Constatare nulitate act juridic. Hotărâre din 18-03-2015, Tribunalul BUZĂU
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Tribunalul BUZĂU la data de 18-03-2015 în dosarul nr. 76/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE CIVILĂ Nr. 76/2015
Ședința publică de la 18 Martie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE A. E. D.
Judecător G. S.
Judecător A.-M. D.
Grefier R. O.
Pe rol fiind soluționarea recursului declarat de reclamantul P. D.-E. împotriva sentinței civile nr._ din 09.10.2014 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._ având ca obiect constatare nulitate act juridic în contradictoriu cu pârâta R. C.-G..
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns avocat B. C. si avocat B. C. pentru reclamantul recurent P. D.-E. și avocat Tibișoiu D. D. pentru pârâta intimată R. C.-G..
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că procedura este legal îndeplinită, după care:
Avocat B. C. pentru reclamantul recurent P. D.-E. depune la dosar împuternicire avocațială .Arată că nu mai au alte cereri de formulat.
Avocat B. C. pentru reclamantul recurent P. D.-E. arată că nu mai are alte cereri de formulat
Avocat Tibișoiu D. D. având cuvântul arată că nu mai are alte cereri de formulat.
Nefiind cereri prealabile de formulat, excepții de invocat, probe de administrat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe fond.
Avocat B. C., pentru recurent, având cuvântul, solicită admiterea recursului. Precizează instanței că suprafața de 130 m.p care a făcut obiectul tranzacției ce constituie obiectul litigiului face parte dintr-o curte comună în suprafață totală de 442 m.p. pentru că pe această suprafață de teren sunt mai multe corpuri de construcții care împreună constituie un condominiu prin care 5 familii au câte o parte din curte. Adunând suprafața construită care este de 360 m.p și scăzând din suprafața de 442 m.p a rezultat că pe lângă suprafața comună un total de 122 m.p. Din această suprafață pe parcursul timpului coproprietarii au obținut independent unul de celălalt acte proprietate prin hotărâri judecătorești în constatare .Același lucru s-a întâmplat cândva si între cei doi frați, recurentul si intimata de astăzi, care în anul 2007 au hotărât să împartă și terenul. În accepțiunea amândurora suprafața aceasta de 130 m.p. reprezintă teren liber de construcții si ar fi curte comună liberă. Tranzacția este acea hotărâre judecătorească care în dispozitivul ei cuprinde învoiala părților și că, din acest punct de vedere este un contract, care survine prin intermediul părților și care este supus unor reguli de drept comun care privesc contractele .Conform NCPC și potrivit prevederilor art. 2278 si art. 272 din codul de procedură civilă vechi care din interpretarea lui, are același lucru, poate fi supusă nulității, rezoluțiunei, rezilierii sau revocării pentru că este un contract judiciar.. În considerente, în tot cuprinsul hotărârii prin care se respinge cererea în nulitate promovată de recurentul P. D. instanța are parcă o reținere în a desființa o hotărâre judecătorească, trecând peste faptul că acea hotărâre judecătorească nu reprezintă raționamentul că unui magistrat nu reflectă conștiința si voința unor oameni este contractul lor, si, că, dacă acel contract a fost încheiat printr-o eroare, a fost încheiat prin învoială si este supus nulității. In acest proces recurentul spune că solicită anularea pentru că amândoi din eroare am crezut că suprafața pe care au supus-o partajului tranzacției de partaj este o suprafață de teren liberă de construcție. Astfel că proba principală este interogatoriul care l-a luat pârâtei, sora recurentului, care la întrebarea nr 1 pârâta răspunde; da recunoaște, la întrebarea nr 8 pârâta răspunde; da recunosc, iar la întrebarea nr 15 pârâta răspunde că nu știe cât i-ar fi revenit pentru că nu ea stabilește cotele. Astfel că intimata recunoaște că ambii au pierdut eronat cei 130 m.p. de curte comună suprafață liberă de construcție, dar sora lui recunoaște că ambii au fost în eroare. Instanța spune că are studii juridice, participând la efectuarea expertizei, acest considerent nu are nici un fel de valoare, există autoritate de lucru judecat pentru că niște hotărâri din 2010, 2011 care nu privesc partajul între cei doi și în raport cu ceilalți coproprietari s-a reținut că doar sora recurentului era proprietară pe suprafața de 130 m.p., atunci, considerentele din hotărârile ulterioare cum pot fi autoritate de lucru judecat, cu atât mai mult, cu cât în acele hotărâri acele referințe fac tocmai tranzacția eronată. Este clar că părțile au fost induse in eroare Astfel că nici unul din considerentele instanței, si, se poate observa si care este argumentul prin care înlătură recunoașterea pârâtei că ambii s-au înșelat când au încheiat tranzacția. Astfel că acea suprafață de130 m.p. ar trebui să-i revină sorei recurentului, însă, pentru că ea nu are act, si crezând de bună credință au făcut această tranzacție, acei 130 m.p. nu sunt liberi în toată curtea pentru că si suprafața liberă este în indiviziune, chiar dacă fiecare dintre ceilalți coproprietari au obținut hotărâre, cât le-a revenit, dar toate acestea se fac prin indiviziune Dacă instanța reproșează unui om care nu este de meserie că nu a observat cu ochiul liber, așa că, să spunem că acolo mai sunt proprietari care s-ar putea, ca validând acea tranzacție instanța mai face referire si la sultă, că ar trebui să se revină repunerea anterioară. În mod normal această tranzacție, această hotărâre de expedient trebuie anulată pentru a lăsa fără efect această hotărâre din 2007 si după aceia să tranzacționeze în motive de cauză amândoi. Astfel că, în toate litigiile pe care le-au avut, au făcut, inclusiv în acesta care se află în față, experții au întocmit 3-4 rapoarte de expertiză și au revenit de fiecare dată cu privire la măsurători., ca până la urmă in acest dosar expertul O. M. a spus că nu poate identifica suprafața de 130 m.p liberă de construcții, nu are de unde să fie in curte. Având în vedere doar recunoașterea ambelor părți, că au fost în eroare așa s-a întâmplat, se poate vedea că el putea să-și dea seama. Cât privește sulta a acceptat să primească acea sultă pentru că s-a diminuat nulitatea parțială numai pentru teren, a cedat, dar o va restitui .
