Anulare act. Decizia nr. 142/2013. Tribunalul CLUJ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 142/2013 pronunțată de Tribunalul CLUJ la data de 13-02-2013 în dosarul nr. 7527/328/2011
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL CLUJ
SECȚIA CIVILĂ
Cod operator de date cu caracter personal 3184
DECIZIA CIVILA Nr. 142/2013
Ședința publică de la 13 Februarie 2013
Completul constituit din:
PREȘEDINTE O. R. G.
Judecător O.-C. T.
Judecător A.-F. D.
Grefier A. P.
Pe rol fiind judecarea cauzei civile privind pe recurent M. I. V. la C. Av.L. Z., recurent M. M. la C. Av.L. Z. și pe intimat Ș. R., intimat B. P., având ca obiect anulare act.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă recurenta M. M., reprezentanta recurenților, av. L. Z. și reprezentantul intimaților, av. F. I..
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care, prin Încheierea civilă nr. 35/CC/A/2013 a fost admisă cererea de reexaminare formulată de recurenții M. I. V. și M. M. împotriva încheierii civile din ședința publică din data de 12.12.2012 prin care s-a stabilit în sarcina recurenților obligația de a achita diferența de taxă judiciară de timbru de 763,1 lei pentru recurs și de 1508,2 lei pentru fond.
Totodată se constată că taxa judiciară de timbru pentru fond și recurs a fost achitată integral de recurenți, care nu mai au de achitat nici o diferență de taxă judiciară de timbru.
Nemaifiind alte cereri, instanța declară închisă faza probatorie și acordă cuvântul în susținerea recursului.
Reprezentanta recurenților solicită admiterea recursului, modificarea hotărârii de fond în sensul admiterii acțiunii civile formulată de reclamanți ca fiind întemeiată și legală, cu cheltuieli de judecată.
Reprezentantul intimaților solicită respingerea recursului ca nefundat și obligarea recurenților la plata cheltuielilor de judecată.
Instanța reține cauza în pronunțare.
TRIBUNALUL
Reține că Sentința civilă nr. 3254/06.07.2012 pronuntata in dosar nr._ al Judecatoriei T. s-a respins acțiunea civilă formulată de reclamanții M. I. V. și M. M., în contradictoriu cu pârâții S. R. și B. P..
Au fost obligați reclamanții, în solidar, să plătească pârâtei Ș. R., suma de 1.500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța în acest sens, judecătoria a reținut următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat de Biroul Notarilor Publici Asociați D.-M. C. și M. C. sub nr.495/01.04.2009 (f.9-10), pârâta Ș. R., în calitate de vânzătoare, a vândut pârâtului B. P., în calitate de cumpărător, dreptul său de proprietate asupra terenului situat în extravilanul municipiului T., jud. Cluj, înscris în C.F._ T., sub A+1, cu nr. cadastral 3827, în natură arabil, în suprafață de 600 m.p. Potrivit mențiunilor din contract, prețul de vânzare-cumpărare convenit de părți a fost de 6.000 lei și a fost achitat integral, în numerar, la mâna vânzătoarei, anterior semnării și autentificării contractului de vânzare-cumpărare.
Acest contract de vânzare-cumpărare a fost operat în cartea funciară, în C.F._ T. (f.55-56), provenită din conversia de pe hârtie a C.F._ T., fiind întabulat sub B.1 dreptul de proprietate al pârâtului B. P. asupra imobilului cu nr. cadastral 3827, în natură teren arabil, în suprafață de 600 m.p.
Prevalându-se de faptul că prin convenția materializată în înscrisul sub semnătură privată intitulat “contract de vânzare-cumpărare” (f.15) încheiat la data de 30.03.1996, pârâta Ș. R. “a vândut” reclamanților terenul anterior menționat, identificat la data perfectării convenției ca fiind “.-în suprafață de 6 ari”, reclamanții au formulat prezenta acțiune prin care au solicitat în principal constatarea nulității absolute a contractului autentic de vânzare-cumpărare anterior menționat, pentru cauză ilicită, acreditând teza unei conivențe frauduloase între pârâta Ș. R. și pârâtul B. P., cu scopul de a-i împiedica pe reclamanți să își valorifice drepturile ce decurgeau din antecontractul de vânzare-cumpărare anterior menționat.
Analizând convenția materializată în înscrisul sub semnătură privată intitulat “contract de vânzare-cumpărare” încheiat la data de 30.03.1996, între reclamanți și pârâta Ș. R., instanța a reținut că deși această convenție este nulă ca act de vânzare-cumpărare, nefiind îndeplinită cerința formei autentice, în virtutea principiului conversiunii actelor juridice, această convenție valorează antecontract de vânzare-cumpărare și pentru a se obține executarea în natură a acesteia, reclamanții ar avea la dispoziție calea acțiunii în justiție pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic. După cum se poate observa din actele dosarului nr._ al Judecătoriei T., atașat la prezentul dosar, reclamanții au solicitat în acel dosar validarea promisiunii de vânzare încheiate cu reclamanții la data de 30.03.1996, prin Sentința civilă nr.2749/21 iunie 2011 pronunțată de Judecătoria T. (f.23), acțiunea acestora fiind însă respinsă. Împotriva acestei sentințe, reclamanții au formulat recurs, Prin Încheierea de ședință din data de 30.11.2011 pronunțată de Tribunalul Cluj dispunându-se suspendarea recursului până la soluționarea irevocabilă a prezentului dosar, înregistrat sub nr._ .
