Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Hotărâre din 19-01-2015, Tribunalul BUZĂU
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Tribunalul BUZĂU la data de 19-01-2015 în dosarul nr. 10314/200/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE CIVILĂ Nr. 299/2015
Ședința publică de la 19 Ianuarie 2015
Completul constituit din:
PREȘEDINTE E. P.
Judecător V. B.
Grefier V. P.
Pe rol se află judecarea apelului declarat de către petenta T. D., cu domiciliul în . împotriva sentinței civile nr._ din 17.06.2014 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimata . B., cu sediul în B., ., nr. 14, jud. B., având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară (Art.52 alin.2 Legea nr.7/1996).
Dezbaterile au avut loc în ședința publică de la 12.01.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta decizie și când instanța, pentru ca părțile să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea, pentru astăzi, în ziua de 19.01.2015, când, deliberând, în aceeași compunere, a hotărât următoarele:
TRIBUNALUL
Asupra prezentului apel civil:
Prin sentința civilă nr._ din 17.06.2014 pronuntată de Judecătoria B. s-a respins plângerea privind pe petenta T. D., cu și intimata . B., având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară (Art.52 alin.2 Legea nr.7/1996), ca neîntemeiată.
Prima instanță a reținut următoarele:
Prin cererea înregistrată la Oficiul de cadastru si Publicitate Imobiliara Buzau la data de 28.05.2013 petenta T. D. a solicitat radierea ipotecii din cartea funciara nr._.
Prin incheierea nr._/20.05.2013 OCPI Buzau a respins cererea formulata pentru lipsa acordului creditorului in forma prevazuta de lege.
Impotriva acestei solutii petenta a formulat cerere de reexaminare cerere respinsa prin incheierea OCPI nr._/29.05.2013 .
In motivarea incheierii, s-a retinut ca potrivit prevederilor art. 28 alin. 6 si 7 din Legea nr. 7/1996 radierea unui drept se face la cererea titularului unui drept in baza unui inscris in forma ceruta de lege sau in baza unei hotarari judecatoresti prin care se dispune radierea dreptului, iar prin hotararea judecatoreasca s-a dispus anularea contractului de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere, dar nu s-a dispus si radierea dreptului de ipoteca din cartea funciara.
Impotriva incheierii nr._/29.05.2013 petenta a formulat prezenta plangere, in termenul legal de 15 zile prevazut de lege.
Instanta investita cu solutionarea plangerii este tinuta sa verifice legalitatea si temeinicia solutiei pronuntate de registratorul de carte funciara, pe baza inscrisurilor avute in vedere de acesta si depuse la dosarul incheierii, astfel cum rezulta din interpretarea coroborata a dispozitiilor art. 71 ind. 1 alin. 5 si art. 72 alin. 2 din Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate aprobat prin Ordinul ANPC nr. 633/2006.
Instanta a reținut că potrivit dispozitiilor art. 80 din Legea nr. 71/2011 actiunile in justitie intemeiate pe dispozitiile Legii nr. 7/1996 vor fi judecate in temeiul prevederilor de drept material in vigoare la data incheierii actului juridic si in temeiul dispozitiilor procedurale in vigoare la data introducerii cererii.
Potrivit art. 39 alin. 1 si 9 lit. a din Regulament cartea funciara cuprinde trei parti: A, B si C, partea C referitoare la dezmembrămintele dreptului de proprietate cuprinzand dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitație, folosință, concesiune, administrare, servituțile în sarcina imobilului, ipoteca și privilegiile imobiliare, precum și locațiunea și cesiunea de creanță.
Potrivit art. 74 din Regulament operațiunile de înscriere sau de radiere a înscrierilor din cartea funciară se fac în scopul opozabilității drepturilor reale imobiliare și a celorlalte acte și fapte juridice înscrise în cartea funciară, iar potrivit art. 75 radierea înscrierii drepturilor reale se face la cererea titularului dreptului. Celelalte părți interesate pot cere radierea drepturilor care se sting la împlinirea termenului menționat în înscriere sau la moartea titularului drepturilor viagere.
Totodata, potrivit art. 89 alin. 1, 2 si 3 din Regulament, rectificarea este operațiunea de carte funciară care reprezintă radierea, îndreptarea sau menționarea înscrierii oricărei operațiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară. Rectificarea unei înscrieri în cartea funciară poate fi cerută de orice persoană interesată. Prin persoană interesată se înțelege acea persoană care a avut sau are un drept referitor la imobilul înscris în cartea funciară, drept ce a fost lezat prin înscrierile anterioare. Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă prin declarație autentică, fie în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă. În acest ultim caz, rectificarea de carte funciară se dispune prin încheiere, în baza hotărârii judecătorești definitive și irevocabile prin care s-a admis acțiunea de fond. Acțiunea de fond poate fi, după caz, o acțiune în nulitate, rezoluțiune, reducțiune sau orice altă acțiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului.