Avocat B. C. pentru recurent, având cuvântul, precizează instanței că, în afară de motivele pe care l-a expus d-na avocat din punctul său de vedere tranzacția este lovită de nulitate absolută si motivat de faptul că este vorba de o cauză ilicită. Așa cum s-a arăta, deși părțile au apreciat că tranzacționează cu terenul liber de construcții, în realitate au tranzacționat cu privire la un teren de sub construcție, condiție în care recurentul de astăzi se află în situația de a deține o construcție fără terenul de sub ea pe care au constatat-o ulterior, făcând ieșirea din indiviziune cu sora lui. Având în vedere toată situația de fapt din care rezultă din probele administrate in cauză, faptul că este vorba de o construcție care are mai mulți proprietari, pe mai multe apartamente evident, că si situația stabilită de C.A.Ploiești în proces este vorba de un condominiu, situație care impune o coproprietate forțată asupra părți comune. Este evident că această suprafață de teren de sub construcție nu poate fi împărțită, nu se poate tranzacționa asupra părții de coproprietate forțată, această parte nu poate fi înstrăinată decât odată cu cota ideală. Astfel că instanța de fond înlătură aceste susțineri pe care le-au făcut prin cererea de chemare în judecată, însă motivele care stau la baza acestui punct de vedere nu au legătură cu cauza, pentru că, instanța procedează la o analiză a tuturor hotărârilor pronunțate ulterior momentului încheierii tranzacției deși fiind investită cu anularea cestei tranzacții trebuia analizate de la momentul de fapt de când s-a încheiat tranzacția pentru că, evident instanțele ulterioare, au avut in vedere situația impusă de existenta acestei tranzacții, respectiv, că reclamantul recurent nu mai are nici o suprafață nici un drept de proprietate asupra suprafeței de teren de sub construcție si că dreptul de proprietate asupra construcției nu-l face proprietar chiar pe teren, dar la momentul încheierii tranzacției situația era cu totul alta, terenul era în indiviziune sub construcție si amândouă părțile trebuiau să beneficieze de cota aferentă construcției care i se atribuia. Ulterior instanța retine faptul că starea de indiviziune nu există pentru că prin Decizia nr 124/2011 s-a reținut că acel ordin al prefectului,,, insă se omite a se analiza soluția pronunțată de C.A.Ploiești care a admis recursul declarat de recurent si a înlăturat toate aceste aspecte referitoare la Ordinul Prefectului pentru că instanța de fond nu fusese investită cu analiza acestui act administrativ, dar pe de altă parte instanța a omis faptul că starea de indiviziune a părților este calitatea lor de moștenitori ai părinților. Toate aceste elemente si anume starea de indiviziune rezultată din succesiune starea de indiviziune stabilită de Ordinul prefectului, care nu a fost niciodată anulat sau desființat. Faptul că acest imobil este un condominiu, sânt elemente pe care instanța trebuia să le aibă în vedere, si trebuiau să impună, faptul că, nu se putea tranzacționa cu privire la suprafața de teren aflată sub construcție, aceasta ar trebui să revină în cote aferente construcției pe care o deține fiecare parte. Referitor la sultă recurentul a primit o sultă pentru întreaga suprafața de teren de 130 apreciată ca si curte, în condițiile in care instanța anulează tranzacția si retine starea de indiviziune recurentul ar trebui să restituie partea de sultă care rămâne doar pentru suprafața care îi va reveni ca si cotă pârâtei sub construcția sa, evident că nu poate să stea cu acea clădire in aer. Instanța tinde să cer un drept de superficie pentru proprietarul de sub noi, nu este o soluție nici măcar nu este impusă în condiții legale, la momentul la care a tranzacționat eram in indiviziune pe suprafața de teren de proprietate comună, Solicită admiterea recursului, modificarea in tot a soluției pronunțată de instanțe de fond și admiterea acțiunii, cu cheltuieli de judecată.
Avocat Tibișoiu D., pentru intimata R. C.-G., având cuvântul solicită respingerea recursului. Recurentul a formulat apărări în mod eronat, instanța s-a pronunțat cu privire la acele hotărâri judecătorești si trebuia să se raporteze la momentul când s-a încheiat tranzacția .Se poate observa că instanța a analizat fiecare probă în parte, nu numai răspunsurile din interogatoriu de la întrebările 1. 3, 8 si 13, le-a analizat pe toate, pronunțând o soluție temeinică și legală și prin motivele de recurs prezentate astăzi nu s-a raportat la acel aspect, instanța a apreciat că nu se află în prezenta erorii obstacol, ca urmare a faptului ca nu sunt întrunite cumulative doua cerințe, respectiv elementul asupra căruia cade falsa reprezentare sa fi fost hotărâtor pentru încheierea actului juridic, iar partea cocontractanta sa fi cunoscut faptul ca asupra căruia exista eroare este determinant pentru încheierea tranzacției. Atunci când s-a încheiat tranzacția a fost prin exprimarea consimțământul lui neechivoc la încheierea actului, a participat la efectuarea expertizei, a beneficiat de asistentă juridică, are studii de drept, a participat si la măsurători si acum vine si spune după atâta timp că nu a cunoscut, că nu i s-a reconstituit o parte de teren în condițiile in care primește o sultă. Cât privește faptul că, părțile ar fi recunoscut că s-ar fi aflat în eroare când au încheiat tranzacția, niciodată nu au cunoscut. Așa cum a mai spus instanța a analizat întreg materialul probatoriu si se referă la cele 2 condiții ori instanța a stabilit că nu sunt îndeplinite cele două condiții, și a apreciat că, atunci când s-a încheiat tranzacția a fost exprimat consimțământul neechivoc rezultă din comportamentul pe care recurentul l-a avut si la partaj . Cât privește susținerea recurentului ca a avut convingerea încheierii unui tranzacții, ce ar cuprinde si cota parte din terenul aferent, ca s-a aflat in eroare cu privire la identitatea convenție, nu se regăsește in materialul probator, iar din situația de fapt existenta in cauza nr._/06 rezulta ca a cunoscut conținutul înțelegerii. Dacă s-ar fi partajat terenul, nu ar fi mai fost nevoie să primească o sultă .Consideră că instanța a motivat rațional hotărârea si este temeinică. Referitor la al doilea motiv de recurs, cu lipsa unei cauze ilicite nu s-a arătat în concret în ce constă această cauză ilicită, care din textele de lege nu au fost respectate ( Legea nr. 114/1996), nu s-a făcut nici o dovadă în acest sens. Faptul că s-a raportat la alte hotărâri si poate că le-a motivat, că nu poate încălca autoritatea de lucru judecat, așa cum s-a stabilit, proprietarul unei construcții nu poate fi si proprietarul terenului. Există si alte situații de a folosi acel teren, chiar în condițiile in care proprietarul construcției este si proprietarul terenului. Față de toate aceste considerente solicită respingerea recursului, cu cheltuieli de judecată
TRIBUNALUL
Deliberând asupra recursului civil de față, constată:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei B., sub nr._, reclamantul P. D. E. a solicitat in contradictoriu cu pârâta R. C. G., constatarea nulității absolute parțiale a tranzacției consfințita prin sentința civila nr.4353/03.09.2007 pronunțata de Judecătoria B. în dosarul nr._/2006, în ceea ce privește suprafața de 130 mp, teren aferent imobilului casa de locuit, situat in B., ., jud.B., respectiv ca instanța să dispună atribuirea terenului de 130 mp, reclamantului in cota de 36 % din această suprafață (respectiv terenul de sub imobilul casa de locuit care i-a revenit conform tranzacției încheiate), iar pârâtei – cota de 64% din aceasta suprafața de teren.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că tranzacția menționată este lovită de nulitate absolută parțială, în ceea ce privește suprafața de 130 mp aferent imobilului, motivat de faptul că în mod greșit, acesta a fost atribuit în totalitate pârâtei R. C. G., în timp ce reclamantul nu a primit în proprietate terenul de sub imobilul care i-a revenit prin sentință.
Astfel, reclamantul a apreciat că tranzacția este nulă absolut, datorită lipsei totale a consimțământului (eroare obstacol) în ceea ce privește suprafața de teren situat sub imobil-casă de locuit. Astfel, la momentul încheierii tranzacției, ambele părți au avut certitudinea că aceasta suprafața de teren, care a revenit pârâtei, este teren liber de construcții, deși în realitate este terenul de sub construcție. Reclamantul a declarat că nu a intenționat să primească în proprietate un imobil casa de locuit, fără terenul pe care se afla, astfel că sancțiunea care intervine este nulitatea absolută parțială a tranzacției.
Reclamantul a mai arătat că nulitatea absolută a tranzacției este determinată și de existența cauzei ilicite. În speță, se pune problema ieșirii din indiviziune a unui bun aflat în proprietate comună stabilă și forțată (respectiv terenul de sub condominiu). Potrivit dispozițiilor legale și jurisprudenței, spre deosebire de proprietatea comună pe cote părți sau temporară, nu se poate înstrăina cota parte ideala din dreptul de proprietate forțată decât odată cu bunul principal aflat în indiviziune exclusivă. Este ilegal ca întreg terenul de sub imobilul care se constituie într-un condominiu, să revină pârâtei, în condițiile în care reclamantul primește o parte din imobil. Raportat la aceste aspecte, în condițiile în care reclamantului i-a revenit în proprietate o parte din imobilul situat într-un condominiu, se impunea ca acestuia să îi revină și o cota ideală din dreptul de proprietate asupra terenului aflat în proprietate .>
În drept, au fost invocate dispozițiile art.966 si urm. C.civil.
Pârâta a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția netimbrării acțiunii. Pe fondul cauzei, pârâta a solicitat respingerea acțiunii, ca neîntemeiate.