Revenind la promisiunea sinalagmatică încheiată între reclamanți și pârâta Ș. R., instanța reține că aceasta, fiind valabil încheiată, dă naștere unui raport juridic de natură contractuală. Astfel, din momentul încheierii promisiunii se naște în sarcina promitentului-vânzător obligația personală de a nu înstrăina lucrul promis spre vânzare. În același timp nu poate trece neobservat că promisiunea nefiind translativă de proprietate, promitentul vânzător, în speță pârâta Ș. R., rămâne proprietară asupra lucrului promis, păstrându-și toate atributele acestui drept, inclusiv acela de dispoziție juridică (jus abutendi). Așadar, obligația de a nu înstrăina este o simplă obligație personală, ce nu se confundă cu inalienabilitatea convențională, bunul promis spre vânzare rămânând în circuitul civil și pe cale de consecință putând face obiect al unor acte juridice translative de proprietate. Sancțiunea încălcării acestei obligații personale de a nu înstrăina se rezolvă prin daune interese (art. 1075 Cod civil) având ca temei culpa debitorului (art. 1078 și art. 1082 Cod civil)
Se impune subliniat că art. 948 cod civil enumeră printre elementele structurale ale convenției-cu aplicabilitate la toate actele juridice și elementul cauză licită, iar art. 966 Cod civil precizează în plus „obligația fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau nelicită nu poate avea nici un efect”. Cauza este ilicită potrivit art. 968 Cod civil, când este prohibită de lege sau este contrară bunelor moravuri și ordinii publice. Așadar, este de principiu că obligația are o cauză ilicită când scopul urmărit de cei ce se obligă contravine dispozițiilor legale imperative, ordinii publice, sociale și economice și regulilor de conviețuire socială
Cauza este deci un element juridic de natură psihologică care determină consimțământul și explică de ce anume s-a încheiat actul juridic. Cauza cuprinde pe lângă un element abstract, obiectiv și invariabil în aceeași categorie de acte juridice și un element concret, subiectiv, element constând în scopul mediat al consimțământului, adică în mobilul principal care a determinat hotărârea de a consimți la încheierea actului juridic, cu alte cuvinte scopul actului juridic.
Acest element-scopul mediat-trebuie avut în vedere de instanță la analizarea cauzei pentru a nu permite ca voința individuală să treacă peste îngrădirile ce-i sunt impuse de normele dreptului pozitiv.
Un act de înstrăinare, încheiat în condițiile în care ambele părți au fost de rea credință, este considerat nul absolut, în aplicarea principiului fraus omnia corumpit, al cărui temei legal îl constituie prevederile art. 966 Cod civil.
Reaua credință, în antiteză cu buna credință, constă în atitudinea celor care se prevalează de o situație căreia îi cunosc sau trebuie să îi cunoască viciile. Astfel, nu poate fi reținută buna credință acolo unde există culpă, oricât de ușoară ar fi aceasta. Buna credință rezultă deci din convingerea loială unită cu lipsa de orice culpă și trebuie să fie întreagă, adică lipsită de cea mai mică îndoială în momentul dobândirii bunului. Îndoiala exclude convingerea loială și viciază astfel buna credință. Aceasta impune ca imediat ce persoana are vreun motiv a se îndoi despre regularitatea actului, cum ar fi cel referitor la legitimitatea proprietății înstrăinătorului, ca în cazul de față, să refuze a trata sau să facă cercetări asupra problemei până ce va izbuti să-și formeze o convingere fermă.
Art. 967 Cod civil prevede regula potrivit căreia „convenția este valabilă cu toate că cauza nu este expresă” (alin.1) și „cauza este prezumată până la proba contrarie” (alin.2). Așadar, legea prezumă atât existența, cât și valabilitatea cauzei și, prin urmare, sarcina probei incumbă celui care invocă lipsa cauzei sau îi contestă valabilitatea.
În ceea ce-l privește pe pârâtul B. P., în răspunsul la interogatoriu (f.74-75), acesta a declarat că în timp ce efectua diverse lucrări pentru pârâta Ș. R. a aflat despre faptul că aceasta are un teren de vânzare, pe care ulterior pârâtul l-a cumpărat de la pârâtă, intenționând să își construiască o casă. A mai precizat pârâtul că nu folosește acest teren, pentru că nu are bani pentru a putea edifica respectiva construcție.
Probatoriul administrat în cauză nu a fost în măsură să confirme existența unei conivențe frauduloase între pârâta Ș. R. și pârâtul B. P., în detrimentul reclamanților. Astfel, martorul C. V. (f.53) a declarat că știe că în anul 1996, între pârâta Ș. R. și reclamanți s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare cu privire la terenul în suprafață de 6 ari, reclamanții achitând o parte din preț, urmând ca diferența să fie achitată atunci când pârâta Ș. R. va reglementa situația juridică a terenului. A mai precizat martorul că atunci când pârâta Ș. R. a reglementat acest aspect, reclamanții nu au mai avut posibilități financiare pentru a achita diferența de preț, astfel că aceștia au plecat în Spania pentru a strânge banii necesari în acest sens. Martorul a mai precizat că după plecarea reclamanților în Spania, martorul A. a folosit terenul în litigiu, cu consimțământul pârâtei Ș. R., până în anul 2008 când grădina a fost vândută unui „domn din Cluj”.
Martora C. M. (f.54) a declarat că nu știe dacă pârâtul B. P. avea cunoștință despre faptul că reclamanții ar fi cumpărat terenul în litigiu de la pârâta Ș. R., întrucât nu îl cunoaște pe acest pârât. A mai precizat martora că nu a văzut niciodată ca pe terenul în litigiu să fie pusă plăcuța „teren de vânzare” și nici nu a fost de față la achitarea de către reclamanți a prețului pentru terenul în litigiu.
Martorul A. I. (f.70) a precizat că a lucrat terenul în litigiu între anii 2005-2010 în baza unei înțelegeri avute cu reclamantul M. I., înainte ca acesta din urmă să plece în Spania, martorul reliefând că reclamantul nu i-a spus că „este proprietar al terenului și nici că nu este al lui”. În aceeași perioadă, martorul A. I. s-a întâlnit și cu pârâta Ș. R. care la rândul ei i-a spus că poate să lucreze terenul.
