremur major o urmărea permanent, ajungând să nu mai doarmă noaptea. În cele din urmă, pentru a se liniști, s-a mutat într-un apartament închiriat.
Conform art. 998 Cod civil „Orice faptă a omului, care cauzează altuia prejudiciu, obligă pe acela din a cărui greșeala s-a ocazionat, a-1 repara”.
Prin fapta mincinoasă, intenționat săvârșită de vânzător, reclamanta a cumpărat imobilul în litigiu. Descoperirea ulterioară a situației reale a acestuia i-a cauzat o suferință psihică existentă și în momentul de față.
Pârâtul S.-S. M. a formulat întâmpinare prin care a solicitat admiterea excepției lipsei coparticipării procesuale active, iar în subsidiar, respingerea cererii de chemare în judecată, așa cum a fost modificată și completată, ca neîntemeiată, cu obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
În apărare, pârâtul a arătat că contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3473/17.08.2007 a fost semnat de trei cumpărători: reclamanta și părinții acesteia, M. V. Ardeluta și D. V. C.. Prin contract, reclamanta a dobândit nuda proprietate, iar părinții acesteia au dobândit dreptul de uzufruct.
Antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1471/10.05.2007, așa cum a fost modificat prin actul adițional autentificat sub nr. 1699/01.06.2007, a fost încheiat numai între mama reclamantei și pârât. Reclamanta nu a fost parte în acest antecontract.
Totodată, prețul vânzării, în cuantum de 399.656 Euro, a fost achitat în totalitate de M. V.-Ardeluta și D. V. C., în cea mai mare parte prin antecontract (395.000 Euro), iar restul de preț (49.656 Euro) ulterior autentificării contractului, după cum rezultă din antecontract și din actul adițional la antecontract, încheiat în formă autentică.
Prin art. 3 și 4 din actul adițional la antecontract se restrânge obiectul vânzării, cu excluderea locului de parcare și reducerea corespunzătoare a prețului.
Soluția ca părinții reclamantei să fie procuratori de fonduri părea firească, în condițiile în care reclamanta nu avea cum să dispună de fonduri personale pentru a achiziționa un imobil, dată fiind vârsta acesteia - născută în 11 august 1989, reclamanta era minoră la data semnării antecontractului (10.05.2007) și a actului adițional (01.06.2007), iar la data semnării contractului de vânzare-cumpărare abia împlinise 18 ani.
După cum rezultă din extrasul de carte funciară depus de reclamantă, în anul 2012, M. V. Ardeluta și D. V. C. au vândut reclamantei dreptul de uzufruct viager pe care îl dobândiseră prin contract.
A susținut pârâtul că, în cauză, litisconsorțiul este obligatoriu, dat fiind obiectul cererii de chemare în judecată, iar admiterea excepției lipsei coparticipării procesuale obligatorii se impune atât în privința primului capăt de cerere, cât și în privința capătului al doilea.
Instanța nu se poate pronunța asupra nulității contractului în cadrul procesual incomplet stabilit de reclamantă, lipsind doi dintre semnatarii contractului (părinții reclamantei); reclamanta nu are calitatea de a solicita singură restituirea prețului, din moment ce nu este cea care a plătit prețul, nu a fost parte la antecontract (prin care s-a achitat cea mai mare parte a prețului), iar în ceea ce privește restul de preț, în antecontract se prevede clar că părinții acesteia sunt procuratori de fonduri, donând reclamantei banii necesari pentru achiziționarea apartamentului.
După cum s-a stabilit în unanimitate în jurisprudență, în materia nulității actelor juridice coparticiparea procesuală este necesară, obligatorie și unitară, instanța trebuind să constate nevalabilitatea actului juridic față de toate părțile actului, printr-o hotărâre uniformă, fiind nerelevant faptul că ulterior încheierii contractului părinții reclamantei i-au vândut acesteia dreptul de uzufruct și că reclamanta deține în prezent toate atributele dreptului de proprietate, așa cum rezultă din extrasul de carte funciară.
Pârâtul a susținut că reclamanta nu are calitatea de a solicita restituirea sumei achitate cu titlu de preț, pentru că nu ea a plătit acest preț.