În motivarea cererii, pârâta a arătat că tranzacția îndeplinește condițiile de valabilitate prevăzute de art.948 C.civil, inclusiv un consimțământ valabil și o cauză licită. În primul rând, suprafața de 130 mp a fost atribuită în lotul său, prin învoiala părților, cel care a participat la expertiza Petrachescu și a făcut lotizarea, a fost reclamantul, pârâta doar și-a însușit lotizarea făcută de acesta. Întrucât i-a fost atribuit terenul, pentru echilibrarea loturilor, pârâta a plătit reclamantului suma de 105.203 lei. În al doilea rând, din suprafața de 130 mp, reclamantului i-a fost atribuit în indiviziune ½ din partea de parter plus grup social în suprafața de 24,33 mp din totalul de 48,66 mp. Sulta care i-a plătit-o reclamantului, reprezintă în fapt, contravaloarea terenului care i-a fost atribuit in proprietate exclusivă de 81,34 mp. Reclamantul nu poate invoca eroare obstacol la semnarea tranzacției, care echivalează cu lipsa totală a consimțământului, în condițiile în care el a făcut lotizarea.
Pârâta a mai declarat că, în ceea ce privește sentința civilă nr.2933/2010 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._, rămasă irevocabilă prin decizia Tribunalului B. nr.16/11.01.2011 și a Curții de Apel Ploiești din data de 03.04.2012, aceasta a intrat sub puterea lucrului judecat, astfel că amplasamentul suprafeței de 130 mp nu mai poate fi obiect de judecată la aceasta dată. În ceea ce privește capătul de cerere prin care se solicita constatarea nulității absolute pentru cauza ilicită, constând în fraudarea Legii nr.114/1995, pârâta a precizat că eroare de drept nu poate fi invocată în cazul dispozițiilor legale accesibile și previzibile. Mai mult decât atât, reclamantul are pregătire juridică superioară, putea înțelege sensul și aplicarea Legii 114/1995, în ceea ce-l privește și să-si regleze conduita în funcție de prevederile acestei legi, cu ocazia expertizei și a semnării tranzacției.
Numitul Lesovici I. V. a formulat cerere de intervenție in interes propriu, solicitând respingerea cererii de chemare în judecată.
La data de 20.09.2012, instanța de fond a respins cererea de intervenție în interes accesoriu (calificata de instanță) invocată de numitul Lesovici I. V., ca neîntemeiată.
La solicitarea instanței de fond, a fost atașat dosar nr._/200/2006 al Judecătoriei B..
Părțile au uzat la instanța de fond de proba cu înscrisuri, iar reclamantul și de proba la interogatoriu a pârâtei, proba testimonială cu un martor și proba unei expertize specialitatea topo – cadastru.
În urma probatoriului administrat, Judecătoria B. a pronunțat sentința civilă nr._/09.10.2014 prin care a respins acțiunea reclamantului, ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut următoarele: „ În fapt, prin sentința civila nr.4353/03.09.2007 pronunțata de Judecătoria B. în dosarul nr._/2006, instanța a admis acțiunea formulata de reclamantul P. D. E. în contradictoriu cu pârâta R. C. G. și a luat act de tranzacția parților, cu privire la acțiunea având ca obiect iesire din indiviziune asupra averii succesorale de pe urma defunctilor parinti P. Daniil, decedat la data de 08.03.1998, respectiv P. M., decedata la data de 27.02.2002, ambii cu ultimul domiciliu în Mun.Buzau, .. Părtile au hotărât, printre altele, atribuirea către reclamantul P. D. E., a cotei de ½ din partea de parter casa de locuit-situata în Buzau, ., în suprafața de 44,16 mp, si a cotei de ½ din grupul sanitar alăturat, in suprafața de 4,5 mp, respectiv la etaj - inclusiv partea de pod corespunzător pe verticala, lotul I delimitat de punctele a, b, c, d, e, f, g, h, a, cu suprafața utila de 60,74 mp din raportul de expertiza Petrachescu M.. De asemenea, paratei R. C. G. i-a revenit, din același imobil, in indiviziune cu fratele sau, P. D. E., cota de ½ din partea de parter casa de locuit - situata in Buzau, ., în suprafața de 44,16 mp, si cota de ½ din grupul sanitar alăturat, în suprafața de 4,5 mp, magazia cu suprafața de 21 mp, beciul cu suprafața de 18,40 mp, iar de la etaj - inclusiv zona de pod corespunzătoare pe verticala, lotul II din raportul de expertiza, delimitat de punctele a, b, c, d, e, i, j, k, l, m, n, o, p, b, ce are suprafata de 63,38 mp, dar si terenul aferent indiviz de 130 mp din suprafața totală de 419 mp.
Prin prezenta acțiunea, reclamantul a solicitat constatarea nulității absolute parțiale a tranzacției consfințita prin Sentința civila nr.4353/03.09.2007 pronunțata de Judecătoria Buzau in Dosarul nr._/2006, in ceea ce privește suprafața de 130 mp, teren aferent imobilului casa de locuit, situat in Buzau, ., jud.Buzau, respectiv ca instanța sa dispună atribuirea terenului de 130 mp, reclamantului in cota de 36 % din aceasta suprafata (respectiv terenul de sub imobilul casa de locuit care i-a revenit conform tranzacției incheiate), iar paratei – cota de 64% din aceasta suprafața de teren.
In ceea ce priveste motivele de nulitate invocate de către reclamant, instanța retine ca acesta a invocat, in primul rand, eroare totala a consimtamantului, respectiv eroarea obstacol.
Astfel, in cazul erorii obstacol, in speta, falsa reprezentare ar cadea asupra identitarii fizice a obiectului (error in corpore), in sensul ca una dintre parti crede ca trateaza cu privire la un anumit bun, iar cealalta parte are in vedere un alt bun. Tocmai datorita faptului ca eroare obstacol echivaleaza cu lipsa consimtamantului, sancțiunea care intervine in cazul erorii obstacol, este nulitatea absoluta a actului juridic.
In speta, instanța apreciază că nu ne aflam în situatia unei erori distructive (distrugatoare/obstacol), avand în vedere că nu sunt întrunite cumulativ conditiile erorii. Astfel, pentru ca falsa reprezentare a realitatii la încheierea unui act juridic sa fie viciu de consimtamant, trebuie întrunite cumulativ doua cerințe:
-elementul asupra căruia cade falsa reprezentare sa fi fost hotarator pentru încheierea actului juridic, în sensul cî, dacă ar fi fost cunoscută realitatea, actul juridic respectiv nu s-ar fi încheiat,
-în cazul actelor juridice bilaterale sau multilaterala, cu titlu oneros, este necesar că partea cocontractanta sa fi știut ori sa fi trebuit sa stie ca elementul asupra caruia cade falsa reprezentare, este hotărâtor pentru încheierea actului juridic civil in cauza.
In ceea ce privește prima cerința, caracterul determinant al elementului fals reprezentat se apreciază, de regula, dupa un criteriu subiectiv, adică in concret, de la caz la caz. De asemenea, se poate recurge si la un criteriu abstract, anume comportamentul oricărei persoane într-o situație similara.
In acest sens, instanța constata ca, in speta, reclamantul a fost asistat de către av.R. E., pe parcursul soluționării Dosarului nr._/2006. Tot doamna avocat, din partea reclamantului, a fost cea care a întocmit conținutul tranzacției dintre parti, depunând-o la dosarul cauzei, fapt consemnat si în cuprinsul Sentinței civile nr.4353/03.09.2007 pronunțata de Judecătoria Buzau in Dosarul nr._/2006.
De asemenea, instanța mai retine că în cauza având ca obiect „ieșire din indiviziune”, expert Petrachescu M. a întocmit un raport de expertiza în specialitatea construcții, în timp ce experta F. L. a întocmit un raport de expertiza in specialitatea topografie-cadastru, ultimul privind identificarea suprafeței de teren de 130 mp, reclamantul neavând obiecțiuni față de acest ultim raport de expertiza. Mai mult decât atat, experta F. L. a menționat în cuprinsul raportului său de expertiză, faptul că la convocarea parților in teren, de față a fost doar reclamantul P. D. E., lipsa fiind pârâta R. C. G.. Experta a aratat ca împreuna cu reclamantul a identificat terenul din . l-a si măsurat (fila 83-Dosar nr._/2006). De altfel, doar reclamantul s-a prezentat la fata locului, si cand dl expert Petrachescu M. a efectuat măsurătorile imobilului-casa de locuit, pârâta lipsind (fapt menționat în cuprinsul raportului de expertiza-fila 68 din Dosarul nr._/2006).