Potrivit art. 36 alin. 13 dreptul de ipotecă se radiază în condițiile art. 885 alin. (2) din Codul civil, conform caruia drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciara, cu consimtamantul titularului, dat prin act autentic notarial, insa potrivit dispozitiilor art. 76 din Legea nr. 71/2011, dispozitiile art. 885 alin. 2 C.civ. 2009 se aplica numai actelor si faptelor juridice incheiate, sau dupa caz produse si savarsite ulterior intrarii in vigoare a noului cod civil, or vazand data constituirii ipotecii, 13.12.2006, apreciaza ca aceste dispozitii nu sunt aplicabile.
In lumina dispozitiilor legale enumerate mai sus si interpretand sistematic dispozitiile Legii nr. 7/1996, instanta a apreciat ca radierea unui drept real din cartea funciara se poate face numai prin declaratie autentica a titularului dreptului sau pe baza hotararii judecatoresti prin care s-a constatat ineficacitatea actului in baza caruia s-a facut inscrierea.
Astfel, registratorul de carte funciara nu poate aprecia asupra ineficacitatii unui act juridic, in speta a contractului de ipoteca incheiat intre cumparatorii T. M. si T. C. si intimata B. SA, ci poate numai radia dreptul in temeiul acordului partilor sau in temeiul dispozitiilor instantei.
O atare solutie este in acord si cu dispozitiile legale care reglementeaza incetarea contractelor. Astfel, acestea pot inceta fie prin vointa partilor, mutuus disensus, cat si in cazul desfiintarii lor.
In cauza nu se poate retine existenta unui acord al intimatei in sensul stingerii dreptului de ipoteca si nici existenta unui pact comisoriu care sa nu presupuna interventia instantei.
Petenta face vorbire despre dispozitiile art. 1020-1021 C.civ., insa si in acest caz rezolutiunea este una judiciara, presupunand deci interventia unei instante.
In sprijinul acestei solutii sunt si dispozitiile art. 24 alin. 4 din Lege: „Drepturile reale imobiliare și promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta, înscrise în baza unor acte juridice în care părțile au stipulat rezilierea sau rezoluțiunea în baza unor pacte comisorii, se radiază în baza unei: a) declarații în formă autentică a părților; b) încheieri de certificare fapte, prin care notarul public constată îndeplinirea pactului comisoriu, la solicitarea părții interesate; c) hotărâri judecătorești.”
In concluzie, avand in vedere ca prin sentinta civila nr._/27.11.2012 pronuntata in dosarul nr._/200/2011 al Judecatoriei Buzau s-a dispus numai rezolutiunea celor contracte de intretinere susmentionate, fara ca instanta sa fie investita si cu privire la contractul de ipoteca in baza caruia s-a facut inscrierea dreptului Bancposta SA in cartea funciara, in lipsa acordului titularului dreptului, instanta a apreciat ca in mod corect a procedat registratorul de carte funciara adoptand solutia de respingere a cererii de reexaminare.
In consecinta, a respins ca neintemeiata plangerea.
Vazand dispozitiile art. 9 C.p.c. a luat act ca petenta nu solicita cheltuieli de judecata.
Împotriva sentinței a declarat apel petenta T. D. care a criticat-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivarea apelului s-a arătat că instanța a introdus forțat în cauză .., astfel încât hotărârea pronunțată să îi fie opozabilă. Cu toate acestea instanța de fond a stabilit unilateral și cu nerespectarea principiului contradictorialității calitatea procesuală de pârâtă a .. fără a consemna faptul că a înțeles să scoată din cauză pârâta inițială OCPI B..
Astfel hotărârea a fost pronuntată în contradictoriu cu .. căreia i-a conferit calitate de pârâtă.
De asemenea a arătat apelanta că cererea de radiere a ipotecii are la bază o hotărâre judecătorească irevocabilă iar instanța de fond nu a analizat toate susținerile sale expuse în notele de ședință și nu a motivat înlăturarea acestora.
De asemenea nu a făcut referire la înscrisurile încuviințate și administrate în probațiune.
Astfel, s-a învederat instanței de fond că prin sentința civilă nr._/2012 s-a constatat rezoluțiunea contractului de întreținere având ca obiect imobile în privința cărora s-a instituit dreptul de ipotecă iar în momentul constituirii acestui drept B. nu a procedat și la luarea acordului beneficiarului obligației de întreținere cunoscând riscul unei eventuale rezoluțiuni a contractului.