Pe fond, pârâtul a susținut că acțiunea este neîntemeiată și că, având în vedere că vicierea consimțământului prin dol nu poate reprezenta decât motiv de nulitate relativă, care s-a prescris de mai bine de 4 ani, reclamanta a înțeles să invoce prin cererea modificatoare/completatoare cauza ilicită și frauda la lege, două motive de nulitate absolută, care nu reprezintă însă altceva decât reformularea susținerilor din cererea introductivă de instanță.
În esență, reclamanta susține nefondat că presupusa diferență dintre regimul real de înălțime al blocului C (S+P+5E+M) și regimul de înălțime prevăzut în autorizație (S+P+4E+. structura de rezistență a imobilului și că aceasta ar reprezenta fie o cauză ilicită, fie fraudă la lege, fie vicierea consimțământului, precum și că ar fi aflat abia la sfârșitul anului 2013 despre această presupusă diferență, iar dacă ar fi cunoscut-o la momentul semnării contractului, nu ar mai fi încheiat contractul.
Reclamanta a cunoscut la momentul semnării contractului, atât regimul real de înălțime al imobilului (S+P+5E+M), cât și conținutul autorizației de construire.
Blocul C în care se află apartamentul este ridicat în conformitate cu următoarele documentații, menționate și în art. 3.2.4 din contract, care au fost prezentate reclamantei la momentul semnării contractului: AC nr. 1071/143C/_/04 din 03.11.2004, care a avut la bază certificatul de urbanism nr. 1523/146C/_/04 din 28.05.2004, și AC nr. 74/7C/_/04 din 31.01.2005, care a avut la bază certificatul de urbanism nr. 3405/319C/_/04 din 09.12.2004 - de supraetajare.
În art. 3.1.2 din contract se prevede că regimul de înălțime al corpului C este de S+P+5E+M, care este configurația imobilului atât la momentul semnării contractului, cât și în prezent.
Astfel, reclamanta ar fi putut să observe încă din anul 2007 aceste aparente diferențe: faptul că etajul 5 nu este retras și faptul că blocul are o așa-numită mansardă, deoarece a avut acces la documentația imobilului. Reclamanta nu își poate invoca propria turpitudinene prin faptul că nu a citit documentele care i-au fost puse la dispoziție cu ocazia încheierii contractului.
Corpul C este ridicat în conformitate cu normele în vigoare aplicabile în materie și cu autorizația de construire. Însa, chiar dacă neconformitățile invocate de reclamantă în cererea de chemare în judecată ar fi reale, nu sunt în măsură să afecteze în mod negativ rezistența imobilului.
Din înscrisurile depuse la dosar rezultă că singurele aparente diferențe dintre autorizația de construire și contract sunt următoarele: etajul 5 nu este retras - ceea ce nu afectează greutatea totală a construcției, pentru că retragerea etajului ar fi trebuit să fie de numai 2 metri; în plus, luând în considerare că blocul C nu are fațada la stradă, retragerea ultimului etaj nu este obligatorie conform legii; apare așa-numita „mansardă”, în suprafață de numai 17% din suprafața terasei blocului, formată din luminator, casa scării și camera tehnică, toate acoperite pentru a rezista mai bine.
Elementele ce alcătuiesc „mansarda” sunt prevăzute expres în autorizația de construire - „luminatoare și chepenguri de acces terasă” - cu mențiunea că, în baza unei dispoziții de șantier, au fost înlocuite „chepengurile de acces terasă” cu casa scării și au fost acoperite pentru o mai bună siguranță a imobilului.
A precizat pârâtul că proiectul blocurilor A, B și C a fost conceput de la bun început în regimul de înălțime P+5E (întregi, neretrase), fapt dovedit de Memoriul Tehnic întocmit de un expert competent în materie, atestat MLPAT, întocmit în faza P.A.C.. În acest raport de expertiză se arată că supraetajarea cu 2 nivele a imobilelor „nu afectează siguranța și stabilitatea în exploatare a clădirilor executate, nefiind necesare consolidări ale lucrărilor executate până în prezent.”