Potrivit susținerilor paratei, reclamantul a fost cel care a făcut lotizarea (fila 22), fapt reiterat și cu ocazia interogatoriului luat de către instanța de judecată (fila 89).
Instanța va avea in vedere si gradul de pregătire profesionala a reclamantului, faptul ca acesta are studii juridice, spre deosebire de pârâta, cunoștea istoricul acestui imobil (locuind cu parintii in acest imobil).
Mai mult decât atât, chiar si in lipsa unei pregătiri juridice, instanța retine ca se poate aprecia întinderea unei suprafețe de teren. Astfel, printr-o simpla cercetare a terenului liber de constructii (reprezentând „curtea”), se poate retine ca nu poate fi în suprafata de 130 mp.
Instanta constata ca in fapt, reclamantul atribuie aparatorului sau, av.R. E., culpa in acest litigiu, mentionand la fila 52 din dosarul cauzei: „avocata mea a considerat in mod gresit ca acest teren cu destinatie de curte este identificat prin sintagma „130 mp teren aferent indiviz constructiei”.Or, reclamantul nu isi poate invoca propria culpa, in alegerea aparatorului său, fiind alegerea sa, in stabilirea unui avocat, care sa isi sustina interesele. Faptul ca, in opinia reclamantului, aparatorul său a gresit, prin interpretarea data, nu poate constitui un motiv de admitere a prezentei actiuni, culpa nefiind a paratei. Reclamantul a mai precizat ca „avocata R. s-a ocupat de redactarea documentului de tranzactie si partajarea casei, pe care partile la-u semnat chiar in locuinta avocatei, si tot in acelasi loc, dar dupa pronuntarea hotararii judecatoresti, a primit de la sora lui, suma de 7.000 euro drept sulta” (fila 53). Insusi reclamantul concluzioneaza: „in modul aratat mai sus, interesele mi-au fost prejudiciate chiar de catre avocata care m-a reprezentat in proces”. Or, in acest caz, reclamantul confirma ca doar avocata are o culpa. In aceste conditii, instanta retine ca reclamantul are posibilitatea sa se întoarca împotriva aparatorului său, cu o actiune in regres.
Pe de alta parte, instanta retina ca pârâta R. C. G. a achitat reclamantului P. D. E., si o sulta. Or, in situatia in care s-ar constata nulitatea absoluta partiala in privind suprafetei de teren mentionate, s-ar aduce atingere si celorlalte drepturi patrimoniale ale partilor, in speta sulta ar trebui reindividualizată. Desi reclamantul a declarat ca sulta nu a fost platita niciodata, in contradictie cu sustinerile paratei (care a aratat ca a achitat sulta), acelasi reclamant a declarat ca a primit sulta, de la sora sa, in casa aparatorului ales, av.R. E., dupa pronuntarea sentintei (fila 53).
In ceea ce o priveste pe pârâta R. C. G., instanta retine ca aceasta afirma in continutul actiunii avand ca obiect iesire din indiviziune asupra suprafetei de 419 mp (fila 24), inregistrata sub nr.7914/200/20.10.2008, faptul ca „prin sentinta civila nr.4353/03.09.2007 pronuntata de Judecatoria Buzau in urma partajului succesoral, de pe urma defunctilor parinti, a dobandit suprafata de 130 mp, din care o parte este construita si o parte este libera”.Or, reclamantul P. D. E. a formulat cerere reconventionala in acest dosar (fila 24 verso), fiind parte in acest dosar.
Potrivit Deciziei Civile nr.16/11.01.2012 pronuntata de Tribunalul Buzau in Dosarul nr._ * (ramasa definitiva si irevocabila, prin respingerea recursului lui P. D. E., prin Decizia nr.1317/03.04.2012 pronuntata de Curtea de Apel Ploiesti in acelasi dosar), s-a statuat (fila 28 din dosar): „terenul aflat acum în proprietatea reclamantei -intimate R. C. G., înscris în Ordinul Prefectului nr. 37/1996 și în contractul de tranzacție consfințit prin sentința civilă nr 4353/03.09.2007 a Judecătoriei B. se află în indiviziune cu terenul deținut de intimații pârâți S. L., P. G., B. N. și L. I. V..
Chiar dacă, prin sentința civilă nr. 3595/05.10.1988, definitivă prin respingerea apelului, pârâții-intimați S. și P. au ieșit din indiviziune în ceea ce privește terenul, conform expertizei O. T., familia S. primind în proprietate exclusivă 94,24 mp teren iar familia P. 33,56 mp teren, partajul menționat nu a putut fi opus reclamantei-intimate R., pentru că nu s-a realizat între toți coindivizarii de la acel moment, mai exact, nu a cuprins și restul terenului ce se afla încă în proprietate Elizei N., și anume cei 113,40 mp vânduți abia în 1990 fam N. și nici pe cei 130 mp aflați atunci în proprietatea statului ca efect al prevederilor art. 30 din Legea nr. 58/1974.
Față de reclamanta R. C. G., tribunalul a apreciat că a trecut în puterea lucrului judecat, Decizia Tribunalului B. nr.124/25.05.2011, prin care s-a statuat în sensul că nu există o stare de indiviziune și că mențiunea, în acest sens, din Ordinul Prefectului nr. 37/1996 este eronată.
S-a reținut că cel față de care nu opera încă puterea de lucru judecat este apelantul P. D. E., care a solicitat să se constate că se află în indiviziune forțată cu intimatul L. pentru suprafața de 55,32 mp teren identificat cu nr. cadastral 1424/2 de sub partea de clădire, cele două încăperi, din care cea de la etaj aparține apelantului iar cea de la parter, intimatului.
Astfel, tribunalul a reținut că, în privința terenurilor drepturile de proprietate ale părților în proces rezultă din actele lor de proprietate, fiecare cumpărător dobândind, odată cu construcțiile și o suprafață de teren: 30 mp fam. P. în anul 1968, S. L. 78 mp în 1971, N. I. și A. 113,40 mp în 1990 pe care o transmite ulterior către B. N. -51,77 și L. I. V. în 2002- 55,32 mp și fam P. Daniil și M., în anul 1996, 130 mp. Aceste suprafețe, deși exprimate în mp, și nu în cote procentuale, sunt în indiviziune, așa cum s-a arătat anterior.
Or, apelantul, urmare a dezbaterii succesiunii autorilor săi și sistării stării de indiviziune rezultată din moștenire între el și sora sa privitor la averea părinților, prin contractul de tranzacție consfințit prin sentința civilă nr 4353/03.09.2007 a Judecătoriei B., nu a primit în proprietate exclusivă decât construcții, întregul teren de 130 mp, a fost preluat în starea de indiviziune cu ceilalți proprietari de construcții și teren din ., de către reclamanta R. C. G., indiviziunea avându-și în acest caz izvorul în convenția părților.
D. consecință, tribunalul a reținut că apelantul nu putea pretinde că este în indiviziune cu intimatul L. I. V. pe teren pentru simplul fapt că nu are în proprietate nicio suprafață de teren.
În al doilea rând tribunalul a apreciat că deși indiviziunea exista între cei 55,32 mp teren aparținând intimatului și cei 130 mp ai reclamantei intimate R., așa cum deja s-a arătat, ea nu era neapărat forțată și perpetuă.
Chiar dacă acest teren situat, primul în exclusivitate, iar cel de al doilea în cea mai mare parte, sub construcții, s-a apreciat că nu duce neapărat la concluzia că nu se poate sista starea de indiviziune, pentru că, deși în general proprietarul construcției este și proprietarul terenului de sub aceasta, există și situații când terenul aparține unui proprietar, iar construcția altuia, intervenind așa numitul drept de superficie recunoscut, până la . noului cod civil aprobat prin Legea 287/2009, doar de practica judecătorească și de doctrină iar acum consacrat în mod expres și de lege, art 693-702 Cod civil.