La rândul său, martorul N. I. (f.80) a declarat că știe că terenul în litigiu a „fost vândut reclamanților în urmă cu circa 15 ani, iar aceștia l-au folosit până au plecat în Spania, iar după aceea reclamanții l-au lăsat pe A. I. să lucreze terenul, acesta folosindu-l până anul trecut când pârâta și-a întabulat terenul”. A precizat însă același martor că nu îl cunoaște pe pârâtul B. P. și că nu a întrebat-o pe pârâtă „dacă a vândut terenul și nici cui anume”.
În fine, martora P. S. (f.81) a precizat că în anul 2008 a fost de față când pârâta Ș. R., însoțită fiind de pârâtul B. P. au fost să vadă terenul, pârâtul B. P. exprimându-și la acel moment intenția de a cumpăra acel teren.
Se poate observa că declarațiile martorilor sunt concordante atât cu privire la existența unei convenții inițiale prin care pârâta Ș. R. a promis reclamanților spre vânzare terenul în litigiu, reclamanții achitând o parte din prețul convenit, cât și cu privire la faptul că ulterior plecării reclamanților în Spania, terenul în litigiu a fost lucrat de martorul A. I..
Probatoriul administrat nu a confirmat însă că pârâtul B. P. a avut cunoștință, pe de o parte, despre faptul că terenul a fost inițial promis spre vânzare reclamanților și, pe de altă parte, că la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, terenul făcea obiect al unui litigiu pendinte. Mai mult, nu i se poate imputa pârâtului B. P. că nu ar fi făcut demersurile necesare pe care un cumpărător de bună credință ar fi trebuit să le efectueze pentru a afla situația juridică a imobilului, rămânând în pasivitate, atâta timp cât la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, reclamanții nu și-au făcut publice drepturile ce decurgeau din antecontractul de vânzare-cumpărare, prin notarea acestuia în cartea funciară.
Este real că începând cu anul 2009, între reclamanți și pârâta Ș. R. s-au derulat mai multe litigii și că abia în anul 2011, aceasta din urmă a făcut publică existența contractului de vânzare-cumpărare autentificat de Biroul Notarilor Publici Asociați D.-M. C. și M. C. sub nr.495/01.04.2009, însă acest lucru nu poate să ducă de plano la concluzia încheierii acestui contract cu unicul scop al fraudării intereselor reclamanților și producerea în sarcina lor a unei pagube, în lipsa oricărui suport probator sub acest aspect.
Față de aceste considerente, instanța a apreciat ca nefondat capătul de cerere privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat de Biroul Notarilor Publici Asociați D.-M. C. și M. C. sub nr. 495/1 aprilie 2009, astfel că, raportat la dispozițiile legale anterior menționate, urmează să îl respingă.
Cât privește capătul de cerere privind rectificarea situației de carte funciară, acesta având un caracter accesoriu, urmează a fi respins ca o consecință a respingerii capătului de cerere principal.
În temeiul art. 274 Cod procedură civilă, instanța a obligat reclamanții, în solidar, să plătească pârâtei Ș. R., suma de 1.500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocațial.
Împotriva acestei hotărâri a declarat în termen legal recurs reclamanții M. I. V. și M. M. solicitând instanței admiterea recursului, modificarea sentinței atacate în sensul admiterii acțiunii civile ca fiind întemeiată și legală.
În motivare arată că întrucat hotararea instantei de fond este data fara drept de apel. Instanta la solutionarea recursului urmeaza a examina cauza sub toate aspectele fara a fl limitata de motivele de casare strict si limitativ prev.de art.304 C.proc.civ.
Recurenti M. I. V. si M. M. consideră hotararea instantei de fond nelegala si neintemeiata avand in vedere urmatoarele aspecte:
. in mod corect a retinut instanta de fond, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat de Biroul Notarilor Publici Asociati D.-M. Carlanaru si M. Carlaneanu sub nr.495/01.04.2009, parata S. R., in calitate de vanzatoare, a vadut paratului B. P., in calitate de cumparator, dreptul sau de proprietate asupra terenului situat in extravilanul mun.T., jud.Cluj, inscris in C.F._ T., sub A+l, cu nr.cad.3827, arabil, in suprafata de 600 mp, contra pretului de 6.000 lei.
De asemenea in mod corect a retinut instanta de fond, faptul ca anterior incheierii acestui contract, parata S. R. a promis spre instrainare recurentilor, in baza antecontractului de vanzare-cumparare sub semnatura privata din data de 30 martie 1996 acelasi imobil. Chiar daca instanta de fond nu a aratat in mod expres, neconstituind un aspect litigios, recurentii au achitat de asemenea, paratei S. R., integral pretul de vanzare-cumparare, in cuatum de 2.200.000 lei vechi.
Este incontestabil aspectul retinut de catre instata de fond ca, contractul de vanzare-cumparare sub semnatura privata, incheiat de recurenti cu parata S. R., este nula ca act de vanzare-cumarare, insa in virtutea conversiunii actelor juridice, aceasta conventie valoreaza antecontract de vanzare-cumparare, motiv pentru care de altfel recurentii au si promovat actiune civila impotriva paratei S. R., pentru pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic, in dos.civ.nr._ al Judecatoriei T., suspendat in recurs.
Mai mult instanta de fond a retinut faptul ca acest antecontract de vanzare-cumparare incheiat de recurenti cu parata S. R. cu privire la imobilul in litigiu este valabil incheiata, dand nastere unui raport de natura contractuala. Asfel, din momentul incheierii promisiunii s-a nascut in sarcina paratei S. R. obligatia personala de a nu instraina lucrul promis spre vanzare in favoarea unor terte persoane. Este de necontestat ca aceasta obligatie nu se confunda cu inalienabilitatea conventionala, astfel incat incalcarea aceste obligatii de natura personala se transforma in dezdaunari, in virtutea prevederilor legale, respectiv art. 1075 C.civ.
Insa pe de alta parte, literatura de specialitate si practica juridicara au fost consecvente punctului de vedere, potrivit caruia daca se face dovada unei conivente frauduloase intre promitentul vanzator si tertul achizitor, dandu-se eficienta principiului fraus omnia corrumpit, instrainarea este nula, pentru cauza ilicita, iar ca urmare a constatarii nulitatii bunul, revine in patrimoniul promitentului vanzator.