Rezultă că blocul de locuințe este construit în conformitate cu normele în vigoare aplicabile în materie și cu autorizația de construire, iar o eventuală depășire a limitelor stabilite prin autorizația de construire nu conduce la periclitarea structurii de rezistență.
În ceea ce privește recepția la terminarea lucrărilor, pârâtul a arătat că aceasta s-a realizat; nici nu ar fi fost posibilă intabularea fără existența procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor.
Susținerile reclamantei în sensul că blocul C nu era finalizat la momentul încheierii contractului și că apartamentul „nu se putea vinde” sunt complet nefondate. După cum rezultă din procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. 1/3 din 05.07.2005 (pentru corpul C), întocmit în conformitate cu prevederile H.G. nr. 273/1994, lucrările erau finalizate, cu excepția a câtorva elemente superficiale, de finisaj: zugrăveală interior exterior și o parte din compartimentări și tâmplărie. Încă de la acest moment, structura de rezistență și lucrările de instalații erau terminate, iar după cum rezultă din procesul-verbal de recepție nr. 2/3 din 05.11.2005 a executat și finisajele.
Pârâtul a menționat că obligația de finalizare a imobilului prevăzută în art. 5.2 și 5.3. din contract este diferită de obligația de finalizare a construcției prevăzută în H.G. nr. 273/1994. Prin contract, pârâtul s-a obligat să predea apartamentul în conformitate cu „standardul Ansamblului Rezidențial Palladian” (anexa la contract), adică cu elemente suplimentare față de cele necesare la recepția lucrărilor, ceea ce a și făcut. Pârâtul a respectat atât obligația de finalizare a lucrărilor blocului C conform H.G. nr. 273/1994, cât și obligația de finalizare a apartamentului nr. 12 din blocul C conform contractului. De altfel, reclamanta nu are nicio dovadă că aceste obligații ar fi fost încălcate, ci face simple speculații fără niciun fundament juridic.
Având în vedere toate aspectele mai sus invocate, precum și faptul că reclamanta nu dovedește și nici nu arată motive concrete care să ducă la concluzia că structura de rezistență a imobilului ar fi periclitată, rezultă că nu este incident niciunul dintre motivele de nulitate invocate de reclamantă în cererea de chemare în judecată și în cererea modificatoare; reclamanta și-a exprimat un consimțământ liber, neviciat, contractul are o cauză licită, iar pârâtul nu a urmărit, prin încheierea contractului, încălcarea prevederilor legale aplicabile în materie.
În privința daunelor morale solicitate, pârâtul a solicitat respingerea acestui capăt de cerere ca neîntemeiat, în virtutea principiului accesorium sequitur principale.
Reclamanta cunoștea (sau cel puțin putea să cunoască) încă de la momentul încheierii contractului, din anul 2007, conținutul autorizațiilor de construire (pentru că a avut acces la acestea).
În plus, reclamanta, chiar și după introducerea cererii de chemare în judecată și până în prezent, locuiește împreună cu părinții săi, M. V. Ardeluta și D. V. C., în apartamentul nr. 12 din blocul C, după cum rezultă din declarația nr. 50/07.10.2014, semnată de 6 din membrii Asociației de proprietari Complex Palladian și din listele de întreținere aferente anului 2014.
Rezultă că reclamanta nu încearcă un prejudiciu moral și nu a introdus prezenta acțiune pentru că se teme să nu se prăbușească imobilul sau pentru că are certitudinea că structura de rezistență a imobilului este afectată, ci pentru a se îmbogăți fără just temei.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 205 și 453, art. 57 și 59 alin. 2 Cod procedură civilă.
Prin răspunsul la întâmpinare, reclamanta M. R. M. a solicitat respingerea excepției lipsei coparticipării procesuale active ca neîntemeiată, arătând că legea impune o singură condiție pentru realizarea unei coparticipări procesuale: ca obiectul pricinii să fie un drept sau o obligație comună a părților ori ca drepturile sau obligațiile acestora să aibă aceeași cauză. Scopul coparticipării procesuale este soluționarea unui litigiu față de mai mulți subiecți de drept. Din punct de vedere practic, coparticiparea conduce la unirea într-un singur proces a mai multor acțiuni ce puteau forma obiectul unor cereri separate.