Spre deosebire de construcțiile care constituie condominii și a căror funcționare nu poate fi concepută fără un drept de coproprietate forțată și perpetuă asupra părților de folosință comună cum sunt peretele comun pentru două apartamente, scara comună, acoperișul comun, o construcție poate exista și poate funcționa fără ca proprietarul ei să fie și proprietarul terenului.
Este adevărat, iar prin decizia nr.1090/07.11.2011 Curtea de Apel Ploiești a statuat în sensul că întreaga construcție din .-11 reprezenta un condominiu, s-a considerat că acest lucru nu era de natură, prin el însuși, să transforme pe un proprietar doar de construcție și în proprietar de teren, fie și numai în indiviziune forțată și perpetuă și doar pentru terenul de sub construcție.”
De altfel, nici Curtea de Apel Ploiesti, pronuntand Decizia nr.1317/03.04.2012, nu a stabilit că „apelantul nu este proprietar pe teren, nici în baza vreunui act juridic, nici ca o consecință a faptului că este proprietarul unei încăperi (de la etajul construcției ce se află pe acesta) și, drept consecință nu este nici coindivizar în indiviziune forțată cu intimatul L..”
Raportat la materialul probator administrat in cauza, nu se poate retine ca suntem in prezenta unei erori obstacol, avand in vedere ca s-au efectuat mai multe expertize, iar la masuratori a participat doar reclamantul (ajutand chiar la masuratori), iar cu ocazia acestora, putea cu usurinta sa constate ca terenul nu este doar liber de constructii. De asemenea, instanta va avea in vedere gradul de pregatire profesionala a reclamantului, faptul ca aparatorul acestuia a intocmit tranzactia (pe care pârâta doar a semnat-o, neluand parte efectiv, la intocmirea acesteia), dar si faptul ca, prin simpla cercetarea la fata locului, se putea constata ca suprafata de teren libera de constructii nu este de 130 mp. Instanta are in vedere ca acest imobil este situat in centrul Buzaului, fiind de notorietate ca toate suprafetele de teren reprezentand „curti”/”terenuri libere de constructii, sunt in suprafata mică.
Insusi expertul O. M. a constatat că suprafata curtii o reprezintă doar 80 mp (folosită în exclusivitate de pârâta R. C. G.), restul de 50 mp fiind sub constructie (filele 146, 156).
Desi expertul a declarat ca nu poate exista o constructie, fara terenul aferent, totusi, instanta nu poate trece fara aprecierea instantei superioare, care prin Decizia Civila nr.16/11.01.2012 pronuntata de Tribunalul Buzau in Dosarul nr._ *, arata că „ o construcție poate exista și poate funcționa fără ca proprietarul ei să fie și proprietarul terenului. Tribunalul a mai apreciat că deși indiviziunea exista între cei 55,32 mp teren aparținând intimatului și cei 130 mp ai reclamantei intimate R., așa cum deja s-a arătat, ea nu era neapărat forțată și perpetuă.
Chiar dacă acest teren situat, primul în exclusivitate, iar cel de al doilea în cea mai mare parte, sub construcții, s-a apreciat că nu duce neapărat la concluzia că nu se poate sista starea de indiviziune pentru că, deși în general proprietarul construcției este și proprietarul terenului de sub aceasta, există și situații când terenul aparține unui proprietar, iar construcția altuia, intervenind așa numitul drept de superficie recunoscut, până la . noului Cod civil aprobat prin Legea 287/2009, doar de practica judecătorească și de doctrină iar acum consacrat în mod expres și de lege, art 693-702 Cod civil. „
Prin urmare, instanța apreciază ca nimic nu îl împiedică pe reclamant să solicite, pe calea unei acțiuni în instanță, constatarea unui drept de superficie, aferent părții sale din construcție.
Pe de alta parte, în ceea ce priveste sustinerea reclamantului referitoare la existenta cauzei ilicite, raportat la faptul ca se pune problema iesirii din indiviziune a unui bun aflat in proprietate . (respectiv terenul se sub condominiu), instanta constata ca Decizia Civila nr.16/11.01.2012 pronuntata de Tribunalul Buzau in Dosarul nr._ *, a intrat sub autoritatea lucrului judecat, stabilind „doar că apartamentul pe care îl deține reclamantul, face parte dintr-un condominiu”.
Aceesi instanta a mai aratat :”Legea locuinței nr. 114 /1996 este cea care definește condominiul ca fiind „imobilul format din teren cu una sau mai multe construcții, dintre care unele proprietăți sunt comune, iar restul sunt proprietăți individuale, pentru care se întocmesc o carte funciară colectivă și câte o carte funciară individuală pentru fiecare unitate individuală aflată în proprietate exclusivă, care poate fi reprezentată de locuințe și spații cu altă destinație, după caz. Constituie condominiu: un corp de clădire multietajat sau, în condițiile în care se poate delimita proprietatea comună, fiecare tronson cu una sau mai multe scări din cadrul acestuia; un ansamblu rezidențial format din locuințe și construcții cu altă destinație, individuale, amplasate izolat, înșiruit sau cuplat, în care proprietățile individuale sunt interdependente printr-o proprietate comună forțată și perpetuă”.
Dispoziții privind condominiu se regăsesc și în Legea 230/2007 privind înființarea organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari în sensul că acesta reprezintă „proprietatea imobiliară formată din proprietăți individuale, definite apartamente sau spații cu altă destinație decât aceea de locuințe, și proprietatea comună indiviză. Poate fi definit condominiu și un tronson cu una sau mai multe scări, din cadrul clădirii de locuit, în condițiile în care se poate delimita proprietatea comună”, lege care mai definește și proprietatea individuală ca fiind „ apartamentul sau spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință, parte dintr-o clădire, destinată locuirii sau altor activități, care împreună cu cota-parte indiviză din proprietatea comună constituie o unitate de proprietate imobiliară. Cu excepția unor situații pentru care există alte prevederi exprese în prezenta lege sau în acordul de asociere, dreptul de proprietate asupra unei proprietăți individuale dintr-un condominiu trebuie considerat în același mod ca și dreptul de proprietate asupra altor bunuri imobile” dar și proprietatea comună ca fiind „ toate părțile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spații cu altă destinație decât aceea de locuință” precum și proprietatea comună aferentă tronsoanelor sau scărilor care nu poate fi delimitată ca fiind „ cel puțin o instalație pe verticală care alimentează în comun tronsoane ori scări sau părți de construcție comune tronsoanelor ori scărilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca poziție și suprafață”.
Aceiași lege arată că reprezintă cotă-parte indiviză „cota-parte de proprietate care îi revine fiecărei proprietăți individuale din proprietatea comună și este egală cu raportul dintre suprafața utilă a proprietății individuale și totalul suprafețelor utile ale tuturor proprietăților individuale.
Or, nici din aceste prevederi cu referire expresă la noțiunea de condominiu și nici din celelalte dispoziții ale celor două acte normative nu rezultă că legiuitorul a înțeles ca în situația condominiilor proprietarii construcțiilor să devină, în baza legii și contrar actelor de proprietate, și proprietari ai terenului.”
Spre deosebire de construcțiile care constituie condominii și a căror funcționare nu poate fi concepută fără un drept de coproprietate forțată și perpetuă asupra părților de folosință comună, cum sunt peretele comun pentru două apartamente, scara comună, acoperișul comun, o construcție poate exista și poate funcționa, fără ca proprietarul ei să fie și proprietarul terenului.
Pe de alta parte, față de reclamanta R. C. G., tribunalul a apreciat că a trecut în puterea lucrului judecat, Decizia Tribunalului B. nr.124/25.05.2011, prin care s-a statuat în sensul că nu există o stare de indiviziune și că mențiunea, în acest sens, din Ordinul Prefectului nr. 37/1996 este eronată. Or, a afirma ca exista o stare de indiviziune față de această pârâta, ar insemna sa se incalce autoritatea lucrului judecat.