In mod corect retine instanta de fond ca, cauza este scopul urmarit de cei ce se obliga, legea instituind obligatia ca acest scop sa nu contravina dispozitiilor legale, ordinii publice, sociale si economice si regulilor de convietuire sociala.
Astfel dupa ce prima instanta retine faptul ca reaua-credinta consta in atitudinea celor care se prevaleaza de o situatie careia ii cunosc sau trebuia sa ii cunoasca viciile si ca aceasta culpa poate fi cat de usoara, . de defectuoasa si speculativa a probelor, apreciaza ca nu se poate retine cupla ambelor parti contractule, respectiv atat a vanzatoarei S. R., cat si a cumparatorului B. P..
Cauza ca si conditie de valabilitate a unui conventii fiind prezumata, recurentilor le-a revenit sarcina de a proba contrariu. Fiind evident faptul ca in intimitatea relatiilor dintre doua peroane, total straine de persoana recurentilor nu au putut avea acces, fiind astfel foarte greu, daca nu chiar imposibil sa probeze direct intelegerea frauduloasa, cu intreg probatoriul administrat am probat faptul ca paratul B. P. a cunoscut la momentul incheierii conventiei ca posesia asupra terenului era exercitata de alta persoana decat parata S. R.. Au probat faptul ca niciodata acesta nu a exercitat posesia asupra acestui teren, nascundu-se astfel prezumtia simpla ca paratul B. P. a fost de rea-credinta atunci cand a incheiat acest contract de vanzare-cumparare.
Astfel din probele administrate, interpretate in ansamblul lor, a rezultat fara putere de tagada, faptul ca recurentii M. I. V. si M. M. au intrat in posesia gradinii inca dinaintea incheierii promisiunii de vanzare-cumparare, intrucat in baza contractului din data 10 martie 1996 parata S. R. ne-a inchiriat imobilul Casa familiala situata din punct de vedere administrativ in T., ., iar gradina in litigiu este situata peste drum de casa inchiriata.
Astfel atat martora C. M., cat si martorul N. I., care sunt proprietarii imediat invecinati cu gradina in litigiu, au aratat ca din anul 1996 si pana in anul 2005, cand reclamantii au plecat la munca in Spania au lucrat gradina, cultivand-o cu legume. Dupa ce reclamantii au plecat in Spania au dat gradina spre lucru numitului Aboltan I., care astfel in numele lor a lucrat-o pana in anul 2010. Din primavara anului 2010 numitul Aboltan I. nu a mai vrut sa lucreze gradina, intrucat a aflat de existenta litigiului care exista intre reclamanti si parata S. R., dar reclamantii au continuat sa exercite personal posesia asupra acesteia, facand toate lucrarile care sunt necesare, respectiv in toamna anului trecut au arat gradina. Acest aspect este confirmat inclusiv de raspunsurile la interogatoriu oferite de parata S. R..
Declaratia martorilor C. M. si N. I. se corboreaza pana la detaliu, cu declaratia martorului Aboltan I. care a aratat ca a lucrat terenul in litigiu intre anii 2005 si pana in anul 2010 in baza unei intelegeri prealabile cu reclamantul M. I., care i-a spus sa il lucreze gradina cumparata de la parata S. R., intrucat pleaca in Spania.
Declaratiile celor trei martori concorda in ceea ce priveste informatiile furnizate si este extrem de important faptul ca provin din partea unor persoane care au luat la cunostinta in mod direct cu starea defapt relatata, spre deosebire de martorii propusi de catre parata S. R..
Chiar si martorul C. V. propus de catre parata confima pana la un moment dat cele afirmate de catre martorii reclamantilor. De asemenea in ceea ce priveste atat declaratia acestei persoane cat si a martorei P. S. solicită a avea in vedere faptul ca au fost audiati si in cadrul dosarului de prestatie tabulara, ocazie cu care au declarat altceva decat in prezenta cauza legat de aceeasi stare de fapt, respectiv nici unul dintre martori cu ocazia acelui proces nu au aratat nimic legat de o posibila vanzare a imobilului catre paratul B. P. sau de posesia acestuia asupra gradinii, aspect care ar fi trebuit sa ridice serioase semne de intrebare instantei de fond, intrucat martorii atunci cand au depus marturie nu aveau in concret cunostinta de natura litigiului, prestatie tabulara sau nulitate act, ci dor ca litigiul priveste acest imobilul. In aceste conditii este evident faptul ca la acel moment martorii nu aveau cunostinta in legatura cu asa zisa vanzare a imobilului, pentru ca altfel cu siguranta ca ar fi semnalat instantei si acest aspect, asa cum au stiut sa faca acest lucru cu ocazia prezentului litigiu.
Martorul P. E. nu a facut altceva decat sa confirme declaratia martorului propus de recurentiu, N. I., in sensul masurarii altei gradini decat ceea in litigiu, dovada elocventa a faptului ca parata S. R. nici nu stia exact unde ii este gradina intrucat nu a exercitat niciodata posesia asupra acesteia.
De asemenea usor de observat din actele dosarului nr._ al Judecatoriei T. este faptul ca parata S. R. niciodata pe perioada de desfasurare a acelui proces nu a adus in discutie faptul instrăinarii imobilului in litigiu catre paratul B. P.. Unicul motiv pentru care s-a opus admiterii actiunii a fost neachitarea integrala a pretului. D. dupa incheierea dezbaterilor cu ocazia concluziilor pe fondul cauzei, parata S. R. a relevat instantei faptul ca imobilul in litigiu nu mai reprezinta proprietate ei, invocand lipsa calitatii procesuale pasive si a depus o copie dupa un precontract de vanzare-cumparare si un contract de vanzare-cumparare autentic, care atesta faptul ca imobilul in litigiu a fost instrainat in favoarea paratului B. P..