Calitatea procesuală activă presupune existența unei identități între persoana reclamantului și cel care ar fi titularul dreptului afirmat. Or, din momentul în care a acceptat această donație din partea părinților săi, fiind vorba de o donație fără sarcini, din punct de vedere legal reclamanta este proprietara sumei de 424.656 euro - prețul achitat pentru imobil, și deci, singura persoană îndreptățită la restituirea acesteia, și nu părinții săi, din patrimoniul cărora aceste valori mobiliare au ieșit sub formă de liberalitate între vii.
Având în vedere că reclamanta este unica titulară a dreptului de proprietate asupra acestui imobil, este singura care poate avea calitate procesuală activă, părinții săi neputând invoca aceleași drepturi, ei nemaiavând niciun dezmembrământ măcar al dreptului de proprietate.
Cât privește fondul cauzei, reclamanta a solicitat înlăturarea susținerilor pârâtului, arătând că la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare imobilul nu era nici terminat, nici finisat, dovadă fiind procesul verbal de constatare și sancționare a contravențiilor . nr._/07.06.2012 prin care s-a dispus oprirea lucrărilor și sancționarea pentru supraetajarea cu două niveluri a construcției situate în .. 25-27.
Faptul că pârâtul invocă și atașează întâmpinării un proces verbal de recepție finală în care este trecută o comisie nu poate conduce instanța la concluzia fermă că acesta a edificat imobilul în condiții legale respectând normele și legea 50/1991 republicată.
În ceea ce privește memoriul tehnic depus odată cu întâmpinarea, din conținutul acestuia rezultă că inițial s-a obținut o autorizație de construire pentru regimul de înălțime S+P+3E (autorizație nr. 1071/143C/_/03.11.2004) și că supraetajarea cu 2 nivele e posibilă în baza unui proiect de execuție întocmit de o firmă specializată și însușită de expert, iar verificarea proiectului de supraetajare a construcțiilor să fie efectuată de verificator tehnic atestat de MLPAT.
Din niciun act de la dosarul cauzei nu rezultă că ar exista o recepție finală în care să se constate că s-au respectat parametrii de construire indicați atât prin autorizații, cât și prin proiectele care au stat la baza obținerii autorizației.
Consideră că normele de construire referitoare la structură, rezistență s.a.m.d. nu s-au respectat având în vedere că, la doar două luni după obținerea primei autorizații, pârâtul a obținut o autorizație de construire pentru regimul de înălțime 2S+P+4E+Etaj 5 retras.
A susținut reclamanta că nu sunt reale susținerile pârâtului în sensul că aceasta locuiește în continuare cu părinții săi în imobil; începând cu data de 24.05.2014, locuiește cu chirie într-un alt imobil, pentru care părinții săi achită lunar suma de 750 euro.
În ședința publică din 11.03.2015, M. V. și D. V. C. au formulat cerere de intervenție accesorie, în favoarea reclamantei M. R. M., prin care au solicitat admiterea acțiunii, cu cheltuieli de judecată.
În ceea ce privește admisibilitatea în principiu a cererii, titularii intervenției au arătat că au fost părți în contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se invocă.
Pe fondul cauzei, titularii cererii de intervenție au arătat că au încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare cu pârâtul și implicit sunt cei care inițial au constatat starea imobilului și au luat la cunoștință de stadiul construcției.
La momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare precum și al contractului propriu-zis corpul de construcție C, în care se află apartamentul nr. 12, nu era finalizat, dovadă fiind procesul verbal de constatare și sancționare a contravențiilor . nr._/07.06.2012 prin care s-a dispus oprirea lucrărilor și sancționarea pentru supraetajarea cu două niveluri a construcției situate în .. 25-27.
Au susținut titularii cererii de intervenție că la momentul încheierii actelor translative de proprietate nu li s-a arătat nicio recepție finală în care să se constate că s-au respectat parametri de construire indicați atât prin autorizații cât și prin proiectele care au stat la baza obținerii autorizației.