Mai mult decat atat, chiar daca s-ar aprecia ca acest teren este in indiviziune cu ceilalti vecini, nimic nu ar împiedica pe unii dintre mostenitorii unui coproprietar, sa dispuna de cota sa, in sensul ca sa cedeze acest drept, altui coproprietar. In consecinta, instanta apreciaza ca acest fapt s-a intamplat si in speta de față, reclamantul putand cunoaste prin simple cercetari faptul ca suprafața de 130 mp nu era doar suprafață liberă de construcții.
Avand în vedere aceste considerente, instanța va respinge acțiunea având ca obiect „constatare nulitate act juridic” formulată de reclamantul P. D. E. în contradictoriu cu pârâta R. C. G., ca neintemeiata.
In temeiul art.274 raportat la art.129 alin.6 C.proc.civ., instanta va respinge capatul de cerere privind obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata, ca neintemeiat, avand in vedere ca acesta este un capat de cerere accesoriu, care urmeaza « soarta » cererii principale.
Avand in vedere ca actiunea urmeaza sa fie respinsa, iar pârâta a facut dovada unor cheltuieli de judecata efectuate in legatura cu acest proces, instanta va obliga reclamantul sa plateasca paratei suma de 481 lei – cu titlu de cheltuieli de judecata, din care: 81 lei- contravaloare transport feroviar si 400 lei – onorariu avocat, conform chitantei nr.541/06.12.2012.”
Împotriva acestei sentințe a formulat recurs reclamantul P. D. E., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinice
În dezvoltarea motivelor de recurs, recurentul a precizat că instanța de fond a respins acțiunea formulata reținând faptul că, pe de o parte nu se află în situația unei erori distructive, iar pe de altă parte, că în cauză nu există o cauza ilicită.
În ceea ce privește lipsa erorii obstacol, instanța motivează hotărârea reținând următoarele aspecte:
"Nu se poate retine ca suntem in prezenta unei erori obstacol, având in vedere faptul ca s-au efectuat mai multe expertize iar la măsurători a participat doar reclamantul iar cu ocazia acestora putea cu ușurința sa constate ca terenul nu este doar liber de construcții. De asemenea instanța va avea in vedere gradul de pregătire profesionala a reclamantului faptul ca apărătorul acestuia a întocmit tranzacția, dar si faptul ca printr-o simpla cercetare la fata locului, se putea constata ca suprafața de teren libera de construcții nu este de 130 m.p."
Recurentul a solicitat să se constate că toate aceste argumente nu sunt de natură să conducă la concluzia că în cauză nu a existat o eroare obstacol, cu atât mai mult cu cât probele administrate în cauză, interpretate si coroborate în mod corect, conduc în mod evident la o concluzie contrară celei la care a ajuns instanța.
Astfel, instanța omite încă de la bun început să observe răspunsurile la interogatoriu ale pârâtei R. C. G. care, la întrebările 1 si 8, arată în mod clar că ambele părți au avut in vedere faptul că terenul de 130 m.p. reprezintă teren liber de construcții fiind considerat "curte".
Chiar dacă toate apărările pârâtei au fost în sensul că reclamantul a fost cel care s-a ocupat de realizarea tranzacției și de măsurătorile efectuate la fața locului, pârâta a recunoscut faptul că ambele părți au fost în eroare cu privire la această suprafața de teren.
Pe de altă parte, faptul că reclamantul a beneficiat de asistența juridica, faptul că are pregătire juridică, precum și faptul că a fost prezent la măsurători, nu sunt de natură a înlătura eroarea în care s-au aflat părțile cu privire la suprafața de teren.
S-a mai susținut că din o simplă analiză a lucrărilor de expertiza întocmite în cauzele care au vizat acest imobil (dosar_/2006, dosar_ și dosar_ ) se poate constata că acestea sunt contradictorii, în ultimele două dosare, fiind formulate mai multe rânduri de obiecțiuni pentru clarificarea situației de fapt.
De altfel, și în cauza de față, instanța a dispus citarea expertului pentru a da lămuriri față de aspectele reținute în lucrarea de expertiză, care a arătat faptul că această suprafață de teren nu poate fi identificată, nu poate fi individualizată pe schița și nici nu poate face obiectul unei ieșiri din indiviziune, cum de altfel a indicat și în răspunsul la obiecțiuni depus la dosarul cauzei, unde expertul arată că terenul în suprafață de 130m.p. nu poate fi stabilit fizic prin limite si vecinătăți.
De altfel, deși instanța reține că "însuși expertul O. M. a constatat ca suprafață curții o reprezintă doar 80 m.p., restul de 50 m.p. fiind sub construcție ", această afirmație este contrazisă de lămuririle pe care expertul le-a dat cu ocazia răspunsurilor la obiecțiuni precum și la momentul la care a fost prezent în fata instanței de judecata.
În realitate, expertul a arătat că aceasta a fost o apreciere care a fost bazată pe faptul că pârâta folosește aceasta suprafața de teren si, mai mult decât atât, expertul arată că lucrarea de expertiză prezintă situația de fapt existentă în prezent la fața locului.
În condițiile în care s-a dovedit, fără putință de tăgadă că suprafața de 130 m.p. teren nu poate fi stabilită în mod fizic, iar prin răspunsul la interogatoriu pârâta a arătat că părțile au avut în vedere faptul ca aceasta suprafața de teren este liberă de construcții, s-a solicitat să se constate că eroarea este mai mult decât evidenta.
Instanța de fond arată faptul că, raportat la gradul de pregătire profesionala a reclamantului și la faptul că a fost prezent la măsurători, acesta putea constata că suprafața de teren liberă de construcții era mai mică decât 130 m.p.
Așa cum se poate observa din raportul de expertiză depus la dosarul cauzei pentru termenul din data de 20.06.2013, suprafața de teren liberă de construcții, respectiv curtea aferentă imobilului din . 145 m.p.(80 m.p. 5CC; 32 m.p. 4CC si 33 m.p. 3CC).
S-a menționat faptul că la momentul soluționării dosarului nr._/2006, reclamantul nu avea cunoștința de hotărârile judecătorești pronunțate față de ceilalți proprietari privind partajarea suprafeței de teren din . în cauza respectivă.
În aceste condiții și având în vedere faptul că această suprafața de teren a fost folosită drept curte comună, afirmația instanței că reclamantul ar fi putut constata că suprafața de teren liberă de construcții era mai mică decât 130 m.p., nu are nicio bază reală.
De altfel, instanța de judecară reține în motivarea sentinței mai multe aspecte care nu au nicio baza probatorie, reține doar apărările formulate de pârâtă fără ca acestea să fie dovedite (referitoare la faptul că reclamantul a ajutat la efectuarea măsurătorilor, că acesta este cel care a făcut lotizarea) precum și aspecte nereale (respective că reclamantul a susținut că nu s-ar fi achitat nicio sulta).
Pe de alta parte, instanța analizează în prezenta cauză hotărârile pronunțate de instanța de judecată in dosarul civil nr._ *, în condițiile în care acestea nu fac obiectul cauzei, nu au analizat valabilitatea tranzacției încheiate între părți, mai mult decât atât acestea sunt ulterioare semnării tranzacției, toate aceste împrejurări apărând ca fiind străine de cauză, având în vedere faptul că instanța era obligată să analizeze situația de fapt de la momentul semnării tranzacției.
De asemenea, instanța de fond nu analizează și nu dă eficiență celorlalte probe și împrejurări dovedite în cauză, respectiv: părinții părților din acest dosar au considerat că au avut în stăpânire curte-teren liber de construcții, așa cum reiese și din întâmpinarea pe care aceștia o formulează într-un litigiu din anul 1977 în care fac mențiunea despre suprafața de 130 m.p. teren loc de casă; încă din anul 1976 când părinții părților au cumpărat imobilul din ., aceștia au stăpânit în exclusivitate o parte din curtea comună a imobilului; expertiza întocmită în dosarul de partaj care s-a finalizat cu tranzacția în discuție nu a identificat pe schița suprafața de 130 m.p.; ambele părți au fost convinse că aceasta suprafață de teren este curtea imobilului și aceasta urma să revină pârâtei R. C. G..