Nu numai ca parata a procedat . denota o maxima rea-credinta, raportat si numai la faptul ca din data de 13 martie 2009, cand s-a inregistrat primul proces si pana in data de 21 iunie 2011 cand s-a finalizat cel de-al doilea proces, niciodata nu a aratat faptul ca a revandut terenul unei terte persoane, dar raportat la data incheierii contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.495, respectiv 1 aprilie 2009 este evident ca unicul scop al incheierii acestuia a fost fraudarea intereselor recurentilor si producerea in sarcina lor a unei pagube.
Contrar celor retinute de catre instanta de fond, care a scos cu rea-credinta din context anumite parti din declaratiile martorilor, la fel de evidenta a fost probata si reaua-credinta a paratului B. P. la incheierea contractul de vanzare-cumparare, deoarece asa cum a rezultat din probele dosarului acesta niciodata nu a intrat in posesia gradinii si nici nu a incercat vreodata acest lucru. Imobilul in litigiu din anul 1996 si pana in prezent s-a gasit numai si numai in posesia recurentilor.
Posesia recurenților a fost una efectiva, vizibila, gradina fiind cultivata, ceea ce evident oricarei pesoane ridica semne de intrebare in legatura cu autorul acelor lucrari.
In aceste conditii s-a nascut evident prezumtia simpla ca. contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nt.495/1 aprilie 2009 nu a fost incheiat in scopul producerii efectelor specifice de incasare a pretului si dobandire a proprietatii cu toate cele trei atributii care o definesc folosinta, posesia si dispozitia, ci a fost incheiat doar in scopul de a impiedica pe recurenti sa își valorifice drepturile care decurg din antecontractul lor de vanzare-cumparare reprezentand o veritabila coniventa frauduloasa intre parata S. R. si paratul B. P..
In mod gresit a retinut instanta de fond aspectul legat de culpa recurentilor de a nu ne fi facut publice drepturile decurgand din antecontractul nostru, in sensul notarii proceselor in cartea funeiara, pentru a le asigura opozabilitatea fata de paratul B. P. si cel al opozabilitatii inscrierii in Cartea funciara a dreptului de proprietate al paratului B. P. fata de recurenti, in conditiile in care recurentii au promovat o actiune de recunoastere a dreptului de proprietate asupra unui imobil extratabular, ignorand total operatiunea inscrierii cadastrale . a imobilului de catre parata S. R..
Prin întâmpinarea formulată în recurs pârâții Ș. R. și B. P. au arătat că se opun admiterii recursului și solicită respingerea acestuia ca nefondat, cu obligarea la cheltuieli de judecată în cuantum de 1500 lei.
În motivare arată că se opun admiterii recursului formulat de reclamantii M. I. V. si sotia M. M., solicitandu-va sa-i respingeti ca nefondat si sa-i obligati la cheltuieli dejudecata in recurs in cuantum de 1500 lei onorar avocat.
Contractul de v/c aut.495/01.04.2009 incheiat intre parati nu este lovit de nulitate absoluta sau relativa, a fost incheiat cu respectarea conditiilor de fond si de forma cerute de lege, in c.f. nu era nicio notare, era inscris dreptul de proprietate in cf pe numele vanzatoarei iar mai apoi al cumparatorului astfel ca el acum este opozabil tuturor, inclusiv reclamantilor, fund si mai intai intabulat chiar in conditiile in care recurentii-reclamantii sustin ca ar deține un antecontract de v/c pentru acelasi imobil.
Reclamantii susțin ca acest contract este lovit de nulitate absoluta invocand o cauza ilicita si imorala, anume ca scopul a fost de a-i frauda, neachitandu-se pretul si nepredandu-se posesia, iar nu acela de a se incasa pretul si dobandi proprietatea.
Mai inainte, cauza unui contract este presupusa si nu trebuie dovedita, lipsa ei trebuie dovedita de cel ce o invoca. Vanzarea unui bun chiar daca ar fi promis spre instrainare unei alte persoane nu este "prohibit de lege", nu priveste ordinea publica, nu este interzis expres de lege nici chiar vanzarea bunului altuia, de aitfel, reciamantii nu indica articolul de lege incalcat, care interzice in mod expres aceasta si pentru care sanctiunea este nulitatea absoluta.
Paratul B. P. a fost de buna credinta,nu a avut nicio intelegere frauduloasa cu nimeni, nu a avut cunostinta de existenta vreunui antecontract incheiat si cu reclamantii sau despre vreun proces intre acestia avand ca obiect acest imobil. Actiunea reclamantilor pentru validarea iui este inregistrata dupa data incheirii contractului autentic, dupa 3 luni cand intimatul era proprietar deja tabular, anume in 02.07.2009. La data incheirii contractului in forma autentica imobilul era intabulat, nu avea sarcini sau interdictii si nici nu era notat vreun antecontract in cf., increzandu-se in acesta si in faptul ca i-a fost predata posesia, a inscris in c.f. dreptul, a inregistrat in evidenteie fiscale si platește impozit. Nu este real ca nu ar fi achitat pretul si ca ar fi avut vreo intelegere frauduloasa cu parata, intimatul incheind cu aceasta inca cu un an inainte un antecontract de vanzare-cumparare, 12.03.2008, a achitat pretul in 3 rate, ultima rata la data incheierii contractului in forma autentica si dupa ce a fost identificat si inscris cadastral.