Totodată, au arătat că, în ceea ce-1 privește pe pârâtul S.-S. M., cauza contractului a fost una ilicită, iar prevederile art. 966 Cod civil din 1864 statuează asupra lipsei efectelor unei obligații fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau nelicită; art. 968 definește cauza nelicită ca fiind aceea prohibită de legi, contrară bunelor moravuri și ordinii publice.
Un act juridic se socotește săvârșit în frauda legii când anumite norme legale sunt folosite nu în scopul în care au fost edictate, ci pentru eludarea altor norme legale imperative. Frauda la lege constă într-o manevră nelegitimă făcută cu scopul de a eluda aplicarea unor norme care sunt în mod normal aplicabile, pentru a promova ilegal unele interese sau a ocoli consecințe legale care nu convin.
În speță, pârâtul a uzat de dreptul său de a da o declarație pe proprie răspundere privind conformitatea construcției pentru a eluda legea 50/1991 privind autorizarea lucrărilor de construcție. D. în acest mod actul de vânzare-cumpărare a putut fi încheiat, motiv pentru care acesta trebuie sancționat cu nulitatea absolută.
Au menționat titularii cererii de intervenție că, dacă ar fi cunoscut adevărul despre acest imobil, nu ar fi dorit să-1 achiziționeze.
Prin notele de ședință depuse la data de 03.04.2015, pârâtul S.-S. M. a invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei M. R. - M. cu privire la petitul II al cererii de chemare în judecată, cu motivarea că reclamanta M. R.-M. nu a fost parte la semnarea antecontractului nr. 1471/10.05.2007 și a actului adițional nr. 1699/01.06.2007, acte în baza cărora s-a achitat suma de 350.000 Euro, iar diferența de preț - 49.656 Euro a fost achitată tot de părinții reclamantei.
În consecință, în eventualitatea admiterii cererii de chemare în judecată, reclamanta M. R.-M. nu are calitatea de a obține, prin repunerea în situația anterioară, restituirea sumei de 350.000 Euro, întrucât aceasta a fost achitată în baza antecontractului și a actului adițional la antecontract - acte la care reclamanta nu a fost parte, fiind încheiate de mama acesteia M. V., căsătorită cu D. Vladmir C., și nici restituirea sumei de 49.656 Euro, întrucât și aceasta a fost achitată de părinții săi.
Conform principiului restitutio in integrum, dreptul de restituire aparține celui care a efectuat prestația. Or, efectul unei eventuale admiteri a cererii de chemare în judecată este reintrarea prețului vânzării în patrimoniul părților care au efectuat prestația - intervenienții M. V. și D. V. C., singurele persoane care ar avea calitate procesuală activă.
Însă, având în vedere natura juridică a cererii de intervenție accesorie, acestora nu le pot fi acordate drepturi prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești, în lipsa formulării unei cereri în acest sens (intervenție principală), întrucât cererea de intervenție accesorie nu constituie o cerere de chemare în judecată și nu supune spre examinare un drept propriu.
În ședința publică de la 11.03.2015, tribunalul a admis în principiu cererea de intervenție accesorie și a respins ca neîntemeiată excepția lipsei coparticipării procesuale active pentru motivele menționate în încheierea de la acel termen.
În aceeași ședință a stabilit în sarcina reclamantei obligația de plată a diferenței de taxă de timbru în sumă de 21.204,57 lei pe capătul de cerere vizând daunele morale, taxă pe care reclamanta nu a achitat-o, astfel că la termenul din 09.09.2015 tribunalul a admis excepția insuficientei timbrări a acestui capăt de cerere.
Tot la termenul din 09.09.2015, tribunalul a respins ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale active pe capătul de cerere privind repunerea în situația anterioară și a admis excepția prescripției pe cererea de anulare a contractului de vânzare-cumpărare pentru dol, considerentele fiind expuse în încheierea de ședință.
Au fost administrate în cauză probele cu înscrisuri și interogatoriul pârâtului.