Ca efect al rezolutiunii contractului de întreținere, mentionează apelanta, dreptul de proprietate asupra bunului prestat de beneficiarul întreținerii va fi redobândit de acesta, respectiv valoarea întreținerii prestate va fi păstrată, iar față de terți sunt aplicabile dispozițiile dreptului comun, respectiv drepturile dobândite de acestia rămân fără suport juridic, fiind desființate cu efect retroactiv.
În lumina acestor dispoziții, apelanta susține că rezoluțiunea sau anularea dreptului de proprietate al constituitorului produce stingerea pe cale principală a ipotecii în virtutea principiului că rezoluțiunea dreptului principal atrage rezoluțiunea dreptului accesoriu. Astfel, rezoluțiunea contractului de întreținere lipsește de efecte și contractul subsecvent de ipotecă.
Principiile invocate de către pârâtă nu sunt aplicabile în speță, întrucât Banca nu este un subdobânditor cu titlu oneros al imobilului ci doar un creditor privilegiat. Unul dintre cazurile de stingere a ipotecii o reprezintă rezoluțiunea dreptului de proprietate al constituitorului .
Pe de altă parte a susținut apelanta că desființarea prealabilă a contractului de ipotecă ar fi necesară doar în situația stingerii pe cale accesorie.
Apelul este nefondat pentru considerentele ce vor fi arătate în continuare.
Critica referitoare la introducerea forțată în cauză a .. și a faptului că a fost scos din litigiu OCPI B. este nefondată.
Este adevărat că obiectul cauzei îl reprezintă o plângere împotriva unei încheieri de carte funciară, dar cu toate acestea Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară nu are calitate procesuală pasivă în asemenea litigii.
În acest sens a decis ÎCCJ prin decizia în Interesul legii nr. 72/ din 15.10.2007.
S-a reținut în considerentele deciziei că Legea nr. 7/1996 privind Cadastrul și publicitatea Imobiliară nu conțin dispoziții care să confere legitimare procesuală pasivă OCPI . Astfel, potrivit dispozițiilor acestei legi, încheierea de înscriere sau de respingere poate fi atacată cu plângere care se înaintează judecătoriei în a cărei rază de competență teritorială se află imobilul. Aceste dispoziții, datorită naturii lor derogatorii au caracter special în raport cu dispozițiile generale privind procedurile necontencioase din Codul de procedură civilă.
În mod judicios prima instanță de judecată a efectuat procedura de verificare și regularizare a plângerii față de B. S.A. B. și a dispus citarea acesteia în calitate de intimată având în vedere că s-a solicitat de către petentă radierea unei inscripții ipotecare care a operat în favoarea acestei instituții bancare.
De asemenea sunt nefondate celelalte critici cu privire la nelegalitatea și netemeinicia sentinței atacate .
Prima instanță de judecată a avut în vedere toate înscrisurile și probatoriile administrate în primul ciclu procesual și a efectuat o analiză judicioasă a dispozițiilor legale incidente.
Faptul că în motivare nu s-a referit în mod expres la fiecare probă administrată nu afectează justețea soluției pronunțată.
Astfel, prima instanță de judecată a concluzionat în mod întemeiat că a fost investită să verifice legalitatea și temeinicia soluției registratorului de carte funciară pe baza înscrisurilor avute în vedere de acesta și depuse la dosarul cererii respective, astfel cum rezultă din prevederile art. 71 și 72 din Regulamentul de organizare și funcționare a Birourilor de cadastru și publicitate.
Prima instanță de judecată a făcut in mod expres referire atât la contractul de întreținere care a fost desființat de instanța de judecată cât și la contractul de ipotecă încheiat între cumpărătorul T. M. și T. C., pe de o parte, și intimata B. S.A. pe de altă parte.
De asemenea a analizat și interpretat judicios dispozițiile legale pe baza cărora poate avea loc efectuarea unor mențiuni sau radieri în registrul de publicitate imobiliară.
Potrivit art. 36 alin.13 din Legea nr. 7/1996 dreptul de ipotecă se radiază în condițiile art. 885 alin. 2 din Codul civil, cu excepția ipotecilor constituite în favoarea autorităților administrației publice centrale și locale, care se pot radia în baza acordului titularului exprimat prin înscris oficial emis de instituția în cauză.
În conformitate cu art. 885 alin.2 din Codul civil drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimțământul titularului, dat prin înscris autentic notarial. Acest consimțământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului arătat în înscriere ori prin decesul său, ori după caz, prin încetarea existenței juridice a titularului, dacă acesta este o persoană juridică.
În cauza de față titularul dreptului de ipotecă, respectiv B. S.A nu și-a dat niciodată consimțământul în vederea radierii ipotecii din registrul de publicitate imobiliară, după cum nu suntem nici în ipoteza încetării existenței juridice a acestuia.