Mai invocă faptul ca antecontractul reclamantilor priveste un alt imobil, identificat ca fiind . nu 227, iar promitentii vanzatori fiind sotii S. iar nu parata S. in calitate de mostenitoare, putand fi un bun viitor, antecontractul nu este translativ de proprietate ci constituie numai un drept de creanta prescriptibil in termenul general de 3 ani iar de atunci au trecut peste 15 ani, deci nu este numai prescris dar s-a si depasit un termen rezonabil pentru incheierea lui. Chiar in cazul in care ar fi detinut posesia, nu s-a achitat restul de pret in termenul prevazut in antecontract iar acea oferta este mult ulterioara chiar raportata la data incheierii contractului in forma autentica intre parti. Nu le-a fost predate posesia si din aceasta cauza in antecontract nu se specifica aceasta.Prin motivarea recursului recunosc ca nu le-a fost predata posesia odata cu incheierea antecontractului de vanzare-cumparare, sustinind ca ar fi avut-o mai inainte cu un alt titlu, de inchiriere. Parata a incheiat cu reclamantii acest antecontract in considerarea vanzarii si a casei pe care le-a inchiriat-o dar, deoarece nu mai aveau bani, nici pentru casa si nici pentru restul de pret, au parasit casa mutandu-se in alt loc, avansul fiindu-le restituit, dupa care, la inceputul anului 2001 (iar nu 2005) au plecat in Spania fara forme legate unde au lucrat la negru iar in prezent avand forme legale, locuiesc si muncesc tot in Spania. De aceea atunci nu i-a mai interesat sa achite restul de pret si sa incheie contractul de vanzare-cumparare dar acum, dupa atatia ani, dobandind "tarele capitalistului" ar fi dorit sa obtina un bun speculand pe acelasi antecontract. Titlul de proprietate pe . o solicita a fost eliberat inca din anul 1996, la 14.05.1996 sub nr._/1484/, deci dupa 2 luni, fapt cunoscut de catre reclamanti, fapt confirmat si de martor. Gradina de care se face vorbire nu a putut sa o lucreze efectiv, zi de zi, fiind la Cluj, a fost lucrata de catre reclamanti cat timp au locuit ca si chiriasi. Poate i-au spus si lui Apoltan ca poate sa lucreze si sa pasuneze terenul dar acesta a cerut voie si paratei S. dupa cum chiar acesta declara. Oricum, dupa anul 2008/2009 cand a fost vandut terenul nu a mai fost lucrat de catre A.. In timpul procesului, reclamantii recurenti au intrat prin abuz pe teren si I-au arat astfel ca paratu B. a si formulat o plangere penala. Daca dansii o foloseau si in baza acelui antecontract din ce cauza nu si-au trecut folosinta in registrul agricol si nici nu au platit impozitul asa cum se intampla in majoritatea astfelor de situatii. Nu au facut-o deoarece antecontractul nu mai era in fiinta.Nici cand sustin ca ar fi spus lui A. ca poate sa lucreze gradina nu i-a spus ca ei sunt proprietarii, ca au un antecontract de vanzare-cumparare cu parata. Tot din declaratiile martorului rezulta si faptul ca acesta nu le-a achitat nimic pentru folosinta terenului.
Reclamantii in mod mincinos arata ca le-a fost ascunsa instrainarea bunului intre parati. Prin intimpinarea paratei S. in dos._, cu termen la 15.09.2009, se arata in mod clar ca " eu dispunând de imobil” iar in cererea de la termenul din 02.02.2010, pct. 2, se arata in mod explicit, inca odata, ca .
Reclamantii mai invoca si dosarul_ dar solicită să se observe că in acel proces parati sunt, in realitate, cele doua comisii de fond funciar iar ca obiect este obligarea de a se pune in posesie pe parceia 18.
Pe de alta parte, terenul era in anul 1996 in extravilan( conf TP si declaratiei martorei C. M.) astfel ca once vanzare-cumparare cu nerespectarea dreptului de preemtiune este lovita de nulitate absoluta.
Cu privire la posesie: Din promisiunea de vanzare-cumparare nu rezulta ca reclamantilor li s-a predat posesia terenului astfel aceasta nu le-a fost transmisa. Mai mult sustin prin motivele de recurs faptul ca o aveau dinaintea incheierii antecontractului lor, cu ocazia inchirierii gradinii odata cu casa dar aceasta nu poate constitui un temei al predarii unei posesii legate in considerarea vanzarii, o detineau decat cu titlu de inchiriere, acestia fiind detentori precari. Recurentii sustin ca îsi bazeaza recursul pe declaratiile martorei C. M. si N. I. care se coroboreaza cu ale lui Apoltan loan cu privire la posesia lor asupra gradinii.
La audierea martorei C. M. parata S. R. s-a opus deoarece intre acestea au existat dusmanie locala cu privire la terenurile invecinate din jurul casei.(confirmat conflictul si de martora P. S.). Este adevarat ca nu au existat procese civile sau penale deoarece conflictul s-a stins odata cu vanzarea casei de catre parata S.. Martora declara ca ea stie ca parata a instrainat terenul reclamantilor in anul 1996 care l-au folosit pana in anul 2005 cand au plecat in Spania iar din anul 2005 pana in 2010 l-a lucrat martorul Alpozan. Nu poate preciza in concret de unde stie acestea aratand ca toti din zona stiu aceasta dar ea nu a vazut niciodata niciun antecontract de vanzare-cumparare si nici nu stie despre achitarea banilor pentru gradina numai ca odata vazandu-l pe reclamant lucrand gradina acesta i-ar fi spus ca a cumparat-o iar A. i-ar fi spus in anul 2005 ca reclamantii l-au lasat sa lucreze terenul deoarece acestia au plecat in Spania.Totusi martora C. precizeaza ca dupa anul 2005 nu a mat discutat cu A. pentru cine lucreaza gradina. La sfarsitu) declaratiei mai precizeaza ca toate informatiile le-ar fi aflat de la numitul A.. Martorul A. arata ca reclamantul i-ar fi spus nu lui ci fiului sau ca poate sa lucreze terenul fara a le spune daca este proprietar sau nu si fara a le plati ceva pentru folosinta lui. Totusi, martorul A. declara ca intre anii 2005 si 2010 s-a trttilnit si cu parata S. R. care i-a spus ca poate sa lucreze terenul. Martorul A. mai arata ca nu a vazut-o pe parata lucrand efectiv terenul iar pe reclamant l-a vazut inainte de anul 2005 la acel teren si . l-a si semanat iar dupa anul 2010 el nu a mai vazut pe nimeni. Martorul A. ori face confuzie ori declara ceea ce fi convenit reclamantilor care l-au propus. El si cu acordul paratei S. a folosit partial terenul din anul 2003 pana in anul 2007 /2008 cand acesta a fost instrainat paratului B.. Cu privire la folosinta in aceea perioada A. mai recunoaste totusi ca terenul nu era semanat tot timpul si ca pe el pasteau caii si vacile chiar si inainte de anul 2005 iar toamna pasunau chiar si oile. Deci era . sa lase la pascut vacile, caii si oile.(corob si cu dec), martora P. S. ca terenul era in paragina si pastea o vaca). Faptul ca terenut nu a fost lucrat cum sustin cei doi martori rezulta din declaratia expertului topo P. C. E. care arata ca atat in anul 2008 cat si in anul 2009 a fost la teren cu parata S. pentru masuratorile terenului in vederea cadastrarii terenului, ca vecinii au recunoscut-o pe aceasta ca proprietara a terenului vecin stabilind cu ea mejdiile intre proprietatile lor, ca in ambii ani terenul nu era cultivat sau semanat ci era cu iarba. Si martorul C. Vaslie arata foarte clar ca martorul A. a cerut voie si de la parata S. sa lucreze si/sau sa foloseasca terenul pana in anul 2008 cand gradina a fost vanduta unui domn din Ciuj. El a vazut-o pe parata de cca 2-3 ori pe an la gradina cand nu o lucra dar o curata iar in anul 2008 chiar cu un domn caruia a inteles ca i-a si vandut-o.