Față de soluțiile date excepțiilor insuficientei timbrări și prescripției, tribunalul va anula ca insuficient timbrat capătul de cerere privind daunele morale și va respinge ca prescrisă cererea de anulare a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3473/17.08.2007 de B.N.P.A. Etica, pentru dol.
Analizând cererea de constatare a nulității contractului de vânzare-cumpărare pentru cauză ilicită și fraudă la lege, tribunalul constată următoarele:
Potrivit dispozițiilor art. 948 pct. 4 din Codul civil de la 1864, aplicabil în cauză față de prevederile art. 102 alin. 1 din Legea nr. 71/2011, una din condițiile esențiale, generale și de fond pentru validitatea oricărui act juridic o reprezintă cauza licită, iar art. 966 Cod civil (1864) prevede că obligația fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau nelicită nu poate avea niciun efect.
Conținutul acestei condiții de valabilitate a cauzei este precizat de art. 968 Cod civil (1864): „Cauza este nelicită când este prohibită de lege, când este contrarie bunelor moravuri sau ordinii publice". Deci cauza este ilicită când rezultatul ce se tinde a se obține și care a constituit motivul impulsiv și determinant la încheierea actului juridic civil reprezintă considerația unui scop nepermis, contrar ordinii publice, economice și sociale.
Cum nulitatea absolută este sancțiunea ce intervine în cazul încălcării unei dispoziții legale care ocrotește un interes general în momentul încheierii actului juridic civil, doar în cazul în care se dovedește că la acel moment scopul urmărit de părți a contravenit dispozițiilor legale imperative, ordinii publice sau regulilor de conviețuire socială, se aplică această sancțiune.
În conformitate cu art. 967 Cod civil (1864), cauza unui contract este prezumată și revine celui care invocă lipsa cauzei sau cauza ilicită să facă dovada susținerilor sale.
De asemenea, se socotește fraudă la lege când anumite norme legale sunt folosite nu în scopul în care au fost edictate, ci pentru eludarea altor norme legale imperative, cu alte cuvinte o nesocotire ocultă a legii, prin abaterea unor dispoziții legale de la sensul și spiritul lor.
Tribunalul urmează a verifica dacă în cauza dedusă judecății această condiție de validitate a actului juridic a fost respectată la momentul perfectării contractului a cărui nulitate se solicită a fi constatată.
Reține tribunalul că, la data de 17.08.2007, între pârâtul S. - S. M., în calitate de vânzător, reclamanta M. R.-M., în calitate de cumpărător al nudei proprietăți, și intervenienții accesorii M. Ardeluța-Virgina și D. V. C., în calitate de beneficiari ai dreptului de uzufruct viager, a intervenit contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3473 de notar public P. I. Rosenberg din cadrul B.N.P.A. Etica, prin care părțile au convenit vânzarea - cumpărarea Lotului 12, cu număr cadastral provizoriu_/8/1;12, înscris în cartea funciară individuală nr._ a localității București Sector 1, compus din apartamentul nr. 12 situat în ansamblul rezidențial „PALLADIAN” din București, .. 25A, corp C, ., cu 5 camere și dependințe, având suprafața utilă de 156,27 mp, suprafața totală de 166,07 mp și suprafața construită de 196,15 mp, suprafața indiviză de teren de 27,39 mp, precum și cota indiviză de 1/40 din lotul 41 cu număr cadastral_/8/6, înscris în CF_ București, Sector 1 (părțile și dependințele corpului C), o cotă indiviză de 1/125 din lotul nr. 64 (subsolul corpului C) cu număr cadastral provizoriu_/8/-1;64, înscris în CFI_, o cotă indiviză de 1/125 din dreptul de proprietate asupra centralei termice – lotul 44, o cotă indiviză de 1/77 din dreptul de proprietate asupra instalației de răcire și asupra instalației de preparare și distribuție termică, pentru prețul de 399.656 Euro, echivalentul a 1.198.961,93 lei, din care 350.00 euro achitat anterior autentificării, iar diferența de 49.656 euro urmând a fi plătită de cumpărători în 5 zile lucrătoare de la data autentificării.