În aceste condiții, s-a solicitat să se constate că în mod greșit instanța de fond a ajuns la concluzia că, în speță nu se află in situația unei erori obstacol, având în vedere faptul că este evident că reclamantul nu a intenționat să primească în proprietate un imobil casa de locuit fără terenul pe care se află, astfel că sancțiunea care intervine este nulitatea absoluta parțială a tranzacției în ceea ce privește suprafața de teren susmenționată.
În ceea ce privește cauza ilicită, instanța de fond motivează hotărârea, reținând următoarele aspecte:
"Decizia civila nr. 16/2012 pronunțata de Tribunalul B. a intrat sub autoritatea lucrului judecat,stabilind doar ca apartamentul pe care îl retine reclamantul face parte dintr-un condominium”.
Totodată, instanța retine faptul că din prevederile legale cu referire la condominium, nu rezultă că legiuitorul a înțeles că în situația condominiilor proprietarii construcțiilor să devină în baza legii și contrar actelor de proprietate și proprietarii terenurilor.
S-a apreciat că soluția pronunțata de instanța de fond este greșită, aceasta pornind de la analiza unor sentințe judecătorești pronunțate ulterior semnării tranzacției fără a se analiza situația de fapt si de drept anterioara semnării tranzacției, așa cum se impunea in speță.
Astfel, imobilul casă de locuit care a făcut obiectul tranzacției se află într-un imobil compus din mai multe apartamente, proprietăți distincte, respectiv un condominium, astfel cum este definit de legea 114/1996.
Prin tranzacție efectuată a avut loc o ieșire din indiviziune a unui bun aflat în proprietate comună stabilă și forțată (respectiv terenul de sub condominium), iar potrivit dispozițiilor legale și jurisprudenței, spre deosebire de proprietatea comună pe cote părți obișnuită sau temporară, nu se putea înstrăina cota parte ideala din dreptul de proprietate forțată decât odată cu bunul principal aflat în proprietate exclusiva.
Având în vedere că dreptul de coproprietate forțată are caracter accesoriu, el nu se poate transmite ,ipoteca sau valorifica în alt mod decât împreună si nemijlocit cu dreptul de proprietate asupra bunului principal
Instanța de fond reține că există situații când terenul aparține unui proprietar ca și construcția altuia si că prin decizia nr. 1090/7.11.2011 s-a reținut că deși imobilul reprezintă un condominium, acest lucru nu era de natură, prin el însuși să transforme pe un proprietar de construcție si în proprietar de teren.
Așa cum se poate observa, instanța de fond a avut în vedere situațiile reținute de Tribunalul B. și de Curtea de Apel Ploiești, la o dată ulterioară semnării tranzacției și care au pornit cu analiza litigiului la acel moment dedus judecății (ieșire din indiviziune) de la faptul că reclamantul nu este proprietar pe teren, dându-se eficienta tranzacției încheiată între părți.
Însă, instanța de fond a fost investită cu analiza tranzacției încheiată intre părți, astfel că soluția in cauza trebuia să se raporteze doar la situația juridica a imobilului si la situația de fapt existentă la momentul semnării acesteia, neputând influenta soluția instanței hotărârile pronunțate ulterior care au pornit de la premisa ca aceasta tranzacție este corectă.
Totodată, instanța de fond reține că, față de pârâta R. C. G., a trecut în puterea lucrului judecat decizia Tribunalului B. nr. 124/25.05.2011, prin care s-a statuat că nu exista nicio stare de indiviziune pe teren și că mențiunea din Ordinul Prefectului nr.37/1996 este eronată, or a afirma că exista o stare de indiviziune față de aceasta pârâtă, ar însemna să se încalce autoritatea de lucru judecat.
Așa cum se poate constata din aceasta motivare, instanța de fond a reținut aspecte greșite și care nu au legătură cu cauza.
Astfel: decizia 124/25.05.2011, a fost contestata de reclamantul P. D. E.,iar instanța de recurs a admis recursul si a înlăturat mențiunile din decizia Tribunalului cu privire la Ordinul Prefectului, având in vedere faptul ca instanța de apel nu a fost investita Cu analiza acestui act administrativ; aceasta hotărâre a intrat sub autoritatea de lucru judecat atât față de reclamant cat si fata de pârâta ,care a fost intimata în acea cauza; starea de indiviziune a pârtilor nu este data de Ordinul Prefectului ci de calitatea acestora de moștenitori ai părinților lor.
Faptul că instanța de recurs, din dosarul nr._ na reținut ca Ordinul Prefectului prin care s-a stabilit ca suprafața de teren de sub imobil este in indiviziune, ca imobilul din . precum si faptul ca la fond instanța a admis cererea reconvenționala si a constatat starea de indiviziune dintre P. D. E. și R. G. C.,sunt elemente care trebuia să atragă atenția instanței de judecata asupra faptului că partile nu puteau să tranzacționeze asupra suprafeței de 130 m.p.
Având în vedere aceste aspecte, în mod greșit instanța de fond a reținut că tranzacția dintre părți a fost încheiată cu respectarea tuturor dispozițiilor legale.
În consecința, s-a solicitat admiterea recursului, modificarea în tot a soluției pronunțată de Judecătoria B. și pe fondul cauzei, admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată.
In drept s-au invocat dispozițiile art.304 indice 1 C.pr.civ.
Intimata a formulat întâmpinare prin care cu privire la primul motiv de recurs a arătat că, în esență, recurentul consideră că existenta erorii viciu de consimțământ ar rezulta din răspunsurile sale la interogatoriu, precum si din celelalte probe administrate.
Concluziile instanței de fond cu privire la inexistența acestui motiv de nulitate se întemeiază exclusiv pe probatoriul administrat în aceasta cauză, pe situația de fapt rezultata prin raportare la condițiile erorii distructive, iar prin menționarea unor hotărâri pronunțate într-o altă cauză, prima instanța a lămurit aspecte legate de starea de indiviziune, precum și faptul că apelantul a primit în proprietate numai construcții.
În speță, prima instanță a considerat că nu ne aflăm în situația erorii obstacol, ca urmare a faptului că nu sunt întrunite cumulative doua cerințe, respectiv elementul asupra căruia cade falsa reprezentare să fi fost hotărâtor pentru încheierea actului juridic, iar partea cocontractantă să fi cunoscut că faptul asupra căruia exista eroare este determinant pentru încheierea tranzacției.
Soluția primei instanțe privind neîndeplinirea cerințelor sus-menționate este rezultatul aprecierii corecte a probelor administrate, situația de fapt reținuta fiind rezultatul probelor, astfel, recurentul a participa la măsurători, chiar el a făcut lotizarea, a beneficiat de asistenta juridica, are studii juridice, cunoaște istoricul imobilului, iar în cauză s-au efectuat mai multe expertize.
Prin urmare susținerea recurentului că a avut convingerea încheierii unui tranzacții ce ar cuprinde și cota parte din terenul aferent, că s-a aflat în eroare cu privire la identitatea convenție, nu se regăsește în materialul probator, iar din situația de fapt existentă în cauza nr._/06 rezulta ca a cunoscut conținutul înțelegerii.
Prin exprimarea consimțământul său neechivoc la încheierea actului, în condițiile în care a participat la expertiza pe care și-a însușit-o prin tranzacție, si în care s-a identificat obiectul acesteia, primind totodată sulta pentru cota sa parte din teren, este evident că a cunoscut conținutul tranzacției.
Cu privire la cel de-al doilea motiv de recurs, respectiv „lipsa unei cauze licite", nu s-a făcut dovada caracterului ilicit al acesteia, ci doar o simpla trimitere la dispozițiile L 114/96.
Sub acest aspect prima instanța s-a raportat la dispozițiile art. 967 alin. 1 si alin. 2 vechiul C.Civ. („convenția este valabila cu toate ca, cauza nu este expresa" si „cauza este prezumata pana la dovada contrarie), conform cărora se instituie o dubla prezumție, si anume de valabilitate a cauzei si de existenta a acesteia, pana la proba contrarie.