Cu privire la antecontractul incheiat cu reclamantii, martorul arata foarte clar faptul ca dupa ce parata a reglementat situatia juridica a terenului asa cum a fost intelegerea dintre ei, reclamantii nu i-au mai platit diferenta de pret deoarece nu aveu banii dupa care au parasit casa distrugand aprope totul.
Si celalat martor propus de reclamanti, martorul N., arata ca reclamantii inainte de a pleca in Spania l-ar fi lasat pe martorul A. sa lucreze gradina si care a fost lucrata de acesta pana cand parata S. si-a intabulat terenul (anul 2008 cond decl expert si doc de cf) cand parata S. chiar a fost la el in casa de vreo 2 ori in acea perioada. Martorul N. arata si acesta la sfarsitul declaratiei ca totusi si parata S. i-a spus numitului A. sa lucreze terenul.
Faptul ca martorul A. a cerut voie si de la parata S. sa foloseasca terenul este confirmat si de martora P. S. care declara ca fiind la teren prin anul 2004/2005 A. i-a cerut voie paratei sa lucreze terenul si parata a fost de acord. Aceeasi solicitare a fost repetata si in anul 2006/2007 iar in anul 2008 parata a vandut terenul lui B. fiind impreuna toti trei la teren.
Martora mai arata ca in perioada 2001-2005 terenul nu era lucrat iar ea impreuna cu parata I-au curatat de fiecare data de pietre si "balarii".
Si aceasta martora confirma faptul ca reclamantii nu au mai avut bani sa plateasca diferenta de pret, ca au parasit casa si imobilul inca din anul 2001 lasand totul in paragina si ca in aceste conditii parata S. s-a hotarat sa vanda.
Martorul A. declara ca reclamantii nu i-au spus ca ei sunt proprietarii si nici nu i-au cerut vreo contraprestatie pentru folosinta terenului.
Cu privire la buna credinta a paratului B., nu numai ca a consultat cartea funciara si evidenta agricola si de impozit dar a si fost sa vada terenul mai inainte de al cumpara, fapt confirmat de martora P. S. care i-a insotit pe parati la teren cat si de martorul C. V. re declara ca l-a vazut pe teren pe parat iar mai tarziu parata a confirmat ca i-a vandut terenulul. Si martora C. M. arata ca ea nu poate proba faptul ca paratul B. ar fi stiut terenul era folosit de reclamanti si de A..
Analizând recursul prin prisma motivelor invocate, a probațiunii administrate și a dispozițiilor legale incidente în cauză, Tribunalul reține următoarele:
Elementul esențial, definitoriu în soluționarea prezentei cauze îl reprezintă statuarea de către tribunal asupra bunei sau relei-credințe a pârâtului-intimat B. P. în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat de Biroul Notarilor Publici Asociați D.-M. C. și M. C. sub nr.495/01.04.2009 (filele 9-10 din dosarul de fond).
Astfel, tribunalul constată că prima instanță a făcut o analiză riguroasă și pertinentă a instituțiilor juridice ale bunei-credinte și a nulității absolute a actului juridic civil, nulitate întemeiată pe principiul fraus omnia corumpit.
În mod judicios judecătorul fondului a reținut că art.948 Cod civil enumeră printre elementele structurale ale convenției-cu aplicabilitate la toate actele juridice și elementul cauză licită, iar art. 966 Cod civil precizează în plus „obligația fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau nelicită nu poate avea nici un efect”. Cauza este ilicită potrivit art. 968 Cod civil, când este prohibită de lege sau este contrară bunelor moravuri și ordinii publice. Așadar, este de principiu că obligația are o cauză ilicită când scopul urmărit de cei ce se obligă contravine dispozițiilor legale imperative, ordinii publice, sociale și economice și regulilor de conviețuire socială
Așa cum am evocat anterior, prima instanță a purces la analizarea valabilității contractului de vânzare-cumpărare autentificat de Biroul Notarilor Publici Asociați D.-M. C. și M. C. sub nr.495/01.04.2009 având în vedere susținerile reclamanților și anume că ambele părți contractante, respectiv pârâții Ș. R. și B. P., au fost de rea-credință.
Or, potrivit art.1899 alin 2 Cod civil buna-credință se presupune totdeauna și sarcina probei cade asupra celui ce aleagă rea-credință.