Tribunalul apreciază că motivele invocate de reclamantă nu sunt de natură să contureze cauza ilicită a contractului de vânzare-cumpărare, respectiv frauda la lege.
Astfel, invocând aceste cauze de nulitate a convenției, reclamanta susține că vânzătorul a declarat mincinos conformitatea construcției cu autorizația de construire și certificatul de urbanism, urmărind înstrăinarea construcției.
Or, în cazul contractului de vânzare-cumpărare, tocmai acesta este scopul imediat al convenției, respectiv de a obține un preț pentru bunul înstrăinat; reclamanta nu a probat faptul că pârâtul vânzător ar fi urmărit un alt scop la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, deși sarcina probei îi revenea conform art. 249 Cod procedură civilă.
Declararea, în mod nereal, a conformității construcției cu autorizația de construire și certificatul de urbanism în scopul de a-l determina pe cocontractant să cumpere imobilul nu se circumscrie cauzei de nulitate întemeiată pe dispozițiile art. 966-968 Cod civil (1864), ci poate, eventual, să atragă incidența motivului de nulitate relativă prevăzut de art. 960 Cod civil (1864), în privința căruia însă tribunalul a constatat intervenirea prescripției extinctive.
De altfel, atunci când a invocat această cauză de anulare a contractului - dolul, prin acțiunea introductivă, reclamanta a susținut că i-a fost viciat consimțământul tocmai prin ascunderea de către vânzător a situației reale a bunului referitoare la nerespectarea documentației de construire.
Pe de altă parte, deși a invocat frauda la lege, reclamanta nu a precizat în concret ce dispoziții legale au fost eludate de pârâtul vânzător la încheierea contractului.
Față de aceste considerente, apreciind că au fost respectate dispozițiile art. 948 pct. 4 din Codul civil de la 1864 la încheierea contractului, reclamanta nefăcând dovada contrară, deși sarcina probei îi revenea conform art. 249 Cod procedură civilă, tribunalul va respinge ca neîntemeiată cererea reclamantei de constatare a nulității contractului pentru cauză ilicită, respectiv lipsa cauzei, și pentru fraudă la lege.
Pe cale de consecință, vor fi respinse ca neîntemeiate cererea de repunere a părților în situația anterioară și cererea de intervenție accesorie.
Totodată, tribunalul va respinge ca neîntemeiată cererea pârâtului privind obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată, constatând că acesta a depus copia unei chitanțe de plată a onorariului de avocat în sumă de 4800 lei, or onorariile de avocat se dovedesc prin depunerea la dosarul cauzei a originalului chitanței reprezentând achitarea onorariului de avocat sau a ordinului de plată, însoțite de un exemplar al facturii fiscale, care să menționeze numărul contractului de asistență juridică sau numărul dosarului pentru care au fost achitate aceste sume.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Anulează ca insuficient timbrat capătul de cerere privind daunele morale.
Respinge ca prescrisă cererea de anulare a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3473/17.08.2007 de B.N.P.A. Etica, formulată de reclamanta M. R.-M. (C.N.P._), cu domiciliul ales în București, .. 27, ., în contradictoriu cu pârâtul S. S. M. (CNP_), cu domiciliul în București, .. 61A, sector 1.
Respinge ca neîntemeiate cererile de constatare a nulității contractului de vânzare cumpărare și de repunere a părților în situația anterioară.
Respinge ca neîntemeiată cererea de intervenție accesorie, formulată de intervenienții accesorii M. V. (C.N.P._) și D. V. C. (C.N.P._), ambii cu domiciliul în București, .. 25A, clădirea C, ..
Respinge cererea pârâtului privind cheltuielile de judecată ca neîntemeiată.
Cu apel în 30 zile de la comunicare, apel ce se depune la Tribunalul București.
Pronunțată în ședință publică, azi, 11.11.2015.
Președinte Grefier
E. D. A. C. H.
Red. E.D./Dact. G.Z.
6 ex./15.02.2016
| ← Pretenţii. Decizia nr. 4340/2015. Tribunalul BUCUREŞTI | Contestaţie la executare. Decizia nr. 3572/2015. Tribunalul... → |
|---|