Pe de altă parte, potrivit art. 24 alin.4 din Legea nr.7/1996, drepturile reale imobiliare înscrise în baza unor acte juridice în care părțile au stipulat rezilierea sau rezoluțiunea în baza unor pacte comisorii se radiază în baza unei declarații in formă autentică a părtilor, încheieri de certificare fapte prin care notarul public constată îndeplinirea pactului comisoriu, la solicitarea părtii interesate sau în temeiul unei hotărâri judecătorești.
În altă ordine de idei, art. 33 din legea mai sus menționată prevede în mod expres că înscrierile și radierile efectuate în cărțile funciare nu pot fi rectificate decât pe baza hotărârii definitive a instanței judecătorești, sau pe cale amiabilă în baza unei declarații date în formă autentică de titularul tabular.
Prin încheierea de respingere, registratorul de carte funciară a constatat că există piedici în privința cererii de radiere formulată de petenta apelantă, făcând referire la faptul că nu este prezentat acordul creditorului în forma prevăzută de Legea nr. 7/1996, modificată și completată, și invocând sentința civilă nr._/2012 a Judecătoriei B..
Într-adevăr tribunalul constată că prin sentința civilă mai sus menționată s-a dispus rezoluțiunea contractelor de vânzare cumpărare cu clauză de întreținere autentificate sub nr. 1449/1995 și 14 389/1995 încheiate între apelanta T. D. și T. M. și T. C..
Cu toate acestea nu a fost desființat contractul de ipotecă încheiat de T. M. și T. C. cu .., ipotecă înscrisă în registrul de publicitate imobiliară.
Dispozițiile Legii nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară sunt dispoziții cu caracter special, așa încât sunt de strictă interpretare și aplicare. În consecință nu se poate proceda la radierea unei ipoteci numai pe baza hotărârii judecătorești prin care s-a dispus desființarea contractului de întreținere atâta vreme cât nu s-a dispus prin aceeași sentință și desființarea contractului de ipotecă încheiat de debitorii întreținerii cu instituția bancară în favoarea căreia au constituit ipoteca.
Potrivit art. 1772 din Vechiul Cod civil, ipoteca convențională nu va putea fi constituită decât prin act autentic. Spre a opera inscripția, creditorul și debitorul, în persoană sau prin mandatar cu procură autentică, vor prezenta actul autentic al convenției prin care se constituie ipoteca.
În temeiul art. 1788 din același cod, inscripțiile ipotecare vor putea fi șterse sau reduse prin consimțământul părtilor interesate capabile de a consimți la aceasta sau in virtutea unei sentințe date în ultimă instanță ori care a dobândit puterea lucrului judecat.
Tribunalul, în raport de interpretarea judicioasă a tuturor dispozițiilor legale mai sus mentionate, constată că în mod judicios prima instanță a apreciat că nu poate fi radiată inscripția ipotecară în temeiul sentinței prin care s-a reziliat contractul de întreținere, atâta vreme cât această hotărâre judecătorească nu face nicio mențiune cu privire la soarta contractului de ipotecă asupra bunurilor care au făcut obiectul contractului de întreținere. Pe de altă parte în mod întemeiat prima instanță a reținut că nu a fost prezentat acordul sau consimțământul instituției bancare cu privire la radierea ipotecii.
Atâta timp cât contractul de ipotecă este în vigoare nu poate fi radiată inscripția ipotecară în considerarea faptului că desființarea contractului de întreținere ar atrage în mod automat și necesar și rezoluțiunea contractului de ipotecă.
Aceasta, deoarece nicio instanță nu s-a pronuntat cu privire la desființarea contractului de ipotecă, ori în lumina dispozițiilor Legii nr. 7/1996, dispoziții derogatorii de la dreptul comun, radierea unei inscripții ipotecare se poate face fie în baza unei sentințe judecătorești, fie în temeiul consimțământului beneficiarului inscripției ipotecare.
Așa fiind, raportat la considerentele mai sus expuse, tribunalul urmează să respingă apelul ca nefondat, potrivit dispozițiilor art. 480 Cod procedură civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul declarat de către petenta T. D., cu domiciliul în . împotriva sentinței civile nr._ din 17.06.2014 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimata . B., cu sediul în B., ., nr. 14, jud. B., ca nefondat.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică de la 19 Ianuarie 2015.
Președinte, E. P. | Judecător, V. B. | |
Grefier, V. P. |
Red.V.B./Th.red.V.P./ 4 ex./21.01.2015
d.f. nr._ – Judecătoria B.
j.f. E. C. V.
| ← Încuviinţare executare silită. Decizia nr. 181/2015.... | Încuviinţare executare silită. Decizia nr. 274/2015.... → |
|---|