Instanța de fond a reținut în mod pertinent că reaua-credință constă în atitudinea celor care se prevalează de o situație căreia îi cunosc sau trebuie să îi cunoască viciile, neputându-se reține bună-credință acolo unde există culpă, oricât de ușoară ar fi aceasta. Buna credință rezultă deci din convingerea loială unită cu lipsa de orice culpă și trebuie să fie întreagă, adică lipsită de cea mai mică îndoială în momentul dobândirii bunului. Îndoiala exclude convingerea loială și viciază astfel buna credință. Aceasta impune ca imediat ce persoana are vreun motiv a se îndoi despre regularitatea actului, cum ar fi cel referitor la legitimitatea proprietății înstrăinătorului, ca în cazul de față, să refuze a trata sau să facă cercetări asupra problemei până ce va izbuti să-și formeze o convingere fermă.
Pentru a statua asupra existenței unei conivențe frauduloase a pârâților Ș. R. și B. P. la momentul încheierii actului juridic contestat, în fața primei instanțe s-a administrat o vastă probațiune testimonială:
Astfel, asupra a ceea ce interesează în prezenta speță, respectiv existența relei-credințe a pârâtului B. P. la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat de Biroul Notarilor Publici Asociați D.-M. C. și M. C. sub nr.495/01.04.2009 tribunalul reține următoarele aspecte:
Martorul C. V. a declarat că știe că în anul 1996, între pârâta Ș. R. și reclamanți s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare cu privire la terenul în suprafață de 6 ari, reclamanții achitând o parte din preț, urmând ca diferența să fie achitată atunci când pârâta Ș. R. va dobândi acte de proprietate. A mai precizat martorul că atunci când pârâta Ș. R. a reglementat acest aspect, reclamanții nu au mai avut posibilități financiare pentru a achita diferența de preț, astfel că aceștia au plecat în Spania pentru a strânge banii necesari în acest sens. Martorul a mai precizat că după plecarea reclamanților în Spania, martorul A. a folosit terenul în litigiu, cu consimțământul pârâtei Ș. R., până în anul 2008 când grădina a fost vândută unui „domn din Cluj”
Același martor a relevat că nu știe ca familia M. să fi spus lui A. să lucreze grădina în numele lor (fila 53 din dosarul de fond)
Martora C. M. a declarat că nu știe dacă pârâtul B. P. avea cunoștință despre faptul că reclamanții ar fi cumpărat terenul în litigiu de la pârâta Ș. R., întrucât nu îl cunoaște pe acest pârât(fila 54 din dosar)
Un aspect important relevat de acest martor a îl reprezintă faptul că nu a văzut niciodată ca pe terenul în litigiu să fie pusă plăcuța „teren de vânzare” și că nu a fost de față la achitarea de către recurenți a prețului pentru terenul în litigiu.
De asemenea este definitorie depoziția martorului A. I. care a relevat că a lucrat terenul în litigiu între anii 2005-2010 în baza unei înțelegeri avute cu reclamantul M. I., înainte ca acesta din urmă să plece în Spania, martorul precizând în mod neechivoc că reclamantul nu i-a spus că „este proprietar al terenului și nici că nu este al lui”.
Or, același martor a precizat că în același interval temporal s-a întâlnit și cu pârâta Ș. R. care la rândul ei i-a spus că poate să lucreze terenul(fila 70 din dosarul de fond)
Martora P. S. a precizat că în anul 2004-2005 când a fost la teren cu pârâta Ș. R., un vecin pe nume A. i-a cerut acesteia voie să lucreze terenul în litigiu, pârâta anterior menționată dând curs acestei solicitări.
Martora mai precizează că numitul A. a revenit cu această solicitare de munci pământul și în anul 2006-2007.
În continuarea depoziției sale, această martoră a precizat că în anul 2008 a fost de față când pârâta Ș. R., însoțită fiind de pârâtul B. P. au fost să vadă terenul, pârâtul B. P. exprimându-și la acel moment intenția de a cumpăra acel teren.
Nici unul dintre martorii audiați nu au relevat aspectul că pârâtul B. P. a avut cunoștință la momentul încheierii contractului autentic despre faptul că terenul a făcut obiectul unui antecontract de vânzare-cumpărare încheiat anterior .
În aceste condiții, în concordanță cu judecătorul fondului, tribunalul conchide că din întreaga probațiune administrată în fața primei instanță nu se poate reține concluzia că pârâtul B. P. a avut cunoștință, pe de o parte, despre faptul că terenul a fost inițial promis spre vânzare reclamanților și, pe de altă parte, că la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, terenul făcea obiect al unui litigiu.
În mod corect prima instanță a reținut că pârâtul B. P. a acționat cu diligența specifică unui cumpărător de bună-credință în condițiile în care la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, reclamanții-recurenți nu și-au făcut publice drepturile ce decurgeau din antecontractul de vânzare-cumpărare, prin notarea acestuia în cartea funciară, astfel că nu prezintă relevanță din punct de vedere juridic faptul că pârâtul B. P. nu și-a exercitat într-un mod continuu și permanent posesia asupra acestui imobil.
Raportat la toate aceste aspecte tribunalul, în temeiul art.312 alin 1 C pr civ va respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantii M. I. V. si M. M. impotriva Sentintei civile nr. 3254/06.07.2012 pronuntata in dosar nr._ al Judecatoriei T., pe care o mentine in totul.
În temeiul.art.274 C pr civ tribunalul va obliga recurentii sa plateasca intimatilor S. R. si B. P. suma de 1500 lei, cheltuieli de judecata in recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanții M. I. V. si M. M. împotriva Sentinței civile nr. 3254/06.07.2012 pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei T., pe care o menține in totul.
Obliga recurenții sa plătească intimaților Ș. R. si B. P. suma de 1500 lei, cheltuieli de judecata in recurs.
Decizia este irevocabila.
Pronunțată în ședința publică de la 13 Februarie 2013.
Președinte, O. R. G. | Judecător, O.-C. T. | Judecător, A.-F. D. |
Grefier, A. P. |
Red.A.F.D/Dact.L.C.
2 ex./12.03.2013
Jud. fond. M. M. O.-Jud. T.
| ← Expropriere. Sentința nr. 484/2013. Tribunalul CLUJ | Rectificare carte funciară. Decizia nr. 2/2013. Tribunalul CLUJ → |
|---|