In speță, soluția primei instanțe privind si acest motiv de nulitate este rezultatul probelor administrate in cauză, iar invocarea in considerente a unor hotărâri, nu poate duce la concluzia că instanța s-ar fi raportat la o situație de fapt ulterioara încheierii tranzacției, astfel cum se susține de recurent; prin aceasta s-au lămurit aspecte privind existenta unei autorități de lucru judecat, iar soluția este rezultatul unei motivări detaliate privind respingerea cererii sub acest aspect.
Prima instanța a analizat situația de fapt si de drept prin raportare la momentul încheierii tranzacției, la situația juridică a imobilului, stabilind ca din actul normativ invocat de recurent, nu rezulta ca legiuitorul a înțeles că în situația condominiilor, proprietarii construcțiilor sa devină in baza legii, contrar actelor de proprietate, si proprietarii terenurilor, iar o construcție poate exista si poate funcționa, fără ca proprietarul ei să fie si proprietarul terenului.
Față de cele arătate s-a solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu obligarea recurentului la plata cheltuielilor de judecată.
Din examinarea actelor și lucrărilor dosarului și evaluarea dovezilor administrate în raport de conținutul cererii de chemare în judecată, a hotărârii recurate și a motivelor de recurs invocate, analizând cauza și sub toate aspectele, potrivit art. 3041 cod pr.civilă, tribunalul apreciază că recursul este neîntemeiat, nu există niciunul din motivele prev. de art. 304 cod pr.civilă, nici alte motive de ordine publică, astfel că în temeiul art. 312 al.1 cod pr.civilă, urmează să-l respingă pe următoarele considerente:
Raportat la situația de fapt, Tribunalul reține că prin sentința civilă nr.4353/03.09.2007 pronunțată de Judecătoria B., între părți, a intervenit tranzacția în ce privește ieșire din indiviziune asupra averii succesorale rămase de pe urma defuncților lor părinți, vizând imobilul casă de locuit și teren situat în ., județ B..
Dacă în ceea ce privește casa de locuit compusă din parter, etaj, pod și beci nu există disensiuni între părți, cu privire la tranzacția încheiată, raportat la terenul de 130 m.p. atribuit intimatei pârâte, pentru care recurentul a achitat sulta cuvenită, reclamantul a solicitat constatarea nulității absolute parțiale și atribuirea în favoarea sa a unei cote de 36% din această suprafață, cu menținerea către pârâtă a celei de 64%, invocând în acest sens eroare absolută și existența cauzei ilicite.
Față de prima critică dezvoltată de recurent, respectiv omisiunea analizei unor răspunsuri la interogatoriu ale pârâtei de către instanța de fond și interpretarea eronată a probelor administrate, Tribunalul constată că aceasta este nejustificată.
Astfel, răspunsul pârâtei că la momentul încheierii tranzacției, părțile au apreciat că suprafața de 130 m.p. reprezintă curte aferentă nu poate fi interpretată ca elocventă și hotărâtoare, atâta timp cât această susținere este contrazisă chiar de înscrisurile existente la momentul convenției.
În concret, Tribunalul constată că recurentul - reclamant nu poate invoca eroarea obstacol la momentul încheierii tranzacției, în contextul în care din certificatul de moștenitor nr.65/17.05.2004- fila 4 dosar_/2006 (care deși nu reprezintă un act constitutiv de drepturi consemnează o situație de fapt și recunoaște clasele de moștenitori având valoarea unui act declarativ și care a stat la baza cunoașterii reale a suprafeței în litigiu și semnificației sale), rezultă că imobilul casă de locuit, dependințele sale, construcția P+ 1 și pivnița, împreună cu terenul aferent totalizează 130 m.p., din totalul indiviz de 419 m.p.
Astfel, lipsa consimțământului invocată de recurent, în sensul că nu a avut cunoștință de faptul că suprafața de 130 m.p. nu reprezintă teren aferent imobilului, nu subzistă, iar răspunsul pârâtei la interogatoriu luat în fața instanței de fond nu poate reprezenta un mijloc de probă covârșitor pentru eroarea obstacol solicitată a fi avută în vedere, atâta timp cât eventuala falsă reprezentare nu era hotărâtoare pentru încheierea tranzacției (părțile având calitatea de frați au dorit partajarea amiabilă, dovadă fiind că în ce privește casa de locuit, ieșirea din indiviziune nu e contestată), iar din ansamblul tuturor probelor administrate reiese cu evidență că intimata a acceptat toate demersurile efectuate de recurent ( întocmirea conținutului tranzacției, prezența exclusivă a acestuia la convocarea efectuată de expertul topo – cadastru și participarea la efectuarea măsurătorilor) și nu există indicii că pârâta ar fi avut cunoștință că terenul asupra căruia ar fi căzut falsa reprezentare era esențial pentru încheierea convenției.
În acest context, nefiind întrunite elementele pentru motivul de nulitate privind eroarea obstacol, Tribunalul constată că susținerile recurentului pe acest aspect, sunt nefondate.
Față de cel de-al doilea motiv de nulitate invocat de recurent și în cererea de recurs, respectiv existența unei cauze ilicite, în sensul ieșirii din indiviziune asupra unui bun aflat în proprietate comună stabilă și forțată, Tribunalul constată că în mod corect instanța de fond a analizat hotărârile judecătorești pronunțate între părți intrând în puterea lucrului judecat chiar aspectele legate de proprietatea recurentului.
În această ordine de idei, critica recurentului în sensul că aceste hotărâri sunt pronunțate ulterior tranzacției și că instanța de fond a fost investită în prezent cu anularea acesteia, nu poate fi acceptată, în contextul în care s-a dat dezlegare tocmai asupra bunului aflat în condominiul invocat prin decizia civilă nr.16/11.01.2012 pronunțată de Tribunalul B., în sensul că doar apartamentul deținut de acesta face parte din proprietatea comună, nu și terenul. În acest sens, ignorarea unor aspecte deja dezlegate, ar echivala cu încălcarea puterii lucrului judecat a unei hotărâri judecătorești, iar susținerea că pronunțarea acesteia este ulterioară tranzacției, nu are fundament, atâta timp cât prin motivul invocat de reclamant se impune reluarea analizei proprietății deținute de acesta. Practic, recurentul solicită efectuarea unei noi judecăți pentru aceiași situație de fapt, respectiv a terenului de sub imobil, sub pretextul că în acest moment se contestă tranzacția încheiată, deși dezlegarea în ceea ce privește această suprafață a fost dată prin hotărâri ulterioare în care părțile au avut calitate de părți și le sunt opozabile, ceea ce este inadmisibil, întrucât se încalcă principiul puterii lucrului judecat, consacrat în dreptul civil.
Sub ansamblul celor evocate, Tribunalul, reținând nelegalitatea motivelor de recurs, în temeiul art. 312 al.1 Cod pr.civilă, va respinge ca nefondat recursul formulat, întrucât hotărârea instanței de fond este legală și temeinică, iar tranzacția intervenită între părți îndeplinește la momentul încheierii sale, cerințele esențiale impuse de art.948 Cod civil.
Totodată, în temeiul art. 274 Cod pr.civilă, Tribunalul va obliga recurentul la plata sumei de 800 lei cheltuieli de judecată către intimată, reprezentând onorariu apărător ales, conform chitanțelor atașate la dosar.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de recurentul-reclamant P. D.-E., domiciliat în B., ., jud. B., împotriva sentinței civile nr._ din 09.10.2014 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata-pârâtă R. C.-G., domiciliată în Slatina, ., .. A, ., județ O..
Obligă recurentul la 800 lei cheltuieli de judecată către intimată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 18 Martie 2015.
Președinte, A. E. D. | Judecător, G. S. | Judecător, A.-M. D. |
Grefier, R. O. |
Red.G.S. /2ex/30.03. 2015
Judecătoria B.
Judecător fond - M. S.
| ← Încuviinţare executare silită. Decizia nr. 2212/2015.... | Încuviinţare executare silită. Decizia nr. 2214/2015.... → |
|---|
